05-06-2025 Presentatie ontwikkelstrategie.pdf

5 juni 2025 Ontwikkelstrategie Wonen

Inhoudsopgave

Onze aanpak: - Integrale gebiedsontwikkeling - Woonvisie: korte terugblik

Huidige situatie: cijfers Toekomstige woningbouwprogrammering - Doel ontwikkelstrategie - Inzoomen op één van de deelgebieden

Integrale gebiedsontwikkeling Integrale gebiedsontwikkeling betekent groeien in kwaliteit, met aandacht voor: • Kwaliteit woon-/leefomgeving • Bewegen/ ontmoeten/ spelen • Wonen en zorg • ABC-voorzieningen in wijk en/of buurt • Hittestress en klimaatadaptatie • Mobiliteit en parkeren • Natuur en groen • Netcongestie/ drinkwater

ABC-voorzieningen: A = artsen e.d. B = boodschappen C = contacten

Woonvisie – korte terugblik (1) Woonvisie April 2023 vastgesteld. Uitgangspunten: 1. Beschikbaarheid, betaalbaarheid, kwaliteit 2. Groeiambitie – 70.000 inwoners / 2036 → +/- 6.300 woningen nodig

3. Inbreiden/ transformeren, waar nodig dorps- en stadsranden 4. We sluiten aan op groenstructuren en verkeersstructuren 5. Aanbod voor alle doelgroepen 6. Diversiteit en draagkracht in de wijken

7. Kwaliteit bestaande woningen 8. Aantrekkelijke woonmilieus 9. Flexibiliteit – inspelen marktontwikkelingen

Woonvisie – korte terugblik (2) = compacte stad en dorpen + waar nodig stads- en dorpsranden

Verdeling binnen/ buitenstedelijk

25%

+ waar kansrijk erven buitengebied

75%

binnenstedelijk

buitenstedelijk

Woonvisie – Ruimtelijk streefbeeld 2036

• Gebieden gekoppeld aan woonmilieus • Grotere gebieden specifiek aangeduid • Aan de randen zoekzones

Woonvisie Woonmilieus Vanuit woonmilieus ruimte bieden voor nieuwe ontwikkelingen Per woonmilieu richtlijnen: • Programma • Doelgroep • Dichtheid • Bebouwing • Openbare ruimte

Opgave in cijfers Tot

Achtergrond

Aantallen

2030

Woondealperiode 2022-2030

2470 woningen

2034

Komende woondealperiode 2034 5500 woningen

2036

Doetinchem 2036 (O-visie)

6300 woningen

Na ‘36

Lange termijn

N.n.t.b.

Opgeleverd 2022 – 2024

Restopgave 2025 t/m 2036

696

5604

= gemiddeld 475 woningen per jaar te realiseren Prognose oplevering 2025: ca. 450; Per 1 mei opgeleverd: 171 woningen

Opgeleverd (2023 – 2024) 2023

2024

Soc. huur

101

16

Middenhuur

41

9

Goedkope koop

3

32

Betaalbare koop, cat. 1

0

12

Betaalbare koop, cat. 2

4

12

Dure huur

13

0

Dure koop

124

86

Zorg

34

3

Totaal

320

170

Betaalbaar

Duur

Woningbouwprogramma (prijspeil 1 april 2025) %

Type woning

Prijspeil

28

Sociale huur (tot 144 WWS-punten)

€ 900,07

8

Middenhuur (144 – 186 WWS-punten)

€ 1.184,82

14

Goedkope/sociale koop (voor starters)

€ 260.000,00

17

Betaalbare koop, cat. 1

€ 295.000,00

33

Betaalbare koop, cat. 2 (A’hoekse betaalb. koop)

€ 370.000,00

- Uitgangspunt voor nieuwe ontwikkelingen - Kunnen gebiedsgericht andere keuzes maken (zie: gebiedspaspoorten) - Lopende projecten kunnen een andere verdeling in programma

Planvoorraad (1) – Wat zien we • Doel: gestage bouwstroom van +/- 475 woningen per jaar • Planningslijst: alle plannen waarover een positief standpunt is ingenomen: • 4.200 – 4.500 woningen • Gewenste planvoorraad 7250/7500 woningen (130% t.o.v. ruim 5600 woningen) • 130% overprogrammering nodig • Hoe verder in de tijd, hoe zachter en onzekerder planningslijst • Harde plancapaciteit (ruim 1300 woningen) • → Onherroepelijk of vastgesteld Meer plannen → ontwikkelstrategie

Planvoorraad is sterk gegroeid. Peildatum vaststelling woonvisie: 2.500 woningen

Wat is de ontwikkelstrategie (1) De ontwikkelstrategie wonen is een uitvoeringsdocument van de woonvisie. Geeft aan hoe we de ambities uit de woonvisie willen uitvoeren binnen de kaders van de woonvisie. Brengt de huidige situatie in beeld in de gemeente Doetinchem.

