Bijlage 1.3 - Regels.pdf

9.2 Afwijken verboden gebruik 9.2.1 Toestaan gebruik - opwekken van duurzame energie

27

Het opwekken van duurzame energie met behulp van zonnepanelen of andere - op grond van de bestemmingsregels geoorloofde - voorzieningen op het dak is toegestaan, mits wordt voldaan aan de geldende bouwregels.

artikel 10 Algemene aanduidingsregels 10.1 milieuzone - intrekgebied Ter plaatse van de aanduiding 'milieuzone - intrekgebied' is het niet toegestaan werken tot stand te brengen of handelingen te verrichten ten behoeve van de winning van fossiele energie.

10.2 overige zone - nieuwe risicobronnen uitgesloten Het is ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - nieuwe risicobronnen uitgesloten' verboden om; a. een nieuwe risicobron te vestigen; b. een bestaande risicobron uit te breiden.

10.3 overige zone - reliëf en overige zone - groene ontwikkelingszone 10.3.1 Aanduidingsomschrijving a. Ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - reliëf' zijn de gronden, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), in het bijzonder bestemd voor de instandhouding en versterking van de kenmerkende hoogteverschillen van het landschap; b. ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - groene ontwikkelingszone' zijn de gronden ook bestemd voor bescherming, behoud, herstel of duurzame ontwikkeling van de ecologische waarden en kenmerken, en ook het voorkomen van significante effecten op kernkwaliteiten en omgevingscondities die de realisering van Groene ontwikkelingszone in de weg staan; c. ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - groene ontwikkelingszone' zijn de gronden ook bestemd voor bescherming, behoud, herstel of de duurzame ontwikkeling van landgoederen, landbouwgebieden met natuurwaarden en landbouwgebieden met een hoge dichtheid aan natuur- en boselementen. Bij de ontwikkeling van landgoederen, landbouwgebieden met natuurwaarden en landbouwgebieden met een hoge dichtheid aan natuur- en boselementen moet rekening worden gehouden met de kernkwaliteiten van de Groene ontwikkelingszone en moeten de kernkwaliteiten zo mogelijk verder worden ontwikkeld.

10.3.2 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerken zijnde, of van werkzaamheden 1. Vergunningplicht Onverminderd het overige in deze regels met betrekking tot omgevingsvergunningen voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, of van bepaalde werkzaamheden, is het verboden de opgenomen werken, geen gebouwen zijnde, of werkzaamheden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning uit te voeren ter plaatse van de genoemde aanduiding: a. het verlagen van de bodem en het afgraven, ophogen en egaliseren van de gronden, ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - reliëf'; b. het aanleggen en dempen van watergangen, sloten, weidegreppels en andere waterpartijen, ter plaatse van de aanduidingen 'overige zone - reliëf' en 'overige zone - groene ontwikkelingszone'; c. het aanbrengen van bovengrondse en ondergrondse transport-, energie- of telecommunicatieleidingen en daarmee verband houdende constructies, installaties of apparatuur, met uitzondering van het aanbrengen van leidingen voor de aansluiting van percelen op het openbare voorzieningennet, ter plaatse van de aanduidingen 'overige zone - reliëf' en 'overige zone - groene ontwikkelingszone';

28

d. het aanleggen of rooien van bos of boomgaard waarbij stobben worden verwijderd, ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - groene ontwikkelingszone'. 2. Uitzondering vergunningplicht Het in lid 10.3.2 onder 1 opgenomen verbod geldt niet voor het uitvoeren van de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden: a. werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden van ondergeschikte betekenis, in het kader van het normale beheer en onderhoud; b. werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden die binnen een bouwvlak worden uitgevoerd; c. werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden waarmee op basis van een al verleende vergunning is of mag worden begonnen op het tijdstip van inwerking treden van het bestemmingsplan. 3. Weigeringsgrond De omgevingsvergunning als bedoeld in 10.3.2 onder 1 mag alleen en moet worden geweigerd, als door het uitvoeren van het werk of door de daarvan direct of indirect te verwachten gevolgen blijvend onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de aanwezige waarde(n). 4.

Advies deskundige Alvorens te beslissen op een verzoek om een omgevingsvergunning wint het bevoegd gezag advies in bij een deskundige op het gebied van landschap, voor zover de vergunning betrekking heeft op de aanduiding 'overige zone reliëf' en bij de verantwoordelijke voor het flora- en faunabeleid voor zover de vergunning betrekking heeft op de aanduiding 'overige zone - groene ontwikkelingszone'. 5. Voorwaarden Geen omgevingsvergunning kan worden verleend als de locatie is gelegen binnen de aanduiding 'overige zone groene ontwikkelingszone', tenzij kan worden aangetoond dat er geen significante aantasting plaatsvindt van de kernkwaliteiten van Gelders natuurnetwerk en Groene ontwikkelingszone, zoals vastgelegd in de Omgevingsverordening Gelderland, dan wel geen noemenswaardige belemmering wordt gevormd voor de beoogde zoekruimte voor nieuwe natuur of de aanleg van ecologische verbindingszones.

artikel 11 Algemene afwijkingsregels 11.1 Algemeen Het bevoegd gezag kan, in uitzonderlijke gevallen, gemotiveerd bij een omgevingsvergunning afwijken van de regels van het plan voor: a. het oprichten van bouwwerken van algemeen nut (zoals abri's, telefooncellen, transformatorhuisjes, gasregelstations en gasdrukstations en conmatics), mits de inhoud van elk van deze bouwwerken niet meer bedraagt dan 100 m3 en de goothoogte ervan niet meer bedraagt dan 4 m; b. het overschrijden van de bouwregels inzake de bouwhoogte en de oppervlakte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, met niet meer dan 10%; c. het in geringe mate aanpassen van het bestemmingsplan, teneinde enig onderdeel van het bestemmingsplan, zoals een bestemmingsgrens of een bouwgrens, te veranderen, als bij definitieve uitmeting en verkaveling blijkt, dat deze aanpassing in het belang van een juiste verwerkelijking van het plan gewenst of noodzakelijk is, en waarbij de grens met niet meer dan 3 m worden verschoven; d. het oprichten van masten voor mobiele (beeld)telefonie en zendmasten tot een bouwhoogte van maximaal 20 m, onder voorwaarden dat landschappelijke verstoringen zo beperkt mogelijk blijven.

