Raadsbesluit 29 maart 2022 Huisvesting Kentalis Onderwijs en Zorg (2022-19).pdf

Aan de raad

AGENDAPUNT NR. 4.2 Doetinchem, 18 maart 2022

ALDUS VASTGESTELD 29 MAART 2022 Huisvesting Kentalis Onderwijs en Zorg Te besluiten om: 1. Kennis te nemen van de door het college vastgestelde memo huisvestingsvraagstuk Kentalis. 2. Ten behoeve van het aanpassen van het schoolgebouw aan Vondelstraat 220, een krediet beschikbaar te stellen van € 121.000, a. de eenmalige exploitatiekosten voor het jaar 2022 van € 52.300, ten laste te brengen van de reserve onderwijshuisvesting; b. de kapitaallasten vanaf 2023 ad € 4.600 ten laste brengen van de reserve onderwijshuisvesting. 3. Ten behoeve van het aanpassen van het pand aan Raadhuisplein 1 Wehl, een krediet beschikbaar te stellen van € 885.100 en: a. de eenmalige exploitatiekosten voor het jaar 2022 van € 12.000, ten laste brengen van de reserve Vastgoedfonds; b. de kapitaallasten vanaf 2023 ad € 1.750 en de eenmalige exploitatiekosten voor het jaar 2022 van € 12.000, ten laste brengen van de reserve Vastgoedfonds; c. de kapitaallasten vanaf 2023 ad € 19.400 ten laste te brengen van de reserve onderwijshuisvesting; d. de resterende kapitaallasten vanaf 2023 ad € 20.400 te dekken uit de aanvullende huurprijs. 4. Voor de onderdelen 2a en 3a de 21ste begrotingswijziging van de gemeentebegroting 2022 vast te stellen en de begrotingswijzigingen vanaf 2023 te verwerken in de begroting 2023.

Inleiding Kentalis is binnen gemeente Doetinchem actief met haar onderwijstak en met haar zorgtak. Sinds 2016 zijn zij beide gevestigd aan de Vondelstraat 220. Door groei van de onderwijstak is het pand aan de Vondelstraat te klein geworden. Voor dit deel heeft de gemeente een wettelijke taak. Alle partijen zien een gewenste oplossing voor passende huisvesting van Kentalis Onderwijs door het verplaatsen van Kentalis Zorg naar het Raadhuisplein 1 te Wehl. Aan uw raad wordt gevraagd het benodigd krediet beschikbaar te stellen. Argumenten 1.1. De huisvestingsaanvraag van Kentalis Onderwijs is in 2021 opgenomen in het onderwijshuisvestingsprogramma. In 2020 heeft Kentalis aangegeven dat zij tegen de limieten van de beschikbare ruimte in de Vondelstraat aanliepen. Dit is veroorzaakt door een verdubbeling van het aantal leerlingen. In de memo Huisvestingsvraagstuk Kentalis (bijlage 1) worden aanleiding en noodzaak nader toegelicht. De leerlingenprognoses van adviesbureau MOOZ laten zien dat dit leerlingenaantal in de komende jaren stabiel blijft. De vraag om extra m² huisvesting voor Kentalis Onderwijs is conform de verordening onderwijshuisvesting gemeente Doetinchem. Daarop is het huisvestingsvraagstuk op het Onderwijshuisvestingsprogramma 2021 geplaatst. 1.2.

De verhuizing van Kentalis Zorg naar Raadhuisplein 1 in Wehl lost ook een leegstandsprobleem op van gemeentelijk vastgoed In het voorgestelde scenario wordt ook het leegstandsprobleem in het pand aan het Raadhuisplein voor de lange termijn wordt opgelost. Op dit moment staat het pand voor een groot deel leeg en dat kost de gemeente per jaar circa € 30.000 aan gemiste huurinkomsten. De verhuizing van Kentalis Zorg naar Wehl zorgt voor een nieuwe huurder voor de lange termijn.