Is een dynamisch document, kan bijgesteld en aangevuld worden.

Door college vastgesteld in december 2024

Wat is de ontwikkelstrategie (2) • Ruim 5000/6000 woningen in ontwikkelstrategie • Spreiding plannen: • 1500/2000 zoekzones randen van de stad en dorpen. • 3000/4000 in de stad en de dorpen. • Stad a/d Oude IJssel: substantiële aantallen • Veel zacht vanwege doorlooptijd t/m 2036 • Voor landelijk gebied: nieuw beleid, kleinschalige woonerven, mantelzorg, woningsplitsing (leefbaarheid vergroten).

Wat is de ontwikkelstrategie (3) - wonen Alle potentiële locaties in beeld gebracht en gewaardeerd Afwegingskader voor binnenstedelijke en buiten-stedelijke locaties De meest kansrijke locaties zijn als prioritaire projecten aangewezen • Deze gefaseerd in ontwikkeling te nemen (t/m 2026) • Voor periode vanaf 2027 peilstok erin: nieuwe prioritaire projecten aanwijzen

Werken met gebiedspaspoorten*: • Algemeen beeld van de wijk/het dorp (cijfers) • Huidige ontwikkelingen en planvoorraad • Formuleren van de opgave • Benoemen waar welke woonmilieus van toepassing Verderop hebben we als voorbeeld een samenvatting van het gebiedspaspoort voor Gaanderen opgenomen. Voor de overige wijken/ dorpen hebben we ons beperkt tot de opgaven (zie bijlagen).

Gebiedsgericht:

Doetinchem Noord Doetinchem Zuid Stad a/d Oude IJssel Langerak/ IJzevoorde Gaanderen Wehl/ Nieuw Wehl (Buitengebied)

Locaties – Afwegingskader - Alle zoekzones integraal per kern beoordeeld - Binnenstedelijk - Buitenstedelijk

Thema

Criteria o.a.

Bereikbaarheid

Bereikbaarheid en ontsluiting OV, fiets, auto Verkeersveiligheid en koppelkansen

Volkshuisvestelijk en voorzieningen

Aantrekkelijkheid gewenste doelgroepen Afstand tot voorzieningen Koppelkansen versterken gemengde wijk en versterken voorzieningen in wijk

- Criteria op diverse thema’s Ruimtelijke kwaliteit

Aansluiting dorps/ stedelijk weefsel Landschappelijke waarden

Bodemgeschiktheid en risico’s wateroverlast Archeologie/ cultuurhistorie

Koppelkansen versterken natuur of landschap Uitvoerbaarheid

Geluid, externe veiligheid, luchtkwaliteit, geur, etc.

Maatschappelijke gevoeligheid en draagvlak Ontwikkelrisico eigendom en grondverwerving Bijdrage ambities woonvisie Koppelkansen flexcity

Wat is de ontwikkelstrategie (4) – doorontwikkeling Doel: breed kijken naar alle ontwikkelingsmogelijkheden Aansluiten bij woonbehoefte: • Actualisatie woonbehoefte-onderzoek We werken aan een concreet afwegingkader voorzieningen • Voorbeelden: scholen, supermarkten, huisarts, fysio, etc. • Waar staan we nu? • En wat extra nodig bij groei 60 →70.000 Aandacht ook voor de 60.000 inwoners in de reeds bestaande woonwijken Ontwikkelstrategie gaat om vooruit denken en aan voorkant kunnen sturen op onze doelen/ ambities • Ook als we niet zelf aan het stuur zitten (faciliterend), willen we kansen benutten. Vraagt om goede fasering, structurele monitoring en bijstelling

Voorbeeld: Gebiedspaspoort Gaanderen (1) Algemeen beeld • Dorpse sfeer, met veel actieve, betrokken inwoners • Kern: Ruim 5000 inwoners, 2200 woningen. Inc. Landelijk gebied: ruim 5.700 inwoners in 2.500 woningen • Weinig appartementen • >50% is ouder dan 45 jaar • Weinig aanbod specifiek voor ouderen • Hoger aandeel sociale huurwoningen (32%) Huidige ontwikkelingen en planvoorraad Wat zijn de opgaven?

