Bijlage 1_19 Toelichting bijlage 12 ROB bijlage 11 Waterhuishoudkundig plan.pdf
Tekst van het document
WATERHUISHOUDKUNDIG PLAN Keppelseweg 29 in Wehl
TITELBLAD
Opdrachtgever:
Ontwikkelingscombinatie Lamsweerde B.V. Postbus 58 7090 AB Dinxperloo
Rapportnummer:
218935/R01
Status rapport:
Concept
Datum:
4 augustus 2023
Projectomschrijving:
Waterhuishoudkundig plan Keppelseweg 29 in Wehl
Auteur:
A.J.M.C. (Toine) Damen
Gecontroleerd door:
L. (Lucas) Hoevers Ortageo Nederland B.V. Vestiging: Metaalweg 18 6551 AD Weurt Tel: 0546 53 20 74 E-mail: info@ortageo.nl
INHOUDSOPGAVE 1 2
3
Inleiding ........................................................................................................................................................... 1 Basisinformatie ............................................................................................................................................... 2 Bronnen .................................................................................................................................................... 2 Algemene gegevens ................................................................................................................................. 2 Waterhuishoudkundige analyse ............................................................................................................... 3 Bodemopbouw en geohydrologie ............................................................................................................. 4 Bodemkwaliteit ......................................................................................................................................... 5 Afweging en realisatie .................................................................................................................................... 6 Wateroverlast ...........................................................................................................................................
6 Hemelwaterafvoer .................................................................................................................................... 6 Vuilwaterafvoer......................................................................................................................................... 7 Conclusies en aanbevelingen................................................................................................................... 8
Bijlagen 1) Inrichtings- en ontwerptekeningen 2) Waterhuishoudkundige analyse 3) Doorlatendheidsonderzoek 4) Basiskaart
218935/R01
1
INLEIDING
In opdracht van Ontwikkelingscombinatie Lamsweerde B.V. is door Ortageo Nederland B.V. waterhuishoudkundig plan opgesteld voor de locatie Keppelseweg 29 in Wehl (gemeente Doetinchem).
een
De aanleiding voor het onderzoek is de voorgenomen nieuwbouw op de locatie. Doel van de werkzaamheden is na te gaan of en in welke mate de waterhuishoudkundige situatie een belemmering vormt voor de beoogde ruimtelijke ontwikkeling. Hiervoor dient tenminste inzicht te worden verkregen in de bestaande waterhuishoudkundige situatie, de ruimtelijke ontwikkeling en de waterhuishoudkundige randvoorwaarden en maatregelen. De doelstelling kan verder worden uitgesplitst in de volgende onderdelen: • het beschrijven van de gevolgen van het inrichtingsplan voor de afvoer/verwerking van hemelwater en voor de grondwaterhuishouding; • het beschrijven van maatregelen waarmee eventuele negatieve gevolgen van het inrichtingsplan kunnen worden beperkt/voorkomen/gecompenseerd, uitgaande van het vigerende beleid; • het beschrijven van de gevolgen van het inrichtingsplan voor de afvoer/verwerking van vuilwater; • het bevoegd gezag in staat stellen om een onderbouwde watertoets te kunnen uitvoeren met als uiteindelijk doel te voorkomen dat er in de toekomst negatieve effecten op de waterhuishouding ontstaan. In dit rapport wordt eerst de basisinformatie weergegeven in hoofdstuk 2. In hoofdstuk 3 is beknopt het beleidskader beschreven, waarna de afweging hiervan is verwerkt in hoofdstuk 4.
218935/R01
1/8
2
BASISINFORMATIE Bronnen
In onderstaande tabel zijn de geraadpleegde bronnen weergeven. Tabel 1: Geraadpleegde bronnen Nr.
Bron
Verwijzing/toelichting
1
Schriftelijke informatie van opdrachtgever
Verwerkt in dit hoofdstuk
Internetbronnen:
2
A. Actuele luchtfoto's en straatoverzichten
www.google.nl/maps en app.pdok.nl/viewer
B. Historische topografische kaarten
www.topotijdreis.nl
C. TNO-NITG (gegevens bodemopbouw / grondwater)
www.dinoloket.nl
D. Grondwatertools, verwerking gegevens TNO-NITG
www.grondwatertools.nl/grondwatertools-viewer
E. Informatie hoogteligging
www.ahn.nl
F. WKO bodemenergietool (grondwateronttrekkingen)
wkotool.nl
G. Provinciale bodematlas
geoportaal.gelderland.nl/portaal/apps/webappviewer
H. Ligging kabels en leidingen
www.klic-online.nl
I.
bagviewer.kadaster.nl
Basisregistraties Adressen en Gebouwen (BAG)
Rapporten:
3
A. Verkennend bodemonderzoek NEN 5740 en NEN 5707 Keppelseweg 29 in Wehl
Ortageo Noordoost B.V., rapportnummer 217999/R01, 30-11-2022
B. Doorlatendheidsonderzoek Keppelseweg 29 Wehl
Ortageo Nederland B.V., kenmerk 218935/B01 d.d. 4-42023
C. Waterhuishoudkundige analyse Lamsweerde- Plak te Wehl
Buro ontwerp & omgeving, projectnummer 3402.02, 174-2023
D. Inmeting Wehl
Geelink Bosch, projectnummer 2021****, tekening nummer WGB_001, 26-2-2021
Ontwerptekeningen en -schetsen 4
A.
Lamsweerde en Plak; Wehl. Beeldkwaliteitplan
Buro Ontwerp & Omgeving, P3402.1, 14-4-2023
Algemene gegevens De algemene gegevens over de locatie zijn weergegeven in de volgende tabel. Tabel 2: Algemene locatiegegevens Adres
Keppelseweg 29 in Wehl
Kadastrale aanduiding
Sectie H, nr.: 5717, 6547, 6546, 6543, 6544, 5544 en 5719
Oppervlakte
12.850 m²
De situering van de onderzoekslocatie is globaal weergegeven op onderstaande afbeelding.
218935/R01
2/8
Afbeelding 1: Situering onderzoekslocatie (bron 2A)
Waterhuishoudkundige analyse Voor de locatie is een waterhuishoudkundige analyse opgesteld (bron 3C), dit betreft een bureaustudie. Hierin zijn bepaalde eigenschappen van het plangebied en het beleidskader uiteengezet. Deze onderdelen zijn hier samengevat. Deze analyse is opgenomen in bijlage 2. Huidige situatie Het plangebied omvat een villa met een bijgebouw en woning, met tuin, akker en braakliggend terrein. Het huidige terreingebruik is weergegeven in onderstaande tabel. Tabel 3: Overzicht huidig terreingebruik plangebied (bron 3C) Onderdeel
Globaal oppervlak (m2) Globaal verhard (m2)
Bebouwing
740
740
Terreinverharding
970
970
Groen, akker, grind
11.140
0
Totaal
12.850
1710
Toekomstige situatie In bijlage 1 (beeldkwaliteitsplan) is een tekening van de toekomstige situatie opgenomen. Op de locatie worden drie nieuwe appartementencomplexen gebouwd en wordt de villa verbouwd tot appartementencomplex. Tussen de gebouwen is sprake van een groene inrichting. Aan de noordwestzijde van het terrein worden parkeerplaatsen aangelegd, hier wordt open verharding gebruikt. In de waterhuishoudkundige analyse is aangenomen dat vrijwel alle verharding als halfverharding wordt aangelegd. Aangezien, buiten enkele delen van de wandelpaden, ook een deel van de parkeerplaatsen als klinkers worden uitgevoerd (i.v.m. duurzaamheid), zijn deze oppervlaktes opnieuw beoordeeld op basis van de inrichtingstekening (bron 4A, blad 17, opgenomen in bijlage 1). Dit terreingebruik is weergegeven in bijlage 4. Tabel 4: Overzicht toekomstig terreingebruik plangebied (bron 4A, blad 17) Onderdeel Bebouwing
Globaal oppervlak (m2) Globaal verhard (m2) 2.178
2.178
Klinker
661
661
Opstapjes
252
252
218935/R01
3/8
Onderdeel
Globaal oppervlak (m2) Globaal verhard (m2)
Paden
1.332
932
Parkeergarage
244
244
Parkeerplaats voorzijde
460
322
Parkeervak
808
566
Vlonder
121
85
Onverhard
6.794
0
Totaal
12.850
5.240
Waterhuishouding In de waterhuishoudkundige analyse is het volgende uiteengezet: • Er is geen peilbesluit van toepassing. Er is geen genormeerd oppervlaktewater nabij het plangebied aanwezig. • Het plangebied is in de huidige toestand gevoelig voor wateroverlast. • Er is ter plaatse van de Keppelseweg een gescheiden rioolstelsel aanwezig, bestaande uit een betonnen infiltratieriool (800 mm) en een betonnen vuilwaterriool (1250 mm). Beleidskader Op basis van de waterhuishoudkundige analyse is het volgende beleidskader van toepassing: Berging Op basis van de eisen van het waterschap Rijn en IJssel dient minimaal 80 mm water per vierkante meter toegenomen verharding te worden geborgen binnen het plangebied. Op basis van overleg met het waterschap (bron 3C) is door het waterschap aangegeven dat de bergingseis van 80 mm per vierkante meter verharding ook van toepassing is op de bestaande bebouwing. De gemeente heeft aangegeven dat bij infiltratie van hemelwater de hoeveelheid benodigde berging afhangt van de doorlatendheid van de bodem (bij infiltratie). Bij een K-waarde van 1 meter per dag moet minimaal 20 mm berging aanwezig zijn, bij een K-waarde van 0,75 moet minimaal 25 mm berging aanwezig zijn, en bij een K-waarde van 0,5 moet minimaal 40 mm aanwezig zijn. Wel wordt aanbevolen waar mogelijk aan de eisen van het waterschap te voldoen.
