Haalbaarheidsonderzoek Stadhuis
Tekst van het document
Mei 2023
• INLEIDING • Opgave • Uitgangspunten en kaders • Locatie • OBJECT&OMGEVING • Objectinfo • Kernkwaliteiten • Bouwkundige en installatietechnische opname • Ruimtelijk beleid • Omgeving • FUNCTIES EN SCENARIO’S • Marktverkenning • Uitkomsten workshop raad en college • Financieel • OVERWEGINGEN EN CONCLUSIES
Juni 2023 In opdracht van de gemeente Doesburg In samenspraak met De Rondmakers, uitgevoerd door: FUNDAMENTAL CONCEPTS DOMINIC DIRKS METRON R PALLADA
Voor het stadhuiscomplex van de gemeente Doesburg is een haalbaarheidsonderzoek uitgevoerd in het kader van de mogelijke verkoop en herbestemming. De gemeente Doesburg is eigenaar van het Raadshuis aan de Roggestraat 2 in Doesburg. Het Rijksmonument is gebouwd in de veertiende eeuw als Wijnhuis en heeft in de loop der tijd meerdere aanbouwen gekregen. Op dit moment heeft de gemeente het gebouw verlaten, met als bijzondere ruimtes de Raadszaal en de Burgerzaal. Omdat er gewerkt wordt aan verbetering van de huisvesting van de gemeentelijke organisatie wordt gezocht naar een alternatieve bestemming voor het raadhuis.
Vanuit de gemeente Doesburg is de uitvraag gedaan naar een mogelijkhedenstudie voor herbestemming van het raadshuis waarin meerdere scenario’s uitgewerkt worden. Bij dit onderzoek speelt de cultuurhistorische waarde een belangrijke rol. Deze herbestemmingsstudie vormt input voor een mogelijke vervolg strategie hoe om te gaan met het pand.
adres: Roggestraat 2 / Philippus Gastelaarsstraat 2 plaats: Doesburg coordinaten: x 206.250, y 447.685 status: rijksmonument, monumentnummers 12987, 13060 en 12986 onderzoek: haalbaarheidsondezoek toekomstige functies functie: stadhuis opdrachtgever: Gemeente Doesburg
Voor de haalbaarheidsstudie zijn gezamenlijk met Rondmakers de volgende uitgangspunten en kaders geformuleerd: - Een nieuwe invulling dient haalbaar te zijn vanuit zowel bouwkundig en installatietechnisch oogpunt (scheiding gebouwen). - Alsook financieel rendement (potentiële verkoopopbrengst, investering en exploitatiekosten bij deelbehoud). Daarbij mag het maatschappelijk rendement niet uit het oog verloren worden. - Uitgangspunt is dat de raad nog steeds gehuisvest wordt in de Roggestraat 2, hoewel dit voor het onderzoek geen vast gegeven is: een alternatieve invulling voor het gebouw maakt deel uit van 1 van de scenario’s. - De keuze voor een voorkeursscenario zal gemeente breed gedragen moeten zijn, waarbij het college en de raad worden bevraagd en geïnformeerd. De uiteindelijke keuze wordt vertaalt naar een verkoopstrategie, waarna het te verkopen deel openbaar en transparant op de markt wordt gebracht.
Tot de scope van dit onderzoek behoren de volgende onderdelen: • Bouwkundige- en installatietechnische opname • Verkenning mogelijke bestemmingen, middels een marktverkenning en een workshop sessies college en raad • Ontwikkelen scenario’s en selectie voorkeursscenario(’s) • Uitwerking kansrijke scenario’s Een bouwhistorisch onderzoek is aanvullend uitgevoerd en in dit document verwerkt. Voor dit onderzoek wordt gewerkt met de volgende basisdocumenten: - Bouwhistorisch onderzoek - Aangedragen plattegronden - Onderhoudsrapporten - Bestemmingsplan ‘Binnenstad Doesburg’ (13-4-2011) - Erfgoedbeleid Doesburg 2021-2026 - Woningbehoefteonderzoek 2022-2040
R
Het Raadshuis bevindt zich in het centrum van Doesburg, een Hanzestad in de gemeente Gelderland, gelegen langs de Gelderse IJssel en de Oude IJssel. Doesburg ligt in de stadsregio Arnhem/Nijmegen.
Het gebouw bestaat uit drie bouwdelen, te weten het Raadshuis, het Hof Gelria (met daarin onder andere de Burgerzaal) en een deel nieuwbouw, waarbij de gevels toentertijd historiserend gebouwd zijn aan de Koepoortstraat. Alle drie de delen zijn aangewezen als Rijksmonument. De voormalige hoofdwacht (onderdeel van het Raadshuis) is beschermd als gemeentelijk monument. Het stadhuis is gelegen binnen het door het rijk beschermde stadsgezicht Doesburg. • Aan de Roggestraat staat het historische stadhuis, bestaande uit het wijnhuis en het raad- of schepenhuis met daarnaast aan de Koepoortstraat het gebouw waarin voorheen de hoofdwacht ondergebracht was. • Aan de hoofdwacht grenst de voormalige herberg Hof Gelria. • In 1995 werden deze gebouwen uitgebreid met een nieuwe kantorenvleugel aan de Philippus Gastelaarsstraat en twee huizen aan de Koepoortstraat (voormalige huisnummers 5 en 7). Op de volgende pagina zijn de drie gebouwdelen in plattegrond uitgelicht. Door Tijdbeeld is een bouwhistorisch onderzoek uitgevoerd. Het onderzoek heeft geresulteerd in een overzicht van de aanwezige cultuurhistorische waarden van de gebouwen, met het accent op de ruimtelijke ontwikkeling, de historische betekenis en de verschijningsvorm van zowel exterieur als interieur. Deze waardering is beschreven onder ‘Kernkwaliteiten’ op pagina 11.
Vanwege de beschikbare tijd had het onderzoek vooral een inventariserend karakter. Het gebouw is bezocht op maandag 6 maart 2023. Het (niet destructieve) onderzoek werd uitgevoerd conform de Richtlijnen Bouwhistorisch Onderzoek van de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed, SBN, VNG, Atelier Rijksbouwmeester en RGD dd april 2009.
Gebouwdeel
Adres
BVO (in m2)
Bouwjaar
Monument
Raadshuis/wijnhuis
Roggestraat 2
1.010
14e eeuw
Rijksmonument #13060
Hof Gelria (Burgerzaal)
Koepoortstraat 1
550
15e eeuw
Rijksmonument #12986
Gemeentehuis (nieuwbouw)
Philippus Gastelaarsstraat 2
1.455
1995
Rijksmonument #12987
Het gebouw bestaat uit de volgende bouwdelen: 1.
Het Raadshuis en Wijnhuis (Rijksmonument_
2.
Hoofdwacht (gemeentelijk monument),
3.
Hof Gelria (rijksmonument)
4.
en de nieuwbouw, waaronder rijksmonument op gevel nr 5.
met allen een eigen adres. Gezamenlijk vormen zij momenteel het voormalige gemeentehuis.
