Raadsbesluit 25 juni 2026 Meerjarenperspectief Ontwikkellocaties 2026 (2026-47)

Aan de raad

AGENDAPUNT NR. 6.2 Doetinchem, 17 juni 2026

ALDUS VASTGESTELD 25 JUNI 2026 Meerjarenperspectief Ontwikkellocaties 2026 Te besluiten om: 1.

Het Meerjaren Perspectief Ontwikkellocaties 2026 vast te stellen en daarmee: - de geactualiseerde grondexploitaties vast te stellen; - de baten en lasten van de grondexploitaties in 2026 te verhogen met € 2.370.194 respectievelijk € 2.370.194; - kennis te nemen van de stand van zaken van de belangrijkste ontwikkellocaties.

2.

Het startkrediet voor ruimtelijke projecten te verhogen naar € 0,5 miljoen;

3.

Voor de grondexploitatie Naoberhoek een bedrag van € 1.008.000 beschikbaar stellen vanuit het budget Flexcity;

4.

Het maximumniveau van de bestemmingsreserve gebiedsontwikkeling te verhogen naar € 7.500.000;

5.

Hiertoe de 7e begrotingswijziging van 2026 vast te stellen.

Inleiding Met het Meerjarenperspectief Ontwikkellocaties (MPO) informeren wij u over de gebiedsontwikkeling in Doetinchem. Daarbij geven wij u inzicht in de financiële en inhoudelijke ontwikkelingen van de belangrijkste ruimtelijke projecten. Op meerdere plekken in Doetinchem vinden er ontwikkelingen plaats. Naast lopende grote ontwikkelingen als Wijnbergen, Iseldoks, Keppeloord, Al8 Bedrijvenpark en De Kwekerij worden er nieuwe plannen ontwikkeld zoals de Naoberhoek in het gebiedsprogramma Spoorzone, het Amphionpark en diverse locaties in Gaanderen en Wehl. Daarmee geven we uitvoering aan de ambitie Doetinchem 2036 waarbij de gemeente wil groeien naar een gemeente van ongeveer 70.000 inwoners. Andere plannen zijn in voorbereiding. Met het vaststellen van het MPO: -

stelt u de geactualiseerde grondexploitaties per 01-01-2026 vast, waarbij de raming per grondexploitatie één op één wordt vertaald in de gemeentebegroting;

-

wordt de hoogte van het benodigde weerstandsvermogen vastgesteld dat dient als dekking voor de risico's van gebiedsontwikkeling.

Daarnaast geeft het MPO inzicht in: -

de (financiële) stand van zaken van de belangrijkste gebiedsontwikkelingsprojecten, inclusief grondexploitaties;

-

beleidsontwikkelingen op het gebied van grondbeleid, woningbouw, bedrijventerreinen, kantoren en detailhandel;

1859043 / 2028556

2 Doetinchem, 17 juni 2026 -

strategische grondvoorraad, tussentijdse winstneming, voorzieningen voor verlieslatende grondexploitaties en vennootschapsbelasting.

In de bijlage “Stand van zaken projecten” bij het MPO wordt elk project in hoofdlijnen toegelicht. De achterliggende grondexploitatieberekeningen zijn geheim, omdat grondexploitaties vaak gedetailleerde gegevens bevatten, die bij openbaarmaking het financiële belang van de gemeente kunnen schaden. Het kunnen gegevens zijn op het gebied van kostenramingen en opbrengstverwachtingen die bij het openbaar worden daarvan de hoogte van aankopen, tenders en aanbestedingen nadelig kunnen beïnvloeden. Argumenten 1.1

Met het MPO krijgt u inzicht in de stand van zaken van de belangrijkste ontwikkellocaties.

Het MPO 2026 geeft u inzicht in de stand van zaken van de belangrijkste gebiedsontwikkelingsprojecten, waaronder elf gemeentelijke grondexploitatieprojecten. Per project zijn de laatste ontwikkelingen beschreven en geven we inzicht in de planning en de financiële stand van zaken inclusief de belangrijkste risico's. 1.2

Met het vaststellen van het MPO treffen wij voorzieningen voor de verlieslatende grondexploitaties.

Sommigen plannen zijn verlieslatend maar worden toch ontwikkeld vanwege een maatschappelijk belang of omdat er simpelweg geen weg terug meer is. Volgens de regels vanuit het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) treffen wij voor grondexploitatie-projecten met een op termijn verwacht negatief eindresultaat een verliesvoorziening. Daardoor worden voorzienbare tekorten direct genomen zodra die bekend zijn. Voor het MPO 2026 hebben wij de verliesvoorziening met € 0,43 miljoen verlaagd. 1.3

Op basis van de geactualiseerde grondexploitaties bepalen we de tussentijdse winst.