Ontwatering De volgende ontwateringsnormen worden gehanteerd: • Hoofdwegen: 1,0 m -mv • Secundaire wegen: 0,7 m -mv • Nieuwe bebouwing zonder kruipruimte: 0,5 m -mv • Nieuwe bebouwing met kruipruimte: 0,7 m -mv • Tuinen, openbaar groen, sportvelden: 0,5 m -mv Vuilwater Door de gemeente Doetinchem is aangegeven dat het afvalwater kan worden aangesloten op de DWA afvoer ter plaatse van de Keppelseweg. Er wordt een piekafvoer van 1,45 m3/u en een gemiddelde belasting van 14,5 m3/dag verwacht. Er moet nog worden vastgesteld waar en hoe de nieuwe gebouwen worden aangesloten op het DWA-stelsel.
Bodemopbouw en geohydrologie Maaiveldhoogte Voor de locatie is het maaiveld ingemeten (bron 3D), verder is het actueel hoogtebestand Nederland (AHN) beschikbaar (bron 2E). Hieruit blijkt dat het maaiveld van het onbebouwde deel van het plangebied varieert tussen de +12,28 en +12,97 m NAP. Rondom de aanwezige bebouwing is het maaiveld plaatselijk hoger. De Keppelseweg heeft langs het plangebied een hoogte van +12,7 à +13,0 m NAP.
218935/R01
4/8
In de directe omgeving is grotendeels bebouwing aanwezig. De tuinen zuidelijk van het plangebied liggen op +12,5 à +13,1 m NAP, de verharding bij de bebouwing op ongeveer +13,0 m NAP. De parkeerplaats van de Henricushove, omsloten door het plangebied, ligt op +13,0 à +13,1 m NAP. De westelijk gelegen begraafplaats ligt op ongeveer +12,7 m NAP, het strooiveld ten noorden daarvan op +12,9 m NAP. De nieuwbouwwoning aan de Keppelseweg 35, noordelijk van het plangebied, is aangelegd op +12,85 m NAP. Het plangebied ligt dus duidelijk lager dan de directe omgeving, wat verklaart waarom heden wateroverlast in het gebied kan optreden (zie waterhuishoudkundige analyse). Bodemopbouw en doorlatendheid Door Ortageo is op de locatie een doorlatendheidsonderzoek uitgevoerd (bron 3B, opgenomen in bijlage 3). Op basis van dit onderzoek is tot 0,5 à 1,0 m -mv humeus zand aanwezig, met hieronder overwegend matig fijn, zwak tot matig siltig zand. In de ondergrond is een leemlaag aanwezig vanaf 0,9 à 1,4 m -mv. Deze leemlaag is voornamelijk aangetroffen in het noordelijk deel van het plangebied, maar elders ook lokaal aanwezig. De humeuze grondlaag en onderliggende siltige zandlaag zijn matig tot goed doorlatend (0,8 à 1,4 meter per dag), onder de leemlaag is goed doorlatend zand aanwezig (>5 meter per dag).
Er lijkt geen sprake te zijn van kweldruk vanuit onder de leemlaag, aangezien deze laag niet overal aanwezig is. Aanbevolen wordt bij het aanleggen van infiltratievoorzieningen het leem zo nodig te verwijderen (grondverbetering). Grondwater De gemiddeld hoogste grondwaterstand is in het waterhuishoudkundig onderzoek ingeschat op +11,3 m NAP, dit komt overeen met het LHM (bron 2D).
Bodemkwaliteit Door Ortageo is in 2022 milieukundig bodemonderzoek uitgevoerd op de locatie (bron 3A). Hierbij bleek sprake te zijn van lichte bodemverontreiniging in grond met verscheidene parameters van het standaardpakket. In het grondwater zijn zeer licht verhoogde concentraties aan xylenen en naftaleen aangetoond (overschrijding detectielimiet) en lichte verontreiniging met nikkel, barium en lood ter plaatse van één peilbuis. Op basis van deze resultaten is er geen sprake van een sterke verontreiniging die zou kunnen mobiliseren door het infiltreren van hemelwater.
218935/R01
5/8
3
AFWEGING EN REALISATIE Wateroverlast
Aangezien het plangebied heden gevoelig is voor wateroverlast, is dit een specifiek aandachtspunt. Aangezien meer dan 0,5 meter ontwatering aanwezig is, wordt geen grondwateroverlast verwacht, enkel hemelwateroverlast (oppervlakkige afvoer). Om dit te voorkomen dient bij de bouw rekening gehouden worden met het omliggend maaiveld. Hieronder zijn de voorgestelde hoogtes weergegeven: Onderdeel
Hoogtepeil (m +NAP) Toelichting
•
Nieuwbouw langs Keppelseweg
12,95
Wegpeil Keppelseweg plus 0,2 meter
•
Parkeerplaats C
12,7 à 12,95
Aansluiten op weg / bebouwing
•
Nieuwbouw op achterterrein
12,95
Zelfde als langs de weg, rekening houdend met het westelijk gelegen uitstrooiveld op +12,9 m NAP
•
Parkeerplaats D
12,7 à 13,2
Vergelijkbaar met huidige situatie, aansluiten op bebouwing en Keppelseweg.
•
Parkeerplaats B
12,7
Vergelijkbaar met huidige hoogte
•
Parkeerplaats A
12,5 à 12,6
Huidige hoogte 12,5. Maaiveld ten noorden 12,4, in zuidelijke richting loopt het maaiveld op vanaf 12,7 tot 12,9
•
Paden tussen en naar parkeerplaatsen
Variabel
Aansluiten op parkeerplaatshoogtes, niet tussendoor verlagen i.v.m. begaanbaarheid.
•
Wandelpaden vanaf Keppelseweg naar bebouwing Minstens 12,6
Aansluiten op Keppelseweg, aansluiten op huidig maaiveld maar niet verlagen.
•
Overige wandelpaden
Paden zijn voor recreatie, enige mate van wateroverlast is acceptabel
Vaststellen in tuininrichting
Hemelwaterafvoer Verharding Zoals in hoofdstuk 2.3 aangegeven, neemt door de ontwikkeling de verharding toe. Aangezien de huidige bebouwing ook afgekoppeld wordt, wordt uitgegaan van de verharding in de nieuwe situatie. Rekening houdend met het toepassen van halfverharding wordt er uitgegaan van een totaal verhard oppervlak van 5.240 m2 verhard oppervlak, wat volgens de eisen van het waterschap neerkomt op 420 m 3 waterberging. Hemelwaterberging In eerste plaats wordt het hemelwater in wadi’s geborgen en geïnfiltreerd in de bodem. Verder zijn ook de twee parkeerplaatsen in het noorden van het terrein geschikt voor infiltratievoorzieningen. Een totaal van 807 m2 is gereserveerd voor wadi’s, maar omdat vijf wadi’s zijn voorzien, wordt veel volume verloren door taluds. Opgemerkt wordt dat dit oppervlakte afwijkt van de waterhuishoudkundige analyse van Buro Ontwerp & Omgeving (bron 3C), maar wel overeenkomt met het beeldkwaliteitplan van Buro Ontwerp & Omgeving (bron 4A, blad 17). Een totaal van ongeveer 900 m2 aan parkeerplaats kan benut worden voor infiltratievoorzieningen. Voor de wadi’s wordt uitgegaan van een diepte van 0,5 meter (0,5 m peilstijging), een talud van 1:3. Dat betekent dat de rand telkens 1,5 meter breed is. Bij de parkeerplaats wordt uitgegaan van een krat van 0,6 meter met 96% nuttige berging.
