Raadsvoorstel Haalbaarheidsonderzoek Woongemeenschap Hamburgerbroek.pdf

Aan de raad

AGENDAPUNT NR. 7 Doetinchem, 19 september 2023

Haalbaarheidsonderzoek woongemeenschap Hamburgerbroek Te besluiten om: 1. Kennis te nemen van het Haalbaarheidsonderzoek Woongemeenschap Hamburgerbroek. 2. In te stemmen met de verdere planuitwerking en -realisatie (GO-besluit). 3. In te stemmen met de uit dit Haalbaarheidsonderzoek benoemde gemeentelijke verplichtingen en verantwoordelijkheden. Inleiding Op 4 oktober 2023 ondertekenden gemeente, Sité, COA en grondeigenaar De Nijman Vastgoed BV een intentieovereenkomst, waarin zij afspraken te zullen werken aan een Haalbaarheidsonderzoek voor de realisatie van een gecombineerde Woongemeenschap voor de opvang van ca. 150 asielzoekers en de huisvesting van ca. 150 sociale huurders. Dit haalbaarheidsonderzoek, dat bestaat uit een sociaal en fysiek werkspoor, is nu afgerond. De kernwoorden van de beoogde Woongemeenschap zijn: Samen Leven, Wonen, Ontmoeten, Activiteiten, Participatie en Integratie. Met de realisatie van de Woongemeenschap wordt structureel invulling gegeven aan de opvang van asielzoekers, met de focus op vroege/snelle integratie midden in de samenleving. De samenwerkende partijen verwachten dat dit positieve effecten heeft op leefbaarheid, integratie en participatie. Enerzijds gebeurt dat vanwege het inclusieve woonconcept, waarin de twee groepen letterlijk zij aan zij met elkaar samenleven.

Anderzijds vanwege een sociale en recreatieve-culturele programmering in uitnodigende gemeenschappelijke ruimtes. Voor beide werksporen zijn de conclusies van dit haalbaarheidsonderzoek positief. Uw raad wordt daarom gevraagd om, in overeenstemming met deze conclusies, een GO-besluit te nemen en daarmee in te stemmen met de verdere planuitwerking en -realisatie. Diezelfde vraag wordt voorgelegd aan de bestuurlijke gremia van Sité en COA. Met de realisatie van de Woongemeenschap geeft de gemeente structureel invulling aan (een deel van) de Doetinchemse opgave voor de opvang van asielzoekers, zoals in regionaal en provinciaal verband besproken. Argumenten 1.1 Het haalbaarheidsonderzoek Woongemeenschap Hamburgerbroek (hoofdstuk 4: werkspoor sociaal) wijst uit dat dit initiatief sociaal-maatschappelijk haalbaar is. In een standaard AZC verblijven asielzoekers doorgaans in een geïsoleerde omgeving met weinig interactie met de lokale samenleving. De beoogde Woongemeenschap gaat uit van een ander principe. Het stimuleert juist de sociale en interculturele uitwisseling tussen asielzoekers en de inwoners van Doetinchem. De samenwerkende partijen en onze ketenpartners verwachten dat dit positieve effecten heeft op leefbaarheid, integratie en participatie. Enerzijds gebeurt dat vanwege het inclusieve woonconcept, waarin beide groepen letterlijk zij aan zij met elkaar samenleven.

Anderzijds vanwege een sociale en recreatieve-culturele programmering in uitnodigende gemeenschappelijke ruimtes. Denk bij sociale programmering aan onder meer activiteiten op het gebied van onderwijs, welzijn, zorg en toeleiding naar de arbeidsmarkt. Doetinchemse sociaal-maatschappelijke organisaties en vrijwilligersgroepen worden nadrukkelijk uitgenodigd een deel van deze programmering te verzorgen.

