Bijlage 2 Wijnbergen De Kwekerij, structuurontwerp, stedenbouw en landschap dd 9 maart 2021.pdf

WIJNBERGEN DE KWEKERIJ STRUCTUURONTWERP STEDENBOUW EN LANDSCHAP 09 MAART 2021 BURO POELMANS REESINK LANDSCHAPSARCHITECTUUR

WIJNBERGEN DE KWEKERIJ STRUCTUURONTWERP STEDENBOUW EN LANDSCHAP 09 MAART 2021

Colofon Dit structuurwerp is in opdracht van Gemeente Doetinchem gemaakt door Buro Poelmans Reesink Landschapsarchitectuur en in nauwe samenwerking met de opdrachtgever tot stand gekomen.

BURO POELMANS REESINK LANDSCHAPSARCHITECTUUR

INHOUDSOPGAVE INLEIDING 4 HOOFDOPZET VAN DE WIJK 8 PLANKAART STRUCTUURONTWERP 14 PRINCIPES DUURZAAMHEID EN NATUUR-INCLUSIEF BOUWEN

16

BEELKWALITEIT VAN DE WIJK 36 BEELDKWALITEIT EN OPBOUW VAN DE BUURTEN

42

BIJLAGEN 54 3

INLEIDING

OPGAVE Op hoofdlijnen omvat de opgave het in samenwerking met de opdrachtgever ontwikkelen van een visie op de stedenbouwkundige opzet voor de nieuw te ontwikkelen woonwijk Wijnbergen Het Oosten in Doetinchem. De gemeente wil op deze locatie een woonwijk met ca. 150 woningen realiseren. Het gaat hierbij om de hoofdopzet van de wijk waarbij de landschappelijke ligging grenzend aan de parkzone met de Kapperskolk een belangrijk uitgangspunt vormt voor de opzet van de wijk. De werkgrenzen rond het plangebied zijn als volgt gedefinieerd: aan de noordzijde de Torontostraat; aan de oostzijde de bebouwing aan de Doetinchemseweg; aan de zuidzijde het bedrijventerrein aan de Bedrijvenweg en aan de westzijde de parkzone rond de Kapperskolk. Bij het opstellen van het stedenbouwkundig plan gaat er specifiek aandacht uit naar de overgang van de parkzone naar de wijk waarbij de kwaliteit van de ecologisch interessante groenzone ook onderdeel gaat uitmaken van de kwaliteit van de wijk. In het stedenbouwkundige plan worden zowel de hoofdopzet van de bouwvelden als de opzet van de groenstructuur vastgesteld. Voor de invulling van de bouwvelden is een voorbeeldverkaveling gemaakt. Het is de ambitie om van de wijk Wijnbergen Het Oosten een duurzame en natuur-inclusieve wijk te maken waarbij maximaal ingezet wordt op het behouden van de bestaande groene uitstraling van de plek.

bestaande groenvoorzieningen en struinpaden op het voormalige voetbalveld 4

achterzijden kavels aan de Doetinchemseweg

PLANGEBIED Het plangebied kenmerkt zich momenteel als een zeer groene, parkachtige zone binnen de bebouwde kom. Het noordelijke deel van het plangebied bestaat uit een bosrijke omgeving. In het verleden lagen hier enkele sportvelden in het bos. Deze sportvelden zijn in de loop van tijd verdwenen en hebben plaats gemaakt voor een ontwikkeling van natuurlijk groen variërend van bosvegetatie tot wilde grassen. Het merendeel van het plangebied heeft een meer open structuur en bestaat uit weiden waar met regelmaat schapen grazen. Aan de westzijde van het plangebied ligt het water van de Kapperskolk. In het gehele gebied zijn hoogteverschillen van enkele meters te onderscheiden waardoor de diversiteit van het gebied vergroot. Tevens liggen er door het gebied een fietspad en verschillende wandelpaden. Door de verschillende groenstructuren, paden en hoogteverschillen zijn verschillende deelgebieden te onderscheiden, ieder met een eigen kwaliteit.