Deze getallen kunnen in het daadwerkelijk civieltechnisch ontwerp en in de invulling afwijken. Onderdeel
Afmetingen (m)
BergingsBerekening volume (m3)
•
17,7 x 11,4
75
Wadi F
218935/R01
Rechthoekig; Volume bodem (0,5 x 14,7 x 8,4) + volume taluds (1/2 x 0,5 x (14,7+14,7+8,4+8,4)) + Volume hoeken (4 x 1/3 x 0,5 x 1,5 x 1,5)
6/8
•
Wadi G
Driehoek, 8,0 25,9 x 19,2
Volume bodem (1/2 x 0,5 x 6,5 x 10,5) + volume taluds (1/2 x 0,5 x (10,5 + 6,5 + 12,3) + volume hoeken (2 x 1/3 x 0,5 x 1,5 x 1,5)
•
Wadi H
Driehoek, 30 10,5 x 17,6; Punt 2,4 x 4,8
Driehoek, beperking door boom. Aanname geen nuttige berging t.p.v. boom, wel talud. Volume bodem (0,5 x 1/2 x 11,3 x 7,5) + volume taluds (1/2 x 0,5 x (11,3 + 7,5 +12,7) + volume hoeken (2 x 1/3 x 0,5 x 1,5 x 1,5)
•
Wadi I
6,65 x 45
101
Rechthoekig; Volume bodem (0,5 x 3,65 x 42) + volume taluds (1/2 x 0,5 x (42+42+6,65+6,65)) + Volume hoeken (4 x 1/3 x 0,5 x 1,5 x 1,5)
•
Wadi J
Naast korf: 42,8 12,25 x 8,0 Boven korf: 4,0 x 4,4 Korf: 0,5 breed, 4,4 en 8,4 lang
Rechthoekig met schanskorf; Naast korf Volume bodem (0,5 x 9,25 x 6,5) +volume taluds (1/2 x 0,5 x (9,25 +6,5 + 6,5) + volume hoeken (2 x 1/3 x 0,5 x 1,5 x 1,5) = 37,1 m3 Boven korf: Volume bodem (0,5 x 2,5 x 2,9) +volume taluds (1/2 x 0,5 x (2,5 + 2,9) + volume (1/3 x 0,5 x 1,5 x 1,5) = 5,7 m3 Schanskorf: Porositeit (0,3) x totale lengte (4,4 +8,4-0,5) x hoogte (0,5) x breedte (0,5) = 1 m3
•
Parkeerplaats A 14,1 x 29,5
36,3
Restant van benodigde berging. Onder 6 parkeervakken worden kratten gerealiseerd. 6 parkeervakken x hoogte (0,6) x breedte (2,4) x lengte (4,2) x nuttige berging (0,96)
•
Parkeerplaats B 14,6 x 32,5
114,9
Berging alleen onder de parkeervakken en niet nabij de boom. 19 parkeervakken x hoogte (0,6) x breedte (2,4) x lengte (4,2) x nuttige berging (0,96)
Totaal
425,9
Afwatering Globaal wordt voor het afwateringsplan de volgende richtlijnen gevolgd: • Halfverharding en kleinschalige klinkerverharding stroomt via oppervlakkige afstroming richting wadi’s; • Ter plaatse van de parkeerplaatsen worden putten in de klinkerverharding gerealiseerd; • Bebouwing watert af op de dichtstbijzijnde infiltratievoorzieningen Vanwege de oppervlakkige afwatering worden wadi’s G en H niet op bebouwing aangesloten. Hieronder is het afwateringsplan weergegeven. Onderdeel
Oppervlakte (m2) Te bergen Verdeling volume (m3)
•
Nieuwbouw langs Keppelseweg
700
56
Parkeerplaats B
•
Parkeerplaats C
326
18,3
Parkeerplaats B
•
Bestaande bouw Keppelseweg
496
39,7
Wadi I
•
Parkeerplaats D
433
26,4
Wadi I
•
Parkeerplaats B
531
35,5
Parkeerplaats B
•
Parkeerplaats A
515
34,0
Volledig op kratten onder parkeerplaats A
Nieuwbouw op achterterrein •
Gebouw zuid
492
39,4
50% wadi I, 50% wadi J
•
Gebouw noord
490
39,2
Wadi F
•
Overig parkeergarage
244
19,5
Wadi F
Vuilwaterafvoer Vanuit de Keppelseweg 29 is al een huisaansluiting aanwezig. Deze kan behouden blijven, echter dient deze in het nieuwe gebruik van de locatie mogelijk worden uitgebreid. Voor het achterliggend plangebied en de nieuwbouw aan de noordzijde is echter een nieuwe aansluiting noodzakelijk. Daarom wordt het volgende voorgesteld: De nieuwbouw op het achterterrein wordt aangesloten op het DWA-riool nabij de Keppelseweg 29. Het riool wordt onder/naast het wandelpad gelegd.
218935/R01
7/8
-
De bestaande bouw blijft de huidige huisaansluiting gebruiken, als deze dient te worden uitgebreid wordt deze aansluiting gecombineerd met op het nieuw te leggen DWA-riool voor het achterterrein. De nieuwbouw aan de Keppelseweg wordt aangesloten op het daar aanwezige gemengd stelsel. Het riool wordt onder/naast de ontsluitingsweg gelegd.
Conclusies en aanbevelingen Met voorliggend afwateringsplan en de benoemde peilhoogtes heeft het plan geen negatieve invloed op de waterhuishouding van het gebied, en is voldaan aan de regels rondom waterveiligheid. Aangezien bij dit plan geen rekening is gehouden met berging in HWA-riolering, kan overwogen worden om met een ontwerp hiervan de benodigde hoeveelheid infiltratiekratten te verminderen; hierbij moet wel nauwkeurig worden gelet op het afwateringsplan, aangezien de infiltratiekratten vrijwel volledig benut zijn.
218935/R01
8/8
BIJLAGE 1 Inrichtings- en ontwerptekeningen
218935/R01
Lamsweerde en Plak; Wehl Beeldkwaliteitplan Wehl Projectnummer: 3402.01 Datum: 14-04-2023
COLOFON EN INHOUD
COLOFON buro Ontwerp & Omgeving P3402.01 formaat: A3 bezoekadres: Velperweg 157 6824 MB Arnhem correspondentieadres: Postbus 2033 6802 CA Arnhem T: 026-4432663 I: www.ontwerpenomgeving.nl E: info@ontwerpenomgeving.nl
Aan de afbeeldingen in dit document kunnen geen rechten worden ontleend, wijzigingen voorbehouden
2
BEELDKWALITEITPLAN - Lamsweerde/Plak - Wehl
INHOUDSOPGAVE BESTAANDE SITUATIE
4
ANALYSE
9
SCHETSONTWERP
15
INRICHTING
17
BEELDKWALITEIT GEBOUWEN
25
BESTAANDE SITUATIE - Luchtfoto plangebied Geen eigendom van de initiatiefnemer, inrichtingsuggestie opgenomen
Geen eigendom van de initiatiefnemer, wel onderdeel plangebied
Richting Broekhuizerstraat/N813
Fokkenkampseweg
wers veld
Richting Huis Broekhuizen voormalige havezate
Brou
Plangebied Henricushove
Geen onderdeel van ontwikkeling, wel onderdeel van het studiegebied
Kepp e
lsew eg
Begraafplaats
Jonkheer d
e Bellefroid
weg
3
BESTAANDE SITUATIE - Luchtfoto plangebied
4
BEELDKWALITEITPLAN - Lamsweerde/Plak - Wehl
BESTAANDE SITUATIE - Luchtfoto plangebied
5
BESTAANDE SITUATIE - Foto's 1
2
1 3
2
3
6
BEELDKWALITEITPLAN - Lamsweerde/Plak - Wehl
BESTAANDE SITUATIE - Foto's 1
1
2
2 3
3
7
BESTAANDE SITUATIE - Foto's 1
2
1
2
3
8
BEELDKWALITEITPLAN - Lamsweerde/Plak - Wehl
3
ANALYSE - Historie 1900
1908
Broekhuizen, begraafplaats, St. Rosaklooster, boomgaard
1960
1930
Nieuwe bebouwing
1990
Uitbreiding schoolgebouw
Schoolgebouw
2020
Broekhuizerstraat N813
Huidige situatie
9
ANALYSE - Historie Het St. Rosa klooster Het St. Rosa klooster te Wehl werd als woonhuis met koetshuis gebouwd in opdracht van burgemeester Henri Baron van Lamsweerde in 1893. Enkele jaren later schonk hij het klooster, plus een geldbedrag van 20.000 gulden, aan de Zusters Dominicanessen van de H. Catharina van Senen te Voorschoten. Toen is óók de kapel boven het koetshuis aangebracht. Tegen de achtergevel is een absis aangebouwd met enkele glas-inlood ramen.
