2025-57 Bijlage Woondeal 1.1.pdf

Bijlage 1

Geactualiseerde afspraken over woningbouwaantallen, betaalbaarheid en randvoorwaarden Vastgesteld op 17 april 2025

Deze bijlage vormt een uitbreiding en actualisatie van de afspraken die zijn gemaakt in de woondeal van de woonregio Achterhoek, die op 8 maart 2023 ondertekend is in Zutphen. De hierin opgenomen woningbouwaantallen overlappen deels met de aantallen in de woondeal, de aantallen in deze bijlage zijn voortaan leidend. Samenvatting van wat in de regionale woondeal 2022-2030 is opgenomen: We hebben een gezamenlijke opgave. Gemeenten, provincies en de rijksoverheid spannen zich in om het huidige woningtekort aan te pakken en de komende jaren versneld meer woningen te bouwen. In de regionale woondeal is een doorvertaling gemaakt van de nationale woningbouwopgave naar de provinciale en lokale opgave per gemeente. Gemeenten zetten zich, in samenwerking met corporaties en marktpartijen, in voor het terugdringen van het woningtekort. We maken afspraken over ieders aandeel in het behalen van deze doelstellingen. In de brief van de provincie Gelderland aan de minister van VRO van 17 december 2024 is benoemd welke extra inspanning provincie en gemeenten willen doen om het woningtekort terug te dringen, inclusief een specificatie per regio. De afspraken in deze bijlage zijn gemaakt binnen dat kader. De lange horizon van deze afspraken vereist aanpassingsvermogen en realisme als de omstandigheden wijzigen. Woningbouw kan complex zijn en is afhankelijk van invulling van de randvoorwaarden.

We willen er samen alles aan doen om de opgave te realiseren. We bespreken frequent de voortgang en ondernemen vroegtijdig actie om de voortgang te waarborgen. In de periode 2025 tot en met 2034 wil de woonregio Achterhoek in totaal 15.110 woningen realiseren.

Regionale uitzondering rond sociale huur Het uitgangspunt voor het aandeel betaalbare woningen is voor alle Gelderse gemeenten 66%. Dit omvat sociale huur, middenhuur en betaalbare koop. Wat betreft sociale huur is er een uitzondering voor de Achterhoek afgesproken, zoals benoemd in de brief van 21 januari 2025 van de provincie aan de gemeenten in de Achterhoek. Enkele belangrijk uitgangspunten daaruit: tot en met 2030 wordt er gebouwd conform de in 2022 afgesloten regionale Woondeal Achterhoek. Na 2030 hanteren we, op basis van het door de Achterhoek aangedragen onderzoek, een minimum van 23% sociale huur. Hierbij is wel afgesproken dat in 2027 of 2028 een nieuw en gedegen behoefteonderzoek wordt uitgevoerd voor de periode na 2030. Meer details en toelichting zijn te vinden in de genoemde brief.

1

Te realiseren woningen bruto 2025-2030 In de jaren 2025 tot en met 2030 spannen we ons in om in de Achterhoek 9.444 woningen te realiseren, met de uitgangspunten zoals opgenomen in de regionale woondeal 2022-2030. Omdat de oorspronkelijke woondeal liep van 2022 tot en met 2030, vermelden we ook de afspraken voor de eerste drie jaar in de eerste kolom (zoals in eerste woondeal overeengekomen). Per gemeente betekent dat het volgende: Betaalbaarheid 2025-2030 Achterhoekse Sociale Midden betaalbare Betaalbaarheid huur huur koop totaal

