B14.0 Onderbouwing Laborijnlocatie, Doetinchem.pdf

Een karaktermaker is een gebouw of object die niet als monument is aangewezen maar ruimtelijk gezien wel waardevol is vanwege de herkenbaarheid, historie, architectuur of ligging in het gebied. De wens is om deze karaktermakers te behouden. Het zijn echter geen beschermde gebouwen, zoals rijks- en gemeentelijke monumenten dat wel zijn. Het plan voorziet in behoud van het gebouw aan de Terborgseweg 108. De invulling van het gebouw wordt wel verruimd. Dit hoeft echter geen afbreuk te doen aan de cultuurhistorische waarde zoals vastgesteld. Daarmee kan het gebouw karaktermaker blijven voor het plangebied en wordt aangesloten bij het advies van de cultuurhistorische quickscan. 54

Karaktermaker Terborgseweg 108

Archeologische waarden Het plangebied beschikt over twee dubbelfuncties om de archeologische waarden te beschermen. Voor voorliggende ontwikkeling is daarom archeologisch onderzoek verricht. Het onderzoeksrapport is opgenomen als bijlage 33. De regioarcheoloog van de Omgevingsdienst Achterhoek (ODA) heeft het archeologisch onderzoek beoordeeld (bijlage 34). Uit deze beoordeling volgt dat de bodem binnen de Laborijnlocatie in belangrijke mate is verstoord door eerdere bebouwing en bijbehorende bodemingrepen. Mogelijk nog intacte bodemdelen zijn naar verwachting zeer beperkt en versnipperd aanwezig. Op basis hiervan concludeert de regioarcheoloog dat archeologisch vervolgonderzoek voor de Laborijnlocatie niet zinvol is en dat de locatie wat betreft archeologie kan worden vrijgegeven. Onverminderd blijft de wettelijke meldingsplicht bij toevalsvondsten van kracht. Hiermee is geborgd dat eventuele onverwachte archeologische resten alsnog gemeld en zorgvuldig behandeld worden.

Beschermen landschap Gelderse streken: Achterhoek Voor de ontwikkeling geldt dat artikel 5.34 van de provinciale verordening van toepassing is. Dit betreft een instructieregels die als doel heeft kenmerkend landschap te beschermen. Bij nieuwe ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de kernkwaliteiten en ontwikkeldoelen van het landschap Gelderse streek en Achterhoek. Voor ontwikkelingen in het stedelijk gebied van Doetinchem is ontwikkeldoel 4 van toepassing: • Bij stedelijke opgaven is het behoud van het karakteristieke dorpenlandschap van belang, met aandacht voor de ruimtelijke kwaliteit van de stadsranden. Het 55

monumentaal karakter van Doesburg en Zutphen bewaren, herstellen en beleefbaar maken. Voorliggende ontwikkeling wordt mogelijk gemaakt in Doetinchem, nabij treinstation en niet ver van het stadscentrum af. De ontwikkeling vindt dus niet plaats aan de stadsranden van Doetinchem. Daarmee kan gesteld worden dat artikel 5.34 niet van toepassing is op de ontwikkeling. De kenmerken welke worden benoemd in de provinciale verordening ten aanzien van het karakteristieke landschap worden wel afgewogen bij verdere uitwerking van de ontwikkeling. 6.9.3

Conclusie

Het aspect ‘cultureel erfgoed’ vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling. Het plan voldoet aan de instructieregels die hierbij horen. Het treffen van aanvullende maatregelen is niet noodzakelijk en het opnemen van planregels is niet aan de orde. Ter waarborging van de archeologische waarden wordt ervoor gekozen de huidige beschermende regels over te nemen in het omgevingsplan. Dit vormt echter geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van voorliggende ontwikkeling.

6.10 Duurzaamheid Duurzaamheid krijgt een steeds prominentere rol in onze samenleving. De Omgevingswet biedt mogelijkheden om een transitie naar een duurzamere samenleving te bevorderen. In deze onderbouwing is het begrip duurzaamheid uitgesplitst in drie categorieën; ‘energietransitie’, ‘circulariteit’ en ‘klimaatadaptatie en water’.

6.10.1 (Wettelijk) kader Duurzaamheid is een belangrijk uitgangspunt van de Omgevingswet en komt tot uiting in verschillende aspecten van de wet. Zo introduceert de Omgevingswet het begrip ‘duurzame ontwikkeling’ als een overkoepelend doel. Duurzame ontwikkeling wordt gedefinieerd als een ontwikkeling die voorziet in de behoeften van de huidige generatie, zonder de behoeften van toekomstige generaties in gevaar te brengen. Dit betekent dat bij besluitvorming rekening moet worden gehouden met langetermijneffecten. Het (wettelijk) kader voor duurzaamheid onder de Omgevingswet wordt verder ingevuld door onderliggende regelgeving, zoals het Bkl en het Bbl. Energietransitie Het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) stelt eisen aan de energiezuinigheid van nieuw te bouwen bouwwerken. Er gelden BENG-eisen voor de thermische isolatie, de luchtdichtheid en de technische bouwsystemen. De berekening dat aan de eisen wordt voldaan is onderdeel van een aanvraag omgevingsvergunning. Daarnaast moet gebruik worden gemaakt van een alternatief voor aardgas voor verwarming. Circulariteit Het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) stelt eisen aan de milieuprestatie van een woonfunctie, een kantoorgebouw en nevengebruiksfuncties daarvan (artikel 4.159 Bbl). De milieuprestatie wordt bepaald volgens de Bepalingsmethode Milieuprestatie gebouwen en GWW-werken. 56

Klimaatadaptatie en water Voor het kader voor klimaatadaptatie en water wordt verwezen naar het beleid van rijk, provincie, gemeente en waterschap op het gebied van klimaatadaptatie en water (zie hoofdstuk 5).

