Bijlage 1 Meerjaren perspectief Ontwikkellocaties 2024.pdf

31-dec-23

totaal

te realiseren in jaar 2024

2025

2026

2027

2028

2029

Kosten Verwerving

75.133

1.755

870

886

0

0

0

0

Tijdelijk beheer

0

40

13

12

7

4

4

0

Bouwrijpmaken

26.608

6.067

1.981

2.039

1.697

229

119

0

Woonrijpmaken

8.762

11.241

2.689

2.420

3.636

1.566

920

10

Plankosten

18.597

4.534

1.045

891

819

764

716

300

Afdrachten

2.919

312

0

155

158

0

0

0

Overige kosten

24.574

4.372

1.004

881

994

738

670

85

Rente

25.793

2.368

778

723

389

268

122

88

182.387

30.690

8.379

8.006

7.700

3.569

2.552

484

Woningen

36.642

32.239

11.766

10.602

9.066

806

0

0

Niet-woningen

46.715

51.512

229

19.194

8.719

5.742

6.509

11.120

Overige opbrengsten

3.281

57

-17

107

-17

-17

0

0

Subsidies

8.544

465

366

0

99

0

0

0

Bijdragen

29.071

835

0

153

197

242

242

0

124.252

85.108

12.344

30.055

18.064

6.773

6.751

11.120

-58.135

54.418

3.965

22.049

10.364

3.204

4.199

10.636

-54.170

-32.121

-21.757

-18.553

-14.353

-3.717

Subtotaal kosten Opbrengsten

Subtotaal opbrengsten Saldo kosten en opbrengsten

Verwachte boekwaarde ontwikkeling

De raming van de kosten en de opbrengsten is een prognose en is input voor de gemeentebegroting 2025. De kosten tot en met 2025 vormen de basis voor de kredietaanvraag (paragraaf 5.6).

24

5.2 Bestemmingsreserve gebiedsontwikkeling In de begroting 2023 van de gemeente Doetinchem is de bestemmingsreserve gebiedsontwikkeling gevormd. In de begroting 2023 is een startbudget aangemeld van € 1,5 mln. voor jaarschijf 2024. Om deze bestemmingsreserve op peil te houden wordt deze aangevuld met toekomstige tussentijdse winstnemingen uit gemeentelijke grondexploitaties, indien het totale rekeningresultaat positief is. Anderzijds vindt er een onttrekking uit de bestemmingsreserve plaats bij verlieslatende projecten. De bestemmingsreserve Gebiedsontwikkeling is bedoeld voor investeringen in expliciet gemeentelijk geïnitieerde vastgoedprojecten en/of openbare ruimte bij verlieslatende projecten of ten behoeve van cofinanciering bij subsidieaanvragen voor Rijks- en Provinciale subsidieregelingen in de fysieke leefomgeving. Doordat gebiedsontwikkelingsprojecten lastiger worden om budgetneutraal te realiseren is deze reserve gevormd. Steeds vaker worden projecten binnenstedelijk gerealiseerd. Zoals al blijkt uit bijvoorbeeld een project als Iseldoks zijn de kosten in dergelijke ontwikkelingen vaak fors hoger dan te verwachten opbrengsten. Om deze projecten vanwege een maatschappelijk belang toch mogelijk te maken is de bestemmingsreserve gevormd. Daarmee kunnen winstgevende plannen verevend worden met verlieslatende plannen.

Bestemmingsreserve gebiedsontwikkeling Tussentijdse winstneming JR 2022 Mutatievoorziening JR 2022 Aanmelding begroting 2024 Tussentijdse winstneming JR 2023 Mutatievoorziening JR 2023 Stand JR 2023

€ € € € € €

1.205.783 -914.600 1.500.000 1.412.267 -1.649.014 1.554.436

5.3 Tussentijdse winstneming Bij grondexploitaties met een positief resultaat is er sprake van winst (er zijn meer opbrengsten dan kosten). Bij winstgevende grondexploitaties is de gemeente verplicht om tussentijds al een deel van de verwachte winst uit de grondexploitatie te halen. Dat gebeurt pas als er voldoende zekerheid bestaat over de hoogte van de winst. Dit betekent echter niet dat de winst pas genomen wordt bij het afsluiten van het project. Voor winstneming wordt uitgegaan van de Percentage Of Completion (POC) methode. Deze methode, die is voorgeschreven door het BBV, houdt in dat dat jaarlijks naar rato van gerealiseerde kosten en opbrengsten een deel van de verwachte winst moet worden genomen. Voor de projecten Wehl Heideslag, Heelweg, Verheulsweide, A18 Bedrijvenpark en Wijnbergen de Kwekerij was dat over het jaar 2023 aan de orde. Bij de grondexploitatie A18 Bedrijvenpark is een tussentijdse winst genomen van € 3,0 mln. Volgens de samenwerkingsovereenkomst vindt na verevening tussen A18 Bedrijvenpark (Doetinchem) en DocksNLD (Montferland) bij een positief saldo afdracht plaats in het HRT-fonds. Daardoor wordt de tussentijdse winst van de grondexploitatie A18 Bedrijvenpark in zijn volledigheid gestort in een voorziening door derde beklemde middelen (artikel 44, lid 2 BBV). In de voorziening zijn de middelen dus beklemd ten behoeve van het HRT-fonds.

