2.2 Omwonenden Terborgseweg 138, 22-10-2024, voorstel constructief compromis plan Terborgseweg 138.pdf

Gemeente Doe nchem t.a.v. College van Burgemeester & Wethouders Raadhuisstraat 2 7001 EW DOETINCHEM Kopie: Leden van de Gemeenteraad

Betre : Construc ef compromis voor plan Terborgseweg 138 met perspec ef voor de wijk

Geacht college, We hebben als direct omwonenden van pand Terborgseweg 138 enkele intensieve weken achter de rug met veel stress en zorgen. Nadat we waren overvallen door de boodschap dat in kantoorpand Terborgseweg 138 vanaf medio 2025 jdelijk 100 asielzoekers opgevangen worden en vervolgens uitzendbureau Fides maximaal 125 arbeidsmigranten gaat huisvesten, hebben we geprobeerd via de gemeenteraadsvergaderingen in september die over dit onderwerp gingen de stem van de direct omwonenden te laten horen. De volgende stap die we daarna hebben genomen, is dat we als direct omwonenden bij elkaar hebben gezeten en ons hebben afgevraagd “hoe nu verder?” en “hoe kunnen we hier een posi eve wending aan geven?”.

Proces tot nu toe Het plan voor kantoorpand Terborgseweg 138 zoals het in de brief van Gemeente Doe nchem van 26 augustus 2024 en jdens de bijeenkomsten in Stadion De Vijverberg is gepresenteerd hee veel teweeg gebracht bij de omwonenden van dit pand. Deels door de inhoud van het plan en deels door de wijze waarop het plan is geconstrueerd en gecommuniceerd. In de korte jd die we als direct omwonenden hadden om onze stem te laten horen, hebben we zoveel mogelijk informa e verzameld, ons als direct omwonenden verenigd, met velen ingesproken in de beeldvormende raad en zo goed als alle par jen in de gemeenteraad persoonlijk bezocht. We hebben zeker het gevoel dat de leden van de gemeenteraad naar ons hebben geluisterd. De mo e die unaniem is aangenomen door de par jen in de gemeenteraad en de wensen en bedenkingen die zijn meegegeven zijn een stap in de goede rich ng en dat geldt ook voor het feit dat het college van B&W de mo e hee overgenomen en wethouder Lambregts haar excuses hee aangeboden voor de wijze waarop het plan is gecommuniceerd (en hoe dat is overgekomen bij de direct omwonenden).

Tevens hee een recentelijk gehouden overleg tussen burgemeester Boumans, wethouder Lambregts en procesleider Ruimte Ontwikkelingen mevrouw Ursem aan de ene kant en 2 vertegenwoordigers van de direct omwonenden aan de andere kant hopelijk een deel van de kou uit de lucht gehaald en is het een startpunt voor verder overleg. Tegelijker jd zijn onze zorgen over het gebrek aan buitenruimte, veiligheid, verkeersveiligheid, overlast, woongenot, waardedaling van de woningen, etc. nog volop aanwezig. Ook geldt het spreekwoord “vertrouwen komt te voet en gaat te paard”. Er is nog veel te overbruggen. Ondertussen lijken steeds meer mensen zich te realiseren wat er eigenlijk staat te gebeuren als het gepresenteerde plan doorgaat. Ouders van leerlingen van het Zone College, eigenaren en huurders van de bedrijfspanden in de directe omgeving, belangengroepen voor omwonenden arbeidsmigranten, mensen die vergelijkbare ervaringen hebben met de aanpak van gemeentes in dit soort dossiers, poli eke par jen, juristen, de media, etc., ze zoeken ons op en bieden aan om samen met ons de strijd aan te gaan.

Hoewel het fijn is om je gesteund te voelen in de strijd, hebben we ons in alle rust en eerlijkheid afgevraagd wat een lange vervelende strijd gaat opleveren voor ons als direct omwonenden en de andere betrokken par jen. Misschien kunnen we winnen, misschien kunnen we flink bijsturen, misschien kunnen we vertragen (tot aan de Raad van State) of misschien moeten we na een lange strijd ons toch gewonnen geven. Wat de uitkomst zal zijn is voor alle betrokken par jen erg onzeker. En wat is daarin het perspec ef op de langere termijn? Een pand dat leeg blij staan? Een pand dat alleen maar geschikt is gemaakt voor het huisvesten van jdelijke bewoners die geen binding hebben met de wijk en overlast veroorzaken? We hebben geprobeerd alles op een rij te ze en en daarbij een oplossing te bedenken waar alle betrokkenen samen aan kunnen werken en die voor alle betrokkenen iets posi efs op kan leveren.

