Bijlage 2: Projectplan Transformatie locatie gymzaal Armgardstraat in een woonlocatie, d.d. 10-12-2024

Projectplan Transformatie locatie gymzaal Armgardstraat in

een

woonlocatie

Opdrachtgever:

Gemeente

Bestuurlijk opdrachtgever:

(geanonimiseerd)

Ambtelijk opdrachtgever:

(geanonimiseerd)

Projectleider:

(geanonimiseerd) Team Leefomgeving. BS. Toerisme

Documentversie / Status

(Vastgesteld

door het

(geanonimiseerd)

en

02 / concept

College van Burgemeester

en

besluitnummer A2, Zaakdossier

Projectplan transformatie

locatie

Economie

gymzaal Armgardstraat

in een

wethouders op

xx

december 2024,

Z/24/048661)

woonzorglocatie

Pagina

1 van

15

INHOUDSOPGAVE 1. Managementsamenvatting . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 2. Projectbeschrijving . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 2. 1 Aanleiding

en opgave

.. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. ..

4

2. 2 Doel en resultaat . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 2. 3 Scope / afbakening . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 2. 4 Beheer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 2. 5 Uitgangspunten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 2. 6 Risico’s . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 2. 7 Samenhang met andere projecten / onderwerpen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7

3. Fasering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10 3. 1 Initiatieffase . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10 3. 2 Definitiefase . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10 3. 3 Ontwerpfase . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10 3. 4 Voorbereidingsfase . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . 11 3. 5 Realisatiefase . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 3. 6 Nazorgfase . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11

4. Projectorganisatie , informatie en communicatie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12 4. 1 Organisatiestructuur

en

betrokken partijen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12

4. 2 Rolverdeling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13 4. 3 Informatievoorziening

en

Communicatie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14

5. Planning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14

6. De middelen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15

Projectplan herontwikkeling locatie Armgardstraat

Blad 2 van 15

1.

MANAGEMENTSAMENVATTING

Inleiding In 2021 is de gymzaal aan de Armgardstraat buiten gebruik gesteld. Een tijd lang is het gebouw beheerd door een anti-kraak-organisatie. De sloop van het gebouw is in voorbereiding. De gemeenteraad is aan de hand van een eerste stedenbouwkundige verkenning geïnformeerd over een nieuwe invulling van deze locatie. Deze informatie is ook gedeeld met omwonenden en geplaatst op www. onsdoesburg. nl. Bedoeling is nu om de locatie bouwrijp en met een bouwtitel te verkopen aan een ontwikkelaar / exploitant. Hiervoor wordt een tender (verkoopleidraad) uitgeschreven waarbij de aanbiedingen worden beoordeeld op prijs én kwaliteit. ,

De opgaven Pand wordt op de markt gezet met een “bouwtitel”. Het is aan de koper om een omgevingsvergunning aan te vragen. Door als gemeente zelf het omgevingsplan te wijzigen waarmee dus een bouwtitel wordt verkregen kan -naar verwachting- niet alleen een hogere koopsom worden verkregen maar ook sneller aan een serieuze gegadigde het perceel verkocht kunnen worden. Verkoopvoorwaarden waaronder kwaliteitscriteria worden vastgelegd in een Verkoopleidraad. In deze leidraad wordt ook grofmazig het programma vastgelegd. Dit programma zal bestaan uit een geclusterde vorm van wonen voor óf 1) mensen met een verstandelijke beperking óf 2) mensen die niet zelfstandig kunnen wonen vanwege psychische en/of psychosociale problematiek conform de regeling Beschermd Wonen. Het gaat dan om mensen die hun huidige verblijfsplaats in verschillende regiogemeenten kunnen hebben. Dit met als leidend principe: “een evenwichtige verdeling van aandachtsgroepen over de regio” De uitgangspunten voor een dergelijke verdeling zijn vastgelegd in het regionaal afsprakenkader huisvesting aandachtsgroepen. Afspraak is dat dat alle regiogemeenten naar rato van inwoneraantal een deel van de aandachtsgroep huisvest. Voor Doesburg gaat het om circa vijfendertig mensen.