Voor de gemeente Doetinchem is dit aandeel 35%. Daarnaast is in 2023 uit andere projecten voor in totaal € 1,4 mln. aan tussentijdse winst genomen ten gunste van de bestemmingsreserve gebiedsontwikkeling.

25

Tussentijdse winstneming. Tussentijdse winstneming op basis van Percentage Of Completion (POC). Conform regelgeving Besluit Begroting en Verantwoording project verwachte tussentijdse tussentijdse tussentijdse tussentijdse tussentijdse verwacht resultaat prognose vrijval einddatum winstneming winstneming winstneming winstneming winstneming op eindwaarde resultaat 2019 2020 2021 2022 2023 Vijverberg Zuid 2022 € 163.440 € 9.946 € 1.900 € 17.226 n.v.t. afgesloten n.v.t. Wehl Heideslag 2029 € 508.759 € 54.309 € 3.150 € 429.273 € 1.222.835 € 1.337.735 2024-2028 Heelweg 2025 € 264.479 € 322.104 € 429.264 € 548.283 € 72.692 € 3.669 2024-2026 Verheulsweide 2023 € € 606.413 € 546.981 € 209.026 € 88.443 € 14.839 2024 A18 Bedrijvenpark* 2028 € € € 23.913 € 1.885.353 € 3.016.525 € 1.560.855 2024-2029 Wehl Fokkenkamp 2027 € € € € € 258.797 2024-2028 Augustinuslocatie 2026 € € € € € 2.708 2024-2027 Wijnbergen De Kwekerij 2027 € € € € 1.975 € 28.297 € 1.625.097 2024-2026 € 936.678 € 992.772 € 1.005.208 € 3.091.136 € 4.428.792 € 4.803.700 *) 35% aandeel gemeente Doetinchem, 65% aandeel deelnemende gemeenten samenwerkingsovereenkomst bedrijventerreinen West Achterhoek.

Op basis van de huidige prognoses verwachten we voor de komende jaren nog € 4,8 mln. aan winst te maken op de grondexploitaties. De toekomstige winst komt ook ten gunste van de bestemmingsreserve Gebiedsontwikkeling. 5.4 Voorzieningen Voor grondexploitaties met een voorzienbaar tekort is het verplicht om een voorziening verlieslatende projecten te treffen. Dit heeft betrekking op de projecten Iseldoks en Lookwartier. Door een tegenvaller op het project Iseldoks vanwege saneringskosten voor PFAS in de bodem en grondwater dient de totale voorziening te worden opgehoogd met ongeveer € 1,65 mln. De wijzigingen in de voorziening verliesgevende projecten is in de jaarrekening 2023 verwerkt. Voorzieningen Project met een voorzienbaar tekort Iseldoks Lookwartier Totaal

Resultaat 31-12-2022 rente toevoeging hoogte Resultaat 31-12-2023 vrijval/extra 2023 voorziening voorziening € 4.838.669 € 96.773 € 4.935.442 € -6.628.896 € -1.693.454 € 1.734.780 € 34.696 € 1.769.476 € -1.725.036 € 44.440 € 6.573.449 € -8.353.932 € -1.649.014

5.5 Materiële vaste activa, strategische gronden De strategische gronden dienen volgens de BBV-voorschriften op de balans te worden opgenomen onder “Materiële vaste activa”. De strategische gronden zijn gewaardeerd voor maximaal € 6 per m² (agrarische grondwaarde). Een uitzondering daarop zijn de in de 2023 aangekochte strategische gronden die op korte termijn in ontwikkeling worden genomen. In 2023 is de 2e en 3e fase van het noordelijk deel van het A18 Bedrijvenpark in exploitatie genomen.