de Kapperskolk

plangebied Wijnbergen Oost ten tussen de Kapperskolk en de Oude IJssel 5

AMBITIE VAN DE WIJK

natuurlijk wonen in de stad referentie: ambitie natuurinclusieve woningen villa’s Onix in Zuidhorn (bewerking met groen dak). 6

WIJNBERGEN DE KWEKERIJ: NATUURLIJK WONEN IN DE STAD Bij de ontwikkeling van de wijk Wijnbergen De Kwekerij wordt de lokale kwaliteit van het landschap grenzend aan de voormalige kwekerij ten noorden en de Kapperskolk ten westen van het plangebied optimaal benut. Het is de ambitie om van de wijk Wijnbergen Het Oosten een duurzame en natuur-inclusieve wijk te maken waarbij maximaal ingezet wordt op het behouden van de bestaande groene uitstraling van de plek. Om dit te realiseren worden onderstaande aspecten nagestreefd:

-

Gehele wijk nul op de meter

-

Behoud van zoveel mogelijke bestaande beplanting en bomen

-

Groene grasdaken op de woningen als tweede laag in het landschap

-

Zonnepanelen collectief aanbrengen boven de parkeerplaatsen

-

Woningen vrije kavels particulier opdrachtgeverschap circulair en natuurinclusief bouwen

-

Wijkgroen bestaat uit inheemse beplanting en heeft een natuurlijke uitstraling

-

In de wijk Wijnbergen de Kwekerij woon je in de natuur

7

HOOFDOPZET VAN DE WIJK

huidig beheer van de locatie met schapen 8

HOOFDONTSLUITING

noordpijl bij de themakaarten

C N O C

De weg loopt parallel aan de Wijnbergseweg / Doetinchemseweg Hoofdontsluiting wijk vanaf de Doetinchemseweg en de Torontostraat Lijn van de weg volgt het landschap: krommingen in de weg Weg voert door een aantal gesloten en open ruimten (per buurt, zie indeling in buurten) Zone Doetinchemseweg: zoveel mogelijk voorzijden woningen aan de straat

T P E

-

bestaande weiden, zicht vanaf de Doetinchemseweg (entree van de wijk vanuit het zuiden)

bestaand parkje aan de Torontostraat, locatie voormalige kwekerij (entree van de wijk vanuit het noorden) 9

FIJNMAZIGE PADENSTRUCTUUR -

Bestaande structuur van voet- en fietspaden behouden en versterken Netwerk van voetpaden uitbreiden met struinpaden in het groen Paden vormen een reeks van ommetjes in de wijk en tussen de verschillende wijken

voetpad langs de Kaperskolk

doorgaand fietspad in het plangebied

struinpad door het groen 10

HET GROENE CASCO VAN DE WIJK -

Indeling van de wijk volgt de bestaande groenstructuur Bestaande groenstructuur blijft bijna geheel intact (zie principes natuur-inclusief) Bestaande groenstructuur vormt de zichtlijnen op de Kapperskolk Kapperskolk als hart van de groenstructuur tussen de verschillende wijken (oost – west)

zicht op de Kapperskolk (en de wijk ten westen van het plangebied)

zicht op de Kapperskolk 11

HOOGTELIGGING RONDOM DE KOLK -

De bestaande hoogteligging vormt de basis voor de stedenbouwkundige opzet van de wijk Hoogteverschil inzetten / versterken waar mogelijk (bijvoorbeeld om privacy te creëren in privé tuinen en op terrassen) Hoogeligging inzetten om waterberging in het gebied vorm te geven

zicht op het hoogteverschil met de school (ten westen van het plangebied)

bestaande sloot in het laag gelegen parkdeel 12

INDELING IN BUURTEN -

De wijk is ingedeeld in vijf buurten Groenstructuur bepaalt de overgang tussen de buurten Variatie in buurten met een overkoepelend thema als basis Stedenbouwkundige eenheid per buurt

A

B

C

D

E

struweel als overgang tussen de buurten

struweel als overgang tussen de buurten 13

PLANKAART STRUCTUURONTWERP

LEGENDA kavels vrijstaande woningen*

hoofdontsluitingsweg

doorgaand fietspad

buurttuinen

vrijstaande woningen in het park*

parkeerkoffer met dak van zonnepanelen

voetpad (verhard)

wijkgroen met natuurlijke speelplek

rijwoningen (of twee onder één kap)*

parkeerstroken met dak van zonnepanelen

struinpad (halfverhard of zand)

wadi

* het betreft een voorbeeldverkaveling / exacte verkaveling kan bij de uitwerking nog wijzigen 14

