Bijlage 1.3 Toelichting vast te stellen bestemmingsplan.pdf

STATIONSLOCATIE DOETINCHEM - 2023 Gemeente Doetinchem

STATIONSLOCATIE DOETINCHEM - 2023 Gemeente Doetinchem

INHOUDSOPGAVE regels

4

hoofdstuk 1 Inleidende regels

5

artikel 1 Begrippen

5

artikel 2 Wijze van meten

14

hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

17

artikel 3 Verkeer

17

artikel 4 Wonen

18

hoofdstuk 3 Algemene regels

25

artikel 5 Anti-dubbeltelregel

25

artikel 6 Algemene bouwregels

25

artikel 7 Algemene gebruiksregels

26

artikel 8 Algemene aanduidingsregels

26

artikel 9 Algemene afwijkingsregels

27

artikel 10 Algemene wijzigingsregels

28

artikel 11 Overige regels

29

hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

30

artikel 12 Overgangsrecht

30

artikel 13 Slotregel

30

bijlagen bij regels

31

1 Lijst van vrije beroepen 2 Lijst van aan huis gebonden beroepen en/of bedrijven 3 Nota Parkeernormen 2024 4 Terrassenbeleid 5 Standplaatsenbeleid 6 Gebiedstypen 7 Voorstel groene inrichting buitenruimte 8 Structuurschets Spoorzone Doetinchem 9 Parkeerbalans 10 Memo reflectie geluid

32

toelichting

38

1.1 Inleiding

39

1.1.1 Aanleiding en doel

39

1.1.2 Plangebied

39

1.1.3 Geldende bestemmingsplannen

39

1.2 Planbeschrijving

40

1.2.1 Huidige situatie

40

32 33 33 33 34 34 35 36 37

1

1.2.2 Toekomstige situatie

40

1.3 Beleidskader 1.4 Haalbaarheid

42

1.4.1 Algemeen

43

1.4.2 Voorwaarden op basis van onderzoek

43

1.5 Wijze van bestemmen

44

1.5.1 Inleiding

44

1.5.2 Toelichting op de regels

44

1.6 Economische uitvoerbaarheid 1.7 Procedure

49

1.7.1 Algemeen

49

1.7.2 Overleg 3.1.1. Bro

50

1.7.3 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

50

bijlagen bij toelichting

51

1 Ruimtelijke onderbouwing

52

1 Bijlage 1 bij ruimtelijke onderbouwing - stedenbouwkundig ontwerp

52

2 Bijlage 2 bij ruimtelijke onderbouwing - voorstel groene inrichting buitenruimte 3 Bijlage 3 bij ruimtelijke onderbouwing - boomeffectanalyse

52

4 Bijlage 4 bij ruimtelijke onderbouwing - bezonningsstudie

52

5 Bijlage 5 bij ruimtelijke onderbouwing - laddertoets

52

6 Bijlage 6 bij ruimtelijke onderbouwing - vormvrije mer-beoordeling

52

7 Bijlage 7 bij ruimtelijke onderbouwing - bodemonderzoek

52

8 Bijlage 8 bij ruimtelijke onderbouwing - saneringsplan

52

9 Bijlage 9 bij ruimtelijke onderbouwing - evaluatie bodemsanering

52

10 Bijlage 10 bij ruimtelijke onderbouwing - besluit instemmen evaluatie bodemsanering 11 Bijlage 11 bij ruimtelijke onderbouwing - akoestisch onderzoek

52

11a Bijlage 11a bij ruimtelijke onderbouwing - memo reflectie geluid

52

12 Bijlage 12 bij ruimtelijke onderbouwing - QS externe veiligheid

52

13 Bijlage 13 bij ruimtelijke onderbouwing - QS bedrijven en milieuzonering

52

14 Bijlage 14 bij ruimtelijke onderbouwing - watertoets

52

15 Bijlage 15 bij ruimtelijke onderbouwing - QS natuur

52

16 Bijlage 16 bij ruimtelijke onderbouwing - Stikstofonderzoek

52

17 Bijlage 17 bij ruimtelijke onderbouwing - archeologisch bureau- en verkennend bodemonderzoek 18 Bijlage 18 bij ruimtelijke onderbouwing - inventariserend veldonderzoek archeologie 19 Bijlage bij ruimtelijke onderbouwing - proefsleuvenonderzoek archeologie 20 Bijlage 20 bij ruimtelijke onderbouwing - parkeerbalans

53

21 Bijlage 21 bij ruimtelijke onderbouwing - trillingonderzoek

53

43

49

52

52

53 53 53

2

22 Bijlage 22 bij ruimtelijke onderbouwing - windhinderonderzoek

53

3

TOELICHTING

38

1.1 Inleiding 1.1.1 Aanleiding en doel De initiatiefnemer is voornemens om het braakliggend terrein aan de Terborgseweg nabij het station Doetinchem te ontwikkelen tot woningbouwlocatie. De woniningbouwlocatie zal bestaan uit 84 appartemenet, 13 stadswoningen en maximaal 299 m² aan commerciële ruimte in de plint van het appartementencomplex. Het totaal aantal woningen binnen het plangebied bedraagt 97. De gewenste toekomstige situatie is in strijd met het geldende bestemmingsplan ‘Stedelijk gebied - 2021’. Een herziening van dat plan is daarom noodzakelijk. Daarom is het voorliggende bestemmingsplan opgesteld.