Wensen en bedenkingen van de direct omwonenden De direct omwonenden van pand Terborgseweg 138 begrijpen heel goed dat leegstand van een kantoorpand zowel voor de pandeigenaren als ook voor de buurt en Gemeente Doe nchem niet wenselijk is. Dat er een plan voor dit pand ontwikkelt moet worden is helder. Dit geldt overigens ook voor het naastgelegen pand Gezellenlaan 12 (waar het plan is om het voormalige kantoorpand te transformeren naar 27 koopappartementen in het goedkope koopsegment) en mogelijk in de toekomst voor andere bedrijfspanden in de buurt. Het is een gebied in transi e met een gedeeltelijke transforma e van bedrijfspanden naar woningen. Het succes van deze transi e hangt in sterke mate af van de aantrekkelijkheid van het gebied. De grote wens van de direct omwonenden is dat dit stuk van de wijk wordt ontwikkeld tot een gebied met woningen en appartementen (bij voorkeur koop) passend bij de mooie wijk die het nu is. Ook voor pand Terborgseweg 138 is het voor de wijk verreweg de beste op e dat het kantoorpand omgebouwd wordt tot een pand met appartementen voor bijvoorbeeld starters (de jeugd van Doe nchem die moeilijk aan een huis kan komen), alleenstaanden, kleine gezinnen en/of ouderen (ondermeer om doorstroming op de woningmarkt te bevorderen).

Dit past ook zeer goed in de visie van Gemeente Doe nchem om te groeien naar 70.000 inwoners waarbij slim gebruik gemaakt wordt van loca es die geschikt gemaakt kunnen worden voor woningbouw. Het is hierbij belangrijk om zich te realiseren dat posi eve ontwikkelingen in de wijk ook weer nieuwe posi eve ontwikkelingen s muleren. Een mooi nieuw appartementencomplex zal ook andere kwalita ef hoogwaardige plannen aantrekken. Andersom zal een invulling van het pand Terborgseweg 138 waarbij grote hoeveelheden mensen jdelijk ondergebracht worden in kleine kamers zonder fatsoenlijke buitenruimte de kansen voor posi eve ontwikkelingen in de directe nabijheid juist sterk nega ef beïnvloeden. Het risico op verloedering van dit deel van de wijk wordt daardoor juist vergroot. We hebben vernomen dat voor pand Terborgseweg 138 in een eerder stadium al een plan bestond om er een complex met goedkopere koopappartementen van te maken. Van de eigenaren begrepen we dat dit plan niet rendabel is. We hebben vastgoed- en financiële experts aan dit plan laten rekenen. Het kan wel degelijk uit (anders zou het plan Gezellenlaan 12 ook niet uitkunnen). Het verdienmodel van dit plan kan echter qua winstgevendheid bij lange na niet op tegen het verdienmodel van 3 jaar 100 asielzoekers en daarna vele jaren 125 arbeidsmigranten huisvesten.

Met die construc e worden door de pandeigenaren zulke enorme bedragen verdient (woekerwinsten), dat geen enkel ander plan er qua winstgevendheid tegenop kan. Deze extreme winstgevendheid gaat wel maximaal ten koste van de directe omwonenden en mogelijke nieuwe ontwikkelingen in de directe omgeving.

Zoals reeds aangegeven is het pand Terborgseweg 138 in de ogen van de direct omwonenden (en experts die geconsulteerd zijn) niet geschikt voor de huisves ng van een grote hoeveelheid jdelijke bewoners. Belangrijke redenen daarvoor zijn o.a. het gebrek aan buitenruimte, de nabijheid van een middelbare school, drukke wegen en de directe nabijheid van diverse woningen. Toch hebben we als direct omwonenden de discussie gevoerd of er draagvlak is voor de jdelijke huisves ng van asielzoekers en/of arbeidsmigranten. Het beeld dat hierbij ontstaat is het volgende: 



