Raadsvoorstel - Meerjaren Perspectief Ontwikkellocaties 2022.pdf

Meerjaren Perspectief Ontwikkellocaties 2022

voor beeldvormende raad naam opsteller: M. de Vries telefoonnummer: 399 552 e-mailadres: m.devries@doetinchem.nl

Te besluiten om: 1. Het Meerjaren Perspectief Ontwikkellocaties 2022 vast te stellen en daarmee: - kennis te nemen van de stand van zaken van de belangrijkste ontwikkellocaties; - de geactualiseerde grondexploitaties vast te stellen. 2. De bijstelling van de verwachte financiële effecten van de grondexploitaties voor het jaar 2022 én de raming per grondexploitatie te verwerken in de eerste bestuurlijke monitor 2022. (De financiële effecten hebben betrekking op het verschil in prognose tussen het MPO 2022 en MPO 2021 en komen ten laste van de algemene middelen). 3. De bijstelling van de verwachte financiële effecten van de grondexploitaties voor het jaar 2023 en verder, te verwerken in de begroting 2023. (De financiële effecten hebben betrekking op het verschil in prognose tussen het MPO 2022 en MPO 2021 voor de jaren 2023-2025 en komen ten gunste van/ten laste van de algemene middelen). 4. Een krediet van € 2,93 mln. beschikbaar te stellen ten behoeve van investeringen in 2023 die reeds zijn voorzien en deel uitmaken van het MPO te verwerken in de begroting 2023 met als dekking de desbetreffende projecten. 5.

Het besluit van het college van burgemeester en wethouders om ten aanzien van de grondexploitaties geheimhouding op te leggen, te bekrachtigen op basis van artikel 25, derde lid, van de Gemeentewet in samenhang met artikel 5.1, tweede lid, onderdeel b, van de Wet open overheid (economische en financiële belangen gemeente). Geheimhouding betreft de bijlage: - Grondexploitaties (ter inzage, niet bijgevoegd bij raadsvoorstel). Inleiding Met het Meerjaren Perspectief Ontwikkellocaties (MPO) informeren wij u over de financiële en inhoudelijke ontwikkelingen van de belangrijkste ruimtelijke projecten en gebiedsontwikkeling in het algemeen. Er wordt volop ontwikkeld in Doetinchem. Bestaande projecten worden afgerond, nieuwe projecten zijn opgestart en meerdere plannen zijn in voorbereiding. Steeds meer ontwikkelingen zijn buiten goed waarneembaar. Bijvoorbeeld het stedelijk wonen in Iseldoks, het bouwen van bedrijven op het A18 Bedrijvenpark, de ontwikkelingen langs de Oude IJssel en de transformatie van De Veentjes van winkel- naar woongebied. Plannen in Gaanderen (Augustinuslocatie), Wehl (Fokkenkamp en Heideslag 2) en Doetinchem (onder andere Amphionpark) zijn voorbeelden van projecten in voorbereiding. Enkele daarvan gaan binnenkort in uitvoering. De meeste projecten staan er financieel goed voor.

Al voor het derde jaar op rij kan er uit meerdere projecten een tussentijdse winst worden genomen ten gunste van de algemene middelen van de gemeente. Ook kon de hoogte van de benodigde voorziening voor verlieslatende grondexploitaties naar beneden worden bijgesteld. De druk op de woningmarkt blijft vooralsnog onverminderd groot. We zien dat niet alleen door de stijging van verkoopprijzen van bestaande woningen, de vraag naar starterswoningen, maar zeker ook door de vele belangstellenden die zich bij de gemeente hebben gemeld om op de hoogte te worden gehouden over de mogelijkheid van het kopen van een bouwkavel. Dit geeft aan dat nieuwe ontwikkelingen hard nodig zijn om te kunnen voorzien in de woonbehoefte in Doetinchem en om uitvoering te kunnen geven aan de doelstelling van Doetinchem 2036. De door de raad vastgestelde deelopdrachten uit de omgevingsagenda dragen hier voor een belangrijk deel aan bij.