1.1.2 Plangebied De beoogde ontwikkeling ligt in de bebouwde kom van Doetinchem nabij het station en het centrum van Doetinchem. De locatie is gelegen aan de Terborgseweg en heeft een oppervlakte van circa 5.500 m². Het betreffen (globaal) de kadastrale percelen 5310, 5311, 5314, 5318, 5322 en 5324, 5325 en 5335 (kadastrale gemeente Doetinchem, sectie M) (zie onderstaande afbeelding met grijs gearceerd het plangebied).

1.1.3 Geldende bestemmingsplannen Bestemmingsplan Stedelijk gebied - 2021 (vastgesteld 24-6-2021; onherroepelijk) Voor het plangebied geldt conform het vastgestelde bestemmingsplan ‘Stedelijk gebied - 2021’ de bestemming ‘Gemengd - 6’ en tevens geldt de dubbelbestemming ‘Waarde - Archeologie’. Parapluherzieningen Naast genoemd bestemmingsplan gelden de navolgende bestemmingsplannen zijnde parapluherzieningen: a. 'Parapluherziening Archeologie - 2020', vastgesteld op 27 mei 2021 en onherroepelijk. b. 'Parapluherziening Externe veiligheid - 2020', vastgesteld op 25 februari 2021 en onherroepelijk; c. 'Parapluherziening Parkeren - 2018', vastgesteld op 11 januari 2018 en onherroepelijk. d. 'Parapluherziening Geluidszone Hamburgerbroek', vastgesteld op 4 februari 2010. Ad a. Voor voorliggend uitwerkingsplan is archeologisch onderzoek uitgevoerd (zie ruimtelijke onderbouwing bijlage en bijbehorende bijlagen). Op basis daarvan is het plangebied vrijgegeven door de regioarcheoloog. Ad b. Met het opnemen van de gebiedsaanduiding 'overige zone - nieuwe risicobronnen uitgesloten' in het voorliggende

39

bestemmingsplan is geen sprake van strijdigheid met de 'Parapluherziening Externe veiligheid - 2020'. Ad c. Met het opnemen van de specifieke gebruiksregel Parkeren in dit bestemmingsplan is geen sprake van strijdigheid met de 'Parapluherziening Parkeren - 2018'. Ad d. Deze parapluherziening blijft bestaan naast dit bestemmingsplan. Werking geldende bestemmingsplannen in relatie tot voorliggend bestemmingsplan Bij het onherroeplijk worden van voorliggend bestemmingsplan zal voor wat betreft het plangebied van voorliggend bestemmingsplan de werking komen te vervallen van: • het bestemmingsplan 'Stedelijk gebied- 2021' (NL.IMRO.0222.SgB003-0002) • het bestemmingsplan 'Parapluherziening Archeologie - 2020' (NL.IMRO.0222.R70B017A-0002) • het bestemmingsplan 'Parapluherziening Externe veiligheid - 2020' (NL.IMRO.0222.R70B013A-0002) • het bestemmingsplan 'Parapluherziening Parkeren - 2018' (NL.IMRO.0222.R70B016A-0002)

1.2 Planbeschrijving 1.2.1 Huidige situatie Voor de beschrijving van de huidige situatie wordt verwezen naar paragraaf 2.1. van de ruimtelijke onderbouwing (bijlage 1). Onderstaande afbeelding geeft de huidige situatie weer.

(Bron: obliquefoto gemeente Doetinchem 2023)

1.2.2 Toekomstige situatie Voor de beschrijving van de toekomstige situatie wordt verwezen naar paragraaf 2.2. van de ruimtelijke onderbouwing (bijlage 1). Onderstaande afbeeldingen uit het stedenbouwkundig ontwerp (bijlage 1 bij de ruimtelijke onderbouwing) geeft een impressie van de toekomstige situatie.

40

41

1.3 Beleidskader Voor de beschrijving van relevante rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid wordt verwezen naar hoofdstuk 3 van de ruimtelijke onderbouwing (bijlage 1). Hieruit is op te maken dat het plan in overeenstemming is met het geldende beleid.

42

1.4 Haalbaarheid 1.4.1 Algemeen In de ruimtelijke onderbouwing (bijlage 1) is de haalbaarheid van de beoogde ontwikkeling van het plangebied onderbouwd. Verwezen wordt naar hoofdstuk 4 Haalbaarheid. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de aspecten m.e.r.beoordeling, bodem, geluid, luchtkwaliteit, bezonning, externe veiligheid, bedrijven en milieuzonering, natuur, water, archeologie en cultuurhistorie, verkeer en parkeren, trillinghinder, klimaatadaptatie en windhinder.En de daarvoor uitgevoerde onderzoeken. Op basis daarvan is te concluderen dat de beoogde ontwikkeling uitvoerbaar is op de onderzochte omgevingsaspecten, mits voor een aantal zaken voldaan wordt aan een aantal voorwaarden. Deze voorwaarden zijn opgenomen/toegelicht onder 1.4.2. Aanvulling windhinder Voor de ontwikkeling die voorliggend bestemmingsplan mogelijk maakt is een windhinderonderzoek uitgevoerd (bijlage 22 bij ruimtelijke onderbouwing). Dat windonderzoek is gebaseerd op dat wat het bestemmingsplan bij recht mogelijk maakt. Ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan is in het vast te stellen bestemmingsplan een binnenplanse afwijking opgenomen (artikel 4.4.2.) die rond de beoogde woontoren enige flexibiliteit te bieden qua positie en hoogte van die woontoren.