Het gebouw bestaat uit 3 verdiepingen plus een kelder. Aantal m2 BVO:
R
Kelder: 500 m2 BG: 1.000 m2 1e V: 635 m2 2e V: 905 m2 Totaal behelst het gebouw dus ca. 3.015 m2 BVO
Algemene historische waarden en waarden vanuit de gebruikshistorie Architectuurhistorische waarden • De gebouwen van de stedelijke overheid van de stad Doesburg staan sinds • Het Doesburgse stadhuiscomplex als geheel is architectuurhistorisch van de late-middeleeuwen op het oostelijke deel van het bouwblok begrensd belang vanwege de vormgeving die in de twintigste eeuw bij verschillende door de Koepoortstraat en de Philippus Gastelaarsstraat. Het complex vormt bouwcampagnes ontstond door historiserende restauraties, reconstructies een directe verwijzing naar de bestuurlijke positie en zelfstandigheid van de en historiserende nieuwbouw. stad tot op heden. • Met de keuze voor een historiserende architectuur vervulde het stadhuis • Het complex vormt een representatief symbool voor de stad en vanaf de jaren vijftig van de vorige eeuw een voorbeeldfunctie voor het haar bestuur en verwijst naar de continuïteit, betekenis en groei van de behoud, herstel en restauratie van de grotendeels verpauperde en verkrotte stedelijke en gemeentelijke taken sinds de late-middeleeuwen. stadskern. Met name de restauraties van het raadhuis/wijnhuis en Hof ensemblewaarden en stedenbouwkundige waarden. Gelria vormden een stimulans voor vele latere restauraties en ontsloten daarbij wegen naar financiële (overheids)steun.
• Het stadhuis vormt vanwege haar ligging aan het in historisch opzicht belangrijkste kruispunt van wegen in het hart van de middeleeuwse Bouwhistorische waarden stad een belangrijk oriëntatie- en herkenningspunt. • Het stadhuiscomplex is bouwhistorisch hoofdzakelijk van belang vanwege de kwaliteiten van de bewaard gebleven historische casco’s. Met het behoud • Met name de historische delen aan de Roggestraat en de Koepoortstraat van verschillen in vloerniveaus, bouwmuren en gevels en minimale vormen een historisch waardevol ensemble dat vanwege de situering, doorbraken zijn deze casco’s als individuele en zelfstandige gebouwen oriëntatie en volume van belang is vanwege de historisch-ruimtelijke relatie herkenbaar gebleven. met de omgeving.
R
Het Wijnhuis is in de late middeleeuwen gebouwd, daarna hebben er vele aanpassingen en aanbouwen plaatsgevonden. Per kleur is aangegeven van welke tijd de bouwdelen afkomstig zijn. Dit onderzoek is uitgevoerd in het kader van de historische verkenning door Tijdsbeeld.
Waarderingen
R
hoge monumentwaarden, van cruciaal belang voor de structuur en/of betekenis van het object. positieve monumentwaarden, van belang voor de structuur en/of betekenis van het object. indifferente monumentwaarden, van relatie weinig belang voor de structuur en/of betekenis van het object.
In een eerste bouwtechnische opname is gekeken naar de constructieve en bouwtechnische staat van de gebouwen en andere aspecten die van invloed zijn op de herbestemmingsmogelijkheden zoals ruimtelijke indeling, daglichttoetreding aanwezigheid van trappen en doorgangen. Ook is gekeken naar de mogelijkheden voor ontkoppeling van Roggestraat 2, Philippus Gastelaarsstraat 2 en Koepoortstraat 1 (trappenhuis en installaties). Constructieve en bouwtechnische staat van de oudbouw en nieuwbouw is in zijn algemene zin als goed te beoordelen. Onderhoud aan de buitenzijde is periodiek blijvend uitgevoerd. Er is geen tot beperkt achterstallig onderhoud. Voor het casco is een is opname gedaan waarbij een beperkte hoeveelheid aan werkzaamheden is geconstateerd. Er is met elkaar geconstateerd dat ontkoppeling in installaties niet mogelijk is. De installaties van zowel het verwarmingssysteem als het ventilatie systeem zijn verouderd. Bij een herbestemming in alle scenario’s worden alle installaties vernieuwd.
R
Bestemmingsplan Een afwijking van het bestemmingsplan is dus hoe dan ook aan de De locatie valt onder het bestemmingsplan ‘Binnenstad Doesburg’ orde in geval van transformatie. (onherroepelijk 13-4-2011) en heeft de bestemming Centrum – aanloopgebied; met 'specifieke vorm van centrum - gemeentehuis’. Ruimtelijk beleid Hier is uitsluitend een gemeentehuis toegestaan met de overige De geldigheidsduur van het bestemmingsplan is sinds 13-4-2021 centrumfuncties als ondergeschikte nevenactiviteit; verstreken. Per 1 januari 2024 treed de omgevingswet in werking. De • dienstverlening Gemeente Doesburg is vooruitlopend op die wet als een van de • kantoor eerste gemeenten gestart met de pilot ‘Omgevingsplan Beinum’. Met • maatschappelijk het experiment wilde de gemeente ervaring opdoen met de nieuwe • musea; manier van werken in een gedeelte van de stad. Om de leerpunten te • galeries, ateliers en expositieruimten; ontdekken voor het uiteindelijke doel: Één Omgevingsplan voor heel • een bed & boterham, niet meer dan 2 kamers; Doesburg. Gedurende het proces zijn inwoners, ondernemers en • wonen, met inachtneming van het volgende; andere betrokkenen gevraagd mee te denken over wat zij willen • op de verdieping(en) boven de begane grondbouwlaag is terugzien in het Omgevingsplan voor Beinum.
Ook wilden ze weten maximaal één woning toegestaan; hoe gebruikers het huidige ruimtelijke beleid ervaren. En wat er • op de begane grondbouwlaag is maximaal één woning anders en eenvoudiger kan. toegestaan; • ondersteunende horeca is binnen de centrumfuncties toegestaan Er is nog geen omgevingsplan vastgesteld voor Doesburg. • tot maximaal 25 % van de omvang van de hoofdfunctie, met dien Uitkomsten van het experiment zijn nog niet breed gedeeld. verstande dat de gebruikte vloeroppervlakte niet meer mag • bedragen dan 20 m²; • het behoud, beheer en herstel van de cultuurhistorische waarden van het beschermde stadsgezicht van Doesburg;
Erfgoedbeleid Doesburg 2021-2026 In 2021 is er ook een nieuw erfgoedbeleid opgesteld dat aanhaakt op de omgevingswet. Daarin staan de volgende onderdelen op de uitvoeringsagenda: 1. Gemeentelijke adviescommissie 2. Erfgoed verordening actualiseren 3. Omgeving van het monument beschermen 4. Cultuurverandering als gevolg van de omgevingswet 5. Erfgoed borgen in het omgevingsplan 6. Implementeren bruidsschat omgevingswet 7. Archeolgie omgevingswetproof maken 8. Aandacht voor de wederopbouwperiode en cultuurhistorie in de wijken 9. Behoud en borgen groenstructuren en historischelandschappelijke kwaliteiten en karakteristieken 10. Algemene begraafplaats professioneel beheren en onderhouden (zorgplicht) 11. De hoge kwaliteiten van het Doesburgs Erfgoed behouden en versterken (instandhoudingsplicht) 12. Erfgoed betrekken bij planvorming en nieuwe ontwikkeling 13. Erfgoedzorg gemeentelijke monumenten stimuleren 14. Verduurzamen van erfgoed stimuleren 15. Historische interieurs in beeld brengen
16. Opbrengsten door verkoop vastgoed, inzetten voor erfgoed 17. Subsidieverordening onderhoud gemeentelijke monumenten 18. Communicatie en informatievoorziening archeologie 19. Nieuwe archeologische laag m.b.t. WO2 20. Deponeren vondsten archeologie 21. Beleef de Linies, structuurplan met deelprojecten 22. Kerkenvisie De onderdelen die voor dit haalbaarheidsonderzoek van belang zijn zijn dikgedrukt, zaken die mogelijk van belang zijn, zijn schuingedrukt. De gemeente Doesburg heeft een instandhoudingsplicht voor het gebouwensemble omdat deze als rijksmonument staat aangemerkt. Een nieuwe koper zal deze instandhoudingsplicht ook moeten Het is belangrijk duurzaamheid te stimuleren bij (herontwikkeling van) erfgoed. Er ligt dus een kans om dit direct op te pakken bij de transformatie. Daarnaast moet het erfgoed goed geborgd worden in het omgevingsplan; en dient er op basis van eerder uitgevoerd archeologisch onderzoek aangemerkt te worden waar (nog) hoge verwachtingen zijn.
