Bijlage 1 - Toelichting en regels ontwerpbestemmingsplan Mussenhorstweg 2-2022.pdf

Als we de algemene regel zouden aanhouden dan leidt dit tot ongewenst grote bedrijven 'aan huis' in het landelijk gebied. Het is daarom gewenst om vast te leggen dat maximaal 40% van de vloeroppervlakte van de woning met daarbij maximaal 100 m2 van de vloeroppervlakte van de bijbehorende bouwwerken voor een bedrijf gebruikt mag worden. Aanwezige bijbehorende bouwwerken die de grens van 100 m2 overschrijden tellen hierdoor niet mee bij de bepaling van de 40% van de vloeroppervlakte voor het aan huis gebonden bedrijf of beroep. Dit is in lijn met het Planologisch beleid. In de specifieke gebruiksregels is een voorwaardelijke verplichting opgenomen om te verzekeren dat het perceel binnen 1 jaar van het in gebruik nemen van de gronden overeenkomstig de bestemming 'Wonen', de landschappleijke inrichting is gerealiseerd en vervolgens in stand wordt gehouden overeenkomstig het landschappelijke inpassingsplan, zoals opgenomen in bijlage 7 bij de regels (Bijlage 7 bij regels - Landschappelijke inpassing Mussenhortsweg 2).

5.2.3 Waarde- Archeologische verwachting 4 Deze dubbelhoofdfuncties ter bescherming van de archeologie zijn opgenomen in overeenstemming met het gemeentelijke archeologiebeleid en met name de herziene archeologische beleidskaart. Daarop zijn de archeologische waardevolle gebieden en archeologische verwachtingszones aangegeven. Afhankelijk van de (verwachtings)waarde in een (deel)gebied is het beschermingsregime meer of minder streng. De bescherming van de archeologische waarden is in de Beheersverordening 'Landelijk gebied - 2020, reparatie 2022' vertaald in verschillende archeologische dubbelhoofdfuncties. Uitgaan van waarde die past bij onderliggende verwachtingszone

48

Met de waarde die past bij de onderliggende verwachtingszone wordt bedoeld, dat de verwachtingszone bepaalt wanneer er een archeologische onderzoekverplichting geldt: • in een hoge verwachtingszone geldt dat onderzoek moet worden uitgevoerd bij een ingreep dieper dan 30cm – Maaiveld, en een plangebied groter dan 250 m2, • bij een middelmatige verwachtingszone moet onderzoek worden uitgevoerd bij 30 cm beneden Maaiveld en een plangebied groter dan 1000 m2, • bij een lage verwachtingszone bij 30 cm beneden maaiveld, en een plangebied groter dan 5000 m2. Dus als de ene helft van het bouwperceel in een hoge verwachtingszone ligt, en de andere helft in een zone met een lage verwachting, dan moet apart bekeken en beoordeeld worden of er een onderzoekverplichting geldt voor het bouwperceel. En dat kan anders uitpakken dan wanneer voor het hele bouwperceel de meest strenge regel geldt. Als voorbeeld: als slechts 150m2 van het bouwplan in de hoge zone ligt, en 500 m2 in de lage zone, dan hoeft er geen onderzoek te worden uitgevoerd. Het bouwplan in zijn geheel beslaat echter 650 m2 en als je hierbij de meest strenge regel toepast (= de regel uit de hoge verwachtingszone) dan moet je wel onderzoek uitvoeren.

In dit plangebied komt de archeologische dubbelhoofdfunctie 'Waarde-Archeologische verwachting 4' voor, wat betekent dat het ligt in een hoge verwachtingszone en dat een archeologisch onderzoek moet worden gedaan bij een ingreep dieper dan 30 cm maaiveld en een oppervlakte groter dan 250 m2. Voor het gebied waar de woningen zijn geprojecteerd is een archeologisch onderzoek uitgevoerd. Er zijn geen archeologische vondsten gedaan, waardoor op dit deel de dubbelhoofdfunctie 'Waarde-Archeologische verwachting 4' is komen te vervallen. Voor het overige deel van het plangebied geldt deze dubbelhoofdfunctie nog wel.