Aantal woningen bruto 2022-2024

Aantal woningen bruto 2025-2030

Aalten

220

574

181

27

267

475

181

Berkelland

265

840

292

12

250

554

292

Bronckhorst

280

1.135

315

76

326

717

306

Doetinchem

705

2.590

719

207

803

1.729

692

Montferland

450

1.558

453

47

497

997

260

Oost Gelre

466

600

145

20

223

388

152

Oude IJsselstreek

325

1.285

420

60

390

870

420

Winterswijk

310

862

281

90

262

633

281

Totaal

3.021

9.444

2.806 30%

539 6%

3.018 32%

6.363 67%

2.584 27%

Door corporaties

De specificatie per gemeente is te vinden in de bijgesloten overzichten. Daarbij is er aan Oost-Gelre ruimte geboden om in deze periode een kleiner aandeel sociale huur te realiseren omdat er in 2022 en 2023 een zeer groot aandeel sociale huur is gerealiseerd. Hoe is het met de woningbouw gegaan in de eerste jaren van de woondeal? Voor 2022 was het doel 887 woningen en er zijn er 1.064 daadwerkelijk gerealiseerd. In 2023 was het doel 913 woningen en er zijn er 1.279 gerealiseerd. In totaal was het doel over deze twee jaren 1.800 woningen en er zijn er 2.343 gerealiseerd. Dit is inclusief de gemeente Montferland. Hoe verhouden de nieuwe doelen voor de periode tot en met 2030 zich met de eerdere afspraken? In de jaren 2022 t/m 2024 was het doel 3.021 woningen te realiseren, in de eerst twee jaar zijn er 543 woningen meer gerealiseerd dan was afgesproken. De realisatie van 2024 is nog niet bekend. In de jaren 2025 t/m 2030 gaan er volgens deze nieuwe afspraken 9.444 woningen gerealiseerd worden. Dat maakt dat de inzet voor de jaren 2022 t/m 2030 is om in totaal 3.021 minus 543 plus 9.444 maakt 11.922 woningen te realiseren. Dat zijn 2.042 woningen meer dan eerder afgesproken (11.9229.880=2.042).

2

Te realiseren woningen bruto 2031-2034 Van 2031 tot en met 2034 spannen we ons in om in de Achterhoek 5.666 woningen te realiseren, met als uitgangspunt 66% betaalbaar, inclusief minimaal 24% sociale huurwoningen. Aantal woningen bruto 2031-2034

Betaalbaarheid 2031-2034 Achterhoekse Sociale betaalbare huur Middenhuur koop

Aalten

254

90

Berkelland

400

Bronckhorst

332

Doetinchem Montferland

Betaalbaarheid totaal

Door corporaties

169

90

3

76

80

8

180

268

80

76

52

92

220

80

2.250

640

180

698

1.518

617

560

125

40

200

365

30

Oost Gelre

400

88

15

164

267

92

Oude IJsselstreek

1.000

184

40

410

634

184

Winterswijk

470

90

40

180

310

90

Totaal

5.666

1.373 24%

378 7%

2.000 35%

3.751 66%

1.263 22%

De specificatie per gemeente is te vinden in de bijgesloten overzichten.

Afspraken over werken aan adaptiviteit In de brief van 21 januari 2025 van de provincie aan gemeenten in de Achterhoek worden enkele vervolgacties vastgesteld. Omdat de regio ruim meer wil bouwen dan uit de prognose blijkt, is een adaptieve aanpak belangrijk, om in de toekomst bij te kunnen sturen als blijkt dat de huidige ambitie niet haalbaar of niet nodig is. Een belangrijke vervolgactie is dat vanaf maart 2025 de adaptiviteit verder zal worden uitgewerkt door een regionale ambtelijke werkgroep. Deze werkgroep zal zich richten op: 1) de volgorde en timing van grootschalige nieuwbouwprojecten, 2) het borgen dat in grotere woningbouwplannen gewerkt wordt met een fasering, 3) een divers en risicobewust grondbeleid. De provincie is hierbij nauw betrokken en brengt kennis in. Zie voor meer aandachtspunten en vervolgacties de brief van 21 januari 2025.

Betaalbaarheid en indexatie Er is in Nederland een grote behoefte aan betaalbare woningen. Om aan te sluiten bij die behoefte streven we er gezamenlijk naar dat tenminste tweederde van de nieuwe woningen betaalbaar zijn, op landelijk, provinciaal en regionaal niveau. Onder ‘betaalbare woningen’ worden verstaan: ▪ ▪ ▪

Sociale huurwoningen tot de sociale huurgrens van € 900,07 per maand (prijspeil 2025). Middenhuur vanaf de sociale huurgrens tot maximaal € 1.184,82 per maand (prijspeil 2025).1 Betaalbare koopwoningen Rijk met een aankoopprijs tot € 405.000 (prijspeil 2025). Bij het realiseren van de totaal tweederde betaalbare woningen, kiest de regio ervoor om te sturen op de realisatie van koopwoningen met de volgende twee betaalbaarheidsgrenzen: o De Achterhoekse betaalbare koopwoningen met een prijs tot € 370.000 (prijspeil 2025). o En als onderdeel van deze Achterhoekse koopwoningen streven naar een aandeel van 10%2 Achterhoekse sociale koopwoningen, met een aankoopprijs tot € 260.000 (prijspeil 2025). Zo komen we tegemoet aan de vraag van onze starters en senioren die een kleinere en betaalbare koopwoning zoeken.