6.10.2 Onderzoek energietransitie en circulariteit De toekomstige woningen zullen voldoen aan de BENG-norm en de milieuprestatie-eis, zoals gesteld in het Bbl. Met de aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen worden berekeningen opgenomen waarin wordt aangetoond dat de nieuwe woningen voldoen aan de BENG-norm en milieuprestatie-eis. Hetzelfde geldt voor het treffen van circulaire maatregelen, dit wordt nader uitgewerkt bij de aanvraag. 6.10.3 Onderzoek klimaatadaptatie en water Voor de ontwikkeling is een quickscan water uitgevoerd en een memo opgesteld. Deze zijn als bijlage 3 en 4 bij deze motivering gevoegd. De quickscan en de memo zijn tot stand gekomen op basis van beleid van onder andere het Waterschap Rijn en IJssel. Waterberging Onderhavige ontwikkeling betreft een stedelijke ontwikkeling. In de huidige situatie is circa 53.500 m² verharding aanwezig, het verhard oppervlak in de toekomstige situatie betreft circa 52.295 m². Er is sprake van een netto afname aan verharding van circa 1.205 m². Een stedelijke ontwikkeling in de bebouwde kom moet waterneutraal zijn. Om wateroverlast te voorkomen, wordt als uitgangspunt gehanteerd, dat een bui, die ca. eens per 100 jaar voorkomt (bui T100), in het plangebied wordt geborgen en vertraagd wordt afgevoerd naar het grond- en/of oppervlaktewater.

Hierbij wordt rekening gehouden met klimaatontwikkeling door de bui met 10% te vergroten (klimaatrobuust, bui T100+10%). De bergingseis welke hierbij van toepassing is betreft 80 mm voor het verhard oppervlak. Hiermee is de benodigde waterbergingscompensatie berekend voor het plangebied. De quickscan en de memo onderschrijven dat er in het plangebied voldoende ruimte is voor deze bergingsopgave. Ter waarborging hiervan wordt in het omgevingsplan een regel opgenomen waarmee ontwikkelingen moeten voldoen aan de bergingseis van 80 mm voor verhard oppervlak. Grondwater In het stedelijk gebied is het waterbeheer gericht op het voorkomen van wateroverlast, omdat hoge grondwaterstanden natte kruipruimten en vochtproblemen in huis kunnen opleveren. Uitgaande van een GHG van 10,90 m +NAP dient de bebouwing op 11,6 m +NAP te liggen en het vloerpeil van de bebouwing op 11,8 m +NAP. Het huidige maaiveld is gelegen op circa 12,8 – 13,8 m +NAP. Hiermee wordt ruim voldaan aan de ontwateringseis. Riolering In overleg met de gemeente zal bekeken moeten worden of en hoe de te realiseren bebouwing op het bestaande rioolsysteem aangesloten kan worden. De mogelijke 57

toename van de DWA (droogweerafvoer) wordt bepaald door de piekafvoer en het (gemiddeld) aantal aanwezigen. Op basis van deze getallen kan de DWA productie bij piekbelasting ingeschat worden. Gezien de grootte van de locatie en de diverse functies die de locatie op dit moment en in de toekomst zal vervullen is (de toename van) het aantal werknemers, leerlingen, bewoners en bezoekers nog onduidelijk. Hierdoor zal de DWA belasting in een later stadium gedefinieerd moeten worden. Klimaatadaptatie De gemeente Doetinchem heeft een Klimaatatlas opgesteld. De Klimaatatlas maakt duidelijk op welke klimaateffecten we ons moeten instellen, waaronder wateroverlast, hitte, droogte en overstroming. Die hier volgende motivering heeft betrekking op de kaarten uit de Klimaatatlas, welke online zijn te raadplegen. Wateroverlast Op de kaarten van de Klimaatatlas is het risico van wateroverlast in beeld gebracht voor een klimaatbui met respectievelijk een kans van eens per 100 jaar (70 mm in 1 uur) en eens per 1.000 jaar (160 mm in 2 uur). Op de kaarten is te zien dat de noordzijde van het projectgebied, op basis van het model, in de huidige staat gevoelig is voor wateroverlast als gevolg van extreme neerslag. Gezien de lagere ligging van een gedeelte van het terrein van Laborijn is er risico op een grote waterdiepte na een klimaatbui.

Omliggende wegen zoals de Terborgseweg, de Fabrieksstraat en Oostelijke Randweg liggen hoger en blijven bij beide neerslaggebeurtenissen begaanbaar. De Ambachtstraat, tevens toegangsweg naar het (bus)station, is lager gelegen dan de andere omliggende wegen en gevoelig voor wateroverlast bij beide klimaatbuien. In het geval van 70 mm in een uur is de noordkant alleen nog begaanbaar voor calamiteitenverkeer, en in het geval van 160 mm in twee uur is de Ambachtstraat onbegaanbaar. Het gebouw van Laborijn is het meest gevoelig voor waterschade. Eerder in deze paragraaf is reeds gemotiveerd, op basis van de quickscan water, dat een bergingseis van 80 mm voor verhard oppervlak passend is in het gebied. Teneinde van het zoveel mogelijk beperken en voorkomen van wateroverlast wordt derhalve deze bergingseis als regel in het omgevingsplan opgenomen. Daarmee is ten aanzien van wateroverlast de klimaatadaptatie van het plan onderbouwd. Hitte De Klimaatatlas toont aan dat de huidige staat van het plangebied te weinig groen kent om significant effect te hebben op warme dagen. Op dergelijke dagen voelt het momenteel in het plangebied veel warmer aan door de aanwezigheid van veel bebouwing en verharding. De planwijziging maakt het mogelijk om het gebied anders in te richten. Hierbij is rekening gehouden met meer ruimte voor (openbaar) groen en waterberging.

