Bijlage 1b 2025-62 Bijlage 1 Beleidsuitwerking WLG.pdf
Tekst van het document
Welke ruimtelijke investering doe je?
De nieuwe nota bovenwijksevoorzieningen zal ook hiervoor uiteindelijk het instrument worden, waaraan moet worden voldaan. Totdat deze is vastgesteld is een werkwijze in deze regeling opgenomen. De compensatie ofwel investering die plaatsvindt dient aan te sluiten op het profijt dat met de nieuwe ontwikkeling kan worden behaald. En om te zorgen dat de investering redelijk is, en niet meer is dan de toegevoegde waarde die een woning heeft, hebben we een afgeleide realistische berekening uitgevoerd naar de waardevermeerdering van grond wanneer een woning gebouwd mag worden. Deze berekening ziet u in het tekstblok hiernaast. Op basis van die berekening hebben we een puntensysteem opgezet, waarmee het te investeren bedrag veel lager is dan de verwachtte waardevermeerdering. Een kleinere woning heeft een kleinere impact dan een grotere. We houden daarbij ook rekening met onze leefbaarheidsdoelen. Het realiseren van kleinere betaalbare woningen brengt dan ook een lagere investering met zich mee dan wanneer er sprake is van het realiseren van een duurdere grote woning. Ook is er sprake van een grotere impact op de omgeving en waardevermeerdering wanneer
49
agrarische gronden worden getransformeerd tot gronden met een woonfunctie, dan wanneer op een bestaand woonperceel een extra woning wordt gerealiseerd. De gronden hebben dan immers al een woonfunctie, waardoor de impact op de omgeving kleiner is en de waardevermindering lager ligt. Voor kleinere woningen wordt dus ook een lagere compensatie vereist.
7.1.
50
Het aantal te behalen punten per woningtype
e financiële investeringsopgave hebben we doorvertaald richting een puntensysteem. Dat betekent dat we aan het realiseren van een nieuwe woning in ons landelijk gebied een minimaal aantal te behalen punten koppelen. Dit puntenaantal representeert de financiële investeringsopgave die aan de nieuwe woning is gekoppeld. Bij het realiseren van een betaalbare, kleine woning hoort dus een kleiner aantal te behalen punten dan bij het realiseren van een duurdere, grote woning. Het basisbedrag voor de investeringsbijdrage van € 60.000,= van een duurdere, grote woning (850 m3) op gronden met een agrarische functie drukken we uit in 10 punten. Daarmee vertegenwoordigt iedere punt grofweg een investeringsbijdrage van circa € 6.000,=. In de tabel hiernaast staat per woningtype toegelicht hoeveel punten gehaald moeten worden met het doen van investeringen in de omgevingskwaliteit. In tabel 11 staat hoeveel punten bepaalde investeringen opleveren.
Woningtype
Aantal te behalen punten
woningsplitsing
0
Kleine woning op bestaand woonerf
1,5 = één betaalbare woning in het landelijk gebied.
Transformatie bijgebouw tot één woning
1,5 = één betaalbare woning in het landelijk gebied.
