Bijlage 1 01_07_Bijlagen toelichting_Bijlage 1 Ruimtelijke onderbouwing.pdf

Bestemmingsplan | Toelichting

Vulcaanstraat 1-3, Gaanderen

Gemeente Doetinchem

Datum: 22 november 2023 Projectnummer: 220287 ID: NL.IMRO.

INHOUD TOELICHTING

1

Inleiding

3

1.1 1.2 1.3 1.4

Aanleiding Ligging en begrenzing plangebied Vigerend bestemmingsplan Leeswijzer

3 3 4 6

2

Planbeschrijving

7

2.1 2.2

Huidige situatie Toekomstige situatie

7 8

3

Beleid en regelgeving

11

3.1 3.2 3.3

Rijksbeleid Provinciaal en regionaal beleid Gemeentelijk beleid

11 16 19

4

Milieu- en omgevingsaspecten

30

4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10 4.11 4.12 4.13

Milieueffectrapportage Bodem Geluid Luchtkwaliteit Bedrijven en milieuzonering Externe veiligheid Water Natuur Stikstof Archeologie Cultuurhistorie Verkeer en parkeren Klimaatadaptatie

30 30 32 34 35 38 39 44 47 48 49 50 52

5

Conclusie toetsing aan beleid en regelgeving en milieuen omgevingsaspecten 54

6

Uitvoerbaarheid

56

6.1 6.2

Economische uitvoerbaarheid Maatschappelijke uitvoerbaarheid

56 56

Bijlagen Bijlage 1 – Verkennend bodem- en asbestonderzoek Bijlage 2 – Quick scan bedrijven en milieuzonering Bijlage 3 – Toets Ladder voor duurzame verstedelijking Bijlage 4 – Vergunningencheck Digitale watertoets Bijlage 5 – Eindrapportage archeologisch bureau- en booronderzoek Bijlage 6 – Nader bodemonderzoek Bijlage 7 – Wegverkeerslawaai Bijlage 8 – Inrichtingstekening Bijlage 9 – Quick scan natuur Bijlage 10 – Stikstofonderzoek Bijlage 11 – Toetsingsformulier Woonvisie 2023 – 2036 Bijlage 12 – Aanvullend onderzoek natuur Bijlage 13 – Werkprotocol Steenmarter

1

Inleiding

1.1

Aanleiding Op de percelen aan de Vulcaanstraat 1-3 in Gaanderen bevindt zich het oude postkantoor en een woning. De twee panden staan leeg en het voornemen is de locatie een nieuwe invulling te geven. Het plan is om de twee panden te slopen en hier een woongebouw te realiseren bestaande uit 22 appartementen. Deze ontwikkeling past niet binnen de kaders van het geldende bestemmingsplan. Het plan is voorgelegd aan het college van Burgemeester en Wethouders en zij hebben een principebesluit genomen waarin zij aangeven bereid te zijn om medewerking te verlenen. Om het woongebouw te kunnen realiseren dient een separate bestemmingsplanprocedure te worden doorlopen. Middels deze procedure zal een nieuw bestemmingsplan opgesteld worden voor de locatie. Onderhavig document betreft de toelichting bij dit bestemmingsplan.

1.2

Ligging en begrenzing plangebied Het plangebied is gelegen in de kern van Gaanderen in de gemeente Doetinchem. Binnen het plangebied zijn de adressen Vulcaanstraat 1 en 3 gelegen en grenst aan de westzijde aan de Vulcaanstraat en aan de noordzijde aan de Rijksweg. Aan de zuidzijde grenst het gebied aan de woning aan de Vulcaanstraat 5 en de woningen 3, 3a, 3b en 3c aan de Leuverinkstraat. Aan de oostzijde grenst het aan Dtc Smokers gelegen aan Rijksweg 148a, een fietsenwinkel op nummer 148 en aan de antiekwinkel gelegen aan Rijksweg 154. Kadastraal gezien bestaat het plangebied uit de percelen kadastrale gemeente Ambt-Doetinchem, sectie I en nummers 3546, 4810, 5193, 6551 en 6596. De oppervlakte van het plangebied is 2.954 m2. In navolgende afbeelding is het plangebied met een rode ster weergegeven binnen de kern Gaanderen.

Planlocatie, weergegeven met de rode ster, binnen de kern Geldrop (bron: pdok.viewer) 3

In de navolgende afbeelding is het plangebied weergegeven met het rode kader.

Globale begrenzing plangebied weergegeven met het rode kader (bron: pdok.viewer)

1.3

Vigerend bestemmingsplan Op dit moment geldt voor het plangebied het bestemmingsplan ‘Stedelijk gebied 2021’. Daarnaast heeft het ontwerp-bestemmingsplan Parapluherziening Cultuurhistorie tot 31 mei ter inzage gelegen.

1.3.1

Bestemmingsplan ‘Stedelijk gebied – 2021’ Het bestemmingsplan ‘Stedelijk gebied – 2021’ is op 24 juni 2021 vastgesteld door de gemeenteraad van Doetinchem. Op grond van dit bestemmingsplan hebben de gronden de enkelbestemmingen ‘Centrum’ en ‘Bedrijf’. Het plangebied is grotendeels voorzien van de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologische verwachting 2’ en voor een het overige deel als ‘Waarde – Archeologische verwachting 3’, daarnaast is het volledig voorzien van de gebiedsaanduiding ‘overige zone – nieuwe risicobronnen uitgesloten’. De bestemming ‘Centrum’ is tevens voorzien van een functieaanduiding ‘specifieke vorm van horeca - 1’, waarbij het bouwvlak de maatvoering hanteert met een maximum bebouwingspercentage van 70%, maximum bouwhoogte van 10 meter en een maximum goothoogte van 6 meter. Onderhavig plan is in strijd met het vigerende bestemmingsplan omdat het niet mogelijk om als hoofdfunctie woningbouw te realiseren en de beoogde bebouwing is niet in te passen in de huidige maatvoeringseisen. Om

4

voorliggende ontwikkeling mogelijk te maken is daarom een herziening van het bestemmingsplan nodig.

Uitsnede verbeelding ‘Stedelijk gebied – 2021’ met globale aanduiding plangebied (rood kader) (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

1.3.2

Parapluherziening ‘Cultuurhistorie – 2023’ Het ontwerp-bestemmingsplan Parapluherziening Cultuurhistorie heeft tot 31 mei 2023 ter inzage gelegen. Hoewel dit plan op het moment van schrijven nog niet is vastgesteld wordt het wel alvast meegenomen in deze paragraaf. Het postkantoor en de woning binnen het plangebied zijn voorzien van de gebiedsaanduiding ‘overige zone – cultuurhistorische waarden’. Binnen deze aanduiding is het verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning bouwwerken geheel of gedeeltelijk te slopen. In navolgende afbeelding is de gebiedsaanduiding ‘overige zone – cultuurhistorische waarden’ welke binnen het plangebied is gelegen rood omkaderd.

5

Uitsnede verbeelding ‘Parapluherziening Cultuurhistorie - 2023’ met globale aanduiding binnen het plangebied (rood kader) (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

1.4

Leeswijzer Dit bestemmingsplan is opgebouwd uit zes hoofdstukken. Na het inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 ingegaan op de bestaande situatie en de toekomstige situatie. In hoofdstuk 3 wordt het beleidskader geschetst. Hoofdstuk 4 omvat de toetsing aan de planologische haalbaarheidsaspecten en milieuaspecten. De toelichting besluit met hoofdstukken over de opbouw van de planregels (Hoofdstuk 5) en de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid (Hoofdstuk 6).

6

2 2.1

Planbeschrijving Huidige situatie Binnen de planlocatie staat aan Vulcaanstraat 1 het oude postkantoor en aan Vulcaanstraat 3 een woning. Beide gebouwen staan leeg en zijn niet meer in gebruik. Tussen nummer 3 en 5 heeft tot 2019 een schuur gestaan. Deze is inmiddels gesloopt maar er is nog een betonverharding aanwezig. Aan dit braak liggend gedeelte van het plangebied is weinig tot geen onderhoud gepleegd de laatste jaren en is overwoekerd met onkruid. Het perceel dat grenst aan de woningen gelegen aan de Leuverinkstraat is in gebruik als tuin. In navolgende afbeeldingen is de huidige situatie weergegeven.