Woonzorgvisie 2023 - 20230 Dit jaar wordt de woonzorgvisie opgesteld aan de hand van Vanuit de afspraken in de Woondeal 2.0 moet er meer gebouwd uitkomsten van het Regionaal Woningbehoefteonderzoek (2022worden dan alleen voor de lokale behoefte. Hierbij is het belangrijk 2040), Gemeentelijke woningbehoefte en een Inventarisatie naar dat er woningen voor starters en jonge gezinnen, waar ook niethuisvestingsopgave wonen met zorg de Liemers. Deze onderzoeken Doesburgers zich kunnen vestigen toegevoegd worden. samen geven een goed beeld van de behoeftes die er liggen qua woning en zorgbehoefte in Doesburg. Woningtypen en woonmilieus De extra woningbehoefte valt tot en met 2030 in de volgende Woonbehoefte (Companen, 2022; Gemeente Doesburg, 2023).
categorieën: Doesburg heeft ten opzichte van de andere Liemerse gemeenten ➢ 29% sociale huur een lagere toekomstige behoefte heeft aan sociale huurwoningen; ➢ 3% middel dure huur namelijk 26% Ook als het gaat om duurdere koopwoningen “springt” ➢ 23% goedkope koop tot € 250.000 Doesburg “uit de toon”: Om te voorzien aan de lokale woonbehoefte ➢ 19% betaalbare koop tussen € 250.000 en € 355.000 zou 1/3 deel van de toe te voegen woningen moeten bestaan uit ➢ 26% koop boven de € 355.000 duurdere koopwoningen Hiermee valt bijna drie kwart van deze behoefte in het betaalbare In kwantitatieve zin gaat t/m 2030 om een lokale behoefte van 235 segment (sociale of middel dure huur of koop tot € 355.000). extra woningen. De vraag naar sociale huurwoningen, middeldure huurwoningen en koopwoningen tot € 355.000 omvat 2/3 deel van deze totale behoefte. Per saldo blijkt er ook relatief veel behoefte aan duurdere koopwoningen (> €355.000), waarbij het accent zou moeten komen te liggen op grondgebonden woningen In de sociale huursfeer is minder behoefte aan eengezinswoningen en meer behoefte aan appartementen en levensloopgeschikte woningen.
Bijzondere woonvormen (Companen, 2022; Gemeente Doesburg, 2023). Een aanzienlijk deel van de woningzoekenden heeft mogelijk interesse in alternatieve woonvormen. Per groep vallen de volgende zaken op: ➢ Jongeren en starters zijn het meest en het breedst geïnteresseerd in alternatieve woonvormen. De vraag van starters wordt in de huidige markt ook ingegeven door de wens om überhaupt een woning te vinden. ➢ Onder gezinnen en kleine huishoudens van 35 tot 65 jaar richt vraag naar bijzondere woonconcepten zich op zelfbouw of CPO (collectief particulier opdrachtgeverschap; het samen met anderen ontwikkelen van woningen). ➢ Onder ouderen is de interesse in wonen met gemeenschappelijke voorzieningen groter dan onder andere leeftijdsgroepen. Zeker onder ouderen met een zorgvraag is relatief veel behoefte aan kleinschalige woonzorgprojecten met een gemeenschappelijke leefruimte.
9
1 1
6 1
2 3
9 1 11 R R
6 1
7
6
9
4
8
6 3 6
6 7 41 1 1 7
10 7
1
Het Raadshuis ligt midden in het centrum van Doesburg, in de buurt van vele restaurants, een aantal B&B’s, en in het winkelgebied.
1 3 1
1
6
1
6
1.
Restaurants
2.
Hotel
3.
Vergaderzalen
4.
Kantoren
5.
Woningen
6.
Maatschappelijke functies
7.
Zorg
8.
School
9.
B&B
10.
Winkels
In dit hoofdstuk worden potentiële toekomstige functies beschreven. Onderlegger hiervan betreft een functieverkenning en –beoordeling op basis van een aantal afwegingscriteria. Daarnaast is een globale marktverkenning uitgevoerd. Resultaten uit de functieverkenning en marktverkenning zijn verder besproken in workshops met de raad en het college. Dit heeft geleid tot een indicatie van bestemmingen voor de variantstudie. Samen met de voorgaande hoofdstukken vormt dit een basis voor een selectie van 4 kansrijke herbestemmingsscenario’s. Deze scenario zijn uitgewerkt in een vlekkenplan.
Door het uitvoeren van een marktverkenning zijn de behoeften aan functies in Doesburg in beeld gebracht. Hiervoor zijn gesprekken gevoerd met kenners van de lokale vastgoedmarkt, zoals makelaars en (potentiële) exploitanten. De belangrijkste inzichten uit deze gesprekken staan op de volgende pagina.
Door daarnaast in gesprek te gaan met raadsleden en het college konden de politieke en ambtelijke wensen en eisen ook beter in kaart gebracht worden. De uitkomsten hiervan vind u op pagina 22.
In de marktverkenning zijn behoeftes 1 uit de markt 1 opgehaald via diverse makelaars , intern overleg gemeente 2 en mogelijke toekomstige exploitanten , naast onderzoek naar missende functies in de stad.
•
Momenteel aanwezig in Doesburg: • 1 hotel met 30 kamers en 70% bezetting; een aantal kleine B&B’s • Stadshotel Doesburg geen behoefte aan uitbreiding • Fletcherhotel heeft aangegeven dat ze graag uitbreiden met hotels van minimaal tussen de 50 en 60 kamers met voorkeur voor hotels die al in exploitatie zijn (Uitzonderingen daargelaten). • Enkele aansprekende musea; waaronder: • Lalique, Kunstlab, Zilvermuseum, De Maurits, Openbaar vervoer en speelgoed, Art Deco, De Roode Tooren; naast diverse galerieën • Enige horeca • Relatief veel retail • Geen behoefte aan extra retail in Doesburg; huidige leegstand is lastig op te vullen.
• • •
Momenteel afwezig in Doesburg:
•
Nu weinig plekken waar kleine bedrijven zich kunnen vestigen en gezamenlijk gebruik kunnen maken van functies Woningen voor starters en ouderen, al dan niet met zorgfunctie Huiskamer / bibliotheek in de stad Museale functies HOED of 1e lijns zorgpraktijk
Verder werd er nog aangegeven dat het voor Doesburg erg belangrijk is om de binnenstad te verlevendigen in de winterperiode, omdat er dan haast niets gebeurd in het stadje.
1. Op basis van overleg met Thoma Post Makelaar (John van Dijk), lokale inzichten Dominic Dirkse (architect), aanvullend Hoog&Kamp Makelaars, AWM Makelaardij en Uniek Makelaars 2. Stadshotel Doesburg en Fletcherhotel naast de Raad en het College van Doesburg. Villa Ruimzicht heeft niet gereageerd.
In Doesburg is een hoog cultureel aanbod aanwezig Verschillende musea zijn in de oude stad gevestigd. Zie bijgaande kaart. Het meest bekende museum is het Lalique Museum. Daarnaast is het rode toren museum direct naast het raadhuis gevestigd. Ook het zilvermuseum en het Mosterdmuseum zijn bekend. Daarnaast zijn diverse kleinere galerieën in het centrum aanwezig. Tot slot is het Arsenaal in Doesburg een typische culturele locatie met horeca en cultuur. Hier zijn de volgende functies gehuisvest: •
Yogastudio
•
Dansstudio
•
Zorgaanbieders: pedicure, podotherapie, osteopathie
•
Presentatieruimte en filmhuis
•
Restaurant het Arsenaal
De volgende onderdelen uit de workshop en volgende notities genoteerd: • Balans vinden tussen financiën en openbaar toegankelijk en publieke functies • Multifunctioneel gebouw • Rendementen voor de bevolking, • Mogelijke gemeentelijke balie • Mogelijk balie functie voor toeristen • Eventueel met openbaar toilet • Burgerzaal mogelijk ook een maatschappelijke functie • Raadszaal blijft sowieso in gebruik bij raad 1 x per maandag • Het is de gemeente iets waard om niet (volledig) commercieel te gaan • Sorteer op mogelijke gemeentelijke herindeling • Horeca is een optie • Vaak is wonen genoemd in het nieuwe gedeelte. • Wisselende doelgroep. Van jongeren tot ouderen (met en zonder zorg) *uitgevoerd op 6 februari 2023
Criteria voor de haalbaarheidsstudie: 1.