29

11.2 Afwijken van de specifieke gebruiksregels 11.2.1 Opwekken duurzame energie met behulp van zonnepanelen Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in de gebruiksregels van de betreffende bestemming voor het toestaan van het opwekken van duurzame energie met behulp van zonnepanelen, onder voorwaarden dat: a. de zonnepanelen worden geplaatst op eigen grond, binnen het deel van het perceel dat als erf gebruikt wordt; b. de bouwhoogte van zonnepanelen maximaal 1,5 m mag bedragen; c. de oppervlakte van de zonnepanelen maximaal 100 m2 mag bedragen; d. de zonnepanelen landschappelijk zijn/worden ingepast en hierover vooraf advies is ingewonnen bij deskundigen op het gebied van landschap en groen.

artikel 12 Algemene wijzigingsregels Burgemeester en wethouders kunnen, op grond van artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening, het plan wijzigen voor: a. het in geringe mate aanpassen van het plan, teneinde enig onderdeel van het plan, zoals een bestemmingsgrens of een bouwgrens, te veranderen, als bij definitieve uitmeting of verkaveling blijkt, dat deze aanpassing in het belang van een juiste verwezenlijking van het plan gewenst of noodzakelijk is en de bestemmingsgrens niet meer dan 5 m en de bouwgrens niet meer dan 10 m worden verschoven; b. het enigzins anders situeren en/of begrenzen van bouwvlakken, als dit voor de uitvoering van een bouwplan nodig mocht blijken, een en ander, mits de oppervlakte van het desbetreffende bouwvlak met niet meer dan 20% van het in het plan vastgelegde afwijkt; c. het geheel of gedeeltelijk verwijderen of wijzigen van een aanduidingsvlak als bedoeld in artikel 10 Algemene aanduidingsregels als vaststaat dat ter plaatse van de aanduiding: 1. geen functie of waarde meer aanwezig is; of 2. de begrenzing van de functie of waarde veranderd is; of 3. de wijziging meer recht doet aan het beoogde doel van de regeling. Vooraf moet advies worden ingewonnen bij een ter zake deskundige op het gebied van het onderwerp in kwestie.

artikel 13 Overige regels Waar in dit plan wordt verwezen naar wettelijke regelingen wordt geduid op die regelingen, zoals zij luidden op het tijdstip van vaststelling van het bestemmingsplan.

30

hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels artikel 14 Overgangsrecht 14.1 Overgangsrecht bouwwerken a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot, 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd; 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan; b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van lid 14.1 onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%; c. lid 14.1 onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

14.2 Overgangsrecht gebruik a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet; b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind; c. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten; d. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

14.3 Persoonsgebonden overgangsrecht Indien toepassing van het in lid 14.2 opgenomen overgangsrecht gebruik zou kunnen leiden tot een onbillijkheid van overwegende aard voor 1 of meer natuurlijke personen die op het tijdstip van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan gronden en opstallen gebruikten in strijd met het voordien geldende bestemmingsplan, kunnen burgemeester en wethouders met het oog op beëindiging op termijn van die met het bestemmingsplan strijdige situatie, voor die persoon of personen dat overgangsrecht buiten toepassing laten.

artikel 15 Slotregel Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan 'Over de Beek 12-12a - 2023'. Aldus vastgesteld door de raad van de gemeente Doetinchem in de openbare raadsvergadering d.d. 30-11-2023 de griffier, de voorzitter,

31

BIJLAGEN BIJ REGELS

32

Bijlage 1 Richtlijn Verrekening bij landschappelijke inpassing Bijlage 1 Richtlijn Verrekening bij landschappelijke inpassing

33

Bijlage 2 Landschapstypen Bijlage 2 Landschapstypen

34

Bijlage 3 Leidraad toetsingskader landschapelementen Bijlage 3 Leidraad toetsingskader landschapelementen

35

Bijlage 4 Lijst van aan huis gebonden beroepen en bedrijven Bijlage 4 Lijst van aan huis gebonden beroepen en bedrijven

36

Bijlage 5 Lijst van vrije beroepsbeoefenaars Bijlage 5 Lijst van vrije beroepsbeoefenaars

37

Bijlage 6 Nota Parkeernormen Auto en Fiets Gemeente Doetinchem Bijlage 6 Nota Parkeernormen Auto en Fiets Gemeente Doetinchem

38

Bijlage 7 Erf- en landschappelijk inrichtingsplan Bijlage 7 Erf- en landschappelijk inrichtingsplan

39

Bijlage 8 Te slopen bebouwing Bijlage 8 Te slopen bebouwing

40

Bijlage 9 Artikel X Waarde - Archeologie Bijlage 9 Artikel X Waarde - Archeologie

41

TOELICHTING

42

1 Inleiding 1.1 Aanleiding en doel De eigenaren van de percelen Over de Beek 12-12a in Gaanderen willen het agrarisch (rundvee)bedrijf beëindigen. Daarbij willen ze de agrarische bedrijfsgebouwen (bijna 1.800 m²) slopen en daarvoor 2 vrijstaande woningen bouwen. Het agrarisch bouwvlak voor een agrarisch bedrijf komt daarmee te vervallen. En de bedrijfswoning (Over de Beek 12) wordt een gewone woning. Het initiatief past niet binnen de geldende beheersverordening 'Landelijk gebied - 2020, reparatie 2022'. Om de plannen mogelijk te kunnen maken is een bestemmingsplan noodzakelijk. Daarom is het voorliggende bestemmingsplan 'Over de Beek 12-12a - 2023' opgesteld. Vooruitlopend op voorliggend bestemmingsplan is een ruimtelijke onderbouwing opgesteld. Deze is als bijlage 1 Ruimtelijke onderbouwing bij deze toelichting is opgenomen.

1.2 Plangebied Het plangebied ligt aan de Over de Beek in het buitengebied van de gemeente Doetinchem en ligt ten noordwesten van het dorp Gaanderen. De kadastrale percelen zijn ambt Doetinchem, sectie G nummer 2349 en sectie I, nummers 6673 (ged.), 6674, 6676, 6677, 6678, 6679, 6680 en 6681. De onderstaande afbeeldingen laten de ligging van de locatie zien.

Ligging ten opzichte van Gaanderen

Ligging in de directe omgeving

43

1.3 Geldend ruimtelijk plan Over de Beek 12-12a ligt in het plangebied van de beheersverordening 'Landelijk gebied - 2020, reparatie 2022'. Deze beheersverordening is op 7 juli 2022 vastgesteld door de raad en op 21 juli 2022 in werking getreden.