Strategische gronden/MVA Gronden niet in exploitatie/strategische gronden Locatie Ruimzicht De Veentjes 2e fase Wonen op het Randje De Pas 't Straatje Europaweg Terborgseweg 108 incl opstal

Waarde € € € € € € €

Aantal m² 130.680 90.000 45.000 15.600 49.890 710.000 1.041.170

peildatum 31-12-2023 Waarde per m2 21.780 €6 15.000 €6 7.500 €6 2.600 €6 8.315 €6 2.365 n.v.t. 57.560

5.6 Kredietaanvraag Aan de hand van de geactualiseerde grondexploitaties is beoordeeld of een aanvullende kredietaanvraag noodzakelijk is. Die beoordeling vindt ieder jaar plaats. Daarbij wordt

26

uitgegaan van de verwachte investeringen tot en met 2025. Deze investeringen zijn voorzien en maken deel uit van de totale geraamde kosten van de grondexploitatieprojecten. Vanuit de rechtmatigheid, om ook daadwerkelijk deze investeringen te kunnen doen, worden deze kredieten aangevraagd. Rekening houdend met eerder verstrekte kredieten is er nog voldoende krediet beschikbaar zodat een aanvullende kredietaanvraag niet nodig is. Krediet aanvraag MPO 2024

Bedragen x € 1.000

Totaal beschikbare

Totaal verwachte kosten t/m

Benodigd

Aanvulling

Krediet

Krediet

kredieten t/m Boekwaarde kosten t/m

Kosten-raming

Kosten-raming

2023

2023

2024

2025

Wehl Heideslag

25.883

23.473

1.444

1.552

26.469

586

Iseldoks

38.336

37.962

3.153

799

41.914

3.578

Heelweg

14.753

14.483

123

259

14.864

111

Lookwartier

11.885

11.590

210

203

12.003

117

A18 Bedrijvenpark

90.384

89.618

2.343

2.445

94.406

4.022

Verheulsweide

1.993

1.951

102

0

2.053

61

Wijnbergen De Kwekerij

4.403

2.699

761

2.025

5.486

1.083

Wehl Fokkenkamp

984

451

137

484

1.072

87

Augustnuspark

452

175

107

239

521

69

-10.455

-10.455

188.333

-739

Minus tussentijdse winstneming

-10.455 171.948

Benodigd krediet (grex)

8.379

8.006

189.072

Voor de Overige ruimtelijke ontwikkelingsprojecten is een beperkt aanvullend krediet nodig van € 13.728. Dat wordt gespecificeerd in de toelichting op projectniveau in de bijlage bij dit MPO. De kredietaanvraag verwerken we in de gemeentebegroting 2025. 5.7 Startkrediet ruimtelijke projecten Met het vaststellen van het MPO van 2018 is er een revolverend Startkrediet Ruimtelijke Projecten van 150.000 euro vastgesteld. Bij het MPO 2021 is dit startkrediet verhoogd naar 250.000 euro. Dit revolverende startkrediet is bedoeld om in een vroeg stadium de mogelijkheden van een ruimtelijke ontwikkeling te verkennen. De uitkomst van een dergelijke verkenning is een go-no go beslissing over de wenselijkheid en haalbaarheid van het starten van een project. Voordat tot een verkenning wordt overgegaan stelt het college van B&W eerst een bestuursopdracht vast met het doel, resultaat, tijdspad en kostenplaatje van de desbetreffend verkenning. Als de opdracht leidt tot een project, dan vraagt het college hiervoor een projectkrediet aan, inclusief de kosten van de verkenningsfase. Daarmee komt het budget weer beschikbaar voor het startkrediet. Het startkrediet is daardoor revolverend. Als de opdracht niet leidt tot een project, worden de kosten verantwoord in het MPO en het resultaat verwerkt in de jaarrekening.

Voor het gebruik van het startkrediet worden de volgende spelregels gehanteerd: - Het startkrediet wordt als afzonderlijk project opgenomen in het MPO. - Het krediet is uitsluitend bestemd voor opdrachten die naar verwachting leiden tot een ruimtelijk project. 27

-

-

Het college neemt de besluiten over opdrachten ten laste van het startkrediet. Het startkrediet wordt gebruikt gedurende de initiatieffase (idee) van het project. Vanaf de definitiefase van het project maakt het college gebruik van het voorbereidingskrediet ruimtelijke projecten of vraagt het college een specifiek krediet met dekking aan bij de raad. Het college verantwoordt de uitvoering van het voorbereidingskrediet in de P&C documenten, waarbij de raad zo nodig erover besluit (vergelijkbaar met post onvoorzien): • In de bestuurlijke monitor: informatie en besluitvorming over het voorbereidingskrediet gedurende het jaar. • In het MPO de jaarlijkse verantwoording van het afgelopen jaar en (voor zover mogelijk) de planning van het komende jaar. • Resultaten worden verwerkt/ verantwoord in de jaarstukken.

Inmiddels zijn er door het startkrediet meerdere verkenningen uitgevoerd naar projecten. Ook zijn al meerdere verleende kredieten weer teruggevloeid naar het startkrediet. Het revolverende principe werkt goed.

