Bijlage 1.1 ontwerpbestemmingsplan Doetinchemseweg 20-20a Wehl - 2023 Regels en Toelichting.pdf

12.5 Persoonsgebonden overgangsrecht Indien toepassing van het in het in lid 12.5 opgenomen overgangsrecht gebruik zou kunnen leiden tot een onbillijkheid van overwegende aard voor een of meer natuurlijke personen die op het tijdstip van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan grond en opstallen gebruikten in strijd met het voordien geldende bestemmingsplan, kunnen burgemeester en wethouders met het oog op beëindiging op termijn van die met het bestemmingsplan strijdige situatie, voor die persoon of personen dat overgangsrecht buiten toepassing laten. . . .

28

artikel 13 Slotregel Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan 'Doetinchemseweg 20-20a Wehl - 2023'. Aldus vastgesteld door de raad van de gemeente Doetinchem in de openbare raadsvergadering d.d. pm-pm-2023 De griffier, de voorzitter,

29

BIJLAGEN BIJ REGELS

30

Bijlage 1 lijst van vrije beroepsbeoefenaars Bijlage 1 lijst van vrije beroepsbeoefenaars

31

Bijlage 2 Lijst van aan huis gebonden beroepen en bedrijven Bijlage 2 Lijst van aan huis gebonden beroepen en bedrijven

32

Bijlage 3 Nota Parkeernormen Auto en Fiets Gemeente Doetinchem Bijlage 3 Nota Parkeernormen Auto en Fiets Gemeente Doetinchem

33

Bijlage 4 Landschappelijke inpassing Bijlage 4 Landschappelijke inpassing

34

Bijlage 5 Richtlijn Verrekening bij landschappelijke inpassing Bijlage 5 Richtlijn Verrekening bij landschappelijke inpassing

35

Bijlage 6 Landschapstypen Bijlage 6 Landschapstypen

36

Bijlage 7 Leidraad Toetsingskader Landschapselementen Bijlage 7 Leidraad Toetsingskader Landschapselementen

37

Bijlage 8 Inventarisatie cultuurhistorische waarden - Doetinchemseweg 2020a Bijlage 8 Inventarisatie cultuurhistorische waarden - Doetinchemseweg 20-20a

38

Bijlage 9 Artikel X Waarde - Archeologie Bijlage 9 Artikel X Waarde - Archeologie

39

TOELICHTING

40

1 Inleiding 1.1 Aanleiding en doel Op de locatie Doetinchemseweg 20-20a te Wehl, kadastraal bekend gemeente Wehl, sectie K, nummers 509 (gedeeltelijk) en 508 (gedeeltelijk) is momenteel sprake van een dubbele woning in een bestaande woonboerderij. Initiatiefnemer wil dit bestaande dubbele woonhuis weer terugbrengen naar één woning en elders op het terrein een vrijstaande, levensloopbestendige woning realiseren. De ontwikkeling past niet in de ter plaatse geldende beheersverordening 'Landelijk gebied 2020, reparatie 2022'. Om de beoogde plannen mogelijk te maken is een bestemmingsplanprocedure noodzakelijk. Daarom is het voorliggende bestemmingsplan 'Doetinchemseweg 20-20a 2023' opgesteld. Vooruitlopend op voorliggend bestemmingsplan is een ruimtelijke onderbouwing opgesteld, zie bijlage 1 Ruimtelijke onderbouwing.

1.2 Plangebied Het plangebied is gelegen aan de Doetinchemseweg 20-20a in het buitengebied van Wehl in de gemeente Doetinchem. Het ligt circa 500 meter ten westen van de bebouwde kom van Doetinchem. De onderstaande afbeeldingen laten de ligging van de locatie zien.

Ligging ten opzichte van Wehl en Doetinchem (plangebied in het rood omcirkeld)

41

Ligging in de directe omgeving (Plangebied in het rood omcirkeld)