T P 15

E

SCHAAL 1:2000

PRINCIPES DUURZAAMHEID EN NATUUR-INCLUSIEF BOUWEN

16

BESTAAND GROEN ALS UITGANGSPUNT -

-

Natuur-inclusief is ook zoveel mogelijk natuurwaarden vanuit de bestaande situatie behouden/ groenstructuur blijft bijna geheel intact Bestaande natuurwaarden behouden en versterken door de toepassing van inheemse en streekeigen soorten Compensatie verlies grasvelden door toepassing daktuinen

bestaande groenstructuren plangebied

bestaande opbouw groenstructuur met daartussen open velden (indeling in buurten)

onder: principe doorsnede van een buurt afgestemd op de bestaande groenstructuur

plangebied Wijnbergen Oost ten tussen de Kapperskolk en de Oude IJssel

17

OPWARMING EN KOELING VAN DE WONING -

Dak overstekken inzetten om zon in de zomer te weren (bestaande) landschappelijke bosschages inzetten om zon in zomer te weren en zon in winter (blad van de bomen) toe te laten in de woning Groendaken op het zuiden; bij de toepassing van lessenaarsdaken glasgevels op het noorden ten behoeve van optimale koeling van de woning in de zomer (indien er geen bosschages aanwezig zijn om zon buiten de woning te houden)

voorjaar

hoogzomer

principe zadeldaken met groen op het zuiden: winter bezonning / zomer schaduw

principe zadeldaken met groen op het noorden: bestaandgroen zorgt voor verkoeling in zomer en warmte in de winter 18

bomen als natuurlijk zonnescherm

GROENE DAKEN - HET NIEUWE VELD

HOUTEN GEVELS VAN LOKAAL HOUT

-

-

Grasdaken compenseren het verlies aan bloemenweiden in de huidige situatie Grasdaken isoleren de woning Grasdaken dragen bij aan de biodiversiteit van de wijk Lessenaarsdaken op het zuiden is een terugkerend thema in de wijk en vormt de verbinding tussen de verschillende buurten

-

Gevels van lokaal geproduceerd hout is terugkerend thema in de wijk (bv. van Kasteel Slangenburg / circulair gebruik materialen) Houten gevels in combinatie met de toepassing van veel glas en dak overstekken (optimale lichttoetreding in de woning combineren met optimale zonwering)

grasdaken in combinatie met moderne architectuur

traditie van grasdaken in Zweden: opgetild maaiveldw

houten gevels: project Douweler Have Deventer 19

HOOFDONTSLUITING EN PARKEREN -

Hoofdontsluitingsweg passend in het landschap (optische versmalling door toepassing van grasbetonstenen) Gezamenlijk parkeren in parkeerkoffers en in parkeerstroken Parkeerkoffers liggen iets verdiept in het landschap (tevens waterberging) Vrije kavels hebben twee parkeerplaatsen op eigen terrein

2 P op eigen terrein

2 P op eigen terrein

2 P op eigen terrein 6W 12 P

22 W 42 P

4W 9P

4W 9P

3W 8P

5W 12 P

21 W 40 P

21 W 40 P 32 W 62 P

parkeertelling op basis van proefverkaveling: kan wijzigen in het definitieve verkavelingsplan

Variant 1 - asfaltweg met grasbetonstroken (optische versmalling) 20

rrein

igen te

e 2 P op

Variant 2 landweg met groene middenberm

NUL OP DE METER: DE RUIMTELIJKE INZET VAN ZONNEPANELEN -

Nul op de meter is uitgangspunt voor de gehele wijk Benodigde zonnepanelen liggen niet per woning op het dak maar per buurt op een overkapping boven de parkeerplaatsen Dak van zonnepanelen vormt een grote gezamenlijke carport voor de auto’s Gebruik maken van constructies uit de kassenbouw (lichte constructie) Constructie met zonnepanelen kan worden uitgebreid tot een buurtkas in de gemeenschappelijke tuinen

