Haalbaarheidsonderzoek Woongemeenschap Hamburgerbroek.pdf

‘Een bruisend, inclusief woonconcept waar kansrijke asielzoekers en inwoners van Doetinchem zij aan zij leven, leren en werken.

WOONGEMEENSCHAP HAMBURGERBROEK Haalbaarheidsonderzoek publieksversie

Haalbaarheidsonderzoek Woongemeenschap Hamburgerbroek

Inhoud Samenvatting en conclusie .........................................................................................................2 1. Inleiding...............................................................................................................................3 1.1 Intentieovereenkomst ...............................................................................................3 1.2 Doel en vraag .............................................................................................................4 1.3 Resultaten procesfase Plan van Aanpak ...................................................................4 1.4 Organisatie tijdens de procesfase ‘haalbaarheidsonderzoek’ .................................5 2 Naar een samenwerkingsovereenkomst ...........................................................................6 2.1 Analyse van de samenwerking..................................................................................6 2.2 Totstandkoming samenwerkingsovereenkomst ......................................................6 3.

Resultaten Werkspoor Fysiek .............................................................................................8 3.1 Stedenbouwkundige inpassing .................................................................................8 3.2 Structuur Ontwerp .....................................................................................................8 3.3 Financiële haalbaarheid ..........................................................................................11 3.4. Kaders samenwerking Werkspoor Fysiek ...............................................................12 3.5 Conclusies/randvoorwaarden/vervolgstappen .......................................................12 4 Resultaten Werkspoor Sociaal ..........................................................................................15 4.1 Inleiding ...................................................................................................................15 4.2. Uitgangspunten .......................................................................................................15 4.3 Sociaal Programma ..................................................................................................16 4.4.

Kaders samenwerking Werkspoor Sociaal..............................................................21 4.5 Conclusies/randvoorwaarden/vervolgstappen .......................................................23 5 Resultaten team Communicatie en Participatie ..............................................................25 5.1 Scan van de nieuwe wijk Spoorzone ......................................................................25 5.2 Opinie over opvang van asielzoekers .....................................................................25 5.3 Communicatie rondom mijlpalen haalbaarheidsfase ............................................28 5.4 Conclusies/randvoorwaarden/vervolgstappen .......................................................28 6 Bijlagen ..............................................................................................................................30 6.1 Visie op de Woongemeenschap .............................................................................30 6.2 Structuur Ontwerp ..................................................................................................30 6.3 Matrix Sociaal Programma .....................................................................................30

1

Haalbaarheidsonderzoek Woongemeenschap Hamburgerbroek

Samenvatting en conclusie Op 4 oktober 2023 ondertekenden gemeente, Sité, COA en grondeigenaar De Nijman Vastgoed BV een intentieovereenkomst, waarin zij afspraken te zullen werken aan een Haalbaarheidsonderzoek voor de realisatie van een gecombineerde Woongemeenschap voor de opvang van ca. 150 asielzoekers en de huisvesting van ca. 150 sociale huurders. De kernwoorden van de Woongemeenschap zijn: Samen Leven, Wonen, Ontmoeten, Activiteiten, Participatie, en Integratie. Met de realisatie van de Woongemeenschap wordt structureel invulling gegeven aan de opvang van asielzoekers, met de focus op vroege/snelle integratie midden in de samenleving. De samenwerkende partijen verwachten dat dit positieve effecten heeft op leefbaarheid, integratie en participatie. Enerzijds gebeurt dat vanwege het inclusieve woonconcept, waarin de twee groepen letterlijk zij aan zij met elkaar samenleven. Anderzijds vanwege een sociale en recreatieveculturele programmering in uitnodigende gemeenschappelijke ruimtes. In de Woongemeenschap zullen 84 sociale huurwoningen en 34 wooneenheden voor COA worden gerealiseerd. Daarnaast komen er gemeenschappelijke ruimten in het woongebouw. Verder maakt een gemeenschappelijke buitenruimte, die uitnodigt tot ontmoeting, er onderdeel van uit. De Woongemeenschap wordt gerealiseerd in ontwikkelingsgebied Spoorzone.

Voor dit deel van de stad is een stedenbouwkundige visie uitgewerkt. De fysieke verschijningsvorm van de beoogde Woongemeenschap sluit goed aan bij de stedenbouwkundige uitgangspunten van die visie. In de onmiddellijke omgeving van de Woongemeenschap wordt een bouwvolume van 40 appartementen in de vrije sector gerealiseerd. Met deze toevoeging ontstaat een goede mix van verschillende bewonersgroepen. Het Haalbaarheidsonderzoek is zorgvuldig in een tweetal Werksporen (Fysiek en Sociaal) doorlopen en afgerond. Er is onder meer duidelijk geworden wie waarvoor vanaf het ‘GO-besluit’ inhoudelijk en financieel in hoofdlijnen aan de lat staat en hoe dat logisch en evenwichtig is verdeeld. Voor beide werksporen zijn de conclusies van het onderzoek positief. De centrale vraag van het Haalbaarheidsonderzoek: ‘Is de Woongemeenschap zoals beschreven in Visie op de Woongemeenschap haalbaar en is er voldoende draagvlak bij de stakeholders?‘ wordt daarom met ‘Ja’ beantwoord. De besturen van de samenwerkende partijen worden gevraagd om, in overeenstemming met deze conclusie, een ‘GO-besluit’ te nemen om zo binnen de bestuurlijke gremia van de eigen organisatie vast te kunnen stellen of er sprake is van overeenstemming over die conclusie en in te stemmen met de verdere planuitwerking en -realisatie.

Een ‘GO-besluit’ laat onverlet dat er op bepaalde onderdelen zaken nog nader uitgezocht moeten worden. Op de thema’s akoestiek, de projectorganisatie tijdens de exploitatiefase en de noodzaak/consequenties van een (eventuele) Europese aanbesteding zal in de maanden oktober tot en met december 2024 onderzoek verricht worden. Deze uitwerkingen hebben als doel het plan te optimaliseren en vormen geen barrières in de haalbaarheid. De planning is dat in oktober 2024 de interne besluitvorming bij partijen is afgerond en dat daarna de verschillende overeenkomsten getekend kunnen worden. Er wordt naar gestreefd dat in Q3 2026 de start van de bouw plaatsvindt.

2

Haalbaarheidsonderzoek Woongemeenschap Hamburgerbroek

1. Inleiding 1.1 Intentieovereenkomst

Op 4 oktober 2023 ondertekenden gemeente Doetinchem (gD), Sité Woondiensten (SWd), Centraal Orgaan Opvang Asielzoekers (COA) en De Nijman Vastgoed B.V. (NV) een intentieovereenkomst waarin zij afspreken samen te zullen werken aan een haalbaarheidsonderzoek (Hbo) dat moet leiden tot een haalbare en gedragen keuze voor het al dan niet realiseren van een gecombineerde Woongemeenschap voor de opvang van (ca. 150) asielzoekers en de huisvesting van (ca. 150) sociale huurders.

Figuur 1: Tekenen intentieovereenkomst

In de intentieovereenkomst is afgesproken dat de werkzaamheden om te komen tot dit haalbaarheidsonderzoek bestaan uit de volgende twee fases: > >

Fase 1: Het opstellen van het Plan van Aanpak voor het haalbaarheidsonderzoek (Oktober – December 2023) Fase 2: De daadwerkelijke uitvoering van het haalbaarheidsonderzoek (Januari – Oktober 2024)

Dit document ‘Haalbaarheidsonderzoek Woongemeenschap Hamburgerbroek’ is het resultaat van Fase 2 en tot stand gekomen in een gezamenlijk proces van de vier partijen.