1.3 Geldend ruimtelijk plan De Doetinchemseweg 20-20a ligt in het plangebied van de 'beheersverordening Landelijk gebied - 2020, reparatie 2022. Deze beheersverordening is op 7 juli 2022 vastgesteld door de raad en op 21 juli 2022 in werking getreden. De locatie heeft hierin de hoofdfunctie ‘Wonen’. Die hoofdfunctie is afzonderlijk toegekend aan zowel de wooneenheid Doetinchemseweg 20 als de wooneenheid Doetinchemseweg 20a. Dat betekent dat het pand formeel is gesplitst en het huidige gebruik planologisch-legaal is. Voor beide hoofdfuncties ‘Wonen’ is sprake van de aanduiding ‘cultuurhistorie’. Hierbij gelden op grond van de beheersverordening aanvullende bouwregels. Voor het gehele perceel geldt de dubbelhoofdfunctie ‘Waarde – Archeologische verwachting 6 (WR-A6)’. Dit betreft een zone waarin sprake is van een lage archeologische verwachting. De gronden zijn op grond daarvan mede bestemd voor bescherming van archeologische waarden. Verder is sprake van de gebiedsaanduiding ‘overige zone – nieuwe risicobronnen uitgesloten’. Op grond daarvan geldt een verbod om een nieuwe risicobron te vestigen of een bestaande risicobron uit te breiden.

Uitsnede beheersverordeningskaart Landelijk gebied - 2020, reparatie 2022

42

2 Planbeschrijving 2.1 Huidige situatie In het plangebied staat een woonhuis met aanbouwen die in het verleden gesplitst is in twee wooneenheden. Beide woningen hebben een eigen uitrit aan de Doetinchemseweg en eigen bijgebouw(en). Een uitgebreide beschrijving van de huidige situatie staat in paragraaf 2.1 van de ruimtelijke onderbouwing die als bijlage 1 Ruimtelijke onderbouwing bij deze toelichting is gevoegd.

Plattegrond huidige situatie (Bron: Ruimtelijke onderbouwing Doetinchemseweg 20-20a Wehl, 29 maart 2023)

43

Luchtfoto huidige situatie (Bron: obliek foto Gemeente Doetinchem)

2.2 Ruimtelijke analyse Voor de ruimtelijke analyse wordt verwezen naar hoofdstuk 4 Ruimtelijke analyse van de ruimtelijke onderbouwing, zie bijlage 1 Ruimtelijke onderbouwing

2.3 Toekomstige situatie De bestaande woonboerderij wordt aangepast in de toekomstige situatie. De twee wooneenheden worden samengevoegd naar één wooneenheid. En de bestaande aanbouw aan de oostzijde wordt gesloopt. Op een andere plaats op het perceel wordt dan voor de weg bestemde wooneenheid een nieuwe woning gerealiseerd. Om deze nieuwe woning te kunnen realiseren wordt het bestaande bijgebouw aan de noordoostzijde gesloopt. De nieuwe woning komt in de vorm van het gesloopte bijgebouw weer terug op het erf. De woningen moeten aan een gemeenschappelijk erf komen te liggen zodat het één erf lijkt. Bij de nieuwe woning wordt ook een nieuwe schuur aan de voorzijde gerealiseerd voor een samenhangende erfopzet. Een uitgebreide beschrijving van de toekomstige situatie staat in paragraaf 2.2 van de ruimtelijke onderbouwing die als bijlage 1 Ruimtelijke onderbouwing bij deze toelichting is gevoegd.

44

Bestaande en beoogde situatie (Bron: Ruimtelijke onderbouwing Doetinchemseweg 20-20a Wehl, 29 maart 2023)

3D-perspectief nieuwe erfopzet (Bron: Ruimtelijke onderbouwing Doetinchemseweg 20-20a Wehl, 29 maart 2023)

45

3 Beleidskader De voorgenomen ontwikkeling is getoetst aan de relevante beleidstukken op rijks-, provinciaal-, regionaal-, en gemeentelijk niveau, zie hoofdstuk 5 van de ruimtelijke onderbouwing (1 Ruimtelijke onderbouwing).