Door de opsteller van het windhinderonderzoek (DGMR) is in opdracht van initiatiefnemer nader beschouwd wat toepassing van die binnenplanse afwijking betekent voor het omgevingsaspect wind. De uitkomst daarvan houdt in dat de binnenplanse afwijking (een groter bouwvolume binnen de voorwaarden van het bestemmingsplan) naar verwachting een plaatselijke negatieve invloed zal hebben op het windklimaat. Echter, het verschil in volume van het ontwerp en de maximale verbeelding is niet groot. De verwachting is dat de verslechtering van het windklimaat bij de Terborgseweg klein zal zijn en dat de conclusies uit het al opgestelde windhinderrapport hetzelfde blijven. Verkeer en parkeren Op 28 maart 2024 heeft de gemeenteraad de Parkeervisie 2024 en Nota Parkeernormen 2024 vastgesteld. In de opgestelde ruimtelijke onderbouwing en betreffende bijlagen daarvan zijn nog gebaseerd op/wordt nog aangehaald de Nota Parkeernormen Auto en Fiets gemeente Doetinchem. Dit is op grond van de overgangsbepaling in de Nota Parkeernormen 2024 geen bezwaar. Die overgangsbepaling bepaalt namelijk dat verzoeken om een bestemmingsplan of functie te wijzigen of om een omgevingsvergunning aan te vragen die zijn ingediend vóórdat de Nota Parkeernormen 2024 formeel in werking is getreden, worden getoetst aan de ‘Nota Parkeernormen Auto en Fiets'. Daar wordt in onderhavig geval aan voldaan.

1.4.2 Voorwaarden op basis van onderzoek Uit de uitgevoerde onderzoeken volgt een aantal voorwaarden die in voorliggend bestemmingsplan zijn doorvertaald in regels en/of verbeelding. Daarbij gaat het om het volgende: • Voorwaardelijke verplichting besluit hogere waarde geluid Voor het plan waar voorliggend bestemmingsplan is opgesteld is eveneens een besluit hogere waarde geluid genomen. Om te borgen dat bij de daadwerkelijke realisatie voldaan wordt aan de in dat besluit opgenomen normen en bijbehorende maatregelen om aan die normen te voldoen, is in voorliggend bestemmingsplan een voorwaardelijke verplichting opgenomen. • Voorwaardelijke verplichting bergingscapaciteit hemelwater Om te borgen dat binnen het plangebied (met oog op klimaatverandering) voldoende bergingscapaciteit voor hemelwater wordt gerealiseerd en in stand wordt gehouden, is in voorliggend bestemmingsplan een voorwaardelijke verplichting opgenomen. • Voorwaardelijke verplichting inrichtingsplan Om te borgen dat met het oog op klimaatadaptatie de betreffende maatregelen uit voorstel voor de inrichting van de buitenruimte worden gerealiseerd en in stand behouden, is een voorwaardelijke verplichting opgenomen.

43

1.5 Wijze van bestemmen 1.5.1 Inleiding Met dit bestemmingsplan wordt de huidige bestemming 'Gemengd - 6' met bijbehorende aanduidingen herzien naar de bestemming 'Wonen' en 'Verkeer' met bijbehorende aanduidingen om de de realisatie van woningen en commerciele ruimte mogelijk te maken. Duidelijk is voor welke doeleinden de gronden en de gebouwen mogen worden gebruikt en wat er aan nieuwe bebouwing wordt toegestaan. Dit biedt rechtszekerheid aan de burger. Het plan is daarom opgezet als een gedetailleerd bestemmingsplan. Tegelijkertijd is het bieden van flexibiliteit wenselijk om in te kunnen spelen op ontwikkelingen. Dat is mogelijk met de in het plan opgenomen afwijkings- en wijzigingsbevoegdheden.

1.5.2 Toelichting op de regels De regels bestaan uit de volgende onderdelen: • hoofdstuk 1: Inleidende regels; • hoofdstuk 2: Bestemmingsregels; • hoofdstuk 3: Algemene regels; • hoofdstuk 4: Overgangs- en slotregels.

1.5.2.1 Inleidende regels De inleidende regels omvatten de in de planregels gebruikte begripsomschrijvingen (artikel 1) en de wijze van meten (artikel 2). Hiermee is planspecifiek vastgelegd wat bedoeld wordt en hoe gemeten moet worden. Als een begrip niet omschreven is, dan geldt de algemeen gangbare uitleg van het begrip.

1.5.2.2 Bestemmingsregels In de bestemmingsregels zijn de regels voor de verschillende bestemmingen omschreven. Elke bestemmingsregel is, in overeenstemming met de RO-Standaarden 2012 waaronder de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (2012), in beginsel opgebouwd uit: • een bestemmingsomschrijving: een omschrijving van de doeleinden waarvoor de gronden zijn bestemd en de toegelaten bijbehorende bebouwing; • de bouwregels: deze bevatten de voorgeschreven maatvoering van de bouwwerken; • nadere eisen; • afwijken van de bouwregels; • specifieke gebruiksregels; • afwijken van de gebruiksregels; • omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, of van werkzaamheden; • wijzigingsbevoegdheid. Functieaanduidingen Er wordt op diverse manieren gebruik gemaakt van aanduidingen op de plankaart. Bij de functieaanduidingen die in de hoofdfunctieomschrijvingen aangehaald worden, zijn verschillende manieren van omschrijven in de regels mogelijk.