3

Haalbaarheidsonderzoek Woongemeenschap Hamburgerbroek

1.2 Doel en vraag

De centrale vraag die met behulp van het Hbo wordt beantwoord, is: Is de Woongemeenschap zoals beschreven in Visie op de Woongemeenschap haalbaar en is er voldoende draagvlak bij de stakeholders? Het Hbo brengt de haalbaarheid van en het draagvlak (bij interne en externe stakeholders) voor de Woongemeenschap bij de betrokken partijen in beeld inclusief de randvoorwaarden die daarbij worden gesteld. De kernuitgangspunten voor de – na gebleken haalbaarheid - te sluiten ‘Samenwerkingsovereenkomst’ (zie hoofdstuk 2) vormen het resultaat van het Hbo. Op basis hiervan kunnen alle (organen van de) betrokken partijen bij hun interne besluitvorming beoordelen of zij kunnen instemmen met het realiseren van dit initiatief.

1.3 Resultaten procesfase Plan van Aanpak Tijdens Fase 1 is de Visie op de Woongemeenschap (zie bijlage 6.1) opgesteld die gebaseerd is op de gesloten intentieovereenkomst en de basis vormt voor zowel de fysieke als sociale uitwerking van het plan. De Visie in verkorte versie: ‘Een bruisend, inclusief woonconcept waar kansrijke asielzoekers en inwoners van Doetinchem zij aan zij leven, leren en werken. Een unieke Woongemeenschap voor Doetinchem en een voorbeeld voor kleinschalige asielopvang in Nederland. Het gemeenschapsleven wordt gevormd door sociale huurders (dragers) en tijdelijk opgenomen asielzoekers (vragers), met de focus op vroege/snelle integratie midden in de samenleving. Het gebouw wordt ontworpen om spontane ontmoetingen te faciliteren tussen de eigen bewoners van de Woongemeenschap en daarnaast staat de Woongemeenschap open voor verbinding met de bewoners van de omringende bouwblokken, de wijk en heel Doetinchem.’ De kernwoorden van het concept zijn: Samen Leven, Wonen, Ontmoeten, Activiteiten, Participatie, en Integratie.

4

Haalbaarheidsonderzoek Woongemeenschap Hamburgerbroek

Bewonerssamenstelling en gebouwconcept Tijdens Fase 1 zijn de eerste contouren geschetst van de opzet van het gebouw en de mogelijke samenstelling van de bewoners. In Fase 2 is de bewonerssamenstelling voor de Woongemeenschap verder uitgewerkt met de volgende afspraken als resultaat: >

>

COA en gD: > Het COA spant zich in voor een passende samenstelling van asielzoekers in de woongemeenschap. >

Landelijke instroom is bepalend, maar voor zover mogelijk worden kansrijke asielzoekers en statushouders met een koppeling aan de gemeente Doetinchem geplaatst.

>

Sociale huurders geselecteerd op motivatie om bij te dragen aan de gemeenschap en ‘dragers’ (met een solide basis om anderen te helpen), verder afspiegeling van Doetinchem/de maatschappij – mix van leeftijden. Hierbij geldt wel de kanttekening dat over het selecteren van huurders op motivatie een formeel besluit genomen moet worden vanuit SWd.

SWd:

Het uitgangspunt voor het samenleefconcept is dat de sociale huurders (dragers) een gemeenschap vormen waarin asielzoekers worden opgenomen (vragers).

1.4 Organisatie tijdens de procesfase ‘haalbaarheidsonderzoek’

Tijdens het procesfase haalbaarheidsonderzoek is het inhoudelijk werk als volgt opgedeeld: > >

>

>

Werkspoor Sociaal met focus of de Woongemeenschap sociaal haalbaar is en er voldoende draagvlak bij de stakeholders; Werkspoor Fysiek met focus of de Woongemeenschap fysiek haalbaar is en er voldoende draagvlak bij de stakeholders. Deelwerkspoor Gebied is een onderdeel van Werkspoor Fysiek, waar afstemming plaatsvindt met de projectleiding van de Spoorzone over de stedenbouwkundige kaders voor de bebouwing; Het team Communicatie en Participatie adviseert beide Werksporen en het overallproject over de aanpak van communicatie en participatie in deze haalbaarheidsfase; De Wensen en Bedenkingen van partijen in de Gemeenteraad zijn geadresseerd voor onderzoek en beantwoording binnen of buiten de Werksporen.

5

Haalbaarheidsonderzoek Woongemeenschap Hamburgerbroek

2 Naar een samenwerkingsovereenkomst 2.1 Analyse van de samenwerking

In de intentieovereenkomst is de volgende tekst opgenomen als artikel 3: “Wanneer partijen het haalbaarheidsonderzoek hebben afgerond en overeenstemming bereiken over de realisatie en exploitatie van het project zullen zij deze overeenstemming vastleggen in een samenwerkingsovereenkomst”. Welke informatie moet de rapportage over het haalbaarheidsonderzoek bevatten zodat alle partijen intern tot de conclusie kunnen komen dat voor hen de beoogde Woongemeenschap haalbaar is en dat er dus ‘overeenstemming’ is? Het gaat daarbij om twee soorten informatie: 1. De ‘overwegingen’ van partijen om deel te nemen aan dit initiatief, de rol die men daarin wil nemen en de randvoorwaarden die men daarbij hanteert. 2. De concept-afspraken die partijen tijdens het haalbaarheidsonderzoek over de inhoud hebben gemaakt. Beide elementen maken straks onderdeel uit van ‘de samenwerkingsovereenkomst’. Dit woord staat hier tussen aanhalingstekens omdat tijdens het haalbaarheidsonderzoek ook nader is geanalyseerd hoe deze samenwerking precies in elkaar steekt. Want dat bepaalt in welk type overeenkomst(en), tussen welke van de partijen, de verschillende afspraken – na de ‘overeenstemming’ over de uitkomsten van het haalbaarheidsonderzoek -vastgelegd zullen moeten gaan worden.

Daarbij is vastgesteld dat de ‘samenwerkingsovereenkomst’ een samenhangende set van afzonderlijke overeenkomsten is tussen verschillende van de partijen. In de volgende afbeelding wordt dat inzichtelijk gemaakt: Figuur 2:

6

Haalbaarheidsonderzoek Woongemeenschap Hamburgerbroek

2.2 Totstandkoming samenwerkingsovereenkomst

De basis onder de samenwerking wordt gevormd door de set afspraken tussen COA en gD, vastgelegd in de zgn. bestuursovereenkomst. Dit is een standaard document aangevuld met maatwerk afspraken die locatie/project-specifiek zijn. Omdat de interne besluitvorming binnen COA over (de vele) lokale AZC-initiatieven plaatsvindt aan de hand van het concept van de bestuursovereenkomst is deze al beschikbaar tijdens de besluitvorming binnen partijen over het haalbaarheidsonderzoek. De afspraken die gemaakt zijn over de bewonerssamenstelling zijn te vinden in hoofdstuk 1.3. Wat betreft de andere overeenkomsten zijn in de verschillende hoofdstukken van deze rapportage de resultaten van het haalbaarheidsonderzoek vermeld op basis waarvan, na de gebleken ‘overeenstemming’ tussen partijen, deze overeenkomsten opgesteld kunnen worden. Uiteraard rekening houdend met de reacties van partijen tijdens hun interne besluitvorming. De planning is dat in oktober 2024 de interne besluitvorming bij partijen is afgerond en na instemming- de bestuursovereenkomst getekend kan worden. Waarna uiterlijk december 2024 achtereenvolgens de anterieure-, de huur- en de koopovereenkomsten tussen partijen zijn getekend.