Kleine tweede agrarische bedrijfswoning
3
Transformatie (voormalig) (agrarisch) bedrijfserf tot woonerf met maximaal 6 wooneenheden
7 = één woning in een hogere prijscategorie
Transformatie (voormalig) (agrarisch) bedrijfserf tot woonerf met maximaal 12 wooneenheden
7 = één woning in een hogere prijscategorie
3,5 = één betaalbare woning in het landelijk gebied. 10,5 = in de groene ontwikkelingszone 5,25 = betaalbaar in groene ontwikkelingszone 3,5 = één betaalbare woning in het landelijk gebied. 10,5 = in de groene ontwikkelingszone 5,25 = betaalbaar in groene ontwikkelingszone
Wonen in combinatie met natuur- en landschapsontwikkeling Realiseren nieuw woonperceel met één woning
10 = één woning in een hogere prijscategorie 5 = één betaalbare woning in het landelijk gebied. 15 = in de groene ontwikkelingszone 7,5 = betaalbaar in groene ontwikkelingszone
Realiseren nieuw woonerf met maximaal 12 wooneenheden
10 = één woning in een hogere prijscategorie 5 = één betaalbare woning in het landelijk gebied. 15 = in de groene ontwikkelingszone 7,5 = betaalbaar in groene ontwikkelingszone
Afbeelding 10. Tabel te behalen punten per woningtype
Toelichting De waardevermeerdering bij woningsplitsing is relatief gering te noemen in relatie tot de andere mogelijkheden om nieuwe woningen te realiseren. Daarom vinden we het voldoende als bij woningsplitsing voldaan wordt aan de geldende kwaliteitscriteria. Bij het realiseren van een kleine woning op een bestaand woonerf is er al sprake van een woonfunctie, maar dan zonder bouwtitel (tuin). Dit in combinatie met het feit dat om een kleine, betaalbare woning gaat, maakt dat de waardevermeerdering in voorliggende situatie relatief beperkt te noemen is. De investeringsopgave is dan ook relatief beperkt. Bij het transformeren van een bijgebouw tot één woning is er al sprake van een woonfunctie, maar dan zonder bouwtitel (tuin). Dit in combinatie met het feit dat om een kleine, betaalbare woning gaat, maakt dat de waardevermeerdering in voorliggende situatie relatief beperkt te noemen is. De investeringsopgave is dan ook relatief beperkt. Bij het realiseren van een kleine tweede agrarische bedrijfswoning op een bestaand agrarisch bouwperceel is er al sprake van een agrarische functie, maar dan zonder bouwtitel (tuin/erf). Er wordt weliswaar ruimte geboden voor een kleine woning, maar omdat het om een bedrijfswoning gaat is de waardevermeerdering minder groot dan bij een burgerwoning.
Bij het transformeren van een bestaand bedrijfserf tot een woonerf is er al sprake van een bouwperceel, maar dan zonder bouwtitel (tuin/erf) en zonder woonfunctie. Omdat we uitgaan van een gedeeld erfprincipe is de waardevermeerdering lager ten opzichte van het realiseren van zelfstandige woonpercelen zonder gedeelde ruimte.
Bij het transformeren van een bestaand bedrijfserf tot een woonerf is er al sprake van een bouwperceel, maar dan zonder bouwtitel (tuin/erf) en zonder woonfunctie. Omdat we uitgaan van een gedeeld erfprincipe is de waardevermeerdering lager ten opzichte van het realiseren van zelfstandige woonpercelen zonder gedeelde ruimte. Binnen de totale ontwikkeling willen we dat minimaal 50% van de benodigde kwaliteitspunten wordt ingezet in de vorm van nieuwe landschaps- en natuurelementen. Bij deze woonvorm wordt bij voorbaat als onderdeel van het kunnen realiseren van woningen een grote investering in het landschap gedaan. Om die reden zien we geen noodzaak om een aanvullende investeringsbijdrage te vragen. Bij het realiseren van een nieuw woonperceel met één woning is sprake van een grote waardevermeerdering. Er wordt immers een agrarisch perceel zonder bouwmogelijkheden voorzien van een bouwtitel en functiewijziging richting wonen. Binnen de totale ontwikkeling willen we dat minimaal 50% van de benodigde kwaliteitspunten wordt ingezet in de vorm van nieuwe landschaps- en natuurelementen. Bij het realiseren van een nieuw woonerf met maximaal 12 wooneenheden is sprake van een grote waardevermeerdering. Er wordt immers een agrarisch perceel zonder bouwmogelijkheden voorzien van een bouwtitel en functiewijziging richting wonen.
Binnen de totale ontwikkeling willen we dat minimaal 50% van de benodigde kwaliteitspunten wordt ingezet in de vorm van nieuwe landschaps- en natuurelementen.
51
Type
Afmeting
Maatvoering in deze berekening
Kosten aanleg
Waarde-
Totaal
Punten
vermindering gronden
Aanleg bosperceel
1 hectare
6500 stuks/ha maat 60/80, inclusief aanplant.
€ 20.000,- € 32.000,-
€ 52.000,- 8,5
Aanleg houtsingel of zoom (bosplantsoen)
100 meter lang; 10 meter breed
aangelegd als bosplantsoen maat 60/80 cm.
€ 3.500,-
€ 3.200,-
€ 6.700,-
1,5
Aanleg bomenlaan (eiken / berken) (berm)
100 meter (enkel, eik met eikmaat 18-20 cm, (dubbelzijdig) tussenruimte 10 meter)
€ 6.000,-
n.v.t.