Deze wijzigingen maken het dat het verhard oppervlakte netto afneemt met circa 1.205 m². Ook komt er meer robuust groen terug in het gebied, zoals in paragraaf 3.1.2 is te zien op het concept inrichtingsplan. Dit maakt het plangebied klimaatrobuuster op het gebied van hittestress. Droogte Momenteel wordt het plangebied gebruikt als bedrijventerrein. Als gevolg daarvan is er weinig ruimte voor groen en wordt water niet vastgehouden in het gebied. Daarmee kan droogte snel optreden. De nieuwe ontwikkeling houdt hier rekening mee door water 58

zoveel mogelijk volgens de voorkeurswijze van het waterschap (1) te bergen (bij voorkeur infiltratie), (2) vast te houden, en dan pas (3) af te voeren. Dit zorgt er mede voor dat droogte minder snel een kans krijgt. Eerder in deze paragraaf is reeds gemotiveerd, op basis van de quickscan water, dat het bergen, en bij voorkeur infiltratie, geheel in het plangebied plaats kan vinden. Daarmee is het plangebied klimaatrobuust ingericht op het gebied van droogte. Overstroming Op de kaarten van de Klimaatatlas is voor het plangebied geen overstromingsrisico opgenomen. Derhalve wordt verder op dit punt niet getoetst. Het plan houdt voldoende rekening met overstroming nu het risico hierop zeer laag is. 6.10.4 Conclusie Er wordt geconcludeerd dat het voorliggend plan voldoende aandacht besteed aan het aspect duurzaamheid, waaronder ‘energietransitie’, ‘circulariteit’ en ‘klimaatadaptatie en water’. Ten aanzien van klimaatadaptieve maatregelen kan worden gesteld dat het plan voldoende maatregelen treft ter voorkoming of beperking van mogelijke risico's als gevolg van klimaatverandering. Hiermee wordt voldaan aan de provinciale instructieregels ten aanzien van klimaatadaptatie (art. 5.84 en 5.85, zie ook paragraaf 5.2.2). Verder is hiermee ook gemotiveerd hoe het planvoornemen voldoet aan de doelen uit het Waterbeheerprogramma 2022-2027 van waterschap Rijn en IJssel (paragraaf 5.4.2).

Het aspect duurzaamheid vormt derhalve geen belemmering voor het planvoornemen.

6.11 M.e.r.-beoordeling De milieueffectrapportage (m.e.r.) is een toets om na te gaan of sprake is van een plan met grote milieugevolgen. Bij wijzigingen van het omgevingsplan en besluiten die mogelijk gevolgen kunnen hebben voor het milieu moet worden beoordeeld of ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling in het kader van de fysieke leefomgeving een milieueffectrapportage moet worden opgesteld. Een milieueffectrapportage is bedoeld om milieubelangen bij verschillende ruimtelijke procedures een volwaardige plaats bij de besluitvorming te geven. 6.11.1 (Wettelijk) kader De wetgeving over de milieueffectrapportage is opgenomen in afdeling 16.4 van de Omgevingswet en in hoofdstuk 11 en bijlage V bij het Omgevingsbesluit (hierna: Ob). Onder de Omgevingswet geldt de plan-m.e.r.-plicht voor een plan: • Dat een kader vormt voor een te nemen project-m.e.r.-plichtig of project-m.e.r.beoordelingsplichtig besluit of; • Waarvoor een passende beoordeling vanwege Natura 2000-gebieden nodig is. In bijlage V van het Ob zijn de projecten genoemd met mogelijk aanzienlijke milieueffecten. Deze lijst is niet limitatief, zodat ook voor andere dan de hierin genoemde projecten moet worden bezien of sprake is van mogelijk aanzienlijke milieueffecten. Daarnaast is er de figuur van de plan-m.e.r-beoordeling voor kleine gebieden op lokaal niveau of voor kleine wijzigingen.

Deze beoordeling is alleen verplicht als het plan leidt 59

tot mogelijk aanzienlijke milieueffecten en significant negatieve gevolgen voor Natura 2000-gebieden optreden. Een plan-m.e.r.-beoordeling is ook van toepassing op plannen of programma’s die een kader vormen voor m.e.r.-(beoordelings)plichtige projecten en besluiten die niet in het Ob zijn genoemd. 6.11.2 Onderzoek De beoogde ontwikkeling is te categoriseren als een ‘Stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra en de aanleg van parkeerterreinen’, zoals opgenomen onder J11 in Bijlage V bij het Ob. Voor voorliggende ontwikkeling is in hoofdstuk 6 per omgevingsaspect beschreven welke invloed de ontwikkeling heeft op de fysieke leefomgeving. Bij elk aspect is geconcludeerd dat de beoogde ontwikkeling niet leidt tot negatieve milieueffecten. Derhalve kan worden geconcludeerd dat voorliggend plan niet leidt tot negatieve milieueffecten en dat het opstellen van een mer-beoordeling niet noodzakelijk is.

6.11.3 Conclusie Gelet op de kenmerken van de ontwikkeling en de kenmerken van de potentiële effecten, zijn er geen belangrijke negatieve milieugevolgen te verwachten. Het opstellen van een milieueffectrapport is niet nodig. Het aspect m.e.r.-beoordeling vormt geen belemmering voor het planvoornemen.

