Bijlage 3 Lokale woonagenda gemeente Doetinchem 2016-2025, vastgesteld 22-9-2016.pdf

Er is ook een groep inwoners die een afwisselende verblijfplaats kent. Ze verblijven in de maatschappelijke opvang, op straat of bij familie/bekenden. Vaak weigeren ze aangeboden hulp, gedragen ze zich onaangepast en houden ze zich niet aan de regels, waardoor de hulpverlening de hulp stopzet. Deze groep inwoners veroorzaakt soms ernstige overlast in de wijk. Mocht zich dit voordoen, dan vinden wij dat in eerste instantie ter plekke tot een oplossing gekomen zou moeten worden, via buurtbemiddeling en/of inzet door professionele ondersteuning.

Lokale woonagenda gemeente Doetinchem 2016-2025 – Vastgesteld door de gemeenteraad op 22 september 2016

Pagina 28 van 55

7.3 Ambitie & doelstellingen Op basis van onze visie hebben wij de volgende ambitie en doelstellingen ten aanzien de leefbaarheid. Ambitie 1. In komende leefbaarheidsonderzoeken wordt de leefbaarheid in de gemeente Doetinchem in ieder geval op een zelfde niveau beoordeeld als in 2014. Doelstellingen 1.1 Het (blijven) ondersteunen en stimuleren van initiatieven vanuit buurten, wijken en dorpen die bijdragen aan de verbetering van de kwaliteit van de fysieke en sociale omgeving, al dan niet middels de wijkjaarplannen die via wijkwerk tot stand komen. 1.2 Daar waar mogelijk met de bereidheid en inzet van betrokken partijen aan leegstaand maatschappelijk en zakelijk vastgoed een andere invulling/bestemming te geven om achteruitgang van de fysieke en sociale omgeving te voorkomen dan wel de kwaliteit van de fysieke en sociale omgeving te versterken. 1.3 De plannen van woningbouwcorporaties ten aanzien van het behoud en versterking van de leefbaarheid moeten (blijven) aansluiten op de wijkjaarplannen van de wijknetwerken.

Lokale woonagenda gemeente Doetinchem 2016-2025 – Vastgesteld door de gemeenteraad op 22 september 2016

Pagina 29 van 55

8. Wonen met zorg en ouderenhuisvesting Wonen met zorg en ouderenhuisvesting maakt onderdeel uit van de volkshuisvestelijke prioriteiten zoals die door de minister zijn vastgesteld. Het gaat daarbij in hoofdzaak om de mogelijkheden om langer zelfstandig thuis te wonen en de toekomst van bestaand zorgvastgoed. Dit onderwerp heeft zeker ook voor Doetinchem prioriteit, vanwege de vergrijzing en het toenemende aantal ouderen binnen de gemeente. Maar zoals aangegeven, is levensloopbestendigheid van een woning volgens ons niet per definitie alleen gekoppeld aan het langer zelfstandig thuis wonen van ouderen. Ook nu nog jongere generaties moeten in de toekomst langer zelfstandig kunnen blijven wonen.

Lokale woonagenda gemeente Doetinchem 2016-2025 – Vastgesteld door de gemeenteraad op 22 september 2016

Pagina 30 van 55

8.1 Wijzigingen in de zorg Cliënten met een zorgvraag kunnen op verschillende manieren de benodigde zorg ontvangen, waarbij op hoofdlijnen het onderscheid is te maken tussen het ontvangen van zorg thuis of in een instelling. Door wijziging in wet- en regelgeving is en wordt de zorgcomponent gescheiden van de wooncomponent. Dit betekent dat cliënten met een steeds hogere zorgindicatie de benodigde zorg steeds vaker thuis ontvangen en daarmee langer zelfstandig thuis blijven wonen. Tegelijkertijd betekent dit dat instellingen voor de keus staan hun zorgvastgoed om te vormen, passend bij de nieuwe context waarbinnen zorg geleverd wordt. 8.2 Langer zelfstandig thuis wonen Langer zelfstandig thuis wonen is één van de zaken die voortvloeien uit veranderende wet –en regelgeving. Een aantal zaken is hierbij van belang. Een geschikte woning Er zijn verschillende manieren om een woning zodanig aan te passen dat iemand thuis kan blijven wonen met de zorg die hij of zij nodig heeft. De gemeente heeft een rol in het kenbaar maken van deze manieren onder de inwoners. Dit om hen bewust te maken van de mogelijkheden die er zijn om al dan niet vooruitlopend op een zorgvraag zelf de woning aan te passen. De onlangs gerealiseerde ‘Belevingswoning’ in Schöneveld is hier een goed voorbeeld van.

Daarnaast participeert de gemeente Doetinchem samen met Sité in de bewustwordingscampagne ‘Lang zult u wonen’. Naast het kenbaar maken van de verschillende aanpassingen, is het ook van belang inzicht te bieden in de financiële mogelijkheden die er zijn voor onze inwoners om deze aanpassingen te bekostigen. De Blijverslening die gemeenten via het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn) kunnen aanbieden, is hiervoor één van de mogelijkheden. Zie hiervoor ook bijlage I. Om de aanpassingen vanwege langer zelfstandig thuis wonen zo veel mogelijk te beperken, vinden wij het belangrijk dat nieuwbouwwoningen in de basis geschikt zijn om langer zelfstandig thuis te wonen.

Ook bij verbouw en renovatie van (huur)woningen vinden wij het van belang om hiermee rekening te houden. Aansluiting bij het certificaat WoonKeur heeft daarbij onze voorkeur. Dit certificaat (Bijlage II) wordt afgegeven aan woningen die een voldoende niveau aan gebruikskwaliteit, toegankelijkheid, flexibiliteit en aanpasbaarheid bezitten. Een bewoner is hierdoor niet of minder gedwongen om te verhuizen als hem of haar iets komt te mankeren. Sociaal netwerk en mantelzorg Naast de geschiktheid van een woning is ook het aanwezige sociale netwerk van belang om langer zelfstandig thuis te blijven wonen. Vanuit dit netwerk kan namelijk op verschillende vlakken in meerdere of mindere mate ondersteuning worden geboden op het moment dat dit nodig is. Daarbij kan sprake zijn van mantelzorg. De gemeente Doetinchem kan deze mantelzorgers overigens naar behoefte op verschillende manieren ondersteunen. Vanuit fysiek oogpunt is het bijvoorbeeld mogelijk om onder voorwaarden vergunningsvrij of op basis van minder strikte regels een mantelzorgwoning te realiseren: 1. er moet sprake zijn van een mantelzorgsituatie. Dit betekent: intensieve zorg door personen uit de directe omgeving van degene die zorg nodig heeft; 2. het moet gaan om een tijdelijke wooneenheid. Als de mantelzorgsituatie stopt, mag er in het gebouw niet meer gewoond worden. De tijdelijke units moeten dan worden weggehaald.

Wij vinden het van belang om zicht te houden op de ontwikkeling van het gebruik van mantelzorgwoningen. Waar worden mantelzorgwoningen geplaatst? Wat is de kwaliteit van deze woningen? Wat gebeurt er bijvoorbeeld met het gebouw als de mantelzorg eindigt? Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo) De Wmo heeft als doel mensen zo lang mogelijk te laten meedoen in de samenleving, ook als iemand een beperking heeft. De Wmo regelt dat mensen met een beperking, afhankelijk van de eigen mogelijkheden, de voorzieningen, hulp en ondersteuning krijgen die zij nodig hebben.

Lokale woonagenda gemeente Doetinchem 2016-2025 – Vastgesteld door de gemeenteraad op 22 september 2016

Pagina 31 van 55

De Wmo vormt vanuit dit perspectief een belangrijk onderdeel om naast een geschikte woning langer zelfstandig thuis te kunnen wonen. Op 1 januari 2015 is de nieuwe Wmo van kracht geworden op grond waarvan de gemeente Doetinchem het beleidsplan ‘Met elkaar, voor elkaar – De Doetinchemse Keuze’ heeft vormgegeven. De mogelijkheden die de Wmo biedt nemen we mee bij het inzichtelijk maken van (financiële) mogelijkheden om langer zelfstandig thuis te blijven wonen. Het maken van afspraken met Sité over samenwerking op het gebied van Wmo-gerelateerde onderwerpen, blijft daarbij ten aanzien van haar huurders in de gemeente Doetinchem van belang. Het kan zo zijn dat iemand als gevolg van een bepaalde zorgvraag een dusdanig aangepaste woning nodig heeft, dat het niet mogelijk is in de vertrouwde woning te blijven wonen. Deze persoon kan dan verhuizen naar een vanuit de Wmo aangepaste huurwoning. Uitgangspunt is dan ook dat dit soort aangepaste woningen zoveel mogelijk worden toegewezen aan mensen die een dergelijke woning vanuit de zorgvraag ook daadwerkelijk nodig hebben. Toegankelijkheid openbare ruimte en openbare gebouwen Op 18 februari 2016 heeft de gemeenteraad van Doetinchem de motie Doetinchemse Agenda Toegankelijkheid aangenomen. Deze motie komt voort uit het VN-verdrag inzake de rechten van personen met een handicap.