Openbaarheid
2.
Functionaliteit
3.
Financiële gevolgen (investering en lange termijn exploitatie)
4.
Aantasting monument
Functies
Min (€/m2; huur per maand of verkoop VON)
Max €/m2
Gemiddeld €/m2
Hotel
€120/m2 (huur/jaar)
€200/m2 (huur/jaar)
ADR €150; €160/m2 (huur/jaar)
Restaurant
€150/m2 (huur/jaar)
€200/m2 (huur/jaar)
€175/m2 (huur/jaar)
Vergaderzalen
€120/m2 (huur/jaar)
€150/m2 (huur/jaar)
€135/m2 (huur/jaar)
Pakket commerciële horeca
€100/m2 (huur/jaar)
€150/m2 (huur/jaar)
€125/m2 (huur/jaar)
Kantoorruimte
€120/m2 (huur/jaar)
€150/m2 (huur/jaar)
€135/m2 (huur/jaar)
Maatschappelijke functie gemeente
€40/m2 (huur/jaar)
€120/m2 (huur/jaar)
€80/m2 (huur/jaar)
Woningen (zorg) ** inclusief zorgaanbod
€ 300 per maand € 120/m2
€ 4.000 per maand** € 800/m2
€ 2.000 per maand € 460/m2
Woningen (sociaal)
€ 300 per maand € 65.000 VON € 1.300/m2 VON
€ 808,06 per maand € 325.000 VON € 2.700/m2 VON
€ 550 per maand € 250.000 VON € 2.500/m2 VON
Woningen (middenduur)
€ 810 per maand € 1.500/m2 VON
€ 1.200 per maand € 3.500/m2 VON
€ 1.000 per maand € 2.990/m2 VON
Woningen (duur)
€3.500/m2 VON
€5.000/m2 VON
€ 4.250/m2 VON
Functie
Bestemmingsplan
Ruimtelijk
Ingrepen niveau
marktpotentie
Doelgroep
Toelichting
Horeca
Geen aanduiding horeca
Passend bij bestaande opzet
Laag, behalve professionele keuken
Gemiddeld (al veel aanbod)
De Waag
ondersteunende horeca is binnen de centrumfuncties toegestaan tot maximaal 25 % van de omvang van de hoofdfunctie, met dien verstande dat de gebruikte vloeroppervlakte niet meer mag bedragen dan 20 m²;
Wonen
Per laag maximaal 1 woning
Veel ingrepen nodig (eigen entrees en woning scheidende wanden)
Brand, akoestiek en comfort vragen behoorlijke ingrepen
Hoog
Jongeren, ouderen (met of zonder zorgbehoefte)
op de verdieping(en) boven de begane grondbouwlaag is maximaal één woning toegestaan; op de begane grondbouwlaag is maximaal één woning toegestaan;
Zorg
Toegestaan wanneer zorg valt onder maatschappelijk
Passend bij bestaande opzet
Brand, akoestiek en comfort vragen behoorlijke ingrepen
Verwachting is hoog
Attent zorg Wonen bij September Rosorum Saksen Domus Magnus
Combinatie met wonen en/of maatschappelijk programma interessant
Functie
Bestemmingsplan
Ruimtelijk
Ingrepen niveau
marktpotentie
Doelgroep
Kantoor
Toegestaan
Passend bij bestaande opzet
Relatief weinig ingrepen nodig, akoestiek wel
Verwachting is gemiddeld tot hoog
Gemeente Doesburg Kleine bedrijven op thema (bijv. zorg of kunst)
Vergaderruimte
Toegestaan
Passend bij bestaande opzet
Relatief weinig ingrepen nodig, akoestiek wel
Verwachting is hoog
Gemeente Doesburg Kleine bedrijven op thema (bijv. zorg of kunst)
Hotel
Geen hotelaanduiding, alleen bed&boterham
Passend bij bestaande opzet
Brand, akoestiek en comfort vragen behoorlijke ingrepen
Verwachting is beperkt tot gemiddeld
Stadshotel Doesburg Ruimzicht Fletcher
Maatschappelijk
Toegestaan
Passend bij bestaande opzet
Relatief weinig ingrepen nodig, akoestiek wel
Verwachting is hoog
Zorg gerelateerd
Museum, galerieën etc.
Toegestaan
Passend bij bestaande opzet
Relatief weinig ingrepen nodig,
Verwachting is gemiddeld
Geschiedenis Doesburg
Toelichting
een bed & boterham, waarbij het aantal gastenkamers niet meer mag bedragen dan 2;
Voor het opstellen van de scenario’s zijn een aantal variabelen geselecteerd: 1. De drie gebouwdelen: Er worden drie gebouwdelen onderscheiden. Te weten: het raadhuis, Hof Gelria en de nieuwbouw. 2. Het gebruik: Welke functies en gebruiksmogelijkheden zijn er mogelijk. Meer commercieel versus maatschappelijk. 3. Het eigendom: Blijft het al dan niet in verhuurde staat in eigendom van de gemeente of wordt het gebouwdeel verkocht. Op basis van de marktverkenning en de gesprekken met de raad en het college zijn de volgende scenario’s geformuleerd: 1. Hotel met conferentiefunctie: Om jaardoor meer levendigheid te krijgen, grotendeels ook door een (zakelijke) doelgroep die nu nog niet gehuisvest worden in Doesburg, maar waar wel een kans ligt (bijv. erfgoedprofessionals) 2. De huiskamer: Gemeentelijke raadsfunctie, openbare toegankelijkheid van monument, maatschappelijke functies en sociale huurwoningen 3. Gedeelde functies, commercieel en maatschappelijk, naast woonprogramma: om uitwisseling te kunnen stimuleren, de financiële haalbaarheid te vergroten en een deel van het gebouw nog steeds openbaar toegankelijk te houden. 4. Zorgwonen met bijpassende verhuur: Er is veel vraag naar woningen voor ouderen, mogelijk met zorgbehoefte in Doesburg. Daarnaast willen zorgaanbieders en culturele aanbieders graag dicht bij deze doelgroep zitten.
De scenario’s verschillen van elkaar qua programma, transformatiewerkzaamheden en nieuwe eigendomssituaties. Op de volgende pagina zijn de vier scenario’s kort geschematiseerd om dit onderscheid in één keer inzichtelijk te maken.
Eigendom gemeente 1. Volledige commerciële verkoop Horeca/ hotel
Verkoop derde
2. Beperkte verkoop
Horeca/ hotel
wonen Maatschappelijke verhuur
Horeca/ hotel
Maatschappelijke verhuur
Functie: Horeca
Functie: maatschappelijk en wonen
3. Verkoop in twee delen
4. Sociaal-maatschappelijke verkoop
Wonen Semi commerciële verhuur
Wonen Maatschappelijke verhuur
Semi commerciële verhuur
Semi commerciële verhuur
Functie: kantoren, bijeenkomstruimtes en wonen
Functie: maatschappelijk en zorgwonen
Gebouwdeel
1. Hotel conferentie
2. De huiskamer
3. Gedeelde verkoop
4. Verhuur en Verkoop
Functie Raadshuis
Hotel/conferentie
Maatschappelijke verhuur (inloop, balie functie, maatschappelijke functies (huiskamer)
(semi) Commerciële verhuur, door derde waaronder aan de raad en aan zorgpartijen
Maatschappelijke verhuur, door gemeente: waaronder aan de raad en maatschappelijke partijen
Functie Hof Gelria
Hotel/conferentie
Maatschappelijk, bijvoorbeeld ruimte voor verenigingen, een dependance van de bibliotheek en een klein museum
Maatschappelijke functies die bijdragen aan leefbaarheid zoals bijvoorbeeld een kleine horeca ruimte voor verenigingen, een dependance van de bibliotheek of klein museum
Maatschappelijke/commerciële functie als onderdeel door derden, bijvoorbeeld een kapper, pedicurezaak, zorgkantoren, etc.