7

Haalbaarheidsonderzoek Woongemeenschap Hamburgerbroek

3. Resultaten Werkspoor Fysiek 3.1 Stedenbouwkundige inpassing

De locatie waar de Woongemeenschap gerealiseerd wordt maakt onderdeel uit van het gebied waarvoor in december 2023 de structuurvisie Spoorzone door de gemeenteraad is vastgesteld. De locatie is de eerste uitwerking daarvan en zal naar verwachting ook de start van de realisatie van dit nieuw te ontwikkelen woon- en werkgebied zijn. Daarom is bij de ontwikkeling van het Structuur Ontwerp (zie bijlage 6.2) voor de gebouwen nauw samengewerkt tussen de architect en de betrokken stedenbouwkundigen van de Spoorzone. Het resultaat hiervan is dat het Structuur Ontwerp de instemming van de stedenbouwkundigen heeft. Afgesproken is dat – na groen licht van alle partijen op het haalbaarheidsonderzoek – een beeldkwaliteitsplan wordt opgesteld voor het gebied en voor het deelplan Woongemeenschap. SWd zal bij dit laatste nauw betrokken worden om tot optimalisatie te komen tussen esthetiek (vormen en materialen), functionaliteit (w.o. omgevingsgeluidwering en vorm en situering van buitenruimte) binnen de budgettaire mogelijkheden.

3.2 Structuur Ontwerp 3.2.1 Ruimtelijke uitgangspunten De wensen met betrekking tot de ontwikkeling van de Spoorzone vraagt voor de betreffende locatie om een markant gebouw dat de aandacht trekt en activiteit stimuleert. Doordat het parkeren plaatsvindt in een separate door de gemeente te ontwikkelen parkeerhub voor het gebied is er meer ruimte in het plan voor groene en grijze verblijfruimten en plekken voor ontmoeting. Op het kavel zijn drie bouwblokken ontworpen rond een centraal binnenhof. De Woongemeenschap, bestaande uit 34 COA en 84 SWd huurappartementen en de bijbehorende gedeelde voorzieningenruimten (zoals bijvoorbeeld leslokalen, ontmoetingsruimten en kantoor), is gesitueerd in twee van deze bouwblokken. Het derde bouwblok wordt commercieel ontwikkeld en bestaat uit (huur of koop) appartementen die nog uitgewerkt moeten worden.

8 Figuur 3: Stedenbouwkundige inpassing

Haalbaarheidsonderzoek Woongemeenschap Hamburgerbroek

De appartementen van de huurders van SWd en de huurders van het COA zijn ‘gezoneerd gemixt’, dat wil zeggen dat de stijgpunten gedeeld zijn, maar de sociale huurders en asielzoekers vanaf daar hun eigen ‘vleugels’ hebben. De actieve plint aan de pleinzijde zorgt voor levendigheid en het rustige binnenhof is een centrale plek voor ontmoeting. Daarnaast komt men elkaar tegen in de gemeenschappelijke fietsenstalling, de trappenhuizen en op de galerijen. Figuur 4: Woonconcept 3D model

Het hart van de Woongemeenschap, waar mensen elkaar ontmoeten om gezamenlijk activiteiten te ontplooien, is gesitueerd in de plint op de begane grond aan het plein. Hier zijn de functies geplaatst die gebruikt kunnen worden door de bewoners en alle inwoners van Doetinchem. Het programma beslaat o.a. een entreegebied met gastheer/gastvouw, een koffiecorner en een multifunctionele ruimte waarin allerlei activiteiten plaats kunnen vinden, zoals samen koken, verjaardagen vieren en het organiseren van evenementen. Daarnaast is de binnenhof zo ingericht dat hier ontmoeting en samenwerken wordt gestimuleerd. Werkspoor Sociaal heeft bevestigd dat ze verwacht dat in de combinatie van de in het Structuur Ontwerp ontworpen gedeelde ruimtes en het opgestelde Sociaal Programma de Visie op de Woongemeenschap gerealiseerd kan worden.

9

Haalbaarheidsonderzoek Woongemeenschap Hamburgerbroek

Figuur 5: Beeld binnenhof

3.2.2 Akoestiek Uit het akoestisch onderzoek blijkt dat in het plan rekening gehouden dient te worden met overschrijding van grenswaarden. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door de akoestische vergunningsruimte van omliggende bedrijven (industrielawaai) in zowel industrieterrein Verheulsweide als industrieterrein Hamburgerbroek. In het Besluit kwaliteit leefomgeving (overschrijding grenswaarde door middel van niet-geluidgevoelige gevel met bouwkundige maatregelen) kan een omgevingsplan dat een geluidgevoelig gebouw toelaat, erin voorzien dat het geluid op dat gebouw hoger is dan de grenswaarde. De voorwaarden die hierbij gelden zijn: > Meer geluid dan de grenswaarde kan worden toegestaan als aan de gevel van het geluidgevoelige gebouw waarop de grenswaarde wordt overschreden, bouwkundige maatregelen kunnen worden getroffen die: o bestaan uit een uitwendige scheidingsconstructie die geen te openen delen bevat anders dan als onderdeel van een gemeenschappelijke doorgang; of o borgen dat het geluid op de te openen delen in de uitwendige scheidingsconstructie die direct grenzen aan een verblijfsgebied niet hoger is dan de grenswaarde.

10

Haalbaarheidsonderzoek Woongemeenschap Hamburgerbroek

Voorbeelden van bouwkundige oplossingen hierbij zijn: > Afgesloten of afsluitbare loggia; > Gevelschermen; > Afgeschermde galerij; > Dubbel kozijn; > Vliesgevel. Er dient nog onderzocht te worden of er in het omgevingsplan en/of de vergunning geanticipeerd kan worden op omliggende toekomstige bebouwing, om zo te voorkomen dat kostbare voorzieningen getroffen worden die op den duur niet noodzakelijk zijn. Denk hierbij aan bijvoorbeeld een gebouwde parkeeroplossing direct naast de grootste geluidsbron (papierfabriek). Omdat de ontwikkeling van de Woongemeenschap echter voorloopt op toekomstige ontwikkelingen van de omgeving, kunnen we vooralsnog onze beslissingen enkel baseren op nu beschikbare kennis en op basis hiervan de benodigde maatregelen treffen. 3.2.3 Essentiële gelijkwaardigheidsverklaringen onderbouwd afwijken van het Bbl Belangrijk onderdeel van het stedenbouwkundig plan zijn de balkons aan de galerijzijde op de meeste verdiepingen en de gemeenschappelijke fietsenbergingen op de begane grond. In basis voldoen deze onderdelen niet aan het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl, de nieuwe naam van het Bouwbesluit). De gemeente kan echter o.b.v. gelijkwaardigheidsverklaringen onderbouwd afwijken van het Bbl. Randvoorwaarden voor de realisatie van het plan is dat de gemeente hier mee instemt bij de beoordeling van de omgevingsvergunning.

3.2.4 Samenwerking in- en extern Het COA mag juridisch geen turn-key overeenkomst sluiten voor de nieuwbouw in de vorm van een huurovereenkomst op voorhand. Dit heeft te maken met Europees aanbestedingsrecht en de regelgeving op het gebied van staatsteun. Vooralsnog wordt er daarom vanuit gegaan dat een Europese aanbesteding noodzakelijk is en hiermee gaat SWd akkoord. SWd heeft de intentie om aan te tonen dat een Europese aanbesteding niet noodzakelijk is/gaat verder onderzoeken of/hoe dit kan worden voorkomen. In de vervolgfase wordt uitgezocht wat een Europese aanbesteding organisatorisch, financieel en qua planning betekent. SWd benadrukt dat Europees aanbesteden een risico met zich mee kan brengen in de vorm van vertraging (langere procedures – een aanbesteding neemt ca. 3 maand in beslag), potentiële extra kosten en minder invloed op de bouwer van het project (SWd kan potentiële partijen niet vooraf selecteren). COA benadrukt dat het Europees aanbesteden anderzijds ook gewenst zou kunnen zijn, omdat dit financiële optimalisatie op kan leveren en een transparante werkwijze (" in de geest van aanbesteding") die in het belang is van het project.

3.3 Financiële haalbaarheid

De financiële haalbaarheid is door alle partijen voor hun deel intern getoetst. Op basis daarvan zijn de kaders voor de reeks afzonderlijke overeenkomsten tot stand gekomen. Na interne besluitvorming binnen de partijen over de uitkomsten van het haalbaarheidsonderzoek zullen deze in de verschillende overeenkomsten tussen partijen (zie schema bij 2.1.) worden vastgelegd.

