Convenant prestatieafspraken 2022 (ondertekend)

Definitief concept -december 2021

PRESTATIEAFSPRAKEN VOLKSHUISVESTING 2022 – GEMEENTE DOESBURG De ondergetekenden: 1. Het bestuur van Stichting Woonservice IJsselland, gevestigd aan De Linie 1, 6982 AZ te Doesburg, vertegenwoordigd door S. Hakstege, directeur-bestuurder, Hierna te noemen: ‘Corporatie’ 2. De Bewonersraad Doesburg (voorheen: het Huurdersplatform), vertegenwoordigd door E. ter Braake Hierna te noemen: ’Bewonersraad’ 3. De gemeente Doesburg, krachtens artikel 171, lid 1 van de Gemeentewet vertegenwoordigd door haar burgemeester, drs. L.W.C.M. van der Meijs, handelend ter uitvoering van het besluit van College van burgemeester en wethouders van Doesburg d.d. 7 december 2021, onder A3. Hierna te noemen: ‘Gemeente’ Gezamenlijk te noemen: ‘Partijen’

Hebben in overweging genomen dat: A. De woningwet 2015 voorschrijft dat woningcorporaties –hiertoe uitgenodigd door gemeenten- een bod uitbrengen op het gemeentelijke woonbeleid; B. het woonbeleid van Doesburg in al zijn facetten is vervat in de Woonvisie Doesburg 2017-2022 en dat hierin resultaten worden genoemd die de gemeente samen met haar volkshuisvestingspartners, waaronder woningcorporaties, zorgaanbieders en marktpartijen de komende jaren wil behalen; C. de prestaties die in 2022 van de Corporatie worden gevraagd, net als voorafgaande jaren, betrekking hebben op de thema’s betaalbaarheid, duurzaamheid en het behoud en waar mogelijk uitbreiding van het aandeel levensloopbestendige woningen (zorg) en leefbaarheid; D. voor het verkrijgen van draagvlak voor ontwikkelingen in en rondom de huurwoningen de Bewonersraad een belangrijke gesprekspartner is; van haar mag worden verwacht dat zij met een kritische blik deze ontwikkelingen volgt en gevraagd dan wel ongevraagd suggesties doet in het belang van de huurders. Qua ontwikkelingen wordt hier in het bijzonder gedoeld op de nadere uitwerking van de prestatieafspraken en het voorbereiden en uitvoeren van woonbeleid, de huurwoningen betreffende, en E.

over de te leveren en geleverde prestaties voor 2020 door de Corporatie verslag is gedaan, waaruit de conclusie kan worden getrokken dat vrijwel alle voornemens zijn gerealiseerd, dan wel zijn vervolg heeft gekregen in 2021.

1

Definitief concept -december 2021

Partijen stellen vast dat: A. Op dit moment de situatie op de woningmarkt een steeds groter wordend tekort aan (huur)woningen laat zien. 1.

Dit vraagt van Partijen extra inspanningen om de krapte op de woningmarkt te verminderen. Ook op het terrein van Wonen met zorg dreigt er een tekort en ligt er een forse uitdaging. Dit blijkt uit de in het voorjaar van 2021 in opdracht van de Liemerse gemeenten door bureau Companen uitgevoerde inventarisatie.

2.

Het tekort aan woningen tot rijksprioriteit is verheven, en dat dit in het vroege voorjaar van 2020 heeft geleid tot een Woondeal tussen de gemeenten van de Stadregio Arnhem Nijmegen, Provincie Gelderland en het Rijk.

3.

Deze deal er met name op is gericht om een versnelling in de woningbouw te realiseren, waarbij de bouwopgave enerzijds bestaat uit het terugbrengen van het woningtekort en anderzijds uit het bouwen voor de toenemende woningbehoefte als gevolg van de te verwachten huishoudensgroei.

4.

Streven is om het totale woningtekort per 2030 terug te dringen tot maximaal 2%. 1

5.

Het Rijk hierin wil faciliteren en daarbij onder andere als voorwaarde stelt dat 50% van de nieuwbouw betaalbaar moet zijn, waarvoor zij een maximale koopsom aanhoudt van € 325.000 (is NHG-grens), maar ook dat 25% van de nieuw toe te voegen woningen circulair moet zijn.2

6.

Genoemde circulariteit de Gemeente er toe brengt dat zij voor haar eigen in te brengen bouwlocaties met de ontwikkelaar nadere afspraken wenst te maken over de wijze waarop hier invulling aan wordt gegeven. De te nemen maatregelen worden vervolgens vastgelegd in een samenwerkings- en/of realisatieovereenkomst.

B. De woonvisie met zijn horizon tot 2022 gedateerd is en daardoor geactualiseerd dient te worden. 1.

Bij het opstellen van de visie in 2017 was er sprake van een meer ontspannen woningmarkt en was het adagium om alleen nog woningen toe te voegen voor de eigen lokale behoefte.