5.2.4 Referentiekader nadere eisen- en afwijkingsbevoegdheden Een aantal planregels geven burgemeester en wethouders dan wel het bevoegd gezag de bevoegdheid om nadere eisen te stellen respectievelijk een afwijking te verlenen als bedoeld in artikel 3.38, lid 4, van de Wet ruimtelijke ordening. De nadere eisen kunnen betrekking hebben op de plaats en afmetingen van de bebouwing. In de planregels wordt een aantal criteria voor de uitoefening van de nadere eisen-bevoegdheid gesteld, te weten: a. de woonsituatie; b. het straat- en bebouwingsbeeld; c. de verkeersveiligheid;de sociale veiligheid; d. de milieusituatie; e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden. Nadere eisen stellen is mogelijk met betrekking tot een aantal specifieke bouwregels en regels, die het gebruik in enge zin regelen. Voor zover aangegeven zijn ook hierbij bovengenoemde criteria van toepassing. In het onderstaande wordt nader uiteengezet hoe deze criteria moeten worden gehanteerd. de woonsituatie Ten aanzien van de binnen de hoofdfunctie toegelaten gebruiksvormen moet rekening gehouden worden met het in stand houden c.q. tot stand brengen van een redelijke daglichttoetreding, alsmede de aanwezigheid van voldoende privacy. het straat- en bebouwingsbeeld Ten aanzien van de binnen de bestemming toegelaten gebruiksvormen moet worden gestreefd naar het in stand houden c.q.

tot stand brengen van een, in stedenbouwkundig opzicht, samenhangend straat- en bebouwingsbeeld. In het algemeen zal bij bebouwing worden gestreefd naar: • een goede verhouding tussen bouwmassa en open ruimte; • een goede hoogte-breedteverhouding tussen de bebouwing onderling en een samenhang in

49

bouwvorm/architectonisch beeld tussen bebouwing die ruimtelijk op elkaar georiënteerd is de verkeersveiligheid Ten aanzien van de binnen de hoofdfunctie toegelaten gebruiksvormen moet rekening worden gehouden met het in stand houden c.q. tot stand brengen van een verkeersveilige situatie. de sociale veiligheid Ten aanzien van de binnen de hoofdfunctie toegelaten gebruiksvormen moet worden voorkomen dat een ruimtelijke situatie ontstaat die onoverzichtelijk, onherkenbaar en niet sociaal controleerbaar is. de milieusituatie Ten aanzien van de binnen een hoofdfunctie toegelaten gebruiksvormen moet rekening worden gehouden met de milieuaspecten, zoals hinder voor omwonenden en verkeersaantrekkende werking. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden Ten aanzien van de binnen een hoofdfunctie toegelaten gebruiksvormen moet rekening worden gehouden met de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, als deze daardoor kunnen worden beïnvloed.

5.3 Algemene regels 5.3.1 Anti-dubbeltelregel Deze standaardbepaling heeft als doel te voorkomen dat van ruimte die in een bestemmingsplan voor de realiseringvan een bepaald gebruik of functie is mogelijk gemaakt, na realisering daarvan, ten gevolge van feitelijke functie- ofgebruiksverandering van het gerealiseerde, opnieuw ten tweede male zou kunnen worden gebruik gemaakt.

5.3.2 Algemene bouwregels In de algemene bouwregels is onder andere omschreven wanneer er geen verbod geldt voor het overschrijden van de bouw- en/of bestemmingsgrenzen voor bepaalde bouwdelen. Ook is omschreven wanneer het bevoegd gezag kan afwijken van bouw- en/of bestemmingsgrenzen.De 'bestaande matenregeling' is bedoeld voor legale bouwwerken die afwijken van de vastgestelde situering, goot- en/of bouwhoogte, afstand, oppervlakte en/of inhoud van de bouwregels in dit bestemmingsplan. De bestaande afwijking is daarmee toegestaan. In het artikel 'Ondergronds bouwen' is aangegeven dat de opgenomen bouwregels zijn bedoeld voor bouwwerkenboven de grond.

5.3.3 Algemene gebruiksregels De algemene gebruiksregel luidt dat het verboden is om gronden en opstallen te gebruiken in strijd met de bestemming. Hierbij zijn een aantal gebruiksvormen specifiek benoemd. Gebruik ten behoeve van de realisering en/of handhaving van de bestemming of het normale onderhoud van de gronden en/of bouwwerken wordt toegelaten. In de algemene gebruiksregels is ook benadrukt welk gebruik sowieso is toegestaan. Namelijk het opwekken van duurzame energie met behulp van zonnepanelen of andere - op grond van de bestemmingsregels geoorloofde -voorzieningen op het dak. De landschappelijke inpassing is in dit artikel vastgelegd. Het niet in stand houden van deze inpassing is hier vastgelegd als een verboden gebruik.

5.3.4 Algemene aanduidingsregels In de algemene aanduidingsregels kunnen zo nodig de regels met betrekking tot één of meer gebiedsaanduidingeneen plaats krijgen. De volgende algemene aanduidingsregels komen in dit bestemmingsplan voor:Overige zone - nieuwe risicobronnen uitgeslotenIn deze zone is het verboden om nieuwe risicobronnen te vestigen. Met een afwijkingsbevoegdheid is vestiging ondervoorwaarden wel mogelijk. Zie paragraaf 4.6 voor meer informatie.Overige zone - reliëfHet plangebied is gelegen in een groter gebied waar hoogteverschillen in het landschap kenmerkend zijn. Dit is metdeze aanduiding beschermt. Bepaalde werken, geen bouwwerk zijnde, en werkzaamheden zijn in dit artikel voorzienvan een omgevingsvergunning, zodat het reliëf beschermt is.