Functie Nieuwbouw
Hotel/conferentie
Enkele sociale woningen
Wonen
Wonen
Eigendom situatie
Alles wordt verkocht; 3 gebouwdelen worden door particulier geëxploiteerd
Gemeente blijft eigenaar van Raadshuis en Hof Gelria. Sociale huurwoningen naar corporatie.
Volledige verkoop in delen. Met commerciële verhuur. Rest wordt verkocht;
Raadhuis blijft eigendom gemeente. Rest wordt verkocht
Tot slot is ook het scenario voor een woonzorg complex in de nieuwbouw verkend. Echter bleek dit scenario niet haalbaar omdat het bestaande gebouw aan de binnenzijde niet tot zeer moeilijk geschikt te maken is. Zowel qua kamer indeling als bereikbaarheid is het gebouw niet geschikt. Sloop nieuwbouw is dan de enige optie.
Dit scenario is ontstaan vanuit de Bouwkundige- en installatietechnische opname omdat het gebouw zich er goed voor leent (statigheid en indeling) en deze functie zorgt voor meer levendigheid in de binnenstad (dag en nacht, zomer en winter). Wij verwachten dat dit een mooie aanvulling kan zijn op het huidige hotelaanbod in Doesburg en dat hiermee een andere doelgroep aangeboord wordt (zakelijke bezoekers en erfgoed liefhebbers). Hotel/conferentie • handhaving van zoveel mogelijk van de bestaande gebouwenstructuur. • box-in-box units in de kap • Nieuwe gevelopeningen • bestaande toiletgroepen maken plaats voor badkamers • totaal zijn zo’n 30 tot 34 kamers Uitdagingen: • Vele nieuwe standleidingen van de kamers verwerken • Vluchtroutes • Isoleren kap
BEGANE GROND Het Raadshuis: Conferentiecentrum Hof Gelria: Restaurant en keuken hotel, kantoorruimte
R
Bestaande nieuwbouw: Ontbijtzaal/dinerzaal; keuken en kamers
1e VERDIEPING Het Raadshuis: Vide Hof Gelria: Hotelkamers Bestaande nieuwbouw: Hotelkamers
R
2e VERDIEPING Het Raadshuis: Hotelkamers Hof Gelria: Hotelkamers
R
Bestaande nieuwbouw: Hotelkamers en installaties en opslag
KELDER Het Raadshuis: Feestzaal Hof Gelria: Opslag en keuken
R
Bestaande nieuwbouw: Fietsverhuur en opslag
Dit scenario sluit goed aan bij de wens van de raad en het college om nog steeds raads- en commissievergaderingen te kunnen houden en mogelijkheid te hebben tot trouwen. Ook de burgerzaal blijft in maatschappelijk gebruik en goed toegankelijk. Er komt een binnenplaats als gedeelde buitenruimte. De toegankelijkheid is verbeterd, er is een openbaar toilet toegevoegd. Er is veel ruimte voor maatschappelijke aanvullende functies. In de bestaande nieuwbouw zijn 13 sociale huur of koopappartementen gesitueerd die plaats kunnen bieden aan de gewenste doelgroepen, zowel ouderen (waar gelijkvloers) als jongeren. Gemeentelijk en maatschappelijk gebruik met wonen (sociale koop) •
Zoveel als mogelijk handhaving van de bestaande gebouwenstructuur.
•
In het Rijks monumentale gedeelte is er in dit scenario ca. 1.300m2 ruimte beschikbaar voor publieke functies en overige verhuur.
•
Gemeente blijft eigenaar van het raadhuis en Hof Gelria. Zij gebruikt dit voor de raadsvergaderingen. Verder worden de ruimtes verhuurd aan maatschappelijke partijen. Is er een openbaar toilet. Is er in de foyer tentoonstellingsruimte en komt er een balie voor gemeentelijke taken.
•
In de nieuwbouw komen 13 appartementen van maximaal 50 m2 met balkons waar mogelijk.
•
Het bestaande trappenhuis en lift kan hoogstwaarschijnlijk worden hergebruikt voor de ontsluiting van dit gedeelte. Een openbaar toilet is gesitueerd tussen de woningen en burgerzaal.
Uitdagingen: •
Balkons zijn niet te realiseren aan de straatzijde, gezien dit niet past in het beschermde monumentale straatbeeld.
•
Onderzocht om appartementen te creëren met één entree en één gangzone, maar dit is praktisch onhaalbaar, gezien de hoogte verschillen, de onhandige kapvorm en de benodigde vluchtrouten.
•
Het mogelijke gebruik van het centrale gedeelte in het souterrain moet nader onderzocht worden. Gezien het feit dat de bovenliggende ruimten worden gesloopt is het mogelijk dat ook dit gedeelte van het souterrain niet meer bruikbaar is.
BEGANE GROND Het Raadshuis: Gemeentelijke functies als raadszaal, aangevuld met kantoren en flexwerkplekken, toiletten
R
Hof Gelria: Maatschappelijke functie burgerzaal en openbaar toilet Bestaande nieuwbouw: Woningen gelijkvloers
1e VERDIEPING Het Raadshuis: Vide Hof Gelria: Verhuur van kantoorruimtes/ vergaderzalen of voor verenigingen
R
Bestaande nieuwbouw: Woningen (2 gelijkvloers)
2e VERDIEPING Het Raadshuis: Verhuurbare ruimtes Hof Gelria: Verhuurbare ruimtes
R
Bestaande nieuwbouw: Woningen (2 gelijkvloers)
KELDER Het Raadshuis: Opslagruimte Hof Gelria: Opslagruimte
R
Bestaande nieuwbouw: Fietsenkelder en bergingen woningen
Dit scenario is een financiële optimalisatie van scenario 2 door zowel het raadhuis als Hof Gelria te verkopen. Vervolgens komt er een kwalitatieve verplichting op deze gebouwdelen waarbij nog steeds raads- en commissievergaderingen te kunnen houden en er weer mogelijkheid is tot trouwen. Ook de burgerzaal blijft in maatschappelijk gebruik en goed toegankelijk. Echter worden deze door een derde geëxploiteerd. Er is minder ruimte voor aanvullende maatschappelijke functies, in plaats daarvan zijn er extra woningen gecreëerd. Afhankelijk van het segment waar deze woningen in zullen vallen levert dit een plus op in de financiële raming. Een aanvullende financiële plus is te behalen door commerciële ruimte te gaan verhuren op de 2e verdieping. Maatschappelijk gebruik (vooral gemeentelijke functies) met wonen • Door de bestaande lift te verplaatsen en de bestaande trap te vervangen door een nieuw compacter trappenhuis ontstaat er meer ruimte voor een levendige binnenplaats. • Verhouding: Ca. 800m2 gebruiksoppervlak publiek / aparte verhuur - ca. 1.230m2 gebruiksoppervlak woningen Uitdagingen: • Alle woningen gelijkvloers te betreden (met lift) is grote uitdaging, moet in het vervolg naar gekeken worden, in dit vlekkenplan alleen voor BG, en 1e verdieping mogelijk. • Senioren woningen kunnen dan niet op de verdiepingen 2 en 3.