In voorliggend plan is gebruik gemaakt van onderstaande omschrijvingen: • een binnenterrein met bijbehorende parkeervoorzieningen en groenvoorzieningen, uitsluitend ter plaatse van de functieaanduiding 'specifieke vorm van wonen - binnenterrein'; Bij deze zinsopbouw mag deze functie alleen daar aanwezig zijn op een locatie waar de aanduiding aanwezig is, daarbij gelden ook de overig genoemde, algemeen geldende functies van de hoofdfunctie.

44

• uitsluitend ter plaatse van de functieaanduiding 'specifieke vorm van detailhandel - reizigersgerelateerde detailhandel' op de begane grond. Bij deze zinsopbouw mag op deze locatie op de begane grond alleen deze functie zitten en zijn de overig genoemde, algemeen geldende functies van de hoofdfunctie niet toegestaan.

1.5.2.2.1 Verkeer De bestemming 'Verkeer' is toegekend aan de gronden met een ontsluitende en verkeersdoorstromende functie. In de regels van deze bestemming is een beperkte bebouwingsregeling opgenomen voor gebouwen ten behoeve van de bestemming zoals bushokjes en nutsvoorzieningen. Er is een bebouwingsregeling opgenomen voor bouwwerken geen gebouwen zijnde zoals straatmeubilair, straatverlichting, en dergelijke. Binnen de regels zijn afwijkingsregelingen opgenomen om onder voorwaarden van de maximale bouwhoogte te mogen afwijken.

1.5.2.2.2 Wonen De bestemming 'Wonen' omvat alle percelen waarop woningen zijn toegelaten. De hoofdgebouwen moeten binnen het bouwvlak worden gebouwd. In dit bestemmingsplan zijn gestapelde en aaneengebouwde woningen toegestaan. Dat is met een bouwaanduiding binnen het bouwvlak opgenomen. Het bouwvlak is gepositioneerd op basis van de voorziene bebouwing op het terrein. De maximale toegestane bouwhoogte is met een maatvoeringssymbool op de verbeelding opgenomen. Dit geldt ook voor het maximaal aantal toegestane woningen. Ook is met een aanduiding aangegeven dat op een deel van het terrein een binnenterrein met bijbehorende waterbergings- en waterinfiltratievoorzieningen, parkeervoorzieningen en groenvoorzieningen is toegestaan. Gebruik ruimten begane grond Met een aanduiding is ook geregeld dat op de begane grond van een deel van de bebouwing uitsluitend reizigersgerelateerde detailandel is toegestaan, naast ondersteunende voorzieningen en ruimten voor de gestapelde woningen. Met reizigersgerelateerde detailhandel wordt tot uitdrukking gebracht dat het moet gaan om detailhandel die geen directe parkeerbehoefte met zich meebrengt. In de parkeerbalans zijn vanwege de ruimtelijke (on)mogelijkheden namelijk geen parkeerplekken toegerekend aan de detailhandel. Tegelijkertijd slaat het begrip ook op andere reizigers dan treinreizigers.

Ook een forens die zijn/haar auto parkeert op het naastgelegen Sturko-terrein valt als reiziger onder het begrip reizigersgerelateerde detailhandel. Daarmee hoeft de toe de voegen detailhandel zich niet uitsluitend te beperken tot de gebruikers van het station. Met een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid kan van de functie reizigersgerelateerde detailhandel op de begane grond onder voorwaarden worden afgeweken. Om in plaats daarvan ander gebruik toe te staan dat aansluit bij/past binnen de Structuurschets Spoorzone Doetinchem. Dit document is december 2023 door de gemeenteraad vastgesteld als basis voor de verdere ontwikkeling van het gebied rond het station, waar de locatie van onderhavig bestemmingsplan ook onderdeel uitmaakt. In lijn met de bedoeling van die document wordt ander gebruik dan reizigersgerelateerde detailhandel gekoppeld aan de inhoud van de Structuurschets Spoorzone Doetinchem. Daarbij moet gedacht worden aan gebruik dat bijdraagt aan een gemend woon- en werkgebied. Conform de visie richt dat ander gebruik zich dan op Werken, Maatschappelijk, Commercieel en/of Cultuur. Mocht dergelijk gebruik niet haalbaar/uitvoerbaar blijken, dan bestaat de mogelijkheid de ruimten voor woningen te gebruiken.

Omdat het met het oog op de toekomstige ontwikkeling van het gebied niet wenselijk is die ruimte in eerste instantie te benutten voor wonen, is rangorde aangebracht binnen de binnenplanse afwijking in artikel 4.6.2. Aan huis gebonden beroep en/of bedrijf Op gronden met de bestemming 'Wonen' is de uitoefening van een vrij beroep en een aan huis gebonden beroep en/of bedrijf toegestaan in een woning. Voorwaarde daarvoor is dat de woonfunctie in alle gevallen de hoofdfunctie binnen de bestemming blijft. In beperkte mate mag bij de uitoefening van een aan huis gebonden beroep en/of bedrijf ook detailhandel plaatsvinden. Overige detailhandel is binnen de bestemming 'Wonen' nadrukkelijk uitgesloten. Een internetwinkel is onder voorwaarden toegestaan, zo mag de internetwinkel alleen online verkopen, geen winkeluitstraling hebben, geen showroom en geen opslag binnen of buiten. Alleen in geval van gastouderschap is een buitenactiviteit in de vorm van buitenspelende kinderen toegestaan. Omdat in beginsel geen bijbehorende bouwwerken zijn toegestaan is een aan huis gebonden beroep en/of bedrijf in vrijstaande bijbehorende bouwwerken niet