optioneel: dak met zonnepanelen wordt buurtkas (in de buurttuinen)

constructie uit de kassenbouw als onderbouw voor het dak met zonnepanelen

het dak van zonnepanelen is ook een gezamenlijke carport voor de buurt 21

BEREIKBAARHEID (HULP)DIENSTEN -

De wijk heeft twee entrees Keerlus aan het eind van de buurtstraten (uitgevoerd in grasbeton) Daken met zonnepanelen op hoogte zodat hulpdiensten kunnen passeren

principe doorsnede op de smalste plek (zonder buurttuinen) met voldoende hoogte onder de overkapping voor de hulpdiensten (minimale doorrijhoogte 4,2 m.) 22

STUDIE CARPORTS IN COMBINATIE MET ZONNEPANELEN

23

BUURTTUINEN -

Per groep woningen is er een buurttuin Buurttuin kan worden ingezet voor meerdere doeleinden, bv. natuurlijke speelplek, kweektuin voor eigen groenten etc. In combinatie met de buurttuinen kunnen er plekken worden ingericht voor compostering groenafval, bijenhotels etc.

gezamenlijke kweektuin 24

compost voor de gehele buurt

CENTRALE GROENZONE MET (NATUUR)SPEELPLAATS -

Op de plek in het terrein met het meest hoogteverschil (kleine vallei) ligt een natuurspeelplaats Een grote speelvoorziening voor de gehele wijk Speelplaats gemaakt van natuurlijke materialen Meer spelaanleiding dan echte speeltoestellen Voldoende ruimte rondom de speelplek (uitloopgebied)

centrale ligging van de speelplaats in de kleien vallei

referentie: natuurlijke spelaanleiding

referentie: ook water en zand maken onderdeel uit van de speelplaats 25

AUTOVRIENDELIJKE (DEELS AUTOVRIJE) WIJK -

-

Auto is te gast in de wijk, alleen hoofdstructuur toegankelijk voor auto’s, overig deel wijk voetgangersgebied (voor hulpdiensten wel bereikbaar) Parkeren voor meeste woningen in gemeenschappelijke (geclusterde) parkeerplaatsen Parkeerplaatsen per buurt georganiseerd

netwerk van voetpaden in de wijk

referentie nadruk op wonen in het groen, auto uit beeld 26

referentie nadruk op wonen in het groen, auto uit beeld

INFILTREREN EN VASTHOUDEN VAN REGENWATER Stap 1: de bui wordt opgevangen op het groendak, indien verzadigd: Stap 2: de bui wordt opgevangen in de regenton en in de achtertuin, indien verzadigd: Stap 3: de bui wordt opgevangen in de buurttuin (T=10), indien verzadigd: Stap 4: de bui wordt opgevangen op en onder de parkeerplaats, indien verzadigd: Stap 5: de bui wordt opgevangen in de wadi (T=100), indien verzadigd: Stap 6: de wadi stroomt over in de Kapperskolk (T=250)

PRINCIPE PLATTEGROND WATERRETENTIE

1

2 3 4

5

PRINCIPE DOORSEDE WATERRETENTIE 6

1 1 2

3

4

3

2

GROENDAK* ACHTERTUIN BUURTTUIN PARKEERPLAATS BUURTTUIN ACHTERTUIN GROENDAK* *waterretentie groendak onder 30 graden = 40% 27

INFILTREREN EN VASTHOUDEN VAN REGENWATER

principe van vasthouden regenwater in de tuin

referentie wadi na een flinke bui 28

watersysteem, infiltreren water in wadi’s met overloop naar de kolk

referentie waterretentie door overstort van de wadi naar lager gelegen gebied

DAKLANDSCHAP MET GRASDAKEN -

Lessenaarsdaken om optimaal te profiteren van zowel de beleving als de werking van grasdaken Eenheid van dakvormen in de wijk (opgetild maaiveld met grasdaken) Bij de kavels vrijstaande woningen is de dakvorm vrij, dit geeft variatie in de wijk en sluit aan bij de bebouwing langs de Doetinchemseweg

2

2

3

1

1

1. 2. 3.

