Bijlage 3 Lokale woonagenda gemeente Doetinchem 2016-2025, vastgesteld 22-9-2016.pdf
Tekst van het document
Lokale woonagenda gemeente Doetinchem 2016-2025 Vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente Doetinchem op 22 september 2016
Voorwoord door Ingrid Lambregts, Frans Langeveld en Kees Telder De wereld om ons heen verandert. Veel zorgtaken liggen tegenwoordig bij de gemeente. Zorg dragen voor het milieu is de hype voorbij en realiteit. De bevolkingssamenstelling verandert en de bevolking vergrijst. Meer mensen zullen naar verwachting een beroep doen op een huurwoning en de hypotheekrente ligt op een historisch dieptepunt. Dit is een kleine greep uit diverse ontwikkelingen. Ontwikkelingen die niet alleen op zichzelf, maar ook in onderlinge samenhang van invloed zijn op het wonen in de gemeente Doetinchem.
We hopen dan ook in samenwerking met inwoners, woningbouwcorporaties en andere betrokken partijen invulling te geven aan de lokale woonagenda. Zo kunnen we ook in de toekomst voor iedereen dit dat wil de mogelijkheid bieden in onze gemeente te komen én te blijven wonen. Met veel plezier. Met vriendelijke groet, Wethouder Ingrid Lambregts (ruimtelijke ordening en volkshuisvesting), wethouder Frans Langeveld (duurzaamheid) en wethouder Kees Telder (zorg en welzijn).
De aanwezigheid van de juiste woning op de juiste plek voor de juiste doelgroep, passend bij de ontwikkelingen om ons heen. Dat is onze ambitie. Om in de komende tijd de juiste besluiten te nemen die passen bij deze ambitie, is het noodzakelijk om het wonen op een integrale manier te bekijken. Deze lokale woonagenda doet dit. Om deze lokale woonagenda zo veel mogelijk aan te laten sluiten bij de actualiteit hebben wij verbinding gezocht met de samenleving. Om deze reden is op 26 april 2016 een bijeenkomst georganiseerd waar iedereen welkom was. In aanwezigheid van inwoners, huurdersvereniging, ouderenbonden, dorpsraden, Bouwend Nederland, raadsleden, diverse zorgpartijen en woningbouwcorporaties zijn diverse onderwerpen uitgediept. De uitkomsten hiervan zijn terug te vinden in de lokale woonagenda. De in de lokale woonagenda opgenomen ambities en doelstellingen gelden vanzelfsprekend voor onszelf, maar ze dienen zeker ook als gesprekstof met onze partners.
Lokale woonagenda gemeente Doetinchem 2016-2025 – Vastgesteld door de gemeenteraad op 22 september 2016
Pagina 2 van 55
Inhoud van de lokale woonagenda Voorwoord
2
Samenvatting
4
1. De gemeente Doetinchem in beeld 1.1 De bevolkingssamenstelling 1.2 De woningvoorraad
6
2. De gemeente Doetinchem in ontwikkeling 2.1 Minder, maar oudere mensen 2.2 Zorgen met elkaar en voor elkaar 2.3 Samendoen 2.4 Verduurzamen 2.5 Nieuwe Woningwet 2015 2.6 Verandering in financiële mogelijkheden om te wonen
10
3. Een lokale uitwerking van een regionaal kader 3.1 Kernenfoto’s Doetinchem, Gaanderen, Wehl & Nieuw-Wehl 3.2 Regionale Woonagenda 2015-2025
12
4. De ontwikkeling van de woningmarkt en woningvoorraad 4.1 De koopwoningmarkt 4.2 De huurwoningmarkt 4.3 Ontwikkeling van de woningvoorraad 4.4 Verhuisstromen 4.5 Leegstand 4.6 Conclusie
14
5. De nieuwbouw tot 2025 5.1 De Regionale Woonagenda 2015-2025 5.2 De Herziene Woningbouwstrategie 5.3 Verbinding tussen nieuwbouw en bestaande woningvoorraad 5.4 ‘Anders wonen’ 5.5 Ambitie en doelstellingen
19
6. De kwaliteit en energiezuinigheid van de woningvoorraad 6.1 Kwaliteit en energiezuinigheid 6.2 De koopwoningvoorraad 6.3 De huurwoningvoorraad 6.4 Ambitie en doelstellingen
22
7. De leefbaarheid 7.1 Het begrip leefbaarheid 7.2 De leefbaarheid in de gemeente Doetinchem 7.3 Ambitie en doelstellingen
26
8. Wonen met zorg en ouderenhuisvesting 8.1 Wijzigingen in de zorg 8.2 Langer zelfstandig thuis wonen 8.3 Intramurale zorg 8.4 Ambities en doelstellingen
30
9. De betaalbaarheid, bereikbaarheid en beschikbaarheid van woningen 9.1 Een beperkt inkomen 9.2 De koopwoningvoorraad 9.3 De huurwoningvoorraad 9.4 Ambities en doelstellingen
34
10. De uitvoering van de lokale woonagenda 10.1 Uit te voeren acties op gemeentelijk niveau 10.2 In regionaal verband te agenderen zaken 10.3 Financiële middelen
40
11. Het vervolg op de lokale woonagenda 11.1 Een doorvertaling van gemeentelijk naar wijk- en dorpsniveau
44
Bijlagen lokale woonagenda Bijlage I SVn-producten Bijlage II WoonKeur certificaat
45
Lokale woonagenda gemeente Doetinchem 2016-2025 – Vastgesteld door de gemeenteraad op 22 september 2016
Pagina 3 van 55
Samenvatting De lokale woonagenda gemeente Doetinchem is een actuele lokale uitwerking van de Regionale Woonagenda Achterhoek 2015-2025. Vanuit die actualiteit signaleren en agenderen we bepaalde ontwikkelingen en geven we, daar waar helder is wat het vraagstuk is, onze visie op wonen in de gemeente Doetinchem. Met de lokale woonagenda gemeente Doetinchem wordt een basis gevormd voor het maken van prestatieafspraken met woningbouwcorporaties in onze gemeente en haar huurders. Daarnaast biedt het een basis voor de beoordeling van initiatieven die raakvlakken kennen met de onderwerpen die in deze lokale woonagenda worden behandeld met de daarbij behorende ambities en doelstellingen. Zoals aangegeven is de lokale woonagenda gemeente Doetinchem een lokale uitwerking Regionale Woonagenda Achterhoek 2015-2025. Dit vormt dan ook het kader waarbinnen de verschillende onderwerpen in de lokale woonagenda zijn uitgewerkt. Deze onderwerpen hebben betrekking op de ontwikkeling van de woningmarkt en woningvoorraad, de nieuwbouw tot 2025, de kwaliteit en energiezuinigheid van de woningvoorraad, de leefbaarheid, wonen met zorg en ouderenhuisvesting en de betaalbaarheid, bereikbaarheid en beschikbaarheid van woningen. Bij dit laatste wordt eveneens aandacht wordt besteed aan een aantal groepen die vanuit dit onderwerp extra aandacht vragen, waaronder het Beschermd Wonen en vergunninghouders.
Er zijn diverse ontwikkelingen die het wonen (in de gemeente Doetinchem) in een bepaald perspectief plaatsen, zoals de bevolkingskrimp en vergrijzing, maar ook verandering in wet- en regelgeving en de toenemende aandacht voor verduurzaming en participatie. De bevolkingskrimp en vergrijzing maken bijvoorbeeld dat de nadruk meer en meer komt te liggen op de ontwikkeling van de woningvoorraad in kwalitatieve zin in plaats van in kwantitatieve zin.
Dit komt tot uiting in de regionale afspraak om het aantal nieuw te bouwen woningen te verminderen, waarbij de leegstand van het aantal woningen een belangrijke leidraad is, en de aandacht voor de verduurzaming en levensloopbestendigheid van de woningvoorraad. De gemeente Doetinchem kan op basis van de regionaal gemaakte afspraken tot 2025 maximaal 1.375 nieuwbouwwoningen toevoegen. Met de herziene woningbouwstrategie wordt invulling gegeven aan deze afspraak en streven we naar het toevoegen van nieuwe woningen die zowel kwalitatief als vanuit kwantitatief oogpunt aansluiten op de vraag. Hierbij moet er tegelijkertijd sprake zijn van een kwaliteitsverbetering van de woon- en leefomgeving. Om aan de ambitie energieneutraal in 2030 invulling te kunnen geven, willen we in 2030 ten opzichte van 2012 het elektriciteitsverbruik met 20% en het gasverbruik met 55% reduceren. De verduurzaming van de woningvoorraad kan daaraan bijdragen. We willen daarbij, in lijn met de visie Doetinchem Natuurlijk Duurzaam, bevorderen dat men verder gaat dan nodig is op het gebied van duurzaamheid om de ambitie waar te kunnen maken. Daarnaast zien wij de levensloopbestendigheid van een woning net als energiezuinigheid als onderdeel van de kwaliteit van een woning.