€ 6.000,-
1
Aanleg bomenrij (weide, struiklaag)
100 meter
(dubbele rij, eik met eikmaat 18-20 cm tussenruimte 10 meter)
€ 12.000,- € 3.200,-
€ 15.200,- 2,5
Aanleg bomenrij
100 meter
(enkel, eik met eikmaat 18-20 cm)
€ 3.000,-
€ 3.200,-
€ 6.200,-
100 meter bij 13,5 meter
houtwal, pad en beekzone totaal 13,5 meter breed
€ 8.000,-
€ 4.320,-
€ 12.320,- 2
Aanleg recreatiefpad of zandpad
100 meter bij 5 meter
ontgraven humeuze grond (ca. 0,5 m diep) en afvoeren (schone grond). Zand of puin fundering leveren en aanbrengen en afwerken)
€ 6.500,-
€ 1.600,-
€ 8.100,-
1,5
Aanleg knotwilgenrij
100 meter bij 5 meter
bewortelde stek maat 6-8 (incl. graven plantgat, geen bemesting of grondverbetering)
€ 260,-
€ 1.600,-
€ 1.860,-
0,5
Biobased bouwen
Niet van toepassing
5
Hergebruik cultuurhistorische of karakteristieke bebouwing
Niet van toepassing
5
52
Afbeelding 11. Tabel investering per maatregel
1
7.2. De punten per mogelijke investering We delen punten toe aan investeringen die bijdragen aan onze leefbaarheids- en landschapsdoelen. Bij het bepalen van de hoeveelheid punten houden we rekening met aanlegkosten van bijvoorbeeld landschaps- en natuurelementen. Ook de waardevermindering van de grond nemen we mee: de waardevermindering is gesteld op € 3,20 per m2. Met dit systeem zorgen we voor een eerlijk en te onderbouwen systeem, maar bieden we tegelijkertijd ook ruimte voor maatwerk door bijvoorbeeld ook meer kwalitatieve investeringen te belonen binnen een initiatief. Het gaat om investeringen die lastig in geld zijn uit te drukken, maar wel van meerwaarde zijn voor onze leefbaarheids- en landschapsdoelen. Hierbij kan gedacht worden aan biobased bouwen of het hergebruiken van cultuurhistorische of karakteristieke gebouwen. In naaststaande tabel hebben we verschillende maatregelen met bijbehorende punten opgesomd. De tabel laat zien op welke manier we vinden dat de investeringsopgave op een passende manier ingevuld kan worden. Verder geeft het vooral inzicht en gevoel op de manier waarop de te behalen hoeveelheid punten behaald kan worden. Wanneer initiatiefnemers op een andere manier ook verwachten de investeringsopgave op een passende en gelijkwaardige manier in te vullen dan is dat uiteraard mogelijk en passen we indien mogelijk en
Welke ruimtelijke investering doe je?
gewenst maatwerk toe. Zo is het voorstelbaar dat het aanplanten van bomen in een grotere maat ook wordt beloond met een hoger aantal punten dan nu in onze tabel opgenomen. We merken daarbij op dat de investeringsvoorbeelden voorzien in het realiseren van robuuste landschapsstructuren en dat perceels- en erfaankleding geen onderdeel uitmaakt van het kunnen verkrijgen van punten.
Wat is een kwaliteitsinvestering? Een kwaliteitsinvestering is een maatregel die bijdraagt aan het versterken, herstellen of behouden van de kwaliteit van een gebied. Bij een ruimtelijke ontwikkeling, zoals woningbouw, wordt in het landelijk gebied een kwaliteitsinvestering gevraagd. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen de basisinpassing van een erf of perceel en de gevraagde kwaliteitsinvestering. De inrichting van het erf zelf zien we als een basisinpassing. Daaronder valt alle groen op het erf zelf. De kosten voor de inrichting van het erf zien we als basisinpassing. Deze telt niet mee met de te be halen punten. Alles wat je aan de rand of rondom je erf doet, zie je van buitenaf. Dat zien we als kwaliteitsinvestering in het landschap en dat telt wel mee voor de te behalen punten.