6.12 Ladder voor duurzame verstedelijking De ladder voor duurzame verstedelijking is een instructieregel voor zorgvuldig gebruik van de ruimte en het tegengaan van leegstand. Het doel dat hiermee wordt beoogd is het stimuleren van zorgvuldig ruimtegebruik en de totstandkoming van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties, onder meer door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden, het bevorderen van vraaggerichte programmering en het voorkomen van overprogrammering. Met de ladder wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming nagestreefd. Een nieuwe stedelijke ontwikkeling moet daarom altijd worden afgewogen en gemotiveerd. Daarbij moet een beschrijving worden gegeven van de behoefte aan de betreffende ontwikkeling. Indien de ontwikkeling ‘buiten het stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied’ mogelijk wordt gemaakt, dient te worden gemotiveerd waarom de ontwikkeling niet binnen bestaand stedelijk gebied wordt voorzien. 6.12.1 (Wettelijk) kader In het Bkl (artikel 5.129g) is bepaald dat bij een wijziging van het omgevingsplan/bopa voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling de toepassing van de ladder is vereist. Wat onder stedelijke ontwikkeling wordt verstaan is in het Bkl opgenomen.

Een stedelijke ontwikkeling wordt gedefinieerd als ‘de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelvoorziening of een andere stedelijke voorziening en die voldoende substantieel is.’ Of een ontwikkeling of uitbreiding voldoende substantieel is volgt uit 60

jurisprudentie. Daaruit blijkt onder meer dat een woningbouwontwikkeling die voorziet in de realisatie van meer dan 11 woningen binnen de bebouwde kom moet worden aangemerkt als woningbouwlocatie. Ook een kantoor, detailhandelsvoorziening of bedrijf met een oppervlakte van meer dan 500 m2 brutovloeroppervlak kan worden beschouwd als een stedelijke ontwikkeling. 6.12.2 Onderzoek Het tijdelijk deel van het omgevingsplan is vertrekpunt in de beoordeling of sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Op het plangebied was op basis van het omgevingsplan de bouw van woningen planologisch niet mogelijk. Met de nieuwe ontwikkeling worden in totaal maximaal 472 woningen mogelijk gemaakt. De beoogde verdeling van het woningbouwprogramma is als volgt: • 28% goedkoop (sociale huur, betaalbare koop cat. 1 en 2); • 39% midden (middenhuur en koopappartementen); • 33% duur (vrije sector). Op basis van eerste inpassingen van het woonprogramma in het plangebied zijn de volgende percentages woningtypen mogelijk: • • •

45% goedkoop, waarvan circa 35% sociale huur, 43% betaalbare koop cat. 1, en 22% betaalbare koop cat. 2; 35% midden, waarvan 50% middenhuur en 50% koop; 20% duur.

Het betreft een locatie binnen bestaand stedelijk gebied. De ontwikkeling is voldoende substantieel. Daarom is hierna de woningbehoefte beschreven. Vooruitlopend wordt aangegeven dat voorliggende ontwikkeling aansluit bij de in beleid geschetste woningbehoefte, zowel in hoeveelheid als in invulling (kwaliteiten). Beschrijving behoefte Regionale woondeal 2022-2030 Achterhoek Om het huidige woningtekort aan te pakken, is het noodzakelijk de komende jaren versneld meer woningen te bouwen. Met de provincie Gelderland zijn op basis van het provinciaal bod van 29 september 2022 afspraken gemaakt over het Gelderse aandeel in de nationale opgaven. Het gaat daarbij om de realisatie van totaal 100.000 woningen in de periode tot en met 2030, waarvan minimaal 60% betaalbaar inclusief minimaal 28% sociale huurwoningen. In deze regionale woondeal zijn afspraken gemaakt over de bouw van 8.390 woningen. In de periode tot 2030 zet de gemeente Doetinchem zich in voor de realisatie van minimaal 2.470 woningen, waarvan 1.722 in de categorie betaalbaar. Regionale Woonagenda Achterhoek 2023-2030 (maart 2023) Uit de Regionale Woonagenda Achterhoek 2023–2030 blijkt dat de woningbehoefte in de regio tot 2030 oploopt tot circa 8.400 – 11.500 woningen. Voor Doetinchem geldt een lokale bouwopgave van ten minste 2.470 woningen.

De geplande maximaal 472 woningen op de Laborijnlocatie voorzien in deze behoefte en dragen bij aan de gewenste differentiatie in stedelijke woonmilieus. Woonvisie 2023-2036 De hoofdpunten van de Woonvisie Doetinchem 2023-2036 zijn groeien in kwaliteit, kwalitatief goed wonen, een passende woning voor iedereen en wonen als onderdeel van 61

integrale gebiedsopgaven. Doetinchem heeft de ambitie om te groeien naar 70.000 inwoners in 2036. Al met al is er ruimte nodig voor ongeveer 6.300 nieuwe woningen. Plannen van meer dan 20 woningen moeten in principe voldoen aan de gegeven verdeling over de segmenten van het gewenste programma, tenzij de ligging in een bepaalde wijk een andere verdeling rechtvaardigt. Plannen van minder dan 20 woningen die bijdragen aan het realiseren van het gewenste programma hebben een pré. Omgevingsvisie Doetinchem, kloppend hart van de Achterhoek De ambitie is om te groeien naar 70.000 inwoners. Om dit te bereiken zijn er zo'n 6.300 nieuwe woningen nodig. De ambitie is om zo veel mogelijk te bouwen binnen de grenzen van de bebouwde omgeving (inbreiding). Daar wordt met dit initiatief invulling aan gegeven. De locatie is onderdeel van de Spoorzone. Het woonmilieu 'gemengd stedelijk wonen en werken' voorziet in een compact stedelijk woonprogramma geschikt voor gemengde doelgroepen. Functies worden gemengd toegepast in het gebied. Er moet ruimte zijn voor wonen, werken, leren, ontmoeten, verblijven, verplaatsen. De bebouwingsdichtheid in dit gebied is hoog. Er is vooral sprake van gestapelde woningen in gesloten bouwmassa’s met binnenhoven.

