Bijlage 5 Ontwikkelstrategie Doetinchem 2036.pdf

1e opzet - hoofdlijnen

ONTWIKKELSTRATEGIE WONEN Uitwerking Woonvisie Stadse allure – dorpse gemoedelijkheid

mei 2024

Inhoudsopgave

• • • • •

Doel ontwikkelstrategie Woonvisie - korte terugblik Huidige situatie gemeente Doetinchem Toekomstige woningbouwprogrammering Sturen op kwaliteit en snelheid

Wat is een ontwikkelstrategie? De Ontwikkelstrategie Wonen is een uitvoeringsdocument van de woonvisie. Gaat in op de volgende punten: ➢ Geeft aan hoe we de ambities uit de woonvisie willen uitvoeren. ➢ Brengt de huidige situatie in beeld in de gemeente Doetinchem. ➢ Brengt (geplande) woningbouwprogramma's per kern in beeld ➢ Is een dynamisch document, kan bijgesteld en aangevuld worden. ➢ Perioden: tot 2030 (huidige woondeal), tot 2036 en de langere termijn (toekomstbeeld) ➢ Prioriteiten - focus - rolneming

Woonvisie - korte terugblik Woonvisie April 2023 vastgesteld. Uitgangspunten: 1. Beschikbaarheid, betaalbaarheid, kwaliteit 2. Groeiambitie - 70.000 inwoners / 2036. Daarvoor +/- 6.300 woningen nodig 3. Inbreiden/transformeren, waar nodig dorps- en stadsranden 4. We sluiten aan op groenstructuren en op verkeersstructuren 5. Aanbod voor alle doelgroepen 6. Diversiteit en draagkracht in wijken 7. Kwaliteit bestaande woningen 8. Aantrekkelijke woonmilieus 9. Flexibiliteit - afhankelijk van de markt inspelen op ontwikkelingen

= compacte stad en dorpen + waar nodig stad- en dorpsranden + waar kansrijk erven buitengebied

Woonvisie - korte terugblik

Hoofdpunten: ➢ ➢ ➢ ➢

Ruimtelijk streefbeeld 2036 Gebieden gekoppeld aan woonmilieus Grotere locaties specifiek aangeduid Aan de randen zoekzones

Woonvisie - korte terugblik

Hoofdpunten: ➢ Bandbreedte woningbouwaantallen per woonmilieu ➢ Vanuit woonmilieus ruimte bieden voor nieuwe ontwikkelingen ➢ Per woonmilieu richtlijnen programma, doelgroep, dichtheid, bebouwing etc.

Huidige situatie Doetinchem Opgave in cijfers ➢ Tot 2030 (Woondeal-periode 2022-2030) 2.470 woningen ➢ Tot 2036 (groeien naar 70.000 inwoners) 6.000 / 6.300 woningen ➢ In 2023 zijn er 320 woningen opgeleverd ➢ “Restopgave” is zo’n 5.800 woningen tot 2036. Gemiddeld moeten er dan ± 450 woningen per jaar opgeleverd worden.

Huidige situatie Doetinchem Planvoorraad ➢ Alle plannen waarover een positief standpunt is ingenomen. ➢ Peildatum woonvisie: de planvoorraad ongeveer 2.500 woningen. ➢ Die is gegroeid tot 4.251 woningen. Ruimschoots boven wat nodig is voor de woondeal. ➢ Er zijn veel vergunningen verleend, tegelijkertijd zijn er veel plannen in vooroverleg. ➢ Nagenoeg alle planning liggen in de dorpen en stad. ➢ Spoorzone gaat om substantiële aantallen.

Verleend

Aanvragen

Principe besluiten

Omgevingskamer

Vooroverleg

Huidige situatie Doetinchem Spoorzone: 1764 Verdichten in het ei: 10

Stads- en dorpsranden: 40

Wonen aan de Oude IJssel: 458 Verdichten en stadsreparaties ei en stadsschil: 353 Woongebieden alle kernen: 1.190 Transformaties kantoren: 200 Verspreid buitengebied: 70

Planvoorraad globaal op kaart

Huidige situatie Doetinchem •

•

Haalbaarheid en betaalbaarheid staan onder druk, maar gD groeit in kwaliteit: – Koppelkansen met andere disciplines • Kwaliteit woon-/leefomgeving • Bewegen/ontmoeten/spelen • Wonen met zorg • ABC-voorzieningen in wijk en/of buurt • Hittestress en klimaatadaptatie • Mobiliteit en parkeren • Natuur en groen Factoren van buitenaf die invloed hebben: – Netcongestie – Bouwkosten ABC-voorzieningen: A = artsen e.d. B = boodschappen C = contacten