Deze motie is van belang om een goede toegankelijkheid van de openbare ruimte en daarmee een goede bereikbaarheid van voorzieningen te bewerkstelligen, waar men ondanks een beperking gebruik van wil en moet maken. Met de uitwerking van de op 18 februari 2016 aangenomen motie wordt vanzelfsprekend nader op de doorwerking worden ingegaan.

Het is een lastige opgave om een beeld te krijgen wat de toekomstige vraag naar intramurale zorg is en of het huidige aanbod in die vraag kan voorzien. De provincie Gelderland stelt een Monitor Wonen en Zorg op, die inzicht moet geven in de vraag naar ouderenzorg, gehandicaptenzorg en GGZ op kernniveau. Deze monitor wordt in 2016 verwacht en heeft tot doel om organisaties – gemeenten, woningcorporaties, zorgaanbieders – te helpen met hun beleid en keuzes voor de toekomst. Op basis van deze monitor kan nader bepaald worden in hoeverre in de gemeente Doetinchem ruimte is voor initiatieven die gericht zijn op het verlenen van intramurale zorg. Tegelijkertijd signaleren wij dat initiatieven voor intramurale zorg door de veranderingen in de zorgwereld niet of nauwelijks doorgang vinden. Voor de gemeente is het namelijk onzeker hoe de financiële ruimte voor zorgtaken zich in de toekomst ontwikkelt. Daarom sluiten wij geen langjarige contracten met zorgaanbieders. Omdat banken in de regel langjarige zekerheid eisen, voordat zij geld steken in een initiatief, weigeren banken (of andere investeerders) medewerking. Dit heeft vervolgens tot gevolg dat initiatieven die gericht zijn op het realiseren van woningen voor intramurale zorg niet van de grond komen omdat de initiatiefnemer de financiering niet rond krijgt.

Met het langer zelfstandig thuis wonen (door het scheiden van wonen en zorg), is sprake van een verschuiving van verzorging naar verpleging. Dit omdat mensen met een lichtere zorgvraag langer thuis moeten blijven wonen en in zorginstellingen vooral zwaardere verpleeghuiszorg wordt aangeboden. Met name zorginstellingen die zich richten op ouderen staan voor de uitdaging om hun bezit om te vormen, zodat dit aansluit bij de veranderende context waarbinnen zorg aangeboden wordt.

8.3 Intramurale zorg De ontwikkelingen die zich de in de zorg voordoen, hebben ook invloed op de zorg die cliënten ontvangen gedurende een onafgebroken verblijf in een instelling. Het gaat om zorg in een verpleeghuis of verzorgingshuis, instelling voor gehandicapten of instelling voor cliënten met langdurige psychische problemen. De zogenaamde intramurale zorg.

De gemeente Doetinchem kent een aantal locaties waar verpleging en verzorging gericht op ouderen wordt aangeboden, zoals Schavenweide, Croonemate, Oldershove, het Weerdje en Het Nieuwe Pelgrim. Als gemeente faciliteren we de doorontwikkeling van het zorgvastgoed in onze gemeente dat zich richt op ouderen, om binnen de nieuwe context zorg te kunnen blijven bieden aan degenen die dat nodig hebben. Wij vinden het bij deze

Lokale woonagenda gemeente Doetinchem 2016-2025 – Vastgesteld door de gemeenteraad op 22 september 2016

Pagina 32 van 55

doorontwikkeling van belang dat de verbinding wordt gezocht met de wijk om ondersteunend te kunnen zijn aan het langer zelfstandig thuis wonen. Tegelijkertijd zien wij kansen in de verbinding van verschillende doelgroepen.

2.1 Meer inzicht krijgen in de huidige en toekomstige vraag naar intramurale zorg en de vraag in hoeverre het huidige aanbod bij deze vraag aansluit.

8.4 Ambities & doelstellingen Op basis van onze visie hebben wij de volgende ambitie en doelstellingen ten aanzien van wonen en zorg en ouderenhuisvesting. Ambitie 1. Huidige en toekomstige cliënten met een zorgvraag, waaronder ouderen, kunnen zo veel mogelijk langer zelfstandig thuis wonen in hun vertrouwde (aangepaste) woning, woonomgeving in aanwezigheid van hun sociale netwerk. 2. Het aanbod van het in de gemeente Doetinchem aanwezige zorgvastgoed dat zich richt op ouderenzorg, gehandicaptenzorg en GGZ voldoet aan de vraag. Doelstellingen 1.1 Het inzichtelijk maken welke (financiële) mogelijkheden er voor huurders en particuliere woningeigenaren zijn om de woning waarin zij wonen al dan niet vooruitlopend op een zorgvraag eigenstandig kunnen aanpassen om uiteindelijk langer zelfstandig te kunnen wonen. 1.2 Bevorderen dat nieuwbouw, renovatie en verbouw van koop- en huurwoningen conform de eisen van WoonKeur plaatsvindt om de gebruikskwaliteit, toegankelijkheid, flexibiliteit en aanpasbaarheid van de woningvoorraad in de gemeente Doetinchem te vergroten. 1.3 Het maken van gezamenlijke afspraken tussen de gemeente en Sité, als grootste aanbieder van huurwoningen, over ieders bijdrage om het langer zelfstandig thuis wonen van huurders van Sité mogelijk te maken.

Lokale woonagenda gemeente Doetinchem 2016-2025 – Vastgesteld door de gemeenteraad op 22 september 2016

Pagina 33 van 55

9. De betaalbaarheid, bereikbaarheid en beschikbaarheid van woningen Op rijksniveau doen zich ontwikkelingen voor die zowel betrekking hebben op de huurwoningmarkt als op de koopwoningmarkt. Die ontwikkelingen zijn van invloed op de betaalbaarheid en de beschikbaarheid van woningen. Te denken valt aan het passend toewijzen en aan strengere regels omtrent hypotheekverstrekking. Daarnaast is ook de persoonlijke situatie medebepalend voor de vraag of een woning betaalbaar is. Tegelijkertijd doen zich ook juist ontwikkelingen voor die de betaalbaarheid van een woning kunnen bevorderen, zoals het verlagen van de energielasten door verduurzaming. Daarnaast is de beschikbaarheid van woningen een onderwerp dat om aandacht vraagt gezien het toenemend aantal mensen dat veelal een beroep doet op goedkope huurwoningen.

Lokale woonagenda gemeente Doetinchem 2016-2025 – Vastgesteld door de gemeenteraad op 22 september 2016

Pagina 34 van 55

9.1 Een beperkt inkomen Inkomen is een belangrijk element om een huur- of koop woning te kunnen betalen. Omstandigheden kunnen maken dat iemand onvoldoende inkomen of vermogen heeft om van te leven en ook geen recht heeft op een andere uitkering. Hij of zij kan dan een bijstandsuitkering aanvragen bij de gemeente. In de periode 2011-2015 zien we een toenemend aantal algemene bijstanduitkeringen, IOAZ- en IOAW-uitkering die vanuit de gemeente verleend worden. We zien in dezelfde periode ook het aantal kwijtscheldingsverzoeken stijgen. We proberen samen met het zorgplein meer inzicht te krijgen in de achterliggende oorzaken. Wij hebben beperkt zicht op mensen die geen bijstandsuitkering ontvangen maar door een WAO-uitkering of AOW-uitkering met een laag aanvullend pensioen wel beperkt inkomen hebben. Deze gevallen worden bij ons alleen bekend als iemand een beroep wil doen op bijzondere bijstand, omdat daarbij bekeken wordt hoeveel (meer) inkomen iemand heeft (dan de bijstandsnorm). 9.2 De koopwoningvoorraad Betaalbaarheid Of een koopwoning betaalbaar is, is afhankelijk van de persoonlijke situatie van de (toekomstige) bewoner. Centraal daarbij staat of iemand voldoende inkomen heeft om enerzijds de hypotheek en overige vaste lasten te kunnen betalen en anderzijds ook nog ‘te kunnen leven’.