53
54
Punten ten behoeve van sloopmeters Voor de sloop van voormalige agrarische bedrijfsgebouwen kunnen punten worden toegekend. In onderstaande tabel is aangegeven hoe deze punten worden berekend. Als op basis van een ij s of provinciale regeling een financiële vergoeding is of wordt toegekend voor de sloop van de voormalige agrarische bedrijfsgebouwen, dan worden voor deze sloopmeters geen punten toegekend.
7.3. Fonds
Voor sommige initiatieven zal gelden dat het fysiek onmogelijk is om de (volledige) investeringsopgave op eigen gronden te realiseren. Dat kan bijvoorbeeld zo zijn als de eigenaar geen gronden in bezit heeft om de investering uit te kunnen voeren, of omdat de gronden die in eigendom zijn al een dusdanige kwaliteit hebben dat extra investeren niet
direct een grote meerwaarde heeft. In dit soort sit aties is een financiële afdracht in een landschapsfonds aan de orde. De gelden die in het fonds gestort worden, worden ingezet om gemeentelijke landschapsinvesteringsprojecten uit te voeren.
7.4. Investeringsopgave in de groene ontwikkelingszone In de groene ontwikkelingszone is het primaire doel het versterken van de ecologische samenhang. Daarom is de investeringsopgave in dit gebied hoger ten opzichte van het landelijk gebied. We passen in de groene ontwikkelingszone daarom een vermenigvuldigingsfactor toe van 1,5. Verder moet 50% van de totale investeringsopgave van een initiatief via de afdracht in het fonds worden ingevuld.
Type
Afmeting
Kosten sloop
Punten
Opstallen bij een (voormalig) pluimveebedrijf
1000 m²
€ 30.000,-
5
Opstallen bij een (voormalig) melk- en rundveebedrijf
1000 m²
€ 35.000,-
5,5
Opstallen bij een (voormalig) varkensbedrijf
1000 m²
€ 40.000,-
6,5
Afbeelding 12. Punten ten behoeve van sloopmeters
Welke ruimtelijke investering doe je?
55
56
8. Van beleid naar uitvoering 8.1. Juridisch-planologische doorvertaling Korte omgevingsvergunningprocedure
Voor een aantal woonvormen geldt dat de effecten op de fysieke leefomgeving relatief beperkt zijn. De randvoorwaarden en kwaliteitscriteria voor deze woonvormen zijn helder en de mate waarin maatwerk noodzakelijk is, is beperkt. Een nadere kwalitatieve beoordeling is niet aan de orde omdat de randvoorwaarden en kwaliteitscriteria voldoende concreet zijn. Wanneer voor deze woonvormen geldt dat de kwaliteitsbijdrage wordt gerealiseerd via een fondsafdracht, is het sluiten van een anterieure overeenkomst aan de orde en zal sprake zijn van een uitgebreide planologische procedure. We gaan het kunnen realiseren van deze woonvormen mogelijk maken in het omgevingsplan in de vorm van een ‘omgevingsplanactiviteit’. Dat betekent dat wanneer een initiatief voldoet aan de
Van beleid naar uitvoering
voorwaarden uit het omgevingsplan een (ruimtelijke) omgevingsvergunning kan worden verkregen. De voorwaarden worden gevormd door voorliggend beleid, aangevuld door andere relevante aspecten uit de fysieke leefomgeving (bijvoorbeeld het realiseren van voldoende parkeergelegenheid, het aantonen van een goede bodemkwaliteit en het rekening met eventueel aanwezige natuurwaarden). Naast deze ‘ruimtelijke’ omgevingsvergunning moet aanvullend in ieder geval nog een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen worden aangevraagd. Totdat het omgevingsplan op dit punt is aangepast behandelen we initiatieven zoals hierna beschreven.