11

Haalbaarheidsonderzoek Woongemeenschap Hamburgerbroek

3.4. Kaders samenwerking Werkspoor Fysiek 3.4.1 Koopovereenkomsten Ten aanzien van de verwerving van de grond door SWd en de financiële bijdrage aan de te realiseren parkeerhub (die zich buiten het grondstuk van de Woongemeenschap bevindt) zijn door SWd gesprekken gevoerd met Nijman Vastgoed (NV), gemeente Doetinchem (gD) en het COA. Dit heeft geleid tot conceptafspraken tussen partijen. Er is tussen SWd en NV overeenstemming bereikt over de koopsom van de grond. SWd koopt een vastgesteld aantal parkeerplekken in de door de gemeente te realiseren parkeerhub af. Door het toevoegen van 40 extra commerciële appartementen op de overblijvende ruimte van het perceel verbreedt de goede sociale mix in de woongemeenschap én ontstond er de benodigde financiële ruimte om tot een haalbare ontwikkeling van appartementen, algemene ruimtes en parkeervoorzieningen te komen. De gemeente neemt daarom een deel van het grondstuk van de Woongemeenschap over en zal de realisatie van deze appartementen zelfstandig in de markt zetten. 3.4.2 Anterieure overeenkomst Er zijn door de partijen afspraken gemaakt over de cruciale onderdelen voor het slagen van het woonconcept die vast worden gelegd in de te sluiten anterieure overeenkomst.

De rollen en verantwoordelijkheden voor de aanleg en het onderhoud van het plein, het park, de doorgaande fiets- en wandelroute en het binnenhof zijn verdeeld en er zijn afspraken gemaakt over de procedures naar vergunningverlening. 3.4.3 Huurovereenkomsten Er zullen twee huurovereenkomsten worden afgesloten voor respectievelijk de woningen t.b.v. de opvang van asielzoekers (SWd/COA) en t.b.v. de voorzieningen voor het laten functioneren van de Woongemeenschap (SWd/COA/gD). Over de essentiële onderdelen (o.a. aantallen en huurprijzen van woningen COA en huurprijzen voorzieningen woongemeenschap, duur, opzegtermijn etc.) van beide huurovereenkomsten is overeenstemming bereikt tussen de partijen.

3.5 Conclusies/randvoorwaarden/vervolgstappen

1. Stedenbouwkundige Inpassing Stedenbouw • Conclusie: Het gezamenlijk tot stand gekomen ontwerp wordt gedragen door de vier partijen en de stedenbouwkundigen van de Spoorzone hebben instemming gegeven op het resultaat. • Randvoorwaarden: De overeengekomen afspraken dienen vastgelegd te worden in overeenkomsten tussen de partijen. • Vervolgstappen: Na groen licht van alle partijen op het Hbo wordt een beeldkwaliteitsplan (BKP) opgesteld voor het gebied en voor het deelplan Woongemeenschap, waarbij SWd nauw betrokken wordt. Alle relevante principes m.b.t. de stedenbouwkundige inpassing, parkeren en openbare ruimte worden vastgelegd in de tussen oktober en december te sluiten overeenkomsten (zie 3.4). 2. Structuur Ontwerp 12

Haalbaarheidsonderzoek Woongemeenschap Hamburgerbroek

•

•

•

Conclusie: De Visie op de Woongemeenschap is door de Werksporen vertaald naar een gedragen Structuur Ontwerp, dat aan de gegeven randvoorwaarden voldoet en is afgestemd tussen de partijen. Werkspoor Sociaal heeft bevestigd dat ze verwacht dat in de combinatie van de in het Structuur Ontwerp ontworpen gedeelde ruimtes en het opgestelde Sociaal Programma de Visie op de Woongemeenschap gerealiseerd kan worden. De balkons aan de galerijzijde en fietsenbergingen op de begane grond zijn belangrijk voor stedenbouwkundige kwaliteit van het gebouw, maar wijken af van het Besluit bouwwerken leefomgeving. Randvoorwaarden: Het SO dient vastgelegd te worden in gemeentelijke besluiten en overeenkomsten tussen de partijen. Gemeente Doetinchem dient in te stemmen met de balkons en fietsenbergingen in het SO bij de beoordeling van de omgevingsvergunning. Vervolgstappen: De principes van het SO dienen in de maanden oktober tot december vast te worden gelegd in de te sluiten overeenkomsten (zie 3.4). Bij de afstemming tussen gD en SWd over het BKP dienen alle relevante punten van het SO opgenomen te worden, waaronder ook het commercieel programma.

Rechtmatigheid turn-key overeenkomst op voorhand • Conclusie: Het COA mag juridisch geen turn-key overeenkomst sluiten voor de nieuwbouw in de vorm van een huurovereenkomst op voorhand. Vooralsnog wordt er daarom vanuit gegaan dat een Europese aanbesteding noodzakelijk is en hiermee gaat SWd akkoord. • Vervolgstappen In een vervolgfase onderzoekt SWd of er afwijkingsbepalingen zijn van de standaardregels en wordt in gezamenlijkheid onderzocht wat de (financiële) gevolgen van een Europese aanbesteding zijn. Akoestiek • Conclusie: Volgens het akoestisch onderzoek worden wettelijk vastgestelde akoestische grenswaarden (op plekken) in het bouwblok overschreden. Dit probleem is technisch oplosbaar aan de gevel/in het gebouw. Dit zijn echter kostbare voorzieningen die ook voor bewoners soms niet de meest wenselijke oplossing zijn. • Aanbeveling: Er dient nader onderzoek plaats te vinden over de feitelijke geluidsbelasting (o.a. de invloed van de toekomstige omliggen de bebouwing) en over mogelijke optimalisaties op gebouw- en gebiedsniveau. •

Vervolgstappen: Vooralsnog kunnen we onze beslissingen slechts enkel baseren op nu beschikbare kennis en op basis hiervan de benodigde maatregelen treffen. In de maanden oktober tot december 2024 moet nader akoestisch onderzoek worden verricht.

3. Financiële haalbaarheid • Conclusie: De financiële haalbaarheid is onderzocht. De gemaakte afspraken en de opgestelde kaders zijn vastgelegd onder 3.4. 13

Haalbaarheidsonderzoek Woongemeenschap Hamburgerbroek

Op alle essentiële punten die betrekking hebben op de financiële haalbaarheid is overeenstemming bereikt. •

Vervolgstappen: In de maanden naar besluitvorming van het Hbo (mei – oktober 2024) worden op bestuurlijk niveau overleggen gevoerd of op de voorgestelde afspraken en kaders binnen de organisaties akkoord kan worden gegeven.

4. Kaders samenwerking • Conclusie: De punten waarop overeenstemming is bereikt tijdens het Hbo zijn opgenomen in de rapportage. Over sommige onderwerpen moet nader worden gesproken. Als onderwerpen als randvoorwaardelijk worden aangemerkt door een bepaalde partij dienen de andere partijen zich in te spannen om aan deze te voldoen. • Vervolgstappen: In de maanden naar besluitvorming van het Hbo (mei – oktober 2024) worden op bestuurlijk niveau overleggen gevoerd of op de voorgestelde kaders binnen de organisaties akkoord kan worden gegeven, indien nodig worden kaders in goed overleg bijgesteld. In de maanden oktober tot december 2024 worden de overeenkomsten verder uitgewerkt.