,

,

,

,

De projectorganisatie Voor het verkrijgen van een bouwtitel op locatie Armgardstraat en voor het vervolgens verkopen van de locatie - van initiatief tot en met voorbereiding - wordt een projectteam samengesteld. Er wordt voor het wijzigen van het omgevingsplan en voor het opstellen van een verkoopleidraad expertise ingehuurd. De projectleider moet ervoor zorgen dat de verschillende gemeentelijke disciplines tijdig hun inbreng kunnen leveren bewaakt de planning/voortgang en middelen Daarnaast adviseert hij de stuurgroep en het college over voortgang en aangelegenheden waarvoor besluitvorming is vereist. ,

Communicatie De projectleider is verantwoordelijk voor het adequaat en tijdig verstrekken van relevante informatie aan belanghebbenden. De inhoud van de communicatieberichten wordt besproken met de communicatiemedewerker De middelen Tot en met de verkoop van de bouwlocatie mét verkregen bouwtitel zijn middelen beschikbaar vanuit bestaande budgetten. De planning Streven is om medio 2026 een bouwrijp bouwkavel te leveren aan de aspirant koper waarna door hem verdere maatregelen worden getroffen om alhier uiteindelijk een woonzorggebouw te realiseren. ,

Projectplan herontwikkeling locatie Armgardstraat

Blad 3 van 15

2. PROJECTBESCHRIJVING 2. 1 Aanleiding en opgave Met vaststelling van de Strategische Koers Vastgoed Doesburg is de gymzaal aan de Armgardstraat in 2021 buiten gebruik gesteld. Een exploitatie ervan was niet langer (financieel) verantwoord doordat in de loop der jaren de gymzaal steeds minder werd gebruikt als gevolg van een teruglopend leerlingenaantal. Een tijd lang is het gebouw beheerd door een anti-kraakorganisatie. Thans staat het gebouw leeg met de bedoeling om het zo spoedig mogelijk te slopen. De gemeente is als eigenaar van het pand aan zet om:

1. 2.

Het pand te slopen De bestemming te wijzigen van “sportvoorziening” in “wonen met zorg”

Ad 1. Pand wordt gesloopt ná afgerond ecologisch onderzoek en dit onderzoek is volop gaande. In de spouw is de beschermde vleermuissoort De Laatvlieger gesignaleerd. De provincie (het bevoegde gezag) vraagt op grond van de Wet natuurbescherming om aanvullend onderzoek waarna een ontheffing voor sloop wordt aangevraagd. Naar het zich laat aanzien kan met dit aanvullende onderzoek pas een jaar later worden gesloopt. Met de provincie wordt overleg gevoerd om dit proces te versnellen omdat een leegstaand pand - ondanks geplaatste camera’s- risico’s met zich meebrengt. Idealiter wordt het pand in het voorjaar van 2025 gesloopt. Rekening moet dus worden gehouden dat het wel eens een jaar later kan zijn. ,

Ad 2. Pand wordt op de markt gezet met een “bouwtitel”. 1 Het is vervolgens aan de koper om een omgevingsvergunning aan te vragen. Door als gemeente zelf het omgevingsplan te wijzigen kan naar verwachting- een hogere koopsom worden verkregen. De verkoopvoorwaarden worden vastgelegd in een Verkoopleidraad.

2. 1. 1 Programma Zie tevens: Woonzorgwelzijnvisie Doesburg 2024-2028 4juli2024. pdf.

Qua herbestemming wordt gedacht aan een geclusterde vorm van wonen voor óf 1) mensen met een verstandelijke beperking of 2) mensen die niet zelfstandig kunnen wonen vanwege psychische en/of psychosociale problematiek conform de regeling Beschermd Wonen. Uit een eerder gehouden inventarisatie in opdracht van de Liemerse gemeenten blijkt een grote behoefte aan geclusterde vormen van wonen met zorg. In de woonzorgwelzijnvisie 2024-2028 wordt in paragraaf 3. 3. (Thema omzien naar elkaar) gesignaleerd dat dit “wonen met zorg” niet altijd op lokaal niveau (lees: binnen eigen gemeente) kan worden georganiseerd. We hebben het dan bijvoorbeeld over specialistisch aanbod van een regionale zorgpartner of geclusterde woningen voor specifieke behoeften. Opschaling op regionaal niveau kan dan soelaas bieden. Aanvankelijk was het de bedoeling om hiervoor een regionale woonzorgvisie op te stellen met als leidend principe: “een evenwichtige verdeling van aandachtsgroepen over de regio” (zie paragraaf 3. 3. 2 van de woonzorgwelzijnvisie). Uiteindelijk is gekozen voor de introductie van een regionaal 1

Ter verduidelijking: met bouwtitel wordt bedoeld dat de beoogde bouwbestemming planologisch is verankerd in het gewijzigde omgevingsplan.

