Bijlage 1 Meerjaren Perspectief Ontwikkellocaties 2023.pdf

Tussentijdse winstneming op basis van Percentage Of Completion (POC). Conform regelgeving Besluit Begroting en Verantwoording project verwachte tussentijdse tussentijdse tussentijdse tussentijdse verwacht resultaat prognose vrijval einddatum winstneming winstneming winstneming winstneming op eindwaarde resultaat 2019 2020 2021 2022 Vijverberg Zuid 2022 € 163.440 € 9.946 € 1.900 € 17.226 € nvt Wehl Heideslag 2029 € 508.759 € 54.309 € 3.150 € 429.273 € 644.201 2023-2029 Heelweg 2025 € 264.479 € 322.104 € 429.264 € 548.283 € 57.648 2023-2025 Verheulsweide 2023 € € 606.413 € 546.981 € 209.026 € 76.024 2023 A18 Bedrijvenpark* 2028 € € € 23.913 € 1.885.353 € 1.487.516 2023-2028 Wehl Fokkenkamp 2027 € € € € € 393.222 2024-2027 Augustinuslocatie 2026 € € € € € 26.028 2024-2026 Wijnbergen De Kwekerij 2027 € € € € 1.975 € 1.761.944 2023-2027 € 936.678 € 992.772 € 1.005.208 € 3.091.136 € 4.446.583 *) 35% aandeel gemeente Doetinchem, 65% af te dragen aan deelnemende gemeenten samenwerkingsovereenkomst bedrijventerreinen.

Voor de komende jaren is op dit moment nog 4,4 miljoen aan te verwachten winst. De toekomstige winsten komen ten gunste van de bestemmingsreserve Gebiedsontwikkeling. 23

De bestemmingsreserve is bedoeld voor investeringen in expliciet gemeentelijk geïnitieerde vastgoedprojecten en/of openbare ruimte bij verlieslatende projecten of ten behoeve van cofinanciering bij subsidieaanvragen voor Rijks- en Provinciale subsidieregelingen in de fysieke leefomgeving. Doordat gebiedsontwikkelingen lastiger worden om budgetneutraal te realiseren is deze reserve gevormd. Steeds vaker worden projecten binnenstedelijk gerealiseerd. Zoals al blijkt uit bijvoorbeeld een project als Iseldoks zijn de kosten in dergelijke ontwikkelingen vaak fors hoger dan te verwachten opbrengsten. Om toch dergelijke projecten mogelijk te maken is de bestemmingsreserve gevormd. 5.4 Voorzieningen Voor grondexploitaties met een voorzienbaar tekort is het verplicht om een voorziening verlieslatende projecten te treffen. Dit heeft betrekking op de projecten Iseldoks en Lookwartier. Door een tegenvaller op het project Iseldoks dient de voorziening te worden opgehoogd met ongeveer 1 miljoen euro. De wijzigingen in de voorziening verliesgevende projecten is in de jaarrekening 2022 verwerkt.

Project met een Resultaat 31-12-2021 Resultaat 31-12-2022 Verschil voorzienbaar tekort Iseldoks € -3.829.771 € -4.838.669 € -1.008.898 Lookwartier € -1.755.320 € -1.734.780 € 20.540 Totaal € -5.585.091 € -6.573.449 € -988.358 5.5 Materiële vaste activa, strategische gronden De strategische gronden dienen volgens de BBV-voorschriften op de balans te worden opgenomen onder “Materiële vaste activa”. De strategische gronden zijn gewaardeerd voor maximaal € 6 per m² (agrarische grondwaarde), met uitzondering van de resterende gronden van het noordelijk deel van het A18 Bedrijvenpark. Deze zijn opgenomen voor een bedrag van € 47 per m². Dit bedrag ligt onder de marktwaarde per 6-11-2019 (ongeveer € 59) en voldoet daarmee aan de voorschriften vanuit het BBV. Van de strategische grondvoorraad is in 2022 een oppervlakte van 112.509 m², tegen een boekwaarde van € 675.054,- in exploitatie genomen. Dit betreft de projecten Wehl Heideslag 2e fase en Wehl Fokkenkamp. In 2023 is de 2e en 3e fase van het noordelijk deel van het A18 Bedrijvenpark in exploitatie genomen. Naar verwachting zal in 2023 de strategische grond in exploitatie worden genomen voor het project De Veentjes 2e fase (Amphionpark). Overzicht strategische gronden:

Locatie Ruimzicht De Veentjes 2e fase Wonen op het Randje De Pas 't Straatje Europaweg Recr voorz. A18 bedrijvenpark