Volgens de regels van het Besluit Begroting en Verantwoording nemen we als de grondexploitaties dat toelaten al een deel van de verwachte winst uit de winstgevende grondexploitaties. Deze tussentijdse winst komt ten gunste van de reserve gebiedsontwikkeling met uitzondering van het A18 Bedrijvenpark waar de winst wordt toegevoegd aan een voorziening door derden beklemde middelen. Op basis van de geactualiseerde grondexploitaties 2026 is de tussentijdse winst over het afgelopen jaar op het A18 Bedrijvenpark € 0,26 miljoen en op de overige projecten € 1,95 miljoen.

1859043 / 2028556

3 Doetinchem, 17 juni 2026

1.4

De hoogte van het weerstandsvermogen is afgestemd op het actuele inzicht in de risico's.

Risicomanagement is integraal onderdeel van gebiedsontwikkelingsprojecten. We proberen risico's zoveel mogelijk te voorkomen, te beperken en te beheersen. Risico's kunnen betrekking hebben op tegenvallende kosten en opbrengsten, onvoorziene omstandigheden en vertraging. Het risiconiveau van lopende projecten loopt terug. Door toevoeging van de nieuwe projecten Amphionpark en Naoberhoek is het totale risiconiveau per saldo met € 0,2 miljoen toegenomen tot € 1,2 miljoen. 1.5

De meerjarige prognose wordt in de begrotingswijziging vertaald naar de gemeentelijke begroting.

De raming per grondexploitatie uit het MPO 2026 wordt één op één vertaald in de gemeentelijke begroting. In de begrotingswijziging wordt de prognose uit het MPO 2025 uitgelezen en wordt de prognose uit het MPO 2026 ingelezen. De baten en lasten worden in jaarschijf 2026 verhoogd met € 2.370.194. Het meerjarige verloop van de boekwaarde grondexploitatie wordt verwerkt in de geprognosticeerde balans in de begroting 2027. 2.1

Verhogen startkrediet voor ruimtelijke projecten is nodig vanuit kwantiteit en complexiteit.

Het aantal verkenningen voor ruimtelijke projecten neemt toe en ze kosten in de startfase meer tijd vanwege toegenomen complexiteit. Daarnaast zijn de afgelopen jaren de kosten om deze verkenningen uit te voeren ook gestegen. Daarom wordt voorgesteld om het startkrediet te verhogen van € 0,25 naar € 0,5 miljoen. Overigens blijft het revolverende principe van kracht. 3.1

Een bijdrage van € 1.008.000 vanuit het budget Flexcity verhoogt de haalbaarheid van de grondexploitatie Naoberhoek en omgeving.

De gemeente heeft zich door middel van een Samenwerkingsovereenkomst Flexcity met het ministerie van binnenlandse zaken (BZK) verplicht tot de realisatie van onder andere 300 vaste kern flexwoningen en 200 zogenaamde garantieplekken. Hiervoor heeft de gemeente een bijdrage van € 9,6 miljoen ontvangen van het ministerie van BZK. Met name de vaste kern flexwoningen zullen voor een groot deel in de Spoorzone worden gerealiseerd. In de stedenbouwkundige uitwerking van Naoberhoek en omgeving is al voorzien in 168 van deze 300 vaste kern flexwoningen. Vanwege de financiële haalbaarheid van de grondexploitatie Naoberhoek en omgeving stellen we voor om een gedeelte van het budget Flexcity ter grootte van € 1.008.000 beschikbaar te stellen voor de gemeentelijke grondexploitatie Naoberhoek en omgeving. Voor een verdere toelichting verwijzen wij naar pag. 25 van Bijlage 1. 1859043 / 2028556

4 Doetinchem, 17 juni 2026

4.1

Door het maximum niveau van de bestemmingsreserve gebiedsontwikkeling te verhogen ontstaat er meer ruimte voor verevening.

Omdat gebiedsontwikkelingen over het algemeen complexer worden en om toch in lijn te blijven met -de financiële uitdagingen van- de ambitie van Doetinchem 2036, stellen we voor om het maximumniveau van deze bestemmingsreserve gebiedsontwikkeling te verhogen naar € 7.500.000. Daardoor ontstaat er meer ruimte voor verevening tussen plannen. De stand van de bestemmingsreserve per 31-12-2025 bedraagt € 6.098.021. Voor een toelichting wordt verwezen naar pag. 26 van Bijlage 1.

