Samenwerkingsovereenkomst Stichting WIJ - Gemeente

Samenwerkingsovereenkomst woningbouwproject Flora 23

SAMENWERKINGSOVEREENKOMST CONCEPT 2.0 Project Flora 23 (vervanging van 59 PéGé-woningen in de wijk De Ooi te Doesburg) De ondergetekenden: 1. De gemeente Doesburg, te dezen rechtsgelding krachtens een volmacht van de burgemeester vertegenwoordigd door wethouder A.M. Boone handelend ter uitvoering van het besluit van het College van Burgemeester en Wethouders, d.d. xx-xx-2022; hierna te noemen: ‘de Gemeente’ en 2. Stichting Woonservice IJsselland, gevestigd aan De Linie 1 te Doesburg, te dezer zake rechtsgeldig vertegenwoordigd door mevrouw S. Hakstege, handelend in haar hoedanigheid van directeur - bestuurder; hierna te noemen: ‘WIJ’. Partijen onder 1 en 2 hierna gezamenlijk te noemen: ‘Partijen’; hebben bij het sluiten van deze overeenkomst in aanmerking genomen dat: A. de gemeente naar een evenwichtig en leeftijdsbestendig woon- en vestigingsklimaat streeft, zoals verwoord in de door de gemeenteraad van Doesburg in juni 2021 vastgestelde toekomstvisie 2040. Daarbij wordt ingespeeld op de participatiemaatschappij, en wordt “oog voor elkaar” benadrukt, en dat dit “omzien naar elkaar” beter tot zijn recht kan komen in mixed buurten en mixed wijken; B.

een toenemende druk op de woningmarkt is waar te nemen, waardoor gemeenten en corporaties -anno 2021- door het rijk worden aangespoord versneld woningen te bouwen, en dat hiervoor alle gemeenten in de stadregio Arnhem Nijmegen met provincie en rijk een woondeal hebben gesloten; C. de huidige verkaveling van het woonveld: Ribesstraat-Van Tuijlplein-Prunusstraat (hierna te noemen: locatie RTP), gelegen in wijk De Ooi, een uitgelezen kans biedt om -na sloop van de bestaande woningen- extra woningen door verdichting toe te voegen; D. de vraag naar toekomstbestendige woningen door vergrijzing toeneemt, alsook de behoefte aan kleinere woningen door een toenemend aantal een- en tweepersoonshuishoudens groeit, en dat door kleinere woningen te bouwen op woonlocatie RTP het totaal aantal woningen kan toenemen, waardoor meer huishoudens kunnen worden bediend, en E. door op locatie RTP een gevarieerd woonprogramma te realiseren in wijk De Ooi, meer balans komt in de woningvoorraad; een wijk die tot nu toe gekenmerkt wordt door een groot aandeel eengezinswoningen.

Blad

1 van 9

Samenwerkingsovereenkomst woningbouwproject Flora 23

Hebben gezamenlijk vastgesteld dat: F. er aanleiding is om 59 gedateerde eengezinswoningen in wijk De Ooi, en verspreid gelegen over drie locaties, te slopen en naar behoefte te vervangen voor minder eengezinswoningen en meer kleinere toekomstbestendige woningen; G. WIJ over vervangende nieuwbouw overleg heeft gevoerd met de zittende huurders en dat het voornemen tot sloop en nieuwbouw op instemming kan rekenen van minimaal 70% van de huurders en van de Bewonersraad; H. de gedifferentieerde nieuwbouw in goede communicatie en participatie met huurders, omwonenden en andere belanghebbenden wordt gerealiseerd; I. naast sociale huurwoningen tevens woningen worden gerealiseerd in de vrije sector huur1 (tot een maandhuur van € 900), waarmee wordt voorzien in de lokale woonbehoefte; J. voor de energievoorziening van de woningen, het de bedoeling is om deze woningen aan te sluiten op het in de wijk De Ooi aan te leggen warmtenetwerk, mits op moment van bouwen dit net beschikbaar is; K. dit warmtenetwerk is gebaseerd op het onttrekken van warmte uit de naastgelegen rivier; L. voor de elektriciteitsvoorziening optimaal wordt ingezet op zonne-energie; M.

