Bijlage 2b. Bijlage 1 bij toelichting_Ruimtelijke onderbouwing Dr. Huber Noodtstraat 38a-42 - 2022.pdf

Setax-terrein Het ensemble van bebouwing op het Setax-terrein is in de loop van de 20e eeuw op een organische manier met de ontwikkelingen van de onderneming Gebr. Sevink (later Setax) meegegroeid. Daardoor oogt het geheel onsamenhangend en architectonisch niet consequent. Zeker gezien de over het algemeen slechte onderhoudsstaat van de gebouwen kan het lastig zijn alle waarden in het huidige beeld te herkennen. Toch is het ensemble een belangrijk overblijfsel van de ontwikkeling van dit terrein, en daarmee als onderdeel van de ontwikkeling van de stad Doetinchem gedurende de 20e eeuw. Het ensemble heeft met name een lokaal belang vanwege de relatie met de twintigste eeuwse stadsuitbreidingen en de kenmerkende ontwikkeling van de achtererven in dit gebied. Daarnaast is met name het woonhuis/showroom van belang als onderdeel van de beeldbepalende tijdslaag van de traditionalistische wederopbouwarchitectuur van Doetinchem. De architectonische kwaliteit van de verschillende bouwdelen varieert binnen het ensemble behoorlijk. Waar de oudste werkplaats (oorspronkelijk een heldere vormgeving had, is er van dat beeld weinig meer over door verschillende aan- en verbouwcampagnes.

Dat in tegenstelling tot de toevoegingen van net na de Tweede Wereldoorlog - het woonhuis/showroom met werkplaats (en (in mindere mate) de garage – die architectonisch consistent zijn uitgewerkt en grotendeels ongewijzigd zijn. Ook qua waardering moet er een onderscheid gemaakt worden tussen de verschillende bouwdelen. Enkele onderdelen van het ensemble hebben een intrinsieke waarde, waar de overige onderdelen met name een waarde ontlenen als onderdeel van het ensemble.

55

Het terrein heeft zich in de afgelopen eeuw steeds gevoegd naar het veranderend gebruik en de veranderende behoefte van een groeiend bedrijf. De aan- en verbouwcampagnes op het terrein zorgen voor een geschakeerd beeld, maar zijn tevens kenmerkend voor de ontwikkeling van dit terrein. Juist vanwege deze geschiedenis van het ensemble moet de bebouwing niet als statisch worden gezien maar juist als een dynamisch samenstelsel van verschillende tijdslagen. Daarmee is het terrein klaar voor het toevoegen van een nieuwe tijdslaag. Beoordeling plan Op basis van de onderzoeken worden de volgende actiepunten uitgevoerd: 1. het verhaal van de schuur (Dr. Huber Noodstraat 38a) en de begrafenisonderneming in het nieuwe ontwerp terug te laten komen. Daarvoor worden de volgende acties uitgevoerd: - Op een centrale plek in het plan, bijvoorbeeld in het groene binnenhof bij de entree appartementen ter hoogte van de huidige positie Petro-hal, wordt de gevelsteen met het opschrift “draagt elkanders lasten” terug gebracht; - De schuur wordt gebruikt als inspiratiebron voor het architectonische ontwerp.

Dit wordt gedaan door een zorgvuldige vormgeving, het gebruik van bakstenengevels en pannendaken, het inpassen van details aan de dakranden en een kleurkeuze van de bakstenen die aansluit bij de stijl van de schuur; - Op een prominente plaats in de entreehal van het appartementengebouw of in de binnenhof komt een (moderne) plaquette te hangen waarop de geschiedenis van de begrafenisonderneming wordt gepresenteerd. - De bouwmaterialen van de huidige schuur kunnen worden hergebruikt voor natuurvriendelijke elementen in de binnenhof zoals een bijenhotel, mussentil of reptielenmuurtjes of hergebruik van kozijnen in de entree. 2. Setax-kantoor volledig te integreren in de nieuwbouwontwikkeling. Dit element biedt voldoende kwaliteit en mogelijkheden om geheel geïntegreerd te worden in een nieuwe ontwikkeling op het terrein. Het idee is om deze woning te transformeren naar appartementen en de gevel zoveel als mogelijk intact te houden. Dit heeft een negatieve impact op de grondexploitatie van de nieuwbouwontwikkeling op het terrein, maar wordt haalbaar geacht. Zo blijft het belangrijkste kenmerk van het Setax-terrein te behouden; 3. De garage te slopen ten behoeve van de nieuwbouwontwikkeling. Het behoud van de garage resulteert voor de ontwikkelaar in een onhaalbare casus.

Een behoorlijke hoeveelheid aan appartementen kunnen daardoor niet worden gerealiseerd en tevens is het vrijwel onmogelijk om de halfverdiepte parkeergarage en het daaromheen liggende ontwerp daarop af te stemmen.

56

Gevelsteen met opschrift (Vromen, 2020a)

Middels bovenstaande werkwijze kunnen belangrijke cultuurhistorische elementen worden behouden en een nieuwe tijdslaag aan het gebied worden toegevoegd. Het aspect cultuurhistorie is aldus bij de planvorming betrokken.