Voor de jdelijke huisves ng van asielzoekers (maximaal 3 jaar) is onder strikte voorwaarden (op het gebied van veiligheid, overlast, begeleiding, aantal AMV-ers, etc.) draagvlak te vinden bij een behoorlijk groot deel van de direct omwonenden. De meeste directe omwonenden kiezen hier liever niet voor en hebben nog steeds flinke zorgen op basis van ervaringen en sta s eken elders in Nederland, maar als het jdelijk is wil een groot deel van de direct omwonenden uit sociale overwegingen als burger van Gemeente Doe nchem wel een bijdrage leveren aan het oplossen van deze las ge problema ek. Hierover zouden we als omwonenden met Gemeente Doe nchem en het COA in overleg willen treden om te kijken of het zodanig in te vullen en te organiseren is dat de zorgen over veiligheid, verkeersveiligheid, overlast, begeleiding, het (te) grote aantal AMV-ers, etc. weggenomen kunnen worden. Voor de huisves ng van jdelijke arbeidsmigranten is geen enkel draagvlak te vinden bij de direct omwonenden Hoewel de huisves ng in het pand zelf wellicht nog wel op een redelijke manier georganiseerd zou kunnen worden, is de buitenruimte zo minimaal dat bewoners ruimte en privacy gaan zoeken buiten het terrein van het pand (in de wijk dus). Dit gaat onherroepelijk tot overlast voor de wijk leiden. Dit is zeer onwenselijk voor de lee aarheid, veiligheid en aantrekkelijkheid van de buurt.

Daarnaast zijn de omwonenden niet bereid de lasten te dragen voor een systeem waarin bepaalde werkgevers en uitzendbureaus alle lusten hebben, maar geen verantwoordelijkheid nemen voor de bijbehorende lasten (die worden eenzijdig bij de direct omwonenden gelegd).

Construc ef compromis met perspec ef voor de wijk Om te voorkomen dat er een lange strijd ontstaat met veel nega eve energie voor alle betrokkenen en zonder duidelijkheid over de toekomst van pand Terborgseweg 138 hebben de direct omwonenden nagedacht over een construc ef compromis waarin er voor alle stakeholders winst is te behalen en er zekerheid is over een posi eve toekomst voor de wijk. Iedereen zal wat water bij de wijn moeten doen, maar uiteindelijk krijgt ook iedereen iets waar hij/zij beter van wordt. Dit compromis brengt de belangen en ook de lusten en lasten veel meer met elkaar in balans dan het oorspronkelijke plan waarbij de pandeigenaren, COA en het college van B&W de grote winnaars waren en de direct omwonenden de grote verliezers. Het construc eve compromis met perspec ef voor de wijk ziet er als volgt uit:   

Bouw het kantoorpand Terborgseweg 138 direct om tot een complex met koopappartementen in het goedkopere segment Huisvest op een passende wijze voor maximaal 3 jaar asielzoekers in dit appartementencomplex Verkoop na maximaal 3 jaar de appartementen aan starters, alleenstaanden, kleine gezinnen en/of ouderen (en dus geen huisves ng van arbeidsmigranten of andere vormen van short stay).

In dit construc eve compromis is er duidelijkheid over het stappenplan en de toekomst. In die toekomst zit een helder en posi ef perspec ef voor de wijk en de stad Doe nchem. En de stakeholders hebben allemaal iets te winnen. Stakeholder Gemeente Doe nchem Voor Gemeente Doe nchem betekent het construc eve compromis dat invulling wordt gegeven aan de jdelijke huisves ng van asielzoekers op een passende, humane wijze. Er zal nog wel kri sch gekeken moeten worden naar de samenstelling en hoeveelheid asielzoekers. De grootse zorgen bij de direct omwonenden zi en bij de te grote hoeveelheid AMV-ers. Tegelijker jd lenen de appartementen zich meer voor huisves ng van gezinnen dan voor alleenstaande jongeren. In haar taakstelling hee Gemeente Doe nchem opgenomen dat 307 asielzoekers jdelijk worden opvangen waarvan 26 AMV-ers. De AMV-ers maken in de taakstelling van Gemeente Doe nchem daarmee 8% van het totaal uit (en dus niet 50%!). Voor het pand Terborgseweg 138 zou dit betekenen dat er van de ca. 100 asielzoekers 8 AMV-ers zouden moeten worden ondergebracht. Voor Gemeente Doe nchem betekent het construc eve compromis ook dat er na 3 jaar een situa e ontstaat waarbij de wijk zich verder kan ontwikkelen naar een wijk met meer aantrekkelijke woningen/appartementen voor bestaande en nieuwe inwoners van Doe nchem.