2.

Anno 2021 hebben we te maken met schaarste in alle denkbare wooncategorieën, en worden gemeenten gevraagd -om naar vermogen- bovenlokaal te bouwen.

3.

De Corporatie wil met de Gemeente werken aan een nieuwe geactualiseerde woonvisie.

C. De energietransitie forse investeringen met zich meebrengt en grote onzekerheden voor de bewoners van onze stad, waaronder de huurders van de ruim 2.000 woningen van Stichting Woonservice IJsselland. a.

Van alle betrokken partijen vraagt dit een optimale inspanning om de juiste maatregelen te nemen en in de voorbereiding met bewoners en bewonersorganisaties hier goed over te communiceren. Dit met als vooropgezet doel dat de te nemen maatregelen voldoende draagvlak hebben bij de woonconsument. Hetgeen onder andere betekent dat de levering van warmte moet voldoen aan de warmtevraag, gegarandeerd moet zijn en betaalbaar.

1 2

Tot 2030 moeten idealiter 35.000 woningen in de regio worden bijgebouwd. In de Liemerse Woonagenda van oktober 2020, getiteld: Koers voor 2020-2025 is de afspraak gemaakt om voor betaalbare woningen en betaalbare huurwoningen een bovengrens aan te houden van respectievelijk € 250.000 en € 850. Deze bedragen lijken gelet op stijgende grondprijzen en de aangescherpte energieprestatienorm niet houdbaar. Binnen de Liemers is een discussie gaande om deze bedragen mogelijk aan te passen.

2

Definitief concept -december 2021

D. De wens van de corporatie om structureel en proactief een sociaal team in te stellen voor het volgen en begeleiden van complexe problematiek niet gehonoreerd wordt door de gemeente. 1.

Met de vele taken (en dito investeringen die dit vraagt) heeft de gemeente thans de Vraagbaak en het Jeugdteam (voor complexe (gezins)problematieken met mensen onder de 27 jaar). Preventief kunnen hier ook problematische situaties door de corporatie gemeld worden. Leidt de hulpvraag naar casussen met mensen boven de 27 jaar dan kan deze via professionele zorgorganisaties worden geleverd.

E. Er wordt werk gemaakt van circulair bouwen a.

b.

Met circulair bouwen wordt invulling gegeven aan het terugdringen van: 

de uitstoot van CO-2 (verantwoordelijk voor klimaatopwarming)



de uitstoot van stikstof (verantwoordelijk voor de terugloop in biodiversiteit)



het gebruik van grondstoffen (door vol in te zetten op hergebruik)

De Gemeente zal in ieder geval bij het beschikbaar stellen van eigen bouwlocaties circulariteit als resultaatverplichting contractueel vastleggen.

c.

Met al deze inspanningen wordt gehoor gegeven aan de Woondeal, waarin met het Rijk is afgesproken dat allengs meer circulair gebouwd moet worden.

F. De opvang van statushouders een grote wissel trekt op het aantal verhuurbare woningen per jaar. a.

In 2022 wordt net als in 2021 een toename van de taakstelling verwacht. Corporatie geeft wederom aan dat er een limiet zit aan wat zij kunnen huisvesten en verzoekt de gemeente om andere verhuurders een deel van de taakstelling te laten uitvoeren, maar ook om te bezien of vastgoed door de gemeente kan worden aangekocht om hierin wooneenheden voor statushouders te realiseren en te (laten) exploiteren, ofwel om tijdelijke woningen te realiseren .

b.

Hoewel het probleem wordt onderkend ziet de gemeente nauwelijks mogelijkheden om statushouders op andere wijze te huisvesten. Wel wil zij zich inspannen om samen met de Corporatie te bezien of versneld corporatiewoningen kunnen worden toegevoegd, waarvan een deel mogelijk op basis van een tijdelijke vergunning. Daarbij moet onder andere worden gedacht aan flex-woningen. Méér woningen betekent méér verhuisbewegingen en daardoor méér mogelijkheden om woningen toe te wijzen aan bijzondere doelgroepen, waaronder statushouders.

G. Er -ondanks de breed gedragen doelstelling tot realisatie van betaalbare woningen- geen

reductie op bouwleges en of kwijtschelding van precario kan worden verleend. 1.

Met de Omgevingswet treedt ook de Wet Kwaliteitsborging in de bouw (WKb) gefaseerd in werking. (voorzien nu in juli 2022). Met de komst van de Omgevingswet verandert de systematiek voor legesheffing niet. In het kort komt deze erop neer dat niet méér leges mogen worden geheven dan dat werkelijk aan kosten worden maakt. Zo kunnen met de gefaseerde invoering van de WKb taken die de gemeente niet meer uitvoert -zoals de technische toets- ook niet meer in rekening worden gebracht.

2.