Gebiedsontwikkeling is niet zonder risico’s. Onvoorziene, niet voorspelbare omstandigheden kunnen projecten financieel onder druk zetten. We hebben dat gezien bij het afvoeren van grond verontreinigd met de stof PFAS, maar ook de onzekerheid momenteel op het gebied van kostenstijging van (bouw)materialen. Daarom werken we binnen projecten met risicoanalyses en scenarioanalyses. We streven naar flexibiliteit binnen plannen om daarmee in te kunnen spelen op veranderingen in (markt)omstandigheden en te zorgen voor continuïteit in bouwstromen. Doetinchem is een ontwikkelgemeente, het bouwen van woningen in een leefbare en prettige omgeving heeft prioriteit. In het MPO doen we jaarlijks verslag van de gebiedsontwikkeling in Doetinchem. Net als voorgaande jaren toont ook het MPO 2022 weer aan dat gebiedsontwikkeling in Doetinchem goed in control is. Het MPO geeft inzicht in: - De (financiële) stand van zaken van de belangrijkste gebiedsontwikkelingsprojecten, inclusief grondexploitaties. - Beleidsontwikkelingen op het gebied van grondbeleid, woningbouw, bedrijventerreinen, kantoren en detailhandel. - Ontwikkelingen op het gebied van strategische gronden, tussentijdse winstneming en vennootschapsbelasting. - De hoogte van de benodigde voorziening voor verlieslatende grondexploitaties. Met het vaststellen van het MPO: - Stelt u de geactualiseerde grondexploitaties per 01-01-2022 vast.

- Wordt de hoogte van het benodigde weerstandsvermogen vastgesteld dat dient als dekking voor de risico’s van gebiedsontwikkeling. - Stelt u het aanvullend benodigd krediet beschikbaar om de komende twee jaar verder uitvoering te geven aan de lopende projecten. Argumenten 1.1 Met het MPO krijgt u inzicht in de stand van zaken van de belangrijkste ontwikkellocaties. Het MPO 2022 geeft u inzicht in de (financiële) stand van zaken van de belangrijkste gebiedsontwikkelingsprojecten, waaronder acht gemeentelijke grondexploitatieprojecten. Per project zijn de laatste ontwikkelingen beschreven, geven we inzicht in de planning en de financiële stand van zaken inclusief de belangrijkste risico’s. 1.2 Met het vaststellen van het MPO treffen wij voorzieningen voor de verlieslatende grondexploitaties. Conform de regels vanuit het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) treffen wij voor grondexploitatieprojecten met een op termijn verwacht negatief eindresultaat een voorziening. Daardoor worden voorzienbare tekorten direct genomen zodra die bekend zijn. Door de positieve ontwikkeling van de grondexploitaties is er een lagere voorziening nodig dan de voorziening die per 31-12-2021 beschikbaar was. Daardoor kan een deel van de beschikbare voorziening vrijvallen ten gunste van de algemene middelen. Deze wijzigingen in de voorzieningen worden bij de jaarrekening 2021 verwerkt.

De projecten waarbij geen grondexploitatie van toepassing is, maar waarvoor een investeringskrediet is verleend, zijn minder onderhevig aan fluctuaties en worden doorgaans budgettair neutraal uitgevoerd. Een voorziening is daarbij niet aan de orde. 1.3 De hoogte van het weerstandsvermogen is afgestemd op het actuele inzicht in de risico’s. Op basis van een actueel inzicht in de projecten is ook de hoogte van het risico berekend. De risico’s zijn beoordeeld op projectniveau en op portefeuilleniveau. Voor de meeste projecten geldt dat vanwege voortgang en marktomstandigheden de risico’s zijn afgenomen.

Door de grote onzekerheid op het gebied van kostenstijgingen in de bouw en grond-, weg en waterbouw (bouw- en woonrijp maken) hebben we een overall risico kostenstijging opgenomen. Het totale risico op portefeuilleniveau is ten opzichte van vorig jaar afgenomen met € 0,1 mln. 2.1/3.1 Door deze bijstelling zijn de cyclusdocumenten in lijn met het MPO 2022. Deze bijstelling van de prognose over het jaar 2022 wordt verwerkt in de eerste bestuurlijke monitor 2022 en komt ten laste van de algemene middelen. De bijstelling van de prognose over het jaar 2023 en verder wordt verwerkt in de begroting 2023. Door deze bijstelling zijn de cyclusdocumenten in lijn met het MPO 2022. De raming per grondexploitatie uit het MPO 2022 wordt één op één vertaald in de gemeentelijke begroting. Dit betreft een technische wijziging die budgetneutraal is. Met deze wijziging komt raming in de gemeentelijke begroting overeen met de prognoses in het MPO 2022 per grondexploitatie. 4.1 Een aanvullend krediet is nodig voor de geplande investeringen. Op basis van de geactualiseerde grondexploitaties en financiële stand van zaken per 1-1-2022, hebben wij beoordeeld of voor de ruimtelijke projecten een aanvullende kredietaanvraag noodzakelijk is. De benodigde aanvulling is gebaseerd op de verwachte en geplande investeringen. Voor de grondexploitatieprojecten hebben die betrekking op het jaar 2023.

