Raadsvoorstel schikking Project Flora23

Adviesnota raad – openbaar Onderwerp

Schikking Project Flora23

Zaakdossier

Z/23/032455 - D/23/104431

Portefeuillehouder

Wethouder B. van Veldhuizen

Raadsprogramma

1. Evenwichtig en leeftijdsbestendig woon- en leefklimaat

Datum collegebesluit

14 februari 2023

Opsteller

Antoon van Buren

E-mail

antoon.van.buren@doesburg.nl

Team

Strategie Beleid en Projecten

Telefoonnummer (0313) 48 13 65

Voorstel Inhoudelijk beslispunt 1. Het aan Stichting Woonservice IJsselland beschikbaar stellen van € 48.555 excl. BTW als compensatie voor het mogen bouwen van minder woningen (te betalen c.q. te verrekenen op het moment dat dit woningbouwproject daadwerkelijk wordt gerealiseerd). Financieel beslispunt 2. Voornoemd bedrag ten laste te laten komen van het resultaat 2023. Procedureel beslispunt --Juridische grondslag Corporatie en gemeente zijn een samenwerkingsovereenkomst met elkaar aangegaan met bindende afspraken. Door een aangenomen motie komt Stichting WIJ in een financieel nadelige positie. In deze motie wordt teruggekomen op een eerder genomen besluit over de ontwikkelingskaders door het aantal toegestane woonlagen terug te brengen van vier naar drie. Stichting WIJ heeft alles afwegende besloten mee te gaan met de motie, maar vindt wel dat zij hiervoor gecompenseerd moet worden. Hier heeft zij een punt, omdat anders dan contractueel vastgelegd, zij minder woningen terug kan bouwen, hetgeen resulteert in een financieel nadeel. Inleiding Nadat kaders voor de vervangende nieuwbouw van corporatiewoningen contractueel waren vastgelegd, is er bij meerderheid een motie aangenomen om in afwijking van een eerder genomen besluit minder bouwvolume aan Stichting WIJ toe te staan.

Deze motie houdt in dat -bij nader inzien- een vierde woonlaag, zoals vervat in de stedenbouwkundige visie, niet gewenst zou zijn. Door ons is aan u toegezegd de gevolgen van het weglaten van een vierde woonlaag in afwijking van de met Stichting WIJ gemaakte contractafspraken in kaart te brengen. Wij hebben over de gevolgen juridisch advies ingewonnen. Daarbij zijn drie denkbare scenario’s naar voren gekomen. Deze scenario’s hebben wij met Stichting WIJ besproken. De uitkomst van deze bespreking -zo hebben wij u bij eerdere gelegenheid laten weten – is dat de corporatie er de voorkeur aangeeft om

Pagina 1 van 4

te schikken boven het voeren van juridische procedures. Procedures leiden tot een ongewenste vertraging van de voorgenomen woningbouw, en dit wenst de corporatie juist te voorkomen. Stichting WIJ heeft het door haar te lijden financiële nadeel op ons verzoek onderbouwd, en hiervan formeel melding gedaan in een brief, gedateerd 12 januari 2023 (zie de bijlage). Doel / meetbaar effect Het in voldoende mate financieel compenseren van Stichting Woonservice IJsselland nu zij minder woningen gaat bouwen dan contractueel met haar is afgesproken (en zij daardoor een vertraging oploopt in de planning, vanwege noodzakelijk door te voeren bouwkundige wijzigingen). Argumenten 1.1 Een schikking valt te verkiezen boven het voeren van een juridische procedure. Met de in juni 2022 aangenomen motie zijn wij in gesprek gegaan met Stichting Woonservice IJsselland. Het resultaat van deze bespreking is dat de beste optie is om de vierde bouwlaag te laten vervallen, waar dan wel een vergoeding tegenover moet staan, omdat dit afwijkt van eerdere contractafspraken. Deze uitkomst hebben wij bij eerdere gelegenheid met u gedeeld. Aan Nysingh Advocaten hebben wij gevraagd om ons over dit vraagstuk te adviseren. Dit bureau heeft ons drie scenario’s voorgelegd op basis waarvan wij mét Stichting WIJ aldus tot de slotsom zijn gekomen dat het treffen van een schikking als beste optie moet worden gezien.