3.1 Woonbeleid Op 2 maart 2023 heeft de gemeenteraad van Doetinchem de Regionale Woonagenda Achterhoek 2015-2025 en de notitie Kwalitatieve toetsingscriteria voor woningbouw in de Achterhoek ingetrokken. En ingestemd met de Regionale Woonagenda Achterhoek 2023-2030. Op 20 april 2023 heeft de gemeenteraad de Woonvisie gemeente Doetinchem 2023-2036 vastgesteld en besloten om de Woningbouwstrategie 2019 in te trekken. De ruimtelijke onderbouwing waarin het beleid is verwerkt en getoetst is opgesteld voor dit nieuwe beleid. Daarom is hierna de toetsing van het plan aan het nieuwe woonbeleid opgenomen. En paragrafen 5.4.1 en 5.5.4 van de ruimtelijke onderbouwing vervallen daarmee. Regionale woonagenda Achterhoek 2023-2030 In februari/maart 2023 hebben de Achterhoekse gemeenten en de provincie een nieuwe Regionale Woonagenda 2023 -2030 vastgesteld waarin langs 4 programmalijnen de woondoelen uit de Achterhoek Visie 2030 verder zijn uitgewerkt. In Doetinchem is deze agenda op 2 maart 2023 vastgesteld. Deze agenda bevat het volgende: • De Achterhoek wil in 2 stappen 8.390 tot 11.500 nieuwe woningen toevoegen, waarvan 60% betaalbaar, inclusief 28% sociale huur. • De Achterhoek investeert in de kwaliteit van de bestaande voorraad, onder andere door verbetering van 7.000 sociale huurwoningen en 24.000 particuliere woningen.

• De Achterhoek wil een plek zijn voor iedereen, voor starters, ouderen, werknemers en arbeidsmigranten en andere aandachtsgroepen. • De Achterhoek wil dit realiseren via gebiedsgerichte integrale opgaven: ◦ Vergroten differentiatie woningaanbod in vitale kernen en buurten; ◦ Vergroten aanbod van stedelijke woonmilieus; ◦ Goed en bereikbaar wonen rondom mobiliteits-knooppunten; ◦ Ruimte voor nieuwe woonconcepten in een toekomstbestendig landelijk gebied. De ontwikkeling waarvoor het voorliggende bestemmingsplan is opgesteld is niet in strijd met de regionale woonagenda. Ook heeft de ontwikkeling geen invloed op de regionale woonagenda want het aantal wooneenheden blijft gelijk. Woonvisie gemeente Doetinchem 2023-2036 De Woonvisie Doetinchem 2023-2036 ‘Stadse allure - dorpse gemoedelijkheid’ is op 20 april 2023 vastgesteld. In de nieuwe woonvisie zijn de woningbouwstrategie voor nieuwbouwprojecten en de woonvisie voor het volkshuisvestingsbeleid samengevoegd. Ook is er samenhang met de regionale woonagenda. De hoofdpunten van de Woonvisie Doetinchem 2023-2036 zijn: a. Groeien in kwaliteit. Doetinchem heeft de ambitie om te groeien naar 70.000 inwoners in 2036. Dit hoofdpunt is gekoppeld aan Programmalijn 1: Vergroten woningvoorraad en versnelling productie.

Met deze programmalijn wordt ingegaan op de bouw van nieuwe woningen en de noodzaak om de plancapaciteit te vergroten en adaptief te programmeren. Deze groeiambitie is geen doel op zich, maar een middel om de centrumfunctie van Doetinchem met de daarbij behorende voorzieningen te kunnen behouden en om de omgevingskwaliteit te versterken. b. Kwalitatief goed wonen Dit punt draait om de kwaliteit van de huidige woningvoorraad. Programmalijn 2: Investeren in de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad beschrijft hoe wordt gewerkt aan een toekomstbestendige woningvoorraad. Denk hierbij aan duurzaamheid, levensloopbestendige woningen maar

46

ook aan transformatie van kantoren of winkels naar woningen. c. Een passende woning voor iedereen. Doel is een compleet en divers woningaanbod waarbij het bevorderen van beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit van het woningaanbod centraal staat. Programmalijn 3: Doetinchem, een plek voor iedereen beschrijft hoe aan dit doel gewerkt wordt. Tot en met 2030 wil de gemeente minimaal 2.470 woningen toevoegen in de hele gemeente via het onderstaande programma. Dit gewenste programma is opgenomen in de regionale woonagenda en vastgelegd in de woondeal met de provincie en het rijk. Totaal: minimaal 2.470 woningen, onderverdeeld in: 1. 28% sociale huur tot € 808,06, eventueel te vervangen door goedkope koopwoningen tot € 225.000; 8% middenhuur tot € 1.000, eventueel te vervangen door betaalbare koopwoningen (categorie 1) tot € 280.000; 2. 14% betaalbare koopwoningen (categorie 1) tot € 280.000, eventueel te vervangen door middenhuurwoningen tot € 1.000; 3. 17% betaalbare koopwoningen (categorie 2) tot € 355.000, eventueel te vervangen door middenhuurwoningen (tot € 1.000,00); 4. 33% dure koopwoningen (boven € 355.000) of dure huur (boven € 1.000). Plannen van meer dan 20 woningen moeten in principe voldoen aan de gegeven verdeling over de segmenten van het gewenste programma, tenzij de ligging in een bepaalde wijk een andere verdeling rechtvaardigt.