Precario, een gemeentelijke heffing voor (tijdelijk) gebruik gemeentegronden, dient mede als doel om dit gebruik te bekorten, vaak ook in het belang van medeweggebruikers.

3

Definitief concept -december 2021

H. Corporatie en Gemeente hebben de overeenkomst Landelijk Convenant Vroegsignalering ondertekend 1.

Om te voorkomen dat betalingsachterstanden leiden tot problematische schuldsituaties, waarbij het voor huishoudens (vrijwel) uitzichtloos wordt om te voldoen aan hun betalingsverplichtingen (waaronder het betalen van de maandhuur), hebben Corporatie, Kredietbank Nederland en Gemeente op 13 juli 2021 de overeenkomst Landelijk Convenant Vroegsignalering ondertekend. Op basis van gesignaleerde achterstanden wordt met de schuldenaar naar oplossingen gezocht om de betalingsachterstanden successievelijk in te lopen.

Partijen verklaren het volgende te zijn overeengekomen: Met betrekking tot de door Corporatie en Gemeente gezamenlijk te leveren inspanningen in het behoud en waar nodig verbeteren van het woon- en leefklimaat (1 t/m 9):

I

ASPECT DUURZAAMHEID 1.

Er wordt een Transitievisie Warmte ontwikkeld a.

Wijk de Ooi is aangewezen als Proeftuin Aardgasvrije wijken. Partijen werken structureel met andere stakeholders samen aan de verdere uitwerking van het uitvoeringsplan voor een warmtenetwerk met als energiebron warmte uit de rivier. Corporatie streeft ernaar om nagenoeg al haar circa 500 woningen in De Ooi, die nog niet van het aardgas af zijn, hierop aan te sluiten. Opzet is om zo’n 900 woningen, dus ook een fors aantal koopwoningen op dit warmtenet aan te sluiten.

b.

Voorwaarde van alle partners is en blijft dat huurders en woningeigenaren in de wijk De Ooi niet méér gaan betalen voor warmte dan nu, en dat er een betrouwbaar systeem voor warmtelevering komt.

2. Er wordt gewerkt aan meer milieubewustwording van burgers (en in dit geval specifiek van huurders) a.

Het gaat hier om een gezamenlijke inzet, die zich niet zou moeten beperken tot voorlichting, maar ook hulp bij energiebesparing. Gemeente spant zich samen met de Corporatie in om de rijksregeling ter stimulering van kleine energiebesparende maatregelen voor huiseigenaren ook voor huurders open te stellen. Gedoeld wordt hiermee op RREW (Regeling Reductie Energiegebruik Woningen).

b.

Energiebesparing, maar ook het treffen van klimaat-adaptieve maatregelen maken onderdeel uit van het duurzaamheidsbeleid van Gemeente en Corporatie.

c.

Stelregel is om bij nieuwbouw en gebiedsontwikkeling kansen te benutten om regenwater af te koppelen en te infiltreren en zoveel mogelijk groen toe te voegen.

d.

Daarnaast wordt er bezien om op basis van stimuleringsmaatregelen de verstening van tuinen terug te dringen.

ASPECT ZORG

3. Er wordt gewerkt aan een Wonen-Welzijn-Zorg -strategie a.

Streven is om die maatregelen te nemen / te faciliteren die het langer zelfstandig wonen bevorderen.

b.

In het kader van het langer zelfstandig wonen voor ouderen en mensen met (lichamelijke) beperkingen heeft in opdracht van de Liemerse gemeenten een inventarisatie plaatsgevonden naar de huidige en

4

Definitief concept -december 2021

toekomstige vraag en aanbod van passende woonvormen voor mensen met een (toekomstige) zorg- of hulpvraag (rapport van Companen van juni 2021). c.

Met volkshuisvesters, zorgverleners en welzijnspartijen zal op basis van de onderzoeksresultaten een Wonen-Welzijn-Zorg -visie worden opgesteld, daarbij zal ook zo concreet mogelijk worden aangegeven welke voorzieningen lokaal geregeld moeten worden en welke idealiter op bovenlokaal niveau. Hierover:. 

Het potentieel aan toekomstbestendige woningen in Doesburg is toereikend, maar niet iedereen die (toekomstige) zorg nodig heeft woont in een geschikte woning.



Idealiter dient het aantal wooneenheden met 24-uurs toezicht te worden uitgebreid, en dan gaat het met name om psychogeriatrische zorg (volgens recent onderzoek zal 1 op de 5 mensen bij het klimmen van de leeftijd tot op zekere hoogte gaan dementeren).



Geschat wordt dat er tot 2040 een tekort ontstaat van geclusterde woonvormen. Idealiter dient het aantal geclusterde woonplekken uitgebreid te worden, bij voorkeur in de nabijheid van intramurale voorzieningen.