Luchtfoto met het plangebied rood omkaderd (bron: google.maps)

Aanzicht vanaf de Vulcaanstraat op het braakliggend gedeelte (bron: google.maps)

7

Aanzicht op het oude postkantoor en de naastgelegen woning (bron: google.maps)

2.2

Toekomstige situatie Het plan voorziet binnen het plangebied in de realisatie van een woongebouw met 22 appartementen. Daarvoor wordt het postkantoor en de woning gesloopt. De appartementen zullen in de eerste plaats gericht zijn op de leeftijdsgroep 55/60+. Het zullen ruime appartementen (+/- 90 m2) zijn met buitenruimte. Vijf appartementen (20% van het totaal) binnen de ontwikkeling zijn bestemd voor het goedkope segment. Binnen het plangebied wordt de parkeervoorziening gerealiseerd. In navolgende afbeelding is een tekening op schaal met kadastrale ondergrond weergegeven. Hierop is de doorkijk naar de Ormellocatie weergeven, de te handhaven bestaande historische wegwijzer en het aantal parkeerplaatsen is verwerkt. De tekening 1 is eveneens bijgevoegd als bijlage.

1

T2Groep, Inrichtingstekening Vulcaanstraat, Gaanderen. 212055, V0-01, 6-12-2022 8

Inrichtingstekening (bron: T2Groep)

Stedenbouwkundige motivatie Het voorliggende plan is een antwoord op de stedenbouwkundige verwachting die men op deze plek mag hebben. Er kan gesproken worden over een binnenstedelijke ontwikkeling, waarbij de locatie zich op het belangrijkste knooppunt van het dorp Gaanderen bevindt. Op deze plek, op de hoek van het kruispunt komt een stedelijke bebouwing met een hoogte-accent op de hoek. Dit versterkt het karakter van de Rijksweg aanzienlijk als

9

hoofdader door het dorp. De bebouwing verzacht aan de zijde van de Vulcaanstraat, zowel in hoogte als diepte naar voren richting de straatkant. Dit sluit daardoor naadloos aan bij de meer dorpse bebouwing in het vervolg van deze straat. Daarnaast is gekozen voor de galerij aan de achterzijde van deze ontwikkeling, met een extra strook onbebouwd gebied ter hoogte van de schuur op het perceel Rijksweg 148/148a. Deze keuze is gemaakt zodat de bebouwing niet te dicht op deze bestaande bebouwing komt te staan, en er dus stedenbouwkundig geen inmenging van oude en nieuwe bebouwing plaats vindt. De kaders zijn gebaseerd op de presentatie welke als bijlage bij het principebesluit is vastgesteld. Onderbouwing t.o.v. achtererf Om deze ontwikkeling levensvatbaar te maken, maar ook om deze locatie te maximaliseren m.b.t. de nieuw te kunnen bouwen woningen (in verband met de woningnood) is er noodzaak om niet alleen parallel langs de Rijksweg en Vulcaanstraat te gaan ontwikkelen, maar ook in de richting van het achtererf. Omdat dit in de basis onwenselijk is vanuit stedenbouwkundig oogpunt hebben we gezocht naar een oplossing om dit gebied anders te kwalificeren dan achtererfgebied.

Door een verbinding te leggen naar de Leuverinkstraat, maar ook door een aanzet te geven naar de ontwikkeling die in de nabije toekomst op de “Ormellocatie” zal plaatsvinden, maakt dat dit stedenbouwkundig als nieuw bebouwingsgebied gekwalificeerd kan worden. Daardoor kunnen er in deze ontwikkeling nieuwe vooraanzichten worden gecreëerd, en sorteren we dus eigenlijk voor op de toekomstige ontwikkeling op de locatie aangrenzend aan deze locatie.

10

3

Beleid en regelgeving

3.1

Rijksbeleid

3.1.1

De Nationale Omgevingsvisie De NOVI biedt een duurzaam perspectief voor de leefomgeving met ambities. In deze NOVI worden de nationale belangen in de fysieke leefomgeving en de daaruit voortkomende opgaven beschreven. Er worden vier prioriteiten voor Nederland geformuleerd: − ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; − duurzaam economisch groeipotentieel; − sterke en gezonde steden en regio's; − toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Om beleidskeuzes op een heldere en voorspelbare manier te maken, hanteert de NOVI drie afwegingsprincipes, die helpen bij het prioriteren en afwegen van de verschillende belangen en opgaven: 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: in het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Er wordt weer gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van ruimte. 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: er moet altijd gekeken worden naar de context van het gebied. Keuzes in verschillende gebieden kunnen daarom verschillen. 3. Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat onze leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van toekomstige generaties.

Toetsing Voorliggend plan voorziet in de realisatie van een appartementencomplex met plaats voor 22 appartementen. Het oude postkantoor en de huidige woning worden gesloopt en de vrijgekomen ruimte wordt herontwikkeld naar een aantrekkelijk woongebouw. De appartementen zijn in eerste instantie gericht op 55/60+ en vormen zodoende een toekomstbestendige ontwikkeling welke voor een sterke en gezonde regio zorgt. De voorliggende ontwikkeling is daarmee in lijn met de doelstellingen van de NOVI.

3.1.2

Nationale Woon- en Bouwagenda Nederland heeft behoefte aan een toegankelijk, betaalbaar woonlandschap van goede kwaliteit. De opgave is complex: ze vraagt om een gerichte inspanning van alle betrokkenen. Samen met belangrijke partners in het woonveld, zoals medeoverheden, woningcorporaties en marktpartijen, bundelt het Rijk de krachten om de geconstateerde problemen en oorzaken aan te pakken en de doelstellingen van de Nationale Woon- en Bouwagenda te realiseren. Meer dan voorheen neemt het Rijk hierbij de rol op zich van normsteller en bewaker van nationale doelen die gerealiseerd moeten worden. De Nationale Woon- en Bouwagenda stelt het Rijk in staat om de diverse bouw- en woonopgaven samen en in sa-

11

menhang met andere belangen aan te pakken, te financieren en te monitoren. Zo wordt gebouwd aan een samenleving waarin het rechtvaardig en prettig wonen is. De agenda kent drie kerndoelen: 1. Beschikbaarheid: voldoende woningen voor iedereen. De bouw van 900.000 woningen tot en met 2030, met als streven twee derde betaalbaar. 2. Betaalbaarheid: woonlasten sluiten beter aan bij het inkomen. Het aantal huishoudens dat te hoge woonlasten draagt ten opzichte van het inkomen neemt af. 3. Kwaliteit: voldoende woningen voor aandachtsgroepen en ouderen, perspectief voor kwetsbare wijken en duurzame huisvesting bereikbaar voor iedereen. Toetsing Voorliggend plan voorziet in de realisatie van een appartementencomplex met plaats voor 22 appartementen. De appartementen zijn in eerste instantie gericht op 55/60+. Vijf appartementen (20% van het totaal) binnen de ontwikkeling zijn bestemd voor het goedkope segment. Er wordt zodoende aangesloten bij de aandachtsgroep ouderen en er wordt door het deels goedkope segment aangesloten aan het kerndoel betaalbaarheid.Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) en Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) bepaalt welke kaderstellende uitspraken van het kabinet bedoeld zijn om beperkingen te stellen aan de ruimtelijke besluitvormingsmogelijkheden op lokaal niveau.