de te vervangen woningen op locatie RTP zijn gesitueerd op een carré vormig oppervlak van circa 9300 m2, en dat deze locatie door zijn gunstige afmetingen mogelijkheden biedt om tot een andere verkaveling te komen, en daarmee tot een verdichting van het aantal terug te bouwen woningen; N. deze herverkaveling een wijziging van het bestemmingplan vereist; O. naast vervangende nieuwbouw van woningen door Partijen wens en noodzaak wordt onderkend om te investeren in de woonomgeving, hetgeen waar het betreft investeringen die hiervoor door de gemeente moeten worden gedaan, en dit -voor zoverre dit niet kan worden bekostigd uit reguliere onderhouds- en vervangingsbudgetten- dit expliciet instemming van de raad vraagt voor het beschikbaar stellen van een projectbudget. P. een kwart van de investeringskosten in de openbare ruimte wordt betaald door WIJ; Q. de herstructurering in ieder geval wordt aangegrepen om: - het riool, daterende uit de jaren ’60, te reviseren - een regenwaterriool aan te leggen (waar de bestaande woningen nu nog lozen op een gemengd riool); - de onder- en bovengrondse infrastructuur aan te passen - het openbaar groen en de parkeervoorzieningen te herinrichten, waarbij de wensen van de omwonenden worden geïnventariseerd en zoveel mogelijk worden geïntegreerd in het inrichtingsplan. R.

partijen op basis van bijgevoegde stedenbouwkundige visie de financiële haalbaarheid toetsen, en S. bij de beoordeling van de financiële haalbaarheid tevens de mogelijkheden van een door provincie en/of het rijk te verstrekken projectsubsidie worden verkend.

1

De grens voor vrije sectorhuur is anno 2022 bepaald op vanaf € 752,33 (juli 2021) Blad

2 van 9

Samenwerkingsovereenkomst woningbouwproject Flora 23

Komen het volgende overeen: Artikel 1

Definities ** (in alfabetische volgorde)

In deze overeenkomst wordt verstaan onder: 1. Duurzaamheidseisen: De te bouwen woningen dienen te voldoen aan wettelijke eisen omtrent energiebesparing en -opwekking. Bij het aangaan van deze overeenkomst moeten woningen voldoen aan de eisen voor bijna energieneutrale gebouwen (BENG) 2. Gebiedsexploitatie: Een berekening van alle kosten en opbrengsten van maatregelen welke noodzakelijk zijn om a) de grond bouw- en woonrijp te maken en b) de woningbouw te realiseren. 3. Openbare ruimte: Buitenruimten die na realisatie in eigendom en beheer van de gemeente komen en/of blijven. Hier moet in zijn algemeenheid worden gedacht aan wegen inclusief bermen, groenstroken en de op of in de openbare ruimten aangebrachte lichtmasten, straatmeubilair en ondergrondse infrastructuur in de vorm van kabels en leidingen. 4. Ontwikkelingsprogramma: Het geheel aan maatregelen, investeringen en werkzaamheden nodig voor de realisatie van de nieuw te bouwen woningen en voor de transformatie en aanleg van de openbare ruimte rondom deze woningen. In grote lijnen is het programma op te splitsen in een woningbouwplan (ontwikkelaar) en inrichtingsplan openbare ruimte (gemeente). 5. Parapluplan parkeren van 28-6-2018: toetsingskader voor het minimaal aantal aan te leggen parkeerplaatsen per woningcategorie / per functie 6.