45

toegestaan. Wijzigen (bouw)aanduiding In de bestemming 'Wonen' is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor het verschuiven van het bouwvlak met bijbehorende aanduidingen. Dakoverstekken Steeds meer gebouwen worden voorzien van royale dakoverstekken. Dat heeft soms met architectuur te maken, maar vaak is de overkapte ruimte gewoon functioneel. Daarnaast kunnen dakoverstekken bijdragen aan een verminderde opwarming van binnenruimte door zonlicht. De ruimte wordt dan bijvoorbeeld gebruikt als veranda (overdekt terras) of carport. Volgens de Nederlandse Norm (NEN) is tot 75 centimeter sprake van een overstek. Bij een grotere afmeting is sprake van een overkapping en dan telt de overkapte ruimte mee bij de berekening van de oppervlakte van de bijbehorende bouwwerken. Dit is van belang omdat de oppervlakte is genormeerd. Bouwwerken op daken Afscherming technische installatie op daken zoals airco's, warmtepompen, zonnepanelen, e.d. zijn mogelijk tot 0,5 m boven het dakvlak. Als het dak daarbij al de maximum bouwhoogte heeft bereikt. Deze maat komt dan extra bovenop de de maximum bouwhoogte. Zodat de afscherming van technische installaties ook op deze daken mogelijk zijn.

Daarnaast is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen voor de maximale bouwhoogte voor liftschachten en technische installaties, ingeval deze niet als onderschikt bouwdeel worden gezien, omdat de bouwhoogte volgens de wijze van meten gerekend wordt vanaf het peil. Bijbehorende bouwwerken Bijbehorende bouwwerken zijn in onderhavig geval uitsluitend inpandig toegestaan. Tegelijkertijd biedt het binnenterrein ruimte om bijbehorende bouwwerken te realiseren Bouwwerken geen gebouwen zijnde In het plan is een binnenplanse afwijking opgenomen om onder voorwaarden bouwwerken geen gebouwen zijnde te kunnen realiseren met een grotere hoogte dan 3 meter. Die afwijkingsmogelijkheid ziet specifieke op bouwwerken geen gebouwen zijnde die worden gerealiseerd ten behoeve van/in de vorm van lifschachten, technische installaties en vluchtroutes. Deze regeling is ook opgenomen omdat landelijke wet- en regelgeving bij grotere hoogte beperkte mogelijkheden bieden om medewerking te kunnen verlenen. Omdat de maximale hoogte van bouwwerken geen gebouwen zijnde wordt gerekend vanaf peil, is eveneens een regeling opgenomen om balustraden en vloerafscheidingen bij recht toe te staan met een maximale hoogte wat in wet- en regelgeving wordt voorgeschreven. Om diezelfde reden is een regeling opgenomen in verband met de daktuinen.

Het plan kent namelijk aaneengebouwde woningen waarvan de buitenruimte als zijnde daktuin is gelegen op het niveau van de eerste verdiepingslaag. Met de regeling wordt duidelijkheid geboden dat bouwwerken geen gebouwen zijnde gemeten moeten worden vanaf de vloer van de daktuin. Tot slot is in de regels opgenomen dat op de voorziening voor buitenruimte bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegestaan met een bouwhoogte van maximaal 1 meter. Te denken valt aan grotere niet verplaatsbare plantenbakken. Voorziening voor daktuinen en buitenruimte Vanwege de opzet van het plan is sprake van daktuinen ter hoogte van de eerste verdiepingslaag. Op datzelfde niveau wordt buitenruimte gecreerd om bij de aaneengebouwde en gestapelde woningen te komen. Voor de voorziening die de realisatie van die daktuinen en buitenruimte mogelijk moet maken, is een aparte regeling opgenomen.

1.5.2.2.3 Referentiekader nadere eisen- en afwijkingsbevoegdheden Een aantal planregels geeft burgemeester en wethouders de bevoegdheid om nadere eisen te stellen of een afwijking te verlenen als bedoeld in artikel 3.6, lid 1, onder d, respectievelijk onder c, van de Wet ruimtelijke ordening. De nadere eisen kunnen betrekking hebben op de plaats en afmetingen van de bebouwing. Deze kunnen toegepast worden als het concrete bouwplan voor de genoemde onderdelen, naar het oordeel van burgemeester en wethouders, een ongewenst gevolg voor de omgeving heeft.

46

Binnen de afwijkings- en wijzigingsbevoegdheden komen veelal de volgende voorwaarden voor: a. daardoor geen onaanvaardbare gevolgen ontstaan voor aangrenzende percelen betreffende de gebruiksmogelijkheden van die percelen; b. de ruimtelijke uitwerking aanvaardbaar is; c. de uitvoerbaarheid gewaarborgd is. Deze voorwaarden zijn als volgt uit te leggen: a. daardoor geen onaanvaardbare gevolgen ontstaan voor aangrenzende percelen betreffende de gebruiksmogelijkheden van die percelen: als een afwijking of wijziging op een aangrenzend perceel van zodanige invloed is dat deze grond, minder goed te gebruiken is dan het was, dan is het niet gewenst om aan de afwijking of wijziging mee te werken; b. de ruimtelijke uitwerking aanvaardbaar is: ten aanzien van de binnen een regeling toegelaten gebruiksvormen moet rekening worden gehouden met de milieu- en andere aspecten, zoals hinder voor omwonenden en verkeersaantrekkende werking. Als hierdoor de omgeving nadelig belast wordt, dan is medewerking niet gewenst; c. de uitvoerbaarheid gewaarborgd is: de (met name) financiële uitvoerbaarheid van een plan moet hierbij onderbouwd worden. Aan een (financieel) niet haalbaar plan kan niet meegewerkt worden.