Het St. Rosaklooster in 1900
Het St. Rosaklooster in 1940
Voormalig schoolterrein Henricusschool
Vooral op het gebied van onderwijs (een school gesticht) en volksgezondheid (wijkverpleging) hebben de zusters zegenrijke arbeid verricht. Ter herinnering aan de zusters en als huldeblijk werd in 1988 op het Broeder Alipiusplantsoen een gedenkteken opgericht. De baron bepaalde dat zijn landgoed naar zijn zuster Rosa genoemd zou worden. Zo ontstond het Rosa-klooster. De baron liet in 1893 testamentair vastleggen dat - ook als de zusters Lamsweerde niet meer zouden bewonen - er te allen tijde een goed doel aan zijn landgoed verbonden diende te blijven. In de loop van de jaren verdween die beschikking echter in het stof van archieven en uit de aandacht van de zusters. De tijd stond niet stil en er woonden steeds minder zusters op Lamsweerde; eigenlijk veel te weinig voor zo’n groot gebouw. In 1986 verlieten de laatste zusters het Rosaklooster om in andere kloosters te gaan wonen. Daarop besloot de kloosterorde Lamsweerde compleet te moderniseren en daarna te verkopen.
Bebouwingscontouren 2010
Begin 1986 verlieten dus de laatste zusters het klooster. Het was vanaf 3 maart 1986 verhuurd aan de Stichting Vakantiehuizen Voor Gehandicapten in Noord-Brabant. Deze stichting kocht het pand op 31 mei 1990 en het klooster wordt tot op heden nog intensief gebruikt. (Bron: wehl.net)
Het St. Rosaklooster nu
10
Bij de verkoop in 2007 aan ‘Lamsweerde’ verdween de beschikking definitief uit de boeken. In de verkoopakten zijn enkel nog kwalitatieve bedingen en bijzondere verplichtingen opgenomen die de exploitatie van sekshuizen en gokhallen tot heden ten dage verbiedt.
BEELDKWALITEITPLAN - Lamsweerde/Plak - Wehl
Voormalig schoolgebouw Henricusschool (Bron: Google 2016)
ANALYSE - Beoogde ontwikkeling Te behouden Te slopen
11
ANALYSE - Bestaande bomen 12.467 12.526 12.539
12.599 12.381
12.525
12.706 12.725
12.512
12.667 -85.453 12.728 12.688
12.759
12.604
12.509
12.594
12.711 12.716
12.740 12.739 12.803 12.753
12.774
12.559
12.599
12.756 12.857
P
12.627 12.822
12.859
12.746
12.684 12.723
2 1
12.838
-85.495
12.742
12.693 12.911 12.815
12.859
12.927
12.967
12.830
12.888
12.821
12.793 12.845
12.900
12.550
12.623
12.721
12.890 12.822
12.668
5
12.544
12.846
12.870
12.422 12.318
12.774
13.136
12.867
Bij het ontwerpen van het schetsmodel is ingezet op het maximaal behouden van zoveel mogelijk waardevolle bomen en respect voor het groene karakter van het gebied en de uitstraling die dit heeft op de directe omgeving en de entree van Wehl.
12.895
12.903
12.755 12.448
12.905
12.472
12.408
12.733 12.880
7
6
12.926
12.772
8-9
11.989 12.812
12.836
12.796
12.945 12.911 12.746
4
12.702
12.918 12.923 12.901
3
12.709 13.127
-85.537
13.187
12.779
13.180
13.033
12.600
13.227
13.224
12.492
13.221
13.248
12.749
13.226
13.227
13.255
13.219
13.220 13.232
13.251 13.247
12.510
13.032
13.113
12.902 12.884
12.938 12.914 12.929
13.050
13.223
13.211
12.534
12.488
13.216
13.234
12.472
12.540
12.913
13.195 13.144
13.194
13.121
12.717
13.008
13.035
13.183
12.735
-85.566
12.760 12.757
12.773
12.747
12.631
12.482
10
12.999 13.053
12.534
12.742
12.547
13.099 12.986
12.782
12.924 12.923 12.942
13.011
12.396
12.664
12.484
12.963
12.975 12.937
12.399
-85.411
12.471
12.956
12.992 12.944 12.925
12.283
-85.796
P
Daarnaast is onderzoek gedaan naar de aanwezige cultuurhistorische en flora en fauna waarden van de bomen.
12.758
12.852
12.874
Door Foreest Green Consult is een BVC, bomenveiligheidscontrole gedaan. Bij deze inspectie zijn de bomen geïnventariseerd en op veiligheidskenmerken beoordeeld. Vast onderdeel hierbij is de beoordeling van de vitaliteit, de bepaling van de resterende levensverwachting en eventuele vervolg maatregelen die noodzakelijk zijn.
13.253
13.244
13.231 13.234
13.237 13.240
12.868 12.879
12.933
12.965 12.553
13.329
12.440
Do
rpel
ho
12.467
12.804
12.838
12.898 Do
rpel
12.750
13
13.250
13.242
13.249
13.239
12.903
12.747
te
12.467
12.484
11
12.482
20
12.437
rpel
ho
12.553
15
17
12.749
16
22
12.544
12.462 12.454
12.452
12.961
12.988 12.964 12.962 12.988
13.017 12.508 12.723
25
12.530
12.790
29 12.646 12.666
12.644
12.601
12.664 12.690
12.627
12.694
33
32 28
12.956
12.786
12.827
34
12.941
12.955
13.191
13.100 13.140 13.147 13.152 13.132
12.953 12.914
31
12.707
13.194
12.981
12.957
13.235
13.443
13.144 12.858
13.450 13.309 13.263
13.023
30
12.939
12.765
12.902
rpel
12.718 12.774
ho
13.000
24.288
Do
og
te
12.933 12.926 12.912 12.905 12.910 12.927
12.920
12.682 12.677
12.736
12.856
12.912 12.853
12.908
12.922
13.231
12.839 12.821
12.667
12.555
12.939
12.963
12.683 12.663 12.538
12.981 12.901
13.054
13.118 13.024
12.489
12.514
12.951 13.230
12.931
12.487
12.535
13.251
13.110
12.953
12.494
12.836
12.807 12.748
13.266 13.257 13.264 12.874
26-27
12.518 12.534 12.501 12.854
12.955
12.776
12.458
12.514 12.527
13.008
12.995
23 12.380
12.491
12.512
12.482
12.404
12.489 12.463 12.462 12.453
12.567
12.562
12.552
13.023
12.802
12.741
35
ing
12.498
12.547
12.536
te
bouw
12.459
og
13.100
21
18
12.730 12.734
12.907
Do
12.468
12.631
12.887
12.519
12.420
12.449
14
13.248 13.091 13.224
13.304
te be
12.452 12.582
12.365
11.317
12.959
Do
rpel
ho
12.840
12.819 12.891
13.199
13.121
13.227
Hoog
12.577
12.518
13.254 13.259
12 19
12.605
12.549
12.272
12.381 12.488
12.465
12.578
12.879
24.339
og
13.264 13.260
te
12.901
project:
13.035
13.187
12.819 12.752
13.012
13.241
12.984 13.026
12.864
14.466
13.024
12.706 12.715 12.708 12.706
12.663
13.053
12.997
12.797
13.006
12.772
12.857
12.969 12.948
12.993 12.933
36
Klomps Bouwbedrijf Meniststraat 2 7091 ZZ Dinxperlo T: 0315 657000
12.838 12.825
getekend:
GB
datum:
26-2-2021
gew. d.d.
12.861
formaat:
A1
schaal:
///
project nr.:
BEELDKWALITEITPLAN - Lamsweerde/Plak - Wehl
12.978
naam:
Tekeningen overzicht:
Inmeting Geelinkbosch 2021-2-26
12.767
12.918
Gemeten situatie
opdrachtgever:
13.042
13.127 13.055
12.998
12.633
onderdeel: 12.846 12.851
12.974
12.762
13.690
Wehl
12.894
12.806
12
12.762
13.230 13.245
13.225
12.481
12.742
12.772
12.906
12.976
24.585
og
12.641
12.670
12.720
te
12.743 ho
12.587
12.749
12.934
og
ing
Hoogte bebouw
24.625
tek. nr.:
2021**** WGB_001
ANALYSE - Bestaande bomen met waardering
13
ONTWERP - Schetsontwerp Het stedenbouwkundig ontwerp laat zien op welke manier een nieuwe buurt aan het stedelijk weefsel van Wehl kan worden toegevoegd. Een analyse van het plangebied laat het volgende zien: • Er staan een aantal bestaande gebouwen die ingepast moeten worden. Het betreft de oude villa Lamsweerde, een prachtige villa met geschiedenis, en het appartementen gebouw Henricushove dat in gebruik is bij Sité. Henricushove is een vrij grof geblokt gebouw met erin 4 woonlagen met kleine appartementen. Beide gebouwen verschillen behoorlijk van elkaar in maat en schaal maar ook in uitstraling. • Villa Lamsweerde is ooit gebouwd als woonhuis en is later geschonken aan een kloosterorde en gebruikt als huisvesting voor nonnen. • Op het terrein bij de villa heeft lange tijd een school gestaan, de school is opgestart door de nonnen. • De tuin achter de bestaande gebouwen is verwaarloosd maar aan het bomenbestand is deels nog het tuinontwerp van de oude tuin afleesbaar. In de tuin staan verschillende oude bomen (in een variatie aan soorten) die een historische- en/of beeldwaarde hebben. De natuurwaarde van de verschillende bomen is tevens van belang. • Los van de individuele waarde die sommige bomen hebben is het als geheel ook van belang als groene massa in het gebied tussen Keppelseweg, de Cingelwal en de Fokkenkampseweg.