Visiekaart omgevingsvisie Doetinchem, met daarin de Spoorzone als opgave en aangeduid als ‘gemengd stedelijk wonen en werken’ gebied

De Laborijnlocatie ligt binnen het bestaand stedelijk gebied, direct grenzend aan het station. Daarmee wordt optimaal gebruikgemaakt van reeds aanwezige infrastructuur en voorzieningen. Bovendien sluit de ontwikkeling aan bij de Structuurschets Spoorzone Doetinchem en draagt bij aan het versterken van het stationsgebied als knooppuntlocatie. Er is geen sprake van concurrentie met uitleglocaties.

62

6.12.3 Conclusie De nieuwe stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele kwantitatieve en kwalitatieve behoefte. Geconcludeerd wordt dat het voorgenomen initiatief binnen bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd. De voorliggende ontwikkeling voldoet aan de op dit moment geldende woningbouwstrategie, waaronder verdeling in het programma en wenselijke eigenschappen. Daarmee voldoet het planvoornemen aan de Ladder voor duurzame verstedelijking en is het niet in strijd met het Bkl.

6.13 Milieubelastende activiteiten Een goede omgevingskwaliteit en de integratie van milieu en ruimte betekent het integreren van (vaak technische) milieunormen in het omgevingsplan/vergunning. In deze paragraaf is duidelijk gemaakt: • Of de ontwikkeling een nieuwe milieubelastende activiteit (mba’s) mogelijk maakt, en zo ja; • Op welke manier een keuze is gemaakt in de na te streven omgevingskwaliteit binnen het gemeentelijk grondgebied vanuit het thema milieubelastende activiteiten; • Op welke manier aan het reguleren van de omgevingskwaliteit vanuit het thema milieubelastende activiteiten in een omgevingsplan vorm zou kunnen worden gegeven dan wel via een omgevingsvergunning kan worden geregeld.

6.13.1 (Wettelijk) kader Het begrip ‘milieubelastende activiteit’ (mba) is als volgt gedefinieerd in de bijlage bij artikel 1 van de Omgevingswet: “activiteit die nadelige gevolgen voor het milieu kan veroorzaken, niet zijnde een lozingsactiviteit op een oppervlaktewater lichaam of een lozingsactiviteit op een zuiveringtechnisch werk of een wateronttrekkingsactiviteit”. Het gaat dus in feite om alle activiteiten die enig negatief effect op het milieu kunnen hebben (met uitzondering van ‘directe lozingen’ en wateronttrekkingsactiviteiten). Het is een breed begrip; er vallen namelijk ook niet-bedrijfsmatige activiteiten, ook nietplaatsgebonden activiteiten en tijdelijke activiteiten onder het mba-begrip. In dit gedeelte worden regels over mba’s bedoeld die op gemeentelijk niveau kunnen worden geregeld. Zie bijvoorbeeld afdeling 2.3 van de Bruidsschat, die met de inwerkingtreding van de Omgevingswet van rechtswege in het tijdelijke deel van elk gemeentelijk omgevingsplan wordt opgenomen. Deze afdeling 2.3 is getiteld ‘Milieubelastende activiteiten’ en bevat gemeentelijke regels over mba’s. Het Bkl bevat in hoofdstuk 5 onder andere instructieregels voor het omgevingsplan over milieu. De Bklregels spreken daarbij van ‘activiteiten’. Uit de NvT van het Bkl blijkt dat daarmee ‘milieubelastende activiteiten’ worden bedoeld.

6.13.2 Onderzoek Op voorhand kan niet worden uitgesloten dat er geen mba’s zijn en/of mogelijk worden gemaakt zoals opgenomen in hoofdstuk 3 van het Bal. Het is mogelijk dat in de nabije 63

omgeving een bedrijf aan huis is gevestigd wat mogelijk kan leiden tot milieuhinder in het plangebied. Gezien de situering van de bestaande woningen, kan op voorhand worden uitgesloten dat eventuele aan huis gevestigde bedrijven hinder kunnen veroorzaken. De afstand van de bestaande woning tot aan de beoogde woningen in het plangebied is vele male groter dan de onderlinge afstand tussen de bestaande woningen zelf. Derhalve is nadere toetsing ten aanzien hiervan niet noodzakelijk. Daarnaast wordt met de beoogde ontwikkeling woningen mogelijk gemaakt. Dit is geen activiteit die wordt benoemd in het Bal. Milieuhinder op de omgeving als gevolg van de ontwikkeling is uitgesloten. 6.13.3 Conclusie Het aspect ‘milieubelastende activiteiten’ vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling. Het plan in niet in strijd met de instructieregels. Het opnemen van regels en/of het treffen van maatregelen is niet noodzakelijk.