Als er nieuwe woonplekken worden gerealiseerd dan dient waar mogelijk de woonomgeving passend bij de doelgroep in de plannen te worden meegenomen. Denk aan ontmoetingsruimten tegen vereenzaming, de nabijheid van zorg en ondersteuning en de nabijheid van voorzieningen zoals winkels, supermarkt, apotheek en een werkplek,

d.

Doesburg heeft momenteel circa 100 “verzorgde woonplaatsen” 3, gesitueerd in een zestal wooncomplexen en kent zo’n 160 “beschutte woonplaatsen” 4 gevestigd in vier wooncomplexen.

e.

Gemeenten staan voor de taak om uitstromers uit Beschermd Wonen en de Jeugdzorg in eigen gemeente huisvesting te bieden. De Corporatie heeft hier een taak in, omdat het hoofdzakelijk gaat om woningzoekenden uit de sociale doelgroep. Door een sterkere inzet op extramuraliseren en lokaal uitstromen gaat het, naar grove schatting, tot 2040 om circa 20 kwetsbare jongeren en 30 personen vanuit Beschermd Wonen. De komende jaren zal gekeken moeten worden hoe de uitstroom en het weer zelfstandig thuis wonen zo goed mogelijk kunnen worden gefaciliteerd.

4. Bevordert wordt dat huurders zolang mogelijk thuis kunnen blijven wonen a.

Door fysieke aanpassingen in woningen conform het Convenant Maatschappelijke Ondersteuning (Wmo), zoals geactualiseerd en in 2021 is vastgesteld.

b.

Door toevoegen van toekomstbestendige woningen aan de Doesburgse woningvoorraad, waar mogelijk en gewenst:

c.

Van de komende jaren toe te voegen woningen, waarvan het programma bekend is, zal naar verwachting circa 70% toekomstbestendig zijn.

3

Complexen Verzorgd Wonen: Elisabeth (Kloosterstraat); Hessengracht; Biesemhuis (Grote Biesem); Zozijn

4

Complexen Beschut Wonen: Ravelijn (Halve Maanweg); Hanzehave (Kraakselaan); Grotenhuys (Van

(Oranjesingel en Burgemeester Keiserplein); Philadelphia (Van Brakellaan) Brakellaan); Maartenshof (Maartenshof)

5

Definitief concept -december 2021

ASPECT LEEFBAARHEID

5. Aandacht blijft gericht op een effectieve aanpak van veroorzakers van overlast a.

Waar elkaar aanspreken op gedrag niet helpt zal de Corporatie (voor zover het huurders betreft) en de Gemeente (waar het woningeigenaren betreft) optreden om het woongenot te herstellen.

b.

Als ultimum remedium kan wanneer de openbare orde en veiligheid in het geding is handhavend worden opgetreden. De bevoegdheid hiertoe ligt bij de burgemeester.

c.

In gevallen waar het illegale teelt van hennep betreft in een huurwoning, woonwagen of woonwagenstandplaats zal conform het hierover gesloten convenant de corporatie de huur opzeggen. Per situatie treedt er overleg plaats tussen corporatie en de gemeente over de wenselijkheid de woning te sluiten voor een maximale termijn van drie maanden, de bevoegdheid hiertoe ligt bij de burgemeester.

d.

Daar waar complexe problematieken directe aanleiding zijn voor de overlast, zullen zorgverleners worden geconsulteerd.

ASPECT BETAALBAARHEID

6. Spannen zich eendrachtig in om voor de sociale doelgroep voldoende geschikte woningbouwlocaties voorradig te hebben. a.

De corporatie heeft de ambitie om in de periode 2023 tot 2028 jaarlijks circa 30 woningen toe te voegen aan haar corporatiebezit, waarvan circa de helft in de categorie middenhuur (is een huur vanaf € 752,33,-- 5 tot circa € 900), daarbij opgemerkt dat ‘de doelgroep’ zich allang niet meer beperkt tot mensen met lagere inkomens (aangewezen op sociale huur), maar ook middeninkomens, die te weinig verdienen voor het financieren van een koopwoning.

b.

De schaarste aan betaalbare woningen voor middeninkomens wordt door het Rijk onderkend. Zij biedt corporaties de mogelijkheid om -voor voorlopig drie jaar- ook huurwoningen te bouwen voor middeninkomens.

c.

Gemeente vraagt aan ontwikkelaars - en dus ook aan de Corporatie - om bij nieuwbouwplannen ook aandacht te besteden aan starterswoningen (goedkope koop) en om in hun woonprogramma deze categorie woningen in een nader te bepalen aantal toe te voegen.

d.

Waar onvoldoende gemeentelijke woningbouwlocaties voorhanden zijn, zetten Partijen zich in om tegen zo gunstig mogelijke condities op gronden van derden corporatiewoningen te realiseren, die voldoen aan een minimale standaard kwaliteit.

e.