Er ontstaan meer kansen op de woningmarkt voor mensen met een beperkt budget (o.a. de jeugd) en het past perfect in de visie van Gemeente Doe nchem om naar 70.000 inwoners te groeien. Stakeholder COA Het COA kan in het construc eve compromis zoals oorspronkelijk bedoeld voor maximaal 3 jaar asielzoekers huisvesten en wel op een ne e, humane wijze. Voor de samenstelling en hoeveelheid asielzoekers geldt hetzelfde als wat bij stakeholder Gemeente Doe nchem is beschreven. Het grote aantal AMV-ers is daarbij het belangrijkste zorgpunt voor de directe omwonenden (en ook bijv. voor leerlingen en ouders van de middelbare school). Stakeholders pandeigenaren Voor de pandeigenaren levert het construc eve compromis een aantrekkelijk rendement op hun investering op. Het COA betaalt erg goed voor het huisvesten van asielzoekers. In de 3 jaar dat de asielzoekers ondergebracht worden zijn de inkomsten voor de pandeigenaren zodanig hoog dat de volledige verbouwing tot appartementen hieruit ruim betaald kan worden. En vervolgens verdienen de pandeigenaren vele miljoenen met de verkoop van de appartementen aan starters, alleenstaanden, kleine gezinnen en/of ouderen. Voor pandeigenaar Hulshof gee dit construc eve compromis als belegger dus een heel mooi rendement en draagt hij ook bij aan een goede ontwikkeling van de wijk en de stad Doe nchem.

Voor pandeigenaar van Lent geldt in principe hetzelfde. In Nederland willen we niet dat arbeidsmigranten voor werk en huisves ng van dezelfde par j a ankelijk zijn (de zogenaamde lijfeigene-construc e). Dat Fides als uitzendbureau van arbeidsmigranten in dit construc eve compromis geen arbeidsmigranten kan huisvesten in het pand waar de heer van Lent mede-eigenaar van is, lost deze poten ële belangenverstrengeling op. Fides zal op zoek moeten naar andere pandeigenaren die op een meer passende loca e huisves ng voor arbeidsmigranten aanbieden. Overigens zouden in het oorspronkelijke plan pas op zijn vroegst over 4 jaar arbeidsmigranten gehuisvest kunnen worden (medio 2025 + 3 jaar). Er is dus voor Fides en Gemeente Doe nchem nog

ruim de jd om kri sch te kijken naar andere, beter passende loca es en aanpassing van het beleidskader voor huisves ng van jdelijke arbeidsmigranten. Alterna even als de nog te plaatsen flexwoningen, het te koop staande vakan epark De Wrange of het over enkele jaren leegstaande ziekenhuis passen wellicht niet in het bestaande beleidskader, maar zijn vele malen geschikter dan een kantoorpand zonder buitenruimte direct naast een middelbare school, drukke wegen en woningen (in ontwikkeling). Stakeholders direct omwonenden Voor de direct omwonenden is het meewerken aan jdelijke huisves ng van asielzoekers heel spannend en onzeker, maar als het in samenspraak met Gemeente Doe nchem en COA op de juiste wijze wordt georganiseerd, dan kan er hopelijk met voldoening naar gekeken worden dat de wijk haar verantwoordelijkheid neemt in dit las ge dossier. Het belangrijkste element in dit construc eve compromis voor de direct omwonenden is dat er duidelijkheid is met als perspec ef een goede en mooie ontwikkeling van de wijk in de toekomst.

Vervolgstappen komende jd Graag gaan we als omwonenden met het college van B&W en daarna ook met de andere betrokken par jen zoals de pandeigenaren, het COA en leden van de Gemeenteraad in gesprek over dit construc eve compromis met perspec ef voor de wijk. Het doel is om samen aan een passende oplossing te werken. Om open en transparant te zijn over hoe we in de wedstrijd staan, zullen we deze brief ook delen met de leden van de Gemeenteraad en andere betrokkenen. We hebben er bewust voor gekozen om al in een zo vroeg mogelijk stadium ons standpunt helder te communiceren zodat er geen afslagen genomen worden die doodlopen of onwenselijke situa es opleveren (zoals het verbouwen van het pand tot een complex dat alleen geschikt is voor jdelijke bewoners op kleine kamertjes). We hadden dit graag gedaan in een par cipa etraject voorafgaand aan de benodigde procedures, maar die mogelijkheid is ons niet geboden. We realiseren ons dat dit construc eve compromis met perspec ef voor de wijk van alle betrokkenen de bereidheid vraagt om te bewegen waarbij door eenieder een stuk belang wordt ingeleverd om uiteindelijk tot het beste gezamenlijke plan te komen.

Ook realiseren we ons dat we niet het mandaat hebben om namens iedereen in de buurt te spreken en dus ook belanghebbenden zoals het Zone College, eigenaren en huurders van de bedrijfspanden en andere omwonenden meegenomen zullen moeten worden in de besluitvorming. Dat zal nog best een complexe puzzel worden, maar wel een die als hij eenmaal gelegd is een heel mooi plaatje op kan leveren. Met vriendelijke groet, De werkgroep van direct omwonenden pand Terborgseweg 138