Plannen van minder dan 20 woningen die bijdragen aan het realiseren van het gewenste programma hebben een pré. Voor bestaande woningbouwprojecten geldt een overgangsperiode. d. Wonen als onderdeel van integrale gebiedsopgaven. Wonen gaat ook over leefbaarheid, naoberschap en vitaliteit. Ook de inrichting van de buitenruimte is een belangrijk onderdeel. De woonomgeving draagt bij aan de gezondheid en het welbevinden van de inwoners. Programmalijn 4: Wonen als integrale gebiedsopgave beschrijft hoe dit bereikt kan worden, onder andere door koppelkansen te benutten en via programmering te zorgen voor een beter mix aan woningen in de wijk. Overgangsperiode ontwikkelingen De verdeling van de nieuwe woningen volgens aangegeven programma bij punt 3 geldt voor nieuwe woningbouwprojecten. De huidige planvoorraad sluit niet in alle gevallen aan bij de nieuwe kaders. De gemeente gaat in overleg met ontwikkelaars om het woningbouwprogramma meer in lijn te brengen met de woonvisie en meer betaalbare woningen toe te voegen. Maar door de gestegen bouwkosten, ontwikkelingen die al enige tijd in procedure zitten, al gemaakte afspraken en plankosten is dit niet altijd mogelijk. Het ruimtelijk streefbeeld voor nieuwe woningbouwontwikkelingen. Uitgangspunt voor de woonvisie is dat bij de ontwikkeling van woningbouw primair moet worden ingezet op inbreiding en transformatie.

Waar nodig kunnen uitbreidingen plaats vinden aan de stads- en dorpsranden. Het ruimtelijk streefbeeld bestaat uit 5 speerpunten en 1 kaartbeeld. De vijf speerpunten zijn: a. Kwalitatief groeien met Doetinchems DNA b. Bouwen in en aan buurten c. Bodem en water belangrijk bij ruimtelijke keuzes d. Waar nodig stadsranden en dorpsranden e. Woonmilieus voor ontwikkelingen

47

De woonmilieus zijn ingedeeld van Gemengd stedelijk wonen en werken (hoge dichtheid) tot Wonen in het groen (lage dichtheid). Per woonmilieu is uitgewerkt wat de belangrijkste kenmerken zijn. De ontwikkeling waarvoor het voorliggende bestemmingsplan is opgesteld is niet in strijd met de woonvisie. Binnen de ontwikkeling blijft het aantal woningen gelijk.

48

4 Haalbaarheid In de ruimtelijke onderbouwing is de haalbaarheid van de beoogde ontwikkeling van het plangebied onderbouwd. Verwezen wordt naar hoofdstuk 6 Haalbaarheid van de ruimtelijke onderbouwing (1 Ruimtelijke onderbouwing). In dit hoofdstuk zijn ook de uitkomsten en conclusies terug te vinden van de diverse onderzoeken die zijn uitgevoerd: • verkennend bodem- en asbestonderzoek (2 Bijlage 1 bij ROB - Verkennend bodem- en asbestonderzoek); • quickscan flora en fauna (3 Bijlage 2 bij ROB - Quickscan Flora en Fauna); • akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai (4 Bijlage 3 bij ROB - Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai); • geuronderzoek (5 Bijlage 4 bij ROB - Geuronderzoek). Mede op basis daarvan is te concluderen dat de beoogde ontwikkeling geen problemen oplevert ten aanzien van de onderzochte milieukundige en ruimtelijke aandachtspunten (milieueffectrapportage, bodem, akoestiek, lucht, externe veiligheid, bedrijven en milieuzonering, flora en fauna, water, archeologie & cultuurhistorie en verkeer & parkeren) mits voldaan wordt aan de voorwaarden uit de onderzoeken. Daarbij gaat het om om de volgende zaken: Soortenbescherming Uit de quickscan flora en fauna blijkt dat er sprake is van een geschikt functioneel leefgebied voor verschillende beschermde dieren.