Uitsnede beheersverordeningskaart 'Landelijk gebied - 2020, reparatie 2022' Voor het plangebied geldt in de beheersverordening het volgende: • hoofdfunctie: ◦ 'Agrarisch met waarden' met een bouwvlak • dubbelhoofdfuncties: ◦ Waarde - Archeologische verwachting 3 (zuidwestelijke deel) ◦ Waarde - Archeologische verwachting 6 (noord - noordoostelijke deel) • gebiedsaanduidingen: ◦ milieuzone - intrekgebied ◦ overige zone - groene ontwikkelingszone ◦ overige zone - nieuwe risicobronnen uitgesloten ◦ overige zone - reliëf

44

2 Planbeschrijving 2.1 Huidige situatie Het plangebied is bebouwd met agrarische bedrijfsgebouwen en 1 bedrijfswoning. De bedrijfsbebouwing is in gebruik voor de veehouderij. Onderstaande afbeelding geeft een impressie van het plangebied en de begrenzing ervan. Aan de zuidwestzijde steekt een 'driehoek' uit. Dit heeft te maken met het aanwezige agrarische bouwvlak die komt te vervallen door dit bestemmingsplan. Dit bouwvlak moet in zijn geheel in het bestemmingsplan opgenomen zijn. In de huidige situatie is er een veehouderij voor het houden van 60 koeien jonger dan 2 jaar en 50 schapen ouder dan 1 jaar. De agrarische bebouwing wordt gesloopt voordat de nieuwe woningen gebouwd kunnen worden.

Luchtfoto en begrenzing plangebied

Zicht op het erf vanuit oostelijke richting op de Over de Beek met rechts en links de veestallen en centraal de bestaande woning. (Bron: Erf- en landschappelijk inrichtingsplan Over de Beek, Staring Advies, 2023)

2.2 Ruimtelijke analyse Voor de ruimtelijke analyse wordt verwezen naar hoofdstuk 4, Ruimtelijke analyse van de ruimtelijke onderbouwing (1 Ruimtelijke onderbouwing). Daarin wordt ook verwezen naar bijlage 1 van de ruimtelijke onderbouwing. Dat is bijlage 2 van deze toelichting (2 Ruimtelijke onderbouwing bijlage 1 - Inrichtingsplan).

2.3 Toekomstige situatie Het initiatief gaat over de sloop van alle voormalig agrarische bedrijfsgebouwen en de realisatie van een nieuw erf voor de bestaande (bedrijfs)woning en 2 nieuwe woningen. Daarnaast kunnen aan of direct bij elke woning bijgebouwen gerealiseerd worden. De bestaande bedrijfswoning wordt omgezet naar een gewone woning. De bijgebouwen van deze woning zijn inpandig in de bestaande bebouwing. Het hele perceel wordt zorgvuldig landschappelijk ingepast.

45

Ook is in de erfopzet rekening gehouden met de landschappelijke kwaliteiten van het gebied en de locatie. Voor een uitgebreide toelichting wordt verwezen naar hoofdstuk 4 van de ruimtelijke onderbouwing (1 Ruimtelijke onderbouwing) en bijlage 1 van deze onderbouwing (2 Ruimtelijke onderbouwing bijlage 1 - Inrichtingsplan). Ten opzichte van de ruimtelijke onderbouwing en het daarin opgenomen inrichtingsplan laat het bestemmingsplan niet toe dat in de aan te leggen boomgaard een vrijstaand bijgebouw kan komen. Reden is dat in een boomgaard met hoogstam fruitbomen een bijgebouw niet passend is.

Inrichtingsplan met aanpassing bijgebouw (Bron: Erf- en landschappelijk inrichtingsplan, Staring Advies) Dit alles resulteert in enkele aanpassingen ten opzichte van het oorspronkelijke inrichtingsplan van het erf voor de noordoostelijke woning: • bij de noordnoordostelijke nieuwe woning mag het vrijstaande bijgebouw met een oppervlakte van 5 bij 6 meter komt aan de oost-noordoostkant van de te bouwen woning. Ten noorden van de zijgevellijn. Daarvoor is in het bestemmingsplan de functieaanduiding 'bijgebouw' opgenomen. Deze aanduiding komt ook voor aan 1 zijde en achter de woning voor andere (aangebouwde) bijbehorende bouwwerken bij de woningen; • de noordoostelijke nieuwe woning wordt gespiegeld gebouwd ten opzichte van de situatie in het inrichtingsplan; het aangebouwde bijgebouw komt aan de zuidzijde van de woning.

46

3 Beleidskader De voorgenomen ontwikkeling is getoetst aan de relevante beleidstukken op rijks-, provinciaal-, regionaal-, en gemeentelijk niveau, zie hoofdstuk 5 van de ruimtelijke onderbouwing (1 Ruimtelijke onderbouwing). Er is speciaal aandacht voor 2 beleidsonderwerpen. Dat is het woningbouwbeleid en de ligging in de groene ontwikkelingszone.

3.1 Woningbouwbeleid De ontwikkeling waarvoor dit bestemmingsplan is opgesteld, is gestart in juni 2022. De ontwikkelaar heeft in de periode november 2022 tot en met maart 2023 de ruimtelijke onderbouwing opgesteld (bijlage 1 Ruimtelijke onderbouwing). Aan het eind van het opstellen van de ROB en daarna heeft de gemeente nieuw beleid voor wonen vastgesteld. Dat is de Regionale Woonagenda Achterhoek 2023-2030 en de Woonvisie gemeente Doetinchem 2023-2036. In de ruimtelijke onderbouwing is de ontwikkeling nog niet aan dit beleid getoetst. Daarom is hierna de toetsing van het plan aan het nieuwe woonbeleid opgenomen. En paragrafen 5.4.2, 5.5.2 en 5.5.3 van de ruimtelijke onderbouwing vervallen daarmee. Regionale woonagenda Achterhoek 2023-2030 In februari/maart 2023 hebben de Achterhoekse gemeenten en de provincie een nieuwe Regionale Woonagenda 2023 -2030 vastgesteld waarin langs 4 programmalijnen de woondoelen uit de Achterhoek Visie 2030 verder zijn uitgewerkt. In Doetinchem is deze agenda op 2 maart 2023 vastgesteld. Deze agenda bevat het volgende: • De Achterhoek wil in 2 stappen 8.390 tot 11.500 nieuwe woningen toevoegen, waarvan 60% betaalbaar, inclusief 28% sociale huur. • De Achterhoek investeert in de kwaliteit van de bestaande voorraad, onder andere door verbetering van 7.000 sociale huurwoningen en 24.000 particuliere woningen.