Projectplan herontwikkeling locatie Armgardstraat

Blad 4 van 15

afsprakenkader huisvesting aandachtsgroepen. Hieronder vallen ook groepen die intensieve zorg nodig hebben. Dit kader is in het najaar van 2024 door de colleges van burgemeester en wethouders van alle regiogemeenten vastgesteld. De kern van de afspraken is dat alle regiogemeenten naar rato van inwoneraantal een “deel van de taart” voor zijn rekening neemt. Voor Doesburg gaat het om het huisvesten van circa vijfendertig mensen behorende tot één van de aandachtsgroepen. Zie paragraaf 2. 7. 2 2. 1. 2

Stedenbouwkundige randvoorwaarden

Op basis van de structuur van de locatie en de omgeving heeft het Gelders Genootschap stedenbouwkundige randvoorwaarden opgesteld. De gemeenteraad heeft hiervan kennis genomen (RIB van 21 mei 2024). Omwonenden hebben op 16 september 2024 een informatiebrief ontvangen waarna alle relevante documenten zijn gepubliceerd op: ‘www. onsdoesburg. nl ,

Relevante passages uit de aan stakeholders verstrekte informatie: • Maximaal drie bouwlagen passend bij de hoogtes in de omgeving • Toepassen van één bouwmassa (bijv. appartementen) • Eén entree voor de auto en één informelere entree vanaf de Armgardstraat • Parkeren zoveel mogelijk achter op het terrein • Rooilijn nieuwe bebouwing achter de zijgevels van de Van Ubelstraat en voor de rand van de schuurtjes behorende bij de woningen aan de Loddero ,

Dit alles binnen een alomvattende aanpak voor een duurzame toekomst op alle vlakken. De plek moet een klimaatbestendige biodiverse gezonde en sociale leefomgeving zijn. Een uitgebreide analyse en een compleet overzicht van de stedenbouwkundige randvoorwaarden is vervat in een briefrapportage van het Gelders Genootschap van 21 februari 2023. ,

,

Projectplan herontwikkeling locatie Armgardstraat

Blad 5 van 15

2. 2 Doel en resultaat Doel is om een goed verkoopbare bouwlocatie (met programma) aan te bieden aan de markt. De woon(zorg)functie (de te huisvesten aandachtsgroep) op deze locatie wordt bepaald in overleg met de stadsregio. De opvang van urgent woningzoekenden (behorende tot één van de aandachtsgroepen) zal daardoor niet beperkt blijven tot ingezetenen van Doesburg.

2. 3 Scope / afbakening

De locatie is circa 1400 m2 groot , grenst aan de Armgardstraat en ligt op korte loopafstand van de binnenstad. Ten oosten en ten westen ervan bevinden zich woningen die met hun achtertuinen grenzen aan de ontwikkelingslocatie. Ten zuiden van de locatie bevindt zich een kantoorgebouw van 2-3 bouwlagen met parkeergelegenheid.

2. 4 Beheer Voornemen is om het gehele terrein te verkopen waarbij de onbebouwde ruimte -in te richten voor met name parkeren c. a. - in eigendom en beheer blijft van eigenaar/exploitant van het op deze locatie te realiseren woongebouw. Met de ontwikkelaar worden met onder ander het oog op klimaatverandering afspraken gemaakt over de inrichting van de buitenruimte. Zo kan worden overwogen om bij de omgevingsplanwijziging een landschappelijk inpassingsplan op te stellen welke binnen X jaar moet zijn gerealiseerd én daarna in stand moet worden gehouden. Minder verplichtend -en daardoor meer ontwerpvrijheid voor de koper / ontwikkelaar is om voorwaarden te beperken tot maximum verhard oppervlak en dat het regenwater zoveel mogelijk op eigen terrein moet worden gehouden. In de verkoopleidraad zal hiervoor aandacht komen.