Beschermde diersoorten benutten de planlocatie hoofdzakelijk als foerageergebied, maar mogeljk nestelen er vogels, bezetten amfibieën er een (winter)rustplaats en bezetten beschermde grondgebonden zoogdieren er een vaste rust- of voortplantingsplaats. Van de in het plangebied nestelende vogelsoorten is uitsluitend het bezette nest beschermd. Bezette vogelnesten zijn beschermd en mogen niet beschadigd of vernield worden. Bij het verwijderen van de beplanting en slopen van de schuur en kapschuur tijdens de voortplaningsperiode wordt geadviseerd vooraf een broedvogelscan uit te voeren om de aanwezigheid van een bezet vogelnest uit te kunnen sluiten. Voor de beschermde grondgebonden zoogdieren en amfibieën die een (winter)rust- en/of voortplantingslocatie in het plangebied bezetten, geldt een vrijstelling van de verbodsbepalingen 'vangen' en het 'beschadigen en vernielen van rust- en voortplantingslocaties'. Om te voorkomen dat beschermde dieren gedood worden dienen ze weggejaagd te worden of weggevangen te worden (en elders losgslaten). Als er niet voorkomen kan worden dat een beschermd dier gedood wordt, dient een ontheffing aangevraagd te worden of dient gewerkt te worden volgens een goedgekeure en toepasbare gedragscode.

49

5 Wijze van bestemmen 5.1 Inleiding Met dit bestemmingsplan wordt de bestaande dubbele woonboerderij in één woning omgezet en wordt het mogelijk één vrijstaande woning erbij te bouwen Het aantal woningen blijft daarmee gelijk. Duidelijk is voor welke doeleinden de grond en de gebouwen mogen worden gebruikt en wat er in nieuwe bebouwing wordt toegestaan. Dit biedt rechtszekerheid aan de burger. Het plan is daarom opgezet als gedetailleerd bestemmingsplan.

5.2 Toelichting op de regels De regels bestaan uit de volgende onderdelen: • hoofdstuk 1: Inleidende regels; • hoofdstuk 2: Bestemmingsregels; • hoofdstuk 3: Algemene regels; • hoofdstuk 4: Overgangs- en slotregels.

5.2.1 Inleidende regels De inleidende regels omvatten de in de planregels gebruikte begripsomschrijvingen (artikel 1) en de wijze van meten (artikel 2). Hiermee is plan specifiek vastgelegd wat bedoeld wordt en hoe gemeten moet worden. Als een begrip niet omschreven is, dan geldt de algemeen gangbare uitleg van het begrip.

5.2.2 Bestemmingsregels In de bestemmingsregels zijn de regels voor de verschillende bestemmingen omschreven. Elke bestemmingsregel is, overeenkomstig de RO-Standaarden 2012 waaronder de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (2012), in beginsel opgebouwd uit: • een bestemmingsomschrijving: een omschrijving van de doeleinden waarvoor de gronden zijn bestemd en de toegelaten bijbehorende bebouwing; • de bouwregels: deze bevatten de voorgeschreven maatvoering van de bouwwerken; • nadere eisen; • afwijken van de bouwregels; • specifieke gebruiksrgels; • afwijken van de gebruiksregels; • omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, of van werkzaamheden; • wijzigingsbevoegdheid.

5.2.2.2 Wonen De bestemming 'Wonen' omvat de percelen waarop woningen en bijbehorende bouwwerken zijn toegelaten. Op de percelen is één bestaande en één nieuwe vrijstaande woning toegestaan. De nieuwe woning moet binnen het bouwvlak gebouwd worden. Elke toegestane woning mag een maximale inhoud hebben van 750 m3. De maximaal toegestane goothoogte bedraagt 4,5 m en de maximaal toegestane bouwhoogte bedraagt 10 m voor de bestaande woning. Voor de nieuwe woning geldt een maximale toegestane goothoogte van 3 m en de maximale toegestane bouwhoogte van 6 m. Bijbehorende bijgebouwen zijn toegestaan binnen de bestemming 'Wonen' en het daarin gelegen bouwvlak, zover aanwezig. De toegestane oppervlakte bedraagt maximaal 100 m2 per woning. Binnen de aanduiding 'bijgebouw' is een