Hoewel het inkomen na de aankoop van een woning kan veranderen, kan gesteld worden dat de betaalbaarheid gewaarborgd wordt door de maximale hypotheek te koppelen aan het inkomen. Desalniettemin kunnen alsnog financiële problemen ontstaan als gevolg van bijvoorbeeld werkloosheid. Het Bureau voor financiële ondersteuning van het Zorgplein kan in die situaties onze inwoners helpen in het oplossen en voorkomen van verdere problemen. De buurtcoaches kunnen daarbij de schakel vormen.

Bereikbaarheid en beschikbaarheid Hoewel op dit moment een groot aantal woningen in onze gemeente te koop staat, zorgt de aanscherping van de hypotheekregels ervoor dat deze woningen in mindere mate financieel bereikbaar zijn. Sinds 2009 biedt de gemeente Doetinchem een Starterslening (SVn) van maximaal €25.000 aan degene die voor het eerst een woning koopt met een koopprijs van maximaal €170.000. Daarmee wordt beoogd de financiële bereikbaarheid van een woning voor met name jongeren te ondersteunen. Tot en met mei 2016 zijn ongeveer 100 Startersleningen verstrekt. De Starterslening willen wij op de huidige basis voortzetten. Wel signaleren wij dat er binnen de regio verschillende voorwaarden gekoppeld worden aan de Starterslening. De gemeente Doetinchem kent op dit moment nog geen Restschuldlening (SVn). Met deze lening kan vooraf zekerheid worden geboden over de financiering van een restschuld, waardoor het voor degene met een restschuld gemakkelijker wordt om de keus te maken wel of niet te verhuizen. De Restschuldlening is opgenomen in bijlage I, als onderdeel van het totaal overzicht aan SVn-leningen. 9.3 De huurwoningvoorraad Ten aanzien van de sociale huurwoningmarkt zijn de volgende ontwikkelingen te onderscheiden: 1. De 80-10-10-regel.

Deze per 1 juli 2015 in werking getreden regel houdt in dat 80% van de woningen toegewezen moet worden aan huurders met een inkomen tot € 35.739; 10% van de woningen aan huurders met een inkomen van € 35.739 tot € 39.874 (de middeninkomens) en 10% van de woningen mag vrij toegewezen worden (volgens een volgorde vastgesteld in de Woningwet). 2. Het passend toewijzen. Passend toewijzen houdt in dat woningbouwcorporaties aan ten minste 95% van de huishoudens met recht op huurtoeslag alleen een woning mogen toewijzen met een huur onder de aftoppingsgrenzen. Ontvangers van huurtoeslag krijgen dan een woning aangeboden tot € 586,68 (voor één- en tweepersoonshuishoudens) of € 628,67 (voor drie of meer personen).

Lokale woonagenda gemeente Doetinchem 2016-2025 – Vastgesteld door de gemeenteraad op 22 september 2016

Pagina 35 van 55

3. De huursombenadering. Als vervanger van de inkomensafhankelijke huurverhoging wordt in 2016 de huursombenadering ingevoerd. Met deze benadering wordt de huurverhoging afhankelijk van de kwaliteit van de woning. Op dit moment is onduidelijk welke invloed deze ontwikkelingen hebben op de betaalbaarheid en de bereikbaarheid/beschikbaarheid van woningen voor de doelgroep in onze gemeente. We verwachten dat inzicht te verkrijgen uit de structurele overleggen die wij met Sité als grootste aanbieder van sociale huurwoningen hebben. Door het passend toewijzen krijgen huurders een woning toegewezen die qua huur aansluit bij het inkomen dat zij op het moment van toewijzing hebben. Dit draagt bij aan de betaalbaarheid van de woning. Of een woning betaalbaar is, hangt ook af van andere zaken die tezamen de woonlasten vormen. Eén van de grootste posten daarin zijn de lasten voor energie. De gemeente Doetinchem ziet verduurzaming van de woningvoorraad, zowel huur als koop, als belangrijk middel om de energielasten te bestendigen of te verlagen. Bij een huurwoning wordt deze verduurzaming vaak geheel of gedeeltelijk doorberekend in de huurprijs. Zolang de totale woonlasten voor een huurder niet stijgen als gevolg van verduurzaming is dit een goede zaak. Wij vragen van de woningbouwcorporaties een woonlastenwaarborg.

Ook bij huurders geldt dat door omstandigheden het inkomen kan wijzigen en financiële problemen in het verschiet liggen. Voor deze gevallen kan het Preventief Huurschuldenoverleg, een gezamenlijk structureel overleg van Sité en de buurtcoaches van het Buurtplein, uitkomst bieden door met deze mensen vroegtijdig in gesprek te gaan. Een dergelijk overleg tussen gemeente en verhuurder is er niet voor mensen die een woning in de vrije sector huren. Zij kunnen net als eigenaren van een koopwoning ondersteuning krijgen via het Bureau financiële ondersteuning.

Een belangrijke indicator van de bereikbaarheid van een sociale huurwoning is de wachttijd. De gemiddelde wachttijd van een actief woningzoekende bij Sité bedraagt medio 2016 ongeveer 8 maanden. De gemeente Doetinchem en Sité hebben afgesproken dat de wachttijd maximaal 12 maanden mag zijn. De invloed van de (toenemende) instroom van vergunninghouders lijkt in beperkte mate effect te hebben op de wachttijd. Als gemeente willen we dit samen met Sité structureel monitoren om er voor te waken dat verdringing op de sociale huurwoningmarkt ontstaat. Van belang hierbij is ook het effect van door ons gewenste uitstroom vanuit Beschermd Wonen. Vanuit het besef dat een grotere groep mensen een beroep gaat doen op sociale huurwoningen, zien wij dan ook geen aanleiding voor Sité om huurwoningen te verkopen of huurwoningen te liberaliseren. Het toevoegen van sociale huurwoningen in plaats van nog geplande koopwoningen achten wij eerder op zijn plaats. Ten aanzien van de bereikbaarheid van sociale huurwoningen is ook de wijze waarop woningen worden aangeboden van belang. Zoals eerder aangegeven maakt Sité in hoofdzaak gebruik van het Zoek Gerichtmodel, naast het Direct Wonen- en Lotingmodel. Bij al deze modellen is de kans op een woning niet afhankelijk van de inschrijfduur, maar van de mate waarin iemand actief zoekt naar een (specifieke) woning.

Wij vinden dit een prima manier van woningverdeling, met optimale kansen voor degene die een huurwoning zoekt. Vanuit verschillende groepen wordt om een verschillende reden (in toenemende mate) een beroep gedaan op een woning in de sociale woningvoorraad. Het gaat daarbij om de volgende groepen: • starters op de woningmarkt (om later door te stromen naar de koopwoningmarkt); • mensen met een sociale of medische urgentie; • vergunninghouders, al dan niet alleenstaand en minderjarig; • personen die uitstromen vanuit Beschermd Wonen.

Lokale woonagenda gemeente Doetinchem 2016-2025 – Vastgesteld door de gemeenteraad op 22 september 2016

Pagina 36 van 55

Starters Zowel op de koopwoningmarkt als de huurwoningmarkt zijn er mogelijkheden om starters te ondersteunen. Waar de gemeente starters op de koopwoningmarkt kan faciliteren middels een Starterslening, hanteert Sité voor jongeren tot 23 jaar een voorrangsbeleid voor woningen tot een huurprijs van €409. Wij vinden voortzetting van dit beleid van belang om jongeren met (nog) een beperkt inkomen de mogelijkheid te bieden een huurwoning te betrekken. Sociale of medische urgentie In sommige gevallen kan het om een medische of sociale reden noodzakelijk zijn dat iemand met spoed een (andere) huurwoning krijgt aangeboden. Als het gaat om medische urgentie wordt de urgentieregeling vanuit het Zorgplein gehanteerd. Daar waar sprake is van sociale urgentie heeft Sité er voor gekozen haar eigen urgentieregeling toe te passen. Vergunninghouders Problemen in gebieden buiten Nederland en Europa maken dat mensen uit die gebieden een veilige plek elders zoeken. Met name Syrië en Eritrea zijn gebieden die de afgelopen tijd te maken hebben met toenemend geweld. Het aantal mensen dat gemeenten in Nederland vanuit deze conflictgebieden moet huisvesten, de taakstelling, neemt de afgelopen tijd toe. De ontwikkeling van de taakstelling voor de gemeente Doetinchem is geïllustreerd in hiernavolgende grafiek, waarbij het jaar 2016 een prognose betreft.