14

Haalbaarheidsonderzoek Woongemeenschap Hamburgerbroek

4 Resultaten Werkspoor Sociaal 4.1 Inleiding

Het Sociaal Programma is essentieel om de Visie van de Woongemeenschap vorm te geven ‘Een bruisend, inclusief woonconcept waar kansrijke asielzoekers en inwoners van Doetinchem zij aan zij leven, leren en werken’. De woongemeenschap is de plek waar mensen met elkaar in verbinding staan, elkaar ontmoeten, elkaar helpen, van elkaar leren en als èchte naobers samenleven. Waar iedereen (huurders en asielzoekers) kan meedoen en onderdeel van de Doetinchemse samenleving kan zijn. Het biedt nieuwkomers de gelegenheid vanaf het begin te integreren en te participeren. Er is een stevige bestaande infrastructuur met netwerkpartners die een essentieel onderdeel zijn van de inclusieve woongemeenschap. Een inclusieve woongemeenschap waarbij verbinding is tussen de bewoners en omgeving ontstaat niet vanzelf. Dit vraagt om een uitgewerkt Sociaal Programma. Het Sociaal Programma is opgebouwd op basis van de volgende thema’s: > Samen Leven; > Samen Leren; > Samen Werken. Daarnaast is er ook aandacht voor beheer, veiligheid en gezondheidszorg. De bouwblokken en de buitenruimte zijn zodanig ontworpen dat spontane ontmoetingen tussen bewoners gestimuleerd wordt. De ruimten van het COA worden multifunctioneel ingezet, zowel voor de asielzoekers, huurders van SWd als alle andere inwoners van Doetinchem.

De inrichting van de ruimten is erop gericht dat (spontaan) ontmoeten en gezamenlijk activiteiten organiseren ondersteund worden. Voorbeelden daarvan zijn een koffiecorner en een goed geoutilleerde keuken om samen te kunnen koken en eten. Ook het binnenhof biedt mogelijkheden om elkaar op te zoeken en te ontspannen.

4.2. Uitgangspunten

Er zijn een aantal uitgangspunten geformuleerd waarop het programma is gebaseerd en die verder uitgewerkt worden door de kwartiermaker.

Opdrachtgevers > > >

De drie kernpartners (COA, gD en Sité) zijn opdrachtgever en eindverantwoordelijk voor het Sociaal Programma. Per thema/actie wordt een regievoerder benoemd. Om de Woongemeenschap vorm te geven hebben we naast de drie kernpartners ook andere partijen nodig: de samenwerkingspartners. Zij werken in opdracht van de kernpartners.

Ruimten/Gebouw >

> >

Het basisaanbod is het vertrekpunt voor het creëren van de Woongemeenschap. Waar nodig/gewenst en haalbaar voegen we een plus toe om de visie van de Woongemeenschap invulling te geven. We gaan uit van een multifunctionele inzet van de ruimten die zijn opgenomen in de plint van het gebouw. Activiteiten in de plint dragen bij aan de levendigheid van de Woongemeenschap. Hierbij gaan we uit van sociaal maatschappelijke functies. Commerciële functies in de plint, die bijdragen aan een bruisende en levende 15

Haalbaarheidsonderzoek Woongemeenschap Hamburgerbroek

> >

Woongemeenschap, sluiten we niet uit voor de toekomst maar worden nu niet meegenomen in het programma. We zetten in op spontaan en georganiseerd ontmoeten tussen de bewoners van de Woongemeenschap en de andere Doetinchemmers. De inrichting van de gemeenschappelijke ruimten en de buitenruimten dragen bij aan het georganiseerd en spontaan ontmoeten.

Integratie van (bestaand)aanbod >

> >

We streven zoveel mogelijk naar “gewoon als mogelijk”; dus waar mogelijk sluiten we aan bij/maken we gebruik van bestaande voorzieningen in Doetinchem voor de doelgroep van het COA. Niet alle sociale functies hoeven in het gebouw plaats te vinden omdat het naar "buiten” gaan ook integratie bevordert. Op de thema’s Samen Leven, Samen Werken en Samen Leren kijken we verder dan het huidige aanwezig aanbod. Hierbij wordt verbinding gelegd met werkgevers en mogelijk andere particuliere partijen, om op die manier een bijdrage te leveren aan het oplossen van het tekort van personeel op de arbeidsmarkt.

4.3 Sociaal Programma

De thema’s Samen Leven, Samen Leren, Samen Werken krijgen plek in zowel het Sociaal als Fysiek Programma. Het Sociaal Programma bestaat uit het basisaanbod van COA met aanvullend aanbod op de verschillende thema’s (de ‘plus’). De plus zorgt ervoor dat het een inclusieve Woongemeenschap wordt. Hierna zijn de onderdelen van het Sociaal Programma opgenomen die een plus betekenen ten opzichte van het basisaanbod van het COA. De inzet is gericht op: > De verbinding tussen de bewoners van de Woongemeenschap en de verbinding tussen de Woongemeenschap en Doetinchem (waaronder de Spoorzone); > De integratie en participatie van de asielzoekers; > Wederkerigheidsprincipe; > Integratie van bestaand aanbod van voorzieningen. In bijlage 6.3 is de matrix van het Sociaal Programma opgenomen met de uitwerking van de thema’s.

4.3.1 Samen Leven Om het Samen Leven in de Woongemeenschap vorm te geven is er een community builder. Deze gaat samen met de bewoners van de Woongemeenschap werken aan het versterken van de onderlinge relaties en (buurt) verbondenheid. Hierbij betrekt de community builder de bewoners, (vrijwilligers)organisaties, COA, SWd, gemeente, politie (wijk)agent, Laborijn, Buurtplein, jongerenwerk, onderwijs, kinderopvang etc. De community builder gaat op zoek naar de mogelijkheden, de wensen en ideeën, talenten en dromen van de bewoners en brengt deze samen. Het resulteert in samen met de bewoners organiseren van ontmoetingen, activiteiten en (leer)bijeenkomsten, daarbij aandacht hebbend voor de verschillende culturen. Met de community builder en deze locatie met multifunctionele ontmoetingsruimten zijn er kansen voor het ontwikkelen/stimuleren van sociale cohesie tussen de nieuwe bewoners 16

Haalbaarheidsonderzoek Woongemeenschap Hamburgerbroek

in de Spoorzone. Door buiten naar binnen te halen wordt voorkomen dat de Woongemeenschap een geïsoleerde plek wordt binnen de Spoorzone. De gemeente Doetinchem en SWd hebben al positieve ervaring met de inzet van buurt wijkverbinders (noemen wij community builder) dankzij de inzet van Buurtplein. Het vormgeven van het thema Samen Leven bestaat uit het basisaanbod van het COA en de ‘plus’. Basisaanbod COA COA onderscheidt drie fasen voor het basisaanbod: de oriëntatiefase, de inburgeringsfase en de terugkeerfase. > Intake (opvang) gesprekken. > Intromap bespreking (voor alle bewoners, voor statushouders over o.a. de arbeidsmarkt). > Huisvestingsgesprek. > Kinderactiviteiten/Vrouwengroep. > Inzet van een locatiemanager die activiteiten op het thema Samen Leven initieert. Plus > > > > > > > >

Inzet van een community builder die activiteiten op het thema Samen Leven initieert. Gezamenlijk activiteitenplan voor alle bewoners. Gemeenschappelijk en multifunctioneel gebruik van een aantal ruimten (koffiecorner, keuken, gezamenlijke ontvangstbalie). Gezamenlijke binnenhof die ingericht is om bij te dragen aan het Samen Leven. "Verplichte" bijdrage van de reguliere huurders om een bijdrage te leveren aan Samen Leven (onderdeel toewijzen woning). Spontaan ontmoeten (fysiek gefaciliteerd). Lokale inzet van samenwerkingspartners op het thema Samen Leven. Gericht inzet op verbinding met directe omgeving (wijk/stad) als onderdeel van het activiteitenplan.