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) bevestigt in juridische zin die kaderstellende uitspraken. Het gaat onder meer om nationale belangen als Rijksvaarwegen, Defensie, Ecologische hoofdstructuur (thans NNN), Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, Hoofdwegen en hoofdspoorwegen, Elektriciteitsvoorziening, Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen en Primaire waterkeringen. Slechts daar waar een directe doorwerking niet mogelijk is, bij de Ecologische Hoofdstructuur (thans NNN) en bij de Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, is gekozen voor indirecte doorwerking via provinciaal medebewind. Ten aanzien van de begrenzing van de EHS (thans NNN) is bepaald dat niet het rijk, maar de provincies die grenzen (nader) bepalen. Door de nationale belangen vooraf in bestemmingsplannen te borgen, wordt met het Barro bijgedragen aan versnelling van de besluitvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen en vermindering van de bestuurlijke drukte. Toetsing Het plan raakt geen van de nationale belangen en is niet in strijd met het gestelde in de SVIR en het Barro. 3.1.3

Ladder voor duurzame verstedelijking Vanuit het Rijk wordt een zorgvuldig gebruik van de schaarse ruimte bevorderd. Hiervoor is de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd en als procesvereiste opgenomen in artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het doel dat hiermee wordt beoogd is het stimuleren van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik en het bewerkstelligen van een goede ruimtelijke ordening, onder meer door een optimale

12

benutting van de ruimte in stedelijke gebieden, het bevorderen van vraaggerichte programmering en het voorkomen van overprogrammering. Met de ladder wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke besluiten nagestreefd. Een nieuwe stedelijke ontwikkeling moet daarom altijd worden afgewogen en gemotiveerd. Daarbij moet een beschrijving worden gegeven van de behoefte aan de betreffende ontwikkeling. Indien de ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied mogelijk wordt gemaakt, dient te worden gemotiveerd waarom de ontwikkeling niet binnen bestaand stedelijk gebied wordt voorzien. Toetsing Voorliggend bestemmingsplan biedt ruimte aan de realisatie van 22 appartementen in het plangebied. Om de behoefte van de ontwikkeling aan te tonen is getoetst aan de Ladder van duurzame verstedelijking, het rapport 2 is opgenomen in de bijlage. Verzorgingsgebied Het plangebied ligt in de gemeente Doetinchem binnen de regio Achterhoek. Binnen de regio is de Regionale Woonagenda Achterhoek 2023-2030 opgesteld. Daarnaast heeft de gemeente Doetinchem de Woonvisie 2023-2036 vastgesteld. De kwantitatieve en kwalitatieve vraag wordt mede bepaald door de omvang van het verzorgingsgebied. Het verzorgingsgebied verschilt per ontwikkeling en valt niet per se samen met de bestuurlijke regio.

Een belangrijke indicator voor de omvang van de marktregio is het aantal verhuisbewegingen binnen en naar de betreffende gemeente. Uit gegevens van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) blijkt dat ruim 56% van de gevestigde personen in de gemeente Doetinchem uit de gemeente zelf afkomstig is. Daarnaast komt circa 39,7% van de verhuisbewegingen naar Doetinchem vanuit andere gemeenten. Nog geen 4% van het totale aantal vestigers in Doetinchem komt uit het buitenland. Verder blijkt dat in eerste instantie vooral een sterke verhuisrelatie bestaat met de omliggende gemeentes Oude IJsselstreek, Montferland en Bronckhorst. In mindere mate is er een verhuisrelatie met Arnhem en Zevenaar. Het betreffen voornamelijk gemeenten die op nabije geografische afstand van de gemeente Doetinchem liggen. Behoefte Aangetoond moet worden dat de nieuwe stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte binnen het markt- of verzorgingsgebied. Kwantitatieve behoefte De Primos-prognose uit 2023 van ABF Research laat zien dat het aantal huishoudens in de gemeente Doetinchem binnen de planperiode een groei zal doormaken. Naar verwachting zal het aantal huishoudens van circa 26.750 in 2023 groeien naar circa 28.950 huishoudens in 2040. Dit komt neer op een groei van circa 2.200 huishoudens.

2

SAB. Toets Ladder voor duurzame verstedelijking Vulcaanstraat 1-3 Gaanderen. 220287, 29-9-2023 13

De gemeenten in de Achterhoek hebben samen met het Rijk en de provincie Gelderland een woondeal gesloten. Zij hebben afgesproken richting 2030 8.390 woningen te bouwen met als achterliggend lange termijn doel 11.500 woningen. De gemeenten hebben afgesproken zich in te zetten voor een totale plancapaciteit van 130%, waarbij zachte plannen tijdig worden omgezet naar harde plannen. Er is daarbij specifieke aandacht om tot en met 2024 extra plannen hard te maken.

De regionale woonagenda voor de Achterhoek zet onder meer in op het vergroten van de woningvoorraad en het versnellen van de productie. Dit is onder meer nodig door de huishoudensgroei in de regio, het feit dat de regio steeds meer in trek is bij huishoudens van buiten de regio en het feit dat de regio moeite heeft in het vinden van huisvesten van voldoende arbeidskrachten. De regio heeft de ambitie om 11.500 extra woningen te realiseren. Hiermee wordt de woningvoorraad flink en versneld uitgebreid. De regionale productie lag de afgelopen jaren gemiddeld op circa 600 woningen netto per jaar. Er wordt ingezet op het verdubbelen van dit aantal naar ruim 1.200 woningen per jaar. In de Woondeal zijn afspraken gemaakt om tot en met 2030 in ieder geval 8.390 woningen te bouwen in de Achterhoek. De 3.110 woningen die leiden tot het geambieerde doel van 11.500 zullen worden ontwikkeld door middel van adaptieve programmering. De gemeente heeft in de Woonvisie 2023-2036 de ambitie opgenomen om te streven om tot en met 2030 minimaal 2.470 woningen aan de woningvoorraad toe te voegen. Kwalitatieve behoefte Naast de kwantitatieve behoefte, bepaalt ook de kwalitatieve behoefte de woningvraag. De kwalitatieve behoefte richt zich op doelgroepen, woningtypen, prijsklassen en dergelijke.

De huishoudensopgebouw in de Achterhoek kent naar verwachting een trend waarbij de groep ouderen verhoudingsgewijs toeneemt. Daarbij geldt dat onder de mensen die in de gemeente Doetinchem overwegen te gaan verhuizen vooral een behoefte bestaat aan de toegankelijke sociale huurappartementen en de grondgebonden woningen in de meer lagere prijsklassen. Ook is er een relatief grote groep die overweegt naar een duurdere grondgebonden koopwoning of koopappartement te verhuizen. De woningmarktmonitor van de regio Achterhoek laat zien dat er vanuit de kwalitatieve behoefte in de gemeente Doetinchem de komende jaren behoefte is aan alle woningtypen. De vraag naar grondgebonden koopwoningen in de meer lagere segmenten valt is daarbij het grootst. Ook de behoefte aan levensloopbestendige sociale huurappartementen komt naar voren in de kwalitatieve woonbehoefte in de gemeente. In de woondeal voor de regio Achterhoek wordt een grote behoefte aan betaalbare woningen geconstateerd. De regio zet tot en met 2030 in op het realiseren van in totaal 5.867 woningen in het betaalbare segment. Dat komt neer op 70% van de regionale woningbouwopgave, waarbij een verdeling van 30% sociale huur en 40% betaalbare koop wordt aangehouden (ten opzichte van de regionale opgave).

De gemeentelijke woonvisie bevat voor projecten met meer dan 20 woningen in lijn met de regionale woonagenda en de woondeal het volgende kwalitatieve programma:

14

• • • • •

28% sociale huur tot € 808,06, eventueel te vervangen door goedkope koop woningen tot € 225.000; 8% middenhuur tot € 1.000,00, eventueel te vervangen door betaalbare koopwoningen (categorie 1) tot € 280.000; 14% betaalbare koopwoningen (categorie 1) tot € 280.000, eventueel te vervangen door middenhuurwoningen tot € 1.000; 17% betaalbare koopwoningen (categorie 2) tot € 355.000, eventueel te vervangen door middenhuurwoningen (tot € 1.000,00); 33% dure koopwoningen (boven € 355.000) of dure huur (boven € 1.000).

Gelet op de kwalitatieve huishoudensontwikkeling met bijbehorende woonwensen (behoefte aan appartementen/seniorenwoningen) kan gesteld worden dat het plan met haar programma dat gericht is op >55 jaar, aansluit bij de demografische ontwikkelingen in het verzorgingsgebied. De plannen passen niet binnen de verdeling van prijscategorieën van de gemeentelijke woonvisie. Dit komt omdat de uitgangspunten van de 2019 strategie zijn meegegeven, waaraan wel wordt voldaan. Bestaande stedelijk gebied Het plangebied maakt onderdeel uit van de bebouwde kom van Gaanderen. De gronden van het plangebied kennen een centrum bestemming. De bestaande bebouwing is niet meer in gebruik waardoor het te maken heeft met leegstand. De omgeving van het plangebied is vrijwel volledig gevormd door infrastructuur, woningen en andere stedelijke functies. Dit tezamen maakt dat, gelet op de huidige ruimtelijke structuren en bebouwing rondom het plangebied en de ter plaatse geldende bestemmingen, wordt geconcludeerd dat het plangebied in het bestaand stedelijk gebied ligt. Bovendien kan gezien de heersende functies in de omgeving van het plangebied en het karakter van de locatie gesteld worden dat de voorgestelde ruimtelijke ontwikkeling op deze locatie past. Momenteel is de omgeving van het plangebied immers ook al vrijwel volledig ingericht ten behoeve van wonen.