Onder andere met het oog op de vergrijzing en verandering en wet- en regelgeving in de zorg, streven we dan ook naar een woningvoorraad die gekenmerkt wordt door een hoge mate van levensloopbestendigheid om het langer zelfstandig wonen mogelijk te maken. Tegelijkertijd ligt daarmee een opgave voor zorginstellingen om zichzelf door te ontwikkelen. Het blijft echter lastig de toekomstige vraag naar ouderenzorg, gehandicaptenzorg en GGZ scherp te krijgen. Leefbaarheid is een overkoepelend onderwerp dat maakt of de gemeente Doetinchem een plek is waar men wil wonen. Hierbij heeft leefbaarheid zowel betrekking op de fysieke als sociale omgeving. We willen de waardering van de leefbaarheid behouden op hetzelfde niveau als in 2014. Wijkwerk en de daaraan deelnemende partijen kunnen hier een belangrijk bijdrage in leveren.
Lokale woonagenda gemeente Doetinchem 2016-2025 – Vastgesteld door de gemeenteraad op 22 september 2016
Pagina 4 van 55
De betaalbaarheid, bereikbaarheid en beschikbaarheid van woningen is een onderwerp dat onderhevig is aan verschillende zaken, zoals aanscherping van de hypotheekregels, het passend toewijzen, de instroom van vergunninghouders, de gewenste uitstroom van personen uit Beschermd Wonen, maar ook de gewenste ontwikkeling van de woningvoorraad in kwalitatieve zin. We willen in ieder geval dat iedereen die in de gemeente Doetinchem een woning wil kopen of huren, binnen afzienbare tijd een woning kan vinden die past bij zijn of haar financiële situatie.
Lokale woonagenda gemeente Doetinchem 2016-2025 – Vastgesteld door de gemeenteraad op 22 september 2016
Pagina 5 van 55
1. De gemeente Doetinchem in beeld De gemeente Doetinchem bestaat uit de kernen Doetinchem, Gaanderen, Wehl & Nieuw-Wehl en de in het buitengebied gelegen kleine kernen Langerak, IJzevoorde en Halle-Nijman. De gemeente Doetinchem Onze gemeente kent op 1 januari 2015 bijna 25.000 woningen. Daarvan is 36% (ongeveer 9.000 woningen) een huurwoning. Van de bijna 25.000 woningen is bovendien het overgrote deel (ongeveer 23.650 woningen) gelegen in de kernen Doetinchem, Gaanderen en Wehl & Nieuw-Wehl. De gemeente Doetinchem telde daarnaast op 1 januari 2015 ongeveer 56.500 inwoners. Een inwonersaantal dat ten opzichte van 2005 (56.730) en 2010 (56.116) een beperkte verandering heeft doorgemaakt. De kern Doetinchem De kern Doetinchem vormt zowel qua aantal inwoners als aantal woningen de grootste kern van de gemeente. Doetinchem is met de Kernenfoto’s gekarakteriseerd als centrumstad. Dit door de regionale functie van de stad op het gebied van bijvoorbeeld de gezondheidszorg, onderwijs, cultuur, sport en detailhandel. Doetinchem vervult daarmee tegelijkertijd een belangrijke functie voor de omliggende gemeenten.
De kernen Wehl en Nieuw-Wehl De dorpen Wehl en Nieuw-Wehl (postcodegebied 7031) hebben samen ongeveer 6.900 inwoners. In Wehl zijn alle voorzieningen aanwezig om in de primaire levensbehoeften te kunnen voorzien. Wehl vervult daarmee ten opzichte van NieuwWehl een belangrijke functie. Daarnaast is Wehl goed bereikbaar per spoor en met de auto. De aanwezigheid van zorginstelling Elver, voorheen Fatima, is karakteriserend voor (de ontwikkeling van) Nieuw-Wehl. Wehl en Nieuw-Wehl kennen net als Gaanderen een rijk verenigingsleven en een actieve dorpsraad. Het buitengebied en de kleine kernen Het buitengebied van de gemeente Doetinchem kent naast de verspreid liggende woningen een aantal kleine kernen die formeel een bebouwde kom kennen: Langerak, IJzevoorde en Halle-Nijman. Het buitengebied kenmerkt zich door verschillende landschapstypen: het kampenlandschap, het essenlandschap, het bos- en landgoederenlandschap, de natte broek- en heideontginning en het rivierweidelandschap. Ieder landschapstype heeft zijn eigen beeldbepalende kenmerken. Met ongeveer 1.250 woningen vormen de woningen in het buitengebied en de kleine kernen een beperkt, maar zeker geen onbelangrijk, deel van de totale woningvoorraad in de gemeente Doetinchem.
De kern Gaanderen In Gaanderen wonen ongeveer 5.500 inwoners. Gaanderen kenmerkt zich door een sterke sociale dorpscultuur met een actieve dorpsraad en een rijk verenigingsleven. Het dorp is verweven met het naastgelegen Terborg en kent een ‘groene ruggengraat’ die wordt gevormd door de duinen waarop Gaanderen is ontstaan en de verschillende beken die rondom Gaanderen stromen.
Lokale woonagenda gemeente Doetinchem 2016-2025 – Vastgesteld door de gemeenteraad op 22 september 2016
Pagina 6 van 55
1.1 De bevolkingssamenstelling 1.1.1 Ontwikkeling bevolkingssamenstelling gemeente Doetinchem
1.1.3 Ontwikkeling bevolkingssamenstelling Gaanderen (postcodegebied 7011)
10.000
1000
8.000
800
6.000
2005
600
2005
4.000
2010
400
2010
2.000
2015
200
2015
0
100+
90-99
80-89
70-79
60-69
50-59
40-49
30-39
20-29
10-19
0-9
100 +
90-99
80-89
70-79
60-69
50-59
40-49
30-39
20-29
10-19
0-9
0
1.1.2 Ontwikkeling bevolkingssamenstelling Doetinchem (postcodegebied 7001 t/m 7009)
1.1.4 Ontwikkeling bevolkingssamenstelling Wehl & Nieuw-Wehl (postcodegebied 7031)
8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0
1.400 1.200 1.000 2005
800
2005
2010
600
2010
2015
400
2015
Lokale woonagenda gemeente Doetinchem 2016-2025 – Vastgesteld door de gemeenteraad op 22 september 2016
100 +
90-99
80-89
70-79
60-69
50-59
40-49
30-39
20-29
10-19
0 0-9
100+
90-99
80-89
70-79
60-69
50-59
40-49
30-39
20-29
10-19
0-9
200
Pagina 7 van 55
1.2 De woningvoorraad 1.2.1 De woningvoorraad – verhouding huur/koop in de kernen Doetinchem, Gaanderen, Wehl & Nieuw-Wehl en het buitengebied met de kleine kernen Gemeente Doetinchem totaal
Huur
Kern Gaanderen
Kern Doetinchem
Kernen Wehl & Nieuw-Wehl
Buitengebied en kleine kernen
Koop
1.2.2 De woningvoorraad – samenstelling huurwoningvoorraad Sité naar huurprijs op 31 december 2015
Doetinchem
€<= 403 Relatief Absoluut t.o.v. totaal 770 12,8%
€403 - 577 Relatief Absoluut t.o.v. totaal 3995 66,2%
€577 - 618 Relatief Absoluut t.o.v. totaal 602 10,0%
€618 - 711 Relatief Absoluut t.o.v. totaal 541 9,0%
€> 711 Relatief Absoluut t.o.v. totaal 129 2,1%
Totaal
6037
Gaanderen
60
8,6%
440
63,0%
71
10,2%
109
15,6%
18
2,6%
698
Wehl
21
6,6%
210
65,8%
17
5,3%
66
20,7%
5
1,6%
319
Totaal
851
12,1%
4635
65,7%
690
9,8%
716
10,2%
152
2,2%
7054
Lokale woonagenda gemeente Doetinchem 2016-2025 – Vastgesteld door de gemeenteraad op 22 september 2016
Pagina 8 van 55
Gemeente Doetinchem totaal
Kern Doetinchem
≤€403,06
€403,06 - €576,87
€576,87- €618,25 ≥€710,68
€618,25 - €710,68
Kern Gaanderen
Kernen Wehl & Nieuw-Wehl
1.2.3 De woningvoorraad – samenstelling koopwoningvoorraad op 1 januari 2015 Gemeente Doetinchem totaal
Kern Doetinchem
Vrijstaande woning
Helft van een dubbele woning
Rijwoning
Geschakelde woning
Gestapelde woning
Overig
Kern Gaanderen
Lokale woonagenda gemeente Doetinchem 2016-2025 – Vastgesteld door de gemeenteraad op 22 september 2016
Kern Wehl & Nieuw-Wehl
Buitengebied en kleine kernen
Pagina 9 van 55
2. De gemeente Doetinchem in ontwikkeling Er zijn diverse ontwikkelingen gaande die uitdagingen met zich meebrengen voor de samenleving. Maar welke ontwikkelingen beïnvloeden daarbij het wonen in de gemeente Doetinchem? 2.1 Minder, maar oudere mensen De ontwikkeling van de bevolkingssamenstelling in de jaren 2005, 2010 en 2015 laat zien dat Doetinchem, Gaanderen en Wehl en het bijbehorende buitengebied in meerdere of mindere mate te maken hebben met ontgroening, vergrijzing en een veranderend aantal inwoners. Deze ontwikkelingen veranderen de kijk op de vraag hoeveel woningen en welke type woningen de komende jaren nodig zijn om in de behoefte van onze bewoners te kunnen voorzien: we hebben in absolute aantallen minder woningen nodig, maar wel meer woningen die kwalitatief aansluiten bij opgaven als ‘het langer zelfstandig thuis wonen’. 2.2 Zorgen met elkaar voor elkaar De afgelopen periode hebben verschillende onderdelen binnen het sociaal domein als gevolg van veranderende wet- en regelgeving een ontwikkeling doorgemaakt. Meer zorgtaken zijn met minder budget van het rijk overgeheveld naar de gemeenten. Daaruit voortvloeiend moeten ouderen langer zelfstandig thuis wonen met de ondersteuning van het eigen sociale netwerk, los van het feit dat ouderen ook langer zelfstandig thuis willen blijven wonen.