Het is uiteraard niet bekend hoe de situatie zich de komende jaren in conflictgebieden ontwikkelt en wat dat vervolgens betekent voor het aantal mensen dat een veilige plek in Nederland dan wel Doetinchem zoekt.

ONTWIKKELING TAAKSTELLING VERGUNNINGHOUDERS 160 140 120 100

Tijdvak 1

80

Tijdvak II

60

Totaal

40 20 0 2011

2012

2013

2014

2015

2016

Om in de taakstelling te kunnen voorzien, werkt de gemeente Doetinchem samen met Sité Woondiensten. Tot op heden is Sité Woondiensten in staat om voldoende sociale huurwoningen ter beschikking te stellen om het aantal vergunninghouders behorend bij onze taakstelling te kunnen huisvesten, zonder dat de wachttijd voor andere woningzoekenden sterk stijgt. Wij beseffen ons ook dat desondanks bij inwoners in sommige gevallen een ander beeld ontstaat over de kansen van andere doelgroepen op een woning als gevolg van de (toenemende) instroom en huisvesting van vergunninghouders. Wij vinden het dan ook belangrijk om signalen die hierover bij ons of Sité binnenkomen gezamenlijk te bespreken en deze signalen te duiden. Tegelijkertijd gaat het ook vooral om intensieve communicatie met inwoners om, daar waar de aanleiding ertoe bestaat, hen in een zo vroeg mogelijk stadium goed te informeren om het draagvlak onder de inwoners te vergroten. Niet alleen de huisvesting van deze personen is van belang, ook de integratie van hen in onze samenleving. Diverse organisaties leveren hieraan een belangrijke bijdrage. Vanuit dit perspectief legt onze gemeente de focus op een goede huisvesting én een goede integratie van het aantal vergunninghouders dat past bij onze taakstelling.

Lokale woonagenda gemeente Doetinchem 2016-2025 – Vastgesteld door de gemeenteraad op 22 september 2016

Pagina 37 van 55

Het huisvesten van meer vergunninghouders dan onze taakstelling past vooralsnog niet binnen onze visie op de vraag hoe we met dit vraagstuk om willen gaan. Tot slot is in april 2016 door het kabinet de automatische voorrang van vergunninghouders bij de toewijzing van een huurwoning uit de Huisvestingswet geschrapt. Naar aanleiding hiervan geven wij middels deze woonagenda aan dat de we de wijze waarop de huisvesting van vergunninghouders plaatsvindt, ongewijzigd en dus met voorrang willen voortzetten. Dit omdat naar onze informatie op dit moment nog geen andere doelgroepen in gedrang komen bij het vinden van een huurwoning in de gemeente Doetinchem. Mochten we hierin een verandering signaleren, dan kan dat aanleiding zijn om in overleg met Sité te bepalen of het aanpassen van de voorrangspositie al dan niet noodzakelijk is. Alleenstaande minderjarige vergunninghouders Een specifieke groep vergunninghouders betreft de alleenstaande minderjarige vergunninghouders. Sinds januari 2016 zijn een aantal alleenstaande minderjarige vergunninghouders in Doetinchem komen wonen. De huisvesting van deze groep jongeren wordt verzorgd door Sité Woondiensten en de begeleiding door YoinLindenhout.

In de praktijk betekent dit dat woningen beschikbaar worden gesteld door Sité Woondiensten, waar drie of vier jongeren gezamenlijk tot hun 18de jaar wonen met ambulante begeleiding door Yoin-Lindenhout. Daarna dienen de jongeren in beginsel op zichzelf te gaan wonen door de beëindiging van het voogdijschap van het Nidos en de beëindiging geldstromen richting Lindenhout om de jongeren te kunnen huisvesten en te begeleiden. Wij delen samen met Lindenhout, het Nidos en Sité de visie dat deze jongeren ook na hun 18de verjaardag in dezelfde woning en woonomgeving moeten kunnen blijven wonen. Financiën mogen niet leidend zijn en leiden tot de verplaatsing van deze groep vanuit een enigszins vertrouwde omgeving naar (weer) een nieuwe omgeving. We ondervonden dat hier een belangrijk en uitdagend vraagstuk ligt. In hoofdzaak komt dit voort uit de financiële positie waarin deze groep verkeert.

Gezamenlijk proberen we op dit vraagstuk een antwoord te formuleren om deze alleenstaande minderjarige vergunninghouders de mogelijkheid te bieden ook na hun 18de jaar te kunnen wonen in Doetinchem passend bij hun financiële situatie. Beschermd Wonen Beschermd Wonen biedt voor mensen met psychische of psychosociale problemen die (tijdelijk) niet zelfstandig kunnen wonen een veilige woonomgeving. Deze mensen worden begeleid om mee te kunnen blijven doen in de samenleving of om op termijn vanuit een beschermde woonomgeving uit te stromen naar een (meer) zelfstandige manier van wonen. Vanaf 1 januari 2015 is beschermd wonen overgegaan naar alle gemeenten. De regierol voor beschermd wonen ligt bij de centrumgemeenten. Doetinchem vervult deze rol voor de regio Achterhoek. De gemeenten in de regio Achterhoek willen verder gaan met de transformatie binnen het sociaal domein. Vanaf 1 januari 2017 zal een aanbesteding plaatsvinden. Voor beschermd wonen betekent dit ook een nieuwe manier van inkoop, waarbij een onderscheid gemaakt wordt tussen 24 uurzorg en 24 uurbegeleiding. Bij deze nieuwe werkwijze zal ook de nadruk liggen op de uitstroom vanuit relatief dure opvangvoorzieningen naar reguliere huisvesting. Uiteraard wordt dit een zorgvuldig traject en wordt gekeken naar de mogelijkheden van een cliënt. Er zijn diverse woonvormen nodig, die passend zijn bij een cliënt, die uitstroomt.

Veelal gaat het om goedkope huurwoningen. Om te bepalen welke huisvestingsvragen aan de orde zijn, is het van belang om in een (intensievere) samenwerking tussen de gemeente, zorginstellingen en woningbouwcorporaties de volgende vragen te stellen: 1. wat is huidige omvang van de uitstroom; 2. welke passende woonvorm en woonomgeving zijn er om die uitstroom zo snel en goed mogelijk te faciliteren; 3. of het huidige aanbod van woningen/woonvormen daarvoor toereikend is.

Lokale woonagenda gemeente Doetinchem 2016-2025 – Vastgesteld door de gemeenteraad op 22 september 2016

Pagina 38 van 55

Er is op dit moment wetgeving in voorbereiding met als doel het beschermd wonen vanuit de centrumgemeente over te brengen naar de regiogemeenten. Wat dit voor de huidige situatie betekent is nog niet te zeggen, aangezien dit mede afhankelijk is van hoe deze wetgeving er uiteindelijk uitziet en van de eventuele regionale afspraken die daaropvolgend worden gemaakt.

1.2 Een huurwoningvoorraad die ook voldoende goedkope en betaalbare huurwoningen (tot de eerste aftoppingsgrens) kent om te voorzien in de huisvesting van personen met een beperkter inkomen. Met het toevoegen van 400 sociale huurwoningen als onderdeel van de 1.375 nog te bouwen woningen kan hieraan invulling worden gegeven.

9.4 Ambities & doelstellingen

2.1 Het met voorrang blijven huisvesten van het aantal vergunninghouders dat aansluit bij de taakstelling, waarbij in nauwe samenwerking met Sité wordt gevolgd welke invloed de invulling van de taakstelling heeft op de kansen op een woning voor overige bijzondere doelgroepen.

Op basis van onze visie hebben wij als gemeente de volgende ambities en doelstellingen ten aanzien van betaalbaarheid, bereikbaarheid en beschikbaarheid van woningen. Ambities 1. Iedereen die in de gemeente Doetinchem een woning wil kopen of huren, vindt daarvoor binnen afzienbare tijd een woning die past bij zijn of haar financiële situatie. 2. Voldoen aan de taakstelling voor wat betreft de huisvesting van vergunninghouders met behoud van maatschappelijk draagvlak en rekening houdend met de draagkracht van de omgeving. 3. De in het sociaal domein beoogde uitstroom vanuit Beschermd Wonen laten plaatsvinden in een passende woonvorm en woonomgeving, eveneens rekening houdend met de draagkracht van de omgeving.