• De Achterhoek wil een plek zijn voor iedereen, voor starters, ouderen, werknemers en arbeidsmigranten en andere aandachtsgroepen. • De Achterhoek wil dit realiseren via gebiedsgerichte integrale opgaven: ◦ Vergroten differentiatie woningaanbod in vitale kernen en buurten ◦ Vergroten aanbod van stedelijke woonmilieus ◦ Goed en bereikbaar wonen rondom mobiliteits-knooppunten ◦ Ruimte voor nieuwe woonconcepten in een toekomstbestendig landelijk gebied De ontwikkeling waarvoor het voorliggende bestemmingsplan is opgesteld sluit aan op deze agenda. Het bestemmingsplan gaat om het toevoegen van 2 woningen bij functieverandering. De woonagenda geeft aan dat bij projecten met minder dan 20 woningen maatwerk mogelijk is. Wel met inachtneming van de gewenste kwaliteit zoals opgenomen in de woonagenda. In dit geval, functieverandering in het buitengebied, leidt de woningbouw tot versteking van de kwaliteit van het buitengebied. Dit is voor de gemeente ook belangrijk en reden om niet vast te houden aan de eis van betaalbare woningen of een nieuw woonconcept. Woonvisie gemeente Doetinchem 2023-2036 De Woonvisie Doetinchem 2023-2036 ‘Stadse allure - dorpse gemoedelijkheid’ is op 13 maart 2023 vastgesteld. In de nieuwe woonvisie zijn de woningbouwstrategie voor nieuwbouwprojecten en de woonvisie voor het volkshuisvestingsbeleid samengevoegd. Ook is er samenhang met de regionale woonagenda.

De hoofdpunten van de Woonvisie Doetinchem 2023-2036 zijn: a. Groeien in kwaliteit. Doetinchem heeft de ambitie om te groeien naar 70.000 inwoners in 2036. Dit hoofdpunt is gekoppeld aan Programmalijn 1: Vergroten woningvoorraad en versnelling productie. Met deze programmalijn wordt

47

ingegaan op de bouw van nieuwe woningen en de noodzaak om de plancapaciteit te vergroten en adaptief te programmeren. Deze groeiambitie is geen doel op zich, maar een middel om de centrumfunctie van Doetinchem met de daarbij behorende voorzieningen te kunnen behouden en om de omgevingskwaliteit te versterken. b. Kwalitatief goed wonen. Dit punt draait om de kwaliteit van de huidige woningvoorraad. Programmalijn 2: Investeren in de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad beschrijft hoe wordt gewerkt aan een toekomstbestendige woningvoorraad. Denk hierbij aan duurzaamheid, levensloopbestendige woningen maar ook aan transformatie van kantoren of winkels naar woningen. c. Een passende woning voor iedereen. Doel is een compleet en divers woningaanbod waarbij het bevorderen van beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit van het woningaanbod centraal staat. Programmalijn 3: Doetinchem, een plek voor iedereen beschrijft hoe aan dit doel gewerkt wordt. Tot en met 2030 wil de gemeente minimaal 2.470 woningen toevoegen in de hele gemeente via het onderstaande programma. Dit gewenste programma is opgenomen in de regionale woonagenda en vastgelegd in de woondeal met de provincie en het rijk.

Plannen van meer dan 20 woningen moeten in principe voldoen aan de gegeven verdeling over de segmenten van het gewenste programma, tenzij de ligging in een bepaalde wijk een andere verdeling rechtvaardigt. Plannen van minder dan 20 woningen die bijdragen aan het realiseren van het gewenste programma hebben een pré. Voor bestaande woningbouwprojecten geldt een overgangsperiode. Totaal programma: minimaal 2.470 woningen, onderverdeeld in: 1. 28% sociale huur tot € 808,06, eventueel te vervangen door goedkope koopwoningen tot € 225.000; 2. 8% middenhuur tot € 1.000, eventueel te vervangen door betaalbare koopwoningen (categorie 1) tot € 280.000; 3. 14% betaalbare koopwoningen (categorie 1) tot € 280.000, eventueel te vervangen door middenhuurwoningen tot € 1.000; 4. 17% betaalbare koopwoningen (categorie 2) tot € 355.000, eventueel te vervangen door middenhuurwoningen (tot € 1.000,00); 5. 33% dure koopwoningen (boven € 355.000) of dure huur (boven € 1.000); d. Wonen als onderdeel van integrale gebiedsopgaven. Wonen gaat ook over leefbaarheid, naoberschap en vitaliteit. Ook de inrichting van de buitenruimte is een belangrijk onderdeel. De woonomgeving draagt bij aan de gezondheid en het welbevinden van de inwoners.

Programmalijn 4: Wonen als integrale gebiedsopgave beschrijft hoe dit bereikt kan worden, onder andere door koppelkansen te benutten en via programmering te zorgen voor een beter mix aan woningen in de wijk. Overgangsperiode ontwikkelingen De verdeling van de nieuwe woningen volgens aangegeven programma bij punt c geldt voor nieuwe woningbouwprojecten. De huidige planvoorraad sluit niet in alle gevallen aan bij de nieuwe kaders. De gemeente gaat in overleg met ontwikkelaars om het woningbouwprogramma meer in lijn te brengen met de woonvisie en meer betaalbare woningen toe te voegen. Maar door de gestegen bouwkosten, ontwikkelingen die al enige tijd in procedure zitten, al gemaakte afspraken en plankosten is dit niet altijd mogelijk. Het voorliggende plan gaat over maar 2 woningen. En hoeft dus niet te voldoen aan punt c hiervoor genoemd. En de ontwikkeling was al zover in voorbereiding dat niet teruggekomen kon worden op gemaakte afspraken. Zoals het principebesluit dat het college genomen heeft voordat de initiatiefnemer de ruimtelijke onderbouwing heeft opgesteld. Het ruimtelijk streefbeeld voor nieuwe woningbouwontwikkelingen Uitgangspunt voor de woonvisie is dat bij de ontwikkeling van woningbouw primair moet worden ingezet op inbreiding en transformatie. Waar nodig kunnen uitbreidingen plaats vinden aan de stads- en dorpsranden.

Het ruimtelijk streefbeeld bestaat uit 5 speerpunten en 1 kaartbeeld. De vijf speerpunten zijn: a. Kwalitatief groeien met Doetinchems DNA b. Bouwen in en aan buurten

48

c. Bodem en water belangrijk bij ruimtelijke keuzes d. Waar nodig stadsranden en dorpsranden e. Woonmilieus voor ontwikkelingen

De woonmilieus zijn ingedeeld van Gemengd stedelijk wonen en werken (hoge dichtheid) tot Wonen in het groen (lage dichtheid). Per woonmilieu is uitgewerkt wat de belangrijkste kenmerken zijn. De ontwikkeling waarvoor het voorliggende bestemmingsplan is opgesteld past binnen dit ruimtelijk streefbeeld.Het leidt tot het opruimen van leeggekomen agrarische bebouwing en versterking van het landschap.