Daarnaast komen ook meer mensen met psychische en/of psychosociale problemen met begeleiding in de wijk wonen. Extramuralisering en ambulantisering zijn termen die bij deze ontwikkelingen passen. Ontwikkelingen die ook worden beïnvloed door demografische ontwikkelingen en keuzes die buiten de gemeente Doetinchem op rijksniveau worden gemaakt. Ontwikkelingen die van invloed zijn op de vraag wat de kwaliteit van de woningvoorraad, de fysiek leefomgeving en sociale leefomgeving nu en in de toekomst zou moeten zijn.
2.3 Samen doen Als gemeente kunnen én willen we niet meer alles alleen doen. We zoeken de samenwerking met de samenleving. Samenwerking op basis van gelijkwaardigheid wordt meer en meer de basis van ons handelen. Dit vraagt een andere rol en houding van de gemeente. Als gemeente zijn we bewust bezig met dit veranderingsproces dat moet leiden tot een manier van samenwerking waarbij de gemeente ruimte geeft aan burgerinitiatieven en daarbij participeert door een faciliterende rol aan te nemen. Samen kunnen we ervoor zorgen dat onze woonomgeving nu en in de toekomst leefbaar blijft door initiatieven te ontplooien, die gericht zijn op de fysieke of sociale leefomgeving. Gaanderen en Wehl & Nieuw-Wehl hebben al een belangrijke stap gemaakt met het opstellen (en uitvoeren) van een dorpsplan. Maar ook initiatieven van inwoners uit de rest van Doetinchem dragen bij aan het waarborgen en vergroten van de leefbaarheid. Een voorbeeld hiervan is de belevingstuin ‘Doetebol’. 2.4 Verduurzamen Duurzaamheid is een onderwerp dat mondiaal, internationaal, nationaal, regionaal en lokaal volop aandacht krijgt. De gemeenteraad van Doetinchem heeft begin 2016 het Koersdocument ‘Doetinchem Natuurlijk Duurzaam’ vastgesteld. Daarmee laten wij aan onze samenleving laten zien wat duurzaamheid voor ons betekent en wat we op lokaal niveau kunnen bijdragen aan een duurzame toekomst.
Daar waar het om wonen gaat, speelt de verduurzaming van de woningvoorraad een belangrijke rol om bij te dragen aan een duurzame toekomst.
Lokale woonagenda gemeente Doetinchem 2016-2025 – Vastgesteld door de gemeenteraad op 22 september 2016
Pagina 10 van 55
2.5 Nieuwe Woningwet 2015 Op 1 juli 2015 is de nieuwe Woningwet 2015 in werking getreden. Vanuit de ontstaansgeschiedenis beoogt de Woningwet 2015 dat woningbouwcorporaties zich weer gaan richten op hun kerntaak, het huisvesten van mensen met lage inkomens en lagere middeninkomens inclusief groepen die om bepaalde redenen extra aandacht behoeven als het gaat om huisvesting. Tegelijkertijd gaat de Woningwet 2015 in op de relatie en de samenwerking tussen gemeenten, woningbouwcorporaties en huurdersvereniging om te komen tot een invulling van de lokale volkshuisvestelijke opgave. De hiervoor genoemde kerntaak van de woningbouwcorporatie maakt daar vanzelfsprekend onderdeel van uit. Gemeenten, woningbouwcorporaties en huurdersvereniging maken uiteindelijk gezamenlijke afspraken over de invulling van de lokale volkshuisvestelijke opgave. Die afspraken komen tot stand op basis van de lokale visie op het wonen met daarin de zogenoemde volkshuisvestelijke opgave en het daarop gebaseerde ‘bod’ van de woningbouwcorporatie. In het bod geeft de woningbouwcorporatie aan hoe zij in redelijkheid kan bijdragen aan de invulling van deze opgave. 2.6 Verandering in financiële mogelijkheden om te wonen Zowel op de huurwoningmarkt als op de koopwoningmarkt doen zich ontwikkelingen voor die gekoppeld zijn aan de financiële component van het wonen.
Het gaat daarbij bijvoorbeeld om het passend toewijzen van woningen, om een veranderend woningwaarderingssysteem voor het bepalen van de huurprijs van een woning en om de aanscherping van de hypotheekregels. Deze ontwikkelingen zijn van invloed op de betaalbaarheid en de bereikbaarheid van een woning. Hoewel we op de ontwikkelingen an sich niet tot nauwelijks invloed kunnen uitoefenen, kunnen we er onder andere samen met woningbouwcorporaties wel voor zorgen dat het binnen deze nieuwe context mogelijk wordt om in Doetinchem te wonen voor ieder die dat wil.
Lokale woonagenda gemeente Doetinchem 2016-2025 – Vastgesteld door de gemeenteraad op 22 september 2016
Pagina 11 van 55
3. Een lokale uitwerking van een regionaal kader De Lokale Woonagenda gemeente Doetinchem is een lokale uitwerking van de Regionale Woonagenda 2015-2025. Deze regionale woonagenda is door de zeven Achterhoekse gemeenten in gezamenlijkheid met de Achterhoekse woningbouwcorporaties en de provincie Gelderland opgesteld. Een belangrijke basis voor deze regionale woonagenda zijn de in 2014 gemaakte kernenfoto’s van 21 kernen binnen de regio Achterhoek. Ook voor de kernen Doetinchem, Gaanderen en Wehl & Nieuw-Wehl is een kernenfoto gemaakt. De kernenfoto’s vormen tezamen met de regionale woonagenda het regionale kader waarbinnen deze lokale woonagenda tot stand is gekomen.
Lokale woonagenda gemeente Doetinchem 2016-2025 – Vastgesteld door de gemeenteraad op 22 september 2016
Pagina 12 van 55
3.1 De kernenfoto’s van Doetinchem, Gaanderen en Wehl & Nieuw-Wehl
3.2 De Regionale Woonagenda 2015-2025
De kernenfoto’s van de kernen Doetinchem, Gaanderen en Wehl & Nieuw-Wehl zijn op 27 november 2014 door de gemeenteraad van Doetinchem vastgesteld. In de kernenfoto’s zijn per kern de sterkten, zwakten, kansen en bedreigingen beschreven. Daarbij zijn ook specifieke zaken als aandachtspunt benoemd, zoals de synergie in het winkelgebied van Wehl, het leegstaand maatschappelijk vastgoed in Gaanderen en de ontwikkeling van het zorgvastgoed in Doetinchem. De kernenfoto’s hebben ons een beter beeld gegeven van kernspecifieke ontwikkelingen, zoals de bevolkingsontwikkeling, de vraag naar woningen, de kwaliteit van woningen en woonomgeving en leegstand van zakelijk en maatschappelijk vastgoed.
De Regionale Woonagenda 2015-2025 is op 25 juni 2015 door de gemeenteraad van Doetinchem vastgesteld. Mede met de opbrengst van de kernenfoto’s uit de andere Achterhoekse gemeenten is in de regionale woonagenda de volgende kernboodschap geformuleerd:
Op grond van de kernenfoto’s heeft de gemeenteraad een aantal kwalitatieve opgaven benoemd als input voor de regionale woonagenda: 1. leegstand van zakelijk en maatschappelijk vastgoed; 2. de kwaliteit van de woningvoorraad; 3. de kwaliteit van het zorgvastgoed; 4. sloop van woningen om de kwaliteit te verbeteren; 5. monitoring van de woningleegstand; 6. bereikbaarheid van de voorzieningen.