50

5.3.5 Algemene afwijkings- en wijzigingsregels De algemene afwijkingsregel voorziet in de mogelijkheid om op ondergeschikte onderdelen af te wijken van de regelsvan het bestemmingsplan. Bijvoorbeeld voor kleine bouwwerken voor nutsvoorzieningen. De in het plan opgenomen algemene wijzigingsbevoegdheden laat meer ingrijpende afwijkingen toe en wordt daarom gekoppeld aan een zwaardere procedure dan die voor het verlenen van een afwijking van de bouw- en gebruiksregels. Voor het opwekken van kleinschalige duurzame energie is hier ook een afwijking opgenomen. Hierbij moet gedacht worden aan zonnepanelen op eigen grond. Daarnaast is ook bepaald dat deze grond in gebruik moet zijn als erf. De oppervlakte maat van 100 vierkante meter is extra t.o.v. de standaard oppervlakte van 20 vierkante meter (bouwwerken, geen gebouwen zijnde).

5.3.6 Overige regels Onder overige regels zijn die regels geplaatst die niet onder een andere regel zijn te vatten.

5.4 Overgangs- en slotregels In de loop van de tijd kan het gebruik van gronden of bouwwerken gaan afwijken van datgene wat mogelijk is op basis van het bestemmingsplan. In de overgangsregels wordt geregeld hoe met deze afwijking acceptabel zijn. De naam van het plan wordt in de slotregel aangehaald.

51

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid Bij de voorbereiding van een planologische wijziging dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro, onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van 'afdeling 6.4 grondexploitatie', artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien: • het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszinsverzekerd is; • het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°,niet noodzakelijk is; • het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid,onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is. In het plan wordt voldaan aan bovenstaande voorwaarden. De ontwikkelingskosten komen geheel voor rekening van de initiatiefnemer. Hiertoe zal de gemeente voorafgaand aan de planologische procedure met de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst afsluiten, waarin het kostenverhaal in voldoende mate gewaarborgd is.

De kosten voor het volgen van de procedure zullen via de gemeentelijke legesverordening aan initiatiefnemer worden doorberekend.

52

Hoofdstuk 7 Procedure 7.1 Algemeen Dit bestemmingsplan doorloopt de procedure als bedoeld in afdeling 3.2 van de Wet ruimtelijke ordening. Afdeling 3.4van de Algemene wet bestuursrecht is van toepassing. Voor start van deze procedure zal het plan voor vooroverleg op grond van artikel 3.1.1. Besluit ruimtelijke ordeningvoorgelegd worden aan de bestuurlijke partners. In dit hoofdstuk zullen de resultaten van dit vooroverleg worden behandeld. De resultaten van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan worden niet toegevoegd aan dit hoofdstuk. Deze maken onderdeel uit van het raadsvoorstel en -besluit omtrent de vaststelling, niet van het bestemmingsplan zelf.

7.2 Inspraak Met de omliggende buren is het voorliggende bouwplan besproken en er zijn geen bezwaren geuit. Zie bijlage 2 (Bijlage 2 bij ruimtelijke onderbouwing - Overleg buurtbewoners), behorende bij de ruimtelijke onderbouwing. De ruimtelijke onderbouwing is als bijlage 1 bij de Toelichting gevoegd.

7.3 Overleg Het plan is op basis van artikel 3.1.1. Bro overlegd met de volgende instanties: • Provincie Gelderland; • Waterschap Rijn en IJssel; • TenneT. Reactie provincie Gelderland De provincie Gelderland heeft op 8 september 2022 (ingekomen op 9 september 2022) schriftelijk gereageerd op het plan. De provincie geeft aan dat er provinciale belangen een rol spelen in dit bestemmingsplan en dat deze belangen goed zijn meegewogen. Als het plan verder niet wijzigt, hoeft het ontwerpbestemmingsplan niet opnieuw aan de provincie te worden voorgelegd. Recatie waterschap Rijn en IJssel Het waterschap Rijn en IJssel heeft op 4 augustus 2022 per e-mail gereageerd op het bestemmingsplan. Daarbij is aangegeven dat ten noorden van het plangebied een watergang ligt die in eigendom en beheer van het waterschap is. Deze watergang ligt buiten het plangebied, maar de landschappelijk inpassing heeft mogelijk wel invloed op de watergang. Dit heeft geleid tot een aanvulling op het thema 'Inrichting en Beheer' uit de watertoetstabel. Dit is opgenomen in hoofdstuk 4 (Haalbaarheid) van deze Toelichting. Het waterschap heeft verder aangegeven betrokken te willen blijven bij het vervolg van het bestemmingsplan. Reactie TenneT Tennet heeft op 29 augustus 2022 via een e-mail laten weten dat dit bestemmingsplan geen invloed heeft op het functioneren van de aanwezige hoogspanningsverbinding.