6.14 Gezondheid De Omgevingswet bevordert integrale besluitvorming en samenhang door alle relevante aspecten - waaronder gezondheid - in een zo vroeg mogelijk stadium te betrekken. In deze paragraaf komt aan de orde op welke wijze bij de activiteit rekening wordt gehouden met het aspect gezondheid. Het gaat om: • Het beschermen van gezondheid (is er sprake van bijzondere omstandigheden waardoor het verlenen van de vergunning leidt tot ernstige nadelige of mogelijk ernstige nadelige gevolgen voor de gezondheid?); • Het bevorderen van de gezondheid, zoals bevorderen sport en ontspanning (positieve gezondheid). 6.14.1 (Wettelijk) kader Volgens artikel 1.3 sub a Omgevingswet is het bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit een belangrijk maatschappelijk doel van de Omgevingswet. De aspecten veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit hangen nauw met elkaar samen. 6.14.2 Onderzoek Gezondheidsbescherming (milieu hygiënische situatie) Diverse omgevingsaspecten hebben een directe relatie met gezondheid, zoals geluid, luchtkwaliteit, geur, trillingen, bodem en omgevingsveiligheid. Uit de afzonderlijke paragrafen hierover blijkt dat binnen het plangebied geen sprake is van significante negatieve milieueffecten voor de gezondheid.

Waar nodig worden mitigerende maatregelen getroffen om een veilig en gezond woon- en leefmilieu te waarborgen. Naast deze milieuhygiënische aspecten zijn ook windhinder, schaduwwerking, uitzicht en privacy relevant voor het woon- en leefklimaat. Deze worden hieronder afzonderlijk toegelicht. Windhinder 64

Windhinder kan optreden rond hogere gebouwen, zoals woontorens, kantoren of hotels, waar verhoogde windsnelheden kunnen leiden tot een onaangenaam of zelfs onveilig verblijfsklimaat. Windhinder maakt deel uit van de fysieke leefomgeving (artikel 1.2 Omgevingswet) en valt daardoor onder de gemeentelijke taak tot een evenwichtige functietoedeling. Hoewel er geen specifieke wettelijke normen bestaan, biedt de NEN 8100 een erkend beoordelingskader. Deze norm onderscheidt windklimaten op basis van gemiddelde windsnelheden (m/s) en overschrijdingskansen (% van de uren per jaar), afhankelijk van de gebruiksfunctie van de buitenruimte (lopen, slenteren, zitten). Volgens deze norm geldt: • Bij gebouwen hoger dan 30 meter is een windonderzoek verplicht; • Bij beschut gelegen gebouwen van 15 tot 30 meter beoordeelt een specialist de noodzaak tot onderzoek; • Bij onbeschut gelegen gebouwen tot 30 meter wordt eveneens een deskundigenoordeel gevraagd. Schaduwwerking Hoge gebouwen kunnen een langdurige of overmatige schaduw veroorzaken. Vooral solitaire hoogbouw kan leiden tot hinder bij omliggende woningen. Door middel van bezonningstudies en schaduwdiagrammen wordt inzicht verkregen in de bezonning van gevels en de extra schaduwval op de omgeving. Schaduwwerking maakt, net als windhinder, onderdeel uit van de fysieke leefomgeving (artikel 1.2 Omgevingswet).

De TNO-norm wordt hierbij vaak toegepast als beoordelingskader. Deze schrijft voor dat gevels van woningen gedurende minimaal 2 à 3 uur per dag zonlicht ontvangen gedurende 8 tot 10 maanden per jaar, gemeten in het midden van de vensterbank aan de binnenzijde van het raam. Uitzicht en privacy Ook het verlies aan uitzicht en de aantasting van privacy zijn aspecten die relevant zijn bij de realisatie van hoogbouw. Net als bij windhinder en schaduwwerking is er geen wet- en regelgeving die dit tegengaan. De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft herhaaldelijk overwogen dat er geen blijvend recht op (vrij) uitzicht bestaat. Dat laat onverlet dat in het kader van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties moet worden onderbouwd waarom het belang bij het behoud van het uitzicht niet opweegt tegen het belang dat bestaat bij realisering van de hoogbouw. Ditzelfde geldt ook voor de beoordeling van de vraag of er sprake is van een onevenredige aantasting van de privacy. Hierbij geldt logischerwijs dat naarmate hoogbouw op een grotere afstand van andere percelen en bebouwing wordt gerealiseerd, de kans op inbreuk op privacy afneemt.

Een algemene lijn in de jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State lijkt te zijn dat hoge bebouwing op korte afstand van andere (lage) bebouwing in een stedelijke omgeving niet ongebruikelijk is en sneller aanvaardbaar moet worden geacht. Borging De omgevingsplanwijziging maakt de realisatie van gemengde functies mogelijk (zoals wonen, werken, cultuur en maatschappelijke voorzieningen). Omdat de concrete invulling per bouwveld nog niet vaststaat, wordt in deze planfase gekozen voor flexibiliteit in de planregels.

65

Alleen de maximale bouwhoogte per bouwvlak wordt vastgelegd. De feitelijke bouwhoogte per gebouw kan daarvan afwijken, wat leidt tot een gevarieerd stedelijk silhouet en vermindering van mogelijke hinder (wind, schaduw, privacy).

Voorbeeld van hoogteverschil in de gebouwen

De gronden zijn grotendeels in eigendom van de gemeente. Hierdoor kan de gemeente bij de uitgifte van kavels voorwaarden stellen aan de bouwuitvoering en situering van gebouwen. In de planregels is bovendien geborgd dat bij de aanvraag van een omgevingsvergunning voor de bouwactiviteit moet worden aangetoond dat het bouwplan leidt tot een evenwichtige toedeling van functies aan locaties, mede bezien vanuit de aspecten: • windhinder, • schaduwwerking, • uitzicht, en • privacy. Gezondheidsbevordering Met de inrichting van het plangebied wordt verder invulling gegeven aan het aspect gezondheid. De nieuwbouw die in het plangebied zal plaatsvinden en de stedenbouwkundige kwaliteit die daarbij wordt nagestreefd, zorgen ervoor dat de woonomgeving en huisvesting een positieve bijdrage leveren aan de gezondheid van de gebruikers van het gebied. Woonomgeving en huisvesting Toegang tot parken en natuurgebieden bevordert fysieke activiteit, vermindert stress en verbetert de geestelijke gezondheid. Ook speelplaatsen en sportfaciliteiten stimuleren fysieke activiteit, wat essentieel is voor het voorkomen van gezondheidsaandoeningen. Groen en blauw beperken de negatieve effecten van de milieuaspecten. Het plan maakt de aanleg van een gemengd groen verblijfsgebied mogelijk in de functie Verkeer.