2.2 De huisvesting van vergunninghouders vindt verspreid over de gemeente plaats om het draagvlak te vergroten en de integratie te bevorderen. 2.3 Meer ervaring opdoen met de vervolghuisvesting van alleenstaande minderjarige vergunninghouders teneinde in de toekomst de vervolghuisvesting goed te kunnen begeleiden. 3.1 In afstemming met zorgpartijen en woningbouwcorporatie de uitstroom vanuit een Beschermd Wonen-voorziening naar een passende woning en woonomgeving met passende begeleiding binnen een termijn van drie maanden plaats te laten vinden. 3.2 Meer inzicht krijgen in de huidige en toekomstige vraag naar en het aanbod van woonmogelijkheden voor Beschermd Wonen.

Doelstellingen 1.1 Een maximale wachttijd van twaalf maanden voor een actief woningzoekenden die een huurwoning in de gemeente Doetinchem zoekt.

Lokale woonagenda gemeente Doetinchem 2016-2025 – Vastgesteld door de gemeenteraad op 22 september 2016

Pagina 39 van 55

10. De uitvoering van de lokale woonagenda In voorgaande hoofdstukken hebben we onze ambities en doelstellingen benoemd. Maar welke acties moeten worden opgepakt om aan die ambities en doelstellingen invulling te geven? En welke financiële middelen hebben we tot onze beschikking of zouden we tot onze beschikking moeten hebben om aan de geformuleerde ambities en doelstellingen invulling te kunnen geven?

Lokale woonagenda gemeente Doetinchem 2016-2025 – Vastgesteld door de gemeenteraad op 22 september 2016

Pagina 40 van 55

In voorgaande hoofdstukken zijn doelstellingen geformuleerd die ook acties vragen. Dit zijn acties die uitgevoerd moeten worden naast het maken van prestatieafspraken.

5.3 Mocht zich bij ons vanuit de samenleving een vraag voordoen om door de realisatie van een tiny house een meer flexibele manier van wonen mogelijk te maken, dan onderzoeken we of we aan deze vraag via een pilot-project invulling kunnen geven.

Hoofdstuk 4 De ontwikkeling van de woningmarkt en woningvoorraad 4.1 In 2016 met behulp van intern beschikbare gegevens en systemen de verhuisstromen van, naar en binnen de gemeente Doetinchem inzichtelijk maken en de raad hierover periodiek inzicht te verschaffen.

Hoofdstuk 6 De kwaliteit en energiezuinigheid van de woningvoorraad 6.1 In 2017 onderzoeken welke mogelijkheden er zijn om het gebruik van vernieuwende concepten bij nieuwbouw te bevorderen, zodat alle woningen die tot 2025 nog worden gebouwd (bijna) energieneutraal zijn.

4.2 Jaarlijks monitoren van de werking van de woningmarkt middels de Regionale Woningmarktmonitor.

6.2 Ten aanzien van de verduurzaming van de bestaande woningvoorraad aansluiten bij de uitvoering van de Uitvoeringsagenda Doetinchem Natuurlijk Duurzaam.

4.3 In 2017 het gesprek aangaan met eigenaren van huurwoningen, niet zijnde woningbouwcorporaties, om inzicht te krijgen in hetgeen zij in onze gemeente aanbieden.

6.3 Structureel intensiveren van de afstemming tussen gemeente en woningbouwcorporaties als het gaat om de kwaliteitsverbetering van de woning en woonomgeving.

4.4 Het maken van een leegstandslijst die zo veel als mogelijk aansluit bij de werkelijke situatie door, ter voorbereiding op de Regionale Woningmarktmonitor 2017, de raadpleging van de benodigde gegevens intern beter op elkaar af te stemmen.

Hoofdstuk 7 De leefbaarheid 7.1 Monitoren van de ontwikkelingen op het gebied van leefbaarheid met een lemonenquête/onderzoek, tweejaarlijks samen met Sité en/of in regionaal verband in 2017 en 2023.

10.1 Uit te voeren acties op gemeentelijk niveau

Hoofdstuk 5 De nieuwbouw tot 2025 5.1 In navolging van het creëren van voorzienbaarheid in 2016 en de jaren daarna acties uitzetten die nodig zijn om daadwerkelijk over te gaan tot het wegbestemmen van bouwmogelijkheden. 5.2 In 2017 in regionaal verband onderzoeken welke mogelijkheden er zijn om een fonds in het leven te roepen om nieuwbouw en bestaande woningvoorraad aan elkaar te verbinden naar voorbeeld van het door Bouwend Nederland aangeboden vernieuwingsfonds.

7.2 Door team leegstand worden diverse acties ondernomen om o.a. te bekijken welke rol wij als gemeente in samenwerking met andere partijen, kunnen vervullen om tot herinvulling van leegstaand maatschappelijk en zakelijk vastgoed te komen. Hoofdstuk 8 Wonen met zorg en ouderenhuisvesting 8.1 Gezamenlijk met het Zorgplein in 2017 een plan van aanpak op stellen om in combinatie met de campagne ‘Lang zult u wonen’ voor verschillende doelgroepen inzichtelijk te maken welke financieringsmogelijkheden er zijn om een woning aan te passen om langer zelfstandig te kunnen wonen.

Lokale woonagenda gemeente Doetinchem 2016-2025 – Vastgesteld door de gemeenteraad op 22 september 2016

Pagina 41 van 55

8.2 Onderzoeken op welke wijze het toepassen van het certificaat WoonKeur bij nieuwbouw, verbouw en renovatie kan worden bevorderd. 8.3 Periodiek maken/actualiseren van gezamenlijke Wmo-samenwerkingsafspraken met Sité. Hoofdstuk 9 De betaalbaarheid, bereikbaarheid en beschikbaarheid van woningen 9.1 In 2016 of 2017 met zorgpartijen die in de gemeente Doetinchem actief zijn, in gesprek gaan om meer zicht te krijgen in het vraagstuk omtrent de uitstroom vanuit het Beschermd Wonen. 10.2 In regionaal verband te agenderen zaken Een aantal zaken willen we in regionaal verband agenderen. Dit omdat deze zaken een bovengemeentelijk belang/invloed kennen. 1. De SVn-leningen In de lokale woonagenda zijn diverse leningen benoemd die gemeenten via het SVn kunnen aanbieden. Naast de bestaande Starterslening, zijn er bijvoorbeeld mogelijkheden om een Blijverslening en Restschuldlening te introduceren. We willen de inzet van dergelijke leningen in regionaal verband onderzoeken. 2. Het bod van Bouwend Nederland In februari 2016 hebben alle gemeenten een bod van Bouwend Nederland ontvangen. Daarin worden een aantal voorstellen gedaan als reactie op de Regionale Woonagenda Achterhoek 2015-2025 samen met diverse partijen de ambities, doelen en kansen uit de agenda te realiseren. Een voorstel dat wordt gedaan is bijvoorbeeld een vernieuwingsfonds.

We stellen voor in regionaal verband het bod van Bouwend Nederland nader te bekijken en uit te werken.

3. Financieringsvraagstuk bij initiatieven gericht op wonen en intramurale zorg Financiering van zorgvastgoed voor intramurale zorg komt niet tot nauwelijks van de grond vanwege gewijzigde regelgeving (zie hoofdstuk 8). Dit vraagstuk willen met de andere Achterhoekse gemeenten bespreken om gezamenlijk een oplossing te zoeken. 4. Modellen om sociale huurwoningen te verhuren Hoewel de Achterhoek één woningverdeelsysteem kent, Thuis in de Achterhoek, wordt daarbinnen door de verschillende woningbouwcorporaties verschillende modellen gebruikt om hun woningen aan te bieden. Mede vanuit de verdere regionalisering van de huurwoningmarkt (woningmarktregio’s) willen we de vraag agenderen wat de verschillende modellen betekenen voor de bereikbaarheid van woningen en of daarin met de verschillende woningbouwcorporaties afstemming moet plaatsvinden. 10.4 Financiële middelen Om aan genoemde ambities en doelstellingen invulling te geven, moeten acties uitgevoerd worden die al dan niet om financiële dekking vragen. Vanuit volkshuisvesting is beperkt budget aanwezig om aan de doelstellingen in de lokale woonagenda invulling te kunnen geven. Vanuit het budget dat voor volkshuisvesting beschikbaar is wordt in ieder geval het onderzoek naar verhuisstromen bekostigd. Geschat wordt dat hiervoor een bedrag van €15.000 nodig is.

