Raadsvoorstel Grondexploitatie Wijnbergen De Kwekerij.pdf

Aan de raad

AGENDAPUNT NR. 8.3 Doetinchem, 21 april 2021

Grondexploitatie Wijnbergen De Kwekerij Te besluiten om: 1. De grondexploitatie Wijnbergen De Kwekerij vast te stellen. 2. Een voorbereidings- en uitvoeringskrediet beschikbaar te stellen van € 1,6 mln. Dekking uit de grondexploitatie Wijnbergen De Kwekerij. Hiertoe de 29ste begrotingswijziging 201 vast te stellen. 3. Het besluit van het college van burgemeester en wethouders om ten aanzien van de grondexploitatie geheimhouding op te leggen te bekrachtigen op basis van artikel 25, derde lid, van de Gemeentewet in samenhang met artikel 10, tweede lid, onderdeel b, van de Wet openbaarheid van bestuur (economische en financiële belangen gemeente). Inleiding Begin 2020 heeft ons college de ambtelijke organisatie opdracht gegeven de woningbouwmogelijkheden te onderzoeken op de gemeentelijke gronden die bekend staan onder Wijnbergen Het Oosten. Dit betreft een grondpositie die, na het beëindigen van het project Wijnbergen Het Oosten in 2012, in strategisch eigendom is gebleven bij de gemeente. Na een proces van onderzoeken, tekenen en rekenen hebben wij op 9 maart jl. een definitief go gegeven om door te gaan met de ontwikkeling van deze nieuwe woningbouwlocatie en het Structuurontwerp vastgesteld. Een nieuw plan met een nieuwe naam: Wijnbergen De Kwekerij.

Omdat de gemeente het plan ontwikkelt, realiseert en zelf zorgdraagt voor de uitgifte van bouwrijpe gronden gaat het hier om een project door middel van actief grondbeleid. Daarvoor is het nodig een grondexploitatie te openen en vast te stellen waarin kosten en opbrengsten van dit project kunnen worden verantwoord. In het vastgestelde Structuurontwerp zijn meerdere verkavelingsvarianten opgenomen met een verschillend aantal woningen. Het uiteindelijke plan zal een combinatie van deze varianten zijn met circa 150 woningen. Voor de doorrekening van de grondexploitatie is vooralsnog gebruik gemaakt van de variant SO-1A met 139 woningen. Daarnaast is het vaststellen van de grondexploitatie noodzakelijk voor het aanvragen van een voorbereidings- en uitwerkingskrediet. Argumenten 1.1. Voordat grond in exploitatie kan worden genomen, schrijft het BBV voor dat de raad eerst een grondexploitatie moet vaststellen. Het Besluit begroting en verantwoording (BBV) schrijft voor dat het startpunt van het in exploitatie nemen van gronden een raadsbesluit is waarin de grondexploitatie wordt vastgesteld met daarin opgenomen een grondexploitatiebegroting. 1.2. Een grondexploitatie is nodig om de financiële haalbaarheid van een project te kunnen bepalen. Doordat in een grondexploitatie alle kosten en opbrengsten van het project worden opgenomen, weten we of een project financieel haalbaar is.

Kosten hebben vooral betrekking op de inbrengwaarde van de grond, het bouw- en woonrijp maken van de gronden, de kosten van onderzoek en planbegeleiding. De opbrengsten bestaan uit het uitgeven van bouwkavels. We verwachten de eerste bouwkavels in 2022 uit te kunnen geven. Met een grondexploitatie kan financiële sturing gegeven worden aan het project.

2 Doetinchem, 21 april 2021 1.3 Een grondexploitatie geeft inzicht in het verloop van de kasstroom van een project. Doordat kosten en opbrengsten in de grondexploitatie gefaseerd worden opgenomen, ontstaat inzicht in wanneer welke kosten moeten worden gemaakt en opbrengsten worden verwacht. Dit is van belang vanwege de verwerking in de begroting en het aanvragen van kredieten. 1.4 Een grondexploitatie is niet statisch, maar beweegt mee met de ontwikkeling van een project. Naarmate het project verder wordt uitgewerkt, van een structuurontwerp naar een stedenbouwkundig plan, zal ook de grondexploitatie daarin meebewegen. De voorliggende grondexploitatie is gebaseerd op het structuurontwerp. Jaarlijks zal in het Meerjaren Perspectief Ontwikkellocaties (MPO) de grondexploitatie worden geactualiseerd naar de stand van zaken van het project en de marktomstandigheden van dat moment. 2.1 Een voorbereidings-/uitvoeringskrediet van € 1,6 mln. is nodig om de volgende fasen op te kunnen pakken. Vanuit rechtmatigheid en budgetrecht van de raad vragen wij u krediet beschikbaar te stellen voor de werkzaamheden voor dit project voor het lopende en komende jaar. Hierin volgen wij een bestendige beleidslijn en handelen conform andere lopende grondexploitatieprojecten.