,

Projectplan herontwikkeling locatie Armgardstraat

Blad 6 van 15

2. 5 Uitgangspunten 2. 5. 1 Financieel Voor het bouwrijp maken (sloop van de opstallen) en voor de verdere planvoorbereiding is budget beschikbaar (zie hoofdstuk 6: Financiën).

2. 5. 2 Ruimtelijk Met als vertrekpunt de door het Gelders Genootschap geformuleerde stedenbouwkundige randvoorwaarden worden bouwmassa parkeervoorziening ontsluiting et cetera uitgewerkt tot een schetsplan. Dit schetsplan wordt -ná hierover de meningen en suggesties van belanghebbenden te hebben gehoord- voorgelegd aan de Gemeenteraad. Het formele verzoek is om de gemeenteraad op basis van dit schetsplan de ruimtelijke kaders te laten vaststellen. Na vastgestelde kaders start de procedure tot wijziging van het omgevingsplan. Gelijktijdig wordt de gemeenteraad voorgesteld om de vaststelling van de benodigde omgevingsplanwijziging te delegeren aan het college mits voldaan wordt aan de kaders. Onderzoeken worden gedaan op het gebied van bodem geluid verkeer archeologie flora & fauna stikstofdepositie waterhuishouding en economische uitvoerbaarheid. ,

,

,

,

,

,

,

,

,

2. 6 Risico’s 1.

Onvoldoende draagvlak gedurende het proces. Kans hierop is aanwezig. Niet iedereen zit te wachten op wijzigingen in zijn directe woonomgeving. Door bewoners te betrekken bij de te nemen vervolgstappen wordt getracht zo’n groot mogelijk draagvlak voor de plannen te vinden. Eerste stappen zijn hierin gezet door de tot nu toe beschikbare informatie te delen met onze burgers op ‘www. onsdoesburg. nl. De direct omwonenden hebben hierover in september 2024 een brief ontvangen. Zie: Documenten | (Voormalig) Gymzaal Armgardstraat | OnsDoesburg

2.

De planvoorbereidingskosten overstijgen het beschikbare budget. Kans hierop lijkt voorshands gering. De werkzaamheden die t/m verkoop van de locatie moeten worden uitgevoerd zijn redelijk goed voorspelbaar (zie hoofdstuk 6: financiën)

3.

Projectmedewerkers zijn onvoldoende beschikbaar. Kans wordt klein geacht nu in dit project de nadruk meer ligt op “meedenken” en “meeweten” dan “meedoen”. Deskundigheid wordt ingehuurd voor het opstellen van een schetsplan een ontwerp omgevingsplan en een uiteindelijke verkoopbrochure. Van de betrokken gemeentelijke medewerkers wordt met name gevraagd het proces dat hiervoor nodig is te faciliteren. Een rol is daarbij ook weggelegd voor medewerkers van het Team Samenleving voor het bepalen van de op deze locatie te vestigen aandachtsgroep. ,

,

2. 7 Samenhang met andere projecten/onderwerpen 2. 7. 1 Sloop gymzaal Eerder is besloten om het gebouw zo spoedig mogelijk te slopen. Aan de sloop gaat een Flora- & Faunaonderzoek vooraf. In de spouw is de beschermde vleermuissoort de laatvlieger gesignaleerd. De provincie (het bevoegde gezag) vraagt op grond van Wet natuurbescherming aanvullend onderzoek. Pas daarna kan een ontheffing voor sloop worden aangevraagd. Het aanvullende onderzoek duurt ongeveer een jaar met als voorspelbare uitkomst dat in de nabijheid van de te slopen gymzaal nestkastjes moeten worden geplaatst. Gemeente is met provincie in gesprek om te bezien of dit proces kan worden versneld. Dit met het oogpunt dat een leegstaand ,