1. we hebben (bijna) voldoende woningen (in aantallen) om te voorzien in de vraag. Op basis van de huidige inzichten is het noodzakelijk om de ambitie (5.900 woningen toevoegen tussen 2010 en 2025) verder te verlagen. Vooralsnog wordt een verlaging van 10% afgesproken; 2. aan de hand van de Woningmarktmonitor 2016 vindt in het vierde kwartaal van 2016 een evaluatie plaats met betrekking tot de gerealiseerde toevoegingen, de aanwezige plancapaciteit en de verwachte woningbehoefte. Aan de hand van deze evaluatie wordt vastgesteld of verdere verlaging van de toe te voegen woningen plaats moet vinden; 3. om de bestaande woningen toekomstbestendig te maken (kwalitatief) is een integrale aanpak nodig, waarbij de eigenaar een persoonlijke mix kiest van onderhoud, isoleren, energieopwekking en levensloopbestendig maken. Ook sloop/nieuwbouw kan een optie zijn; 4. voor het leegstaand en leegkomend vastgoed is een gezamenlijke beeldvorming met een lokale aanpak nodig. Naast herbestemmen zal in toenemende mate ook sloop aan de orde zijn; 5. wonen en zorg vormt een belangrijk aandachtspunt bij al deze ontwikkelingen. Aanvullend op deze kernboodschap staan een aantal doelstellingen en ambities centraal in de regionale woonagenda die betrekking hebben op het wonen en aanverwante onderwerpen. Deze komen terug in de ambities en doelstellingen in deze lokale woonagenda.
Lokale woonagenda gemeente Doetinchem 2016-2025 – Vastgesteld door de gemeenteraad op 22 september 2016
Pagina 13 van 55
4. De ontwikkeling van de woningmarkt en woningvoorraad De woningmarkt in zowel de Achterhoek als de gemeente Doetinchem is de afgelopen periode volop in beweging, veelal onder invloed van ontwikkelingen waarop wij als gemeente weinig tot geen grip hebben. Naast het samenspel van vraag en aanbod zijn bijvoorbeeld ook demografische ontwikkelingen, beslissingen op rijksniveau en de economische groei factoren die van invloed zijn op de ontwikkeling van de woningmarkt. Het besef van de mogelijke gevolgen van demografische ontwikkelingen heeft daarnaast gemaakt dat de woningvoorraad in kwantitatieve zin is uitontwikkeld. Daarmee komt de nadruk steeds meer te liggen op een kwalitatieve ontwikkeling van de woningvoorraad.
Lokale woonagenda gemeente Doetinchem 2016-2025 – Vastgesteld door de gemeenteraad op 22 september 2016
Pagina 14 van 55
4.1 De koopwoningmarkt In zijn algemeenheid laat de koopwoningmarkt in de gemeente Doetinchem wat betreft de prijsontwikkeling en de ontwikkeling van het aantal verkopen in 2015 ten opzichte van de jaren daarvoor een positief beeld zien. Het blijft echter een kwestie van monitoring om te bezien hoe de prijzen en het aantal verkopen van de verschillende woningtypen zich (op de lange termijn) ontwikkelen. De regionale Woonmonitor is hierbij een belangrijk instrument. Uit diverse onderzoeken blijkt dat de behoefte aan betaalbare grondgebonden woningen – rijtjes – relatief groot is. De behoefte aan duurdere woningen is relatief klein; dat geldt zowel voor grote vrije kavels waar particulieren zelf hun woning realiseren als voor appartementen. Bij jongeren is de betaalbare grondgebonden rijtjeswoning het populairst. Jongeren (tot 35 jaar) uit het westelijk deel van de Achterhoek geven aan graag naar Doetinchem – en dan vooral naar het centrum of daar vlakbij – te willen verhuizen. De voorkeur voor huur of koop is niet echt uitgesproken: jongeren die willen huren zoeken een goedkoop appartement of een goedkope rijtjeswoning; jongeren die willen kopen zoeken vooral een grondgebonden woning. De keuze voor bestaande bouw of nieuwbouw is voor de meeste jongeren niet doorslaggevend. Ouderen blijven graag zo lang mogelijk thuis wonen.
Ook bij ouderen is de betaalbare grondgebonden rijtjeswoning populair. Toch is de verwachting dat er vanuit de ouderen (met name vanuit de zogenaamde ‘noodverhuizers’) ook vraag blijft naar appartementen met lift. De groep tussen de jongeren en de ouderen in (tussen 35 en 55 jaar) is relatief vaak op zoek naar een iets grotere grondgebonden woning. Al met al bestaat er vooral behoefte aan goedkope en middeldure rijwoningen. Die worden in de bestaande markt echter in behoorlijke mate en op diverse plaatsen aangeboden. Hier hoeft de vraag niet te worden beantwoord of er behoefte aan is, want die is er. Het gaat hier vooral om de beheersing van aantallen, zowel binnen de afzonderlijke projecten als op stedelijk niveau.
Het ongelimiteerd bijbouwen van deze woningen leidt tot eenvormigheid. Voor een centrumstad als Doetinchem is het van belang om op diverse locaties verschillende woonvormen te kunnen aanbieden. Op kernniveau hebben wij het volgende beeld van de koopwoningmarkt: Doetinchem Jongeren (tot 35 jaar) uit het westelijk deel van de Achterhoek geven aan graag naar Doetinchem – en dan vooral naar het centrum of daar vlakbij – te willen verhuizen. Aan de andere kant willen Doetinchemmers (35-55 jaar) vanuit een bestaande goedkopere koopwoning doorstromen naar een duurdere en grotere woning. Zij zoeken doorvoor ook buiten de kern Doetinchem, bijvoorbeeld in Wehl en Zelhem. Gaanderen In Gaanderen is de vraag naar nieuwe woningen nagenoeg opgedroogd. Tegelijkertijd is ook de verwachting dat Gaanderen een vertrekoverschot krijgt: meer mensen verhuizen van Gaanderen naar andere plaatsen binnen de gemeente Doetinchem of daarbuiten, dan andersom. Wehl In Wehl zien we op bepaalde plekken – met name het Gruttersveld – relatief veel leegstand en veel te koop staande woningen. De dorpsraad Wehl signaleert in haar dorpsplan van februari 2015 hetzelfde en waarschuwt voor een te grote woningbouwproductie in Wehl, die concurreert met de bestaande voorraad. Ook benoemt het dorpsplan het onvoldoende aanwezig zijn van betaalbare (huur)woningen als knelpunt.
In Wehl verwachten we een vestigingsoverschot door de instroom van mensen uit Doetinchem die onder andere in Wehl een ruimere woning zoeken. Daarnaast zouden veel Wehlenaren eventueel binnen de eigen kern willen verhuizen.
Lokale woonagenda gemeente Doetinchem 2016-2025 – Vastgesteld door de gemeenteraad op 22 september 2016
Pagina 15 van 55
4.2 De huurwoningmarkt e
Woningen met een aanvangshuur (1 maand kale huur) onder de liberalisatiegrens van €710,68 (2015 en 2016) zijn sociale huurwoningen; boven deze grens is sprake van vrijesectorwoningen. Sociale huurwoningen worden over het algemeen aangeboden door woningbouwcorporaties, vrijesectorwoningen door beleggers. De huurwoningmarkt is onderhevig aan diverse ontwikkelingen die direct te maken hebben met de huurwoningmarkt zelf, zoals het passend toewijzen, maar ook aan ontwikkelingen die mogelijk indirect van invloed zijn op de huurwoningmarkt. Hierbij moet gedacht worden aan de aanscherping van de hypotheekregels en bijvoorbeeld de (toenemende) instroom van vergunninghouders en ontwikkelingen in het sociaal domein. Duidelijk is dat de huurwoningmarkt een markt is die voortdurend in beweging is, waardoor bij ons de behoefte bestaat aan blijvend (meer) inzicht in de werking van de huurwoningmarkt. Wat betreft de huurwoningmarkt voor sociale woningen, vormen de woningbouwcorporaties en het woningverdeelsysteem Thuis in de Achterhoek een belangrijke bron van informatie. Inzicht in de vrije sectorhuur is lastiger te verkrijgen, maar wel van belang gezien de relatie met ontwikkelingen rondom sociale huurwoningen en koopwoningen. Aanbod van huurwoningen De gemeente Doetinchem kent op 1 januari 2015 ongeveer 9.000 huurwoningen op een totale woningvoorraad van bijna 25.000 woningen.