1729234 / 1886822

Pagina 1 van 6

2 Doetinchem, 19 september 2024 De eerste sonderingen bij onze ketenpartners wijzen uit dat zij daar positief tegenover staan. Daarbij is het nadrukkelijk de bedoeling dat deze programmering óók open staat voor Doetinchemmers die niet in de Woongemeenschap wonen. De coördinatie ervan wordt neergelegd bij een community-manager, die voor een aanloopperiode van drie jaar gezamenlijk door gemeente, Sité en COA wordt bekostigd. Voor de verdere invulling van werkspoor sociaal verwijzen wij naar hoofdstuk 4 en de bijlage van het Haalbaarheidsonderzoek. 1.2 Het haalbaarheidsonderzoek Woongemeenschap Hamburgerbroek (hoofdstuk 3: werkspoor fysiek) wijst uit dat dit initiatief ruimtelijk haalbaar is en aansluit bij de gebiedsvisie Spoorzone. In de Woongemeenschap zullen, naast gemeenschappelijke ruimtes, 84 sociale huurwoningen en 34 wooneenheden voor COA worden gerealiseerd. Ook maakt een gemeenschappelijke buitenruimte, die uitnodigt tot ontmoeting, er onderdeel van uit. De Woongemeenschap wordt gerealiseerd in ontwikkelingsgebied Spoorzone. Voor dit deel van de stad is een stedenbouwkundige visie uitgewerkt. De fysieke verschijningsvorm van de beoogde Woongemeenschap (zie hoofdstuk 3 en de bijlage van het Haalbaarheidsonderzoek) sluit goed aan bij de stedenbouwkundige uitgangspunten van die visie.

Eén uitgangspunt daarvan is dat parkeren niet op maaiveld, maar in een gebouwde voorziening plaatsvindt. Dat uitgangspunt stuitte, vanwege het kostenverhogend aspect, in eerste instantie op bezwaar bij Sité, COA en grondeigenaar. Niettemin hebben alle partijen toezeggingen gedaan om een gebouwde parkeervoorziening alsnog te kunnen realiseren. Een belangrijke aanvulling op het bouwprogramma betreft de toevoeging van 40 appartementen in de vrije sector in de onmiddellijke omgeving van de Woongemeenschap. Op die manier ontstaat er een goede mix van sociale en betaalbare vrije sector-woningen, waardoor de leefbaarheid van dit gebied wordt versterkt. Daarnaast heeft deze toevoeging een positief financieel effect. Dit bouwvolume genereert een grondopbrengst, die wordt ingezet als medefinanciering van een gebouwde parkeervoorziening. Voor de daadwerkelijke realisatie van de Woongemeenschap is Sité verantwoordelijk. Sité wordt ook de eigenaar van dit wooncomplex. Als onderdeel van het Haalbaarheidsonderzoek heeft zij goede afspraken kunnen maken met de huidige eigenaar over de verwerving van de grond en met COA over het huurcontract. Op basis daarvan én vanwege haar sociaal-maatschappelijke ambities acht Sité de benodigde kapitaalinzet ten behoeve van de realisatie (een investeringssom van € 40-45 mln.) gewenst en verantwoord.

Voor de verdere invulling van werkspoor fysiek verwijzen wij naar hoofdstuk 3 en de bijlage van het Haalbaarheidsonderzoek. 1.3 Het Haalbaarheidsonderzoek Woongemeenschap Hamburgerbroek komt tegemoet aan de wensen en bedenkingen die de raad eerder heeft meegegeven. Op 28 september 2023 is de intentieovereenkomst om te komen tot een Haalbaarheidsonderzoek met uw raad besproken. U hebt toen een aantal wensen en bedenkingen benoemd. Deze zijn nadrukkelijk betrokken bij de totstandkoming van het Haalbaarheidsonderzoek. In de bijlage bij het Haalbaarheidsonderzoek is een tabel opgenomen, waarin een reactie wordt gegeven op de naar voren gebrachte wensen en bedenkingen.

1729234 / 1886822

Pagina 2 van 6

3 Doetinchem, 19 september 2024 1.1 Uit het Haalbaarheidsonderzoek vloeien een aantal gemeentelijke verantwoordelijkheden en verplichtingen voort. Uit de conclusies van zowel het sociale als het fysieke werkspoor vloeien gemeentelijke verantwoordelijkheden en verplichtingen voort. Zo is de aanstelling en financiering van een community manager en de ‘inrichtingskosten sociaal programma’ een gezamenlijke verantwoordelijk van Sité, COA en gemeente. Iedere partij draagt daarvoor gedurende drie jaar € 66.000 per jaar bij. Het gemeentelijk aandeel hiervan brengen we ten laste van het bestaande budget ‘transitoria vreemdelingen’. Daarnaast zal nadrukkelijk een beroep worden gedaan op de sociale infrastructuur van de gemeente en haar ketenpartners. Dit vraagt om regievoering door de gemeente. Voor het fysieke werkspoor verplicht de gemeente zich tot realisatie van een bebouwde parkeervoorziening en, mocht deze niet tijdig zijn gerealiseerd, tot een tijdelijke parkeervoorziening op maaiveld. Ook committeert de gemeente zich, zoals gesteld, tot de planuitwerking en het op de markt brengen van een bouwkavel voor 40 appartementen. Deze verplichtingen hebben ook een financieel effect. Financiën De verantwoordelijkheid voor de aankoop van de gronden van de huidige eigenaar en de realisatie en exploitatie van het wooncomplex De Woongemeenschap ligt bij Sité.