Projectgebied: Het gebied waar woningen worden vervangen en de aangrenzende straten en plantsoenen worden gerevitaliseerd. Een en ander zoals aangegeven op de tekening van het stedenbouwkundig plan (bijlage 1). 7. Projectgroep: De door directie van WIJ en door het College van burgemeester en wethouders aangewezen medewerkers, die gezamenlijk verantwoordelijk zijn voor de planvoorbereiding en planrealisatie én voor een adequate afstemming van het bouwproces (corporatie) en het proces van herinrichting van de openbare ruimte (gemeente). 8. Stedenbouwkundig plan (verkenning): Het in opdracht van de Ontwikkelaar opgestelde stedenbouwkundig plan (bijlage 1). 9. Stuurgroep: Leden van de Directie van WIJ, leden van het College van burgemeester en wethouders van de gemeente Doesburg (met ambtelijk ondersteuning).

Blad

3 van 9

Samenwerkingsovereenkomst woningbouwproject Flora 23

Artikel 2

Doel en strekking van de overeenkomst

1. Het doel van de overeenkomst is te onderzoeken in hoeverre Partijen kunnen komen tot een kwalitatief aanvaardbaar ontwikkelingsprogramma zoals gedefinieerd in artikel 1, onder 4. Dit programma geldt in het bijzonder locatie RTP. 2. Uit het in het eerste lid bedoelde onderzoek zal dienen te blijken of: a) partijen tot een kwalitatief, ruimtelijk en financieel-economisch aanvaardbaar en realiseerbaar plan kunnen komen; b) partijen overeenstemming kunnen verkrijgen over de wijze waarop en onder welke voorwaarden en uitgangspunten het ontwikkelingsprogramma kan worden gerealiseerd, en dat – als dat het geval is een realisatieovereenkomst gesloten wordt Artikel 3

Het ontwikkelingsprogramma

1. Het ontwikkelingsprogramma bestaat in grote lijnen uit: a. circa 60 nieuwbouwwoningen op locatie RTP (ter vervanging van de 36 eengezinswoningen). Woningen worden anders op locatie gesitueerd, waarvoor het bestemmingsplan moet worden gewijzigd. Deze bouwlocatie is groot circa 9.300 m2 (dit is inclusief de openbare weg Prunusstraat (circa 750 m2) en inclusief midden in deze bouwlocatie gelegen “postzegel” gemeentegrond, waarop een trafo van Liander staat (32m2); b. vervanging van de 11 eengezinswoningen op locatie Notenstraat Deze bouwlocatie is groot 2.296 m2;. c. vervanging van de 12 eengezinswoningen op locatie Betulastraat. Deze bouwlocatie is groot circa 2.265 m2; d. van het netto aantal toe te voegen woningen (dit zijn er naar verwachting circa 25) zullen er minimaal: i. 6 worden gerealiseerd in de vrije sector huur én ii. 10 tussen de tweede aftoppingsgrens en huurtoeslaggrens;2 e. het boven op het bestaande aantal parkeerplaatsen toevoegen van minimaal 1,6 tot 1,8 parkeerplaats per extra toe te voegen woning conform het Parapluplan parkeren.3 f. het afkoppelen van regenwater waarbij dit water zoveel mogelijk in de omgeving wordt vastgehouden door infiltratie in de bodem (wadi) en/of door het af te voeren naar waterbassins (kwelsloot met overstort, retentievijver). Hierover vindt overleg plaats met Waterschap Rijn en IJssel; g.

Het herinrichten van de openbare ruimte op in ieder geval locatie TRP.