Dit komt neer op ongeveer 36%. Van dit aantal worden ongeveer 7.500 huurwoningen aangeboden door de woningbouwcorporaties. Daarvan wordt in 2015 een aantal van 7.054 woningen door Sité aangeboden (zie ook pagina 5 en 6). Het overige deel wordt aangeboden door De Woonplaats (139), Stichting Mooiland (66), Stichting Woonzorg Nederland (198), Habion (42 zelfstandige eenheden en 120 zorgeenheden) en Woningbouwvereniging Gelderland (1).
Daarbij richten Stichting Woonzorg Nederland (Trommelslag en Waterrijk) en Habion (Het Weerdje) zich specifiek op de doelgroep ouderen. Verhuringen van huurwoningen Vrijgekomen huurwoningen van de woningbouwcorporatie De Woonplaats en Sité kunnen op vier verschillende manieren via het woningverdeelsysteem Thuis in de Achterhoek (TidA) ter beschikking worden gesteld aan een nieuwe huurder: 1. Direct Wonenmodel: de woningzoekende die als eerste reageert en voldoet aan de voorwaarden krijgt de woning aangeboden. 2. Aanbodmodel: de woningzoekende met de langste inschrijfduur die voldoet aan de voorwaarden krijgt de woning aangeboden. 3. Lotingmodel: alle woningzoekenden die voldoen aan de voorwaarden hebben evenveel kans op een woning. 4. Zoek Gerichtmodel: een verbijzondering van het lotingmodel. Door toevoeging van een nauwkeurig omschreven woonwens, is de kans groter dat een huurder ook daadwerkelijk de meest passende en gewenste woning krijgt toegewezen bij de loting. Sité wijst haar huurwoningen in hoofdzaak toe via het Zoek Gerichtmodel. Sité gebruikt ook het Lotingmodel en het Direct Wonenmodel. De Woonplaats biedt haar woningen aan via het Aanbodmodel. Behalve via TidA kan een huurwoning ook worden verhuurd via bemiddeling, Een woningzoekende krijgt dan direct een woning aangeboden van de woningbouwcorporatie en hoeft niet zelf te reageren.
Het gaat hierbij over de huisvesting van bijzondere doelgroepen, waarover afspraken tussen de woningbouwcorporatie en een instantie worden gemaakt. Tevens vindt de huisvesting van woningzoekenden met een urgentie (sociaal of medisch) en vergunninghouders plaats via bemiddeling. In 2015 zijn in de gemeente Doetinchem 565 woningen door Sité verhuurd: 328 via het Zoek Gerichtmodel, 91via het Lotingmodel en 15 via het Direct Wonenmodel Het aantal woningen dat via bemiddeling is toegewezen bedraagt 131, wat neerkomt op 23%. Het overgrote deel van de woningen, die in 2015 verhuurd zijn, heeft een betaalbare huurprijs tussen € 403 en € 577.
Lokale woonagenda gemeente Doetinchem 2016-2025 – Vastgesteld door de gemeenteraad op 22 september 2016
Pagina 16 van 55
Met de diverse ontwikkelingen die zich binnen en buiten de huurwoningmarkt voordoen, vinden wij het van belang om samen met Sité en TidA structureel de verhuringen die per jaar plaatsvinden te monitoren om zo nodig daarop, in de te maken prestatieafspraken, terug te komen. Wij hebben weinig zicht op de huurwoningen die worden aangeboden door particuliere verhuurders. Met het vervolg dat we aan deze lokale woonagenda willen geven, we willen ons wel inzetten om dit inzicht te verkrijgen. 4.3 Ontwikkeling van de woningvoorraad In de afgelopen jaren zijn er op diverse plekken in onze gemeente koop- en huurwoningen gerealiseerd. Daarbij is over de periode 2011-2015 een dalende trend te zien van het aantal opgeleverde koop- en huurwoningen, waarbij het aantal opgeleverde huurwoningen is gedaald tot nul in 2015. AANTAL OPGELEVERDE KOOP- EN HUURWONINGEN 2011-2015 250
Dit terwijl de afgelopen jaren wel constructief overleg heeft plaatsgevonden met Sité over het toevoegen van sociale huurwoningen. Wij verwachten daarom dat er weer nieuwe sociale huurwoningen gebouwd zullen gaan worden. Wij vinden daarbij dat de sociale huurwoningvoorraad relatief niet mag afnemen ten opzichte van de totale woningvoorraad. Op een aantal locaties zijn grotere projecten in ontwikkeling die invloed hebben op de wijze waarop de koop- en huurwoningvoorraad zich de komende jaren in omvang ontwikkeld. Het gaat hierbij met name om de grotere projecten (Wehl Heideslag, Wijnbergen, Vijverberg-Zuid en Iseldoks). Op grond van de regionale afspraken ontwikkelt de omvang van de woningvoorraad in de gemeente Doetinchem zich echter in beperktere zin. De Herziene Woningbouwstrategie 2015, genoemd in hoofdstuk 5, geeft daarbij op gemeentelijk niveau invulling aan de regionaal gemaakte afspraken. De nadruk ligt de komende jaren in hoofdzaak op de kwalitatieve ontwikkeling van de woningvoorraad om daarmee invulling te geven aan opgaven als het langer zelfstandig thuis wonen en verduurzaming van de woningvoorraad.
200 150
4.4 Verhuisstromen
100
2011
2012
2013
2014
Wehl/Nieuw-Wehl
Gaanderen
Doetinchem
Wehl/Nieuw-Wehl
Gaanderen
Doetinchem
Wehl/Nieuw-Wehl
Gaanderen
Doetinchem
Wehl/Nieuw-Wehl
Gaanderen
Doetinchem
Huur Wehl/Nieuw-Wehl
0 Gaanderen
Koop Doetinchem
50
De samenstelling en omvang van onze bevolking (in een bepaald gebied) wordt mede bepaald door de verhuizingen. Om meer duiding te kunnen geven aan de verhuizingen bestaat de behoefte aan meer inzicht in de gegevens achter de aantallen. Daarbij denken we aan de leeftijd van de verhuizer, het type woning dat wordt achtergelaten en wordt betrokken en de locaties waartussen de verhuizing plaatsvindt. Dit geeft ons een beeld hoe bepaalde leeftijdsgroepen, zoals jongeren en ouderen, zich bewegen op de woningmarkt, maar ook wat de verhuisbeweging is tussen bijvoorbeeld het buitengebied en de kernen.
2015
Lokale woonagenda gemeente Doetinchem 2016-2025 – Vastgesteld door de gemeenteraad op 22 september 2016
Pagina 17 van 55
Op dit moment zijn wij niet goed in staat om aan de hiervoor genoemde behoefte invulling te geven. De komende periode proberen we dit beter in beeld te brengen. 4.5 Leegstand Regionaal hebben we afgesproken om bij de monitoring van de woningleegstand de grens van maximaal 2% te hanteren. Daarbij maken we onderscheid tussen huur en koop: huur maximaal 1% en koop maximaal 3%. Op 1 januari 2015 kende de gemeente Doetinchem een gemiddelde leegstand van net onder de 2%. Dat cijfer sluit aan bij de regionale afspraak. Wat betreft de differentiatie naar koop en huur, ligt de leegstand huur boven de afgesproken 1% en de leegstand koop onder de 3%. Per kern zijn er wel verschillen. Het hoge percentage leegstaande huurwoningen in het buitengebied wordt voornamelijk veroorzaakt door gesplitste koopwoningen of tweede woningen op een erf, die in gebruik waren bij familie. De meeste staan waarschijnlijk bewust leeg. Op 1 januari 2015 was de leegstand als volgt.
Leegstand Koop Leegstand Huur Gemiddeld
Doetinchem 1,9 1,7 1,8
Gaanderen 1,3 2,2 1,8
Wehl 2,9 2,0 2,5
4.6 Conclusie De woningmarkt in de Achterhoek en de gemeente Doetinchem is de afgelopen jaren volop in beweging geweest door zaken waarop wij niet of nauwelijks invloed konden uitoefenen. Ook in de toekomst blijft de woningmarkt in beweging, weer deels als gevolg van ontwikkelingen waar we weinig invloed op hebben. Desalniettemin hebben we in regionaal verband de nodige stappen gezet om de beweging van de woningmarkt te monitoren en om daarover in regionaal verband met elkaar afspraken te maken. Vanzelfsprekend blijven we dan ook de ontwikkeling van de koopwoningmarkt in de gemeente zelf en in regionaal verband met de regionale woningmarktmonitor volgen. Ook de ontwikkeling van de huurwoningmarkt blijven we samen met de woningbouwcorporaties volgen. De nadruk komt meer en meer te liggen op de kwaliteit van de woningvoorraad. De hiernavolgende hoofdstukken gaan daarop in.