50

bijgebouw toegestaan voor de nieuw te realiseren woning. Deze aanduiding is opgenomen zodat er een bijgebouw voor de voorzijde van de woning geplaatst kan worden om het erfprincipe te benadrukken. Op het gezamenlijke erf is de aanduiding ‘bijgebouwen uitgesloten’ gelegd. Voor de gronden met deze aanduiding is bepaald dat dit geen erf is in de zin van artikel 1 van bijlage II van het besluit omgevingsrecht. Dit om verspreiding van bebouwing tegen te gaan. Het toestaan van verspreide bijgebouwen in ‘bijgebouwen uitgesloten’ doet afbreuk aan de erfgedachte die achter deze ontwikkeling zit. Op gronden met de bestemming 'Wonen' is de uitoefening van een aan huis gebonden beroep of bedrijf dan wel een vrij beroep toegestaan. Voorwaarde daarvoor is dat de woonfunctie in alle gevallen de hoofdfunctie binnen de bestemming blijft. In beperkte mate mag bij de uitoefening van een aan huis gebonden beroep of bedrijf ook detailhandel plaatsvinden. Overige detailhandel is binnen de bestemming 'Wonen' nadrukkelijk uitgesloten. Afwijkende regeling voor bepaling oppervlakte bedrijf of beroep aan huis Uitgangspunt is dat 40% van het vloeroppervlakte van de woning én de bijbehorende bouwwerken van de woning voor een aan huis gebonden bedrijf en/of beroep gebruikt mag worden.

In het landelijk gebied komen vaak situaties voor dat bij een woning veel meer bijbehorende bouwwerken staan dan in de basis bij een woning is toegestaan (100 m2). Als we de algemene regel zouden aanhouden dan leidt dit tot ongewenst grote bedrijven 'aan huis' in het landelijk gebied. Het is daarom gewenst om vast te leggen dat maximaal 40% van de vloeroppervlakte van de woning met daarbij maximaal 100 m2 van de vloeroppervlakte van de bijbehorende bouwwerken voor een bedrijf gebruikt mag worden. Aanwezige bijbehorende bouwwerken die de grens van 100 m2 overschrijden tellen hierdoor niet mee bij de bepaling van de 40% van de vloeroppervlakte voor het aan huisgebonden bedrijf of beroep. Dit is in lijn met het Planologisch beleid. In de specifieke gebruiksregels is een voorwaardelijke verplichting opgenomen om te verzekeren dat het perceel binnen 1 jaar na het in gebruik nemen van de gronden overeenkomstig de bestemming 'Wonen', de landschappelijke inrichting is gerealiseerd en vervolgens in stand wordt gehouden overeenkomstig het landschappelijke inpassingsplan, zoals opgenomen in 6 Bijlage 5 bij ROB - Landschappelijke inpassing.

5.2.2.3 Waarde- Archeologische verwachting 6 Deze dubbelbestemming ter bescherming van de archeologie zijn opgenomen in overeenstemming met het gemeentelijke archeologiebeleid en met name de herziene archeologische beleidskaart. Daarop zijn de archeologische waardevolle gebieden en archeologische verwachtingszones aangegeven. Afhankelijk van de (verwachtings)waarde in een (deel)gebied is het beschermingsregime meer of minder streng. De bescherming van de archeologische waarden is in de Beheersverordening 'Landelijk gebied - 2020, reparatie 2022' vertaald in verschillende archeologische dubbelhoofdfuncties. Uitgaan van waarde die past bij onderliggende verwachtingszone Met de waarde die past bij de onderliggende verwachtingszone wordt bedoeld, dat de verwachtingszone bepaalt wanneer er een archeologische onderzoekverplichting geldt. In dit plangebied komt de archeologische dubbelbestemming 'Waarde - Archeologische verwachting 6' voor, wat betekend dat een archeologisch onderzoek moet worden uitgevoerd bij een ingreep dieper dan 30 cm beneden maaiveld met een oppervlakte groter dan 5.000 m2.

5.2.2.4 Referentiekader nadere eisen- en afwijkingsbevoegdheden Een aantal planregels geeft burgemeester en wethouders de bevoegdheid om nadere eisen te stellen of een afwijking te verlenen als bedoeld in artikel 3.6, lid 1, onder d, respectievelijk onder c, van de Wet ruimtelijke ordening. De nadere eisen kunnen betrekking hebben op de plaats en afmetingen van de bebouwing. Deze kunnen toegepast worden als het concrete bouwplan voor de genoemde onderdelen, naar het oordeel van burgemeester en wethouders, een ongewenst gevolg voor de omgeving heeft.