Projectplan herontwikkeling locatie Armgardstraat

Blad 7 van 15

,

gebouw doelwit kan zijn van vernieling en brandstichting. Voor de herontwikkeling is een latere sloop (voorjaar 2026) niet problematisch. Verwachting is dat ook niet eerder dan medio 2026 verkoop van de bouwlocatie kan worden geëffectueerd. 2. 7. 2 Regionaal Afsprakenkader Huisvesting Aandachtsgroepen Het tekort aan passende huisvesting voor onze kwetsbare inwoners én ouderen alsmede de transformatie van de zorg vragen niet alleen lokaal maar ook regionaal om een gezamenlijke aanpak van alle betrokken partijen. De regiogemeenten realiseren zich dat de opgave te groot is om als individuele gemeenten zonder afstemming op te pakken. Regionale afspraken kunnen hierin helpen. In samenwerking met woningcorporaties zorg- en welzijnspartijen bewonersorganisaties en de provincie Gelderland hebben de gemeenten van de GMR regionale woonzorgafspraken gemaakt over het huisvesten van ouderen én inwoners die (tijdelijk) meer ondersteuning nodig hebben; de zogenaamde aandachtsgroepen. Concreet komt deze afspraak erop neer dat in Doesburg 35 mensen uit bij voorkeur één van de hier onder genoemde aandachtsgroepen moet worden gehuisvest. ,

,

,

,

,

,

Op 15 oktober 2024 is de gemeenteraad schriftelijk geïnformeerd over dit afsprakenkader. Locatie gymzaal Armgardstraat is daarbij genoemd gerealiseerd kan worden.

als locatie waarin de regionale opgave

Projectplan herontwikkeling locatie Armgardstraat

idealiter

Blad 8 van 15

Het college van burgemeester en wethouders heeft eerder al uitgesproken dat locatie gymzaal Armgardstraat zich bij uitstek leent voor het geclusterd huisvesten van: 1) Mensen met een verstandelijke beperking óf 2) Mensen die niet zelfstandig kunnen wonen vanwege psychische en/of psychosociale problematiek volgens de regeling Beschermd Wonen. ,

Het zijn deze twee doelgroepen die worden opgenomen in de verkoopleidraad. Deze doelgroepen zijn ook als zodanig benoemd in het rapport: de huisvestingsopgave Wonen met zorg De Liemers (Bureau Companen juni 2021 Huisvestingsopgave wonen met zorg). Over het voornemen om één van deze twee doelgroepen bij voorkeur hier te huisvesten heeft het college de gemeenteraad geïnformeerd in een brief van 24 mei 2024. Deze brief is net als andere relevante informatie geplaatst op de site www. onsdoesburg. nl / (voormalig) Gymzaal Armgardstraat 2. 7. 3 Leidraad Duurzame Inrichting Openbare Ruimte (LDIOR) Doesburg De Leidraad Duurzame Inrichting Openbare Ruimte (LDIOR) van augustus 2024 beschrijft technische en functionele eisen die de gemeente Doesburg stelt aan de buitenruimte van nieuwbouw- en herinrichtingsprojecten. De LDIOR is samengesteld op basis van bestaand beleid wetgeving richtlijnen en normeringen. De LDIOR is bedoeld om keuzes bij de inrichting van de openbare ruimte goed af te wegen en zo duurzaam en doelmatig beheer mogelijk te maken. Het onderhoud en beheer van de buitenruimte komen en blijven voor rekening van de eigenaar/exploitant van het te bouwen woonzorgappartementengebouw. Dit betekent niet dat de eigenaar/exploitant volledig de vrije hand krijgt in de inrichting van de buitenruimte.

Gemeente kunnen (moeten) eisen stellen aan bijvoorbeeld maximaal verhardingsoppervlak en lokale berging van regenwater. Afspraken hierover worden vastgelegd in onder andere het omgevingsplan en krijgen hun vertaalslag in de verkoopleidraad (zie tevens 3. 4). ,