Ieder jaar bij de vaststelling van het MPO analyseren wij het beschikbare krediet versus de gerealiseerde kosten en vragen een nieuw aanvullend krediet aan voor de volgende twee jaar. De dekking van het beschikbaar gestelde krediet is de grondexploitatie. Voor Wijnbergen De Kwekerij vragen wij een krediet aan voor 2021/2022 ter grootte van € 1,6 mln. Voor 2021/2022 zullen de werkzaamheden vooral bestaan uit planvoorbereiding, de bestemmingsplanprocedure en de start van het bouwrijp maken. Ook de inbreng van de strategische grond is opgenomen in deze kredietaanvraag (interne levering van Algemene dienst aan de grondexploitatie). 3.1 Wij vragen u de door ons voorgestelde geheimhouding te bekrachtigen. Grondexploitaties bevatten vaak gedetailleerde gegevens die bij openbaarmaking het financiële belang van de gemeente kunnen schaden. Gegevens op het gebied van kostenramingen en opbrengstverwachtingen kunnen bij het openbaar worden daarvan de prijs van uitgifte en aanbestedingen negatief beïnvloeden. Dit willen we voorkomen. Financiën Op basis van het structuurontwerp en de daarop gebaseerde grondexploitatie wordt een positief exploitatieresultaat verwacht van rond de € 1,2 mln. Dit resultaat komt te zijner tijd ten gunste van de Algemene Middelen van de gemeente. Jaarlijks zal bij de jaarrekening beoordeeld worden of er al een tussentijdse winstneming mogelijk is.

Daarin volgen we de spelregels en berekeningsmethoden die voorgeschreven zijn door het BBV (Besluit begroting en verantwoording). Vanuit het project wordt een bijdrage gedaan aan de herinrichting van de Wijnbergseweg/Doetinchemseweg. Deze bijdrage is al in het geraamde exploitatieresultaat meegenomen. Kanttekeningen 1.1 Loopt de gemeente met het openen van een nieuwe grondexploitatie financiële risico’s? Gebiedsontwikkeling is nooit zonder risico’s. Kosten kunnen tegenvallen, verkoop van grond kan stagneren. De grondexploitatie is de basis waarop de financiële risico’s worden berekend. De lage inbrengwaarde (boekwaarde van de strategische grond), de kwalitatief goede ligging en de grote vraag naar woningen hebben tot gevolg dat we het risico van Wijnbergen De Kwekerij als laag waarderen. Daarbij zijn in het voormalige project de planschadeclaims al afgehandeld.

3 Doetinchem, 21 april 2021 Ontvankelijke claims worden nu niet meer verwacht. Jaarlijks wordt bij het MPO ook de risicoanalyse geactualiseerd. De hoogte van de risico’s van alle grondexploitaties tezamen bepalen mede het noodzakelijke weerstandsvermogen (reserve) van de gemeente. 1.2 Is er niet een hoger exploitatieresultaat te behalen op deze locatie? De grondexploitatie is gebaseerd op het structuurontwerp van Wijnbergen De Kwekerij. Binnen het plan zijn nog optimalisaties mogelijk die verder verkend worden en mogelijk in het stedenbouwkundig plan worden verwerkt. Dat kan leiden tot een hoger exploitatieresultaat. Daarbij is van belang dat we de bestaande (groen)kwaliteit in het plan zoveel mogelijk behouden. Dat beperkt in enige mate de hoeveelheid uit te geven bouwgrond, maar komt de kwaliteit van het gebied ten goede. Vervolg Na het vaststellen van de grondexploitatie zal deze jaarlijks worden geactualiseerd en verantwoord worden in het Meerjaren Perspectief Ontwikkellocaties. Voor het eerst in 2022 omdat bij de behandeling van het nu voorliggende voorstel het MPO 2021 al te ver in voorbereiding is om Wijnbergen De Kwekerij daar al volledig in op te nemen. De verwachting is dat in juli het stedenbouwkundig plan ter vaststelling aan uw raad wordt aangeboden. Bijlagen 1. Grondexploitatie Wijnbergen De Kwekerij – vertrouwelijk 2.

Wijnbergen De Kwekerij – Structuurontwerp, stedenbouw en landschap d.d. 9 maart 2021. Burgemeester en wethouders van Doetinchem, De secretaris, De burgemeester, mr. G.A. Karssenberg

mr. M. Boumans MBA MPM

De raad van de gemeente Doetinchem; gezien het voorstel van burgemeester en wethouders over Grondexploitatie Wijnbergen De Kwekerij; gelet op de voorschriften vanuit het Besluit begroting en verantwoording (BBV) met betrekking tot de start van het in exploitatie nemen van gronden; besluit: 1. De grondexploitatie Wijnbergen De Kwekerij vast te stellen. 2. Een voorbereidings- en uitvoeringskrediet beschikbaar te stellen van € 1,6 mln. Dekking uit de grondexploitatie Wijnbergen De Kwekerij. Hiertoe de 29ste begrotingswijziging 2021 vast te stellen. 3. Het besluit van het college van burgemeester en wethouders om ten aanzien van de grondexploitatie geheimhouding op te leggen te bekrachtigen op basis van artikel 25, derde lid, van de Gemeentewet in samenhang met artikel 10, tweede lid, onderdeel b, van de Wet openbaarheid van bestuur (economische en financiële belangen gemeente). Aldus besloten in zijn vergadering van 29 april 2021,

, griffier

, voorzitter