51

Binnen de afwijkings- en wijzigingsbevoegdheden komen veelal de volgende voorwaarden voor: a. daardoor geen onaanvaardbare gevolgen ontstaan voor aangrenzende percelen betreffende de gebruiksmogelijkheden van die percelen; b. de ruimtelijke uitwerking aanvaardbaar is; c. de uitvoerbaarheid gewaarborgd is. Deze voorwaarden zijn als volgt uit te leggen: a. daardoor geen onaanvaardbare gevolgen ontstaan voor aangrenzende percelen betreffende de gebruiksmogelijkheden van die percelen: als een afwijking of wijziging op een aangrenzend perceel van zodanige invloed is dat deze grond, minder goed te gebruiken is dan het was, dan is het niet gewenst om aan de afwijking of wijziging mee te werken; b. de ruimtelijke uitwerking aanvaardbaar is: ten aanzien van de binnen een regeling toegelaten gebruiksvormen moet rekening worden gehouden met de milieu- en andere aspecten, zoals hinder voor omwonenden en verkeersaantrekkende werking. Als hierdoor de omgeving nadelig belast wordt, dan is medewerking niet gewenst; c. de uitvoerbaarheid gewaarborgd is: de (met name) financiële uitvoerbaarheid van een plan moet hierbij onderbouwd worden. Aan een (financieel) niet haalbaar plan kan niet meegewerkt worden.

5.2.3 Algemene regels 5.2.3.1 Anti-dubbeltelregel Deze standaardbepaling heeft als doel te voorkomen dat van ruimte die in een bestemmingsplan voor de realisering van een bepaald gebruik of functie is mogelijk gemaakt, na realisering daarvan, ten gevolgde van feitelijke functie- of gebruiksverandering van het gerealiseerde, opnieuw ten tweede male zou kunnen worden gebruik gemaakt.

5.2.3.2 Algemene bouwregels In de algemene bouwregels is onder andere omschreven wanneer er geen verbod geldt voor het overschrijden van de bouw- en of bestemmingsgrenzen voor bepaalde bouwdelen. Ook is omschreven wanneer het bevoegd gezag kan afwijken van bouw- en/of bestemmingsgrenzen. De regeling voor bestaande maten is bedoeld voor legale bouwwerken die afwijken van de vastgestelde situering, goot - en/of bouwhoogte, afstand, oppervlakte en/of inhoud van de bouwregels in dit plan. De bestaande afwijking is daarmee toegestaan. In het artikel 'Ondergronds bouwen' is aangegeven dat de opgenomen bouwregels zijn bedoeld voor bouwwerken boven de grond.

5.2.3.3 Algemene gebruiksregels De algemene gebruiksregel luidt dat het verboden is om gronden en opstallen te gebruiken in strijd met de bestemming. Hierbij zijn een aantal gebruiksvormen specifiek benoemd. Gebruik ten behoeve van de realisering en/of handhaving van de bestemming of het normale onderhoud van de gronden en/of bouwwerken wordt toegelaten. In de algemene gebruiksregels is ook benadrukt welk gebruik sowieso is toegestaan. Namelijk het opwekken van duurzame energie met behulp van zonnepanelen of andere - op grond van de bestemmingsregels geoorloofde - voorzieningen op het dak. De landschappelijke inpassing is in dit artikel vastgelegd. Het niet in stand houden van deze inpassing is hier vastgelegd als een verboden gebruik.

5.2.3.4 Algemene aanduidingsregels

52

In de algemene aanduidingsregels kunnen zo nodig de regels met betrekking tot één of meer gebiedsaanduidingen een plaats krijgen. De volgende algemene aanduidingsregel komt in dit bestemmingsplan voor: Overige zone - nieuwe risicobronnen uitgesloten In deze zone is het verboden om nieuwe risicobronnen te vestigen.

5.2.3.5 Algemene afwijkings- en wijzigingsregels De algemene afwijkingsregel voorziet in de mogelijkheid om op ondergeschikte onderdelen af te wijken van de regels van het bestemmingsplan. Bijvoorbeeld voor kleine bouwwerken voor nutsvoorzieningen. De in het plan opgenomen algemene wijzigingsbevoegdheden laat meer ingrijpende afwijkingen toe en wordt daarom gekoppeld aan een zwaardere procedure dan die voor het verlenen van een afwijking van de bouw- en gebruiksregels. Voor het opwekken van kleinschalige duurzame energie is hier ook een afwijking opgenomen. Hierbij moet gedacht worden aan zonnepanelen op eigen grond. Daarnaast is ook bepaald dat deze grond in gebruik moet zijn als erf. De oppervlakte maat van 100 vierkante meter is extra t.o.v. de standaard oppervlakte van 20 vierkante meter (bouwwerken, geen gebouwen zijnde).