2 Doetinchem, 18 maart 2022 2.1. De investeringskosten voor Kentalis Onderwijs aan de Vondelstraat 220 komen ten laste van de reserve onderwijshuisvesting De inpandige uitbreiding moet opnieuw geschikt gemaakt worden voor de onderwijsvormen van Kentalis. Het is de wettelijke taak van gemeente Doetinchem om deze kosten te financieren. Daarnaast heeft Kentalis volgens de verordening onderwijshuisvesting Doetinchem recht op eerste inrichtingskosten. 2.2. De investeringskosten voor Raadhuisplein 1 worden verdeeld tussen gemeente en Kentalis Zorg De helft van de investering wordt gedekt middels een verhoging van de huurprijs. Deze huurverhoging voor de investering komt bovenop de kostprijsdekkende huur van het pand. De voorgestelde huurprijs van € 124,- per m² zit aan de bovenkant van een marktconforme huur voor een dergelijke locatie in Wehl. Daarom wordt het niet als realistisch gezien om de gehele investering door te belasten in de huurprijs. Omdat de investering in het pand aan het Raadhuisplein een meerwaarde heeft voor Kentalis investeren zij ook. Uitgangspunt is dat Kentalis de kosten draagt die geen directe meerwaarde bieden aan het pand, maar direct zijn te koppelen aan de activiteiten van Kentalis. 2.3.

De reserve onderwijshuisvesting en het Vastgoedfonds zorgen voor dekking Het resterend bedrag moet geïnvesteerd worden door gemeente Doetinchem en geadviseerd wordt om deze te dekken door middel van de reserve onderwijshuisvesting en het Vastgoedfonds. In de memo is onder 3b de verdeling tussen beide fondsen verder uitgewerkt. Onderwijshuisvesting Wij stellen voor, om een deel van de investering ten laste te brengen van de reserve onderwijshuisvesting. De verhuizing van Kentalis Zorg naar Raadhuisplein 1 zorgt voor de benodigde m² om het huisvestingsvraagstuk van Kentalis Onderwijs op te lossen. Vastgoedfonds Met het doen van deze investering wordt er een leegstandsprobleem opgelost voor het pand aan het Raadhuisplein 1 te Wehl. En biedt het zekerheid voor de komende 15/20 jaar. De leegstand kost de gemeente op dit moment circa € 30.000 per jaar. Daarnaast wordt door de combinatie tussen de lange huurovereenkomst en de hogere huurprijs de waarde van het pand aanzienlijk verhoogd. Financiën De financiële uitwerking van scenario Raadhuisplein 1 is in bijgevoegde memo uitgewerkt in paragraaf 3. Onderstaand is weergegeven welke kapitaallasten de investeringen met zich meebrengen. Vondelstraat 220 Voor de Vondelstraat is in beeld gebracht welke investering nodig is om het pand in zijn geheel geschikt te maken voor onderwijs.

Deze investeringskosten zijn voor rekening voor gemeente Doetinchem omdat deze vallen onder wettelijke verantwoordelijkheid voor onderwijshuisvesting. Dit brengt vanaf 2022 een jaarlijkse kapitaallast met zich mee van € 4.600 en eenmalige exploitatiekosten van € 52.300. De totale kosten voor Vondelstraat 220 komen op: € 173.925. Een nadere onderbouwing is te lezen in de memo onder 3a.

3 Doetinchem, 18 maart 2022 Raadhuisplein 1 Voor de investeringen aan het pand aan Raadhuisplein 1 is een verdeling van de kosten uitgewerkt tussen Kentalis Zorg en gemeente Doetinchem. Kentalis Zorg neemt het deel van de investering op zich wat specifiek voor Kentalis wordt aangepast in het pand. Het resterende deel van de investering is voor rekening van gemeente Doetinchem: o Een jaarlijkse kapitaallast vanaf 2022 ad € 19.358, ten laste van de reserve onderwijshuisvesting; o Een jaarlijkse kapitaallast vanaf 2022 ad € 1.750 en eenmalige exploitatiekosten van € 12.000, ten laste van de reserve Vastgoedfonds; o De resterende kapitaallasten ad € 20.400 worden gedekt uit de aanvullende huurprijs. Een nadere onderbouwing voor de verdeling is te lezen in de memo onder 3b. Kanttekeningen 1.1. Is er voldoende dekking binnen de reserve onderwijshuisvesting? De voorgestelde investering past binnen de stand van de reserve. Hierbij moet worden opgemerkt dat de reserve niet veel nieuwe investeringen meer toe laat. 1.2. Levert de verhuizing van Kentalis Zorg naar Wehl geen verkeerskundige problemen op? Basisschool Timpaan is gevestigd in het gebouw naast het Raadhuisplein 1. Dit zorgt voor verkeersdrukte in de ochtend en de middag, bij het begin en eind van de schooldag.