2. 7. 4

Conceptueel en Circulair Bouwen

Woningbouw maar ook de aanleg van wegen en riolering moet op termijn voldoen aan de principes van Conceptueel en Circulair Bouwen (CCB). Dit is hard nodig omdat de bouwsector ,

verantwoordelijk is voor 40% verbruik van primaire grondstoffen voor 40% verantwoordelijk is voor afval en voor 11% voor de CO2-uitstoot. Alle gemeenten binnen de GMR hebben dit principe ,

onderschreven. Zij zullen zich samen met Bouwend Nederland inspannen om van alle op te leveren woningen (en infrastructurele werken) in eerste aanleg (tot 2030) 50% aan deze standaard te laten voldoen. In 2050 wordt CCB dé norm en moeten alle bouwwerken en GWW-werken hieraan ,

voldoen. In de verkoopleidraad wordt aandacht besteed aan CCB

Projectplan herontwikkeling locatie Armgardstraat

Blad 9 van 15

,

3. FASERING 3. 1 Initiatieffase Met het informeren van de gemeenteraad en nadien omwonenden en andere belanghebbenden is een eerste stap gezet in de richting van een herontwikkeling van locatie gymzaal Armgardstraat in een geclusterd “woon zorggebouw”. Ook is een aanzet gegeven voor een mogelijke stedenbouwkundige invulling waarbij rekening is gehouden met omgevingskenmerken. ,

De in deze fase opgeleverde producten zijn: de stedenbouwkundige draagkracht van de ontwikkelingslocatie; een a. Analyse van briefrapportage van het Gelders Genootschap van 21 februari 2021 b. Een informatiebrief aan de gemeenteraad van 21 mei 2024 waarin het voornemen tot functiewijziging de mogelijke woonzorgvormen en het voorgenomen verkoopproces wordt geschetst. Daarbij wordt benadrukt dat hierover nog geen richtinggevende (kaderstellende) besluiten door de gemeenteraad zijn genomen. ,

De producten zijn geplaatst op participatie-site www. onsdoesburg. nl

3. 2 Definitiefase In deze fase gaat het om voldoende duidelijk te krijgen op welke wijze wordt toegewerkt naar een verkoopbare bouwkavel: de kavel wordt bouwrijp gemaakt en voorzien van een bouwtitel. In deze fase wordt nagedacht over wie allemaal bij het project wordt betrokken maar ook wat zijn/haar rol hierin is. Beschikbare middelen (tijd en geld) de wijze waarop over het project intern en extern wordt gecommuniceerd en de wijze waarop de projectorganisatie vorm wordt gegeven zijn hierin essentieel. ,

,

,

Het in deze fase op te leveren product is: c. Dit Projectplan;

3. 3 Ontwerpfase Volledige duidelijkheid moet worden verkregen over de ruimtelijke kaders en over het uiteindelijke bouwprogramma. De stedenbouwkundige voorverkenning van het Gelders Genootschap wordt hiervoor op onderdelen uitgewerkt tot een ontwerp. Gemeente voert overleg met zorgpartijen en stemt de te huisvesten aandachtsgroep af met buurgemeenten en met de Stadsregio. Gehandeld wordt volgens het vastgesteld Regionaal Afsprakenkader Huisvesting Aandachtsgroepen. Hier is een rol weggelegd voor Team Samenleving. Dit ook indachtig de motie die door de gemeenteraad bij vaststelling van de woonzorgwelzijnvisie is aangenomen inhoudende dat hij het college opdraagt om: de visie uit te breiden met een addendum waarin met inbreng van zorg- en welzijnsorganisaties de wijze wordt beschreven hoe wordt omgegaan met de grote uitdagingen in welzijn en zorg; nu en in de nabije toekomst. Het in deze fase op te leveren product is: d. Raadsbesluit ter vaststelling van de ruimtelijke kaders (en woonzorgprogramma)

Projectplan herontwikkeling locatie Armgardstraat

Blad 10 van 15

3. 4 Voorbereidingsfase Wanneer kaders zijn vastgesteld kan worden gewerkt aan:

1.

2.

de wijziging van het omgevingsplan om zo de gewenste bouwtitel te verkrijgen. Een adviesbureau wordt gecontacteerd om alle noodzakelijke ruimtelijke onderzoeken uit te voeren. Hieraan vooraf wordt een omgevingstafeloverleg belegd waarin alle belanghebbenden en wettelijke adviseurs de gelegenheid krijgen om op het ontwerp te reageren en aandachtspunten mee te geven voor de vertaling van het ontwerp naar een omgevingsplan. Het opstellen van een concept verkoopleidraad. Hierin worden onder andere voorwaarden gesteld ten aanzien van het duurzaam inrichten van de buitenruimte en wordt binnen de kaders van het vast te stellen omgevingsplan bandbreedten aangegeven ten aanzien van bouwmassa parkeren op eigen terrein en het woonzorgprogramma. ,