Voorbeeld: Gebiedspaspoort Gaanderen (2) Versnelling woonopgave Gaanderen nodig • Bestaande planvoorraad (peildatum half mei 2025: 265 woningen) versnellen. • Tegelijk inzetten op zoekzone dorpsrand (150 - 300 woningen) en Richtersbos. Doelgroepen: • Vanuit Gaanderen: behoefte aan starterswoningen en woonruimte voor ouderen.

Programma: gedifferentieerd programma in lijn met woonvisie, maar in verhouding meer goedkope en betaalbare koop en middenhuur Woonmilieus: • Dorpslinten en rondom station: stedelijk wonen (30-60 won/ha) • Woongebieden: dorpswonen (20-35 won/ha) • Dorpsranden: wonen in het groen (5-20 won/ha)

Hoe nu verder?

College is aan zet v.w.b. uitvoering beleid en draagt verantwoording af aan raad. College werkt aan zowel verkenningen als concrete woningbouwprojecten. Gemeenteraad stelt – per concreet plan - vast: • Wijziging omgevingsplan • Financiële kaders/ openen Grex College informeert jaarlijks de raad over de ontwikkelstrategie • Zoals vandaag.

Iseldoks

Bron: https://www.drhubernoodthof.nl/

Dr. Huber Noodthof

63 appartementen 2 < € 200.000 23 € 200 - 299.000 20 € 300 – 399.000 18 > € 400.000

Bron: https://www.tenbrinke.com/

Keppelplantsoen

Onderdeel van Stadspark Keppeloord; 76 woningen; divers programma

Amphionpark

Wonen en groen O-plan ter inzage; start bouw 2026 29 soc. Huur. 15 grondgeb. Koop 86 koop appartementen Parkeren: 86 in garage, 44 in openbaar gebied

Fokkenkamp

Projectwoningen ontwikkelaar: 20. Start bouw medio 2025; oplevering 2026. 14 vrije kavels; uitgifte gestart. Start bouw 2025-2026 7 rijwoningen koop cat 1 en 2: start selectie ontwikkelaar 2e helft 2025/ bouw 2026 Sité, 13 soc huur, oplevering 2026

Fokkenkamp

centrum

Heideslag

Heideslag 2e fase

175 woningen, vrije kavels, 30 kleine huizen (i.s.m. bewoners) en 36 huurwoningen (Sité)

Geheel bouwrijk gemaakt met veel groencompensatie. Kaveluitgifte loopt goed; alle kavels in optie of verkocht. Woonrijp maken bij 75% bebouwd; naw Q3 2036

Bijlagen achtergrondinformatie Opgaven voor de diverse wijken/ dorpen in beeld gebracht • Stad aan de Oude IJssel

Stedenbouwkundige schetsen en renders voor een aantal woningbouwplannen

• Doetinchem Noord

• Iseldoks

• Doetinchem Zuid

• Dr. Huber Noodthof

• Wehl en Nieuw Wehl

• Keppelplantsoen

• Langerak en IJzevoorde

• Amphionpark

• Buitengebied

• Fokkenkamp

Gaanderen in hoofdpresentatie uitgewerkt

• Heideslag fase 2

Opgaven Stad aan de Oude IJssel Spoorzone, binnenstad, centrum noord, langs Oude IJssel Gebied is strategisch gebied voor Doetinchem • Lobby: ‘Grootschalige woningbouwlocatie’: 4000 woningen Strategische opgaven: • Programma Spoorzone • Programma binnenstad en schil: binnenstadsvisie uit te werken in deelgebieden • Faciliteren ruimtelijke initiatieven in centrum noord.