Financiën Het resultaat over het jaar 2025 op de geactualiseerde grondexploitaties bedraagt € 2,65 miljoen positief. Dit wordt veroorzaakt door het resultaat op de grondexploitaties woningbouw en bedrijventerreinen. De tussentijdse winstneming uit de grondexploitatie A18 Bedrijvenpark bedraagt € 0,26 miljoen. Hiervan is het aandeel voor de gemeente Doetinchem 35%, conform de afspraken in de Samenwerking bedrijventerreinen West Achterhoek (A18 Bedrijvenpark en DocksNLD/Montferland).

1859043 / 2028556

5 Doetinchem, 17 juni 2026

Omdat het resultaat op de grondexploitaties gedeeltelijk al als tussentijdse winst wordt verrekend met de bestemmingsreserve gebiedsontwikkeling en de tussentijdse winstneming van A18 Bedrijvenpark wordt gestort in de voorziening door derde beklemde middelen, is het resultaat op de grondexploitaties niet zichtbaar in het daadwerkelijke resultaat van de jaarstukken 2025. De risico's die samenhangen met de gebiedsontwikkelingsprojecten (grondexploitaties en overige grondexploitatieprojecten) zijn in het MPO 2026 gekwantificeerd op € 1,2 mln. Kanttekeningen 1.1

Er zijn onzekerheden omdat gebiedsontwikkeling aan dynamiek onderhevig is.

Het MPO geeft behalve de feitelijke situatie per 01-01-2026 ook een prognose voor de toekomst weer. Deze prognose bepaalt onder andere de hoogte van de voorziening en de hoogte van het weerstandsvermogen. Bij grondexploitaties moeten we op onderdelen uitgegaan van bepaalde aannames en verwachtingen. Uiteraard zoveel mogelijk onderbouwd met ramingen en ervaringscijfers. Gebiedsontwikkeling is nooit zonder risico’s. Er zijn onzekerheden bijvoorbeeld als het gaat om gronduitgifte en bepaalde kostensoorten (zoals bodemsanering, planschade en kosten voor bouw- en woonrijpmaken). Afwijkingen van ramingen en prognoses zijn inherent aan gebiedsontwikkeling en zullen altijd blijven voorkomen. De ene keer als nadeel, de andere keer als voordeel. We anticiperen zoveel als mogelijk op mogelijke afwijkingen. Dat doen we door ervoor te zorgen dat het weerstandsvermogen binnen de algemene reserve voldoende is om risico's op te kunnen vangen. Door jaarlijks grondexploitaties te herzien en vast te stellen hebben we jaarlijks een ijkpunt op basis waarvan we voorstellen kunnen doen om indien nodig maatregelen te treffen en of bij te sturen. Vervolg Op onderdelen heeft het vaststellen van het MPO 2026 gevolg voor de begroting 2027. U zult deze bij de begroting 2027 zien terugkeren.

1859043 / 2028556

6 Doetinchem, 17 juni 2026

Bijlagen 1.

Meerjarenperspectief Ontwikkellocaties 2026

2.

Stand van zaken projecten

3.

Begrotingswijziging

4.

Grondexploitaties (geheim en ter inzage; niet bijgevoegd bij raadsvoorstel)

Burgemeester en wethouders van Doetinchem, De secretaris,

De burgemeester,

ir. J.A. Wannink

mr. M. Boumans MBA MPM

1859043 / 2028556

De raad van de gemeente Doetinchem; gezien het voorstel van burgemeester en wethouders over Meerjarenperspectief Ontwikkellocaties 2026; gelet op artikel 192 van de Gemeentewet; b e s l u i t: 1. Het Meerjaren Perspectief Ontwikkellocaties 2026 vast te stellen en daarmee: - de geactualiseerde grondexploitaties vast te stellen; - de baten en lasten van de grondexploitaties in 2026 te verhogen met € 2.370.194 respectievelijk € 2.370.194; - kennis te nemen van de stand van zaken van de belangrijkste ontwikkellocaties. 2.

Het startkrediet voor ruimtelijke projecten te verhogen naar € 0,5 miljoen;

3.

Voor de grondexploitatie Naoberhoek een bedrag van € 1.008.000 beschikbaar stellen vanuit het budget Flexcity;

4.

Het maximumniveau van de bestemmingsreserve gebiedsontwikkeling te verhogen naar € 7.500.000;

5.

Hiertoe de 7e begrotingswijziging van 2026 vast te stellen.

Aldus besloten in zijn vergadering van 25 juni 2026,

, griffier

, voorzitter

1859043 / 2028556