In dit complex zullen 84 sociale huurwoningen en 34 wooneenheden voor COA worden gerealiseerd, alsmede gemeenschappelijke ruimtes en een tuin. Dit betreft een investeringssom van € 40-45 mln. die door Sité wordt gedragen. Daarnaast betaalt Sité mee aan de gebouwde parkeervoorziening. Uitgaande van het gebruik van 20 parkeerplaatsen voor COA en 67 parkeerplaatsen voor de sociale huurwoningen (op basis van een parkeernorm van 0,8) draagt Sité € 789.525 inclusief btw (€ 9.075 incl. btw per parkeerplek) bij aan het parkeerproduct. Met dit bedrag krijgt SWD het gebruiksrecht voor deze parkeerplaatsen voor de duur van het beoogde gebruik. Ook de huidige eigenaar draagt bij door genoegen te nemen met een mindere grondopbrengst. Met een GO-besluit gaat ook de gemeente financiële verplichtingen aan. Eén daarvan heeft betrekking op de bekostiging van een community manager en bepaalde inrichtingskosten voor de realisatie van het sociaal programma (3 x € 66.000). Deze kosten komen ten laste van het bestaande budget ‘transitoria vreemdelingen’. Het beschikbaar stellen van dit budget is gemandateerd aan het college van burgemeester en wethouders. De gemeentelijke balanspost van dit budget bedroeg per 1/1/2024 € 571.000 (fcl. 8962102). De totale gemeentelijke bijdrage aan het project Woongemeenschap en omgeving is geraamd op € 1.650.000.

Dit betreft de bijdrage aan de realisatie van de gebouwde parkeervoorziening, een bijdrage in de toekomstige parkeerexploitatie en een bedrag aan plankosten tot aan het openen van een grondexploitatie. Deze kosten worden verwerkt in een nog te openen grondexploitatie. Onderdeel van deze grondexploitatie vormen de grondopbrengsten uit de door de gemeente op de markt gebrachte 40 vrijesectorwoningen en een nog nader uit te werken additioneel bouwprogramma. Het Haalbaarheidsonderzoek gaat uit van een ontwikkelrol voor de gemeente met betrekking tot de 40 appartementen in de vrije sector en een gemeentelijke verantwoordelijkheid voor een te bouwen parkeervoorziening en de inrichting van de openbare ruimte. Al deze elementen worden gerealiseerd op gemeentelijke grond (een deel staat bekend als de parkeerplaats achter Kroese Wevers en een deel betreft de grond die vanuit de om-niet-levering met Sité naar de gemeente toekomt). Mogelijk dat op deze gemeentelijke gronden, met een oppervlakte van 14.120 m² (zie kaartje) ook nog een ander bouwprogramma kan worden toegevoegd.

1729234 / 1886822

Pagina 3 van 6

4 Doetinchem, 19 september 2024

Dit deelgebied vraagt dus nog om een nadere stedenbouwkundig uitwerking en nog op te stellen grondexploitatie. Voor dit deel van de Spoorzone zal dan ook een deel-grondexploitatie worden uitgewerkt, waarin alle gemeentelijke kosten en opbrengsten van deze gebiedsontwikkeling worden opgenomen. Het uitgangspunt daarbij is dat deze deelgrondexploitatie financieel minimaal sluitend is. Welk specifiek programma wordt toegevoegd, wordt nog onderzocht. De plankosten (begroot op € 100.000) worden gemaakt voor de verdere stedenbouwkundige en financiële uitwerking van dit deelgebied. Deze plankosten worden tot aan het openen van een grondexploitatie tijdelijk gedekt vanuit het revolverende Voorbereidingskrediet ruimtelijke projecten. Dit krediet is bedoeld om slagvaardig de uitvoering op te kunnen pakken zodra er een GO-besluit is. Het mandaat om dit Voorbereidingskrediet op projectniveau in te kunnen zetten, ligt bij het college van burgemeester en wethouders. De verantwoording richting uw raad loopt via de P&C-documenten en het Meerjaren Programma Ontwikkellocaties (MPO). De dekking komt uit een toekomstige grondexploitatie volgens het revolverend principe. In het MPO 2024 is dit krediet verhoogd naar € 2,2 mln. De aanleiding is het programma Spoorzone, die in meerdere deelprojecten en deel-grondexploitaties wordt uitgewerkt.