De scenario’s: Scenario 1: Wij schuiven de motie terzijde

De aangenomen motie met als argument dat een vierde bouwlaag in strijd zou zijn met een goede ruimtelijke ordening valt namelijk op objectieve gronden niet goed te onderbouwen. Wij verwijzen daarbij met name naar het advies van de Commissie Omgevings-kwaliteit die een vierde bouwlaag juist als een positieve ontwikkeling kwalificeert. Wij realiseren ons dat wanneer wij de motie terzijde zouden schuiven uw reactie zeer waarschijnlijk zou zijn dat u een t.z.t. te wijzigen bestemmingsplan met een vierde bouwlaag niet gaat vaststellen. De reactie van Stichting WIJ zou daarop kunnen zijn dat zij tegen uw besluit beroep aantekent, en door de bestuursrechter in het gelijk wordt gesteld. U dient dan als gemeenteraad een nieuw besluit te nemen. Scenario 2: Wij kunnen in lijn met de aangenomen motie betogen dat achteraf gezien een vierde bouwlaag niet gewenst is

Een dergelijk betoog kunnen we echter op grond van het door de Commissie Omgevingskwaliteit uitgebrachte advies niet goed onderbouwen. Zouden we hier wel in meegegaan, kan Stichting WIJ vervolgens in beroep aangeven dat met dit toch wel onverwacht gewijzigd inzicht het vertrouwensbeginsel is geschaad. Een logische vervolgvraag zou dan zijn in hoeverre sprake is van door Stichting WIJ geleden schade als gevolg van deze toch wel onverwachte koerswijziging. Alleen wanneer hierin de nodige zorgvuldigheid wordt betracht (lees: alsnog een schadebedrag wordt overeengekomen) is de kans aanwezig dat het bestreden besluit in stand blijft.

Pagina 2 van 4

Scenario 3: Wij komen met Stichting WIJ tot een vergelijk over een aan haar te betalen schade voor het weglaten van de vierde bouwlaag.

Ingewikkelde en tijdrovende procedures kunnen hierdoor achterwege blijven. We halen de vierde bouwlaag zonder verdere onderbouwing uit het bestemmingsplan. 1.2 Het gevraagde bedrag van € 48.555 ter compensatie van de geleden schade wordt door ons als redelijk en billijk gezien. Stichting WIJ heeft in bijgevoegde brief naar onze mening voldoende gemotiveerd en onderbouwd aangegeven welk financieel nadeel zij lijdt door het laten vervallen van drie appartementen. Daar waar zij eerder de toezegging had dat zij het door haar gewenste bouwvolume kon realiseren conform de op 7 mei 2022 gesloten samenwerkingsovereenkomst. Het merendeel van genoemde financiële schade is een gevolg van de hogere onrendabele top waar Stichting WIJ mee te maken krijgt als gevolg van het bouwen van minder woningen. Een ander deel is het gevolg van extra voorbereidingskosten waarmee de corporatie wordt geconfronteerd. 2.1 De verplichting die nu wordt aangegaan vraagt om reservering van budget. Dat waarschijnlijk pas in 2024 (of misschien nog wel later) tot daadwerkelijke realisatie wordt overgegaan betekent niet dat het beschikbaar stellen van dit bedrag ook dan pas plaats hoeft te vinden. Conform artikel 2 van de BBV worden de kosten opgenomen in het jaar dat de verplichting wordt aangegaan.

Kanttekeningen geen Financiën Voor genoemd schikkingsbedrag van € 48.555 is geen dekking en komt daardoor ten laste van het resultaat 2023, zijnde het jaar van de aangegane verplichting. Mocht na 2023 tot daadwerkelijke uitkering worden overgegaan, dan wordt bij de jaarrekening 2023 het bedrag opgenomen in de post “Nog te betalen kosten”. Uitvoering Planning ➢ Op het moment van daadwerkelijke realisatie van de woningen wordt met de corporatie een realisatieovereenkomst gesloten waarin dit uit te keren bedrag ook weer expliciet wordt genoemd. ➢ Voor dit moment volstaat een antwoordbrief waarin het bovenstaande staat vermeld. Communicatie n.v.t.

Pagina 3 van 4

Evaluatie n.v.t. Bijlage(n) 1. Brief van Stichting WIJ van 12 januari 2023 inzake het door haar te lijden financieel nadeel 2. Concept antwoordbrief aan Stichting WIJ

Pagina 4 van 4