In de planmonitor zullen de Achterhoekse betaalbare koop en betaalbare koop Rijk duidelijk worden weergegeven. Deze cijfers worden ook gebruikt voor monitoring van de woondealafspraken. Omdat Voor nieuwbouwwoningen met een startbouw voor 1 januari 2028, geldt dat de maximale grens gedurende 20 jaar met 10% mag worden verhoogd. In 2024 is de maximale huurprijs voor nieuwgebouwde middenhuurwoningen daardoor € 1.273,75. 2 Zoals afgesproken op de TT van 7 november 2024 streven we bij de plannen die worden gemaakt vanaf 2025 naar een aandeel van minimaal 10% woningen in de categorie Achterhoekse sociale koop gemeenten over alle woningen. Dit is niet per locatie maar per gemeente. 1

3

deze monitoring ook landelijk en provinciaal gebeurt, wordt de rijksgrens voor betaalbare koop (in 2025 €405.000,-) in de monitoring gehanteerd voor de betaalbare koop. Jaarlijks worden de prijsgrenzen geïndexeerd. Dit gebeurt als volgt: ▪

▪

▪

De prijsgrens voor sociale huurwoningen is gebaseerd op de Wet op de huurtoeslag en wordt jaarlijks op 1 januari geïndexeerd op basis van Consumentenprijsindex (CPI) over de periode 1 juli tot 1 juli van het voorafgaande jaar. De prijsgrens voor middenhuur sluit aan op de maximale bedragen voor (nieuwbouw) middenhuur volgens de Wet betaalbare huur. Dit bedrag wordt jaarlijks op 1 januari geïndexeerd op basis van de CPI over de periode 1 juli tot 1 juli van het voorafgaande jaar. De prijsgrens voor betaalbare koopwoningen wordt jaarlijks geïndexeerd op basis van de CPI, zoals vastgelegd in artikel 7 lid 4 van de Huisvestingswet. o Ook de prijsgrens voor Achterhoekse betaalbare koopwoningen wordt jaarlijks geïndexeerd op basis van de CPI. o Ook de prijsgrens voor Achterhoekse sociale koopwoningen wordt jaarlijks geïndexeerd op basis van de CPI.

Het is aan gemeenten om bijvoorbeeld in anterieure overeenkomsten met bouwers en ontwikkelaars vast te leggen welk prijspeil van toepassing is: het prijspeil bij ondertekening van de overeenkomst of het prijspeil op het moment dat de woning in de verkoop gaat.

Randvoorwaarden Realisatie van de woningbouwopgave is complex, met invloed en afhankelijkheid van veel direct en indirect betrokken partijen en externe factoren, waaronder prijsontwikkelingen, de rente, de beschikbaarheid van locaties, bouwmaterialen en personeel. Daarnaast geldt dat in Gelderland de volgende randvoorwaarden van groot belang zijn voor realisatie van de opgave:

▪ ▪ ▪ ▪ ▪

Financiering van onrendabele toppen van gemeenten en woningcorporaties Oplossingen voor netcongestie voor elektriciteit Voldoende ambtelijke capaciteit bij gemeenten, onder meer door structurele financiering Investeringen in bereikbaarheid (fiets, openbaar vervoer, wegen) Voldoende stikstofruimte om woningbouw mogelijk te maken

Invulling van deze provinciale en regionale randvoorwaarden is noodzakelijk om realisatie van de woningbouwopgave mogelijk te maken. Gezien de aard en omvang van deze randvoorwaarden is hiervoor inzet vanuit de rijksoverheid nodig, naast inzet vanuit de provincie en gemeenten. Vanwege het belang van deze randvoorwaarden werken de provincie en de woonregio eraan dat er uiterlijk voor 30 november 2025 per regio een bestuurlijk geaccordeerde rapportage is met daarin een verdere concretisering en onderbouwing van bovenstaande randvoorwaarden, inclusief voorbeeldprojecten met knelpunten. Het ambtelijk concept is uiterlijk op 1 juli 2025 gereed. Daarnaast is afgesproken dat het ministerie, de provincie en gemeenten meer in samenwerking gaan werken aan een gestructureerde aanpak en rapportage rond de randvoorwaarden.