Deze ligt buiten de grenzen van het voorliggend plan. Wel dient er wellicht rekening te worden gehouden met de zogenaamde inicatieve zone (voorzorgprincipe).

53

BIJLAGEN BIJ REGELS

54

Bijlage 1 bij regels - Richtlijn 'Verrekening bij landschappelijke inpassing' Bijlage 1 bij regels - Richtlijn 'Verrekening bij landschappelijke inpassing'

55

Bijlage 2 bij regels - Landschapstypen Bijlage 2 bij regels - Landschapstypen

56

Bijlage 3 bij regels - Leidraad Toetsingskader Landschapselementen Bijlage 3 bij regels - Leidraad Toetsingskader Landschapselementen

57

Bijlage 4 bij regels - Ruimtelijke richtlijnen VAB Bijlage 4 bij regels - Ruimtelijke richtlijnen VAB

58

Bijlage 5 bij regels - Lijst van aan huis gebonden beroepen en bedrijven Bijlage 5 bij regels - Lijst van aan huis gebonden beroepen en bedrijven

59

Bijlage 6 bij regels - Nota Parkeernormen Auto en Fiets Gemeente Doetinchem Bijlage 6 bij regels - Nota Parkeernormen Auto en Fiets Gemeente Doetinchem

60

Bijlage 7 bij regels - Landschappelijke inpassing Mussenhortsweg 2 Bijlage 7 bij regels - Landschappelijke inpassing Mussenhortsweg 2

61

Bijlage 8 bij regels - Inventarisatie cultuurhistorische waarden - bebouwing Wehl Bijlage 8 bij regels - Inventarisatie cultuurhistorische waarden - bebouwing Wehl

62

Bijlage 9 bij regels - Regels 'Waarde - Archeologie' Bijlage 9 bij regels - Regels 'Waarde - Archeologie'

63

BIJLAGEN BIJ TOELICHTING

64

Bijlage 1 bij toelichting - Ruimtelijke onderbouwing Mussenhorstweg 2 Wehl Bijlage 1 bij toelichting - Ruimtelijke onderbouwing Mussenhorstweg 2 Wehl

Bijlage 1 bij ruimtelijke onderbouwing - Ruimtelijke richtlijnen VAB-initiatieven Bijlage 1 bij ruimtelijke onderbouwing - Ruimtelijke richtlijnen VAB-initiatieven

Bijlage 2 bij ruimtelijke onderbouwing - Overleg buurtbewoners Bijlage 2 bij ruimtelijke onderbouwing - Overleg buurtbewoners

Bijlage 3 bij ruimtelijke onderbouwing - Verkennend bodem- en asbestonderzoek Bijlage 3 bij ruimtelijke onderbouwing - Verkennend bodem- en asbestonderzoek

Bijlage 4 bij ruimtelijke onderbouwing - Natuurtoets varkensstallen aan de Mussenhorstweg Bijlage 4 bij ruimtelijke onderbouwing - Natuurtoets varkensstallen aan de Mussenhorstweg

Bijlage 5 bij ruimtelijke onderbouwing - Besluit op principeverzoek Bijlage 5 bij ruimtelijke onderbouwing - Besluit op principeverzoek

Bijlage 6 bij ruimtelijke onderbouwing - Schets bouwplan Mussenhorstweg te Wehl Bijlage 6 bij ruimtelijke onderbouwing - Schets bouwplan Mussenhorstweg te Wehl

Bijlage 7 bij ruimtelijke onderbouwing - Archeologisch onderzoek Bijlage 7 bij ruimtelijke onderbouwing - Archeologisch onderzoek

Bijlage 8 bij ruimtelijke onderbouwing - Beoordeling archeologisch rapport Bijlage 8 bij ruimtelijke onderbouwing - Beoordeling archeologisch rapport

Bijlage 9 bij ruimtelijke onderbouwing - Landschappelijke inpassing Bijlage 9 bij ruimtelijke onderbouwing - Landschappelijke inpassing

Bijlage 10 bij ruimtelijke onderwbouwing - Aerius berekening bouwfase woningen Bijlage 10 bij ruimtelijke onderwbouwing - Aerius berekening bouwfase woningen

65