Buitengebied en kleine kernen 2,6 17,4 10
Bron: basisgegevens woningmarktmonitor 2015
Lokale woonagenda gemeente Doetinchem 2016-2025 – Vastgesteld door de gemeenteraad op 22 september 2016
Pagina 18 van 55
5. De nieuwbouw tot 2025 De Achterhoek heeft te maken met diverse demografische ontwikkelingen. Het gaat hierbij om ontgroening en vergrijzing en in samenhang daarmee een dalend aantal inwoners en een op termijn dalend aantal huishoudens. Het moment waarop en in welke mate deze ontwikkelingen zich voordoen, verschilt echter per gemeente (en per kern). Om tot een visie te komen op de vraag hoe met deze ontwikkelingen, voor wat betreft de ontwikkeling van de woningvoorraad, om te gaan hebben de zeven Achterhoekse gemeenten de Regionale Woonagenda 2015-2025 opgesteld. Een belangrijk onderdeel daarin is het aantal nieuw te bouwen woningen en de afspraken die daarover worden gemaakt. Wat betekenen die afspraken voor de nieuwbouw in de gemeente Doetinchem?
Lokale woonagenda gemeente Doetinchem 2016-2025 – Vastgesteld door de gemeenteraad op 22 september 2016
Pagina 19 van 55
5.1 Regionale Woonagenda 2015-2025 Met de Regionale Woonagenda 2015-2025 hebben de zeven Achterhoekse gemeenten zichzelf als doel gesteld dat het aantal netto toe te voegen woningen tussen 2010-2025 binnen deze zeven gemeenten wordt verlaagd met 10%. Dit betekent dat het oorspronkelijke aantal van 5.900 netto toe te voegen woningen wordt verlaagd naar 5.310. In de periode 2010-2014 zijn reeds 2.145 woning toegevoegd, wat maakt dat er nog een opgave resteert van 3.145 netto toe te voegen woningen in de periode 2015-2025. De doorvertaling van deze regionale doelstelling naar de gemeente Doetinchem heeft plaatsgevonden met de Herziene Woningbouwstrategie, die door de gemeenteraad op 5 november 2015 is vastgesteld. 5.2 Herziene Woningbouwstrategie 2015 Om het woningbouwprogramma kwalitatief en kwantitatief om te vormen naar een toekomstbestendig programma, dat aansluit bij de kernenfoto’s en de regionale woonagenda, heeft de gemeenteraad van Doetinchem op 5 november 2015 besloten vooralsnog te sturen op een maximaal aantal van 1.375 woningen tot 2025. Daarbij zijn de volgende basisuitgangspunten gehanteerd: 1. niet te sturen op woningen in aanbouw en woningen, waarvoor onlangs vergunning is verleend; 2. een evenwichtige ontwikkelstrategie op projectniveau te hanteren, waarbij gestreefd wordt naar substantiële reductie van aantallen; 3.
tot 2025 (deel)gebieden die niet of slechts beperkt aan aanloopstraten / hoofdroutes voor auto’s liggen – zoals Heelweg Midden – en waar de woningbouw feitelijk nog moet starten niet in ontwikkeling te nemen; 4. nadere afspraken te maken met Sité Woondiensten over vermindering van hun woningbouwprogramma tot 2025; 5. op basis van kwalitatieve uitgangspunten ruimte te bieden aan woningtoevoeging op voor de stad belangrijke locaties, zoals de binnenstad en aanloopstraten;
Van de woningen, die we in 2025 in Doetinchem nodig hebben staat meer dan 95% er op dit moment al. Daarom is het des te belangrijker om woningen toe te voegen die aansluiten bij de behoefte en tegelijkertijd bijdragen aan de kwaliteit van onze gemeente. 5.3 Verbinding tussen nieuwbouw en bestaande woningvoorraad Zoals aangegeven is het aantal nieuw te bouwen woningen verlaagd en komt de nadruk steeds meer te liggen op de (kwaliteit van de) bestaande woningvoorraad. Tegelijkertijd is bij nieuwbouw veelal sprake is van een positief verdienmodel, terwijl dat bij een kwantitatieve of kwalitatieve verandering in de bestaande woningvoorraad niet per definitie het geval is. Vanuit deze twee perspectieven vinden wij het van belang om al dan niet in regionaal verband te onderzoeken op welke wijze nieuwbouw en de bestaande woningvoorraad aan elkaar verbonden kunnen worden. Dit met bijvoorbeeld het vernieuwingsfonds aangeboden door Bouwend Nederland om zo de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad te waarborgen dan wel te vergroten. 5.4 ‘Anders wonen’ Wonen is eigenlijk een vrij ‘vast’ begrip. Een woning bouwen we voor minimaal 40 jaar. Maar sommige woningen staan er al eeuwen. De laatste tijd doen zich ontwikkelingen voor die leiden tot de behoefte aan een andere, meer flexibelere manier van wonen.
Tijdelijke of meer permanente woonvormen buiten de vastgestelde kaders, zoals wonen in leegstaand vastgoed en wonen in yurts. Het wonen in tiny houses past in deze trend. Bij tiny houses ligt de focus op eenvoudig, milieubewust en duurzaam leven en op het creëren van meer vrijheid. Wij zien de ontwikkeling en de mogelijkheden van een meer flexibelere vorm van wonen met belangstelling tegemoet. Wij staan open voor initiatieven vanuit de samenleving op het vlak van tiny houses om invulling te kunnen geven aan de behoefte om ‘anders te wonen’.
Lokale woonagenda gemeente Doetinchem 2016-2025 – Vastgesteld door de gemeenteraad op 22 september 2016
Pagina 20 van 55
5.5 Ambitie & doelstellingen Op basis van de Regionale Woonagenda en de uitwerking daarvan middels de Herziene Woningbouwstrategie 2015 hebben wij als gemeente de volgende ambitie met bijbehorende doelstellingen ten aanzien van de nieuwbouw tot 2025: Ambitie 1. Het toevoegen van nieuwe woningen, waarbij zowel kwalitatief als vanuit kwantitatief oogpunt aansluiting wordt gevonden bij de vraag en er tegelijkertijd sprake is van een kwaliteitsverbetering van de woon- en leefomgeving. Doelstellingen 1.1 Het sturen op een woningbouwprogramma met 1.375 woningen tot 2025 conform de Herziene Woningbouwstrategie en de daarin opgenomen uitgangspunten. 1.2 Daarbij inzetten van een proces dat op grond van de Herziene Woningbouwstrategie moet leiden tot het wegbestemmen van woningbouwmogelijkheden. 1.3 Te sturen op de realisatie van minimaal 400 sociale huurwoningen als onderdeel van het totale woningbouwprogramma van 1.375 woningen om het aandeel sociale huurwoningen ten opzichte van de totale woningvoorraad de komende jaren tenminste gelijk te laten blijven.
Lokale woonagenda gemeente Doetinchem 2016-2025 – Vastgesteld door de gemeenteraad op 22 september 2016
Pagina 21 van 55
6. De kwaliteit en energiezuinigheid van de woningvoorraad Er komt meer nadruk te liggen op de ontwikkeling van de kwaliteit van de woningvoorraad in plaats van de ontwikkeling van de woningvoorraad in kwantitatieve zin. Kwaliteit is daarbij een begrip dat gevoed wordt door meerdere zaken. Energiezuinigheid is één van die zaken. Tegelijkertijd kent het langer zelfstandig wonen ook raakvlakken met de kwaliteit van de woning. Hoewel de gemeente beperkte mogelijkheden heeft om sturing te geven aan de ontwikkeling van de kwaliteit en energiezuinigheid van de woningvoorraad, kunnen wij wel faciliteren of stimuleren met kennis en/of financiële middelen.
Lokale woonagenda gemeente Doetinchem 2016-2025 – Vastgesteld door de gemeenteraad op 22 september 2016
Pagina 22 van 55
6.1 Kwaliteit en energiezuinigheid Iedereen heeft recht op een woning die veilig, gezond, bruikbaar en energiezuinig is. De overheid vindt het haar taak om regels te maken die deze doelstelling bereikbaar maken. Sinds 1901 is de minimale kwaliteit van onze woningen vastgelegd in de Woningwet. Bovenstaande beschrijving uit het Bouwbesluit, dat de minimale kwaliteit moet waarborgen, maakt duidelijk dat de kwaliteit van een woning door meerdere zaken bepaald wordt. Vanzelfsprekend confirmeren wij ons aan het Bouwbesluit. Wij zijn echter van mening dat door de toenemende aandacht voor verduurzaming en (de noodzaak om) langer zelfstandig wonen een extra dimensie geven aan respectievelijk de begrippen ‘energiezuinig’ en ‘bruikbaar’ en dat hierop bij nieuwbouw /verbouw/renovatie meer nadruk moet komen te liggen. Als gemeente kunnen én willen we echter niet generiek strengere regels stellen dan hetgeen in het Bouwbesluit is opgenomen. Vanuit dit perspectief willen we bevorderen dat eigenaren bij nieuwbouw/verbouw/renovatie er zelf voor kiezen verder te gaan dan wat op basis van het bouwbesluit nodig is. Daarmee vergroten we de energiezuinigheid, de bruikbaarheid en/of de levensloopbestendigheid van woningen om langer zelfstandig te kunnen wonen. Daarbij is en blijft het verbeteren van de kwaliteit van de woning in beginsel een verantwoordelijkheid van de eigenaar.