4.3.2 Samen Leren en Samen Werken De inschatting is dat het merendeel van de asielzoekers die in de Woongemeenschap opgevangen worden uiteindelijk een verblijfsvergunning krijgt. Zijzélf en de samenleving hebben groot belang bij een goede integratie en inburgering in de Nederlandse samenleving. Daarom is het essentieel dat wij er zoveel mogelijk aan doen om hen een goede plek in onze samenleving te laten krijgen, zeker in tijden van krapte op de arbeidsmarkt. Deelname aan de arbeidsmarkt is hierin van groot belang. Vanuit de opvang van het COA is er in de basis al veel mogelijk voor asielzoekers. Het COA biedt taalonderwijs en er komt een Meedoen-balie. Bij de Meedoen-balie komt het aanbod van (vrijwilligers)werk en andere vormen van participatie samen. De meerwaarde in de aanpak die wij voorstaan is dat COA hierbij nadrukkelijk de samenwerking zoekt met Laborijn. Laborijn heeft de kennis en expertise èn de verbinding met het organisaties en werkgevers om asielzoekers aan (vrijwilligers) werk te helpen. Zodra een asielzoeker een verblijfsvergunning krijgt, en dus statushouder wordt, dan wordt de gemeente waaraan de statushouder gekoppeld wordt verantwoordelijk voor de inburgering. Laborijn voert voor de gemeente Doetinchem de Wet Inburgering uit en heeft een divers aanbod om statushouders te laten participeren en integreren in de Doetinchemse samenleving.

Hier ligt de grote winst als de bewoners uit de Woongemeenschap gekoppeld worden aan Doetinchem. De voorinburgering die al 17

Haalbaarheidsonderzoek Woongemeenschap Hamburgerbroek

heeft plaatsgevonden kan naadloos overgaan op de inburgeringfase. Zo kan een doorgaande lijn ontwikkeld worden waarbij de statushouder een snelle start maakt. Hierbij zal ook de community builder, samen met de andere bewoners van de Woongemeenschap, een grote rol spelen. De gezamenlijke activiteiten van de bewoners van de Woongemeenschap, de mogelijkheden om hierbij vrijwilligerswerk te doen, het realiseren van een dag invulling biedt kansen om participatie en integratie te bevorderen. De combinatie van het leren van de Nederlandse taal en participeren versterkt elkaar en kan niet los worden gezien. Door deze inzet op deze thema’s te combineren wordt Samen Leven, Samen Leren en Samen Werken gestimuleerd. Het vormgeven van het thema Samen Leren en Samen Werken bestaat uit het basisaanbod van het COA en de ‘plus’. Basisaanbod COA > Intromap bespreking (voor alle bewoners, voor statushouders over o.a. de arbeidsmarkt). > Vergunninghouders gesprek/Inburgeringsgesprekken. > Nog geen statushouder dan basaal Nederlands door vrijwilligers. > NT2 Nederlandse les voor statushouders. > Zelf werkzaamheid: bewoners kunnen bij verdienen door werkzaamheden te verrichten. > Meedoen-balie: begeleiding naar (vrijwilligers)werk. > Inzet van een locatiemanager die activiteiten op het thema Samen Leren en Samen Werken initieert.

> Jongeren onder 18 jaar: basisonderwijs (ISK) en kinderopvang: maken gebruik van het reguliere aanbod. Plus > Gebruik sociale infrastructuur gemeente Doetinchem (Laborijn, Buurtplein, vrijwilligersorganisaties etc.). > Inzet van community builder die initiatieven initieert op de thema's Samen Leren en Samen Werken. > Eerder beginnen met inburgering: doorgaande lijn asielzoeker – statushouder wordt geborgd. > Sneller leiden naar werk door het gebruik maken van bestaande infrastructuur > Inzet door reguliere huurders die bijdrage aan Samen Leren en Samen Werken. > Wederkerigheid (van elkaar leren) is een onderdeel van het activiteitenprogramma. > Gezamenlijke binnenhof die ingericht is om bij te dragen aan het Samen Leren en Samen Werken. 4.3.3 Sociaal Beheer, veiligheid en gezondheidszorg Aandacht voor beheer, veiligheid en gezondheidszorg omvat het volgende in het vormgeven van deze Woongemeenschap. Dit betreft het verplichte aanbod van het COA: Basisaanbod COA – Sociaal beheer en Veiligheid > Meldplicht voor alle bewoners, 1 maal per week (verplicht). > Informatiebalie (infobalie), paar keer per week open voor vragen etc. > Verplicht 24/7 uur aanwezigheid medewerkers van beveiliging. > Bij calamiteiten opschaling naar regulier aanbod (gemeente en SWd). Basisaanbod COA - Gezondheidszorg > Basisaanbod GGD. > GZA (Gezondheidszorg asielzoekers – huisarts en tandarts). 18

Haalbaarheidsonderzoek Woongemeenschap Hamburgerbroek

4.3.4 Inzet lokale samenwerkingspartners Voor het betrekken van de lokale samenwerkingspartners bij het haalbaarheidsonderzoek is onderscheid gemaakt tussen de 1e ring en een 2e ring, waarbij de partners in de 1e ring als essentieel voor de haalbaarheid zijn aangemerkt. 1e ring Buurtplein kan en wil een bijdrage leveren aan de ambitie van de Woongemeenschap; de invulling van het Sociaal Programma en ziet mogelijkheden om in de Woongemeenschap een wijkfunctie te realiseren. Het belang van de inzet van een community builder wordt onderschreven. Laborijn kan en wil een bijdrage leveren aan de ambitie van de Woongemeenschap; de invulling van het Sociaal Programma. Hierbij kan gebruik worden gemaakt van de bestaande infrastructuur. Laborijn heeft een opgave gedaan van de diensten die zij kunnen leveren op de verschillende thema’s. COA en Laborijn gaan hierover verder met elkaar in overleg. Vluchtelingenwerk biedt de reguliere dienstverlening aan voor het COA; dit is onderdeel van het basisaanbod. 2e ring Bij het kwartier maken worden vrijwilligersorganisaties en andere partners betrokken. Hierbij is ook aandacht voor sport en cultuur (vanuit COA is hiervoor een kleine financiële bijdrage beschikbaar). 4.3.5 Gemeenschappelijke en multifunctionele ruimten De thema’s Samen Leven, Samen Leren en Samen Werken krijgen ook plek in de fysieke omgeving.

Figuur 6: Plattegrond actieve plint begane grond 19

Haalbaarheidsonderzoek Woongemeenschap Hamburgerbroek

Het gebouw en de buitenruimte faciliteren spontane en georganiseerde ontmoeting. In de plint van het gebouw zijn multifunctionele ruimten opgenomen waar activiteiten plaatsvinden en bewoners en mensen van buiten de Woongemeenschap elkaar ontmoeten. Onderdelen van het fysiek Sociaal Programma zijn de gezamenlijke ontvangstbalie, de koffiecorner en de keuken.

Figuur 7: Beeld actieve plint

Voor de gemeenschappelijke buitenruimte is nu uitgegaan van een moestuin, een barbecue, picknicktafels en sport en spelelementen. De inrichting vindt plaats samen met de toekomstige bewoners.

Figuur 8: Beeld en activiteiten binnenhof

20

Haalbaarheidsonderzoek Woongemeenschap Hamburgerbroek

4.4Activiteitenbegroting Jaarlijkse operationele kosten De jaarlijkse operationele kosten die bijdragen aan het creëren van de Woongemeenschap bestaan uit: • De kosten voor inzet van een Communitybuilder; • Budget voor het organiseren van de 'plus' activiteiten voor alle bewoners; • De kosten voor de huur van de 'plus' gezamenlijke ruimte van de keuken, activiteitenruimte en koffiecorner die zijn toegevoegd om ruimte te bieden aan het Sociaal Programma. De inzet van Laborijn op eerder inburgeren en toeleiding naar werk wordt nader gespecificeerd in samenspraak tussen COA en Laborijn. Omdat COA verantwoordelijk is voor de inburgering, stemt COA de inzet van Laborijn versus de standaard af (inclusief de kosten). De receptie wordt bekostigd vanuit het’ basis‘ programma van COA. Het is voor COA een verplichting dat er 24 uur bezetting georganiseerd is voor de groep asielzoekers. De receptie zal ook beschikbaar zijn voor bezoekers en andere huurders. Eenmalige investeringskosten De eenmalige investeringskosten bestaan uit: • De eenmalige inrichting van de binnenhof (niet zijnde groenvoorziening). • De eenmalige afbouwkosten en inrichting koffiecorner en keuken t.b.v. Sociaal Programma Zowel de binnenhof als de keuken/koffiecorner zijn onderdeel van het Sociaal Programma van de Woongemeenschap en de inrichting hiervan is een gedeelde verantwoordelijkheid van de drie kernpartijen.