4

Specificaties per gemeente

Gemeente Aalten Betaalbaarheid 2025-2034 Sociale huur 31 33 30 30 30 27 20 20 25 25 271 33%

Aantal woningen bruto 2025-2034 63 89 95 115 105 107 58 63 65 68 828

2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 Totaal

Midden huur 1 1 5 5 5 10 0 0 0 3 30 4%

Betaalbare koop 31 36 40 60 50 50 18 18 20 20 343 41%

Betaalbaarheid totaal 63 70 75 95 85 87 38 38 45 48 644 78%

Door corporaties 31 33 30 30 30 27 20 20 25 25 271 33%

Woningbouw en betaalbaarheid per jaar 140 120 100 80 60 40 20 0

2025

2026

2027

Sociale huur

2028

2029

Middenhuur

2030

Betaalbare koop

Betaalbare woningen 2025 t/m 2030 17%

2031

2034

Duur of onbekend

Sociale huur

Sociale huur 33%

35%

Middenhuur

5%

2033

Betaalbare woningen 2031 t/m 2034

32%

47%

2032

Betaalbare koop

Middenhuur Betaalbare koop

Duur of onbekend

1% 30%

5

Duur of onbekend

Gemeente Berkelland Betaalbaarheid 2025-2034

2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 Totaal

Sociale huur 32 100 45 30 60 25 20 20 20 20 372 30%

Aantal woningen bruto 2025-2034 100 220 100 100 220 100 100 100 100 100 1.240

Midden huur 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 20 2%

Betaalbare koop 30 50 20 35 80 35 45 45 45 45 430 35%

Betaalbaarheid totaal 64 152 67 67 142 62 67 67 67 67 822 66%

Door corporaties 32 100 45 30 60 25 20 20 20 20 372 30%

Woningbouw en betaalbaarheid per jaar 250 200 150 100 50 0

2025

2026

2027

Sociale huur

2028

2029

Middenhuur

2030

Betaalbare koop

Betaalbare woningen 2025 t/m 2030

35%

1% 30%

2032

2033

2034

Duur of onbekend

Betaalbare woningen 2031 t/m 2034

Sociale huur 34%

2031

20% 33%

Middenhuur

2%

Sociale huur Middenhuur

Betaalbare koop

Betaalbare koop

Duur of onbekend

Duur of onbekend

45%

6

Gemeente Bronckhorst Betaalbaarheid 2025-2034

2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 Totaal

Sociale huur 66 58 56 45 45 45 19 19 19 19 391 27%

Aantal woningen bruto 2025-2034 248 204 237 133 131 182 83 83 83 83 1.467

Midden huur 12 8 38 6 6 6 13 13 13 13 128 9%

Betaalbare koop 75 58 66 31 31 65 23 23 23 23 418 28%

Betaalbaarheid totaal 153 124 160 82 82 116 55 55 55 55 937 64%

Door corporaties 66 92 22 38 38 50 20 20 20 20 386 26%

Woningbouw en betaalbaarheid per jaar 300 250 200 150 100 50 0

2025

2026

2027

Sociale huur

2028

2029

Middenhuur

2030

Betaalbare koop

Betaalbare woningen 2025 t/m 2030 28% 37%

29%

2032

2033

2034

Duur of onbekend

Betaalbare woningen 2031 t/m 2034

Sociale huur

23% 34%

Middenhuur

7%

2031

Middenhuur

Betaalbare koop

16%

Duur of onbekend

28%

7

Sociale huur

Betaalbare koop Duur of onbekend

Gemeente Doetinchem Betaalbaarheid 2025-2034

2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 Totaal

Sociale huur 90 93 163 137 141 95 160 160 160 160 1.359 28%

Aantal woningen bruto 2025-2034 350 400 415 450 475 500 525 550 575 600 4.840

Midden huur 28 32 33 36 38 40 42 44 46 48 387 8%

Betaalbare koop 109 124 129 140 147 155 163 171 178 186 1.500 31%

Betaalbaarheid totaal 227 249 325 313 326 290 365 375 384 394 3.247 67%

Door corporaties 86 89 159 132 136 90 155 154 154 154 1.309 27%

Woningbouw en betaalbaarheid per jaar 700 600 500 400 300 200 100 0

2025

2026

2027

Sociale huur

2028

2029

Middenhuur

2030

Betaalbare koop

Betaalbare woningen 2025 t/m 2030 28%

33%

8% 31%

2031

2032

2033

2034

Duur of onbekend

Betaalbare woningen 2031 t/m 2034

Sociale huur

28%

33%

Sociale huur

Middenhuur

Middenhuur

Betaalbare koop

Betaalbare koop

8%

Duur of onbekend

31%