Lessenaarsdaken met grasvegetatie Dakvorm en dakbedekking vrije kavels is vrij Samengesteld dak: Lessenaarsdaken met grasvegetatie (minimaal 2/3 van het dak) evt. gecombineerd met andere dakvormen

29

REFERENTIES DAKVORM EN SAMENHANG GROENE DAKEN

30

Van een afstand zijn de groendaken goed zichtbaar

Wanneer de gevels ten opzicht van elkaar verspringen, wordt het groene dak zichtbaar

Referentie - Herhaling van groendaken

Wanneer de straat haaks op de woningen staat, zijn de groendaken zichtbaar

ZICHTBAARHEID VAN DE DAKEN

Lessenaarsdak 15 graden

straatbeeld - Lessenaarsdak 15 graden

zadeldak 15 graden

straatbeeld - zadeldak 15 graden

zadeldak 35 graden

straatbeeld - zadeldak 35 graden 31

NATUURBEHEER IN DE WIJK -

Grasvelden worden voor een groot deel natuurlijk beheerd Bloemenweiden geven per seizoen variatie en bevorderen de biodiversiteit in de wijk Bloemenweiden worden 1 á 2 maal per jaar gemaaid Alleen langs de paden en rondom het speelveld wordt intensief gemaaid Voor het maaibeheer kunnen ook schapen worden ingezet

referentie combinatie van gemaaid gras en bloemenweiden 32

referentie biodiversiteit van de bloemenweiden

NATUURTYPES WIJNBERGEN

33

FAUNA WIJNBERGEN BOSOMGEVING

34

ROND DE WONING

BIJ HET WATER

FLORA WIJNBERGEN DROOG

GEMIDDELD

NAT

35

BEELDKWALITEIT VAN DE WIJK

36

INRICHTING OPENBARE RUIMTE

OVERGANG PRIVÉ - OPENBAAR

tussenpaden van halfverharding (Kerkenbosch Zeist)

natuurlijke erfafscheiding (of haag) rond de privétuinen (Kerkenbosch Zeist)

vrije kavels: twee parkeerplaatsen op eigen terrein (Kerkenbosch Zeist)

geen privé-tuinen maar een terras aan een gezamenlijk park (Kerkenbosch Zeist)

maatregelen tegen parkeren met natuurlijk materiaal (Kerkenbosch Zeist)

wonen in de natuur (Kerkenbosch Zeist) 37

WONEN MET DE NATUUR/ NATUURINCLUSIEF WONEN -

Natuurlijke uitstraling van alle groenvoorzieningen in de wijk: in Wijnbergen Oost woon je te midden van de natuur (beperkte) privé tuinen, meeste woningen hebben alleen een achtertuin, een aantal vrijstaande kavels hebben geen privé tuin, maar het terras van deze woningen grenst direct aan de natuur Bij de verkaveling van de woningen is er rekening gehouden met brede zoom en mantelzones rond de bestaande bossen en bosschages. Alle woningen (ook de vrijstaande woningen particulier opdrachtgeverschap) zijn natuurinclusief ontworpen en bij het materiaalgebruik is circulariteit een belangrijk thema. robuuste groendaken

opslaan en dan pas afvoeren van hemelwater / details voor de huisvesting van vogels en vleeruizen

wonen in de natuur (zonder privétuin)

diverse groenelementen in de tuin voor biodiversiteit

toepassen van gevelgroen 38

1. groendaken toepassen 2. zonnepanelen op daken 3. gebruik van eigen stroom 4. gevels van lokale producten 5. groengevels toepassen 6. voorzieningen voor nestkasten bij dakgoot 7. regenwater bufferen op eigen terrein 8. regenwater bufferen in eigen tuin 9. regenwater infiltreren in eigen tuin 10. verharde oppervlaktes minimaliseren 11. bomen gebruiken voor schaduwwerking 12. groene ergscheidingen 13. variatie van groenelementen in de tuin 14. variatie van groenelementen in de tuin 15. eigen groenafval composteren 16. woning op natuurlijke wijze ventileren