Het programma en de activiteitenbegroting worden door COA, SWd en gD onderschreven. De drie partijen hebben afgesproken het benodigde bedrag voor de eerste drie van het Sociaal Programma jaar te bekostigen. 4.4.1. Monitoring en evaluatie Vanaf de start van het Sociaal Programma is de monitoring en evaluatie standaard onderdeel van de overlegstructuur. Toetsen op de voortgang en de effecten/resultaten van het sociaal programma. In het 3e jaar volgt een formele evaluatie waar de inzet van de community builder onderdeel van is. Voor start van deze evaluatie worden hiervoor criteria door de partners (Stuurgroep) vastgesteld.

4.4. Kaders samenwerking Werkspoor Sociaal 4.4.1 Intentieovereenkomst/ Convenant Voor nu is het belangrijk dat de samenwerkingspartners (1e ring) Buurtplein en Vluchtelingenwerk de intentie hebben uitgesproken om een bijdrage te kunnen en willen leveren. De invulling van het programma komt pas op een later tijdstip. Dan worden ook de afspraken vastgelegd in een overeenkomst. Het gesprek over het aanbod van Laborijn en de vraag van COA vindt in juni 2024 plaats en daaruit zal ook duidelijkheid komen over geraamde kosten van deze samenwerking. De verantwoordelijkheid van het maken van samenwerkingsafspraken ligt bij COA.

21

Haalbaarheidsonderzoek Woongemeenschap Hamburgerbroek

4.4.2 Organisatie exploitatiefase In het hierna opgenomen organogram is de organisatie opgenomen tijdens de exploitatiefase. Hierin zijn de uitgangspunten verwerkt zoals opgenomen in paragraaf 4.2.

Bestuurlijk overleg De drie kernpartijen zijn gezamenlijk opdrachtgever voor het Sociaal Programma. De afstemming tussen de partijen en besluitvorming zijn geborgd in de bestuurlijke Stuurgroep Woongemeenschap.

Ambtelijk overleg. Het ambtelijk overleg van de drie partijen informeert de Stuurgroep over de stand van zaken, voortgang, kansen, risico’s. Besluitvorming in de Stuurgroep wordt voorbereid in dit overleg.

Managementteam

Een belangrijke rol is belegd bij de community builder en de locatiemanager van COA; zij vormen samen het managementteam van de Woongemeenschap en onderhouden de contacten met: - Bewoners; - Personeel; - (Lokale) samenwerkingspartners; - De klankbordgroep omgeving (waaronder politie, omwonenden). Het managementteam informeert het ambtelijk overleg en legt zaken ter besluitvorming voor aan dit gremium. De community builder kan in de voorbereidingsfase ook de opdracht krijgen om de rol van kwartiermaker op zich te nemen.

22

Haalbaarheidsonderzoek Woongemeenschap Hamburgerbroek

Netwerkpartners

Het gaat hier om de bewoners maar ook om allerlei lokale samenwerkingspartners, zorgen welzijnsorganisatie, vrijwilligersorganisaties etc. Afhankelijk van de vraag en het aanbod sluiten zij aan bij een van bovenstaande organisatieonderdelen. De exacte invulling en frequentie van overleggen volgen in een latere fase.

Figuur 9: Organogram tijdens Exploitatiefase

4.5 Conclusies/randvoorwaarden/vervolgstappen 1. Uitgangspunten • Conclusie: De Visie op de Woongemeenschap is vertaald naar de uitgangspunten van het Sociaal Programma van de Woongemeenschap. • Randvoorwaarden: Er dienen afspraken voor samenwerking te worden gemaakt tussen COA en Laborijn. De afspraken tussen gD en COA m.b.t. de bewonerssamenstelling als beschreven in hoofdstuk 1.3 moeten worden vastgelegd in de bestuursovereenkomst. • Vervolgstappen: COA dient op korte termijn te onderzoeken en terug te koppelen hoe de samenwerking met Laborijn wordt ingericht. In de maanden naar besluitvorming van het Hbo (mei-oktober 2024) worden op bestuurlijk niveau overleggen gevoerd of op de voorgestelde afspraken en kaders binnen de organisaties akkoord kan worden gegeven.

23

Haalbaarheidsonderzoek Woongemeenschap Hamburgerbroek

2+3 Sociaal programma en Activiteitenbegroting • Conclusie: De onder 3.2 opgestelde uitgangspunten zijn vertaald naar een Sociaal Programma. Het Werkspoor Sociaal acht dit programma minimaal en noodzakelijk om de Woongemeenschap volgens de Visie te realiseren. De activiteitenbegroting geeft inzicht in wat de kosten van het Sociaal Programma zijn en hoe deze onderling tussen de drie partijen worden verdeeld. De kosten worden vastgesteld op een investering van ca €66.000 per partij per jaar voor de eerste 3 jaar. • Aanbeveling: Een vervolgonderzoek naar optimalisatie van operationele kosten (met name kosten community builder) van het Sociaal Programma wordt wenselijk geacht. • Randvoorwaarden: Het programma, de activiteitenbegroting en de investering voor de eerste 3 jaar moeten door de drie samenwerkende partijen worden onderschreven. • Vervolgstappen: In de maanden naar besluitvorming van het Hbo (mei – oktober 2024) worden op bestuurlijk niveau overleggen gevoerd of op het voorgesteld programma, de bijbehorende activiteitenbegroting en investering binnen de organisaties akkoord kan worden gegeven. 4. Kaders samenwerking • Conclusie: De samenwerkingspartners van de 1e ring (Laborijn, Buurtplein en Vluchtelingenwerk) hebben de intentie om een bijdrage te leveren aan de Woongemeenschap.

• Aanbeveling De projectorganisatie en planning voor de samenwerking tussen de partijen tijdens de exploitatiefase dienen verder uitgewerkt te worden. Onderdeel hiervan is het bepalen van de onderlinge rolverdeling (wie is opdrachtgever/budgetbeheerder ? etc.). • Randvoorwaarden: De relevante onderwerpen van het Sociaal Programma dienen opgenomen te worden in de bestuursovereenkomst. Laborijn en Buurtplein dienen akkoord te gaan met in deze rapportage de opgestelde kaders. • Vervolgstappen: De beschreven voorwaarden dienen onderdeel te worden van de concept bestuursovereenkomst, die getekend wordt na groen licht op het Hbo. Het Sociaal Convenant/de IOK met de samenwerkende en lokale partijen wordt verder uitgewerkt in de maanden oktober tot december 2024 na groen licht op het haalbaarheidsonderzoek. Dit geldt ook voor de projectorganisatie en planning naar de toekomstige samenwerking. Tijdens de bouwfase wordt een kwartiermaker aangesteld, die de samenwerkingspartners van de 2e ring betrekt.

24

Haalbaarheidsonderzoek Woongemeenschap Hamburgerbroek

5 Resultaten team Communicatie en Participatie 5.1 Scan van de nieuwe wijk Spoorzone

De nieuwe wijk Spoorzone en haar toekomstige bewoners geven belangrijke uitgangspunten mee aan zowel het fysieke als sociale Werkspoor. De Woongemeenschap moet passen in de uitgangspunten van de nieuwe wijk en deze versterken. De Woongemeenschap is immers één van de eerste ontwikkellocaties in het Spoorzonegebied. De structuurschets Spoorzone is vastgesteld door de gemeenteraad. Binnen Werkspoor Sociaal en Werkspoor Fysiek heeft deze structuurschets daarom mede als basis gediend voor de uitwerking tot nu toe. De eerste bouwsteen ‘Een gezonde en groene leefomgeving’ en de derde bouwsteen ‘Doetinchemse stedelijkheid’ vinden we zeker terug in de uitwerking van de plannen in deze haalbaarheidsfase. Oorspronkelijk doel van de scan in deze haalbaarheidsfase was vast te stellen welke bewoners de nieuw te ontwikkelen wijk Spoorzone wil gaan aantrekken. Deze informatie wilden we gebruiken om te bepalen welke soort openbare voorzieningen voor de wijk de Woongemeenschap kan gaan bieden. Binnen de structuurschets is geen expliciete informatie beschikbaar over welke toekomstige bewoners de wijk wil gaan trekken. Wel wordt het beeld geschetst van een wijk waarin men woont én leeft. Waar kleinschalige voorzieningen de wijk aantrekkelijk maken en die het ontmoeten van bewoners faciliteren.