3.2 Groene ontwikkelingszone De voorgenomen ontwikkeling ligt in de groene ontwikkelingszone die de provincie Gelderland in de Omgevingsverordening Gelderland heeft vastgelegd. Bij ontwikkelingen moet aan de regels hiervan getoetst worden. Dat is gedaan en verwoord in paragraaf 6.8 van bijlage 1 Ruimtelijke onderbouwing. De provincie heeft op haar website een formulier staan om te toetsen aan de verordening. Dit formulier is ingevuld en het resultaat daarvan is als bijlage 12 Resultaten berekening GO bij deze toelichting gevoegd. Hieruit blijkt dat voor de GO niet een verdere investering hoeft te worden gedaan. Wel is een groene inpassing nodig vanwege de eis hierover van de gemeente.

49

4 Haalbaarheid In de ruimtelijke onderbouwing is de haalbaarheid van de beoogde ontwikkeling van het plangebied onderbouwd. Verwezen wordt naar hoofdstuk 6, Haalbaarheid, van de ruimtelijke onderbouwing (1 Ruimtelijke onderbouwing). In dit hoofdstuk zijn ook de uitkomsten en conclusies terug te vinden van de diverse onderzoeken die zijn uitgevoerd: • bodemonderzoek (3 Ruimtelijke onderbouwing bijlage 2 - Verkennend bodemonderzoek); • stikstofonderzoek (4 Ruimtelijke onderbouwing bijlage 3 - Stikstofrapportage, 5 Ruimtelijke onderbouwing bijlage 3a - Aerius-berekening gebruiksfase en 6 Ruimtelijke onderbouwing bijlage 3b - Aerius-berekening realisatiefase); • flora en fauna-onderzoek (7 Ruimtelijke onderbouwing bijlage 4 - Quick scan flora en fauna en 8 Ruimtelijke onderbouwing bijlage 4a - Nader onderzoek vleermuizen en huismussen); • archeologisch onderzoek (9 Ruimtelijke onderbouwing bijlage 5 - Archeologisch onderzoek en 10 Ruimtelijke onderbouwing bijlage 5a - Boorstaten archeologisch onderzoek). Voor de aspecten bodem, flora en fauna en archeologisch erfgoed gelden specifieke aandachtspunten die doorwerken in het bestemmingsplan. Dat is in de volgende paragrafen verwoord.

4.1 Conclusie Op basis van de ruimtelijke onderbouwing en bijlagen daarbij blijkt dat de beoogde ontwikkeling geen problemen oplevert ten aanzien van de onderzochte milieukundige en ruimtelijke aandachtspunten. Dat zijn: • milieueffectrapportage; • bodem; • akoestiek; • lucht; • externe veiligheid; • milieuzonering; • flora en fauna; • water; • archeologie & cultuurhistorie; • verkeer & parkeren. Wel moet voldaan worden aan de voorwaarden en aandachtspunten uit de onderzoeken. Dat is in de volgende paragrafen opgenomen.

4.2 Bodem Als er grondverzetwerkzaamheden plaatsvinden, kan de grond niet zonder meer worden afgevoerd en/of elders worden toegepast. De regels van de Nota bodembeheer regio Achterhoek en het Besluit bodemkwaliteit zijn hierop van toepassing. Als bij de uitvoering van het project blijkt dat grond afgevoerd en toegepast wordt op een andere locatie, dan kan het zijn dat aanvullend bodemonderzoek nodig is (depotkeuring).

4.3 Flora en fauna Vogels Uit de Quick scan flora en fauna bleek dat er vermoedelijk vogels nestelen in het plangebied waarvan uitsluitend het bezette nest beschermd is, maar er nestelen mogelijk ook vogels waarvan de nestplaats (jaarrond) beschermd is (huismus). Gelet op de aard van de werkzaamheden kan geen ontheffing verkregen worden voor het beschadigen of vernielen van bezette vogelnesten. Om te voorkomen dat bezette vogelnesten negatief beïnvloed worden, dient

50

gewerkt te worden buiten de voortplantingsperiode of dient een broedvogelscan uitgevoerd te worden zodat de aanwezigheid van bezette vogelnesten uitgesloten kan worden. Voor huismussen is nader onderzoek uitgevoerd. Deze vogels zijn aangetroffen in bebouwing die behouden blijft. De nestplaatsen worden dus niet verstoord. Grondgebonden zoogdieren en amfibieën Voor de beschermde grondgebonden zoogdieren en amfibieën die een (winter)rust- en/of voortplantingslocatie in het plangebied bezetten, geldt een vrijstelling van de verbodsbepalingen ‘vangen’ en het ‘beschadigen en vernielen van rust- en voortplantingslocaties’. Er geldt geen vrijstelling voor het doden van beschermde grondgebonden zoogdieren en amfibieën. Om te voorkomen dat beschermde dieren gedood worden dienen ze weggejaagd te worden of weggevangen te worden (en elders losgelaten). Bij het onderzoek zijn geen grondgebonden zoogdieren en amfibieën aangetroffen. Indien niet voorkomen kan worden dat een beschermd dier gedood wordt, moet een ontheffing aangevraagd worden of moet gewerkt worden volgens een goedgekeurde en toepasbare gedragscode. Hiervoor moet bij het ontruimen van de werktuigenberging rekening mee gehouden worden. Vleermuizen Vleermuizen en hun vaste verblijfplaatsen zijn beschermd en mogen alleen met een ontheffing negatief beïnvloed worden.

Als gevolg van het slopen van de ligboxenstal en schuur wordt mogelijk een vleermuis verstoord of gedood en een vaste rust- en voortplantingsplaats verstoord, beschadigd en vernield. Het nadere onderzoek is voor vleermuizen uitgevoerd. Deze dieren zijn wel aangetroffen, maar alleen in de bebouwing die behouden blijft. De ontwikkeling beïnvloedt de verblijfplaatsen van de vleermuizen niet.

4.4 Archeologisch erfgoed Vanwege de grote mate van bodemverstoring waarbij de oorspronkelijke bodemopbouw en de eerdlaag grotendeels verloren zijn gegaan, is de kans gering dat met de voorgenomen bodemingrepen behoudenswaardige archeologische vindplaatsen verloren gaan. Er is geen vervolgonderzoek noodzakelijk en plangebied kan worden vrijgegeven voor de voorgenomen ontwikkeling. Op 28 september 2022 heeft de regioarcheoloog van de ODA de locatie vrijgegeven. Zie bijlage 11 Beoordeling archeologisch onderzoek ODA. De dubbelbestemmingen voor archeologie zijn hierdoor niet meer nodig binnen het onderzoeksgebied die voor archeologie gehanteerd is. Daarbuiten wel.