Ook wordt de ontwikkeling ruimtelijk gezien ingepast in de ruimtelijke structuren van de omgeving door de structuur van het plangebied te handhaven en hoewel het percentage groen binnen het plangebied afneemt toch de locatie een groen karakter te laten behouden. Conclusie Op basis van het voorafgaande kan geconcludeerd worden dat de Ladder voor duurzame verstedelijking positief is doorlopen. Het plan voorziet in een behoefte en vindt binnen bestaand stedelijk gebied plaats. Daarmee wordt het plan als haalbaar geacht voor wat de betreft de Ladder voor duurzame verstedelijking. 3.1.4

Conclusie Voorliggend plan is niet in strijd met het rijksbeleid.

15

3.2

Provinciaal en regionaal beleid

3.2.1

Omgevingsvisie en -verordening Gelderland Omgevingsvisie Gaaf Gelderland Op 19 december 2018 hebben Provinciale Staten de Omgevingsvisie Gaaf Gelderland vastgesteld. Sinds 1 maart 2019 is deze Omgevingsvisie van kracht. De provincie heeft in de Omgevingsvisie een gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland centraal gesteld. − Gezond en veilig. Dat is een gezonde leefomgeving, schone en frisse lucht, een schoon milieu, een niet vervuilde bodem, voldoende schoon en veilig (drink)water, bescherming van onze flora en fauna. Dat is voorbereid zijn op klimaatverandering, zoals hitte, droogte, bosbranden en overstromingen. En, dat is aandacht hebben voor verkeersveiligheid en veilige bedrijvigheid. − Schoon en welvarend. Dat is een dynamisch, duurzaam en aantrekkelijk woon-, werk- en ondernemersklimaat, goed bereikbaar en met een goed functionerende arbeidsmarkt en dito kennis- en onderwijsinstellingen. Maar dat is ook: het tegengaan van schadelijke uitstoot, afval en uitputting van grondstoffen. En: het investeren in nieuwe, alternatieve vormen van energie. Onderdeel van de Omgevingsvisie zijn diverse thematische visieschetsen met de volgende thema’s: − Energietransitie: van fossiel naar duurzaam. − Klimaatadaptie: omgaan met veranderend weer. − Circulaire economie: sluiten van kringlopen. − Biodiversiteit: werken met de natuur. − Bereikbaarheid: duurzaam verbonden.

− Vestigingsklimaat: een krachtige, duurzame topregio. − Woon- en leefomgeving: dynamisch, divers, duurzaam. De Omgevingsvisie bevat de strategische ambities voor de lange termijn. Omgevingsverordening Gelderland De Omgevingsverordening, welke is vastgesteld op 1 februari 2022, wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch gewaarborgd is. De verordening voorziet ten opzichte van de Omgevingsvisie niet in nieuw beleid en is daarmee dus beleidsneutraal. De inzet van de verordening als juridisch instrument om de doorwerking van het provinciaal beleid af te dwingen is beperkt tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen. De Omgevingsverordening richt zich net zo breed als de Omgevingsvisie op de fysieke leefomgeving in de Provincie Gelderland. Dit betekent dat vrijwel alle regels die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving opgenomen zijn in de Omgevingsverordening. Het gaat hierbij om regels op het gebied van ruimtelijke ordening, milieu, water, mobiliteit en bodem. De verwachting is dat de Omgevingsverordening op termijn alle regels zal gaan bevatten die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving.

16

Toetsing In de Omgevingsverordening Gelderland is opgenomen dat in een bestemmingsplan welke nieuwe woningen mogelijk maakt, dit alleen mogelijk maakt als de ontwikkeling past binnen een door Gedeputeerde Staten vastgestelde regionale woonagenda. In paragraaf 3.2.3 is aangegeven dat het plan in overeenstemming is met de regionale woonagenda. Daarnaast is in artikel 2.65b (klimaatadaptatie) opgenomen dat voor zover een bestemmingsplan een nieuwe activiteit of ontwikkeling mogelijk maakt, de toelichting bij het bestemmingsplan een beschrijving van de maatregelen bevat of voorzieningen die worden getroffen om de risico’s van klimaatverandering te voorkomen of te beperken en de afweging die daarbij is gemaakt. In de beschrijving worden in ieder geval de volgende aspecten betrokken: − waterveiligheid; − wateroverlast; − droogte; en − hitte. Op dit onderdeel wordt in paragraaf 4.13 verder op ingegaan. Voor het overige staan in de Omgevingsverordening Gelderland geen specifieke regels waar in het voorliggende bestemmingsplan rekening mee gehouden moet worden. 3.2.2

Woningbouwbeleid De ontwikkeling waarvoor dit bestemmingsplan is opgesteld, is gestart in 2022. Het bepalen van het woningbouwprogramma is gedaan in de periode maart 2022 tot juli 2022. En op basis daarvan is het stedenbouwkundige plan uitgewerkt. Dat is weer de basis voor het voorliggende bestemmingsplan. Ondertussen heeft de gemeente nieuw beleid voor wonen vastgesteld. Dat is de Regionale Woonagenda Achterhoek 2023-2030 en de Woonvisie gemeente Doetinchem 2023-2036. De regionale woonagenda wordt in navolgende paragraaf behandeld en de woonvisie wordt behandeld in paragraaf 3.3.2.

3.2.3

Regionale Woonagenda Achterhoek 2023-2030 In februari/maart 2023 hebben de Achterhoekse gemeenten en de provincie een nieuwe Regionale Woonagenda 2023-2030 vastgesteld waarin langs 4 programmalijnen de woondoelen uit de Achterhoek Visie 2030 verder zijn uitgewerkt. In Doetinchem is deze agenda op 2 maart 2023 vastgesteld. Gedeputeerde Staten hebben deze vastgesteld op 24 januari 2023. Deze agenda bevat het volgende: − De Achterhoek wil in 2 stappen 8.390 tot 11.500 nieuwe woningen toevoegen, waarvan 60% betaalbaar, inclusief 28% sociale huur. − De Achterhoek investeert in de kwaliteit van de bestaande voorraad, onder andere door verbetering van 7.000 sociale huurwoningen en 24.000 particuliere woningen. − De Achterhoek wil een plek zijn voor iedereen, voor starters, ouderen, werknemers en arbeidsmigranten en andere aandachtsgroepen. − De Achterhoek wil dit realiseren via gebiedsgerichte integrale opgaven: 1 Vergroten differentiatie woningaanbod in vitale kernen en buurten 17

2 Vergroten aanbod van stedelijke woonmilieus 3 Goed en bereikbaar wonen rondom mobiliteits-knooppunten 4 Ruimte voor nieuwe woonconcepten in een toekomstbestendig landelijk gebied Toetsing Met onderhavig plan worden 5 goedkope en 17 middeldure appartementen gebouwd, dit is als voorwaardelijke bepaling opgenomen in dit bestemmingsplan en als voorwaarde in de anterieure overeenkomst. Hiermee wordt bijgedragen om de voorgenomen onderverdeling van betaalbaarheid van nieuwbouwplannen binnen de regio te behalen. In de ladder voor duurzame verstedelijking is de haalbaarheid van het woningprogramma verder onderbouwd. 3.2.4

Regionale structuurvisie Achterhoek 2012 Op 26 april 2012 is de Regionale structuurvisie Achterhoek 2012 vastgesteld. De Achterhoekse gemeenten werken op het vlak van de ruimtelijke ordening samen in een intergemeentelijk overleg ruimtelijke ordening en volkshuisvesting. In een ambtelijke werkgroep en een bestuurlijk overleg zijn alle acht de gemeenten vertegenwoordigd. In maart 2010 is in het bestuurlijk overleg afgesproken om een gezamenlijke visie op de ruimtelijke ontwikkeling van de regio Achterhoek op te stellen. Deze gezamenlijke visie voorziet ook in een behoefte aan één regionaal geluid richting externe partners. Zoals overheden provincies, het Rijk en Europa, maar ook partners als de corporaties, waterschappen en anderen. Als basis voor ruimtelijk beleid zijn er een aantal speerpunten voor de regio benoemd. Dat zijn: − omgaan met de krimp; − externe relaties; − veranderingen in het landelijk gebied en; − overstap naar duurzame energie. Toetsing Waar in de visie nog vanuit gegaan wordt met krimp is er onlangs juist bepaald dat er meer woningen gebouwd moeten worden om het woningtekort tegen te gaan. Wel wordt al opgemerkt dat er sprake zal zijn van vergrijzing. Onderhavig plan voorziet in woningen voor deze doelgroep. De regio Achterhoek is in veel gevallen zelfvoorzienend. Zo ook draagt de realisatie van de appartementen gericht op 55+ hier bij aan.