• De tuin is besloten en ligt in een hoek tegen de begraafplaats aan. Op dit moment is het niet toegankelijk en het oogt ook zo. Er moet dus aandacht zijn voor het meer uitnodigend maken van de tuin door het te openen en herkenbare paden en verbindingen te maken. De entrees van het gebied aan de Keppelseweg moeten herkenbaar en uitnodigend zijn. Om die reden zijn de bestaande parkeervoorzieningen tussen villa Lamsweerde en Henricushove verplaatst. • De belangrijkste thema’s in het plangebied zijn het groen, de bomen, de historie als tuin en het maken van nieuwe verbindingen naar de omgeving. Op basis van onze analyse concluderen wij dat het behouden van het groene karakter en het inpassen van waardevolle bomen een belangrijk thema is. Daarnaast is het van belang dat de verschillende nieuw in te passen gebouwen een goede verbinding met de openbare ruimte en met elkaar hebben, dat de gebouwen alzijdig zijn en dat er ‘tuin gericht’ gewoond wordt. Ook de bestaande gebouwen dienen deel uit te maken van de nieuwe tuin. Verbindingen door het gebied en naar buiten zijn van groot belang. Om dit te kunnen bewerkstelligen hebben we gekozen voor een concept met gestapeld wonen. Het voordeel daarvan is dat we de footprint van bebouwing klein kunnen houden maar toch een levendigheid in de tuin kunnen brengen. Een levendigheid die nodig is om het deel te laten uitmaken van het dorp Wehl.
In de bouwblokken zien we een mix aan
14
woningtypen, teneinde variatie aan te brengen in het gebied. Op verschillende plekken in de tuin voorzien we plekken waar men kan verpozen, bijvoorbeeld tussen de bestaande fruitbomen in het zuidelijk deel van de tuin of de nieuwe boomgaard in het noordelijk deel van de tuin. Centraal tussen de gebouwen is een centrale openbare ruimte voorzien. Het padennetwerk verbindt het gebied met de omringende gebieden. Het padennetwerk ligt helemaal los van de parkeer infrastructuur. De parkeer infrastructuur bestaat uit één inrit van waaruit zowel twee groen ingepaste parkeerkoffers als de hafverdiepte parkeerplaats worden ontsloten. Een groot deel van de parkeerplaatsen (36) wordt aan het oog onttrokken. De parkeerkoffers zijn ruim opgezet waardoor (fruit)bomen tussen de parkeerplaatsen geplaatst kunnen worden. Door parkeerplaatsen te clusteren wordt de ruimtelijke impact zoveel mogelijk beperkt. De voorzijde van villa Lamsweerde wordt grotendeels vrijgehouden van geparkeerde auto’s. Een paar parkeerplaatsen is voorzien voor de bewoners van de appartementen in de villa, bewoners van de aanbouw parkeren in de halfverdiepte parkeergarage. Het voorterrein krijgt daarnaast een nieuwe tuin inrichting, passend bij de uitstraling van het gebouw. De voorzone van de drie gebouwen aan de Keppelseweg verdient een opwaardering.
De initiatiefnemers starten hiermee door voor Lamsweerde en het gebouw op de Plak locatie te voorzien in een groene aankleding van het terrein, met hagen en bomen. De historie van het gebied is afleesbaar in het gebouw Lamsweerde en in het achterliggende gebied waar de tuin was. In de loop der jaren is het karakter van de tuin behoorlijk veranderd doordat er verschillende gebouwen in hebben gestaan en het gebruik veranderde gedurende de jaren. We hebben een boomdeskundige een VTA laten uitvoeren (visual tree assesment) alsmede een waardering op historische-, natuur- en beeldwaarde. Met deze kennis hebben we de nieuw te bouwen gebouwen zodanig gepositioneerd dat bestaande elementen zoals deze bomen en de boomgaard ingepast kunnen worden in een nieuw in te richten openbare tuin. De tuin is openbaar toegankelijk een voegt daarmee waarde toe aan het dorp Wehl. In het tuin ontwerp kan aandacht worden besteed aan de geschiedenis van het gebied door bijvoorbeeld informatie aan te bieden maar ook door beplanting toe te voegen die past bij de voormalige functie als kloostertuin. Kenmerkend voor kloostertuinen waren de verschillende functies die deze hadden. Naast functioneel (fruit, groente of zelfs kleinvee) was het ook een plek van bezinning. De bestaande boomgaard is een belangrijk onderdeel hiervan. Daarnaast kan gedacht worden aan een pluktuin en een siertuin.
BEELDKWALITEITPLAN - Lamsweerde/Plak - Wehl
ONTWERP -Schetsontwerp
1:1000 Mogelijke inrichting, geen onderdeel van het plangebied
Mogelijke inrichting, geen onderdeel van het plangebied
15
Bloemrijk grasland, ruigte
1:500 Padenstructuur richting Broekhuizerstraat en Fokkenkamp Parkeerclusters in boomgaard
Nieuwe toegangsweg als kavelpad
Mogelijke toepassing zonnepanelen Bloemrijk grasland
Wadi’s Langzaam verkeer routes in halfverharding Pergola constructie met klimplanten Bestaande bomen Behoud bestaande waardevolle haag
Mogelijke inrichting, geen onderdeel van het plangebied
Fruitboomgaard, bestaand
Toegang tuin
Parkeren op waterdoorlatende verharding
ONTWERP - Inrichting Inrichtingssuggestie, deel valt buiten plangebied.
Inrichting A t/m E: Parkeerplaatsen F t/m J: Wadi’s
03 07
01
06 02
04
10 09 A
08
10
14
09 08
14
B
G C
F
11
22
B’
Boomstammenmuur Dorpsboomgaard Zitplek in boomgaard Takkenrillen Wadi met bloemrijk mengsel Natuureducatie Natuureducatie Parkeerplaats, rijbaan in klinker, parkeren in graskei Waterpasserende verharding Gemengde haag rond parkeerplaats Vlonderpad Plantvak met vaste planten rond gebouwen Plantvak met vaste planten rond gebouwen Roodbruine klinkerverharding Natuurlijke halfverharding Inzet bosrank (clematis) en kamperfoelie (lonicera), groeit over parkeerbak Parkeerbak onder gebouw Parkeerbak tussen gebouwen begroeide pergola Marterhopen Verblijfsplek met contouren voormalige wasserij Schanskorf tussen ‘wasserij’ en wadi Voorziening voor gewone dwergvleermuis in nieuwbouw, positie cf onderzoek flora en fauna Terras ten behoeve van appartementen
22
12 17 10
A
14
07
20 21
16 J 18 E
23 15
H 05 19
13
A’
15
22
I
22 B
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23.
D
17
ONTWERP - Inrichting
Voor de dieren (en natuur) is een meerwaarde gecreëerd, door het toepassen van een takkenril (04), een boomstammenmuur (01) van hergebruikt hout, een drietal marterhopen (19), een insectenhotel (06) en een grote variatie aan beplanting. Van de bomen die gekapt moeten worden kunnen de takken gebruikt worden om de marterhopen en de takkenril te maken. De stammen kunnen gebruikt worden als natuurlijke speelaanleiding door deze neer te leggen in de wadi’s en ook de boomstammenmuur mee te maken. Deze muur van hout dient als schuilplek voor kleine zoogdieren, vogels en insecten. De dorpsboomgaard met bloemrijk mengsel en een variatie aan fruitbomen samen met de gemengde hagen (10) rondom de parkeerkoffers en de voormalige wasserij maken de totale parkruimte tot een waardevolle leefomgeving voor de dieren (en natuur). De biodiversiteit wordt vergroot en de leefomgeving voor de aangetroffen soorten vanuit de natuurtoets wordt versterkt. De marterhopen bieden bescherming en dienen als verblijfsplaats voor de steenmarter. De hiervoor beschreven inrichting versterkt het foerageer gebied van de ransuil en voor de gewone dwergvleermuis moet in de gebouwen een voorziening voor verblijf worden getroffen. De voorgestelde inrichting is voor veel algemene soorten een verbetering, maar meer specifiek ook voor de huismus en de egel.
07
01
06 02
04
10 09 A
08
10
14
09 08
14
B
G
F
11
C
22
22
12 17 10
A
14
07
20 21
16 J 18 E
05 H
19
15
13
A’
15
22
I
22
B
De contouren van de voormalige wasserij worden aangezet met enerzijds die gemengde haag en anderzijds een schanskorf (21). De schanskorf wordt gevuld met gebroken puin van de wasserij. Dit is, net als het hergebruiken van de boomstammen, een circulaire gedachte. Met informatieborden (07) kunnen de verhalen van de geschiedenis van de plek worden vertelt. De plek van de voormalige wasserij wordt een verblijfsplek, waar ontmoeting kan plaatsvinden. Een gezamenlijke verblijfsplek voor iedereen.