5.2.3.6 Overige regels Onder overige regels zijn die regels geplaatst die niet onder een andere regel zijn te vatten.

5.2.4 Overgangs- en slotregels In de loop van de tijd kan het gebruik van gronden of bouwwerken gaan afwijken van datgene wat mogelijk is op basis van het bestemmingsplan. In de overgangsregels wordt geregeld hoe met deze afwijking acceptabel zijn. De naam van het plan wordt in de slotregel aangehaald.

53

6 Economische uitvoerbaarheid Voorliggend project betreft een particulier initiatief. Tussen de gemeente en de initiatiefnemer is een overeenkomst gesloten in verband met het verhalen van mogelijke planschade. De kosten die gemaakt zijn en gemaakt worden voor het opstellen van het bestemmingsplan zijn voor rekening van de initiatiefnemer en worden via de leges in rekening gebracht. Het verhaal van kosten is daarmee anderszins verzekerd, waarmee het vaststellen van een exploitatieplan achterwege kan blijven.

54

7 Procedure 7.1 Algemeen Dit bestemmingsplan doorloopt de procedure als bedoeld in afdeling 3.2 van de Wet ruimtelijke ordening. Afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht is van toepassing. Voor start van deze procedure is het plan voor vooroverleg op grond van artikel 3.1.1. Besluit ruimtelijke ordening voorgelegd aan de bestuurlijke partners. In dit hoofdstuk zullen de resultaten van dit vooroverleg worden behandeld. De resultaten van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan worden niet toegevoegd aan dit hoofdstuk. Deze maken onderdeel uit van het raadsvoorstel en -besluit omtrent de vaststelling, niet van het bestemmingsplan zelf.

7.2 Inspraak In de aanloop naar de formele procedure voor de bestemmingsplanherziening zijn bewoners/eigenaren van de nabijgelegen woningen meegenomen in de ontwikkeling van het plan. Het plan is onder meer doorgenomen met de bewoners/eigenaren van de woningen Slagenweg 1, Doetinchemseweg 35, Doetinchemseweg 37 en Notenstraatje 8. De toekomstige situatie is met hen besproken. Hiervan zijn geen gespreknotities gemaakt. Uit de omgevingsdialoog is gebleken dat alle mensen met wie gesproken is positief tegenover het voorliggende plan staan en hopen dat het plan kan worden gerealiseerd.

7.3 Overleg Het plan is op basis van artikel 3.1.1. Bro overlegd met de volgende instanties: • Waterschap Rijn en IJssel. Het Waterschap Rijn en IJssel heeft geen opmerkingen of aanvullingen op het plan. Met de provincie Gelderland heeft informeel overleg plaats gevonden. Het aantal woningen blijft gelijk en de ruimtelijke impact is minimaal.

55

BIJLAGEN BIJ TOELICHTING

56

1 Ruimtelijke onderbouwing 1 Ruimtelijke onderbouwing

57

2 Bijlage 1 bij ROB - Verkennend bodem- en asbestonderzoek 2 Bijlage 1 bij ROB - Verkennend bodem- en asbestonderzoek

58

3 Bijlage 2 bij ROB - Quickscan Flora en Fauna 3 Bijlage 2 bij ROB - Quickscan Flora en Fauna

59

4 Bijlage 3 bij ROB - Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai 4 Bijlage 3 bij ROB - Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai

60

5 Bijlage 4 bij ROB - Geuronderzoek 5 Bijlage 4 bij ROB - Geuronderzoek

61

6 Bijlage 5 bij ROB - Landschappelijke inpassing 6 Bijlage 5 bij ROB - Landschappelijke inpassing

62

7 Bijlage 6 bij ROB - Verkavelingsplan 7 Bijlage 6 bij ROB - Verkavelingsplan

63

8 Bijlage 7 bij ROB - Principeverzoek 8 Bijlage 7 bij ROB - Principeverzoek

64

9 Bijlage 8 bij ROB - Oppervlaktes voor en na 9 Bijlage 8 bij ROB - Oppervlaktes voor en na

65