Het thema externe relaties heeft weinig tot geen betrekking op onderhavig plan. De verandering van het landelijk gebied heeft met onderhavig plan voornamelijk betrekking op de leefbaarheid in kleine kernen. Door de realisatie van de appartementen wordt gericht op het behouden en versterken van het draagvlak voor het behoud van voorzieningen binnen de kern. Het woongebouw krijgt geen gasaansluiting en wordt voorzien van zonnepanelen. Op deze manier draagt het plan bij aan een klimaat- en energiezuinige ‘groene’ Achterhoek.

3.2.5

Conclusie Voorliggend plan is niet in strijd met het provinciaal en regionaal beleid.

18

3.3

Gemeentelijk beleid

3.3.1

Structuurvisie Doetinchem 2035 Op 26 september 2013 heeft de gemeenteraad van Doetinchem de Structuurvisie Doetinchem 2035 vastgesteld. Deze structuurvisie schetst een beeld van de huidige ruimtelijke situatie en gaat zowel in op de kwaliteiten als op onderdelen waar verbeteringen denkbaar zijn. Er worden ruimtelijke kaders geschetst waarbinnen de gemeente Doetinchem de komende jaren wil werken. Daarbij gelden vier thema's, waarvan het volgende thema voor de ontwikkelingen in het plangebied van belang is. Dit is: beherend ontwikkelen van stad en land. Beherend ontwikkelen van stad en land Het accent verschuift van ontwikkeling naar beheer als gevolg van de te verwachten vergrijzing van de bevolking en daling van het aantal inwoners. De focus komt te liggen op het verbeteren van bestaande gebieden en functies. Wat goed is vraagt om goed beheer en behoud. Wat niet langer voldoet vraagt om aanpassing of, in het uiterste geval, om vervanging door iets anders. Denkbaar is de sloop van bebouwing en het transformeren van stukken stad naar natuur of stadspark. Themakaarten De planlocatie ligt binnen de volgende themakaarten: • Gaanderen gaaf • de groene waas • acupunctuur in de stad • beleef het land. Doelstelling van de opgave ‘Gaanderen gaaf’ is het optimaliseren van de beleving ten aanzien van het doorgaand verkeer in Gaanderen.

In het verlengde van het Dorpsplan Gaanderen wordt een aantal opties onderzocht om dit te bereiken. In de zoektocht wordt uitgegaan van knelpunten zoals die zijn opgenomen in het Masterplan Verkeer Gaanderen. Doelstelling binnen 'de groene waas' is het imago van Doetinchem als groene gemeente verder te versterken. Dat kan door groene verbindingen tussen de wijken in de stad en het buitengebied te maken of te repareren. Doelstelling van de opgave ‘accupunctuur in de stad’ is het in harmonie doorontwikkelen van de stad op basis van bestaande kwaliteiten. Het belangrijkste is, dat iedere ingreep weloverwogen gebeurt en op veel draagvlak kan rekenen. De ingreep moet iets bijdragen aan z’n omgeving en bij voorkeur een kwaliteit toevoegen. Doelstelling van de opgave 'beleef het land' is het behoud en de versterking van bestaande landschapskarakteristieken. Binnen het gevarieerde landschap moet er extra aandacht komen voor de cultuurhistorische parels. Toetsing Onderhavig plan voorziet in de sloop van een tweetal leegstaande gebouwen en de realisatie van een woongebouw. Eén van de knelpunten in het Masterplan Verkeer

19

Gaanderen waar de opgave ‘Gaanderen gaaf’ op gebaseerd zijn, is het onoverzichtelijke kruispunt Rijksweg – Hoofdstraat/Vulcaanstraat. Hoewel onderhavig plan niets veranderd aan de verkeersbestemming, zorgt het er wel voor dat er geen uitrit of geparkeerde auto’s aanwezig zijn direct aan het kruispunt. De parkeerplaats van onderhavig plan bevindt verder in de Vulcaanstraat en de Leuverinkstraat. De doelstellingen ‘de groene waas’ en ‘beleef het land’ hebben weinig tot geen betrekking tot onderhavig plan. De ontwikkeling bevindt zich in het centrum van Gaanderen en daar is geen sprake van een groene verbinding met het buitengebied of een gevarieerd landschap. Met betrekking tot ‘accupunctuur in de stad’ is er sprake van het toevoegen van kwaliteit. De locatie bestaat nu uit twee leegstaande gebouwen en een met onkruid overwoekerd terrein. Door de realisatie van onderhavig plan wordt dit gebied opnieuw ingericht en krijgt het een kwaliteitsimpuls. 3.3.2

Woonvisie Doetinchem 2023-2036 De Woonvisie Doetinchem 2023-2036 ‘Stadse allure - dorpse gemoedelijkheid’ is op 20 april 2023 vastgesteld. In de nieuwe woonvisie zijn de woningbouwstrategie voor nieuwbouwprojecten en de woonvisie voor het volkshuisvestingsbeleid samengevoegd. Ook is er samenhang met de regionale woonagenda. De hoofdpunten van de Woonvisie Doetinchem 2023-2036 zijn: 1 Groeien in kwaliteit. Doetinchem heeft de ambitie om te groeien naar 70.000 inwoners in 2036. Dit hoofdpunt is gekoppeld aan Programmalijn 1: Vergroten woningvoorraad en versnelling productie. Met deze programmalijn wordt ingegaan op de bouw van nieuwe woningen en de noodzaak om de plancapaciteit te vergroten en adaptief te programmeren. Deze groeiambitie is geen doel op zich, maar een middel om de centrumfunctie van Doetinchem met de daarbij behorende voorzieningen te kunnen behouden en om de omgevingskwaliteit te versterken. 2 Kwalitatief goed wonen. Dit punt draait om de kwaliteit van de huidige woningvoorraad. Programmalijn 2: Investeren in de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad beschrijft hoe wordt gewerkt aan een toekomstbestendige woningvoorraad. Denk hierbij aan duurzaamheid, levensloopbestendige woningen maar ook aan transformatie van kantoren of winkels naar woningen. 3 Een passende woning voor iedereen.

Doel is een compleet en divers woningaanbod waarbij het bevorderen van beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit van het woningaanbod centraal staat. Programmalijn 3: Doetinchem, een plek voor iedereen beschrijft hoe aan dit doel gewerkt wordt. Tot en met 2030 wil de gemeente minimaal 2.470 woningen toevoegen in de hele gemeente via het onderstaande programma. Dit gewenste programma is opgenomen in de regionale woonagenda en vastgelegd in de woondeal met de provincie en het rijk. Totaal: minimaal 2.470 woningen, onderverdeeld in: − 28% sociale huur tot € 808,06, eventueel te vervangen door goedkope koopwoningen tot € 225.000;

20

− 8% middenhuur tot € 1.000, eventueel te vervangen door betaalbare koopwoningen (categorie 1) tot € 280.000; − 14% betaalbare koopwoningen (categorie 1) tot € 280.000, eventueel te vervangen door middenhuurwoningen tot € 1.000; − 17% betaalbare koopwoningen (categorie 2) tot € 355.000, eventueel te vervangen door middenhuurwoningen (tot € 1.000,00); − 33% dure koopwoningen (boven € 355.000) of dure huur (boven € 1.000). Plannen van meer dan 20 woningen moeten in principe voldoen aan de gegeven verdeling over de segmenten van het gewenste programma, tenzij de ligging in een bepaalde wijk een andere verdeling rechtvaardigt. Plannen van minder dan 20 woningen die bijdragen aan het realiseren van het gewenste programma hebben een pré. Voor bestaande woningbouwprojecten geldt een overgangsperiode. 4 Wonen als onderdeel van integrale gebiedsopgaven. Wonen gaat ook over leefbaarheid, naoberschap en vitaliteit. Ook de inrichting van de buitenruimte is een belangrijk onderdeel. De woonomgeving draagt bij aan de gezondheid en het welbevinden van de inwoners. Programmalijn 4: Wonen als integrale gebiedsopgave beschrijft hoe dit bereikt kan worden, onder andere door koppelkansen te benutten en via programmering te zorgen voor een beter mix aan woningen in de wijk.