1.5.2.2.4 Specifieke gebruiksregel parkeren Daar waar het relevant is voor de bestemming, is een specifieke gebruiksregel voor parkeren opgenomen. Op grond van artikel 3.1.2. tweede lid Bro mogen parkeernormen worden neergelegd in een beleidsregel. In Doetinchem ligt het parkeerbeleid vast in de 'Parkeervisie 2024' en 'Nota Parkeernormen 2024', zoals vastgesteld bij raadsbesluit van 28 maart 2024. In het bestemmingsplan wordt tot uitdrukking gebracht, dat bij de toets op het onderdeel parkeren, deze beleidsregel betrokken moet worden bij bouw, uitbreiding of vervangende nieuwbouw en/of wijziging van gebruik. Uit vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van Raad van State blijkt, dat een zogenoemde dynamische verwijzing in het bestemmingsplan acceptabel is. Daarom is aan de parkeerbepaling in het bestemmingsplan de zinsnede 'met dien verstande dat wanneer deze parkeerregels gedurende de planperiode worden gewijzigd, rekening wordt gehouden met die wijziging'. Hiermee wordt tot uitdrukking gebracht, dat in principe te allen tijde wordt getoetst aan de meest actuele versie van het beleid. Tussentijdse wijzigingen van het beleid zijn dus gedurende de planperiode van het bestemmingsplan mogelijk. Nadere toelichting Voor voorliggend plan is op basis van de systematiek van de Nota Parkeernormen Auto en Fiets Gemeente Doetinchem i.r.t.

de aard van het plan en de mogelijkheden in de directe omgeving een passend aantal parkeerplekken overeengekomen van 82 parkeerplaatsen op eigen terrein e.e.a. omschreven in de opgestelde parkeerbalans (bijlage 20 bij de ruimtelijke onderbouwing). Dit is tot uitdrukking gebracht in de specifieke gebruiksregels parkeren. Conform de overgangsbepalingen van de Nota parkeernormen 2024 is in de opgestelde ruimtelijke onderbouwing voor wat betreft het omgevingsaspect parkeren en bijbehorende onderzoeken uitgegaan van de Nota Parkeernormen Auto en Fiets Gemeente Doetinchem (als beleidregels die gold vóór de inwerkingtreding van de Nota Parkeernormen 2024).

1.5.2.2.5 Specifieke gebruiksregel - voorwaardelijke verplichting Met een voorwaardelijke verplichting als specifieke gebruiksregel wordt met het oog op een goede ruimtelijke ordening en aanvaardbaar woon- en leeflimaat geborgd dat uitvoering wordt gegeven aan maatregelen en deze in stand worden gehouden. In onderhavig geval is een voorwaardelijke verplichting opgenomen dat betrekking heeft op de bergingscapaciteit van hemelwater binnen het plangebied, het voldoen aan het verleende besluit hogere waarde geluid, voorstel groene inrichting buitenruimte en uitvoeren van maatregelen ter reductie van geluidsreflectie.

47

1.5.2.3 Algemene regels 1.5.2.3.1 Anti-dubbeltelregel Deze standaardbepaling heeft als doel te voorkomen dat van ruimte die in een bestemmingsplan voor de realisering van een bepaald gebruik of functie is mogelijk gemaakt, na realisering daarvan, ten gevolge van feitelijke functie- of gebruiksverandering van het gerealiseerde, opnieuw ten tweede male zou kunnen worden gebruik gemaakt.

1.5.2.3.2 Algemene bouwregels In de algemene bouwregels is onder andere omschreven wanneer er geen verbod geldt voor het overschrijden van de bouw- en/of bestemmingsgrenzen voor bepaalde bouwdelen. Ook is omschreven wanneer het bevoegd gezag kan afwijken van bouw- en/of bestemmingsgrenzen. De 'bestaande matenregeling' is bedoeld voor legale bouwwerken die afwijken van de vastgestelde situering, gooten/of bouwhoogte, afstand, oppervlakte en/of inhoud van de bouwregels in dit bestemmingsplan. De bestaande afwijking is daarmee toegestaan. In het artikel 'Ondergronds bouwen' is aangegeven dat de opgenomen bouwregels zijn bedoeld voor uitsluitend bouwwerken boven de grond.

1.5.2.3.3 Algemene gebruiksregels De algemene gebruiksregel luidt dat het verboden is om gronden en opstallen te gebruiken in strijd met de bestemming. Hierbij zijn een aantal gebruiksvormen specifiek benoemd. Gebruik ten behoeve van de realisering en/of handhaving van de bestemming of het normale onderhoud van de gronden en/of bouwwerken wordt toegelaten. In de algemene gebruiksregels is ook benadrukt welk gebruik sowieso is toegestaan. Namelijk het opwekken van duurzame energie met behulp van zonnepanelen of andere - op grond van de bestemmingsregels geoorloofde voorzieningen op het dak.

1.5.2.3.4 Algemene aanduidingsregels In de algemene aanduidingsregels kunnen zo nodig de regels met betrekking tot één of meer gebiedsaanduidingen een plaats krijgen. De volgende algemene aanduidingsregels komen in dit bestemmingsplan voor: Overige zone - nieuwe risicobronnen uitgesloten In deze zone is het verboden om nieuwe risicobronnen te vestigen of bestaande risicobronnen uit te bereiden.