51

5 Wijze van bestemmen 5.1 Inleiding Met dit bestemmingsplan wordt een deel van de huidige hoofdfunctie (bestemming) 'Agrarisch met waarden' aangepast naar de bestemming 'Wonen', waarmee de bouw van 2 woningen met bijgebouwen in een bepaalde zone en het omzetten van de bedrijfswoning naar een gewone woning met inpandige bijgebouwen mogelijk wordt gemaakt. Het bouwvlak voor de te bouwen woningen en de locatie van de bijgebouwen is gebaseerd op het inrichtingsplan die bij de ruimtelijke onderbouwing zit (Bijlage 7 Erf- en landschappelijk inrichtingsplan) in combinatie met de al aanwezige kadastrale verkaveling van de grond. Zo is duidelijk waar wat gebouwd mag worden, voor welke doeleinden de grond en de gebouwen mogen worden gebruikt en wat er in nieuwe bebouwing wordt toegestaan. Dit biedt rechtszekerheid aan de burger. Het plan is daarom opgezet als gedetailleerd bestemmingsplan.

5.2 Toelichting op de regels De regels bestaan uit de volgende onderdelen: • hoofdstuk 1: Inleidende regels; • hoofdstuk 2: Bestemmingsregels; • hoofdstuk 3: Algemene regels; • hoofdstuk 4: Overgangs- en slotregels.

5.2.1 Inleidende regels De inleidende regels omvatten de in de planregels gebruikte begripsomschrijvingen (artikel 1) en de wijze van meten (artikel 2). Hiermee is planspecifiek vastgelegd wat bedoeld wordt en hoe gemeten moet worden. Als een begrip niet omschreven is, dan geldt de algemeen gangbare uitleg van het begrip.

5.2.2 Bestemmingsregels 5.2.2.1 Agrarisch met waarden De bestemming 'Agrarisch met waarden' is toegekend aan de omliggende gronden die buiten de bestemming 'Wonen' liggen. Op deze gronden is eenvoudig agrarisch gebruik toegestaan zonder bebouwingsmogelijkheden voor gebouwen. Er is dus geen agrarisch bouwvlak (meer) aanwezig binnen dit bestemmingsvlak. Met de regels is dus het huidige gebruik van deze gronden vastgelegd. Regels die elders in het landelijk gebied van de gemeente ook gelden voor agrarische gronden, zijn ook in dit bestemmingsplan opgenomen. Bijvoorbeeld een afwijking voor terreinafscheiding en een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden. Deze regels staan zowel in de beheersverordening 'Landelijk gebied - 2020, reparatie 2022' (vastgesteld door de raad op 7 juli 2022) als in de beleidsregel 'Planologisch kader voor het landelijk gebied 2021' (vastgesteld door de raad op 8 juli 2021). De landschappelijke inpassing, die nog gerealiseerd moet worden, ligt deels op deze gronden. Dit past ook in de agrarische bestemming.

5.2.2.2 Wonen De bestemming 'Wonen' omvat alle percelen waarop woningen en bijbehorende bouwwerken zijn toegelaten. Op het perceel zijn 2 nieuwe vrijstaande woningen toegestaan naast de bestaande woning. De hoofdgebouwen moeten binnen het bouwvlak worden gebouwd. De maximaal toegestane inhoud van de woning is 750 m3, tenzij de bestaande inhoud al meer is. Het kan ook zijn, dat de afwijkende inhoud onder de 'bestaande matenregeling' valt.

52

Bijbehorende bijgebouwen zijn toegestaan binnen de bestemming 'Wonen'. En dan alleen in het daarin gelegen bouwvlak en binnen de bouwaanduiding 'bijgebouwen'. De plaats waar de bijgebouwen mogen komen is dus beperkt. Om zo geen afbreuk te doen aan de erfgedachte die de basis is van deze woningbouwontwikkeling. Buiten het bouwvlak en de bouwaanduiding 'bijgebouwen' is daarom de bouwaanduiding 'bijgebouwen uitgesloten' aanwezig. Voor de gronden met deze aanduiding is bepaald dat dit geen erf is in de zin van artikel 1 van bijlage II van het Besluit omgevingsrecht. Dit om verspreiding van bebouwing tegen te gaan. Het toestaan van verspreide bouwwerken in 'bijgebouwen uitgesloten' doet afbreuk aan de erfgedachte die achter het woningbouwplan zit. De toegestane oppervlakte bijbehorende bouwwerken bedraagt maximaal 100 m2 per woning. Bij de woning met de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - inpandige bijgebouwen' zijn de regels zo dat deze bijbehorende bouwwerken zowel op de begane grond als op de verdieping mogen komen en dat deze per bouwlaag meegeteld moeten worden voor de maximaal toegestane oppervlakte bijbehorende bouwwerken. De inhoud van inpandige bijbehorende bouwwerken telt niet mee bij de maximale toegestane inhoud van de woning. In de begrippenlijst is gedefinieerd wat onder 'inpandig bijbehorend bouwwerk' wordt verstaan.

Op gronden met de bestemming 'Wonen' is de uitoefening van een aan huis gebonden beroep of bedrijf dan wel een vrij beroep toegestaan. Voorwaarde daarvoor is dat de woonfunctie in alle gevallen de hoofdfunctie binnen de bestemming blijft. In beperkte mate mag bij de uitoefening van een aan huis gebonden beroep of bedrijf ook detailhandel plaatsvinden. Overige detailhandel is binnen de bestemming 'Wonen' nadrukkelijk uitgesloten. Afwijkende regeling voor bepaling oppervlakte bedrijf of beroep aan huis Uitgangspunt is dat maximaal 40% van het vloeroppervlakte van de woning én de bijbehorende bouwwerken van de woning voor een aan huis gebonden bedrijf en/of beroep gebruikt mag worden. In het landelijk gebied komen vaak situaties voor dat bij een woning veel meer bijbehorende bouwwerken staan dan in de basis bij een woning is toegestaan (100 m2). Als we de algemene regel zouden aanhouden dan leidt dit tot ongewenst grote bedrijven 'aan huis' in het landelijk gebied. Het is daarom gewenst om vast te leggen dat maximaal 40% van de vloeroppervlakte van de woning met daarbij maximaal 100 m2 van de vloeroppervlakte van de bijbehorende bouwwerken voor een bedrijf gebruikt mag worden. Aanwezige bijbehorende bouwwerken die de grens van 100 m2 overschrijden tellen hierdoor niet mee bij de bepaling van de 40% van de vloeroppervlakte voor het aan huisgebonden bedrijf of beroep.

Dit is in lijn met het planologisch beleid. In de specifieke gebruiksregels is een voorwaardelijke verplichting opgenomen om te verzekeren dat het perceel binnen 1 jaar van het in gebruik nemen van de gronden overeenkomstig de bestemming 'Wonen', de landschappelijke inrichting is gerealiseerd en vervolgens in stand wordt gehouden overeenkomstig het landschappelijke inpassingsplan, zoals opgenomen in bijlage 2 Ruimtelijke onderbouwing bijlage 1 - Inrichtingsplan.