Ontwikkelprogramma ➢ Per Doetinchems woonmilieu kansrijke woningbouwlocaties in beeld gebracht ➢ Daarbij een indicatie van het aantal woningen op basis van het woonmilieu ➢ Potentiële ontwikkelruimte wordt ingeschat op 5.000 a 6.000 woningen ➢ Totale “laadvermogen” van de woonvisie is ongeveer 9.000 a 10.000 woningen ➢ Er zijn ruimschoots voldoende (potentiële) woningbouwlocaties voorhanden

Ontwikkelprogramma

➢ Per ontwikkellocatie de rol van de gemeente, prioriteiten en de mogelijke realisatietermijn in beeld gebracht ➢ Sleutelprojecten zijn: locaties met hoge prioriteit, actieve rol gemeente en realisatietermijn op korte termijn ➢ Daarmee sturing geven op kwaliteit en kwantiteit

Prioriteiten (welke prioriteit heeft de locatie voor de gemeente) Hoog: project heeft veel prioriteit. Actieve rol gemeente Midden; behoorlijke prioriteit. Rode loper voor initiatiefnemer Laag: voorlopig geen prioriteit voor de gemeente Realisatietermijn Korte termijn: 0-3 jaar - we voorzien snelle ontwikkeling Middel lang: 0-6 jaar - we voorzien een ontwikkeling tot 2030 Lange termijn:6-15 jaar We voorzien ontwikkeling in periode 2030-2036 Toekomstbeeld: na 2036 Continu: afhankelijk van initiatieven van derde in een periode

Ontwikkelprogramma Sleutelprojecten Doetinchem: ➢ ➢ ➢ ➢ ➢ ➢ ➢

Spoorzone Doetinchem Verdichten in Ei en centrumschil Transformaties aan stadslinten en dorpslinten Ontwikkelingen aan de Oude IJssel Herontwikkelingen in woongebieden Transformaties kantoorgebieden Ontwikkeling stadsranden en dorpsranden

Laadvermogen woonvisie ingedeeld op basis van ruimtelijk streefbeeld

Doetinchem – Stad Planvoorraad: • Veel en grote lopende ontwikkelingen • Stadsreparaties Ei en Stadsschil • Spoorzone gaat om flinke aantallen

Doetinchem – stad aan de Oude IJssel

Highlights: • Gehele gebied is sleutelproject(en) • Binnenstad: binnenstadsvisie in afrondende fase • Spoorzone: van structuurschets naar masterplan • Centrumschil: visie centrum-noord in afrondende fase • Ruimte voor stedelijke programma’s voor starters, forenzen, stadswoningen voor gezinnen

Doetinchem – stad aan de Oude IJssel Spoorzone

Doetinchem – stad aan de Oude IJssel Binnenstadsvisie

Doetinchem: noord

Highlights: • Lopende ontwikkelingen: 300 woningen • Integrale gebiedsvisie voor bestaande wijk. Meer differentiatie in programma nodig voor delen van dit gebied • Overall basisprogramma toevoegen, maar voor Overstegen minder sociale huur en meer goedkope en betaalbare koop • Bouwen voor doorstroom van senioren • Stadsrand ontwikkelen binnen de zoekzone (ongeveer 500 woningen). Gebiedsvisie opstellen voor nieuwe stadsrand in samenhang met bestaande wijk. • Koppelkansen voor voorzieningen bij stadsranden (huisarts, boodschappen, ontmoeten, scholen en sport)

Doetinchem: zuid

Highlights: ➢ Lopende ontwikkelingen: 340 woningen, waaronder Kwekerij en Oude IJsseloever ➢ Groene Stadsentree: kansrijke initiatieven faciliteren, mits leiden tot versterkingen groene stadsentree ➢ Stadsrand ontwikkelen binnen de zoekzone. Gebiedsvisie opstellen voor nieuwe stadsrand in samenhang met bestaande wijk ➢ Gedifferentieerd programma, met iets meer betaalbaar ➢ Bouwen voor ouderen en doorstroming ➢ Appartementen voor starters, YUPpies en DINKkies en senioren ➢ Verschillende delen, verschillende behoeften → uitwerken in deelgebieden

Gaanderen Planvoorraad • Ongeveer 237 woningen in de planvoorraad, waaronder Vulcansoord en Augustinuspark • Relatief weinig eenheden t.o.v. van omvang kern • Enkele kansrijke “zachte” plannen in voorbereiding