Waarde Aantal m² Waarde per m2 € 130.680 21.780 €6 € 90.000 15.000 €6 € 45.000 7.500 €6 € 15.600 2.600 €6 € 49.890 8.315 €6 € 6.806.574 146.034 € 47 € 7.137.744 201.229

5.6 Kredietaanvraag Aan de hand van de geactualiseerde grondexploitaties, zoals deze in het MPO zijn opgenomen, is beoordeeld of een aanvullende kredietaanvraag noodzakelijk is. Die beoordeling vindt ieder jaar plaats. Daarbij wordt uitgegaan van de verwachte investeringen voor 2024. Deze investeringen zijn voorzien en maken deel uit van de totale

24

geraamde kosten van de grondexploitatieprojecten. Vanuit de rechtmatigheid, om ook daadwerkelijk deze investeringen te kunnen doen, worden deze kredieten aangevraagd. Rekening houdend met eerder verstrekte kredieten is een extra krediet voor de grondexploitaties nodig van 18,6 miljoen euro(zie tabel hieronder). Dit wordt onder andere veroorzaakt door de inbreng gronden A18 plus een mogelijke verwerving, inbreng gronden Heideslag en extra (sanerings)kosten binnen het project Iseldoks.

Krediet aanvraag MPO 2023

Bedragen x € 1.000

Totaal beschikbare

Totaal verwachte kosten t/m

Benodigd

Aanvulling

Krediet

Krediet

kredieten t/m Boekwaarde kosten t/m

Kosten-raming

Kosten-raming

2022

2022

2023

Vijverberg Zuid

21.602

21.605

0

0

21.605

3

Wehl Heideslag

20.695

21.599

1.329

2.954

25.883

5.188

Iseldoks

36.454

35.798

1.696

842

38.336

1.882

Heelweg

14.189

14.258

175

319

14.753

564

Lookwartier

11.834

11.530

153

202

11.885

51

A18 Bedrijvenpark

74.666

76.116

9.143

5.125

90.384

15.718

Verheulsweide

1.781

1.859

42

91

1.993

212

Wijnbergen De Kwekerij

3.615

1.271

779

2.352

4.403

788

Wehl Fokkenkamp

828

357

146

482

984

156

Augustnuslocatie

400

123

64

266

452

52

Minus tussentijdse winstneming

-2.935

-6.026

-6.026

-6.026

Benodigd krediet (grex)

183.129

204.651

18.587

178.490

13.527

2024

12.634

Voor de Overige ruimtelijke ontwikkelingsprojecten is een aanvullend krediet nodig van 1,48 miljoen euro. Dat wordt gespecificeerd in de toelichting op projectniveau in de bijlage bij dit MPO. De kredietaanvraag verwerken we in de gemeentebegroting 2023. 5.7 Startkrediet ruimtelijke projecten Met het vaststellen van het MPO van 2018 is er een Startkrediet Ruimtelijke Projecten van 150.000 euro vastgesteld. Bij het MPO 2021 is dit startkrediet verhoogd naar 250.000 euro. Dit startkrediet is bedoeld om in een vroeg stadium de mogelijkheden van een ruimtelijke ontwikkeling te verkennen. De uitkomst van een dergelijke verkenning is een go-no go beslissing over de wenselijkheid en haalbaarheid van het starten van een project. Voordat tot een verkenning wordt overgegaan stelt het college van B&W eerst een bestuursopdracht vast met het doel, resultaat, tijdspad en kostenplaatje van de desbetreffend verkenning. Als de opdracht leidt tot een project, dan vraagt het college hiervoor een projectkrediet aan, inclusief de kosten van de verkenningsfase. Daarmee komt het budget weer beschikbaar voor het startkrediet. Het startkrediet is daardoor revolverend. Als de opdracht niet leidt tot een project, worden de kosten verantwoord in het MPO en het resultaat verwerkt in de jaarrekening.

Voor het gebruik van het startkrediet worden de volgende spelregels gehanteerd: - Het startkrediet wordt als afzonderlijk project opgenomen in het MPO. - Het krediet is uitsluitend bestemd voor opdrachten die naar verwachting leiden tot een ruimtelijk project.

25

-

Het college neemt de besluiten over opdrachten ten laste van het startkrediet. Het startkrediet wordt gebruikt gedurende de initiatieffase (idee) van het project. Vanaf de definitiefase van het project vraagt het college een specifiek krediet met dekking aan bij de raad. Het college verantwoordt de uitvoering van het voorbereidingskrediet in de P&C documenten, waarbij de raad zo nodig erover besluit (vergelijkbaar met post onvoorzien): • In de bestuurlijke monitor: informatie en besluitvorming over het voorbereidingskrediet gedurende het jaar. • In het MPO de jaarlijkse verantwoording van het afgelopen jaar en (voor zover mogelijk) de planning van het komende jaar. • Resultaten worden verwerkt/ verantwoord in de jaarstukken.