Dit is ook de reden waarom scenario 3 geen zorg wonen bevat. • Balkons zijn niet te realiseren aan de straatzijde, gezien dit niet past in het beschermde monumentale straatbeeld • NB EEN LIGHT VERSIE VAN DIT SCENARIO IS HET NIET VERKOPEN VAN HET WIJNHUIS/RAADHUIS EN DIT PAND IN BEHEER VAN GEMEENTE LATEN, ZIE SCENARIO 4.
BEGANE GROND Het Raadshuis: Gemeentelijke functies als raadszaal (/trouwzaal), aangevuld met kantoren en toiletten Hof Gelria: Openbare burgerzaal, te gebruiken als restaurant, met eigen entree
R
Bestaande nieuwbouw: woningen, gelijkvloers
BURGERZAAL GBO ca 75 m2 BVO ca 100 m2
1e VERDIEPING Het Raadshuis: Vide Hof Gelria: Woningen, gelijkvloers mogelijk
R
Bestaande nieuwbouw: Woningen, gelijkvloers
2e VERDIEPING Het Raadshuis: Verhuur kantoorruimtes of vergaderzalen Hof Gelria: Woningen
R
Bestaande nieuwbouw: Woningen (deels gelijkvloers)
KELDER Het Raadshuis: Bijeenkomstruimte Hof Gelria: Opslag of bergingen
R
Bestaande nieuwbouw: Fietsenkelder en bergingen
In dit scenario wordt het raadhuis gesplitst van Hof Gelria en het nieuwbouw deel. Het nieuwbouwdeel wordt herontwikkeld tot wonen. Hof Gelria kan gehuurd worden door woningeigenaren of door andere doelgroepen uit Doesburg die een mooie plek zoeken om bijeen te komen. Zo blijft de burgerzaal (tegen betaling) wel toegankelijk. Verschil met scenario 3 is dat het Wijnhuis/raadshuis in eigendom en beheer blijft bij de gemeente Doesburg. Maatschappelijk en semi commercieel gebruik met wonen
• Het raadshuis blijft in eigendom van de gemeente en krijgt een functie vergelijkbaar met scenario 3. Hof van Gelre wordt verkocht als onderdeel van het woongebouw. Bewoners of door mensen van buiten af kunnen tegen een semicommercieel tarief. De nieuwbouw wordt ingezet voor wonen, net als in scenario 3. Uitdagingen:
• Alle woningen gelijkvloers te betreden (met lift) is een grote uitdaging, moet in het vervolg naar gekeken worden, in dit vlekkenplan alleen voor BG, en 1e verdieping mogelijk. • Senioren woningen kunnen dan niet op de verdiepingen 2 en 3. Dit is ook de reden waarom scenario 3 geen zorg wonen bevat. • Balkons zijn niet te realiseren aan de straatzijde, gezien dit niet past in het beschermde monumentale straatbeeld
BEGANE GROND Het Raadshuis: Gemeentelijke functies als raadszaal (/trouwzaal), aangevuld met kantoren en toiletten
R
Hof Gelria: Verhuurbare burgerzaal, te gebruiken door bewoners en doelgroepen van buiten af. Bestaande nieuwbouw: woningen, gelijkvloers
Verhuurbare burgerzaal 75 m2
BURGERZAAL GBO ca 75 m2 BVO ca 100 m2
1e VERDIEPING Het Raadshuis: Vide Hof Gelria: Woningen, gelijkvloers mogelijk
R
Bestaande nieuwbouw: Woningen, gelijkvloers
2e VERDIEPING Het Raadshuis: Verhuur kantoorruimtes of vergaderzalen Hof Gelria: Woningen
R
Bestaande nieuwbouw: Woningen (deels gelijkvloers)
KELDER Het Raadshuis: Bijeenkomstruimte Hof Gelria: Opslag of bergingen
R
Bestaande nieuwbouw: Fietsenkelder en bergingen
Onderstaande uitgangspunten zijn gebruikt om de financiële verkenning van de scenario’s te maken, in combinatie met de uitkomsten van de marktverkenning (zie voor prijzen p. 20). Op deze pagina staan de uitgangspunten voor de kosten (en subsidie) op de volgende pagina de uitgangspunten van de opbrengsten Onderdelen
Scenario 1
Scenario 2
Scenario 3
Scenario 4
Investeringen Raadshuis & Hof Gelria (monumentaal casco)
Restauratiewerkzaam heden casco
Gelijk aan scenario 1
Gelijk aan scenario 1
Gelijk aan scenario 1
Investeringen (bestaande) nieuwbouw
Restauratiewerkzaam heden casco
Gelijk aan scenario 1
Gelijk aan scenario 1
Gelijk aan scenario 1
Inbouw
Hotelkamers box-inbox; nieuwe installaties; nieuwe lift; 2 keukens aantal dakramen en balie
Inbouwpakketten kantoren en aanvullende functies, inbouwpakketten woningen, deel sloop bestaand, nieuwe gevels, balkons woningen, vluchttrappen, installaties
Vergelijkbaar met scenario 2
Vergelijkbaar met scenario 2
Terrein
-
Open binnenplein
Open binnenplein
Open binnenplein
Overige kosten
5% onvoorzien; 10% bijkomende kosten; 6% overige kosten; 5% ontwikkelkosten BTW verrekenbaar (100%)
-
Subsidies
BTW deels niet verrekenbaar (62%)
BTW deels niet verrekenbaar (13%)
BTW deels niet verrekenbaar (34%)
40% van monumentale restauratiekosten verwachten wij aan subsidie vanuit de Provincie Gelderland te kunnen aanvragen. Dit is opgenomen als uitgangspunt in de raming.
Onderstaande uitgangspunten zijn gebruikt om de financiële verkenning van de scenario’s te maken, in combinatie met de uitkomsten van de marktverkenning (zie voor prijzen p. 20). Op deze pagina worden de uitgangspunten voor opbrengsten en de benodigde BAR per type investering weergegeven.
Onderdelen
Scenario 1
Scenario 2
Scenario 3
Scenario 4
-
Commerciële verhuur (hotel, horeca) en vergaderzalen (BG monumentale casco)
38% sociale koopwoningen, 62% maatschappelijke functies
49% betaalbare huurwoningen, 20% maatschappelijke verhuur, 31% commerciële verhuur
49% betaalbare huurwoningen, 31% maatschappelijke verhuur, 20% (semi)commerciële verhuur
Marktconform BAR (min-max)
8-10% relatief hoog risico
4% laag risico
6% relatief laag risico
5-6,5% relatief laag risico
Residuele grondwaarde
Berekend op basis van opbrengsten (incl. subsidies) – kosten met bovenstaande BAR
Opbrengsten
Hotel/conferentie Vooraf vastgestelde BAR • 8% (minimaal!)