4.11. Verkeer en parkeren Verkeer Het plangebied wordt aan de zuidkant ontsloten op de Dr. Huber Noodtplaats. Deze weg vormt een belangrijke toegangsweg voor de stad (gebiedsontsluitingsweg). Met een totaalprogramma van 64 appartementen op deze locatie (9 goedkoop en 44 middenprijs, 11 duur) geldt conform CROW publicatie 317 een gemiddelde verkeersgeneratie van 338 motorvoertuigen per dag. In de huidige situatie is er sprake van de bestemming ‘Centrum’ waardoor een grote verscheidenheid aan functies kan worden gerealiseerd met een bijbehorende verkeersintensiteit. Er was sprake van een taxibedrijf en er zijn twee appartementen reeds aanwezig boven het voormalige Setax-kantoor. Gezien deze omstandigheden wordt verwacht dat de gemiddelde verkeersgeneratie van 338 motorvoertuigen per dag geen problemen zal opleveren op de bestaande capaciteit van de infrastructuur. Parkeren Beleid Op grond van de ‘Nota Parkeernormen auto en fiets’ van de gemeente Doetinchem uit 2016 moet iedere nieuwe ontwikkeling in zijn eigen parkeervraag voorzien. De parkeervraag wordt hier bepaald aan de hand van het gemiddelde actueel parkeerkencijfer voor ‘centrum’ gebied (matig stedelijk gebied). Conform het beleid hoeft alleen in de parkeervraag van de nieuwe ontwikkeling te worden voorzien. Eventuele bestaande tekorten hoeven niet te worden aangevuld.

57

Parkeernormen auto voor wonen

Het programma leidt tot de volgende parkeernormen en totale parkeervraag: Aantal eenheden 25

Parkeernorm (+bezoekers) 1,3

Appartement goedkoop Appartement 28 1,4 middenprijs Appartement 11 1,6 duur Totale parkeerbehoefte (parkeerplaatsen)

Parkeervraag Parkeervraag bewoners bezoekers 25 7,2 30,8

9,6

14,3

1,8

71 (70,1)

19 (18,6)

Uit bovenstaande tabel blijkt dat er een totale parkeervraag is van 71 parkeerplaatsen, exclusief bezoekers. Voor bezoekers (0,3) geldt een totale parkeervraag van 19 parkeerplaatsen. Hiertoe ontstaat een totale parkeervraag van 90 parkeerplaatsen. In afstemming met de gemeente mag het aandeel bezoekers van het aantal te realiseren parkeerplaatsen afgetrokken worden. Er is voldoende openbare parkeergelegenheid in de directe omgeving beschikbaar. Beoogd wordt een parkeerkelder te realiseren. In de parkeerkelder worden 73 parkeerplaatsen gerealiseerd. Voor elk appartement zal in ieder geval 1 parkeerplaats in de parkeerkelder beschikbaar zijn. In de parkeerkelder worden tevens bergingen voorzien (circa 420 m²). Deze bergingen dienen tevens als parkeerplaats voor fietsen.

58

3D-sfeerbeeld vanuit Dr. Huber Noodtplaats (inrit parkeerkelder rechts)

4.12. Kabels, leidingen en straalpaden Binnen en in de nabijheid van het plangebied zijn geen planologisch beschermde kabels, leidingen of straalpaden aanwezig die tot belemmeringen in het plangebied leiden. Het aspect kabels, leidingen en straalpaden vormt dan ook geen belemmering voor onderhavig plan.

4.13. Bezonning Er gelden geen wettelijke normen voor bezonning (schaduwwerking) van woningen. De gemeente Doetinchem hanteert daarom de door TNO gestelde normen welke zijn afgeleid van de Engelse wetgeving. De normen die door TNO zijn opgesteld luiden als volgt: Minimumnorm: er is sprake van voldoende daglichttoetreding wanneer er sprake is van ten minste twee mogelijke bezonningsuren per dag in de periode van 19 februari-21 oktober (gedurende 8 maanden) in de woonkamer. Streefnorm: er is sprake van voldoende daglichttoetreding wanneer er sprake is van ten minste drie mogelijke bezonningsuren per dag in de periode van 19 januari-21 november (gedurende 10 maanden) in de woonkamer. Ten behoeve van dit project is een bezonningsstudie uitgevoerd om na te gaan of er nadelige gevolgen zijn voor omwonenden. De bezonningsstudie is opgenomen in bijlage 16 bij deze toelichting.

59

De resultaten van de bezonningsstudie laten zien dat er kan worden voldaan aan de lichte TNOnorm van twee mogelijke bezonningsuren per dag in de drie seizoenen (21 maart, 21 juni en 21 september). Er kan om deze reden worden geconcludeerd dat er geen onaanvaardbare schaduwwerking ontstaat door dit planvoornemen.

60

Hoofdstuk 5.