Natuurlijke omgeving De aanwezigheid van veilige en goede infrastructuur voor voetgangers en fietsers kan stimuleren om fietsen of te wandelen. Ook kan het aantal verkeersongevallen hierdoor verminderen. Goede toegang tot betrouwbaar en betaalbaar openbaar vervoer is ook een 66

factor die meespeelt. Hierdoor kan de afhankelijkheid van auto’s verminderen, wat bijdraagt aan een vermindering van luchtvervuiling en verkeersongelukken. Het plangebied ligt op steenworp afstand van treinstation Doetinchem. Verder wordt er alleen aan de rand van het gebied een parkeervoorziening gerealiseerd, waardoor in het gebied alleen langzaam verkeer aanwezig zal zijn. Openbare voorzieningen De nabijheid, het aanbod en de verplaatsing tussen voorzieningen kennen een relatie met de fysieke leefomgeving en gezondheid. Een goede toegang tot scholen, winkels, gezondheidszorg en andere voorzieningen kan de algehele gezondheid en welzijn verbeteren. Ook voldoende voorzieningen zoals parken en sportfaciliteiten kunnen dit effect hebben. Het plangebied ligt dichtbij het centrumgebied van Doetinchem en nabij bedrijven die sportmogelijkheden aanbieden. In het gemengde gebied is ook ruimte om voorzieningen te creëren, waardoor deze nog dichterbij gesitueerd kunnen raken. Sociaaleconomische kwaliteit Sociaaleconomische factoren hebben een meer indirecte relatie met de fysieke leefomgeving. Wel zijn er enkele factoren waarbij de fysieke leefomgeving een belangrijke rol speelt, voornamelijk in wijken met een lage sociaaleconomische status.

Deze buurten worden gekenmerkt door meer vervuiling, minder groenvoorzieningen, slechtere woningen, een ongezonder voedingsaanbod en beperkte toegang tot gezondheidszorg en recreatiemogelijkheden. Huizen in deze wijken zijn vaak van mindere kwaliteit en de wijken worden gekenmerkt door een hoger criminaliteitsniveau, wat tot een gevoel van onveiligheid en stress bij bewoners kan zorgen. De voorliggende wijziging van het omgevingsplan voorziet een gedifferentieerd woonprogramma met een evenwichtige verdeling tussen goedkope, middeldure en dure koop- en huurwoningen. Daarmee ontstaat een gezonde en gemengde sociaaleconomische opbouw van de bewoners binnen het gebied. Door de eisen die op grond van het Bouwbesluit aan nieuwbouw worden gesteld, zal het gebied in sociaaleconomische zin een positieve bijdrage leveren aan de gezondheid van de gebruikers van het gebied. 6.14.3 Conclusie Het aspect gezondheid vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling. Het realiseren van de ontwikkeling draagt bij aan een gezonde leefomgeving waarin toekomstige bewoners prettig kunnen wonen.

67

7. Beperkingengebieden Een beperkingengebied is een breed verzamelbegrip en wordt in de Omgevingswet gedefinieerd als een gebied dat bij of krachtens de wet (door Rijk of provincie) is aangewezen, waar vanwege de aanwezigheid van een werk of object, regels gelden over activiteiten die gevolgen hebben of kunnen hebben voor dat werk of object. Kortgezegd zijn dit de gebieden rondom (spoor)wegen en waterstaatswerken waar beperkingen gelden. Dit betekent dat er beperkingen gelden voor activiteiten van derden, zowel ter plaatse van de weg of het waterstaatswerk alsook in de daaraan grenzende (beschermings)zones. Het plangebied ligt niet in de nabijheid van waterstaatswerken of rondom (spoorwegen) waarvoor een beperkingsgebied geldt. Toetsing Het plan is niet gelegen in een beperkingengebied. Nadere toetsing is derhalve niet noodzakelijk. Conclusie Het aspect beperkingengebieden is niet in strijd de instructieregels. Het opstellen van regels en/of het treffen van aanvullende maatregelen is niet noodzakelijk. Het aspect geluid vormt geen belemmering voor het planvoornemen.

68

8. Uitvoerbaarheid 8.1 Economische uitvoerbaarheid 8.1.1

Financieel economische haalbaarheid

Voor wat betreft de financieel-economische uitvoerbaarheid dient te worden beoordeeld of de ontwikkeling financieel haalbaar is. Als op voorhand duidelijk is dat de toegedachte functie om financiële redenen op langere termijn niet zal worden gerealiseerd, behoort de functie niet mogelijk te worden gemaakt. Met betrekking tot de ontwikkeling van de Laborijnlocatie geldt dat de gemeente Doetinchem eigenaar is van de gronden in het plangebied (met uitzondering van het perceel van Laborijn). Daarmee kan zij de grondexploitatie beheersen en voorwaarden stellen aan programma, duurzaamheid en doelgroepen. De ontwikkeling is financieel haalbaar. De kosten voor planvoorbereiding, openbare ruimte en waterberging worden verhaald via grondverkoop en anterieure overeenkomsten met ontwikkelende partijen. Er wordt uitgegaan van een sluitende grondexploitatie, zoals bevestigd in de interne financiële toets (Q3 2025). De economische uitvoerbaarheid wordt hiermee gewaarborgd. 8.1.2