Wat betreft het creëren van voorzienbaarheid en het wegbestemmen van bouwmogelijkheden heeft de gemeenteraad middels haar besluit op 5 november 2015 een bedrag ter grote van €9.000.000 gereserveerd Omdat de opgenomen doelstellingen veelal gelieerd zijn aan doelstellingen die geformuleerd zijn vanuit andere domeinen of projecten, zoals duurzaamheid en het sociaal domein, wordt indirect een beroep gedaan op het budget dat daarvoor ter beschikking is of wordt gesteld. De invulling van de doelstellingen blijven we monitoren.

Lokale woonagenda gemeente Doetinchem 2016-2025 – Vastgesteld door de gemeenteraad op 22 september 2016

Pagina 42 van 55

Mocht blijken dat het realiseren van één of meerdere doelstellingen in het gedrang komt door gebrek aan financiële middelen, dan zullen wij vanuit volkshuisvesting vragen om extra financiële middelen. In de lokale woonagenda zijn een aantal SVn-leningen benoemd: de Starterslening, Blijverslening, Stimuleringslening en Restschuldlening. Dergelijke lening bieden de mogelijkheid om aan doelstellingen invulling te geven bijvoorbeeld het langer zelfstandig thuis wonen, door inwoners daarbij in financiële zin te faciliteren. In de bijlage van deze woonagenda is een overzicht opgenomen van SVn-leningen met daarbij een toelichting. Zoals aangegeven willen wij het gebruik van SVn-leningen ook in regionaal verband agenderen om te bespreken welke mogelijkheden er zijn om al dan niet in regionaal verband een bepaalde SVn-lening in te voeren, zoals heeft plaatsgevonden bij de Duurzaamheidslening. Er bestaat in ieder geval interesse voor de invoering van de Blijverslening. Financiële middelen om deze SVn-lening aan te kunnen bieden zijn er op dit moment niet.

Lokale woonagenda gemeente Doetinchem 2016-2025 – Vastgesteld door de gemeenteraad op 22 september 2016

Pagina 43 van 55

11. Het vervolg op de lokale woonagenda In de lokale woonagenda zijn ambities en doelstellingen benoemd omtrent diverse onderwerpen en diverse daaruit voortvloeiende acties. In samenhang en parallel aan de uitvoering van deze acties, willen we als vervolg op de lokale woonagenda ook een structurele basis leggen om op wijk- en dorpsniveau onze ambities en doelstellingen in te kunnen vullen. 11.1 Een doorvertaling van gemeentelijk naar wijk- en dorpsniveau Niet elke wijk en elk dorp in de gemeente Doetinchem is hetzelfde. Er bestaan bijvoorbeeld verschillen in de bevolkingssamenstelling, de samenstelling van de woningvoorraad en de mate waarin sprake is van een sociaal vraagstuk. Daarmee kunnen de hiervoor geformuleerde ambities en doelstellingen op de ene plek in de gemeente een grotere opgave met zich meebrengen dan op een andere plek. Deze opgave op wijk- en dorpsniveau willen we integraal inzichtelijk krijgen door enerzijds binnen de organisatie (afdelings)overschrijdende verbindingen te leggen en anderzijds door de verbinding te leggen met en tussen inwoners, organisaties en aanwezige netwerken in de wijk. Daarnaast gaan ook de aanbieders van sociale en mogelijk ook vrije sectorhuurwoningen onderdeel uitmaken van deze beoogde samenwerking. Vanuit deze samenwerking willen wij op wijk- en dorpsniveau invulling gaan geven aan de lokale woonagenda.

Een belangrijk uitgangspunt daarbij is dat we gebruik maken van bestaande netwerken, zoals het Wijkwerk en de daaraan deelnemende partijen en de dorpsraden.

Lokale woonagenda gemeente Doetinchem 2016-2025 – Vastgesteld door de gemeenteraad op 22 september 2016

Pagina 44 van 55

Bijlagen lokale woonagenda

Lokale woonagenda gemeente Doetinchem 2016-2025 – Vastgesteld door de gemeenteraad op 22 september 2016

Pagina 45 van 55

Bijlage 1 – SVn-producten Aanleiding notitie Op 17 december 2015 is de samenwerkingsovereenkomst tussen Sité Woondiensten, huurdersvereniging Siverder en gemeente Doetinchem getekend. Onderdeel van deze samenwerkingsovereenkomst zijn de prestatieafspraken. Daarin is onder meer afgesproken dat wij gaan onderzoeken of producten van SVn ingezet kunnen worden om een bijdrage te leveren aan de uitwerking van deze prestatieafspraken. Het SVn Het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) is financiële partner van gemeenten, provincies, corporaties en het Rijk op het terrein van wijken en wonen. Dit doet SVn onder meer door het aanbieden van financieringsproducten tegen gunstige voorwaarden. SVn beheert revolverende fondsen waaruit de leningen worden verstrekt aan (onder meer) particulieren. Bij een revolverend fonds stromen rente en aflossing terug in het fonds en komen weer beschikbaar voor nieuwe leningen. SVn heeft geen winstoogmerk. De leningen van het SVn zijn maatwerkleningen. Overheden en woningcorporaties bepalen zelf de voorwaarden waaronder een lening kan worden afgesloten. Voor een overzicht van de producten van het SVn, zie subbijlage 1a. Revolverend fonds De producten van het SVn kenmerken zich door een revolverend karakter.

Dat wil zeggen dat de rente en aflossing van de leningen terugvloeien in het fonds en daarmee weer beschikbaar komen voor nieuwe leningen. - Bij de Starterslening hoeft de aanvrager pas na 3 jaar – mits het inkomen dit toelaat – rente en aflossing te betalen. De Starterslening wordt als 1e hypotheek gevestigd en heeft een looptijd van 30 jaar. Na uiterlijk 30 jaar is het volledige bedrag teruggestort in het fonds. - Bij de Stimuleringslening betaalt de aanvrager gelijk rente en aflossing. Afhankelijk van de hoogte van de lening heeft deze een looptijd van 15, 20 of 30 jaar. Voor de Silo in Wehl is een uitzondering gemaakt: aflossing wordt daar pas na vijf jaar betaald, i.e. vanaf augustus 2016.

Deelname gemeente Doetinchem in SVn Begin 2000 koopt ABN Amro alle Bouwfonds-aandelen van de gemeenten. Gemeente Doetinchem verkoopt haar aandelen voor ca. fl 3 miljoen en stort het bedrag in een fonds van SVn. Dit bedrag is door ABN Amro verdubbeld. Huidig aanbod gemeente Doetinchem In 2016 ziet de verdeling van de middelen van gD in het fonds er als volgt uit: Product

Bedrag

Startersleningen - 1e tranche - 2e tranche

€ 1.200.000,00 € 400.000,00

- 3e tranche

*)

*)

extra bedrag gestort in fonds in 2014

**)

verplichting voormalige gemeente Wehl

€ 500.000,00 € 2.100.000,00

Stimuleringsleningen - monumenten - silo Wehl - Ut Olde Ambacht

Opmerking

€ €

**)

228.000,00 700.000,00

€ 175.000,00 € 1.103.000,00

***)

Duurzaamheidslening totaal

Lokale woonagenda gemeente Doetinchem 2016-2025 – Vastgesteld door de gemeenteraad op 22 september 2016

***)

€ €

2.000.000,00 5.203.000,00

extra bedrag gestort in fonds in 2016

Pagina 46 van 55

Starterslening Voorwaarden voor de Starterslening in Doetinchem: - Maximale hoogte lening: € 25.000 - Maximale hoogte woningprijs: € 170.000 - Geldt voor nieuwbouw en bestaande bouw Voor een gedetailleerd overzicht van de door gD verstrekte Startersleningen, zie subbijlage 1b.