Regenwater opslaan en infiltreren in eigen tuin

schaduwwerking boom voorkom opwarmen woning

zonnepanelen i.c.m. groendaken

nestkasten in dakconstructie 39

40

zonnenwering mee ontworpen

relief in de gevel

openeingen in de gevel

het relief in de gevel geeft klimplanten houvast

porositeit creëert een schuilplaats

WONEN MET DE NATUUR/ NATUURINCLUSIEF WONEN Vleermuisvriendelijke verlichting

principe van lage verlichting (beperkte lichtvervuiling in het bos)

referentie lage paaltoparmaturen

principe veenzijdige verlichting (beperkte lichtvervuiling in het bos)

referentie paaltoparmatuur met minimale lichthinder

principe overgang zoom en mantelbeplanting

referentie overgang zoom en mantelbeplanting

Inheemse zoombeplanting met eetbare soorten

41

BEELDKWALITEIT EN OPBOUW VAN DE BUURTEN

A B

42

C

D

E

F

DEELGEBIED A -

Vrije kavels langs de hoofdontsluitingsweg in de oostflank van het plangebied Kavels van ca. 450 tot 550 m2 Kavels grenzen met achterzijde aan de tuinen woningen aan de Doetinchemseweg Tuinafscheidingen van natuurlijke materialen Woningen in particulier opdrachtgeverschap Dakvorm vrij Woningen natuurinclusief en voorzien van circulaire materialen

De vrije kavels zijn aan de oostzijde van het plangebied gesitueerd. Dit heeft een aantal redenen: -

In de wijk is beperkt ruimte voor eigen tuinen omdat de woningen rondom in de natuur worden gebouwd en er daardoor veel collectief groen in de wijk aanwezig is. De groenzone langs de Kapperskolk is het meest kwetsbaar (ecologische waarden) daarom is er bewust voor gekozen om in deze zone geen kavels met privé tuinen te situeren. Het bestaande groen kan dan zo veel mogelijk behouden blijven Achtertuinen van de vrije kavels grenzen nu aan tuinen van de buurkavels waardoor er geen ‘achterkantsituaties’ ontstaan

natuurlijke tuinafscheidingen referenties gebruik circulaire materialen en natuurinclusief bouwen; ook voor de kavels particulier opdrachtgeverschap

overzicht kavels partculier opdrachtgeverschap 43

DEELGEBIED B

voorzijden kavels met vrijstaande woningen

voetpad rondom privé achtertuinen

groene doorsteek

gemeenschappelijke tuinen serie parkeerhoven

terrassen aan het park aansluiting en uitzicht op de kolk

referentie lessenaarsdaken

44

DEELGEBIED C

voorzijden kavels met vrijstaande woningen gemeenschappelijke tuinen serie parkeerhoven privé achtertuinen terrassen aan het park voetpad rondom openbaar voetpad

geen privé-tuinen maar een terras aan een gezamenlijk park (Kerkenbosch Zeist)

45

DEELGEBIED D

fietspad parkeerzone langs houtwal terrassen aan het park uitzicht op het park openbaar voetpad ‘laagte’vallei

referentie wonen in de natuur

46

DEELGEBIED E

voorzijden kavels met vrijstaande woningen wonen in het veld struinpad tussen de wijken

terrassen aan het park

Versie 1

Versie 2

optie met vrij staande woningen

optie met tiny houses

wonen in de natuur (Kerkenbosch Zeist)

wonen in tiny houses

uitzicht op het park dicht groen langs fietspad

47

DEELGEBIED F

groene overgang naar de omgeving

voorzijden kavels met vrijstaande woningen privé achtertuinen gemeenschappelijke tuinen voetpad rondom serie parkeerhoven