In voorkomende gevallen wordt gemeentelijke bouwgrond aan de Corporatie verkocht voor een prijs die is bepaald volgens de residuele grondwaarde methodiek, zoals vastgelegd in de Nota Grondbeleid 2008. Deze prijsbepaling komt er op neer dat de grond naarmate de woningen hierop goedkoper worden verkocht / verhuurd, de prijs die voor de grond moet worden betaald, daarin mee beweegt.

5

Is bovengrens maandhuur sociale huurwoning (prijspeil 1 juli 2021)

6

Definitief concept -december 2021

7.

Verkennen gezamenlijk en proactief subsidiemogelijkheden voor (nieuwbouw)projecten a.

De Gemeente zal -waar er mogelijkheden liggen- subsidieaanvragen van de Corporatie ondersteunen, zodat (nieuwbouw) projecten minder onrendabel kunnen worden gerealiseerd (zoals ook is gebeurd met de nieuwbouw van het appartementengebouw aan de Halve Maanweg, waarvan de uitvoering inmiddels gaande is).

b.

Hiertoe behoort ook het tijdig onderkennen van de synergievoordelen bij stedelijke vernieuwingsprojecten. Dit met het oog op investeringen die door Partijen hierin moeten worden gedaan; 

de corporatie in de bebouwde omgeving;



de gemeente in de openbare ruimte.



Thans gaat het concreet om de herstructurering van 59 PéGé-eengezinswoningen in wijk De Ooi. Dit project heeft als werknaam Flora 23 gekregen. De gewenste verdichting aan het Van Tuijlplein c.a. zal leiden tot een herverkaveling met ook zeer waarschijnlijk een grondruil en als gevolg daarvan ook een mogelijke “verlegging” van de woonstraten .

8. Gemeente stelt met tevredenheid vast dat de Corporatie de ruimte pakt die de wet biedt om af te wijken van de DAEB-toewijzingsregels a. 15% Van de vrijkomende huurwoningen mogen worden toegewezen aan woningzoekenden met hogere inkomens. Voorheen was dat maximaal 10% volgens de 80-10-10-regeling.6 We hebben het hier dan over eenpersoonshuishoudens en meerpersoonshuishoudens met respectievelijk een inkomen van boven € 40.024 en € 44.196. Met dit voornemen wordt een handreiking geboden aan de groep middeninkomens, die te veel verdient voor een sociale huurwoning, maar vaak te weinig om een betaalbare koopwoning te verwerven, waarbij betaalbaar wordt gedefinieerd als een woning van maximaal € 325.000 (is NHG-grens)

b. Naast dat er hierdoor voor deze huishoudens in het algemeen ruimte voor woningtoewijzing wordt gecreëerd, is deze ruimte mogelijk ook bij herhuisvesting van huishoudens uit de te slopen woningen (59 PeGe-woningen) nodig.

6

Een landelijke toewijzingsregeling waar corporaties mee te maken hebben is de 80-10-10-regeling inhoudende dat corporaties gehouden zijn om minstens 80% van hun vrijkomende sociale woning-voorraad toe te wijzen aan de sociale doelgroep. Daarnaast mag ze 10% toewijzen aan de lage middeninkomens en 10% aan hogere inkomens.

7

Definitief concept -december 2021

II

De te leveren prestaties door Stichting Woonservice IJsselland in 2022 (9 t/m 21):

9. Onderhoud en verduurzaming van circa 33 woningen in Beinum (van energielabel C naar A+): a.

Het gaat hier om woningen aan de Smitsweide, waarvoor middels isolatie en zonnepanelen de gemiddelde energie-van 1,4 naar < 0,8 gaat; een verbetering met drie labelsprongen van C naar A+

b.

Desgewenst kunnen de huurders -vooruitlopende op afkoppeling van het gas (nog niet voorzien)overgaan op elektrisch koken.

10. Verdere uitwerking en uitvoering algemene verduurzaming van woningen a.

Doel is de energie-index van de woningen te verbeteren naar 1,17 in 2025 en gemiddeld naar 1,0 in 2030. Naar inschatting gaat het per 1-1-2022 om nog zo’n 300 woningen die worden aangepakt om daarmee te voldoen aan de gemiddelde index.

11. Saneren van asbest conform vastgestelde tienjaren-aanpak a.

Standaard wordt gesaneerd bij mutatie of renovatie / vervangende nieuwbouw.

b.

Bij 29% van de woningvoorraad behoeft niet te worden gesaneerd. Deze woningen (met bergingen) zijn asbestvrij gebouwd.

c.

Er ligt nog een opgave bij de VANEG-woningen (150, waarvan 80 particulier bezit). Deze worden op termijn (niet in 2022) projectmatig opgepakt.

12. Renovatie woningen bij mutatie a.

Bij het vrijkomen van woningen wordt kijkend naar de ouderdom van de woning bezien of alvorens deze opnieuw te verhuren er aanleiding is om douche, keuken en toilet te vernieuwen.

b.