Regio Achterhoek De Achterhoekse gemeenten bieden allen de Duurzaamheidslening aan onder dezelfde voorwaarden. Daarnaast bieden ze nog de volgende regelingen aan: Gemeente Aalten Berkelland

Aangeboden SVn-producten Starterslening Starterslening Stimuleringslening voor agrarisch gerelateerde bedrijven Starterslening Restschuldlening Starterslening Stimuleringslening voor monumenten Starterslening Stimuleringslening, gericht op maatregelen om de woning levensloopbestendig te maken Starterslening

Stimuleringslening Voorwaarden voor de Stimuleringslening in Doetinchem: - Het object is een monument of cultuurhistorisch waardevol, aangetoond middels een door het college geaccordeerd cultuurhistorisch onderzoek. - Maximale hoogte lening: € 70.000 - Voor de Silo in Wehl is hierop een uitzondering gemaakt: de hoogte van de lening bedraagt € 700.000 en is de eerste vijf jaar aflossingsvrij. - De € 175.000 voor Ut Olde Ambacht betreft een toezegging van de voormalige gemeente Wehl uit 2003 voor de herhuisvesting van het museum. Er is tot op heden nog geen aanspraak gemaakt op deze reservering.

Bronckhorst

Duurzaamheidslening Voorwaarden voor de Duurzaamheidslening in Doetinchem: - Maximale hoogte lening: € 25.000

Overwegingen voor de diverse producten

De Duurzaamheidslening is in alle Achterhoekse gemeenten onder dezelfde (leen)voorwaarden ingevoerd. De Duurzaamheidslening gaat in per 1 juli 2016.

Doetinchem Oost Gelre

Oude IJsselstreek Winterswijk

--

1. Starterslening 1.1 Argumenten Startproblemen voor koopstarter Na de crisis vindt ook in Doetinchem een opleving plaats op de woningmarkt. Wij hebben geen exact beeld van het aandeel dat jongeren hierin hebben. Wel is het zo dat landelijk gezien de jongeren achter blijven op de koopwoningmarkt. Het aandeel jongeren van onder de 25 dat een woning koopt, ligt flink onder het niveau van voor de crisis: van 31% in 2008 naar 20% in 2015. Hier zijn verschillende redenen voor, o.m.: verscherping Loan To Value (meer eigen geld meebrengen), verscherping inkomensnormen, flexibilisering arbeidsmarkt (geen vaste contracten meer). Met andere woorden het wordt moeilijker om op de koopwoningmarkt te starten.

Lokale woonagenda gemeente Doetinchem 2016-2025 – Vastgesteld door de gemeenteraad op 22 september 2016

Pagina 47 van 55

Effect Starterslening voor Jongeren Uit onderzoek van het Economisch Instituut voor de Bouw uit 2014 is gebleken dat de starter met een Starterslening eerder een woning koop, jonger is en gemiddeld genomen vaker een bestaande woning koopt voor een lager aankoopbedrag dan een starter zonder de Starterslening. Zie voor het aantal verstrekte Startersleningen aan personen met een leeftijd tot 25 jaar subbijlage 1b. Psychologisch effect De Starterslening heeft ook een psychologisch effect: financiële adviseurs geven aan dat de Starterslening een positieve invloed heeft op het besluit om een woning te kopen. Het is een ‘veilig’ idee om een Starterslening achter de hand te hebben. Regionaal gD heeft in totaal 118 Startersleningen verstrekt. Bijna de helft is verleend aan mensen van buiten Doetinchem. Zie voor het aantal verstrekte Startersleningen aan personen met een leeftijd tot 25 jaar van buiten de gemeente Doetinchem bijlage 1b. 1.2 Kanttekeningen Huidig aanbod Met een Starterslening kan een woning worden gekocht t/m € 170.000. Zonder de Starterslening kan dan een woning worden gekocht t/m € 170.000 -/- € 25.000 =€ 145.000. Op 8 juni 2016 stonden op www.funda.nl 109 woningen in de prijsklasse t/m € 145.000 te koop: Kern Doetinchem Wehl Gaanderen

Prijsklasse t/m € 145.000 87 17 5

Eigen risico M.i.v. 1 januari 2014 heeft de geldverstrekker een eigen risico van 10% bij het verstrekken van een hypothecaire lening onder NHG. Dit geldt ook voor de Starterslening en dus ook voor gemeente Doetinchem. SVn heeft zich echter bereid verklaard om dit financiële risico te dragen voor alle Startersleningen die tot 2017 worden afgesloten. Daarna lopen wij een risico van max. € 2.500 per verstrekte Starterslening. Verplicht aflossen? Op 1 januari 2013 zijn de fiscale regels voor de hypotheekrenteaftrek gewijzigd. Hypotheken die vanaf die datum zijn aangevraagd, moeten verplicht lineair of annuïtair worden afgelost. In de Wet Maatregelen Woningmarkt 2014 is hierop voor de Starterslening een uitzondering gemaakt. Startersleningen die tot 31 december 2016 worden aangegaan, profiteren nog van de fiscale regels van vóór 2013. Volgens die ‘oude’ regels hoeft een starter pas na drie jaar rente en aflossing te betalen voor zijn Starterslening en alleen als zijn inkomen toereikend is. Een Starterslening die na 31 december 2016 wordt afgesloten, moet wel verplicht worden afgelost vanaf de eerste dag. De meerwaarde van de starterslening wordt dan beperkt. Het SVn onderzoekt momenteel de mogelijkheid om de Starterslening ook na 2016 in aangepaste vorm aantrekkelijk aan te kunnen bieden.

Bestaande bouw of nieuwbouw Van de 118 verstrekte Startersleningen zijn 96 verleend voor de koop van een bestaande woning en 22 voor een nieuwbouwwoning. Een gemeente kan ervoor kiezen om nieuwbouwwoningen uit te sluiten van de regeling maar kan ook juist projecten aanwijzen waarvoor de regeling exclusief geldt. In Doetinchem is hier niet voor gekozen. De Starterslening kan voor alle woningen worden gebruikt mits de aankoopprijs niet boven de € 170.000 uit komt.

Op basis van dit aanbod lijkt de Starterslening niet nodig.

Lokale woonagenda gemeente Doetinchem 2016-2025 – Vastgesteld door de gemeenteraad op 22 september 2016

Pagina 48 van 55

2. Blijverslening Doetinchem kent de Blijverslening op dit moment niet. 2.1 Argumenten Vergrijzing Het CBS verwacht dat in 2040 ruim een kwart van de bevolking ouder is dan 65 jaar. Van hen is een derde deel dan ouder dan 80 jaar. Daarmee verandert de dynamiek op de woningmarkt. De belangrijkste oplossing voor het geschikt maken van de woningvoorraad ligt niet in de nieuwbouw, maar in de aanpassing van de bestaande woningvoorraad. Financieringsproblemen voor ouderen Bij de woningaanpassing speelt de financiering vaak een rol. Senioren kunnen soms moeilijk geld lenen en niet alle senioren hebben voldoende spaargeld. Het geld zit vaak in de stenen, in de overwaarde van de woning. Bij de Blijverslening dient de woning als onderpand. Bij overlijden of verhuizing wordt de Blijverslening uit het verkoopbedrag terugbetaald. Aanjaagteam Langer Zelfstandig Wonen SVn heeft de Blijverslening ontwikkeld op verzoek van het aanjaagteam Langer Zelfstandig Wonen onder leiding van Marnix Norder. De Blijverslening sluit aan bij het landelijk beleid om ouderen langer zelfstandig thuis te laten wonen. Behoefte in Doetinchem Vanuit het Centraal Senioren Overleg in Doetinchem wordt regelmatig aangegeven dat er behoefte is aan hulp op dit gebied. Vanuit het Zorgplein is aangegeven dat de Blijverslening een waardevolle aanvulling kan zijn op de WMO.

2.2 Kanttekeningen Animo De Blijverslening is een nieuw product van het SVn. Er is nog weinig zicht op hoeveel animo er is voor deze regeling. Feit is dat ouderen steeds langer zelfstandig moeten blijven wonen. Daarvoor zullen woningaanpassingen nodig zijn. Renkum is sinds maart 2016 de eerste gemeente met een Blijverslening. 3. Restschuldlening Doetinchem kent de Restschuldlening op dit moment niet. 3.1 Argumenten Onderwater-hypotheek In Nederland hebben circa 1 miljoen huishoudens een woning die ‘onder water staat’. Wanneer huishoudens met een onderwater-hypotheek een nieuw huis willen kopen, is de financiering van de restschuld van de oude woning vaak een probleem. Verhuisplannen worden uitgesteld en daardoor stokt de doorstroming op de woningmarkt (bron: onderzoek ‘Restschulden in Nederland’ door Economisch Instituut voor de Bouw uit 2015). 3.2 Kanttekeningen Animo De Restschuldlening is een nieuw product van het SVn. Er is nog weinig zicht op of er echt animo is voor deze regeling. Bronckhorst biedt de regeling aan sinds september 2015. Er is tot op heden nog geen aanvraag voor ingediend. Gewijzigd beleid banken De financiële markt komt langzaam weer op gang. Er is weer meer bereidheid door banken om de restschuld mee te financieren bij de koop van een nieuwe woning.