Overgangsperiode ontwikkelingen De verdeling van de nieuwe woningen volgens aangegeven programma bij punt 3 geldt voor nieuwe woningbouwprojecten. De huidige planvoorraad sluit niet in alle gevallen aan bij de nieuwe kaders. De gemeente gaat in overleg met ontwikkelaars om het woningbouwprogramma meer in lijn te brengen met de woonvisie en meer betaalbare woningen toe te voegen. Maar door de gestegen bouwkosten, ontwikkelingen die al enige tijd in procedure zitten, al gemaakte afspraken en plankosten is dit niet altijd mogelijk. Vanwege al gemaakte afspraken wordt in onderhavig plan niet 28% maar 23% sociale huur gerealiseerd. Het ruimtelijk streefbeeld voor nieuwe woningbouwontwikkelingen. Uitgangspunt voor de woonvisie is dat bij de ontwikkeling van woningbouw primair moet worden ingezet op inbreiding en transformatie. Waar nodig kunnen uitbreidingen plaats vinden aan de stads- en dorpsranden. Het ruimtelijk streefbeeld bestaat uit 5 speerpunten en 1 kaartbeeld. De vijf speerpunten zijn: 1 Kwalitatief groeien met Doetinchems DNA 2 Bouwen in en aan buurten 3 Bodem en water belangrijk bij ruimtelijke keuzes 4 Waar nodig stadsranden en dorpsranden 5 Woonmilieus voor ontwikkelingen

21

De woonmilieus zijn ingedeeld van Gemengd stedelijk wonen en werken (hoge dichtheid) tot Wonen in het groen (lage dichtheid). Per woonmilieu is uitgewerkt wat de belangrijkste kenmerken zijn. Het woonmilieu voor onderhavige locatie is gemengd stedelijk wonen en werken. De ontwikkeling waarvoor het voorliggende bestemmingsplan is opgesteld past binnen het ruimtelijk streefbeeld ‘kansrijke herontwikkelingslocatie woongebieden’. 3.3.3

Vragenlijst toetsing Woningbouwprojecten Woonvisie gemeente Doetinchem Als een plan niet past in het geldende bestemmingsplan of de geldende beheersverordening onderzoekt de gemeente of zij mee wil werken aan een afwijking. In dat geval wordt eerst getoetst of uw plan past bij het beleid dat de gemeenteraad op 20 april 2023 in de Woonvisie gemeente Doetinchem 2023-2036 heeft vastgesteld. Voor deze toetsing vraagt de gemeente een onderbouwing. In de onderbouwing moeten in ieder geval onderstaande vragen worden beantwoord, de vragenlijst3. Op basis van de beantwoording van die vragen beoordeelt de gemeente of de onderbouwing voldoende is en of daarmee uw plan past bij het beleid. Vraag 1. Waar ligt uw initiatief? De mogelijkheden voor het realiseren van een initiatief zijn per gebied verschillend. Van belang is in welke wijk uw initiatief ligt en in welk woonmilieu. De wijk is daarbij bepalend voor het segment woningen, dat kan worden gerealiseerd; het woonmilieu bepaalt de stedenbouwkundige mogelijkheden. Antwoord: 3

Vragenlijst Toetsing Woningbouwprojecten Woonvisie Gemeente Doetinchem. 2023-2036 – versie 2023 22

De locatie van de beoogde ontwikkeling is gelegen in de dorpskern van Gaanderen. Direct gelegen aan de basis voorzieningen die de dorpskern rijk is. Vraag 1a. In welke wijk ligt uw initiatief? De gemeente streeft naar diverse wijken met een gevarieerd woningaanbod. Dat zorgt ervoor dat inwoners hun wooncarrière in hun eigen wijk kunnen voortzetten doordat er woningen zijn in diverse categorieën die geschikt zijn voor verschillende levensfasen. Op dit moment kennen sommige wijken een minder gevarieerd woningaanbod. Een gevarieerd woningaanbod is onder andere af te lezen aan het aantal huur- en koopwoningen in een wijk en de verdeling daarvan over de verschillende prijsklassen. Zie de toelichting op vraag 2 voor de exacte indeling. Plannen die bijdragen aan een gevarieerder woonmilieu hebben een pré. Voor de verschillende wijken betekent dat het volgende: •

Gaanderen: toevoegen middenhuur en koop

Antwoord: We spelen daarbij in op het woononderzoek (zie antwoord vraag 8) Vraag 1b. In welk woonmilieu ligt uw initiatief? De gemeente Doetinchem kent vijf woonmilieus, die in dichtheid variëren en in samenhang daarmee een ander type woningen kennen. Het woonmilieu wonen-werken is een verbijzondering van de andere vijf woonmilieus. De woningen die u wilt realiseren moeten passen bij het woonmilieu van de betreffende locatie. De voorwaarden en aandachtspunten verschillen per woonmilieu op de onderdelen: programma, doelgroep, typologie, dichtheid, openbare ruimte en bebouwing. •

Dorps wonen: vrij lage bebouwingsdichtheid

Antwoord: Wél centrumlocatie aan doorgaand bebouwingslint, mét accentplek op het kruispunt Bij alle woonmilieus is van belang dat die passen bij de doelgroep en daarnaast o.a. bijdragen aan gezondheid, ontmoeting en meer bewegen. Vraag 2:

Hoeveel woningen bevat uw initiatief? En tot welke categorieën behoren de woningen? De gemeente streeft naar het toevoegen van het onderstaande programma in de hele gemeente tot 2030. Dit gewenste programma is opgenomen in de regionale woonagenda en vastgelegd in de woondeal met de provincie en het rijk. Plannen van meer dan 20 woningen moeten in principe voldoen aan de gegeven verdeling over de segmenten van het gewenste programma, tenzij het antwoord op vraag 1a een andere verdeling rechtvaardigt. Plannen van minder dan 20 woningen die bijdragen aan het realiseren van het gewenste programma hebben een pré. • •

28% sociale huur tot € 763,47, eventueel te vervangen door goedkope koopwoningen tot € 225.000; 8% middenhuur tot € 1.000,00, eventueel te vervangen door betaalbare koopwoningen (categorie 1) tot € 280.000;

23

• • •

14% betaalbare koopwoningen (categorie 1) tot € 280.000, eventueel te vervangen door middenhuurwoningen tot € 1.000; 17% betaalbare koopwoningen (categorie 2) tot € 355.000, eventueel te vervangen door dure middenhuurwoningen (tot € 1.000,00); 33% dure koopwoningen (boven € 355.000) of dure huur (boven € 1.000).

Antwoord: Het principebesluit betreffende dit initiatief is gegeven middels de woningbouwstrategie 2019. In dit principebesluit wordt verzocht om 20% voor starters te ontwikkelen. Binnen plan Vulcansoord zullen 22 koopappartementen gerealiseerd worden. 5 van deze appartementen van dit totaal zullen vallen binnen het goedkope/starters segment. Hierbij zullen wij de eis van 20% ruimschoots behalen. Aantal

Percentage

Sociale huur (tot € 808,06) Middenhuur (tot € 1.000,00) Dure huur (boven € 1.000,00) Goedkope koop tot € 225.000

5

Betaalbare koop categorie 1 € 225.000 tot € 280.000 Betaalbare koop categorie 2 € 280.000 tot € 355.000

13

Dure koop boven € 355.000

4

Totaal

22

100%

De grenzen voor sociale huurwoningen worden jaarlijks opnieuw vastgesteld. Genoemde grenzen gelden voor 2023. De middenhuurgrens en de koopgrenzen worden mogelijk eveneens aangepast, afhankelijk van ontwikkelingen op de woningmarkt. Vooralsnog ligt de middenhuurgrens van op € 1.000. De bovengrens van de categorie ‘betaalbare koop 2’ is losgekoppeld van de NHG-grens en ligt vooralsnog dus vast op € 355.000