De invulling van die verantwoordelijkheid kunnen wij met kennis en/of financiële middelen faciliteren of stimuleren. Energiezuinigheid Wat betreft energiezuinigheid wil de gemeente Doetinchem in 2030 energieneutraal zijn. Daarom willen wij onder andere ten opzichte van 2012 een totale reductie bewerkstelligen van het elektriciteitsverbruik met 20% en een reductie van het gasverbruik met 55%. Het is een taak van de gemeente om deze energietransitie te faciliteren en te stimuleren. Om hieraan invulling te geven bewandelen wij twee sporen, namelijk energie besparen en schone, duurzame energie opwekken.
Wij werken daarbij samen met onze partners, de Stichting Achterhoek Duurzaam Verbouwen (ADV), de AGEM en het VerduurSaam Energieloket. We zetten daarbij stevig in op regionale samenwerking door kennisoverdracht en het gezamenlijk aanboren van financiële middelen. Verduurzaming levert niet een reductie van het elektriciteits- en gasverbruik. Verduurzaming draagt ook bij aan een verlaging dan wel bestendiging van de energielasten. Daarmee kan verduurzaming ook een belangrijke rol spelen in het waarborgen of vergroten van de betaalbaarheid van het wonen. Tegelijkertijd draagt de verbetering van de kwaliteit van de woning ook bij aan het waardebehoud ervan. Levensloopbestendigheid Ten aanzien van levensloopbestendigheid van een woning om langer zelfstandig thuis te kunnen blijven wonen verwijzen we naar hoofdstuk 8 Wonen met zorg en ouderenhuisvesting. Centraal hierbij staat WoonKeur. De levensloopbestendigheid van een woning wordt in beginsel vaak gekoppeld aan de doelgroep ouderen. Echter, wij zijn van mening dat met het oog op de toekomst iedere woning, ongeacht de vraag wie de woning bewoont, levensloopbestendig zou kunnen zijn en bij nieuwbouw in ieder geval zou moeten zijn. Ook nu nog jongere generaties moeten in de toekomst langer zelfstandig kunnen wonen.
6.2 De koopwoningvoorraad Wat betreft de koopwoningvoorraad is de eigenaar primair verantwoordelijk voor het verduurzamen en het levensloopbestendiger maken van zijn woning. Wij zien het als onze verantwoordelijkheid om eigenaren ondersteuning te bieden via informatie en door hen in financiële zin te stimuleren of te faciliteren. Het Verduursaam Energieloket en het SVn (Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten) bieden daarvoor mogelijkheden.
Lokale woonagenda gemeente Doetinchem 2016-2025 – Vastgesteld door de gemeenteraad op 22 september 2016
Pagina 23 van 55
Gezien de ambitie om in 2030 energieneutraal te zijn omarmen we vernieuwende concepten die gericht zijn op energieneutraliteit. Vanwege de relatief lagere kosten leent met name nieuwbouw zich voor de toepassing van deze vernieuwende concepten, zoals nul-op-de-meterwoningen en all-electricwoningen. Tevens biedt nieuwbouw tegen relatief lagere kosten de mogelijkheid voor een integrale aanpak gericht op energieneutraliteit en levensloopbestendigheid van een woning. De nieuwbouw die nog plaatsvindt en hierop gericht is willen we financieel belonen. Welke mogelijkheden daarvoor zijn, gaan we onderzoeken. 6.3 De huurwoningvoorraad De invloed die we als gemeente kunnen uitoefenen op de kwaliteit en energiezuinigheid van de huurwoningvoorraad is groter in vergelijking met de koopwoningvoorraad. Het gaat dan met name om dat deel van de huurwoningvoorraad dat in bezit is van woningbouwcorporaties. Met hen kunnen we gezamenlijk afspraken maken over een kwaliteitsverbetering van hun bezit via nieuwbouw en renovatie. Daar tegenover staat dat het van belang is inzicht te hebben in wat die kwaliteitsverbetering betekent voor de huurprijsontwikkeling, en daarmee voor de betaalbaarheid van de sociale huurwoning, om van daaruit nadere keuzes of afspraken te maken.
Een kwaliteitsverbetering mag naar ons idee niet leiden tot de ‘onttrekking van goedkope sociale huurwoningen’, waardoor de bereikbaarheid voor bepaalde groepen in het gedrang komt. Vanuit dit perspectief accepteren wij dat bepaalde woningen een mindere kwaliteit hebben, al blijft iedereen recht hebben op een woning die veilig, gezond, bruikbaar en energiezuinig is. Gezamenlijk met de woningbouwcorporaties moeten we zoeken naar een goede balans tussen kwaliteit en betaalbaarheid. Daar waar sprake is van versnipperd bezit, is het van belang om naast huurwoningen ook de aanwezige particuliere woningen mee te nemen bij groot onderhoud of renovatie. Dit omdat het de kwaliteit van het geheel (de woning en woonomgeving) ten goede komt.
We vragen van woningbouwcorporaties dan ook om deze aanwezige particuliere woningeigenaren een passend aanbod te doen, zodat deze eigenaren op eigen kosten maar met het voordeel van een grootschalige aanpak ook de kwaliteit van de woning kunnen verbeteren. Daarbij kan de gemeente de eigenaar eventueel ondersteunen met financieringsmogelijkheden, zoals de Duurzaamheidslening, maar ook met informatievoorziening via het Verduursaam Energieloket. De renovatie (of nieuwbouw) van huurwoningen om de kwaliteit van de woning te verbeteren, is naar onze mening overigens een natuurlijk moment om gezamenlijk met de betreffende woningbouwcorporatie te bekijken op welke wijze middels een samenwerking in het kader van de leefbaarheid ook de kwaliteit van de woonomgeving/openbare ruimte verbeterd kan worden. Wat betreft de verduurzaming van de huurwoningvoorraad verwachten we dat de woningbouwcorporaties ten minste uitvoering geven aan de in 2012 door Aedes ondertekende energieconvenant: een woningvoorraad met gemiddeld energielabel B in 2020 en waarborgen van de woonlasten middels de woonlastenwaarborg. Daarnaast leent ook nieuwbouw van huurwoningen, net als de nieuwbouw van koopwoningen, en renovatie zich voor het toepassen van vernieuwende concepten om (extra) bij te dragen aan de verduurzamingsopgave.
We beseffen ons dat we ten aanzien van verduurzaming soms verschillende termen gebruiken. Werd tot op heden gesproken over energielabels of energie-index, nu wordt vooral gesproken over kilowatturen elektriciteit en kubieke meters gas. We vinden het dan ook van belang met dezelfde termen over het onderwerp duurzaamheid te spreken om verwachtingen en doelstellingen op elkaar af te kunnen stemmen. Samen met Sité gaan we hieraan invulling geven.
Lokale woonagenda gemeente Doetinchem 2016-2025 – Vastgesteld door de gemeenteraad op 22 september 2016
Pagina 24 van 55
6.4 Ambities & doelstellingen Op basis van onze visie hebben wij als gemeente de volgende ambitie en doelstellingen ten aanzien van de kwaliteit en energiezuinigheid van de woningvoorraad. Ambitie 1. Een woningvoorraad die bijdraagt aan energieneutraliteit van de gemeente Doetinchem in 2030 en die gekenmerkt wordt door een hoge mate van levensloopbestendigheid om langer zelfstandig wonen mogelijk te maken. Doelstellingen 1.1 Een totale reductie van het elektriciteitsverbruik met 20% en een reductie van het gasverbruik met 55% in 2030 ten opzichte van 2012. 1.2 Bevorderen dat alle nieuwbouwwoningen die tot 2025 nog worden gebouwd enerzijds (bijna) energieneutraal zijn door het toepassen van vernieuwende concepten (zoals nul-op-de-meterwoningen en all-electricwoningen) en anderzijds voldoen aan de eisen van WoonKeur (zie hoofdstuk 8). 1.3 De verduurzaming van 3.600 woningen van particuliere woningen of VvE’s in de periode tot 2030 middels de Duurzaamheidslening van het SVn. 1.4 Conform het Energieakkoord een sociale huurwoningvoorraad met gemiddeld energielabel B in 2020, waarbij eveneens sprake is van een woonlastenwaarborg.