2

anno 2022 hebben we het dan over huurbedragen tussen € 633 en € 720

3

Partijen spreken af of er aanleiding is om een lagere parkeernorm vast te stellen als gevolg van a) voldoende parkeerplaatsen op redelijk korte afstand (Burgemeester Keiserplein) en b) de alhier tevens te bouwen toekomstbestendige woningen voor de doelgroep ouderen

Blad

4 van 9

Samenwerkingsovereenkomst woningbouwproject Flora 23

Artikel 4

Uitgangspunten

Uitgangspunten voor het ontwikkelingsprogramma zijn: - de stedenbouwkundig visie (bijlage 1); 4 - toekomstvisie Doesburg 2040 van 28 juni 2021; - het vigerende bestemmingsplan Molenveld – De Ooi van 30 maart 2017; - strategie beïnvloeding verbetering woningmarkt Doesburg 2021 van Stichting WIJ; - pilot Project Aardgasvrije Wijk De Ooi; - wet- en regelgeving op het gebied van bouwen; - groenstructuurplan Doesburg 2012; - watervisie De Ooi – Doesburg 2021; - Algemene Verordening Ondergrondse Infrastructuren (AVOI) 2015 en Handboek ondergrondse Infrastructuur 2016; - Boombeheer- en boombeleidsplan Doesburg 2014. Artikel 5

Onderzoekselementen

1. Ter beoordeling van de ruimtelijke en financieel-economische haalbaarheid van het ontwikkelingsprogramma worden de volgende onderzoeken uitgevoerd: a. de meest gerede planvorm en de daarmee samenhangend te voeren planologische procedure; b. de mogelijkheden en wenselijkheid tot optimalisatie van (bouw)programma en inrichting van de openbare ruimte; c. de wijze waarop de woningen het beste duurzaam en tegen zo laag mogelijke kosten energiezuinig kunnen worden gerealiseerd. Dit met in achtneming van de voorwaarde dat de woningen worden aangesloten op het warmtenetwerk (PAW De Ooi), mits dit netwerk op moment van bouwen beschikbaar is. d. de wijze waarop de openbare ruimten rondom de nieuwbouwlocaties TRP, Notenstraat en Betulastraat wordt (her)ingericht, daarbij rekening houdend met duurzaamheidsaspecten en het beperken van structurele lasten van onderhoud en beheer; e. de wijze waarop het riool op de drie te onderscheiden locaties wordt aangepast en mogelijk deels wordt vervangen en f. het vinden van draagvlak onder bewoners, omwonenden en andere belanghebbenden voor de drie te onderscheiden ontwikkelingsplannen. Artikel 6 A

Taken en werkzaamheden

Taken en werkzaamheden van WIJ: a. het verkrijgen van draagvlak en instemming van de zittende huurders over alternatieve huisvesting tijdens de verschillende uitvoeringsfases;

4

Om misverstanden te voorkomen: Niet het aantal berekende toe te voegen parkeerplaatsen zoals opgenomen in de stedenbouwkundige visie is bepalend maar dat wat hierover is bepaald onder artikel 3.

Blad

5 van 9

Samenwerkingsovereenkomst woningbouwproject Flora 23

b. communicatie met omwonenden over planvorming en planning voor het verkrijgen van een zo breed mogelijk draagvlak; c. het uitvoeren van onderzoeken op gebied van flora & fauna, bodem, verkeer, archeologie en geluid ter onderbouwing van de ruimtelijke en financieel-economische uitvoerbaarheid (voor i.i.g. locatie TRP); d. het voorbereiden van de sloop van de te vervangen woningen c.a. (onderzoek naar beschermde flora & fauna en aanwezigheid van asbest); e. het vervaardigen van een woningbouwplan op basis van het stedenbouwkundig plan f. het laten opstellen van een ontwerp bestemmingsplan, waarin alle noodzakelijke onderzoeken, genoemd onder c, worden toegelicht ter onderbouwing van de planologische haalbaarheid; g. het bespreken van de woningbouwplannen in verschillende stadia met onder andere Raad van Commissarissen (investering, financiering), Gemeentebestuur, Bewonerscommissie, Bewonersraad, Wijkraad, Welstandscommissie en Projectorganisatie;. Het aanvragen van de nodige vergunningen (omgevings- en sloopvergunning) komt in de realisatieovereenkomst.