Voor de overige ruimtelijke projecten wordt de aanvullende kredietaanvraag voor de gehele looptijd berekend. Voor de grondexploitatieprojecten is een aanvullend krediet nodig van € 2,42 mln. voor investeringen die al zijn voorzien en deel uitmaken van de totaal geraamde kosten binnen de grondexploitaties. De dekking komt uit de desbetreffende grondexploitaties. Voor de overige gebiedsontwikkelingsprojecten is een aanvullend krediet nodig van € 0,51 mln. De dekking daarvan is per project beschreven in de bijlage bij het MPO. Financiën De geactualiseerde grondexploitaties hebben vanwege de positieve ontwikkeling van het resultaat tot gevolg dat: - in 2021 er € 1,0 mln. aan tussentijdse winst is genomen ten gunste van de algemene middelen. Dit wordt verwerkt bij de jaarrekening 2021; - de beschikbare voorziening voor verlieslatende grondexploitaties in 2021 kon worden verlaagd. Daardoor valt er een bedrag ter grootte van € 1,6 mln. vrij ten gunste van de algemene middelen. Dit wordt verwerkt in de jaarrekening 2021; - het risico met betrekking tot gebiedsontwikkeling is verlaagd van € 1,9 mln. naar € 1,8 mln. De bijstelling van de verwachte financiële effecten van de grondexploitaties worden verwerkt in de eerste bestuurlijke monitor 2022 en in de begroting 2023.

De financiële effecten hebben betrekking op het verschil in prognose tussen het MPO 2022 en MPO 2021 en komen ten gunste van/ten laste van de algemene middelen. Voor meer informatie over de verwachte financiële middelen na afsluiten grondexploitaties zie paragraaf 5.2 van het MPO 2022. De kredietaanvraag ten behoeve van uitvoering van de projecten wordt meegenomen bij de begroting 2023. Dekking komt uit de desbetreffende projecten. Kanttekeningen 1.1. Er zijn marges van onzekerheid omdat gebiedsontwikkeling aan dynamiek onderhevig is. Het MPO geeft behalve de feitelijke situatie per 01-01-2022 ook een prognose voor de toekomst weer. Deze prognose bepaalt onder andere de hoogte van de voorziening, het benodigd krediet en de hoogte van het weerstandsvermogen. Voor de grondexploitaties geldt dat dit geen exacte wetenschap is en op onderdelen uitgegaan moet worden van bepaalde aannames en verwachtingen. Uiteraard zoveel mogelijk onderbouwd met ramingen en ervaringscijfers.

Toch blijft er altijd een marge van onzekerheid in zitten. Bijvoorbeeld als het gaat om gronduitgifte en bepaalde kostensoorten (zoals bodemsanering, planschade en kosten voor bouw- en woonrijp maken). Afwijkingen van ramingen en prognoses zijn inherent aan gebiedsontwikkeling en zullen altijd blijven voorkomen. De ene keer als nadeel, de andere keer als voordeel. We anticiperen zoveel als mogelijk op mogelijke afwijkingen. Dat doen we door ervoor te zorgen dat het weerstandsvermogen binnen de algemene reserve voldoende is om risico’s op te kunnen vangen. Door het jaarlijks actualiseren van de grondexploitaties en het vaststellen daarvan door uw raad hebben we jaarlijks een ijkpunt op basis waarvan we voorstellen kunnen doen om maatregelen te treffen en of bij te sturen. Vervolg Op onderdelen heeft het vaststellen van het MPO 2022 gevolg voor de eerste bestuurlijke monitor en de begroting 2023. U zult dat bij die gelegenheid zien terugkeren. Bijlagen 1. Meerjaren Perspectief Ontwikkellocaties 2022. 2. Stand van zaken projecten. Burgemeester en wethouders van Doetinchem, De secretaris, De burgemeester, mr. G.A. Karssenberg

mr. M. Boumans MBA MPM