Ad 2: In overweging wordt gegeven om voorafgaande aan het uitschrijven van een tender een marktconsultatie te houden onder potentieel geïnteresseerde ontwikkelaars. Dit met als doel om tot een nog betere (realistische) uitvraag te komen. Het wijzigen van het omgevingsplan wordt in procedure gebracht en de verkoopprocedure gestart. De in deze fase op te leveren producten zijn: e. Een vastgesteld ontwerp omgevingsplan f. Een door het college geaccordeerde verkoopleidraad g. Een onherroepelijk omgevingsplan h. Een met een ontwikkelende partij gesloten koopovereenkomst

(gevolgd

door

een

leveringsakte). 3. 5 Realisatiefase Met de afronding van de ontwerpfase stopt in feite de directe bemoeienis van de gemeente. In feite gaat het dan nog om het op verzoek van de eigenaar/ontwikkelaar verstrekken van de nodige vergunningen. Het is aan de koper/eigenaar om hiervoor de vereiste vergunningen aan te vragen. Advisering en toezicht op de te realiseren bouwwerken is gedelegeerd aan de ODRA. Team Buitenbeheer houdt toezicht op onder andere of het verzamelriool op juiste wijze op het gemeentelijk rioolstelsel wordt aangesloten. Het in deze fase op te leveren product is: i. Een woonzorggebouw met toebehoren dat onder andere voldoet aan de hierover gemaakte afspraken in de koopovereenkomst c. q. leveringsakte.

3. 6. Nazorgfase P. M.

Projectplan herontwikkeling locatie Armgardstraat

Blad 11 van 15

4. PROJECTORGANISATIE , INFORMATIE EN COMMUNICATIE 4. 1 Organisatiestructuur en betrokken partijen Gemeenteraad

College van B&W

Stuurgroep herontwikkeling locatie

- Projectwethouder - Wethouder met in portefeuille - Projectleider gemeente - Ambtelijk opdrachtgever

Armgardstraat

WMO

Projectleider Projectteamleden + Samenleving + Leefomgeving + Buitenbeheer - Externe adviseurs: + Stedenbouwkundig bureau + Stadsregio GMR + Zorginstanties + Inkoop + Vastgoed-adviseur + ODRA + VGGM. GHOR , WRIJ + Kamer Omgevingskwaliteit -

Projectgroep Belanghebbenden - Aanwonenden

- Wijkraad - Zorg- en welzijnsorganisaties - Regiogemeenten

INTERN: Beheer Openbare Ruimte , Ruimtelijke Ordening , Communicatie , Financiën , Juridische Zaken

In dit organogram vormt de Projectgroep met zijn multidisciplinaire samenstelling de spil in het geheel. De projectleider informeert Stuurgroep en College. College informeert periodiek de Gemeenteraad over de voortgang. Belanghebbenden waaronder omwonenden worden geïnformeerd over de voortgang via onder andere het digitaal platform www. onsdoesburg. nl Op dit platform worden fase-producten geplaatst Belanghebbenden worden in de gelegenheid gesteld om via dit digitale platform en tijdens de procedure tot wijziging van het omgevingsplan hun respectievelijke inbreng te leveren en eventuele zienswijzen in te dienen. Het uiteindelijke omgevingsplan wordt óf door de gemeenteraad óf door het college vastgesteld. ,

.

,

Voorstel aan raad is om bij vaststelling stedenbouwkundige kaders het te zijner tijd vast te stellen omgevingsplan te delegeren aan het college. Dit met als doel om de procedure te verkorten zoals wordt beoogd in de Omgevingswet. ,

,

Projectplan herontwikkeling locatie Armgardstraat

Blad 12 van 15

4. 2 Rolverdeling Gemeentelijke deelname De kernleden van de projectgroep (de betrokken disciplines) zijn per ontwikkelingsfase blauw geaccentueerd. Alle betrokken disciplines dienen tenminste in de gelegenheid worden gesteld om kennis te nemen van deze opgave (project). Allen worden uitgenodigd om ná vastgesteld projectplan de project startup bij te wonen.