Investeringen
Eenheidsprijs
Kosten
Opbrengst
Casco monumentaal casco nieuwbouw casco
415 232
€ 539.249 € 324.211
Inbouw Inbouwpakket Installaties
606
€ 1.664.715 € 1.953.626
Verduurzaming Kap verduurzamen
BAR bij grondwaarde = 0
Voorzieningen (Trappenhuis, lift, vluchtweg, entrees ed)
• 8,19% subtotaal inbouw
Mogelijke optimalisaties • Hogere commerciële huur/vraagprijs •
€180/m2 VVO voor residuele grondwaarde van ca. €900.000
€ 3.618.341
SUBTOTAAL
€ 4.481.801
Overige Kosten Onvoorzien
5%
€ 224.090
Bijkomende kosten Overige Kosten
10% 6%
€ 448.180 € 268.908
Subtotaal
Let op, deze functie is voor en exploitant nog best risicovol in Doesburg, daarom dient er gerekend te worden met een relatief hoge BAR. Deze staat ook in verhouding met de relatief hoge huur/koopprijs tov van de omzetcapaciteit.
sociaal
€
-
€
-
betaalbaar
€
-
€
-
duur
€
-
€
-
sociaal
€
-
€
-
betaalbaar wonen
€
-
€
-
Woon-zorg
€
-
€
-
maatschappelijke functie
€
-
€
-
commerciele functie
€
160
€
376.800
overig (bijv. vergaderzalen)
€
160
€
72.000
€
-
Huuropbrengst per m2 VVO per jaar
Totaal verkoop Belegging BAR totaal
7,50% € 5.984.000
Totale opbrengsten
€ 5.984.000
€ 941.178
Subtotaal kosten
€ 5.422.979
AK ontwikkelaar
5%
€ 271.149
BTW (wel/niet verrekenbaar) subtotaal
0%
€0 € 941.178
TOTALE KOSTEN
Woning verkoop
€ 5.694.128
Subsidie casco restauratie Gelderland
40% €
215.700
Residuele grondwaarde
€
505.572
HUISKAMER Maatschappelijk gebruik met wonen (sociaal, koop) Vooraf vastgestelde BAR •
4%
Investeringen Casco Restauratie Raadshuis Hof Gelria Nieuwbouw deel Inbouw Raadshuis en Hof Gelria Raadhuis Hof Gelria Nieuwbouw deel SUBTOTAAL
BAR bij grondwaarde = 0
Overige Kosten Onvoorzien Bijkomende kosten Overige Kosten Mogelijke optimalisaties Subtotaal • Dure woningen (verkoop) Subtotaal kosten • €5.000/m2; kleine appartementen dus 250.000-300.000 euro per AK ontwikkelaar woning VON BTW (wel/niet verrekenbaar) • Hogere maatschappelijke subtotaal huur
•
2,58%
•
€151/m2 VVO nodig om in beginsel niet in te hoeven leggen TOTALE KOSTEN bij gelijkblijven sociale koop.
2 Huiskamer gemeente m2 p.e. Kosten
2 Huiskamer verkoop m2 p.e. Kosten
6%
6%
Opbrengst Woning verkoop sociaal 1160 € 2.231 € 2.588.430 1.300 415 € 539.249 betaalbaar € - € € - € 1.400 232 € 324.211 duur € - € € - € Huuropbrengst per m2 VVO per jaar 1.516 1.148 € 1.740.025 sociaal € - € € - € betaalbaar wonen € - € € - € Woon-zorg € - € € - € 1.134 1.057 € 1.198.370 maatschappelijke functie 1000 € 35 € 35.000 commerciele functie € - € € - € € 2.279.274 € 1.522.581 overig (bijv. vergaderzalen) 0 € - € - 0€ - € Totaal verkoop 1160 € 2.588.430 Belegging BAR totaal 1000 5,00% € 700.000 0 4,00% € 5% € 113.964 5% € 76.129 Totaal 1160 € 2.588.430 10% € 227.927 10% € 152.258
100%
€ 136.756 € 478.648 € 2.757.922 5% € 137.896 21% € 608.122 € 1.086.769 € 3.503.939
0%
5% 21%
€ 91.355 € 319.742 € 1.842.323 Subsidie casco restauratie Gelderland € 92.116 € 0 Grondwaarde € 319.742 € 1.934.439
40% € 215.700
40% € 215.700 € 869.690
Investeringen
Maatschappelijk gebruik met wonen (huur, betaalaar) Vooraf vastgestelde BAR •
6%
Eenheidsprijs
Kosten
Opbrengst
Casco monumentaal casco nieuwbouw casco
415 232
€ 539.249 € 324.211
Inbouw Inbouwpakket
€ 1.653.805
Installaties Verduurzaming
€ 1.541.100
Kap verduurzamen
7,2%
Mogelijke optimalisaties •
Ander segment wonen (hoger, dan ook hogere BAR gewenst), dan is een grondwaarde richting de 2 miljoen euro eventueel mogelijk.
sociaal
€
-
€
-
betaalbaar
€
-
€
-
duur
€
-
€
-
€
-
Huuropbrengst per m2 VVO per jaar sociaal
Voorzieningen (Trappenhuis, lift, vluchtweg, entrees ed)
betaalbaar wonen
€
250
€
290.000
maatschappelijke functie
€
80
€
22.080
commerciele functie
€
135
€
100.575
overig (bijv. vergaderzalen)
€
35
€
-
€
-
Woon-zorg
BAR bij grondwaarde = 0 •
Woning verkoop
subtotaal inbouw
€ 3.194.905
SUBTOTAAL
€ 4.058.365
Overige Kosten Onvoorzien
5%
€ 202.918
Bijkomende kosten
10%
€ 405.837
Overige Kosten
6%
€ 243.502
Subtotaal 5%
€ 4.910.622 € 245.531
BTW (wel/niet verrekenbaar)
21%
€ 130.500
TOTALE KOSTEN
Belegging BAR totaal
6,00% € 6.877.583
Totale opbrengsten
€ 6.877.583
€ 852.257
Subtotaal kosten AK ontwikkelaar subtotaal
Totaal verkoop
€ 982.756 € 5.286.652
Subsidie casco restauratie Gelderland Residuele grondwaarde
40% €
215.700
€ 1.806.631
Commercieel gebruik met zorgwonen (huur, duur) Vooraf vastgestelde BAR •
5%
Investeringen Casco Restauratie Raadshuis Hof Gelria Nieuwbouw deel Inbouw Raadshuis en Hof Gelria Raadhuis Hof Gelria Nieuwbouw deel
4 M&C gemeente Eenheidsprijs Kosten
TOTALE KOSTEN
m2
4 M&C verkoop EenheidsprijsKosten
842
415
€ 349.129 458 1.400
1.155
1.589
€ 1.834.825
415 232
1436
SUBTOTAAL
Overige Kosten Onvoorzien BAR bij grondwaarde = 0 Bijkomende kosten • 6% Overige Kosten Subtotaal Subtotaal kosten Mogelijke optimalisaties AK ontwikkelaar BTW (wel/niet verrekenbaar) • Ander segment wonen (hoger, dan ook hogere BAR subtotaal
gewenst), dan is een grondwaarde rond de 1,5 miljoen euro eventueel mogelijk.
m2
€ 2.183.954
5% 10% 6%
100%
€ 109.198 € 218.395 € 131.037 € 458.630 € 2.642.585 5% € 132.129 21% € 582.690 € 1.041.320 € 3.357.404
5% 10% 6%
0%
5% 21%
Opbrengst Woning verkoop € 190.120 sociaal € - € € 324.211 betaalbaar € - € duur € - € Huuropbrengst per m2 VVO per jaar sociaal € 125 € betaalbaar wonen € 250 € Woon-zorg 0 € 460 € € 1.751.380 maatschappelijke functie 800 € 44 € commerciele functie € 120 € € 2.265.711 overig (bijv. vergaderzalen) € 35 € Totaal verkoop 0 0 € Belegging BAR totaal 800 4,00% € € 113.286 Totaal € € 226.571 € 135.943 € 475.799 Subsidie casco restauratie Gelderland 40% € € 2.741.510 € 137.076 Grondwaarde €0 € 475.799 € 2.878.586
-
€ € €
- € - € - €
-
€ - 1160 € € 35.040 € - 106 € - 170 € 0 876.000 1436 1436 €
125 € 250 € 290.000 460 € 80 € 100 € 10.600 35 € 5.950 0 € 6,50% € 4.716.154 - € 4.716.154
215.700
40% € 215.700 € 2.053.268
Voor het stadhuis van Doesburg is een herbestemmingsonderzoek uitgevoerd. Uit dit onderzoek zijn vier scenario’s gekomen waarbij in twee scenario’s een gedeelte van het object in eigendom blijft van de gemeente Doesburg. Voorliggende analyse sluit hierop aan door voor deze twee scenario’s het exploitatieresultaat voor gemeente Doesburg inzichtelijk te maken op jaarbasis en voor de komende 25 jaar. Hierbij is gekeken naar de exploitatiebaten, exploitatielasten en kapitaallasten.