03
B’
Mens en natuur In het ontwerp is voor de mens een padenstructuur aangelegd van natuurlijke halfverharding (15), die voor iedereen goed begaanbaar is. Een fraaie rondgang is hierdoor mogelijk. Daarnaast zijn er plantvakken (12) met fraai bloeiende en kleurrijke vaste planten, die het jaarrond een sierwaarde hebben. Een dorpsboomgaard (02) en een prettige verblijfsplek ter plaatse van de voormalige wasserij (20) maken de parkruimte tot een aangename leefomgeving voor de mens. Een groot deel van de bestaande bomen blijft gehandhaafd en zijn zorgvuldig ingepast. Dit geeft deze nieuwe leefomgeving gelijk een volwassen karakter.
Inrichtingssuggestie, deel valt buiten plangebied.
Aan de straatzijde van de Keppelseweg worden de drie gebouwen met hagen aangezet voor onderlinge samenhang aan de straat. Tussen de hagen door sluiten een drietal paden aan om de parkruimte bereikbaar en toegankelijk te maken. De hagen, samen met een accentboom zorgen voor de herkenning en de identiteit van de plek. Een parkruimte, als prettige leefomgeving voor mens en dier. te verplanten fruitbomen naar dorpsboomgaard te handhaven bestaande bomen en hagen
18
BEELDKWALITEITPLAN - Lamsweerde/Plak - Wehl
D
ONTWERP - Principeprofielen
p r i n c i p e p r o f i e l A- A’ s c h a a l 1 : 2 0 0
principeprofiel B-B’ schaal 1:200
19
ONTWERP - Inrichting
07
01
Inrichtingssuggestie, deel valt buiten plangebied.
03
06 02
04
01 02 dorpsboomgaard met kunst, takkenril en boomstammenmuur
03
05
04 wadi met taluds van bloemrijk mengsel
06
07
natuureducatie en verhalen vertellen in dorpsboomgaard en wasserij
20
BEELDKWALITEITPLAN - Lamsweerde/Plak - Wehl
ONTWERP - Inrichting
Inrichtingssuggestie, deel valt buiten plangebied.
natuureducatie en verhalen vertellen in dorpsboomgaard en wasserij
10
08 10
08 08
rijbaan (klinker), parkeren (graskei), randen (gemengde haag)
09 11
10
10 parkeren omzoomd met gemengde hagen:
Acer campestre, Ligustrum ovalifolium, Amelanchier lamarckii en Crataegus
11
verbijzondering wandelpaden
21
ONTWERP - Inrichting
Inrichtingssuggestie, deel valt buiten plangebied.
12
14 14
13 kleurrijke vaste planten rondom (achter) gebouwen
14 12 17 14
15
16 18
15
13
rood-bruin klinker verharding en natuurlijke half verharding
15
16
17
18
parkeren onder pergola met combinatie van Lonicera en Clematis
22
BEELDKWALITEITPLAN - Lamsweerde/Plak - Wehl
ONTWERP - Parkeren
Inrichtingssuggestie, deel valt buiten plangebied.
Parkeren Gemiddelde parkeernorm appartementen = 1,6 (conform mondelinge afspraak met gemeente) 55 app x 1,6 pp = 88 parkeerplaatsen noodzakelijk Totaal 90 parkeerplaatsen aanwezig
22 22
6
35
5
23
ONTWERP - Programma
Naast de twee bestaande gebouwen (Villa Lamsweerde en Henricushove) worden er 3 nieuwe gebouwen toegevoegd. De 5 gebouwen zijn in een gezamenlijke tuin gepositioneerd. Het terrein tussen de gebouwen is ingericht als tuin met inbegrip van verschillende bestaande bomen. Aan de Keppelseweg, naast Henricushove, wordt voorzien in een complex met 20 appartementen (4) in verschillende groottes. Het complex staat achter de grote kastanjes aan de Keppelseweg. Gebouwd wordt in 3 lagen. Het gebouw markeert de entree van Wehl en heeft een representatieve uitstraling.
Gebouw 4: 20 appartementen in 3 woonlagen, grootte 60-85 m2 bvo
Gebouw 3: 13 appartementen in 3 woonlagen, grootte 60-110 m2 bvo
In de tuin staan twee appartementen gebouwen met in beide gebouwen 13 appartementen (totaal 2x13 =26 app). De appartementen zijn verdeeld over 3 bouwlagen.
4 3
Villa Lamsweerde wordt gerenoveerd tot een aantal appartementen. Door de uitbouw aan de achterzijde te vervangen door nieuwbouw in een passende architectuur kan voorzien worden in totaal 9 appartementen. De nieuwe vleugel aan de achterzijde is 2 lagen hoog.
2
Alle bijgebouwen zijn geintegreerd in de hoofdmassa’s. Totaal: 55 woningen
Gebouw 2: 13 appartementen in 3 woonlagen, grootte 60-110 m2 bvo
24
BEELDKWALITEITPLAN - Lamsweerde/Plak - Wehl
1
Gebouw 1: 5 appartementen in bestaande villa, 4 appartementen in nieuwe vleugel, grootte ntb
ONTWERP - Nooddiensten / afval Nooddiensten Nooddiensten kunnen de tuin betreden via toerit en paden. Langs de paden is voorzien in een strook met verstevigd gras of grasbetonstenen. De rijcurve in de tekening is van een brandweerauto.
Inrichtingssuggestie, deel valt buiten plangebied.
Afval Dit onderwerp is nog niet besproken/uitgewerkt. Een suggestie voor de mogelijke positie van ondergrondse afvalcontainers is op de tekening weergegeven. Deze kunnen vanaf de Keppelseweg geleegd worden.
25
ONTWERP - Beeldkwaliteit gebouwen
In het gebied worden drie nieuwe woongebouwen ontwikkeld. Daarnaast wordt de villa Lamsweerde verbouwd en uitgebreid ten behoeve van een negental appartementen.
Tuin
overgang Keppelseweg
Keppelseweg
In het gebied zijn twee deelgebieden te onderscheiden, namelijk de zone Keppelseweg en de bebouwing in de tuin. De Keppelseweg is de oude invalsweg van Wehl. Langs deze weg staat oudere lintbebouwing die in maat en schaal groter wordt naarmate men het dorp uitrijdt. Dit begint met villa Lamsweerde, daarna Henricushove en eindigt met het nieuw te bouwen gebouw op de Plak locatie. De bebouwing in de zone Keppelseweg toont zich als ‘villa’ naar de weg. De uitstraling is kloek en mag expressief zijn. Het toont zich naar de weg en de entree van Wehl. In deze zone bevindt zich 1 nieuw gebouwdeel op de Plak locatie en de te renoveren bestaande villa van Lamsweerde. De volgende criteria zijn van toepassing op de nieuwe bebouwing in deze zone: • Eigentijdse variant van een statige villa; • Gericht naar de Keppelseweg, representatief; • Kloek volume, afgetopt met zadeldak of schilddak; • Drie woonlagen, de bovenste woonlaag wordt afgetopt met een kap; • Bergingen bevinden zich binnen de contouren van het hoofdgebouw; • Balkons aan de gevel zijn een integraal onderdeel van de architectuur van het gebouw in vormgeving en kleur- en materiaalgebruik. Er is aandacht voor de vormgeving van de hekwerken. • Expressieve gevel door bijvoorbeeld: ▫ Verbijzondering entreepartij; ▫ Verbijzonderde raampartijen; ▫ Verbijzonderingen in materiaal gebruik; ▫ Verbijzondering in overgang dak naar gevel.
• Materiaal- en kleurgebruik: ▫ Kleur- en materiaalgebruik passend bij context, baksteen in aardse kleuren, contrastrijke combinaties. Eventueel aan te vullen met hout; ▫ Dakbedekking met pannen, antraciet of zink/felsdak.
26
representatief, gericht naar de straat, eigentijds statig
Kloek volume, afgetopt met een kap
BEELDKWALITEITPLAN - Lamsweerde/Plak - Wehl
Balkons als integraal onderdeel architectuur
eigentijds met klassieke twist
ONTWERP - Gebouwen Tuin
In de tuin staan twee nieuwe woongebouwen, deze laten zich in hun architectuur inspireren door het natuurlijke en landschappelijke karakter van de tuin. De volgende criteria zijn van toepassing op de nieuwe bebouwing in deze zone: • Alzijdig gericht; • Ingetogen architectuur; • Diffuse grenzen tussen binnen en buiten, open gevel; • Drie woonlagen, plat afgedekt; • Horizontale geleding, lengte benadrukken ipv hoogte; • Bergingen bevinden zich binnen de contouren van het hoofdgebouw; • Materiaal- en kleurgebruik: ▫ Aardse kleuren; ▫ Hout als basis, eventueel aan te vullen met baksteen, zink;
combinaties hout en steen, alzijdig, relatie binnen-buiten
De aanbouw van Lamsweerde en de ‘aanbouw’ van Plak vormen een soort overgang tussen de hierboven beschreven sferen. De volgende criteria zijn van toepassing op de nieuwe bebouwing in deze zone: • Ondergeschikt aan het hoofdvolume Keppelseweg, ingetogen vormgeving; • Aanbouw Plak: drie woonlagen, plat afgedekt; • Aanbouw Lamsweerde: twee woonlagen, plat afgedekt; • Eigentijdse architectuur; • In kleur- en materiaalgebruik link tussen Keppelseweg en tuin, hout, zink evt in combinatie met baksteen.