B

Taken en werkzaamheden van de Gemeente: Daar waar herverkaveling aan de orde is (i.i.g. op locatie TRP): a. het uitvoeren van onderzoeken naar, onderhoudsstaat van bestrating, lichtmasten, straatmeubilair et cetera; b. het opstellen van een inrichtingsplan (inclusief rioleringsplan) voor de openbare ruimte met directiebegroting; c. het bespreken van inrichtingsplan openbare ruimte in verschillende stadia met onder andere Ontwikkelaar, Gemeentebestuur, bewoners en omwonenden; d. zorgen voor voldoende financiering van de netto investeringslast; Het verlenen van de noodzakelijke vergunningen en instemmingen et cetera wordt vastgelegd in de realisatieovereenkomst, alsook de gemeentelijke inspanningen in de openbare ruimte, waarvoor dan -voor zoverre dit niet kan worden bekostigd uit lopende budgetten- een projectbudget wordt aangevraagd door het college bij de gemeenteraad

C

Gezamenlijke taken van Partijen: a. het vinden van voldoende draagvlak voor het ontwikkelingsprogramma bij bewoners en omwonenden; b. het bereiken van overeenstemming over een grondruil overeenkomstig de definitieve stedenbouwkundige visie, en c. het opstellen van een gebiedsexploitatie (t.b.v. een eventuele door rijk en/of provincie beschikbaar te stellen projectsubsidie en voor het beschikbaar stellen van projectfinanciering door RvC en Gemeenteraad)

Blad

6 van 9

Samenwerkingsovereenkomst woningbouwproject Flora 23

Artikel 7

Projectorganisatie

1. Partijen zullen ter verzekering van een goede voortgang van de werkzaamheden voortvloeiende uit de uitvoering van deze overeenkomst een planning vaststellen. 2. Voor de planvoorbereiding en -uitvoering wordt een projectgroep ingesteld waarin vertegenwoordigers en/of opdrachtnemers van beide partijen deelnemen. 3. In de projectgroep - worden concepten besproken en wordt besluitvorming over onder andere financiële en relevante planologische en programmatische onderwerpen voorbereid; - informeren de leden elkaar over de voortgang. Artikel 8

Bijdrage WIJ in de kosten voor herinrichting van de openbare ruimte

1. WIJ betaalt 25% van de kosten gemoeid met de herinrichting van de openbare ruimte. De kosten voor herinrichting zijn globaal geraamd op € 1.000.000 tot € 1.200.000 exclusief BTW. 5 2. Voornoemde herinrichtingskosten zijn inclusief de kosten voor gemeentelijke planvoorbereiding- en planbegeleiding. Artikel 9

Beoordeling resultaten/bijstelling van de plannen

1. De resultaten van de verschillende onderzoeken, schetsplannen et cetera worden besproken en becommentarieerd in de projectgroep en –waar nodig- ter goedkeuring voorgelegd aan burgemeester en wethouders, alsmede aan het besluitvormingsorgaan van de Woningcorporatie. 2. Wanneer de producties (ook na eventuele aanpassingen) niet door beide Partijen worden goedgekeurd, hebben Partijen elk afzonderlijk het recht de onderhavige overeenkomst te ontbinden zonder dat over en weer aanspraak gemaakt kan worden op vergoeding van schade of kosten, in welke vorm dan ook. 3. Onverminderd het bepaalde in het volgende lid stellen burgemeester en wethouders alvorens een besluit te nemen over het aangaan van een realisatieovereenkomst op grond van artikel 169 lid 4 Gemeentewet, de raad in de gelegenheid zijn wensen en bedenkingen ten aanzien van de tot dan toe bereikte resultaten ter kennis van het college te brengen. 4. Goedkeuring van de Gemeenteraad is vereist voor: a. het bestemmingsplan (wanneer dit bij het aangaan van deze overeenkomst niet met instemming van de Gemeenteraad aan het college wordt gemandateerd) en b.

een beschikbaar te stellen projectsubsidie, in het geval financiering van de kosten gemoeid met de herinrichting van de openbare ruimte niet volledig kan worden bekostigd uit 1) de verschillende reserves voor vervangingsinvesteringen en 2) de financiële bijdrage van WIJ, daarbij verwijzend naar artikel 8.