referentie lessenaarsdaken

48

DEELGEBIED B

ALTERNATIEVE VERKAVELINGSMOGELIJKHEDEN PER DEELGEBIED

Basisverkaveling: rijwoningen - collectieve ruimte binnenzijde

Alternatief 1: rijwoningen - collectieve ruimte buitenzijden

Alternatief 2: 2^1 kap woningen - collectieve ruimte buitenzijden

Referentie rijwoningen met groene daken

Private carports op eigen terrein langs de straat

Referentie duurzame twee onder een kap woningen 49

DEELGEBIED D 50

Basisverkaveling: Wonen in het groen - parkeren langs hoofdweg

Alternatief 1: Wonen in het groen - parkeren onder woning

Alternatief 2: Rijwoningen in het groen - parkeren bij woning

Referentie vrijstaande woningen in het groen

Referentie ontsluiting vrijstaande woning middels smalle rijbaan

Referentie parkwoningen Vogelenzang, Rhenen

DEELGEBIED E

Basisverkaveling: Wonen in het groen - parkeren centraal

Alternatief 1: Tiny houses in het groen - parkeren centraal

Alternatief 2: Rug aan rug woningen - parkeren centraal

Referentie vrijstaande woningen in het groen

Referentie Tinyhouse Meinerswijk, Arnhem

Referentie Rug-aan-rug woningen, Dwarsakker Zwartebroek 51

DEELGEBIED F 52

Basisverkaveling: rijwoningen - collectieve ruimte binnenzijde

Alternatief 1: Rijwoningen in park - meer contact met water

Alternatief 2: Rijwoningen met zicht op water - parkeren eigen terrein

Referentie rijwoningen met groene daken

Referentie parkwoningen Vogelenzang, Rhenen

Referentie terraswoningen aan water, Duinbosstraat Almere

53

BIJLAGEN VERKAVELINGSSTUDIES

54

MATRIX VERGELIJKING VERSCHILLENDE VERKAVELINGSSTUDIES

Ontwerp variant: Aantal woningen: Vrijstaande woningen: 2^1 kap woningen: Rijwoningen: Rug aan rug woningen:

SO 1-A

SO 1-B 139 32 0 107 0

SO 2 149 21 14 96 18

23,0% 77,0%

SO 3 177 21 0 156 0

14,1% 9,4% 64,4% 12,1%

149 21 38 90 0

11,9% 88,1%

14,1% 25,5% 60,4%

Oppervlakten uitgeefbaar: Woningen + tuinen: Carports: VVE:

37105 25292 2923 8890

45,0% 30,7% 3,5% 10,8%

26907 24543 2364 0

32,7% 29,8% 2,9%

35279 35279 0 0

41,5% 41,5%

34215,5 34215,5 0 0

39,9% 39,9%

Totaal oppervlakte projectgebied:

82390

100,0%

82390

100,0%

85074

100,0%

85821

100,0%

Ruimtelijke kwaliteit/variatie Behoud groen Impact op natuur Verwacht draagvlak Variatie in woningbouwprogramma Flexibiliteit in woningbouwprogramma Voldoende goedkope woningen Voldoende PO-kavels (incl CPO) Aansluiten bij woningbouwprogramma Doelstelling groene dagen/panelen op carport Doelstelling klimaatadaptatie Doelstelling duurzaamheid Doelstelling circulariteit Bijdrage aan klimaatdoelstellingen Totaal kosten Totaal opbrengsten Rente en index Saldo NCW (per 1-1-2020)

+ + + + +/+/+ +/+/+ + + + +

+ + + + + + + + + + +/+ + +

+/+ + + +/-

+/+/+/+/+ + + + + +/+ + +/-

€ 6.356.000,00 € 8.030.000,00 € 515.000,00 € 1.028.000,00

€ 6.020.000,00 € 7.350.000,00 € 500.000,00 € 740.000,00

€ 6.170.000,00 € 8.020.000,00 € 490.000,00 € 1.210.000,00

€ 6.060.000,00 € 8.190.000,00 € 465.000,00 € 1.478.000,00

* is het beeld gevarieerd of eentonig * groen geleed het plangebied * behoud doorgaande structuren essentieel voor vleermuis * hoeveel keuzemogelijkheden zijn er? * mate van uitwisselbaarheid * rijwoningen als goedkope woningen * uitgifte 2^1 kap en 3-blokkers als CPO * carports zorgen voor meer dakoppervlak * meer openbaar groen draagt meer bij * aan allen opgelegde doelstelling * aan allen opgelegde doelstelling

55

VERKAVELINGSVARIANT SO 1-A

56

VERKAVELINGSVARIANT SO 1-B

57

VERKAVELINGSVARIANT SO 2

58

VERKAVELINGSVARIANT SO 3

59

60

BURO POELMANS REESINK LANDSCHAPSARCHITECTUUR