Overgang
ingetogen vormgeving, link tussen tuin en Keppelseweg
27
Lamsweerde en Plak; Wehl Beeldkwaliteitplan
BIJLAGE 2 Waterhuishoudkundige analyse
218935/R01
Waterhuishoudkundige analyse ‘Lamsweerde- Plak’ te Wehl
Gemeente Doetinchem
Projectnummer: 3402.02 Datum: 17 april 2023 Versie: definitief
Waterhuishoudkundige analyse ‘Lamsweerde - Plak’ te Wehl
Gemeente Doetinchem
Opdrachtgever:
Klomps bouwbedrijf
Projectnummer: Datum:
3402.02 17 april 2023
Versie:
III
Projectleider en rapporteur:
Ing. M. Teusink
Kwaliteitscontrole:
Ing. R. Schreuder
Opdrachtnemer:
Buro Ontwerp & Omgeving Velperweg 157 6824 MB Arnhem Postbus 2033 6802 CA Arnhem info@ontwerpenomgeving.nl www.ontwerpenomgeving.nl
Waterhuishoudkundige analyse
Buro Ontwerp & Omgeving
INHOUD
Pagina
1 INLEIDING ................................................................................................................................... 4 1.1 Aanleiding................................................................................................................... 4 1.2 Doel van de waterhuishoudkundige analyse ............................................................. 4 1.3 Opbouw van de waterhuishoudkundige analyse ....................................................... 5 2 PLANGEBIED ............................................................................................................................... 6 2.1 Ligging plangebied...................................................................................................... 6 2.2 Huidige situatie .......................................................................................................... 6 2.3 Toekomstige situatie .................................................................................................. 7 3 GEBIEDSKENMERKEN ................................................................................................................. 9 3.1 Algemeen ...................................................................................................................
9 3.2 Maaiveldhoogte ......................................................................................................... 9 3.3 Geohydrologische bodemopbouw ........................................................................... 10 3.4 Uitgevoerd bodemonderzoek .................................................................................. 12 3.5 Infiltratiecapaciteit bodem....................................................................................... 12 3.6 Grondwater .............................................................................................................. 13 3.7 Peilbeheer ................................................................................................................ 15 3.8 Oppervlaktewater .................................................................................................... 15 3.9 Klimaatatlas .............................................................................................................. 16 3.10 Hemelwater .............................................................................................................. 18 3.11 Vuilwater .................................................................................................................. 18 3.12 Kabels en leidingen ..................................................................................................
19 4 RELEVANT BELEID..................................................................................................................... 20 4.1 Waterschap Rijn en IJssel ......................................................................................... 20 4.2 Gemeente Doetinchem ............................................................................................ 22 5 WATERHUISHOUDKUNDIGE CONSEQUENTIES EN UITGANGSPUNTEN ................................... 24 5.1 Algemeen ................................................................................................................. 24 5.2 Uitgangspunten ........................................................................................................ 24 5.3 Weg- en vloerpeilen ................................................................................................. 25 5.4 Bergingsopgave ........................................................................................................ 25 5.5 Realisatie berging ..................................................................................................... 26 5.6 Vuilwater .................................................................................................................. 27 6 SAMENVATTING, CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN...............................................................
28 6.1 Samenvatting ........................................................................................................... 28 6.2 Conclusies en aanbevelingen ................................................................................... 28
Lamsweerde - Plak te Wehl
2
3402.02
Waterhuishoudkundige analyse
Buro Ontwerp & Omgeving
BIJLAGEN 1. 2. 3.
Regionale ligging en kadastrale kaart plangebied Uitgevoerde watertoets Rioleringstekening Keppelseweg
Lamsweerde - Plak te Wehl
3
3402.02
Waterhuishoudkundige analyse
1
Buro Ontwerp & Omgeving
INLEIDING In opdracht van Klomps bouwbedrijf is door Buro Ontwerp & Omgeving een waterhuishoudkundige analyse opgesteld voor het plan ‘Lamsweerde-Plak’ te Wehl (gemeente Doetinchem).
1.1
Aanleiding Aanleiding voor deze waterhuishoudkundige analyse is de voorgenomen realisatie van appartementen. Op grond van het vigerend bestemmingsplan is de herontwikkeling niet toegestaan. Om de realisatie van de appartementen op de gewenste locatie mogelijk te maken is een herziening van het vigerende bestemmingsplan noodzakelijk. De waterhuishoudkundige analyse dient als onderbouwing voor het aspect water bij het bestemmingsplan en geeft een invulling aan voor de toekomstige inrichting voor hemelwater, huishoudelijk afvalwater, grond- en oppervlaktewater.
1.2
Doel van de waterhuishoudkundige analyse In het bestemmingsplan moet worden aangetoond dat de waterhuishouding ter plaatse niet negatief wordt beïnvloed door de beoogde ruimtelijke ontwikkelingen. Om de gevolgen in kaart te brengen, dient het instrument de Watertoets te worden uitgevoerd. Naar aanleiding van de Watertoets, geeft het waterschap, in samenwerking met de gemeente, advies en uitgangspunten met betrekking tot de waterhuishouding. Het doel van de watertoets is waterbelangen evenwichtig mee te nemen in het planvormingsproces van het rijk, provincies en gemeenten. Hiermee wordt een veilig, gezond en duurzaam watersysteem nagestreefd. Via de digitale watertoets is beoordeeld of en welke waterbelangen voor het plan relevant zijn. Voor dit plan is op 1 november 2022 de digitale watertoets doorlopen. Er geldt een normale procedure, dit houdt in dat nader overleg met Waterschap Rijn en IJssel dient plaats te vinden. In bijlage 2 is de samenvatting van de digitale watertoets opgenomen. De waterhuishoudkundige analyse is gebaseerd op de bij Buro Ontwerp & Omgeving bekende gegevens. Voor deze analyse is geen geohydrologisch onderzoek verricht. Om die reden kan het zijn dat de aannames ten aanzien van de waterhuishouding in het gebied afwijken van de werkelijke situatie ter plaatse.
Mocht naar aanleiding van de waterhuishoudkundige analyse blijken dat bepaalde waterhuishoudkundige maatregelen getroffen moeten worden, dan kan het nodig zijn om een geohydrologisch onderzoek uit te voeren. In een dergelijk onderzoek wordt de lokale waterhuishoudkundige situatie nauwkeuriger bepaald en worden de eventueel benodigde maatregelen uitgewerkt tot een advies.
Lamsweerde - Plak te Wehl
4
3402.02
Waterhuishoudkundige analyse
1.3
Buro Ontwerp & Omgeving
Opbouw van de waterhuishoudkundige analyse In het volgende hoofdstuk wordt ingegaan op de ligging van het plangebied, de huidige situatie binnen het plangebied en de situatie binnen het plangebied nadat de ontwikkeling is gerealiseerd. In hoofdstuk 3 volgen de gebiedskenmerken van het plangebied en de omgeving. De gebiedskenmerken hebben invloed op het functioneren van het watersysteem ter plaatse en geven inzicht in de (on)mogelijkheden van eventuele waterhuishoudkundige maatregelen. Het relevante beleid van het waterschap en de gemeente zijn weergegeven in hoofdstuk 4. De hoofdstukken 2 tot en met 4 leiden tot de waterhuishoudkundige consequenties en uitgangspunten voor het initiatief in hoofdstuk 5. Het zesde en laatste hoofdstuk bevat een conclusie en advies.
Lamsweerde - Plak te Wehl
5
3402.02
Waterhuishoudkundige analyse
2
PLANGEBIED
2.1
Ligging plangebied
Buro Ontwerp & Omgeving
Het plangebied is gelegen in het noorden van Wehl, tussen de Broekhuizerstraat, de Fokkenkampseweg, de Keppelseweg en de Jonkheer de Bellefroidweg. Op de navolgende afbeelding is de begrenzing van het plangebied weergegeven. In bijlage 1 zijn de regionale ligging en kadastrale kaart van het plangebied weergegeven.