1.5 Middels een structurele samenwerking met Sité als grootste aanbieder van sociale huurwoningen, een eenduidige basis creëren om gezamenlijk, rekening houdend met de betaalbaarheid, keuzes te maken over de invulling van de verduurzamingsopgave via de verduurzaming van de sociale woningvoorraad.
Lokale woonagenda gemeente Doetinchem 2016-2025 – Vastgesteld door de gemeenteraad op 22 september 2016
Pagina 25 van 55
7. De leefbaarheid Of we op een bepaalde plek willen wonen hangt nauw samen met de vraag in hoeverre die plek leefbaar is. Het antwoord daarop verschilt per persoon, afhankelijk van waar die persoon waarde aan hecht. Maar iedereen is op zoek naar een bepaalde mate van kwaliteit. Leefbaarheid wordt niet alleen gevormd door de kwaliteit van de fysieke omgeving, maar ook door de kwaliteit van de sociale omgeving. Diverse ontwikkelingen kunnen in zijn algemeenheid van invloed zijn op de ontwikkeling van de fysieke en sociale omgeving en daarmee de beleving en waardering van de leefbaarheid. De uitdaging is om gezamenlijk met inwoners, ondernemers en maatschappelijke organisaties de leefbaarheid in de gemeente Doetinchem te waarborgen en te verbeteren.
Lokale woonagenda gemeente Doetinchem 2016-2025 – Vastgesteld door de gemeenteraad op 22 september 2016
Pagina 26 van 55
7.1 Het begrip leefbaarheid De leefbaarheid in de gemeente Doetinchem wordt twee- of driejaarlijks in kaart gebracht op basis van de Lemon-enquête van het bureau RIGO. Deze enquête geeft inzicht in de subjectieve beleving van inwoners. Volgens RIGO is leefbaarheid in feite een verzamelbegrip waarin allerlei verschillende aspecten van de leefomgeving, waaronder de gebouwde omgeving en de sociale omgeving, een plaats krijgen. Leefbaarheid weerspiegelt een totaaloordeel over de leefomgeving. Daarbij komt volgens RIGO de leefbaarheid in een gebied tot stand door een proces tussen mens (wensen, gedrag, ervaringen, oordelen) en diens omgeving: de mens maakt onderdeel uit van zijn omgeving en beïnvloedt die omgeving, maar wordt ook door de omgeving beïnvloed. 7.2 De leefbaarheid in de gemeente Doetinchem In juli 2014 is de eindrapportage Lemononderzoek 2014 uitgebracht. Het onderzoek dat aan deze rapportage ten grondslag ligt is door de gemeente Doetinchem en Sité gezamenlijk uitgevoerd en gaat in op onderwerpen zoals de woonomgeving, buurtbetrokkenheid en overlast. Uit deze rapportage blijkt dat de gemeente Doetinchem in 2014 een score kent van 7.6. De hoogste score tot nu toe. Wel zijn er buurten die door de jaren heen beneden gemiddeld scoren of een achteruitgang kennen in de waardering van de leefbaarheid.
Wij willen de waardering van de leefbaarheid in ieder geval op hetzelfde niveau houden als in 2014, het laatste moment waarop een Lemon-enquête is uitgevoerd. Het zogenaamde wijkwerk speelt een belangrijk rol bij het behalen van deze doelstelling, al worden ook inwoners, maatschappelijke organisaties en ondernemers gevraagd vanuit eigen verantwoordelijkheid een bijdrage te leveren aan het behoud van de leefbaarheid. Wijkwerk is namelijk een samenwerking van bewoners en professionals in een wijk of dorp.
Het wijkwerk vormt een netwerk waaraan veel organisaties bijdragen, zoals de wijkraden, gemeente, buurtcoaches (Buurtplein), politie, Sité Woondiensten, thuiszorg, jeugdwerk, ondernemers en vertegenwoordigers van scholen. In alle negen woonwijken en dorpen is zo’n netwerk actief. De netwerken nemen initiatieven en pakken knelpunten aan om de woonomgeving zo prettig mogelijk te maken en te houden. Tegelijkertijd verwachten wij van de woningbouwcorporaties dat zij, binnen de ruimte en mogelijkheden die de Woningwet hen biedt, bijdragen aan het behoud en de versterking van de leefbaarheid van de directe woonomgeving van de door hen beheerde woningen en andere panden. Voor ons zijn een aantal zaken van belang als onderdeel van leefbaarheid. Participatie Zoals eerder in de lokale woonagenda aangegeven, kunnen én willen we als gemeente niet meer alles alleen doen. Samen kunnen we ervoor zorgen dat nu en in de toekomst de kernen Doetinchem, Gaanderen, Wehl & Nieuw-Wehl en het buitengebied met de kleine kernen leefbaar blijven door initiatieven te ontplooien, die gericht zijn op de fysieke en/of sociale leefomgeving. De gemeente Doetinchem wil dan ook fors blijven inzetten op Wijkwerk, zowel in menskracht als met (wijk)budget voor initiatieven vanuit de wijk. Daarbij is het doel niet alleen een leefomgeving die ‘schoon, heel en veilig’ is maar ook ‘sociaal en zorgzaam’.
De wijkjaarplannen vormen de ruggengraat voor initiatieven die vanuit de wijk(netwerken) zelf ontstaan en/of worden opgepakt. Daarnaast maken we op verschillende manieren verbinding met inwoners, ondernemers en andere organisaties om gezamenlijk de leefbaarheid te waarborgen en te vergroten. Voorbeeld hiervan is het proces dat in het kader van het aanvalsplan binnenstad is doorlopen, waarbij onder andere gebruik is gemaakt van een stadslab.
Lokale woonagenda gemeente Doetinchem 2016-2025 – Vastgesteld door de gemeenteraad op 22 september 2016
Pagina 27 van 55
Leegstand van zakelijk en maatschappelijk vastgoed Hoewel leegstand reeds is genoemd in de zin van leegstaande woningen, is leegstand van zakelijk en maatschappelijk vastgoed ook van invloed op de leefbaarheid: er staat niet alleen een pand leeg, maar ook een voorziening is verdwenen. Dit is een gevolg van demografische ontwikkelingen en van het veranderend gedrag van de consument. Dit geldt zowel voor Doetinchem, Gaanderen als Wehl.
Mocht dit in bepaalde gevallen niet afdoende zijn, dan kan in het kader van Maatwerkwonen een maatwerkaanpak worden geboden aan personen met overlastgevend gedrag.
Gezamenlijk met inwoners, ondernemers en andere organisaties kunnen we tot een (tijdelijke) oplossing komen voor leegstaande panden om achteruitgang van de fysieke en sociale omgeving te voorkomen. Dit kan tegelijkertijd juist een impuls geven aan de leefbaarheid in een gebied. Stedelijke herverkaveling biedt als relatief nieuw instrument daarvoor mogelijkheden. Maar misschien ook het creëren van goedkopere tijdelijk woonmogelijkheden voor bepaalde groepen, zoals jongeren.
Glasvezel Daar waar in de kernen Doetinchem, Gaanderen en Wehl de aanwezigheid van glasvezel inmiddels een feit is, geldt dat op dit moment niet voor Nieuw-Wehl en het buitengebied (inclusief de kernen Langerak, IJzevoorde en Halle-Nijman). Dit terwijl wij de aanwezigheid van een goede digitale bereikbaarheid een belangrijke factor vinden om ergens te wonen (en te werken). Dit is daarmee van invloed op de leefbaarheid van het buitengebied en de kleinere kernen. De gemeente Doetinchem is dan ook blij met het regionale traject dat is ingezet om de uitrol van glasvezel in de buitengebieden mogelijk te maken en hoopt op een spoedige realisatie.
(Meer) mensen met een bepaalde achtergrond de wijk De toenemende instroom van vergunninghouders en de beoogde uitstroom uit Beschermd Wonen maakt dat er meer mensen met een bepaalde achtergrond in een straat, buurt of wijk komen te wonen. Dit hoeft niet per definitie tot problemen te leiden. Integendeel. Maar het gaat er daarbij wel om welke begeleiding deze mensen wordt geboden en om de wijze waarop mensen met elkaar omgaan. Wijkwerk en de daarin participerende partijen kunnen een belangrijke rol vervullen om dit proces te begeleiden.
LEADER LEADER is een Europese subsidieregeling speciaal bedoeld voor de sociaal economische ontwikkeling van het platteland. LEADER stimuleert en ondersteunt initiatiefnemers binnen zeven Achterhoekse gemeenten bij het uitwerken van een plan dat de leefbaarheid en (groene) economie op het platteland bevordert. Voor zo’n project kan een financiële bijdrage worden aangevraagd. LEADER kan daarmee een belangrijk middel zijn om initiatieven gericht op de bevordering van de leefbaarheid in het buitengebied te faciliteren.