5.2.2.3 Waarde - Archeologische verwachting 3 en 6 Deze dubbelbestemmingen ter bescherming van de archeologie zijn opgenomen in overeenstemming met het gemeentelijke archeologiebeleid en met name de herziene archeologische beleidskaart. Daarop zijn de archeologische waardevolle gebieden en archeologische verwachtingszones aangegeven. Afhankelijk van de (verwachtings)waarde in een (deel)gebied is het beschermingsregime meer of minder streng. De bescherming van de archeologische waarden is in de Beheersverordening 'Landelijk gebied - 2020, reparatie 2022' vertaald in verschillende archeologische dubbelhoofdfuncties. Dat is 'Waarde - Archeologische verwachting 3' en 'Waarde - Archeologische verwachting 6'. Uitgaan van waarde die past bij onderliggende verwachtingszone Met de waarde die past bij de onderliggende verwachtingszone wordt bedoeld, dat de verwachtingszone bepaalt wanneer er een archeologische onderzoekverplichting geldt: • in een hoge verwachtingszone geldt dat onderzoek moet worden uitgevoerd bij een ingreep dieper dan 30cm beneden maaiveld, en een plangebied groter dan 250 m2. 'Waarde - Archeologische verwachting 3' valt onder deze groep;

53

• bij een middelmatige verwachtingszone moet onderzoek worden uitgevoerd bij 30 cm beneden maaiveld en een plangebied groter dan 1000 m2; • bij een lage verwachtingszone bij 30 cm beneden maaiveld, en een plangebied groter dan 5000 m2. 'Waarde Archeologische verwachting 6' valt onder deze groep . Voor het gebied waar de woningen zijn geprojecteerd is een archeologisch onderzoek uitgevoerd. Er zijn geen archeologische vondsten gedaan, waardoor op dit deel geen dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologische verwachting 3' en 'Waarde - Archeologische verwachting 6' is opgenomen. Voor het overige deel van het plangebied geldt deze dubbelbestemmingen nog wel.

Ligging 'Waarde - Archeologische verwachting 3'

Ligging 'Waarde - Archeologische verwachting 6'

5.2.2.4 Referentiekader nadere eisen- en afwijkingsbevoegdheden Een aantal planregels geeft burgemeester en wethouders de bevoegdheid om nadere eisen te stellen of een afwijking te verlenen als bedoeld in artikel 3.6, lid 1, onder d, respectievelijk onder c, van de Wet ruimtelijke ordening. De nadere eisen kunnen betrekking hebben op de plaats en afmetingen van de bebouwing. Deze kunnen toegepast worden als het concrete bouwplan voor de genoemde onderdelen, naar het oordeel van burgemeester en wethouders, een ongewenst gevolg voor de omgeving heeft. Binnen de afwijkings- en wijzigingsbevoegdheden komen veelal de volgende voorwaarden voor: a. daardoor geen onaanvaardbare gevolgen ontstaan voor aangrenzende percelen betreffende de gebruiksmogelijkheden van die percelen; b. de ruimtelijke uitwerking aanvaardbaar is;

54

c. de uitvoerbaarheid gewaarborgd is. Deze voorwaarden zijn als volgt uit te leggen: a. daardoor geen onaanvaardbare gevolgen ontstaan voor aangrenzende percelen betreffende de gebruiksmogelijkheden van die percelen: als een afwijking of wijziging op een aangrenzend perceel van zodanige invloed is dat deze grond, minder goed te gebruiken is dan het was, dan is het niet gewenst om aan de afwijking of wijziging mee te werken; b. de ruimtelijke uitwerking aanvaardbaar is: ten aanzien van de binnen een regeling toegelaten gebruiksvormen moet rekening worden gehouden met de milieu- en andere aspecten, zoals hinder voor omwonenden en verkeersaantrekkende werking. Als hierdoor de omgeving nadelig belast wordt, dan is medewerking niet gewenst; c. de uitvoerbaarheid gewaarborgd is: de (met name) financiële uitvoerbaarheid van een plan moet hierbij onderbouwd worden. Aan een (financieel) niet haalbaar plan kan niet meegewerkt worden.

5.2.3 Algemene regels 5.2.3.1 Anti-dubbeltelregel Deze standaardbepaling heeft als doel te voorkomen dat van ruimte die in een bestemmingsplan voor de realisering van een bepaald gebruik of functie is mogelijk gemaakt, na realisering daarvan, ten gevolgde van feitelijke functie- of gebruiksverandering van het gerealiseerde, opnieuw ten tweede male zou kunnen worden gebruik gemaakt.

5.2.3.2 Algemene bouwregels In de algeme bouwregels is onder andere omschreven wanneer er geen verbod geldt voor het overschrijden van de bouw- en of bestemmingsgrenzen voor bepaalde bouwdelen. Ook is omschreven wanneer het bevoegd gezag kan afwijken van bouw- en/of bestemmingsgrenzen. De regeling voor bestaande maten is bedoeld voor legale bouwwerken die afwijken van de vastgestelde situering, goot - en/of bouwhoogte, afstand, oppervlakte en/of inhoud van de bouwregels in dit plan. De bestaande afwijking is daarmee toegestaan. In het artikel 'Ondergronds bouwen' is aangegeven dat de opgenomen bouwregels zijn bedoeld voor bouwwerken boven de grond.

5.2.3.3 Algemene gebruiksregels De algemene gebruiksregel luidt dat het verboden is om gronden en opstallen te gebruiken in strijd met de bestemming. Hierbij zijn een aantal gebruiksvormen specifiek benoemd. Gebruik ten behoeve van de realisering en/of handhaving van de bestemming of het normale onderhoud van de gronden en/of bouwwerken wordt toegelaten. In de algeme gebruiksregels is ook benadrukt welk gebruik sowieso is toegestaan. Namelijk het opwekken van duurzame energie met behulp van zonnepanelen of andere - op grond van de bestemmingsregels geoorloofde - voorzieningen op het dak. De landschappelijke inpassing is in dit artikel vastgelegd. Het niet in stand houden van deze inpassing is hier vastgelegd als een verboden gebruik.

5.2.3.4 Algemene aanduidingsregels In de algemene aanduidingsregels kunnen zo nodig de regels met betrekking tot één of meer gebiedsaanduidingen een plaats krijgen. De volgende algemene aanduidingsregels komen in dit bestemmingsplan voor: • milieuzone - intrekgebied; • overige zone - groene ontwikkelingszone; • overige zone - nieuwe risicobronnen uitgesloten;

55

• overige zone - reliëf. De eerste 2 zones komen voort uit provinciaal beleid. De laatste 2 zones zijn afkomstig uit gemeentelijk beleid. Alle zones waren ook al opgenomen in de beheersverordening 'Landelijk gebied - 2020, reparatie 2022'. De zones zijn in principe 1 op 1 overgenomen en liggen over het hele plangebied.