Mogelijke kostenbesparing op de WMO Met de Blijverslening worden ouderen gestimuleerd om hun woning aan te passen voor de toekomst om zo langer in hun woning te kunnen blijven wonen. Zo ontstaan er meer geschikte woningen voor ouderen. Door nu een kleine bijdrage te leveren kunnen in de toekomst grote kosten worden bespaard. Het effect van de lening kan de druk op de WMO-kosten verlagen.

Lokale woonagenda gemeente Doetinchem 2016-2025 – Vastgesteld door de gemeenteraad op 22 september 2016

Pagina 49 van 55

4. Maatwerklening Doetinchem kent de maatwerklening op dit moment niet.

Naast de Stimuleringslening kent Doetinchem ook een subsidieregeling voor monumenten.

4.1 Argumenten Onhoudbare woonsituatie De Maatwerklening kan uitkomst bieden wanneer zich een onhoudbare woonsituatie voordoet maar de eigenaar vanwege inkomenseisen geen lening of hypotheek krijgt van de bank.

Vereniging van Eigenaren Vanuit overleggen met Sité blijkt dat een aantal VvE’s in Doetinchem niet over voldoende middelen beschikt om goed te functioneren. Door een Stimuleringslening voor VvE aan te bieden kunnen noodlijdende VvE’s op een financieel aantrekkelijke wijze investeren in onderhoud van het woongebouw.

Uitzonderingsgevallen De Maatwerklening is bedoeld voor individuele uitzonderingsgevallen, maar kan ook worden ingezet voor plaatselijke problemen. In bijv. Zaanstad staan veel (oude) panden op houten funderingspalen. De Maatwerklening wordt daar ingezet om noodzakelijk funderingsherstel aan de houten palen te financieren.

Het hoeft daarbij niet alleen te gaan om onderhoud. De lening is bijv. ook in te zetten voor de verbetering van het aanzien van een appartementencomplex. Herontwikkeling en herinrichting kunnen bijdragen aan een metamorfose van een buurt. Wanneer een appartementencomplex met een slecht functionerende VvE hier niet in mee kan gaan, krijgt zo’n complex steeds meer een dissonant karakter t.o.v. de omgeving.

4.2 Kanttekeningen Animo? Er is geen zicht op of er echt animo is voor deze regeling. Voor zover ons bekend komen er bij ons geen vragen binnen voor uitzonderingsgevallen. Landelijk wordt het ook niet op grote schaal ingezet.

Banken verstrekken in de regel geen leningen aan VvE’s voor het realiseren van dergelijke bouwplannen. 5.2 Kanttekeningen N.v.t.

Stimuleringslening De Stimuleringslening kan bijvoorbeeld ook worden ingezet voor funderingsherstel. 5. Stimuleringslening Wij verstrekken momenteel de Stimuleringslening voor het onderhoud aan monumenten. De Stimuleringslening kan echter ook op andere manieren worden ingezet. 5.1 Argumenten Monumenten In november 2008 heeft de raad de beleidsnota Doetinchem Cultuurhistorierijk! vastgesteld. De nota is vastgesteld als structuurvisie waardoor de mogelijkheid is gecreëerd bij alle ruimtelijke ontwikkelingen rekening te houden met de cultuurhistorie. Voor de uitvoering van de nota is een financieel budget toegekend.

6 Duurzaamheidslening Vanaf 1 juli 2016 kunnen aanvragen voor de duurzaamheidslening worden ingediend bij de gemeente. 6.1 Argumenten De duurzaamheidslening draagt bij aan de ambitie energieneutraal in 2030 De bestaande woningvoorraad is een belangrijk onderdeel van de gebouwde omgeving waar nog flink energie bespaard en opgewekt kan worden. De duurzaamheidslening draagt daarom bij aan het bereiken van de ambitie om in 2030 energieneutraal te zijn. De gemeentelijke duurzaamheidslening is gunstiger dan de landelijke energiebespaarlening Naast de gemeentelijke duurzaamheidslening bestaat er de energiebespaarlening van het Rijk. De voorwaarden van de gemeentelijke regeling zijn gunstiger dan de rijksregeling. Zo is het rentetarief van de gemeentelijke duurzaamheidslening gemiddeld 1% lager. Een ander bijkomend voordeel is dat de gemeenten dichterbij de burgers staan en hun vertrouwen genieten.

Lokale woonagenda gemeente Doetinchem 2016-2025 – Vastgesteld door de gemeenteraad op 22 september 2016

Pagina 50 van 55

6.1 Kanttekeningen N.v.t. Budgetten Doetinchem beschikt momenteel over de volgende budgetten: Starterslening Doetinchem heeft € 2,1 miljoen in het revolverende fonds gestort ten behoeve van de Startersleningen. Dit bedrag is inmiddels volledig benut. Vanuit de 1e tranche (20092012) zijn de terugbetalingen inmiddels gestart. Daarnaast heeft een aantal koopstarters de Starterslening inmiddels volledig of extra terugbetaald, vanwege bijv. een verhuizing of de mogelijkheid om de Starterslening mee te kunnen financieren met de hypotheek. Er is op dit moment nog € 350.000 beschikbaar: dit zijn ruim 14 Startersleningen. Stimuleringslening voor monumenten Doetinchem heeft € 928.000 in het revolverende fonds gestort ten behoeve van het onderhoud en instandhouding van monumenten. Dit bedrag is volledig benut. De vier particulieren zijn gestart met het betalen van de rente en aflossing. De terugbetalingen voor de Silo starten in augustus 2016. Daarmee zal in 2017 weer budget beschikbaar zijn voor 1 lening. Duurzaamheidslening De raad heeft in juni 2016 € 2 miljoen beschikbaar gesteld voor de Duurzaamheidslening. Aanvragen kunnen vanaf 1 juli 2016 worden ingediend. Conclusie

Stimuleringslening voor monumenten De vraag naar de Stimuleringslening voor monumenten is niet groot. Het gaat gemiddeld om 0 - 1 aanvraag per jaar. Met de terugbetalingen is er ruimte voor een halve lening per jaar. Wij adviseren daarom om het beschikbare budget voor monumenten in stand te houden. Restschuldlening en Maatwerklening Voor de Restschuldlening lijkt weinig animo te zijn. Landelijk gezien is het aantal gemeenten dat deze lening aanbiedt zeer beperkt. Renkum biedt als eerste gemeente deze lening aan en heeft tot op heden nog geen aanvraag hiervoor ontvangen. De Maatwerklening wordt landelijk gezien zeer beperkt en voor unieke situaties aangeboden. Voor Doetinchem zien wij geen situaties waarvoor een Maatwerklening nodig is. Wij adviseren daarom om de Restschuldlening en de Maatwerklening niet aan te bieden. Blijverslening en Stimuleringslening Ons bereiken geruchten dat een aantal VvE’s financieel niet voldoende draagkracht hebben om het noodzakelijke onderhoud te plegen. Een Stimuleringslening kan hier een positieve bijdrage in hebben. De Stimuleringslening kan echter ook breder worden ingezet voor bijv. wijkherstructurering. Er lijkt interesse te zijn voor de Blijverslening. Hier ontvangen wij al informatievragen over.

Door de preventieve werking van de Blijverslening verwachten wij dat op termijn een minder grote aanspraak op het WMO-budget gedaan hoeft te worden. Voor beide leningen is op dit moment geen budget beschikbaar. Wij adviseren om verder te onderzoeken – mede in regionaal verband– of (een van) deze leningen geïntroduceerd moet worden en of er in regionaal verband afspraken gemaakt kunnen worden om tot een uniforme regeling voor de Achterhoek te komen.

Starterslening De vraag naar de Starterslening is op dit moment groot. Het nog beschikbare budget is waarschijnlijk voldoende voor de rest van 2016. Het is nog onduidelijk hoe de Starterslening er na 2016 uit komt te zien. Wij adviseren daarom om het nog beschikbare budget in stand te houden voor de Startersleningen tot 2016. Zodra er meer inzicht is in de Startersleningen moet een heroverweging plaatsvinden.

Lokale woonagenda gemeente Doetinchem 2016-2025 – Vastgesteld door de gemeenteraad op 22 september 2016