Vraag 3: Bevat uw plan toegankelijke (levensloopbestendige) woningen? Toegankelijke woningen zijn woningen waarbij de belangrijkste functies zich in ieder geval op één verdieping bevinden, dus woonkamer, keuken, badkamer en slaapkamer. Daarnaast gelden andere eisen, bijvoorbeeld ten aanzien van mogelijkheden voor rolstoel en- rollatorgebruik. Toegankelijke woningen zijn voor een belangrijk deel appartementen, maar het kunnen ook andere woningen zijn, zoals patiowoningen en grondgebonden woningen met een slaapkamer op de begane grond. De gemeente vindt de realisatie van dergelijke woningen belangrijk. Antwoord: Al de te bouwen appartementen zijn levensloop bestendig. Vraag 4:

Komt uw plan tegemoet aan de woningbehoefte van starters, ouderen of gezinnen? Hoe? De gemeente vindt realisatie van woningen voor deze doelgroepen belangrijk. Antwoord: Plan Vulcansoord komt tegemoet aan de behoefte van starters en ouderen. Voor de groep starters zullen er 5 appartementen worden gerealiseerd. Voor de groep 55+/65+ (de doelgroep welke woning behoevend is in Gaanderen) zijn in principe de overige woningen bedoeld. Met de leefbehoeftes van deze groep als leidraad is het plan 24

vormgegeven. Denk hierbij aan drempelloos, voorzieningen elektrische fietsen, centraal gelegen, groen, liftvoorziening, mogelijkheid tot badkamer koppelen aan hoofd slaapkamer e.d. Deze wensenlijst voor de specifieke doelgroep is vormgegeven door vooraf de doelgroep ouderen te onderzoeken. Vraag 5: Betreft uw plan een bijzondere woonvorm? Bijzondere woonvormen zijn bijvoorbeeld collectieve wooninitiatieven voor jongeren of ouderen, woningen in hofjesvorm of tiny houses. De gemeente vindt realisatie van dergelijke woningen belangrijk. Antwoord: Neen Vraag 6:

Heeft u een woningbouwcorporatie (bijvoorbeeld Sité Woondiensten) gevraagd te participeren in de voorgenomen ontwikkeling? Sociale huurwoningen worden in principe gerealiseerd door een woningbouwcorporatie. Antwoord: Neen Vraag 7: Betreft uw plan een transformatieproject? Verbetering van de kwaliteit van de woonomgeving kan bijvoorbeeld gebeuren door invulling te geven aan een leegstaand pand of door een leegstaand pand te slopen en te vervangen door nieuwbouw. De gemeente hecht veel waarde aan kwaliteitsverbetering van de openbare ruimte en hergebruik van vastgoed. Antwoord: De huidige bouw bestaat uit een pand dat reeds jaren leegstaat. Het object en omliggende terrein geven een desolate en verwaarloosde indruk. Met name omdat de locatie in het hart van Gaanderen is gelokaliseerd zal de stedenbouwkundige kwaliteit van deze dorpskern door de ontwikkeling van dit plan een behoorlijke kwaliteitsverbetering ondergaan. Vraag 8:

Zijn er nog andere redenen waarom de gemeente zou moeten meewerken aan het plan? Een woningbouwplan kan ook bijdragen aan andere door de gemeente gestelde doelen, bijvoorbeeld doelen op het gebied van duurzaamheid, klimaat, natuurinclusiviteit, langer zelfstandig thuiswonen of het leggen van sociale verbindingen. Antwoord: Na gesprekken met regionale makelaars willen wij benadrukken dat het plan Vulcansoord een maatwerk antwoord is op de woningvraag in Gaanderen. Hierbij baseren wij ons ook op het woningbehoefte onderzoek van Companen (07-02-2020) In dit onderzoek wordt de behoefte binnen dorpskern Gaanderen duidelijk in kaart gebracht. Met de beoogde ontwikkeling wordt ingespeeld op deze behoefte. Vooral de 55+ers hebben geen mogelijkheden voor doorstroming op de woningmarkt.

25

Hiernaast zit de doorstroom van verschillende doelgroepen in Gaanderen volledig op slot. Dit komt onder andere doordat er voor de beoogde doelgroep van dit plan geen mogelijkheden zijn op de woningmarkt in dit dorp. Door deze ontwikkeling te doen, breken we de woningmarkt open en voorzien we een noodzakelijke doorstroming in de lokale woningmarkt. Door voor deze doelgroep een complex aan woningen te ontwikkelen, voorkomen we dat deze groep geïsoleerd raakt, en juist verbinding met elkaar zoekt. Daarnaast spelen we in op de mogelijkheden om langer zelfstandig te kunnen thuis wonen, doordat (omdat met bij elkaar woont) collectief zorg kan worden ingekocht mocht dit nodig zijn. Conclusie De vragenlijst is met succes doorlopen en past zodoende binnen het beleid. 3.3.4

Doetinchem Natuurlijk Duurzaam In februari 2016 is het koersdocument ‘Doetinchem Natuurlijk Duurzaam’ opgesteld. Duurzaamheid staat de laatste tijd steeds nadrukkelijker op de agenda. En zeker niet alleen in de politieke arena. Steeds meer bedrijven zien brood in duurzaamheid en steeds meer bewoners maken duurzame keuzes. Op verschillende plekken in Nederland richten mensen energiecoöperaties op, steeds meer winkeliers verkopen fair trade producten en jonge innovatieve ondernemingen zijn veelal op duurzame economische principes gestoeld. Gemeente Doetinchem ziet het als de taak om de energie en het enthousiasme uit de samenleving te ondersteunen en versterken. De gemeente merkt dat er behoefte is aan die rol van verbinder. Er is behoefte aan concrete en inspirerende voorbeelden, aan praktische informatie en handvatten, aan contact en een netwerk in de eigen omgeving. Binnen de het koersdocument zijn een tweetal speerpunten uitgewerkt, namelijk: − Energie besparen; − Schone energie opwekken. Toetsing Het woongebouw dat ontwikkeld wordt met onderhavig plan krijgt geen gasaansluiting en wordt voorzien van zonnepanelen. Voor alle nieuwbouw, zowel woningbouw als utiliteitsbouw, geldt dat de vergunningaanvragen sinds 1 januari 2021 moeten voldoen aan de eisen voor Bijna Energieneutrale Gebouwen (BENG).

Die eisen vloeien voort uit het Energieakkoord voor duurzame groei en uit de Europese Energy Performance of Buildings Directive (EPBD). Dit geldt ook voor onderhavig woongebouw. Daarnaast worden enkel onderhoudsvriendelijke materialen toegepast, wordt waar mogelijk geprobeerd te gaan werken met lokale partijen en de infiltratie van hemelwater op eigen terrein zijn enkele voorbeelden van duurzaam bouwen. Hiermee wordt bijgedragen aan de opgestelde speerpunten uit het koersdocument.

26

3.3.5

Beleidskader Duurzame energieopwekking Het opgestelde beleidskader Duurzame energieopwekking van de gemeente Doetinchem geeft richtlijnen en randvoorwaarden, waar en onder welke voorwaarden duurzame energiebronnen binnen de gemeente tot stand mogen komen. Het doel van dit kader is drieledig. Ten eerste heeft dit kader als doel ruimte te bieden voor duurzame energieopwekkingsinitiatieven. Ten tweede wil de gemeente ruimtelijke initiatieven binnen het grondgebied van de gemeente waarborgen en waar mogelijk versterken. En ten derde wil de gemeente dat grootschalige initiatieven met een zo groot mogelijke maatschappelijke betrokkenheid tot stand komen. Zonnepanelen op daken van gebouwen zijn, mits voldaan wordt aan de regels van vergunningvrij bouwen (bijvoorbeeld afstand tot dakrand), vergunningvrij en kunnen dus eenvoudig geplaatst. Wanneer zonnepanelen op daken niet vergunningvrij zijn of wanneer deze aan gevels worden bevestigd dan kan dit, al dan niet met afwijking van het bestemmingsplan, vergund worden. Bij de vergunningverlening zullen de belangen van de omgeving en/of welstand afgewogen worden. Vanwege het belang van bomen en groen worden geen kapvergunningen verleend voor kap en/of snoei van vergunning plichtige bomen en groenstroken ten behoeve van het beter functioneren van een zonnepanelensysteem.