Gaanderen

Highlights: ➢ Lange tijd weinig gebouwd → Prioritaire kern ➢ Intensiveren binnen de kern: lopende ontwikkelingen (ongeveer 200 won.) ➢ Een dorpsrand ontwikkelen binnen de zoekzone (150 tot 300 woningen) ➢ Bouwen voor starters en ouderen ➢ Doorstroming op gang brengen, o.a. door toevoegen appartementen, geclusterd wonen ➢ Gedifferentieerd programma, met iets meer goedkope en betaalbare koop en middenhuur ➢ Integrale visie maken op Rijksweg / stimuleren inbreiden

Gaanderen Ontwikkeling Augustinuspark

Wehl en Nieuw Wehl Planvoorraad • In Wehl nu veel lopende ontwikkelingen. Ruim 300 woningen. Heideslag, Lamsweerde, Fokkenkamp etc. • In Nieuw Wehl ligt conceptplan voor in zoekzone dorpsrand (40 won) • Aanbod voorlopig goed op de orde

Wehl en Nieuw Wehl

Highlights: • Afhankelijk van tempo en/of marktontwikkelingen: nieuwe ontwikkeling in de dorpsrand. In tijd na Heideslag, Fokkenkamp, Lamsweerde • Transformaties rondom station, dorpslinten, centra faciliteren • Bij nieuwe transformatie-kansen en voor latere ontwikkelingen: gedifferentieerd programma met iets meer sociale en middenhuur • In buitengebied kansen voor nieuwe woonvormen? Nieuw beleid in voorbereiding

Wehl en Nieuw Wehl Ontwikkeling Lamsweerde

Langerak

Planvoorraad en highlights: • Er wordt uitvoering gegeven aan een groot plan, met betaalbare en dure koop (32 woningen, de Kruisbergsche Bossen) • Kansen voor transformaties aan dorpslint • Aan de westzijde kansen voor nieuwe dorpsrand Combinatie met Vulcanus is dan noodzakelijk • Nieuwe kansen: bouwen voor starters en oudere doorstromers O.a. goedkope en betaalbare koop

Sturen op kwaliteit en snelheid Aandachtspunten: ➢ ➢ ➢ ➢ ➢ ➢

Woningbouw is versneld, maar meer versnelling is nodig om de ambities te realiseren Planvoorraad is flink toegenomen, wel moeten zachten plannen omgezet worden naar harde uitvoerbare plannen Ontwikkelprogramma voorziet ruimschoots in voldoende potentiële locaties Uitdaging ligt bij (interne) capaciteit (niet alleen bij de gemeente) om de geplande locaties te realiseren Aandacht blijven houden voor verhouding inbreiding/uitbreiding Aandacht voor kwaliteit van plannen, haalbaarheid en betaalbaarheid van plannen Spanningsveld waar we aandacht voor hebben

Sturen op kwaliteit en snelheid Hoe kunnen we versnellen? 1. 2. 3. 4.

We maken keuzes met het voorliggende document. Inzetten op de Doetinchemse sleutelprojecten We steken energie in plannen die kansrijk zijn en passen binnen de woonvisie We stellen een versnellingsteam in: die houdt de regie en sturing op snelheid en kwaliteit We doen het in Doetinchem samen. Plannen ontwikkelen nadrukkelijk in overleg met de omgeving en ontwikkelaars Dit kost energie aan de voorkant, maar zorgt voor minder bezwaren 5. We werken gebiedsgericht met o.a. de spoorzone, binnenstad, centrum-noord, Gaanderen etc. Daar zetten we voldoende capaciteit op in 6. Ontwikkeling van een deel zoekzones kan een versnelling aanbrengen en zorgt voor kwalitatief ander programma (wonen in het groen). We kijken daarbij naar mogelijkheden voor samenhang van/tussen projecten 7. Initiatieven van derden. De verantwoordelijk komt qua proces en inhoud nog meer bij de initiatiefnemers te liggen. De gemeente begeleidt meer op afstand en stuurt op kwaliteit 8. Binnenstedelijk (mocht de gemeente positie hebben) gaan we vaker met prijsvragen werken We dagen de markt uit 9. We zetten gericht instrumenten in: strategisch grondaankopen, WVG inzetten, prijsvraag uitzetten, … 10. We nemen interne processen onder de loep en kijken of en hoe die efficiënter kunnen

Doetinchem groeit in kwaliteit