Bij een eventuele verhuizing van Kentalis Zorg zullen de verkeersstromen toenemen, maar dit zal op andere tijden zijn dan die van de basisschool. Het zal gaan om maximaal 4 of 5 busjes waarmee de kinderen worden gebracht en enkele auto’s voor het personeel van Kentalis Zorg. Hiervoor is op locatie voldoende parkeergelegenheid aanwezig. 1.3. Waarom investeert de gemeente mee in de huisvesting van Kentalis Zorg? De gemeente heeft geen wettelijke taak voor de huisvesting van Kentalis Zorg. Zoals onder argument 1.2 beschreven kan het huisvestingsvraagstuk van Kentalis Onderwijs worden opgelost door de verhuizing van Kentalis Zorg. De verhuizing naar Wehl biedt een oplossing voor het leegstandprobleem van gemeentelijk vastgoed en een huisvestingsvraagstuk op gebied van onderwijs. 1.4. Waarom wordt er vanuit het Vastgoedfonds geïnvesteerd en hoe verhoudt zich dat tot de huidige herijking van de spelregels en werking van het fonds? Zoals beschreven is de verhuizing van Kentalis Zorg naar Wehl ook een oplossing voor het leegstandprobleem van het pand aan Raadhuisplein 1. Er worden nu investeringen gedaan die anders in de komende jaren in fases en stappen waren gedaan. Ook zonder de verhuizing van Kentalis waren deze investeringen op den duur noodzakelijk geweest. Om het pand up-to-date te houden en ook een verduurzamingsslag te maken.

Met de investering wordt niet zomaar een greep gedaan uit het Vastgoedfonds, maar wordt op een beargumenteerde wijze nu een investering gedaan. Hierbij lopen de kosten voor de baten uit. Zoals uitgelegd wordt de leegstand (en misgelopen huurinkomsten) in het pand opgelost en is er voor de lange termijn een goede huurder gevonden. Deze vorm van asset management past in de denkwijze waarmee op dit moment de spelregels en de werking van het vastgoedfonds opnieuw worden bekeken. Vervolg Wanneer de raad positief besluit, is de planning om rond de zomer te beginnen met de werkzaamheden. Begin 2023 moeten de panden aan Vondelstraat 220 en Raadhuisplein 1 beschikbaar zijn voor Kentalis Onderwijs en Kentalis Zorg.

4 Doetinchem, 18 maart 2022 Bijlage 1. Memo huisvestingsvraagstuk Kentalis Burgemeester en wethouders van Doetinchem, De secretaris, De burgemeester, mr. G.A. Karssenberg

mr. M. Boumans MBA MPM

De raad van de gemeente Doetinchem; gezien het voorstel van burgemeester en wethouders over huisvesting Kentalis Onderwijs en Zorg; gelet op artikel 108, lid 1, juncto artikel 147, lid 2 van de Gemeentewet gelet op artikel 192 van de Gemeentewet; b e s l u i t: 1. Kennis te nemen van de door het college vastgestelde memo huisvestingsvraagstuk Kentalis. 2. Ten behoeve van het aanpassen van het schoolgebouw aan Vondelstraat 220, een krediet beschikbaar te stellen van € 121.000, a. de eenmalige exploitatiekosten voor het jaar 2022 van € 52.300, ten laste te brengen van de reserve onderwijshuisvesting; b. de kapitaallasten vanaf 2023 ad € 4.600 ten laste brengen van de reserve onderwijshuisvesting. 3. Ten behoeve van het aanpassen van het pand aan Raadhuisplein 1 Wehl, een krediet beschikbaar te stellen van € 885.100 en: a. de eenmalige exploitatiekosten voor het jaar 2022 van € 12.000, ten laste brengen van de reserve Vastgoedfonds; b. de kapitaallasten vanaf 2023 ad € 1.750 en de eenmalige exploitatiekosten voor het jaar 2022 van € 12.000, ten laste brengen van de reserve Vastgoedfonds; c. de kapitaallasten vanaf 2023 ad € 19.400 ten laste te brengen van de reserve onderwijshuisvesting; d. de resterende kapitaallasten vanaf 2023 ad € 20.400 te dekken uit de aanvullende huurprijs. 4.

Voor de onderdelen 2a en 3a de 21ste begrotingswijziging van de gemeentebegroting 2022 vast te stellen en de begrotingswijzigingen vanaf 2023 te verwerken in de begroting 2023. Aldus besloten in zijn vergadering van 29 maart 2022,

, griffier

, voorzitter