Kostenverhaal

Overheden zijn op grond van de Omgevingswet verplicht om de kosten die samenhangen met de grondexploitatie van een ontwikkeling te verhalen. In de praktijk heeft het de voorkeur dat dit kostenverhaal plaatsvindt via een overeenkomst tussen de initiatiefnemer van de bouwactiviteit en het bevoegd gezag. In dit geval is de gemeente Doetinchem zowel grondeigenaar als initiatiefnemer. De gemeente voert daarom de grondexploitatie voor het project Laborijnlocatie in eigen beheer uit. De gemeenteraad heeft op 19 december 2024 de grondexploitatie Laborijnlocatie vastgesteld. In deze grondexploitatie zijn de kosten en opbrengsten van het project inzichtelijk gemaakt, inclusief de fasering in de tijd. De belangrijkste kostenposten hebben betrekking op: • de inbrengwaarde en/of verwerving van de gronden; • het bouw- en woonrijp maken van het plangebied; • aanleg en inrichting van parkeervoorzieningen; • benodigde onderzoeken; • planvoorbereiding en -begeleiding. De opbrengsten bestaan voornamelijk uit: • de verkoop van bouwkavels; • opbrengsten uit parkeervoorzieningen; • bijdragen van derden. De grondexploitatie is een dynamisch instrument en wordt jaarlijks geactualiseerd in het Meerjaren Programma Ontwikkellocaties (MPO), zodat deze aansluit bij de actuele 69

projectvoortgang en marktomstandigheden. De planeconoom is verantwoordelijk voor het actualiseren van de grondexploitatie. De werkzaamheden en kosten die voortvloeien uit de bestuursopdracht worden gedekt uit de grondexploitatie en het bijbehorende investeringskrediet dat door de gemeenteraad in het vierde kwartaal van 2024 wordt vastgesteld. Vooruitlopend daarop kunnen kosten worden gedekt uit het revolverende voorbereidingskrediet ruimtelijke projecten. Dit krediet maakt het mogelijk om voortvarend te starten met de uitvoering zodra een GObesluit is genomen. Het college van burgemeester en wethouders is gemandateerd om dit krediet op projectniveau in te zetten. Verantwoording hierover vindt achteraf plaats via de reguliere Planning & Control-documenten en het MPO. De dekking vindt plaats vanuit de toekomstige grondexploitatie, conform het revolverende principe. In het MPO 2024 heeft de gemeenteraad besloten het revolverende krediet ruimtelijke projecten te verhogen van € 0,75 miljoen naar € 2,2 miljoen. Aanleiding hiervoor is het project Spoorzone, dat uit meerdere deelprojecten bestaat, waaronder de Laborijnlocatie. Op basis van de vastgestelde grondexploitatie 2024 en het MPO 2024 wordt geconcludeerd dat het kostenverhaal voor de ontwikkeling van de Laborijnlocatie anderszins verzekerd is en dat het plan daarmee economisch uitvoerbaar is. 8.1.3

Nadeelcompensatie

Binnen het besluitgebied kan er naar verwachting sprake kan zijn van schade die mogelijk voor vergoeding in aanmerking komt op grond van het nadeelcompensatiestelsel (artikel 15.1 van de Omgevingswet). De exacte omvang van de eventuele schade, en daarmee de hoogte van de mogelijke nadeelcompensatie, staat echter nog niet vast. Onder de Omgevingswet is het zogenoemde schademoment verplaatst naar het moment van vergunningverlening. Dat betekent dat pas bij het verlenen van een omgevingsvergunning kan worden beoordeeld of sprake is van daadwerkelijk compensabele schade. Omdat in deze planfase nog geen vergunning is verleend, kan de daadwerkelijke hoogte van een eventuele schadevergoeding nu nog niet worden vastgesteld. Op basis van de vastgestelde grondexploitatie Laborijnlocatie en de daarbij behorende begroting (zie paragraaf 8.1.2) is geborgd dat eventuele kosten voor nadeelcompensatie binnen de financiële kaders van het project kunnen worden opgevangen. De grondexploitatie biedt voldoende financiële ruimte om mogelijke schadevergoedingen te dekken. Daarmee is de mogelijke financiële impact van nadeelcompensatie afdoende meegenomen in de economische onderbouwing. Voor wat betreft nadeelcompensatie wordt geconcludeerd dat de economische uitvoerbaarheid van het plan voldoende is gewaarborgd.

8.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid 8.2.1

Participatie

De gemeente publiceert de wijziging van het omgevingsplan digitaal via de Landelijke voorziening bekendmaken en beschikbaar stellen (LVBB), het landelijke 70

publicatieplatform. De regels van het ontwerp-omgevingsplan komen dan automatisch in het Digitaal Stelsel Omgevingswet (DSO-LV) c.q. Omgevingsloket. Via het onderdeel ‘Regels op de Kaart’ kan iedereen zien welke regels waar gelden. Het ontwerp-wijzigingsbesluit en de daarbij behorende stukken worden gedurende een periode van zes weken ter inzage gelegd (artikel 3:11, Awb). Binnen deze termijn heeft eenieder de mogelijkheid een zienswijze in te brengen. Dit kan zowel schriftelijk als mondeling. Eventuele zienswijzen worden beantwoord in een separate notitie, die te zijner tijd als bijlage bij het wijzigingsbesluit wordt opgenomen.

71