1.5.2.3.5 Algemene afwijkings- en wijzigingsregels De algemene afwijkingsregel voorziet in de mogelijkheid om op ondergeschikte onderdelen af te wijken van de regels van het bestemmingsplan. Bijvoorbeeld voor kleine bouwwerken voor nutsvoorzieningen. De in het plan opgenomen algemene wijzigingsbevoegdheden laat meer ingrijpende afwijkingen toe en wordt daarom gekoppeld aan een zwaardere procedure dan die voor het verlenen van een afwijking van de bouw- en gebruiksregels. Voor het opwekken van kleinschalige duurzame energie. Hierbij moet gedacht worden aan zonnepanelen, mini windturbines en kleine windturbines. Voor zonnepanelen voor eigen gebruik gelden een aantal voorwaarden, bijvoorbeeld dat de zonnepanelen op eigen grond geplaatst moeten worden, daarnaast ook dat deze grond in gebruik moet zijn als erf. De oppervlakte maat van 100 vierkante meter is extra t.o.v. de standaard oppervlakte van 20 vierkante meter (bouwwerken, geen gebouwen zijnde).

48

Mini windturbines (ook wel windwokkels genoemd) zijn met een afwijking toegestaan op het dak, waarbij voorwaarden gelden, onder andere dat de as-hoogte maximaal 5 meter boven het hoogste punt van het gebouw of bouwwerk waar de mast op staat uit komt. Kleine windturbines (ook wel windmolentjes genoemd) staan op de grond en zijn met een afwijking toegestaan in de gebiedstype buitengebied en bedrijventerreinen, zie Bijlage 6 Gebiedstypen. In een woonwijk (gebiedstype woongebieden) is het niet toegestaan om een kleine windturbine op te richten. Om de afwijking vergund te krijgen moet verder aan een aantal andere voorwaarden worden voldaan, bijvoorbeeld dat de maximale as-hoogte 30 meter is van de turbine. In het bestemmingsplan kunnen voorwaardelijke verplichtingen zijn opgenomen (om de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplante waarborgen). Tegelijkertijd kunnen er na vaststelling van het bestemmingsplan redenen zijn waardoor de uitvoering van de voorwaardelijke verplichting niet kan plaatsvinden zoals bij het vaststelling van het bestemmingsplan was beoogd. Of dat door voorschrijdend inzicht een gewijzigde uitvoering noodzakelijk is.

Daarom is in het bestemmingsplan de mogelijkheid geboden aan het bevoegd gezag om bij een omgevingsvergunning en onder voorwaarden af te kunnen wijken van een in het bestemmingsplan opgenomen voorwaardelijke verplichting als daarvoor de noodzaak bestaat.

1.5.2.3.6 Overige regels Onder overige regels zijn die regels geplaatst die niet onder een andere regel zijn te vatten.

1.5.2.4 Overgangs- en slotregels In de loop van de tijd kan het gebruik van gronden of bouwwerken gaan afwijken van datgene wat mogelijk is op basis van het bestemmingsplan. In de overgangsregels wordt geregeld wanneer deze afwijkingen acceptabel zijn. De naam van het plan wordt in de slotregel aangehaald.

1.6 Economische uitvoerbaarheid De ontwikkeling die met voorliggend bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt, wordt uitgevoerd door de initiatiefnemer. Zij neemt dan ook alle bijbehorende uitvoeringskosten voor haar rekening. Middels de gemeentelijke legesverordening zullen de kosten voor het opstellen van voorliggend bestemmingsplan en de bijbehorende ruimtelijkjuridische procedure ook worden doorberekend. Met de gemeente Doetinchem is een anterieure overeenkomst gesloten als bedoeld in artikel 6.4a Wet ruimtelijke ordening. Hierdoor zijn de kosten via de overeenkomst anderszins verzekerd waardoor een exploitatieplan niet nodig is. Planschade maakt onderdeel uit van de gesloten anterieure overeenkomst. Daarmee blijft eventueel uit het initiatief voortvloeiende planschade voor rekening van initiatiefnemers. Ook kosten die in de openbare ruimte moeten worden gemaakt, als gevolg van deze ontwikkelingen komen voor rekening van de initiatiefnemer. Voorts zijn er geen twijfels over de economische uitvoerbaarheid van het plan.

1.7 Procedure 1.7.1 Algemeen Dit bestemmingsplan doorloopt de procedure als bedoeld in afdeling 3.2 van de Wet ruimtelijke ordening. Afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht is van toepassing. Het plan is op grond van artikel 3.1.1. Besluit ruimtelijke ordening overlegd met een aantal instanties. Het resultaat van het vooroverleg is opgenomen in paragraaf 7.2. In paragraaf 7.3 wordt ingegaan op de maatschappelijke uitvoerbaarheid. De resultaten van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan worden niet toegevoegd aan dit hoofdstuk.

49

Deze maken onderdeel uit van het raadsvoorstel en -besluit omtrent de vaststelling.