Verwachting is dat het in 2022 (net als in 2021) zal gaan om circa 25 woningen, verspreid over de verschillende wijken.

c.

Bij renovaties wordt standaard een aansluiting voor een elektrische kookplaat geïnstalleerd en de gasaansluiting voor koken verwijderd (bij zittende huurders wordt een aansluiting op verzoek aangebracht).

d.

Renovatie wordt in combinatie met na-isolatie en eventueel uit te voeren asbestsanering uitgevoerd (asbestsanering is niet nodig wanneer het asbest is ‘opgesloten’ in de constructie en er geen sprake is van blootstelling).

13. Ontwikkeling woningvoorraad a.

Doorgaans worden jaarlijks maximaal 5 woningen verkocht. Dit verkopen staat op gespannen voet met de behoefte aan huurwoningen. In overleg met de Bewonersraad, is het streefaantal van vijf van voorgaande jaren (voorlopig) teruggebracht naar maximaal drie.

b.

De koopgarant rijwoningen worden aangeboden aan de doelgroep (inkomen tot € 50.000), waarbij voorrang wordt verleend aan de eigen huurders. Dit met als doel de doorstroming van huurwoningen te bevorderen. Het gaat hier om totaal 31 woningen.

8

Definitief concept -december 2021

c.

De koopgarant 2-onder-1-kap woningen worden bij terugkoop en/of op verzoek van zittende eigenaar (aan hem) verkocht voor een marktprijs. De erfpachtconstructie wordt hiermee opgeheven, waarmee tevens koopgarant en de terugkoopplicht van desbetreffende woning vervalt (op 14 maart 2017 heeft de gemeente op verzoek van de corporatie tot het afbouwen van het aantal koopgarantwoningen (verkoop onder voorwaarden) besloten).

14. Bezien of er aanleiding is om 85% van de woningvoorraad te verhuren voor een maximale huurprijs gelegen op of onder de tweede aftoppingsgrens a.

Op dit moment wordt afgerond 90 % van het corporatiebezit verhuurd onder de € 663,40 (is de zogenaamde tweede aftoppingsgrens)

b.

Met de geplande nieuwbouw Halve Maanweg (100% boven tweede aftoppingsgrens) en de te vervangen 59 PeGe-woningen (waarvan het percentage te verhuren boven de tweede aftoppingsgrens nog moet worden bepaald) ontstaan er mogelijkheden om naar dit percentage toe te werken. Nut en noodzaak, alsmede de consequenties voor de verhuurbaarheid worden onderzocht en besproken met de Bewonersraad

15. Herstructurering 95 PéGé-woningen in de bloemenbuurt wijk De Ooi a.

De derde fase van in totaal 22 eengezinswoningen en 71 toekomstgerichte gelijkvloerse woningen voor 1- en 2-persoonshuishoudens zijn gerealiseerd. In gezamenlijkheid worden de openbare ruimtes rond de nieuw op te leveren woningen aangepakt, in die zin dat de Gemeente hiervoor opdrachtgever is, en de Corporatie conform afspraak hierin een financiële bijdrage levert.

b.

Afronding van het geheel is voorzien rond 1 april 2022.

16. Realisatie van 24 huurappartementen op locatie Halve Maanweg a.

Na verkregen omgevingsvergunning is in de zomer van 2021 gestart met de bouw van 24 huurappartementen inclusief parkeergarage. Van deze 24 woningen worden er 3 verhuurd in de vrije sector huur.

b.

De appartementen worden toekomstbestendig, waarmee wordt ingespeeld op de tendens van ‘langer thuis wonen’, én de woningen worden bijna energieneutraal.

c.

Onderdeel van het ontwikkelingsplan is de realisatie van 50 extra parkeerplaatsen voor bezoekers van de binnenstad. Deze parkeerplaatsen komen bovenop het aantal bewonersparkeerplaatsen.

17. Het beschikbaar hebben en houden van een Leefbaarheidsfonds a.

Uit het leefbaarheidsfonds worden met kleine bedragen (tot circa 3.000 per jaar) initiatieven van huurders ondersteund om hun buurt op te fleuren, leefbaar te houden.

b.

Om verloedering en vervuiling van de woonomgeving tegen te gaan zorgt de corporatie ervoor dat op die plekken die daar om vragen, door professionals worden opgeschoond, te bekostigen uit het leefbaarheidsfonds.

c.

Structureel wordt algemeen tuinonderhoud uitgevoerd bij complexen, maar ook worden bewoners gestimuleerd om hierin vrijwillig een bijdrage te leveren.

9

Definitief concept -december 2021

18. Uitgaven in de fysieke leefomgeving van huurders op basis van maatwerk a.

Het gaat hier bijvoorbeeld om huurders die zelf niet in staat zijn om woning en/of hun directe woonomgeving schoon te maken of schoon te houden. Door hier eenmalig in overleg met de huurder professioneel schoon te maken en op te ruimen, wordt de huurder een herstart geboden.