Ligging 'milieuzone - intrekgebied'

Ligging 'overige zone - groene ontwikkelingszone'

Ligging 'overige zone - nieuwe risicobronnen uitgesloten'.

56

Ligging 'overige zone - reliëf'

5.2.3.5 Algemene afwijkings- en wijzigingsregels De algemene afwijkingsregel voorziet in de mogelijkheid om op ondergeschikte onderdelen af te wijken van de regels van het bestemmingsplan. Bijvoorbeeld voor kleine bouwwerken voor nutsvoorzieningen. De in het plan opgenomen algemene wijzigingsbevoegdheden laat meer ingrijpende afwijkingen toe en wordt daarom gekoppeld aan een zwaardere procedure dan die voor het verlenen van een afwijking van de bouw- en gebruiksregels. Voor het opwekken van kleinschalige duurzame energie is hier ook een afwijking opgenomen. Hierbij moet gedacht worden aan zonnepanelen op eigen grond. Daarnaast is ook bepaald dat deze grond in gebruik moet zijn als erf. De oppervlakte maat van 100 m2 is extra t.o.v. de standaard oppervlakte van 20 m2 voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

5.2.3.6 Overige regels Onder overige regels zijn die regels geplaatst die niet onder een andere regel zijn te vatten.

5.2.4 Overgangs- en slotregels In de loop van de tijd kan het gebruik van gronden of bouwwerken gaan afwijken van datgene wat mogelijk is op basis van het bestemmingsplan. In de overgangsregels wordt geregeld hoe met deze afwijking acceptabel zijn. De naam van het plan wordt in de slotregel aangehaald.

57

6 Economische uitvoerbaarheid Bij de voorbereiding van een planologische wijziging dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro, onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van Afdeling 6.4 grondexploitatie, artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij de vaststelling van het bestemmingsplan besluiten geen exploitatieplan vast te stellen als: • het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is; • het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is; • het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is. Het plan voldoet aan bovenstaande voorwaarden. De ontwikkelingskosten komen geheel voor rekening van de initiatiefnemer. Hiertoe zal de gemeente voorafgaand aan de planologische procedure met de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst afsluiten, waarin het kostenverhaal in voldoende mate gewaarborgd is.

De kosten voor het volgen van de procedure zullen via de gemeentelijke legesverordening aan initiatiefnemer worden doorberekend. Op basis van het bovenstaande kan geconcludeerd worden dat het plan economisch uitvoerbaar is.

58

7 Procedure 7.1 Algemeen Dit bestemmingsplan doorloopt de procedure als bedoeld in afdeling 3.2 van de Wet ruimtelijke ordening. Afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht is van toepassing. Voor start van deze procedure zal het plan voor vooroverleg op grond van artikel 3.1.1. Besluit ruimtelijke ordening voorgelegd worden aan de bestuurlijke partners. In dit hoofdstuk zullen de resultaten van dit vooroverleg worden behandeld. De resultaten van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan worden niet toegevoegd aan dit hoofdstuk. Deze maken onderdeel uit van het raadsvoorstel en -besluit omtrent de vaststelling, niet van het bestemmingsplan zelf.

7.2 Overleg Het conceptbestemmingsplan is op basis van artikel 3.1.1. Bro overlegd met de volgende instanties: • provincie Gelderland; • het Waterschap Rijn en IJssel. De provincie Gelderland heeft op 25 juli 2023 gereageerd. Zij geeft aan dat het provinciale belang speelt voor wonen, natuur en klimaatadaptatie. De belangen voor natuur en klimaatadaptatie zijn voldoende meegewogen in het plan. Het belang voor wonen geeft aanleiding tot het maken van een opmerking: In de ruimtelijke onderbouwing is de toetsing aan het woningbouwbeleid gebaseerd op het beleid van de regio en de gemeente die op dat moment gold. Daarna is door de gemeente nieuw beleid vastgesteld. Het bestemmingsplan moet wel getoetst worden aan dat beleid. Deze opmerking heeft geleid tot het aanpassen van hoofdstuk 3 Beleidskader van deze toelichting. Hieruit blijkt dat het initiatief ook voldoet aan het nieuwe beleid. Het Waterschap Rijn en IJssel heeft op 5 september 2023 gereageerd op het bestemmingsplan. Het waterschap heeft geen opmerkingen op het plan. Het waterbelang is gering. De verharding neemt af, het plan heeft daarmee geen negatief effect op het watersysteem.

59

BIJLAGEN BIJ TOELICHTING

60

1 Ruimtelijke onderbouwing 1 Ruimtelijke onderbouwing

61

2 Ruimtelijke onderbouwing bijlage 1 - Inrichtingsplan 2 Ruimtelijke onderbouwing bijlage 1 - Inrichtingsplan

62

3 Ruimtelijke onderbouwing bijlage 2 - Verkennend bodemonderzoek 3 Ruimtelijke onderbouwing bijlage 2 - Verkennend bodemonderzoek

63

4 Ruimtelijke onderbouwing bijlage 3 - Stikstofrapportage 4 Ruimtelijke onderbouwing bijlage 3 - Stikstofrapportage

64

5 Ruimtelijke onderbouwing bijlage 3a - Aerius-berekening gebruiksfase 5 Ruimtelijke onderbouwing bijlage 3a - Aerius-berekening gebruiksfase

65

6 Ruimtelijke onderbouwing bijlage 3b - Aerius-berekening realisatiefase 6 Ruimtelijke onderbouwing bijlage 3b - Aerius-berekening realisatiefase

66

7 Ruimtelijke onderbouwing bijlage 4 - Quick scan flora en fauna 7 Ruimtelijke onderbouwing bijlage 4 - Quick scan flora en fauna

67

8 Ruimtelijke onderbouwing bijlage 4a - Nader onderzoek vleermuizen en huismussen 8 Ruimtelijke onderbouwing bijlage 4a - Nader onderzoek vleermuizen en huismussen

68

9 Ruimtelijke onderbouwing bijlage 5 - Archeologisch onderzoek 9 Ruimtelijke onderbouwing bijlage 5 - Archeologisch onderzoek

69

10 Ruimtelijke onderbouwing bijlage 5a - Boorstaten archeologisch onderzoek 10 Ruimtelijke onderbouwing bijlage 5a - Boorstaten archeologisch onderzoek

70

11 Beoordeling archeologisch onderzoek ODA 11 Beoordeling archeologisch onderzoek ODA

71

12 Resultaten berekening GO 12 Resultaten berekening GO

72