5

Voornoemd bedrag is gerelateerd aan de herinrichtingskosten in het project 95 PeGe-woningen

Blad

7 van 9

Samenwerkingsovereenkomst woningbouwproject Flora 23

Artikel 10

Planning

1. Partijen streven er naar dat in 2023 kan worden gestart met de bouw. Hierbij zijn de te doorlopen procedure om tot de noodzakelijke vergunningen en toestemmingen te komen maatgevend. 2. De hiervoor opgestelde planning is als bijlage 2 bij deze overeenkomst gevoegd. Artikel 11

Looptijd en (tussentijdse) beëindiging

1. De onderhavige overeenkomst wordt tussen Partijen aangegaan per datum ondertekening door Partijen en duurt tussen Partijen voort totdat de taken en werkzaamheden zoals omschreven in artikelen 5 en 6 zijn afgerond en tot een positieve beoordeling leiden, zoals verwoord in artikel 9. 2. Deze overeenkomst eindigt: a. in geval Partijen een beëindiging gezamenlijk overeenkomen; b. wanneer Partijen een realisatieovereenkomst sluiten (en aldus de beoordeling van de tot dan toe geboekte resultaten, zoals beschreven in het vorige artikel, positief is). Artikel 12

Gewijzigde omstandigheden

1. Indien als gevolg van een wijziging van omstandigheden ongewijzigde uitvoering van de onderhavige overeenkomst onmogelijk wordt en/of in redelijkheid niet meer van alle Partijen kan worden gevergd, treden Partijen met elkaar in overleg met als doel om indien mogelijk, met inachtneming van het doel, zoals omschreven in artikel 2, te komen tot aanpassing daarvan. 2. Indien Partijen niet tot overeenstemming komen, is de geschillenregeling zoals bedoeld in artikel 14 van toepassing. Artikel 13

Niet-afdwingbaarheid van nadere contractvorming

Indien onderhandelingen over de totstandkoming van (nadere) overeenkomsten, ondanks de inspanningsverplichting die op basis van de goede trouw op Partijen rust, niet tot overeenstemming leiden, kan geen der Partijen het sluiten van (nadere) overeenkomsten eenzijdig afdwingen. Artikel 14

Geschillen

Alle geschillen die naar aanleiding van of in verband met deze overeenkomst tussen Partijen mochten ontstaan van welke aard of omvang die ook mogen zijn, daaronder mede begrepen die welke slechts door één der Partijen als zodanig worden beschouwd, zullen worden voorgelegd aan de Arrondissementsrechtbank te Arnhem. Artikel 15

Slotbepalingen

1. De bij deze overeenkomst gevoegde bijlage(n), door beide Partijen afzonderlijk ondertekend, maakt deel uit van deze overeenkomst.

Blad

8 van 9

Samenwerkingsovereenkomst woningbouwproject Flora 23

2. In geval bepalingen of aanwijzingen in de bijlage(n) afwijken van dan wel in strijd zijn met hetgeen in deze overeenkomst zelf is bepaald, prevaleren de bepalingen in deze overeenkomst. Artikel 16

Bijlagen

Bij deze overeenkomst behoren als bindende bijlagen: 1. Stedenbouwkundige visie SRO, d.d. december 2022 2. Planning

Aldus overeengekomen en ondertekend voor de Gemeente Doesburg,

voor Stichting Woonservice IJsselland

A.M. Boone, projectwethouder

S. Hakstege, directeur bestuurder

Blad

9 van 9