19. Het verkrijgen van inzicht in de woonlasten van de huurder a.

Op basis van een inventarisatie van de gemiddelde energielast per (cluster) woning (en) wil de corporatie in overleg met het Bewonersraad bezien of in toekomstig beleid huurlasten aan energielasten kunnen worden gekoppeld.

b.

Nieuwbouwwoningen en woningen die recent zijn gerenoveerd (na-isolatie) zijn per definitie energiezuiniger hetgeen de huurder direct merkt in zijn portemonnee. De strikt te hanteren regels omtrent in rekening te brengen huurprijzen werken hierdoor -waar het woningen betreft met een hoger energieverbruik- rechtsongelijkheid in de hand.

c.

De Corporatie past bij verduurzaming van haar woningen de door Aedes en Woonbond opgestelde tabel toe waarin afhankelijk van de energieprestatie van labelsprong een redelijke huurverhoging in rekening wordt gebracht. De huurder behoudt daarbij uiteindelijk wel een voordeel in de totale woonlasten al gevolg van de grotere energiebesparing.

d.

Inzicht dat wordt verkregen in de woonlasten (huurkosten + energiekosten) wordt meegenomen in het strategisch vastgoedbeleid, waarmee de volgorde van het verduurzamen van bestaande woningbouwcomplexen wordt bepaald. Belangrijk vertrekpunt is daarbij dat - waar mogelijk- prioriteit wordt gegeven aan woningen (complexen) waar de huurprijs in combinatie met de energielasten het hoogste zijn.

20. Planvoorbereiding Flora 23 (herstructurering 59 PeGe-woningen) a.

Voornemen is om 59 eengezins PeGe-woningen op drie verschillende locaties te vervangen door toekomstbestendige en voor het merendeel kleinere woningen (voor 1- en 2-persoonshuishoudens)

b.

Locatie Van Tuijlplein, Prunusstraat en Ribesstraat leent zich bij uitstek voor een herverkaveling waarbij een verdichting tot de mogelijkheden behoort.

c.

Afspraken worden vastgelegd in een samenwerkingsovereenkomst met de gemeente met als doel om duidelijke afspraken te maken over wie wat doet, waarbij de herinrichting van de openbare ruimte primair de taak is van de Gemeente.

d.

Voor de vervangende nieuwbouw worden de mogelijkheden van conceptueel bouwen verkend om daarmee enerzijds een bijdrage te leveren aan een verantwoorde duurzame bouw en anderzijds ‘het uitplaatsen’ van zittende bewoners te verkorten.

e.

Nadat de (financiële) haalbaarheid is aangetoond, wordt een realisatieovereenkomst gesloten.

21. Uitvoering projecten ter verbetering leefbaarheid in verschillende straten a.

In eerste instantie wordt uitvoering gegeven aan verbetering van de leefbaarheid Oranjesingel en omgeving. De Bewonersraad zal bij dit project een (bij)rol kunnen spelen in de contacten met de huurders.

10

Definitief concept -december 2021

III Partijen stellen vast dat de afgesproken prestaties voor het jaar 2020 zijn voltooid (1 t/m 7): 1. 35 woningen in Beinum zijn zodanig geïsoleerd dat zij van energieklasse >1,4(C) naar <0,81 (A+) zijn gegaan, te weten:

2.

a.

25 seniorenwoningen op De Pol;

b.

10 eengezinswoningen Smitsweide / Broekhuizen (inclusief douche- keuken- en toiletrenovatie)

Renovatie douche, keuken en toilet en het treffen van isolerende maatregelen bij mutatie van woningen a. In de gerenoveerde woningen is een aansluitpunt voor elektrisch koken aangebracht. b. Op basis van voorgaande jaren was gerekend op circa 25 mutaties. Dit worden op basis van het tot 1 november 2020 gerealiseerde aantal er naar verwachting 23 c. In 2 gevallen is met isolatiemaatregelen het energielabel met 2 klassen verbeterd. d. Gemiddeld is € 1.301 per woning aan onderhoud uitgegeven

3. Saneren van asbest conform vastgesteld 10-jaren-aanpak a.

Standaard wordt gesaneerd bij mutatie of renovatie / vervangende nieuwbouw. In 2020 zijn op deze wijze 2 woningen gesaneerd.

b.

Van de nog niet gesaneerde asbestdaken op bergingen zijn in 2020 38 bergingen bij de PeGe- woningen gesaneerd. In 2021 zullen hier nog 25 bergingen als gevolg van de sloop en nieuwbouw van de laatste fase volgen.

c.

Van de 150 Vaneg-woningen met bergingen met asbestdakbedekking zijn er 4 gesaneerd, hierbij opgemerkt dat 80 van deze woningen (bergingen) particulier eigendom zijn.

4. Ontwikkeling woningvoorraad a.

5 woningen zijn met zelfbewoningsplicht verkocht

b.