De aanpak op hoofdlijnen is hierbij als volgt: •
De begrote exploitatielasten voor de huidige situatie (scenario 0) zijn inzichtelijk gemaakt per m² BVO
•
De exploitatielasten per m² BVO zijn vermenigvuldigd met het BVO dat de gemeente in eigendom houdt in ieder scenario
•
De kapitaallasten voor nieuwe investeringen zijn apart berekend evenals het verwachte onderhoud (MJOP)
•
Voor de exploitatielasten is gebruik gemaakt van de begroting uit 2023 aangescherpt met de laatste MJOP’s en kapitaallasten o.b.v. de investeringen.
•
In de MJOP’s is onderscheid gemaakt tussen de raadzaal en het overige deel. In de exploitatielasten zijn de gemiddelde jaarlijkse MJOP uitgaven gebruikt.
•
Investeringen en opbrengsten zijn conform haalbaarheidsonderzoek.
•
De (lineaire) afschrijvingstermijn voor gebouwen is 25 jaar, installaties 15 jaar en inbouw 10 jaar.
•
Rente percentage als onderdeel van de kapitaallasten bedraagt 0,69%.
•
In de berekening van de kapitaallasten is uitgegaan van 40% subsidie op de investering in het casco.
•
Wij gaan uit van een besparing van 40% in energieverbruik per m² t.o.v. de huidige situatie.
•
De lopende kapitaallasten vanuit de huidige situatie zijn naar rato (m²) toegedeeld aan de scenario’s.
•
Alle bedragen zijn excl. btw.
•
Het exploitatieresultaat is weergegeven per jaar en voor een periode van 25 jaar. Opbrengsten en uitgaven zijn hierbij niet geïndexeerd.
Onderdelen
Scenario 1
Scenario 2
Scenario 3
Scenario 4
Kosten ontwikkelaar
€ 5.5
€ 2.0
€ 5.2
€ 2.9
Opbrengsten Ontwikkelaar
€ 6.0
€ 2.5
€ 6.8
€ 4.7
Beoogde 1 malige opbrengsten gemeente
€ 0,5 *indicatief
€ 0,85 *indicatief
€ 1.8*indicatief
€ 2.0*indicatief
Investering gemeente
0
€ -3.5
0
€ -3.3
Saldo gemeente
€ 0,5
€ -2.65
€ 1.8
€ -1.5
Inkomsten per jaar gemeente
0
€ 0,035
0
€ 0,035 € -0,297
Scenario 0
Jaarlijkse exploitatie lasten gemeente
€ -0,5
€0
€ -0,373
€0
Jaarlijks exploitatie resultaat gemeente
€ -0,5
€0
€ -0,338
€0
Exploitatieresultaat 25 jaar
€ -12.0
Marge
€ -10 tot -12
€ -0,262 € 0,5
€ -7.6
€ 1.8 € -4.4
€ 0 tot 1
€ - 6 tot - 9
€ 1 tot 3
€ -3,5 tot -5,5
Criteria
Scenario 1
Openbaarheid
• •
Scenario 2
Enigszins Als gebruiker van het hotel/horeca. Verhuur aan raad. Toilet kan openbaar zijn
• •
Toevoeging voor de binnenstad in de winter. Geen omkijken voor gemeente
• •
•
•
ongeveer € 0,5 eenmalige opbrengsten Geen kosten en opbrengsten Saldo 25 jaar: 0-1 mio
Aantasting monument
•
Behoorlijk in de oudbouw
Opmerkingen
•
Geen zeggenschap
• • Functionaliteit
• •
Financiën
• •
Scenario 4
• • •
Hoog, Oude delen zijn openbaar. Nieuwbouw woningen niet.
•
Enigszins, meer dan 1 Als gebruiker oudbouw. Afhankelijk van de te maken afspraken. Woningen niet openbaar
Maatschappelijk hoog. Zoeken naar juiste gebruikers. Woningen sociaal.
•
Gemiddelde. Goede mix.
• •
Maatschappelijk hoog. Zoeken naar juiste gebruikers. Woningen zoeken naar de juiste ontwikkelaar
Ongeveer € -2,65, eenmalige investering inkomsten€ 35K per j Saldo 25 jaar: -6 tot -9 per jaar
•
Ongeveer € 1.8 eenmalig opbrengsten Geen kosten een opbrengsten Saldo 25 jaar: 1 tot 3 mio
•
Ongeveer € -3.3 eenmalige investering Inkomsten per jaar € 35K Saldo 25 jaar: -3 tot -5 mio
• •
Beperkt in oudbouw, Nieuwbouw meer
• •
Beperkt in oudbouw Enigszins in nieuwbouw, gevels behouden
• •
•
Semi commerciële verhuur is ook mogelijk
•
Geen zeggenschap
•
• •
Hoog, Oude delen zijn openbaar. Nieuwbouw woningen.
Scenario 3
• •
• •
• •
•
Beperkt in oudbouw Enigszins in nieuwbouw, gevels behouden Semi commerciële verhuur is ook mogelijk
Kernkwaliteiten
Uitgangspunten gebouw:
•
•
Hoge monumentale waarden voor het voormalige Wijnhuis en Hof Gelria
Bestemmingsplan/ruimtelijk beleid
Zorgwoningen of uitsluitend woningen voor ouderen is alleen mogelijk bij sloop nieuwbouw nieuwste gedeelte. Voorlopig gezien de kosten niet meegenomen als scenario.
•
Geen enkel scenario past binnen het huidige bestemmingsplan (planafwijking is altijd nodig, nu Financiële uitgangspunten alleen gemeentehuis mogelijk)
•
Instandhouding van het gebouw is een verplichting die ook op toekomstige nieuwe eigenaren rust door de status van rijksmonument. Behalve voor het nieuwbouwdeel uit 1995.
•
Vanuit de erfgoedverordening wordt gevraagd opbrengsten door verkoop vastgoed, in te zetten voor erfgoed. Dat is mogelijk binnen de gepresenteerde scenario’s 2 en 4.
•
Verduurzaming van monumenten is ook een belangrijk uitgangspunt in de erfgoedverordening. • Hier liggen de meeste kansen in de scenario’s 1, 3 en 4.
•
Geen balkons gewenst aan straatzijde Koepoortstraat vanuit monumentale aanzicht.
Marktverkenning •
Scenario 1 is haalbaar als gemeente wenst geheel af te stoten, maar alleen als er een exploitant gevonden wordt die gelooft in dit concept; levert geen hoge verkoopsom op.
•
Scenario 2 vraagt een substantiële bijdrage van de gemeente; hier moet de gemeente investeren in het geval van maatschappelijke functies én sociale huur, door dure woningen aan te bieden is het scenario wel haalbaar te maken, zonder toelegging van de gemeente.
Bepalend is welke onderdelen de raad wil verkopen van het raadhuis. En hoe commercieel mag het worden, cq welke functies worden toegelaten.
Scenario 3 is financieel het meest voordelige scenario, door groter commercieel aandeel.
•
Bij scenario 4, ook hier is een bijdrage van de gemeente noodzakelijk. Een gebruiksconstructie (gemeente eigenaar) verhuur door derde zou verkend moeten worden.
•
Maatschappelijke huren zouden door gemeente moeten worden vastgesteld
Enige vraag naar hotel vanuit exploitanten, naar (zorg)wonen is veel vraag, naar verhuurbare • ruimtes ook. Daarnaast zijn culturele functies ook gevraagd. Diversificatie is mogelijk.
Workshops Raad en College •
•
Keuze voor aandeel sociale woningen dient door de gemeente te worden vastgesteld