Doelgroepen: • In Ei: 1- en 2-persoonshuishoudens • Schil: bouwen voor doorstromers, starters en starterswoningen • Aan het water: starters, YUPpies, DINKies en senioren; aan westzijde aandacht doorstroom vanuit buurt De Hoop • Spoorzone: stedelijk woon/werkgebied. Starters, forenzen, stadswoningen/appartementen, studentenhuisvesting Programma: gedifferentieerd, volgens woonvisie Woonmilieus: stedelijk (30-60 won/ha) , hoogstedelijk (60-150 won/ha) en wonen aan het water (30-60 won/ha)

Opgaven Doetinchem Noord Binnenstedelijk zijn 500-800 woningen te realiseren Aan noordzijde liggen kansrijke zoekzones met kansen voor woningbouw, (maatschappelijke) voorzieningen, zorg, recreatie, sport en natuurontwikkeling Doelgroepen: • Aantrekken jongeren/ jonge gezinnen • Kwetsbare mensen beter spreiden door beter spreiden sociale huurwoningen en toevoegen duurder segment in straten met veel goedkope voorraad. • Doorstroommogelijkheden voor de vele ouderen. Gedifferentieerd programma in lijn met woonvisie, maar wel in verhouding minder sociale huur en meer middenhuur en betaalbare koop.

Woonmilieus: • Woongebieden: dorps wonen (20-35 won/ha) • Stadsranden: wonen in het groen (5-20 won/ha) • Aan stadsstraten: stedelijk (30-60 won/ha)

Opgaven Doetinchem Zuid Kansen voor buitenstedelijke locaties (naast inbreiding) Koppelkansen i.r.t. voorzieningen in bestaande wijk

Bij de grotere projecten faseringsplan (i.r.t. bouwtempo Spoorzone) Doelgroepen: • Vooral behoefte aan betaalbare woningen • Gericht op doorstroming ouderen uit wijk zelf en uit De Hoop • Toevoegen woningen voor jonge stellen/ gezinnen

Gedifferentieerd programma in lijn met woonvisie, maar wel in verhouding meer sociale huur, middenhuur en betaalbare koop. Dus minder dure koop. Woonmilieus: • Woongebieden: dorpswonen (20-35 won/ha) • Stadsranden: wonen in het groen (5-20 won/ha) • Groene stadsentree/ stadsranden: wonen in groen en stedelijk wonen (combi dichtheid)

Opgaven Wehl/ Nieuw Wehl Wehl en Nieuw Wehl op dit moment goed voorzien qua woningbouw • Inzet zit op afronding huidige ontwikkelingen; o.a. Fokkekamp/ Heideslag • Kansrijke inbreidingslocaties blijven we faciliteren, mits deze wat toevoegen aan het dorp en het kwalitatieve programma Doelgroepen: • Behouden van de gemengde bevolkingsopbouw, met aandacht voor de lagere inkomens • Specifiek inzetten op: starters/ senioren, geclusterd wonen. In stationsomgeving gemengde doelgroepen w.o. forenzen en starters. Programma: gedifferentieerd programma in lijn met woonvisie, maar Woonmilieus: • Dorpslinten en rondom station: stedelijk wonen (30-60 won/ha) • Woongebieden: dorpswonen (20-35 won/ha) • Dorpsranden: wonen in het groen (5-20 won/ha) • Dorpslinten: stedelijk wonen (30-60 won/ha)

Opgaven Langerak – IJzevoorde Gemeente heeft faciliterende rol: • Faciliteren inbreidingslocaties in het dorpslint van Langerak en IJzevoorde. Doelgroepen: • Doorstroommogelijkheden ouderen • Aantrekken jongeren/ jonge gezinnen • O.a. goedkope en betaalbare koop Programma: • Gedifferentieerd programma in lijn met woonvisie, maar in verhouding meer goedkope en betaalbare koop. Dus minder dure koop. Woonmilieus: • Dorpslinten: stedelijk wonen (30-60 won/ha) • Woongebieden: dorpswonen (20-35 won/ha) • Dorpsranden: wonen in het groen (5-20 won/ha)

Opgaven Buitengebied Doel: vitaal landelijk gebied. Toevoegen van woningen kan middel hierbij zijn. Werken aan beleid, gebiedsgericht. In beleid zal aandacht zijn voor: • Woningsplitsing • Kleine woning op bestaand woonerf • Transformatie bijgebouw naar een woning • Tweede agrarische bedrijfswoning • Transformatie voormalig agrarisch bedrijfserf naar woonerf • Wonen i.c.m. natuur- en landschapsontwikkeling • Realiseren nieuw woonperceel • Realiseren nieuw woonerf

Niet alles kan overal!