Streven is om in goed overleg met de Bewonersraad te bezien om op termijn 85% van de sociale huurwoningen onder de maximale huurprijs van de zogenaamde 2de aftoppingsgrens te houden. Dit aantal is nu nog 90%

c.

Het bezit van Stichting Woonservice IJsselland bestond per 1-1-2020 uit: 1.

Goedkoop tot € 424,44

2.

Betaalbaar van € 424,44 tot € 607,46

3.

Betaalbaar van € 607,46 tot € 651,03 (2de aftoppingsgrens)

169

8%

4.

Vanaf € 651,03 tot huurtoeslaggrens van € 720,42

125

6%

5.

Vrije sector huur van € 720,42 tot max € 900

81

4%

Totaal corporatiebezit (1-5) d.

301 1.368

2.044

15% 67%

100%

Het aantal woningen per 1-1- 2021 bedroeg 2.040. Dit is 4 minder als gevolg van sloop/nieuwbouw/verkoop. Verdeeld over de vijf categorieën: 1.

Goedkoop tot € 432,51

2.

Betaalbaar van € 432,51 tot € 619,01

3.

Betaalbaar van € 619,01 tot € 633,40 (2de aftoppingsgrens)

201

10%

4.

Vanaf € 633,40 tot huurtoeslaggrens van € 737,14

112

5%

5.

Vrije sector huur vanaf € 737,14

88

4%

Totaal corporatiebezit (1-5)

277 1.362

2.040

14% 67%

100%

11

Definitief concept -december 2021

e.

Hieruit volgt dat afgerond 90% zich bevindt onder de 2de aftoppingsgrens.

f.

Met in ieder geval de te bouwen 24 huurwoningen op locatie Halve Maanweg (oplevering voorzien eind 2022), zal genoemd percentage dichter naar de 85% kruipen

5. Voortgang nieuwbouwplannen a.

Tweede fase van 40 nieuwe woningen in de Bloemenbuurt (PeGe woningen) is volgens planning gerealiseerd. 26 van deze woningen zijn met het oog op vergrijzing zogenaamde toekomstgerichte nultredenwoningen. In de laatste fase worden nog eens 25 woningen gesloopt en vervangen (totaal worden er 93 woningen gebouwd, waarvan 71 levensloopbestendig)

b.

Voor nieuwbouwlocatie Halve Maanweg is in september 2020 het bestemmingsplan vastgesteld. (De toen uitgesproken verwachting om in 2021 te starten met de bouw van 21 sociale huurappartementen en 3 vrije sector huurappartementen is uitgekomen).

6. Het beschikbaar stellen van middelen ter bekostiging van huurdersinitiatieven die de leefbaarheid in de buurt/wijk bevorderen a.

Uit het leefbaarheidsfonds ad € 3.000 zijn de volgende initiatieven van huurders ondersteund: 

Inrichting ontmoetingsruimte woongebouw Grotenhuys.



Aanschaf en plaatsing vlaggenmast bij woongebouw aan het Burgemeester Keiserplein.



Verzorgen kerstboom voor woongebouw Grotenhuys.

7. Het doen van uitgaven in de fysieke leefomgeving van huurders op basis van maatwerk. a. Het gaat hier onder andere om huurders die zelf niet in staat zijn om woning en woonomgeving schoon te maken of schoon te houden. Door hier eenmalig in overleg met de huurder professioneel schoon te maken en op te ruimen, wordt de huurder een herstart geboden. b. In 2020 is door/voor huurders hierop circa 50 keer een beroep gedaan.

8. Overige zaken a.

In totaal is er € 8,5 miljoen geïnvesteerd in met name nieuwbouw en woningverbetering

b.

Er hebben geen woningontruimingen plaatsgevonden

c.

Er zijn 186 woningen opnieuw verhuurd, waarbij opgemerkt dat een in de jaren toenemend aantal vrijkomende woningen moet worden gelabeld voor urgent woningzoekenden.

d.

Gemiddeld hebben de woningen als energielabel B en een energie-index van 1,28 (dit was in 2019 nog 1,33). Met deze verduurzaming wordt voldaan aan de richtlijnen van de Overheid

e.

De jaarlijkse huurverhoging is beperkt gebleven tot gemiddeld 2,6%. Afgerond 90% van de corporatiewoningen zijn bereikbaar voor mensen met de laagste inkomens.

Aldus door Partijen overeengekomen en ondertekend: Gemeente Doesburg,

Stichting Woonservice IJsselland,

L.W.C.M. van der Meijs, burgemeester

S. Hakstege, directeur-bestuurder

Digitaal ondertekend door drs. L.W.C.M. van der Meijs op 13-12-2021

Digitaal ondertekend door S. Hakstege op 13-12-2021

Bewonersraad: E. ter Braake Digitaal ondertekend door E. ter Braake op 13-12-2021

12