Wij hebben, onder voorbehoud van instemming door uw gemeenteraad, al ingestemd met het aangaan van de voorgestelde financiële verplichtingen. Voor het totale financiële overzicht: zie de vertrouwelijke bijlage bij dit raadsvoorstel. Kanttekeningen 1.1 Wat gebeurt er als de besturen van COA of Sité een NO GO-besluit nemen? Mochten COA of Sité onverhoopt tot een NO GO-besluit komen, dan wordt het project on hold gezet en gaan partijen in overleg over de op dat moment ontstane situatie. 1.2 Heeft de gemeente met de realisatie van de Woongemeenschap voldaan aan haar taakstelling voor de opvang van asielzoekers? Nee, in regionaal en provinciaal kader is de taakstelling van Doetinchem bepaalt op 307 asielzoekers. Voor de Woongemeenschap wordt uitgegaan van een structurele opvang van 150 asielzoekers. Een deel van de taakstelling blijft dus staan. De invulling hiervan maakt onderdeel uit van gesprekken op regionaal en provinciaal niveau.

1729234 / 1886822

Pagina 4 van 6

5 Doetinchem, 19 september 2024 Bovendien is de Woongemeenschap niet van vandaag op morgen gerealiseerd. Wij hebben daarom aangegeven dat wij, in antwoord op het verzoek van COA, voor de maximale duur van 3 jaar tijdelijke opvang willen toestaan voor 100 asielzoekers in een bestaand pand binnen de kern Doetinchem. Dit betreft een particulier aanbod. 1.3 Wat gebeurt er als de Spreidingswet zou worden ingetrokken? De opvang van asielzoekers zal nog jaren noodzakelijk blijven, ongeacht het al of niet intrekken van de Spreidingswet. De provincie, de regio en Doetinchem zullen daarvoor hun verantwoordelijkheid blijven nemen. Mochten er op zeker moment geen asielzoekers in Doetinchem gehuisvest hoeven te worden, dan treden COA en Sité daarover met elkaar in overleg. De door COA gehuurde appartementen zouden dan kunnen worden omgezet in reguliere huurappartementen voor de doelgroepen van Sité. De indeling van de eenheden/ appartementen maakt dit mogelijk. 3.1 Geeft u met een positief besluit een blanco cheque af voor alle risico’s en kosten voortvloeiend uit het Haalbaarheidsonderzoek? Nee, er moeten namelijk nog veel zaken nader worden uitgewerkt. Dat gebeurt via een verdere stedenbouwkundige uitwerking en het maken van een concept deel-grondexploitatie. Daarin worden de verwachte financiële effecten nader onderbouwd.

Het is een bevoegdheid van uw raad om een (deel-)grondexploitatie open te stellen; vanaf die openstelling is dat het financiële kader. Als uitgangspunt geldt dat de op te stellen deelgrondexploitatie budgettair neutraal zal zijn. 3.2 Wat als er geen gemeentelijke grondexploitatie voor dit deelgebied wordt uitgewerkt? Als de ontwikkeling niet leidt tot een vastgestelde grondexploitatie, dan worden de gemaakte kosten verantwoord in het MPO en het nadelig resultaat verwerkt in de jaarrekening ten laste van de algemene middelen. Vervolg Na uw akkoord vindt er voor het betreffende deelgebied van Spoorzone een stedenbouwkundige uitwerking plaats, met een daaraan gekoppelde deel-grondexploitatie. De verwachting is dat beide producten in Q1 2025 gereed zijn voor bestuurlijke besluitvorming. Het openstellen van deze deel-grondexploitatie is een bevoegdheid van de raad. Het streven is erop gericht dat in Q3 2026 de start van de bouw plaatsvindt. Bijlage 1. Haalbaarheidsonderzoek (publieksversie) inclusief bijlagen Burgemeester en wethouders van Doetinchem, De secretaris, De burgemeester, mr. G.A. Karssenberg

1729234 / 1886822

mr. M. Boumans MBA MPM

Pagina 5 van 6

De raad van de gemeente Doetinchem; gezien het voorstel van burgemeester en wethouders over Haalbaarheidsonderzoek Woongemeenschap Hamburgerbroek; gelet op artikel 108, lid 1, juncto artikel 147, lid 2 van de Gemeentewet; besluit: 1. Kennis te nemen van het Haalbaarheidsonderzoek Woongemeenschap Hamburgerbroek. 2. In te stemmen met de verdere planuitwerking en -realisatie (GO-besluit). 3. In te stemmen met de uit dit Haalbaarheidsonderzoek benoemde gemeentelijke verplichtingen en verantwoordelijkheden. Aldus besloten in zijn vergadering van 26 september 2024,

, griffier

, voorzitter

1729234 / 1886822

Pagina 6 van 6