8

Duur of onbekend

Gemeente Oost-Gelre Betaalbaarheid 2025-2034

2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 Totaal

Sociale huur 15 33 18 16 40 23 22 22 22 22 233 23%

Aantal woningen bruto 2025-2034 122 82 96 80 120 100 100 100 100 100 1.000

Midden huur 0 20 0 0 0 0 5 5 5 0 35 4%

Betaalbare koop 42 20 37 30 50 44 40 40 40 44 387 39%

Betaalbaarheid totaal 57 73 55 46 90 67 67 67 67 66 655 66%

Door corporaties 15 44 14 16 40 23 23 23 23 23 244 24%

Woningbouw en betaalbaarheid per jaar 140 120 100 80 60 40 20 0

2025

2026

2027

Sociale huur

2028

2029

Middenhuur

2030

Betaalbare koop

Betaalbare woningen 2025 t/m 2030 24%

2031

2032

2033

2034

Duur of onbekend

Betaalbare woningen 2031 t/m 2034

Sociale huur

22%

Sociale huur

33%

35%

Middenhuur 3%

37%

Middenhuur 4%

Betaalbare koop

Betaalbare koop

Duur of onbekend

Duur of onbekend

41%

9

Gemeente Montferland Betaalbaarheid 2025-2034

2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 Totaal

Sociale huur 58 155 100 60 50 30 30 30 30 35 578 27%

Aantal woningen bruto 2025-2034 111 403 454 237 213 140 140 140 140 140 2.118

Midden huur 7 11 19 0 0 10 10 10 10 10 87 4%

Betaalbare koop 37 125 136 73 76 50 50 50 50 50 697 33%

Betaalbaarheid totaal 102 291 255 133 126 90 90 90 90 95 1.362 64%

Door corporaties 66 121 23 40 10 0 30 0 0 0 290 14%

Woningbouw en betaalbaarheid per jaar 500 400 300 200 100 0

2025

2026

2027

Sociale huur

2028

2029

Middenhuur

2030

Betaalbare koop

Betaalbare woningen 2025 t/m 2030 29%

36%

32%

2032

2033

2034

Duur of onbekend

Betaalbare woningen 2031 t/m 2034

Sociale huur

22% 35%

Middenhuur

3%

2031

Middenhuur 7%

Betaalbare koop Duur of onbekend

36%

10

Sociale huur

Betaalbare koop Duur of onbekend

Gemeente Oude IJsselstreek Betaalbaarheid 2025-2034

2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 Totaal

Sociale huur 70 70 70 70 70 70 46 46 46 46 604 26%

Aantal woningen bruto 2025-2034 150 180 235 235 235 250 250 250 250 250 2.285

Midden huur 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 100 4%

Betaalbare koop 40 50 65 65 70 100 100 100 105 105 800 35%

Betaalbaarheid totaal 120 130 145 145 150 180 156 156 161 161 1.504 66%

Door corporaties 70 70 70 70 70 70 46 46 46 46 604 26%

Woningbouw en betaalbaarheid per jaar 300 250 200 150 100 50 0

2025

2026

2027

Sociale huur

2028

2029

Middenhuur

2030

Betaalbare koop

Betaalbare woningen 2025 t/m 2030

2034

Duur of onbekend

37%

Middenhuur

30%

2033

18%

33%

5%

2032

Betaalbare woningen 2031 t/m 2034

Sociale huur 32%

2031

Sociale huur 4%

Middenhuur

Betaalbare koop

Betaalbare koop

Duur of onbekend

Duur of onbekend

41%

11

Gemeente Winterswijk Betaalbaarheid 2025-2034 Sociale huur 55 40 40 28 78 40 30 20 0 40 371 28%

Aantal woningen bruto 2025-2034 162 180 134 119 117 150 130 120 120 100 1.332

2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 Totaal

Midden huur 10 40 0 40 0 0 0 0 20 20 130 10%

Betaalbare koop 30 80 34 29 39 50 50 50 50 30 442 33%

Betaalbaarheid totaal 95 160 74 97 117 90 80 70 70 90 943 71%

Door corporaties 55 40 40 28 78 40 30 20 0 40 371 28%

Woningbouw en betaalbaarheid per jaar 200 150 100 50 0

2025

2026

2027

Sociale huur

2028

2029

Middenhuur

2030

Betaalbare koop

Betaalbare woningen 2025 t/m 2030 27%

2031

2032

2033

2034

Duur of onbekend

Betaalbare woningen 2031 t/m 2034

Sociale huur

Sociale huur

19%

33%

34%

Middenhuur

Middenhuur 9%

30%

10%

Betaalbare koop

Betaalbare koop

Duur of onbekend

Duur of onbekend

38%

12