Economische uitvoerbaarheid

5.1. Exploitatieplan Algemeen Op grond van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) rust op de gemeente de verplichting tot het verhaal van kosten die tot de grondexploitatie behoren op basis van een exploitatieplan. De gemeente is hiertoe verplicht wanneer er sprake is van een bouwplan in de zin van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). De gemeente kan hiervan afzien in bij algemene maatregel van bestuur aangegeven gevallen, of indien:  het kostenverhaal anderszins is verzekerd;  het bepalen van een tijdvak of fasering niet noodzakelijk is; en  het stellen van eisen, regels of een uitwerking van regels aan werken en werkzaamheden met betrekking tot bouwrijp maken, aanleg van nutsvoorzieningen, inrichten van de openbare ruimte en uitvoerbaarheid niet noodzakelijk is. Beoordeling plan Het planvoornemen is een bouwplan in de zin van het Bro. De kosten die worden gemaakt bij de uitvoering van de ontwikkeling zijn voor rekening van de initiatiefnemer. Aangezien in voorliggend geval het kostenverhaal is vastgelegd door middel van een anterieure overeenkomst tussen gemeente en initiatiefnemers, kan de vaststelling van een exploitatieplan achterwege blijven.

5.2. Planschade Algemeen Het vaststellen van een nieuw bestemmingsplan of het verlenen van een omgevingsvergunning kan ertoe leiden dat een belanghebbende zogenaamde planschade ondervindt. Daarbij kan het gaan om waardevermindering van een onroerende zaak (bijvoorbeeld een woning) of inkomensderving. Een deel van deze schade valt wettelijk gezien echter binnen het normaal maatschappelijk risico en is dus niet te verhalen. Voor de overige schade kan een tegemoetkoming worden aangevraagd bij het college van burgemeesters en wethouders. Indien het bestemmingsplan niet wordt geïnitieerd door de gemeente, dan zal de gemeente de schade verhalen op de initiatiefnemer van het plan. Beoordeling plan In vorige subparagraaf is aangegeven dat gemeente Doetinchem met de initiatiefnemer een overeenkomst is aangegaan. In deze overeenkomst is ook de eventuele planschade afgewenteld op de initiatiefnemer. Daarmee is zeker gesteld dat initiatiefnemer volledig verantwoordelijk is voor de tegemoetkoming in schade, die ontstaan is als gevolg van onderhavig plan. Voor dit plan is een planschaderisicoanalyse uitgevoerd.

61

Hoofdstuk 6.

Procedure

6.1. Algemeen Dit bestemmingsplan doorloopt de procedure als bedoeld in afdeling 3.2 van de Wet ruimtelijke ordening. Afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht is van toepassing. Ook wordt het plan op grond van artikel 3.1.1. Besluit ruimtelijke ordening overlegd worden met de besturen van waterschap, provincie en Rijk. In dit hoofdstuk zullen de resultaten van deze procedure en overleggen worden behandeld. De resultaten van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan worden niet toegevoegd aan dit hoofdstuk. Dit maakt onderdeel uit van het raadsvoorstel en -besluit omtrent de vaststelling.

6.2. Inspraak De omgeving is middels een brief (d.d. 28 september 2021) geïnformeerd over het planvoornemen. Er zal een inloopavond worden georganiseerd waarbij de globale studie wordt gepresenteerd. De omwonenden wordt de kans gegeven om hun opmerkingen door te koppelen. Daarna wordt het voorlopig ontwerp (VO) gepresenteerd. De bedoeling is om de buurt zo goed mogelijk te informeren over de voorgenomen plannen. Met directe buren ten noorden van het plangebied (Dr. Huber Noodtstraat 24 tot en met 38) is contact geweest. Aangegeven is dat men positief (draagvlak) tegenover de nieuwbouwplannen is.

6.3. Overleg volgens artikel 3.1.1 Bro In artikel 3.1.1 van het Besluit op de ruimtelijke ordening (Bro) is aangegeven dat een bestuursorgaan bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg dient te plegen met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en diensten van de provincie en het Rijk in zoverre belangen van deze overheden in het geding zijn.

62

Bijlagen bij de toelichting Bijlage 1. Bijlage 2. Bijlage 3. Bijlage 4. Bijlage 5. Bijlage 6. Bijlage 7. Bijlage 8. Bijlage 9. Bijlage 10. Bijlage 11. Bijlage 12. Bijlage 13. Bijlage 14. Bijlage 15. Bijlage 16.

Ontwikkeling Dr. Huber Noodtplaats - Verkenning integrale duurzaamheid Archeologisch bureau- en inventariserend veldonderzoek Bouwhistorische en cultuurhistorische verkenning Huber Noodtstraat 38a Bouwhistorische verkenning Setax-terrein Briefrapportage waterparagraaf Stikstofdepositie berekening Quickscan flora & fauna Verkennend bodemonderzoek Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai Doorlatendheidsonderzoek Bomeneffectanalyse en waardebepaling Voorontwerp buitenruimte Aanvullend onderzoek flora & fauna Activiteitenplan Wnb Ontheffing Wnb Bezonningsstudie

63