1.7.2 Overleg 3.1.1. Bro Het plan is op basis van artikel 3.1.1. Bro overlegd met de volgende instanties: • provincie Gelderland; • waterschap Rijn en IJssel. Op basis van richtlijnen van de rijksoverheid is vooroverleg met deze instantie niet nodig. Er is geen rijksbelang dat hiertoe aanleiding geeft. Provincie Gelderland De provincie Gelderland heeft per brief (zaaknummer 2023-013846) laten weten dat de provinciale belangen klimaatadaptatie en woningbouw goed zijn meegewogen in het plan. Waterschap Rijn en IJssel Het waterschap Rijn en IJssel heeft op 15 november 2023 per mail laten weten dat zij dat de wateraspecten goed onderzocht en uitgewerkt. De definitieve keuze voor en verdere uitwerking van waterberging- en infiltratievoorzieningen binnen het plangebied maakt onderdeel uit van de aanvraag omgevingsvergunning. Het waterschap Rijn en IJssel zal daar bij betrokken worden vanuit de gemeente Doetinchem. Van het aandachtpunt om een vergunning aan te vragen als sprake is van direct of indirect lozen op oppervlaktewater is kennisgenomen. Over de opmerking over infiltratievoorziening i.r.t. de deelllocatie A uit het bodemonderzoek wordt aangegeven dat deze locatie inmiddels is gesaneerd. Daarmee is geen sprake meer van een significante bodemverontreiniging ter plaatse en behoefte de locatie geen beperkende regels voor de infiltratie en berging van hemelwater. .

1.7.3 Maatschappelijke uitvoerbaarheid Voor de maatschappelijke uitvoerbaarheid wordt verwezen naar paragraaf 5.2 van de ruimtelijke onderbouwing (bijlage 1)

50

BIJLAGEN BIJ TOELICHTING

51

1 Ruimtelijke onderbouwing 1 Ruimtelijke onderbouwing

1 Bijlage 1 bij ruimtelijke onderbouwing - stedenbouwkundig ontwerp 1 Bijlage 1 bij ruimtelijke onderbouwing - stedenbouwkundig ontwerp

2 Bijlage 2 bij ruimtelijke onderbouwing - voorstel groene inrichting buitenruimte 2 Bijlage 2 bij ruimtelijke onderbouwing - voorstel groene inrichting buitenruimte

3 Bijlage 3 bij ruimtelijke onderbouwing - boomeffectanalyse 3 Bijlage 3 bij ruimtelijke onderbouwing - boomeffectanalyse

4 Bijlage 4 bij ruimtelijke onderbouwing - bezonningsstudie 4 Bijlage 4 bij ruimtelijke onderbouwing - bezonningsstudie

5 Bijlage 5 bij ruimtelijke onderbouwing - laddertoets 5 Bijlage 5 bij ruimtelijke onderbouwing - laddertoets

6 Bijlage 6 bij ruimtelijke onderbouwing - vormvrije mer-beoordeling 6 Bijlage 6 bij ruimtelijke onderbouwing - vormvrije mer-beoordeling

7 Bijlage 7 bij ruimtelijke onderbouwing - bodemonderzoek 7 Bijlage 7 bij ruimtelijke onderbouwing - bodemonderzoek

8 Bijlage 8 bij ruimtelijke onderbouwing - saneringsplan 8 Bijlage 8 bij ruimtelijke onderbouwing - saneringsplan

9 Bijlage 9 bij ruimtelijke onderbouwing - evaluatie bodemsanering 9 Bijlage 9 bij ruimtelijke onderbouwing - evaluatie bodemsanering

10 Bijlage 10 bij ruimtelijke onderbouwing - besluit instemmen evaluatie bodemsanering 10 Bijlage 10 bij ruimtelijke onderbouwing - besluit instemmen evaluatie bodemsanering

11 Bijlage 11 bij ruimtelijke onderbouwing - akoestisch onderzoek 11 Bijlage 11 bij ruimtelijke onderbouwing - akoestisch onderzoek

11a Bijlage 11a bij ruimtelijke onderbouwing - memo reflectie geluid 11a Bijlage 11a bij ruimtelijke onderbouwing - memo reflectie geluid

12 Bijlage 12 bij ruimtelijke onderbouwing - QS externe veiligheid 12 Bijlage 12 bij ruimtelijke onderbouwing - QS externe veiligheid

13 Bijlage 13 bij ruimtelijke onderbouwing - QS bedrijven en milieuzonering 13 Bijlage 13 bij ruimtelijke onderbouwing - QS bedrijven en milieuzonering

14 Bijlage 14 bij ruimtelijke onderbouwing - watertoets 14 Bijlage 14 bij ruimtelijke onderbouwing - watertoets

15 Bijlage 15 bij ruimtelijke onderbouwing - QS natuur 15 Bijlage 15 bij ruimtelijke onderbouwing - QS natuur

16 Bijlage 16 bij ruimtelijke onderbouwing - Stikstofonderzoek 52

16 Bijlage 16 bij ruimtelijke onderbouwing - Stikstofonderzoek

17 Bijlage 17 bij ruimtelijke onderbouwing - archeologisch bureau- en verkennend bodemonderzoek 17 Bijlage 17 bij ruimtelijke onderbouwing - archeologisch bureau- en verkennend bodemonderzoek

18 Bijlage 18 bij ruimtelijke onderbouwing - inventariserend veldonderzoek archeologie 18 Bijlage 18 bij ruimtelijke onderbouwing - inventariserend veldonderzoek archeologie

19 Bijlage bij ruimtelijke onderbouwing - proefsleuvenonderzoek archeologie 19 Bijlage bij ruimtelijke onderbouwing - proefsleuvenonderzoek archeologie

20 Bijlage 20 bij ruimtelijke onderbouwing - parkeerbalans 20 Bijlage 20 bij ruimtelijke onderbouwing - parkeerbalans

21 Bijlage 21 bij ruimtelijke onderbouwing - trillingonderzoek 21 Bijlage 21 bij ruimtelijke onderbouwing - trillingonderzoek

22 Bijlage 22 bij ruimtelijke onderbouwing - windhinderonderzoek 22 Bijlage 22 bij ruimtelijke onderbouwing - windhinderonderzoek

53