Dat staat als volgt in de structuurschets beschreven: ‘De bebouwing en openbare ruimte dragen bij aan ontmoeting tussen bewoners, bezoekers en werknemers’. Dit is ook uitgangspunt van de Visie op de Woongemeenschap.

5.2 Opinie over opvang van asielzoekers

In deze fase wilden we graag meer inzicht hebben in de opinie over de opvang van asielzoekers. Enerzijds om beter inzicht te krijgen in de opinie, voorkeuren en (informatie)behoeften van inwoners. Dit geeft ons de mogelijkheid daar bij de uitwerking van de Woongemeenschap rekening mee te houden. Bovendien kunnen we de gewenste informatie toevoegen aan onze kernboodschap over de Woongemeenschap. Ook geeft het ons inzicht in de potentiële draagkracht die inwoners de Woongemeenschap kunnen bieden. Tenslotte horen we via de media vaak uitgesproken voor- en tegenstanders. Het is goed om de totale opinie te kennen, inclusief die van het zogenaamde ‘stille midden’. Er zijn goede (landelijke) onderzoeken beschikbaar. We verwachten dat de opinie van Doetinchemmers niet veel afwijkt van de gemiddelde landelijke opinie.

25

Haalbaarheidsonderzoek Woongemeenschap Hamburgerbroek

5.2.1 Onderzoek ‘Samenleven vanaf dag één’ van gemeente Eindhoven Meer dan 3300 aselect gekozen inwoners van Eindhoven deden in het najaar van 2023 mee aan een online raadpleging en een raadpleging in de vorm van een spel. Centrale vraag in deze raadpleging was ‘Wat is er volgens inwoners en vluchtelingen nodig om goed samen te leven? En wat moet de gemeente hiervoor regelen?’ Wat vinden inwoners en vluchtelingen belangrijk? 1. Dat vluchtelingen de Nederlandse taal en cultuur kennen; 2. Dat het in en rond de opvanglocaties veilig is; 3. Dat vluchtelingen werken. Of dat ze een opleiding volgen. Wat is belangrijk op en rondom de opvanglocaties? Wat zou de gemeente moeten regelen? 1. Dat het in op rondom de opvanglocaties veilig is; 2. Dat er aandacht is voor de leefbaarheid van iedereen in de buurt; 3. Dat buurtbewoners meedenken over wat de gemeente op en rond opvanglocaties moet regelen. De onderzoeker geeft aan: “Je ziet dat mensen veel neutraler en genuanceerder naar de opvang van vluchtelingen kijken dan je van tevoren denkt. Er zijn niet allen voor – en tegenstanders. We zagen ook veel steun voor de maatregelen die wij al in het vizier hadden en dat is zeker positief voor verdere besluitvorming en uitvoering.

En uiteraard fijn om te zien dat zo veel inwoners simpelweg er positief tegen aan kijken, als overheid heb je bijna automatisch een “negativity bias” omdat tegenstanders vaak mondiger zijn dan de rest. De methode werkte dus zeer goed om het “stille midden” te bereiken.”

26

Haalbaarheidsonderzoek Woongemeenschap Hamburgerbroek

5.2.2 Whitepaper Citisens ‘Hokjesdenken maakt onbevangen ontmoeten juist mogelijk’ In dit whitepaper staan enkele inzichten uit recente onderzoeken (2023) onder het Citisenspanel van 70.000 Nederlanders.

Figuur 11: Draagvlak onder Nederlanders voor de opvang van vluchtelingen

In Figuur 11 zien we dat ongeveer 56% van de Nederlanders (heel) positief of neutraal over de opvang van vluchtelingen denkt. We zien ook dat 44% (helemaal) tegen is. Onderstaand figuur spreekt voor zich. Figuur 12: Prioriteiten en handelingsperspectief

27

Haalbaarheidsonderzoek Woongemeenschap Hamburgerbroek

5.3 Communicatie rondom mijlpalen haalbaarheidsfase

Bij de lancering van het project is een uitgebreid gezamenlijk communicatieplan met de partijen gemaakt. Tijdens de fase van het haalbaarheidsonderzoek zijn alle relevante doelgroepen op de hoogte gehouden en/of betrokken bij de ontwikkelingen. De haalbaarheidsfase sluit af met het voorafgaand aan de formele besluitvorming > informeren van alle partijen benoemd in het gezamenlijke communicatieplan. Op dat moment geldt dat we: Proactief communiceren en daarmee als partijen de regie houden; > We een gezamenlijke kernboodschap opstellen en een communicatielijn formuleren rekening houdend met de bevindingen uit de onderzoeken beschreven in paragraaf 5.2 en ons als partners daaraan committeren; > De onderwerpen die in de kernboodschap/ communicatielijn aan bod moeten komen zijn: o De veiligheid rondom de locaties o Aandacht voor de leefbaarheid in de buurt o Dat vluchtelingen hier integreren/ werken/ naar school gaan. Focus op het verhaal over kansrijke vluchtelingen die hier ook een leven op gaan bouwen o De wachtlijst voor huurwoningen/ verdringing op de huurmarkt > We als partners één krachtig verhaal naar buiten brengen. Nadat de besluitvorming over de haalbaarheidsfase is afgerond wordt een opnieuw een communicatie- en participatieplan gemaakt.

5.4 Conclusies/randvoorwaarden/vervolgstappen 1 Scan van de nieuwe wijk Spoorzone • Conclusie: Uit de Visie Structuurschets Spoorzone komen geen belemmeringen naar voren die niet aansluiten bij onze visie op de Woongemeenschap • Aanbeveling: In de verdere uitwerking van beide projecten moet ervoor gezorgd worden ervoor dat de Visies, uitgangspunten en uitwerking op elkaar blijven aansluiten en elkaar versterken. Via een goede marketingcampagne dienen de ‘gewenste’ toekomstige bewoners van zowel de wijk als de Woongemeenschap te worden geworven. • Randvoorwaarde: Er dienen voldoende middelen beschikbaar te zijn voor de in de aanbeveling genoemde punten. • Vervolgstappen: In een volgende stap in beide projecten dient bovenstaande worden uitgewerkt.

28

Haalbaarheidsonderzoek Woongemeenschap Hamburgerbroek

2 Opinie over opvang asielzoekers • Conclusie: We hebben in beeld welke onderwerpen van belang zijn als het gaat om communicatie rondom opvang asielzoekers (zie figuur 12) . • Aanbeveling We moeten er rekening mee houden dat we vooral tegenstanders én voorstanders horen en niet het neutralere midden. • Vervolgstappen: We moeten lokale signalen blijven monitoren en daarop in spelen bij het vervolg van het project. 3. Communicatie rondom mijlpalen haalbaarheidsfase • Conclusie: De gezamenlijke interne en externe communicatie over het project de Woongemeenschap loopt goed. • Aanbeveling De verschillende boodschappen en de gezamenlijkheid van de projecten moeten we blijven afstemmen. • Vervolgstappen: Voor de volgende fase van het project moet opnieuw een communicatie- en participatieplan gemaakt worden.

29

Haalbaarheidsonderzoek Woongemeenschap Hamburgerbroek

6 Bijlagen 6.1 6.2 6.3

Visie op de Woongemeenschap Structuur Ontwerp Matrix Sociaal Programma

30