Startkrediet

2024

Door de raad verleend startkrediet Door B&W toegekend krediet Nog beschikbaar

8810001

€ € €

project Wijnbergseweg Oude Ijsseloever Vriezenlocatie Amphionpark Project Woongemeenschap Flexwoningen Gaanderen

nummer

verleend 79.202 € 79.083 € 96.971 € 79.090 € 79.204 €

revolverend 30.000 € 30.000 € 30.000 € 40.000 € 25.000

98.975 € 79.080 € 96.963 € 79.201 €

30.000 € 30.000 € 60.000 € 30.000 €

afgeronde revolverende kredieten: Wehl Fokkenkamp Augustinuslocatie De Kwekerij Heelweg midden

250.000 155.000 95.000

30.000 30.000 60.000 30.000

Uit de tabel van het startkrediet blijkt dat er nog een krediet beschikbaar is van € 95.000. De verwachting is dat een aantal kredieten in de loop van 2024 vrijvallen en weer toegevoegd kunnen worden aan het startkrediet. 5.8 Voorbereidingskrediet ruimtelijke projecten Naast het startkrediet is in de begroting 2023 er ook nog een voorbereidingskrediet ruimtelijke projecten van € 0,75 mln. vastgesteld. Bekend onder nr. 78.110. Het voorbereidingskrediet is bedoeld voor de periode volgend op de eerste verkenning (startkrediet). Daarmee kunnen we slagvaardiger projecten verder brengen tot het vaststellen van een grondexploitatie of het sluiten van een kostenverhaalsovereenkomst. Ondanks dat we tot op heden nog geen gebruik van het voorbereidingskrediet hebben gemaakt, stellen we voor om het voorbereidingskrediet te verhogen naar € 2,2 mln. Aanleiding is het project Spoorzone. Dit project komt nu in een fase terecht dat een masterplan moet worden opgesteld en meerdere deelprojecten verder moeten worden uitgewerkt. Om daar uitvoering aan te kunnen geven hebben we een extra voorbereidingskrediet nodig. Dekking uit toekomstige grondexploitatie en of kostenverhaal. Daarbij gaat het binnen de Spoorzone o.a. om de deelprojecten: - Laborijnlocatie

28

- Woongemeenschap (i.s.m. Sité en COA). Andere aankomende projecten die ten laste van het voorbereidingskrediet kunnen worden gebracht zijn o.a. Amphionpark en de Vriezenlocatie. 5.9 Vennootschapsbelasting Ultimo 2023 laten de gezamenlijke grondexploitaties op basis van de meerjarenprognoses 2024 een verbetering van het resultaat zien ten opzichte van ultimo 2022. Echter op grond van de fiscale doorrekening van de afzonderlijke grexen gebaseerd op het MPO 2024 is het Grondbedrijf over 2023 niet vennootschapsbelasting plichtig. Daarbij volgen wij het advies van PWC uit 2015/2016 en de second opinion hierop van BDO uit december 2022 inzake de overeenkomst A18/DocksNLD dat Doetinchem ten aanzien van het Grondbedrijf alleen A18 in zijn fiscale berekeningen meeneemt en Montferland alleen DocksNLD. Uit de second opinion van BDO blijkt dat de partners voor hun aandeel in het afzonderlijke resultaat van A18 en DocksNLD eventuele belastingplicht buiten het Grondbedrijf om kunnen bepalen. Het definitieve, positieve resultaat van DocksNLD moet nog worden bepaald, zodat nu nog niet berekend kan worden wat het aandeel van Doetinchem daarin is en welke belastingafdracht dat met zich brengt. Overleg met de Belastingdienst hierover moet ook nog plaats vinden.

29

6. Risico’s gebiedsontwikkeling

Voor de bepaling van de weerstandscapaciteit dienen we rekening te houden met een bedrag van € 1,0 mln. om de te verwachte risico’s van de grondexploitaties en overige ruimtelijke projecten op te kunnen vangen. Het totale risico is ten opzichte van vorig jaar verminderd. In onderstaande tabel zijn de risicocomponenten en de verschillen tussen 2023 en 2024 weergegeven. Bedragen x € 1.000.000

Risicokaarten per grondexploitatieproject De project specifieke risico’s zijn per project op basis van de geactualiseerde grex opnieuw doorgerekend. Risico’s overige ruimtelijke ontwikkelingsprojecten Dit is het risico van gebiedsontwikkelingsprojecten waarvoor geen grondexploitatie is vastgesteld. Totaal risico’s ruimtelijke ontwikkelingsprojecten

MPO 2023 € 1,34

MPO 2024 € 0,6

€ 0,4

€ 0,4

€ 1,74

€ 1,0

30

BIJLAGEN -

Stand van zaken projecten Ontwikkelstrategie Doetinchem 2036

31