Toetsing Met onderhavig plan worden zonnepanelen op het dak gerealiseerd van het te ontwikkelen woongebouw. Er is geen sprake van een grootschalig initiatief en met onderhavige ontwikkeling wordt het bestemmingsplan gewijzigd. De realisatie van de zonnepanelen wordt mogelijk gemaakt binnen het vast te stellen bestemmingsplan. Er worden geen bomen of groenstroken gekapt of gesnoeid ten behoeve van het zonnepanelensysteem.

3.3.6

Groenstructuurplan Doetinchem 2017 In 2017 is het ‘Groenstructuurplan Doetinchem 2017’ vastgesteld. Dit Groenstructuurplan beschrijft de groene ambities en opgaven van de gemeente Doetinchem. Doetinchem biedt bewoners en bezoekers een aantrekkelijke ruimtelijke verscheidenheid. Een fraai buitengebied met lommerrijke boerenerven, bossen en lanen. Een aantrekkelijke groene, waterrijke stad met omringende dorpen, bestaande uit zowel historische als eigentijds vormgegeven woonwijken. Het Groenstructuurplan heeft de volgende doelen: − Vastleggen van bestaande, te behouden, te versterken en nieuw te ontwikkelen (hoofd)groen- en bomenstructuren. − Verwoorden van groene ambities en deze uit te werken naar concrete projecten en acties. − Bieden van richtlijnen voor belangenafwegingen bij ruimtelijke ontwikkelingen en claims en bij het afstoten van openbaar groen. − Fungeren als toetsingsinstrument voor de Bomenverordening. − Richting geven aan aanleg, beheer en onderhoud.

27

Toetsing Binnen het plangebied is in de huidige situatie het nodige groen aanwezig. Dit komt doordat een groot gedeelte van het plangebied braak liggend terrein is en hier weinig tot geen onderhoud gepleegd is de laatste jaren en daardoor is overwoekerd met onkruid. Met onderhavig plan worden de aanwezige bomen verwijderd. Maar er is echter wel degelijk rekening gehouden met groen, dit vertaald zich binnen de architectuur door een gezamenlijke groene binnentuin, daktuinen, al dan niet gezamenlijk en tevens de groene borders rondom de nieuwe bebouwing. Daarnaast wordt binnen de parkeerzone groen aangelegd en wordt daar waar mogelijk natuur-inclusieve materialen toegepast. De natuur maakt integraal onderdeel uit van de nieuwe bebouwing, het nieuwe gebouw wordt onlosmakelijk verbonden aan de tuinen, daktuinen en (dak)terrassen waardoor overal dit groen voelbaar is. Daarnaast draagt het plan bij aan een duurzame ontwikkeling door het toepassen van een duurzame installatie middel warmtepomp(en) in combinatie met zonnepanelen. De openbare ruimte wordt ook ingevuld met de gedachte hier zoveel mogelijk groen toe te staan in een verder versteende omgeving, in combinatie met een half verharding voor de bestrating. Qua verlichting wordt rekening gehouden met natuurvriendelijke armaturen die een vriendelijke lichtsterkte/kleur gebruik hebben.

Het inrichtingsplan behoeft de goedkeuring van de gemeente Doetinchem. Dit wordt opgenomen in de anterieure overeenkomst en als voorwaardelijke bepaling in de planregels. 3.3.7

Bomenverordening gemeente Doetinchem 2015 De Bomenverordening gemeente Doetinchem 2015 geldt vanaf 1 juni 2015. Daarin wordt aangegeven dat het is verboden om zonder vergunning van het bevoegd gezag houtopstanden te vellen of te doen vellen. Een houtopstand is één of meer bomen, hakhout, een houtwal, een grotere (lint)begroeiing van heesters en struiken. Het college kan de omgevingsvergunning voor de activiteit kappen weigeren dan wel onder voorschriften verlenen in het belang van onder meer: − natuur- en milieuwaarden; − landschappelijke waarden; − cultuurhistorische waarden; − waarden van stads- en dorpsschoon; − waarden voor recreatie en leefbaarheid. Daarnaast wordt geen vergunning verleend voor het kappen van een houtopstand als deze voorkomt in de lijst van bijzondere bomen. Toetsing Om onderhavig plan te kunnen realiseren zullen er enkele bomen gekapt moeten worden. De twee bomen kunnen niet gehandhaafd worden. Beide bomen zijn beeldbepalend, met name de boom aan de zijde van de Rijksweg. Hiervoor is een kapvergunning benodigd en bij de aanvraag dient aangetoond te worden dat er geen weigeringsgronden zijn. Deze bomen zullen gecompenseerd moet worden via herplant. De herplant zal of op en rond de parkeerplaats plaats vinden of dit wordt meegenomen bij de ontwikkeling van de ‘Ormellocatie’, dit wordt vastgelegd in de anterieure overeenkomst.

28

In navolgende afbeelding is een uitsnede weergegeven van de kaart met bijzondere bomen binnen de gemeente Doetinchem. Het plangebied is weergegeven met de rode ster. De bijzondere bomen zijn weergegeven met de groene stippen. Zichtbaar is dat er geen bijzondere bomen aanwezig zijn binnen het plangebied.

Uitsnede kaart bijzondere bomen in de gemeente Doetinchem. (bron: gemeente Doetinchem)

3.3.8

Parkeerbeleid Ter plaatse van het plangebied geldt de Parapluherziening Parkeren – 2018. Onderdeel van de herziening is ‘Parkeervisie gemeente Doetinchem 2017 – 2020’ en de ‘Nota Parkeernormen Auto en Fiets Gemeente Doetinchem’. In paragraaf 4.12 vindt een verdere verantwoording plaats met betrekking tot het aspect verkeer en parkeren.

3.3.9

Conclusie Voorliggend plan is niet in strijd met het gemeentelijk beleid.

29

4 4.1

Milieu- en omgevingsaspecten Milieueffectrapportage Algemeen Voor plannen en activiteiten, die mogelijk belangrijke nadelige gevolgen hebben voor het milieu, kan het noodzakelijk zijn dat een milieueffectrapport wordt opgesteld. In hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer en in het Besluit milieueffectrapportage is dit geregeld. Er is een m.e.r.-plicht voor plannen (planMER) en een m.e.r.-plicht voor besluiten. Een plan is plan-m.e.r.-plichtig als het plan kaders stelt voor m.e.r.-plichtige activiteiten. Toetsing Jurisprudentie wijst uit dat met name de aard en omvang van een project bepalen of gesproken moet worden van een stedelijk ontwikkelingsproject zoals bedoeld in categorie D.11.2 van onderdeel D van de bijlage bij het Besluit milieueffectrapportage. Het voorliggende plan voorziet in de realisatie van 22 nieuwe woningen, op een binnenstedelijke locatie. De drempelwaarde van 2.000 of meer woningen waarvoor een m.e.r.-beoordelingsnotitie moet worden opgesteld wordt niet gehaald. Het is zodoende niet noodzakelijk om een m.e.r.-beoordelingsnotitie op te stellen, maar kan voldaan worden met een vormvrije m.e.r.-beoordeling. In de navolgende hoofdstukken zijn alle relevante (milieu)aspecten beschreven. Geconcludeerd kan worden dat voldaan wordt aan geldende regels en beleid.

Conclusie Het aspect milieueffectrapportage vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van onderhavig initiatief.

4.2

Bodem Algemeen In het kader van de bestemmingsplanprocedure moet zijn aangetoond dat de bodem en het grondwater geschikt zijn voor het beoogde gebruik. Hiertoe is het uitvoeren van een verkennend milieukundig bodem- en grondwateronderzoek noodzakelijk. Toetsing Vanwege de voorgenomen sloop- en bouwactiviteiten op de locatie is een verkennend bodemonderzoek conform NEN 5740 en een indicatief asbestonderzoek conform NEN 5707 uitgevoerd4. Doel van het bodemonderzoek is het vaststellen van de milieuhygienische kwaliteit van de bodem ter plaatse van de locatie en nagaan of er mogelijke gebruiksbeperkingen bestaan in relatie tot het beoogde gebruik. Uit de resultaten kan het volgende geconcludeerd worden: • De bodem bestaat uit matig tot zeer fijn en matig siltig zand; • de bodem op de locatie bevat plaatselijk resten kooldeeltjes, brokken slakken en/of is zwak baksteenhoudend of sterk metselpuinhoudend; 4