Inmiddels zijn er door het startkrediet meerdere verkenningen uitgevoerd naar projecten. Ook zijn de eerste verleende budgetten alweer teruggevloeid naar het startkrediet. Het revolverende principe werkt goed. Door de raad verleend startkrediet Door B&W toegekend krediet Overschrijding Revolverend Nog beschikbaar project Wehl Fokkenkamp Augustinuslocatie De Kwekerij Heelweg midden Wijnbergseweg Oude Ijsseloever Vriezenlocatie Amphionpark Project Durkum

€ € € € €

250.000 280.000 142.328 245.000 72.672

nummer verleend stand 31-12 overschrijding revolverend 98.975 € 30.000 € € 30.000 79.080 € 30.000 € € 30.000 96.963 € 60.000 € € 60.000 79.201 € 30.000 € 125.000 € 95.000 € 125.000 79.202 € 30.000 € 18.637 € € 79.083 € 30.000 € 77.328 € 47.328 € 96.971 € 30.000 € 28.558 € € 79.090 € 40.000 € 23.763 € € €

280.000 €

273.286 €

142.328 €

245.000

Bij twee projecten heeft de verkennende fase langer geduurd dan verwacht. Daardoor zijn er meer kosten gemaakt dan waar aanvankelijk in het toegekende startkrediet rekening mee is gehouden. Voor Heelweg Middengebied zijn inmiddels kostenverhaalsafspraken gemaakt en is het startkrediet via kostenverhaal weer aangevuld (revolverend). Voor wat betreft de Vriezenlocatie zijn we in gesprek met de ontwikkelende partij over het stedenbouwkundigplan en verrekening van de kosten. 5.8 Vennootschapsbelasting Ultimo 2022 laten de gezamenlijke grondexploitaties op basis van de meerjarenprognoses 2023 een verbetering van het resultaat zien ten opzichte van ultimo 2021. Echter op grond van de fiscale doorrekening van de afzonderlijke grexen gebaseerd op het MPO 2023 is het Grondbedrijf over 2022 niet vennootschapsbelasting plichtig. Daarbij volgen wij het advies van PWC uit 2015/2016 en de second opinion hierop van BDO uit december 2022 inzake de overeenkomst A18/DocksNLD dat Doetinchem ten aanzien van het Grondbedrijf alleen A18 in zijn fiscale berekeningen meeneemt en Montferland alleen DocksNLD. Uit de second opinion van BDO blijkt dat de partners voor hun aandeel in het afzonderlijke resultaat van A18 en DocksNLD eventuele belastingplicht buiten het Grondbedrijf om kunnen bepalen. Het definitieve, positieve resultaat van DocksNLD moet

26

nog worden bepaald, zodat nu nog niet berekend kan worden wat het aandeel van Doetinchem daarin is en welke belastingafdracht dat met zich brengt. Overleg met de Belastingdienst hierover moet ook nog plaats vinden.

27

6. Risico’s gebiedsontwikkeling

Voor de bepaling van de weerstandscapaciteit dienen we rekening te houden met een bedrag van 1,74 miljoen euro om de te verwachte risico’s van de grondexploitaties en overige ruimtelijke projecten op te kunnen vangen. Het totale risico is ongeveer gelijk gebleven. Wel verschilt het risico op onderdelen ten opzichte van vorig jaar. In onderstaande tabel zijn de risicocomponenten en de verschillen tussen 2022 en 2023 weergegeven. Bedragen x € 1.000.000

Risicokaarten per grondexploitatieproject De project specifieke risico’s zijn per project op basis van de geactualiseerde grex opnieuw doorgerekend. De toename van het risico wordt met name veroorzaakt door het toevoegen nieuwe projecten. Kostenstijging Bij de MPO 2022 werd een toenemende kostenstijging als risico meegenomen. Voor de MPO 2023 is de jaarlijkse kostenstijging voor BRM en WRM in de grex verhoogd van 3% naar 5%. Daarmee is het verwachte risico dus verwerkt in de grondexploitatie en vervalt deze bij de risico’s. Risico’s overige ruimtelijke ontwikkelingsprojecten Dit is het risico van gebiedsontwikkelingsprojecten waarvoor geen grondexploitatie is vastgesteld. Deze moet nog bekeken worden. Totaal risico’s ruimtelijke ontwikkelingsprojecten

MPO 2022 € 0,8

MPO 2023 € 1,34

€ 0,6

€0

€ 0,4

€ 0,4

€ 1,8

€ 1,74

28

BIJLAGE -

Stand van zaken projecten.

29