Uitgebreide planologische procedure
Voor verschillende woonvormen geldt dat toetsing aan de geformuleerde randvoorwaarden en kwaliteitscriteria vraagt om een nadere kwalitatieve beoordeling, bijvoorbeeld om na te gaan of sprake is van een passende erfopzet. Er
57
Korte omgevingsvergunningprocedure
Uitgebreide planologische procedure
Woningsplitsing tot 2 woningen
Woningsplitsing tot meer dan 2 woningen
Kleine woning op een bestaand woonerf
Kleine woning rondom een bestaand woonerf
Transformatie bijgebouw tot één woning
Kleine tweede agrarische bedrijfswoning Transformatie (voormalig) (agrarisch) bedrijfserf tot woonerf met maximaal 6 wooneenheden Transformatie (voormalig) (agrarisch) bedrijfserf tot woonerf met maximaal 12 wooneenheden Wonen in combinatie met natuur- en landschapsontwikkeling Realiseren nieuw woonperceel met één woning Realiseren nieuw woonerf met maximaal 12 wooneenheden
58
Afbeelding 13. Juridische-planologische doorvertaling per woonvorm.
is sprake van een grote mate van maatwerk en een relatief grote kans dat de ontwikkeling impact heeft op de fysieke leefomgeving. Voor deze wooninitiatieven geldt dat we onze reguliere planprocedure volgen voor ruimtelijke initiatieven die niet passen binnen het omgevingsplan. Initiatiefnemers dienen hiervoor eerst een conceptverzoek in dat door ons wordt beoordeeld. Initiatieven die goed zijn bevonden worden vervolgens verzameld, zodat we twee keer per jaar ons omgevingsplan wijzigen. Met initiatiefnemers sluiten we onder meer een anterieure
overeenkomst waarin we ook nadere afspraken maken over de realisatie van de investeringsbijdrage. Ook voor initiatieven waarbij sprake is van een fondsafdracht geldt dat we de uitgebreide planologische procedure volgen en een anterieure overeenkomst sluiten. Meer informatie hierover is terug te vinden op onze website: Omgevingsplan wijzigen | Gemeente Doetinchem
8.2. Hardheidsclausule
In principe worden de regels van dit beleid gevolgd, tenzij er sprake is van gevolgen voor een of meerdere belanghebbenden die wegens bijzondere omstandigheden onevenredig zijn in verhouding tot het doel van het beleid. Het college van burgemeester en wethouders kan besluiten om in die gevallen af te wijken van dit beleid.
8.3. Stapeling van woonvormen soms mogelijk In de meeste gevallen is slechts 1 woonvorm per geval mogelijk. In enkele gevallen kunnen woonvormen ook gecombineerd worden. Per situatie zal worden beoordeeld of stapeling bijdraagt aan de doelen (hoofdstuk 2) van dit beleid en of de impact op de directe omgeving niet te groot is. Het is niet mogelijk om de woningen, die zijn gerealiseerd door de transformatie van voormalige agrarische erven, later nog eens te splitsen of er een extra woning op het achtererf te plaatsen. Hetzelfde geldt voor alle woningtypes die zijn gerealiseerd door een nieuw erf. Dit speelt dus bij de woonvorm, waarin 1 extra perceel mag worden toegevoegd in een buurtschap, waarbij een woonerf wordt gecombineerd met natuurontwikkeling of bij een nieuw woonerf in de kernrandzone.
Van beleid naar uitvoering
8.4. Evaluatie
Na vaststelling van het beleid geven we twee jaar uitvoering aan het beleid, waarna we een evaluatiemoment inplannen. We nemen de ontvangen initiatieven door en beoordelen in hoeverre het beleid werkt zoals door ons beoogd. Lukt het ons om de doelen te bereiken? Krijgen we de beoogde kwaliteitsbijdrage? Werken alle kwaliteitscriteria? Deze en andere aanwezige vragen beantwoorden we en waar nodig zullen we het beleid herijken. We zullen ook nagaan in hoeverre het realiseren van nieuwe percelen en erven nog verder passend is binnen de draagkracht en het laadvermogen van ons landschap.
8.5. Voorlichting
Om de doelen uit ons beleid echt te kunnen realiseren is het belangrijk dat er daadwerkelijk invulling wordt gegeven aan de geboden mogelijkheden. Voor onze leefbaarheidsdoelen is het vooral belangrijk dat jongeren deze mogelijkheden weten te benutten. We gaan dan ook aan de slag met het organiseren van een informatiebijeenkomst waarin we de werkwijze van ons beleid uitleggen en welke stappen jongeren moeten maken om een nieuwe woning te kunnen realiseren.
59
LOS • ruimte maak je samen Nieuwe Linie 1-3, 5264 PJ Vught Telefoon: 073 - 7113770 info@losruimte.nl www.losruimte.nl