Afbeelding 1: Ligging van het plangebied
Het plangebied staat kadastraal bekend als gemeente Wehl, sectie H, nummers 5544, 5719, 6543, 6544, 6546, 6547 en een deel van nummer 5717. De oppervlakte van het plangebied bedraagt in totaal circa 12.850 m2. 2.2
Huidige situatie Thans bestaat het plangebied uit een villa met bijgebouw en een woning. Het plangebied is voorzien van diverse verharding zoals tegelpaden, een betonnen plaat, betonstraatstenen (parkeren) en halfverhardingen. Het overig deel bestaat uit een akker en braakliggend terrein. In onderstaande tabel 1 is een overzicht van de verharde en onverharde oppervlaktes van het gehele plangebied in de huidige situatie opgenomen. Opgemerkt wordt dat de oppervlakten aan de hand van (lucht)foto’s en de door de opdrachtgever verstrekte terreinmeting zijn bepaald. De oppervlakken kunnen afwijken van de werkelijke oppervlaktes.
Lamsweerde - Plak te Wehl
6
3402.02
Waterhuishoudkundige analyse
Tabel 1
2.3
Buro Ontwerp & Omgeving
Overzicht verhard/onverhard oppervlak huidige situatie plangebied
Huidige situatie Gebouwen Terreinverharding/infrastructuur Subtotaal verhard Groen, akker, grind Subtotaal onverhard
Globale oppervlakte (in m2) Circa 740 Circa 970 Circa 1.710 Circa 11.140 Circa 11.140
Totaal oppervlak
Circa 12.850
Toekomstige situatie De toekomstige inrichting voorziet in de bouw van 3 nieuwe appartementencomplexen en de transformatie van de villa ‘Lamsweerde’ tot appartementencomplex waarbij deze tevens wordt uitgebreid. Centraal tussen de gebouwen is een centrale openbare ruimte voorzien. Het padennetwerk verbindt het gebied met de omringende gebieden. De paden zullen worden verhard middels een halfverharding. De parkeer infrastructuur bestaat uit één inrit van waaruit zowel twee groen ingepaste parkeerkoffers als een halfverdiepte parkeerplaats worden ontsloten. De inrit en toegang naar de parkeerplaatsen wordt voorzien van waterdoorlatende verharding. De parkeerkoffers worden voorzien van een halfverharding. De voorzijde van villa Lamsweerde wordt grotendeels vrijgehouden van geparkeerde auto’s, met uitzondering van enkele parkeerplaatsen voor de toekomstige bewoners van de appartementen in de villa. Deze parkeerplaatsen zullen worden voorzien van een waterdoorlatende verharding. De halfverdiepte parkeergarage wordt voorzien van een betonverharding en is overdekt middels een pergola. Het overig deel wordt ingericht als tuin waarbij veel aandacht is voor de biodiversiteit middels een natuur inclusieve inrichting. Voor de tijdelijke berging en infiltratie van hemelwater zijn enkele wadi’s voorzien.
Ten behoeve van de herinrichting zullen de huidige woning, het achterste deel van de villa en het bijgebouw van de villa worden gesloopt. Tevens zullen alle verhardingen worden verwijderd. In afbeelding 2 is het voorgenomen ontwerp van het plangebied opgenomen.
Lamsweerde - Plak te Wehl
7
3402.02
Waterhuishoudkundige analyse
Buro Ontwerp & Omgeving
Afbeelding 2: Stedenbouwkundig plan (Buro Ontwerp & Omgeving)
In de toekomstige situatie zal de verharding op basis van het ontwerp circa 4.610 m2 betreffen, zie onderstaande tabel 2. Hieruit blijkt dat verharding toeneemt met circa 2.900 m2. Tabel 2 Overzicht verhard en onverhard oppervlak toekomstige situatie plangebied Toekomstige situatie Globale oppervlakte (in m2) Bebouwing Circa 2.135 Parkeergarage (buiten bebouwing) Circa 228 Hellingbanen en opstapjes gebouwen Circa 76 Paden, wegen en parkeren in halfverharding/waterdoorlatende verharding* Circa 2.170 Subtotaal verhard Circa 4.610 Paden, wegen en parkeren in halfverharding/waterdoorlatende verharding* Circa 930 Groen Circa 7.310 Subtotaal onverhard Circa 8.240 Totaal oppervlak plangebied *
Circa 12.850
Door waterschap Rijn en IJssel is aangegeven dat ze er vanuit gaan dat circa 30% van het hemelwater ter plaatse van een halfverharding/waterdoorlatende verharding kan infiltreren. Derhalve dient 70% van de oppervlakte als verhard mee te worden gerekend. Kan aangetoond worden dat de infiltratie groter is dan 30% dan kan die 70% verlaagd worden.
Lamsweerde - Plak te Wehl
8
3402.02
Waterhuishoudkundige analyse
3
GEBIEDSKENMERKEN
3.1
Algemeen
Buro Ontwerp & Omgeving
In dit hoofdstuk worden de omgevingskenmerken van het plangebied besproken die invloed hebben op het functioneren van het watersysteem ter plaatse. Dit betreft de beschrijving van de maaiveldhoogten, bodemopbouw, geohydrologische situatie, grondwaterstanden, oppervlaktewater en de riolering. 3.2
Maaiveldhoogte Voor het bepalen van de hoogtes van het maaiveld in en rond het plangebied is gebruik gemaakt van de Algemene Hoogtekaart Nederland (AHN4, www.ahn.nl). In afbeelding 3 is de AHN weergegeven.
Afbeelding 3: AHN
Uit deze kaart blijkt dat het maaiveld van de noordwestkant van het plangebied gelegen is op circa 12,3 tot 12,5 m +NAP. Het midden van het plangebied ligt op circa 12,4 (west) tot 13,0 (oost) m +NAP. De zuidkant van het plangebied ligt op circa 12,4 (west) tot 13,2 (oost) m +NAP. Door de opdrachtgever is tevens een digitale terreinmeting van het plangebied aangeleverd. Van het noordwestelijk deel zijn alleen de perceelsgrenzen hierbij niet ingemeten. Deze liggen op circa 12,4 m +NAP tot 12,7 m +NAP. De westkant van het plangebied ligt op circa 12,6 m +NAP (noord) tot 12,7 m + NAP (zuid). De oostkant van het plangebied ligt op circa 12,7 m +NAP (noord) tot circa 13,0 m +NAP (zuid). Het midden varieert tussen de circa 12,3 en 13,2 m + NAP.
Lamsweerde - Plak te Wehl
9
3402.02
Waterhuishoudkundige analyse
Buro Ontwerp & Omgeving
De Broekhuizerstraat heeft, ter hoogte van het plangebied, een hoogte van circa 13,0 m +NAP. De Keppelseweg is ter hoogte van het plangebied gelegen een hoogte van 12,8 tot 12,9 m +NAP. De Jonkheer de Bellefroidweg heeft een hoogte van circa 13,0 m +NAP. De Fokkenkampseweg heeft een hoogte van circa 13,1 m +NAP aan de zuidkant en de noordkant en tot 13,9 m +NAP in het midden. Binnen het plangebied is een inmeting uitgevoerd (Geelink-Bosch, februari 2021). Hierbij zijn maaiveldhoogtes vastgesteld van 12,4 m +NAP tot 13,0 m +NAP. De rand van de Fokkekampseweg ligt op 12,7 tot 12,8 m +NAP. Het trottoir tussen de Fokkekampseweg en het plangebied ligt op 12,9 of 13,0 m +NAP. 3.3
Geohydrologische bodemopbouw De bodemopbouw is van belang omdat de textuur en samenstelling van de bodem bepaalt hoe makkelijk water kan infiltreren en hoe goed de bodem water vasthoudt. Uit de bodemkaart blijkt dat het plangebied is gelegen in een niet gekarteerd gebied. Het dichtstbijzijnde gekarteerde gebied betreft een Hoge bruine enkeerdgrond bestaande uit lemig fijn zand.
Afbeelding 4: Bodemkaart, PDOK
Lamsweerde - Plak te Wehl
10
3402.02
Waterhuishoudkundige analyse
Buro Ontwerp & Omgeving
Voor het bepalen van de opbouw van de bodem binnen het plangebied is het DINOloket geraadpleegd. In tabel 3 is de hydrologische bodemopbouw weergegeven. Tabel 3
Geohydrologische bodemopbouw (DINOloket)
m-mv
Beschrijving
Formatie
0 – 0,60
Zandige eenheid, hoofdzakelijk bestaande uit midden en fijn zand, met weinig zandige klei en grof zand en een spoor klei, veen en grind Zandige eenheid, hoofdzakelijk bestaande uit midden en grof zand, met weinig zandige klei, fijn zand en grind en een spoor klei en veen Kleiige eenheid, hoofdzakelijk bestaande uit zandige klei en klei, met weinig fijn en midden zand en een spoor grof zand
Formatie van Bostel
0,60 – 37,4 37,4 – 65,3
Formatie van Kreftenheye Formatie van Kreftenheye, Laagpakket van Twello, eerste kleiige eenheid