Initiatief- / definitiefase: ✓ Team Leefomgeving: Ruimtelijke Ordening , Vastgoed (beheer & verkoop) ✓ Team Samenleving: Zorg en welzijn ✓ Team Buitenbeheer (Riolering Groen & Verkeer) ✓ Team Bedrijfsvoering: Financiën Communicatie Juridische zaken Inkoop ,

,

,

,

Ontwerpfase: ✓ Team Leefomgeving: Ruimtelijke Ordening , Vastgoed (beheer & verkoop) ✓ Team Buitenbeheer (Riolering Groen & Verkeer) ✓ Team Samenleving: Zorg en welzijn ✓ Team Bedrijfsvoering: Communicatie ,

Werkoverleggen / bijeenkomsten met:

✓ ✓ ✓

Stedenbouwkundige Zorg- en welzijnsinstellingen Stadsregio GMR inzake de te huisvesten aandachtsgroep

Voorbereidingsfase: ✓ Team Leefomgeving: Ruimtelijke Ordening , Vastgoed (beheer & verkoop) Erfgoed ,

✓ ✓ ✓

Milieu Team Samenleving: Zorg en welzijn Team Buitenbeheer: Riolering Groen Verkeer Team Bedrijfsvoering: Financiën Communicatie ,

,

,

, ,

Juridische zaken

,

Inkoop

Werkoverleggen / bijeenkomsten met:

✓ ✓ ✓ ✓ ✓ ✓

Omwonenden Kamer Ruimtelijke Kwaliteit Team Buitenbeheer (Riolering Groen & Verkeer) Team Leefomgeving interne en externe adviseurs (Omgevings-tafeloverleg) Externe adviseurs voor het opstellen van ontwerp omgevingsplan en verkoopleidraad Notaris (voor levering bouwgrond) ,

,

Realisatiefase: ✓ Team Leefomgeving: Riolering Groen ODRA ,

,

Werkoverleggen / bijeenkomsten met: ✓ Ontwikkelaar / grondeigenaar over omgevingsvergunning en Programma van eisen inzake inrichting van buitenruimte rondom woonzorggebouw

Nazorgfase: ✓ P. M.

Projectplan herontwikkeling locatie Armgardstraat

Blad 13 van 15

,

Genodigden

de te organiseren

voor

startup bijeenkomst

Team

2 december 2024:

en

Leefomgeving:

Ln Le

Managers: 4.3

ligt bij (geanonimiseerd)

d.d.

(geanonimiseerd) (Team Leefomgeving): (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) Team Buitenbeheer: (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) FE, (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) Team Samenleving: (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) EF. FS. (geanonimiseerd) NFS (geanonimiseerd) Team Bedrijfsvoering: (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) nr (geanonimiseerd) (ambtelijk opdrachtgever), (geanonimiseerd) WNA. (geanonimiseerd) Organisatie

hiervan

Informatievoorziening

Projectgroep

functioneert

en

Te

communicatie

overlegorgaan op operationeel niveau. Voorzitterschap en verzorgd projectleider Stuurgroep ontvangt van de projectleider informatie over voortgang van het project (mondeling of per E-mail). College van B&W ontvangt informatie in de vorm van een advies en mondelinge toelichtingen over voortgang van het project door de portefeuillehouder. Raad ontvangt periodiek informatie over voortgang in een RIB of mondelinge toelichting van het college (portefeuillehouder) Omwonenden: Zij ontvangen in de ontwerpfase van gemeente informatie over ontwerpen en tussenproducten, en worden gestimuleerd hierover mee te praten via www.onsdoesburg.nl. secretariaat wordt

als

door de

PLANNING

5.

4de kwartaal

1° kwartaal

2024

2025

Bespreking concept Projectplan

met

Vaststellen

college

Installatie

Projectplan

door het

projectgroep (maken

regiogemeenten

te huisvesten

van

projectgroepleden

werkafspraken)

aandachtsgroepen

en

in PFO

/ bespreking

/

met

/ contracteren bureau

voor

opstellen ontwerp omgevingsplan 2de kwartaal

2025

Vaststellen

ontwikkelingskaders (inclusief programma)

vaststelling omgevingsplanwijziging

college

aan

2025

Contracteren bureau

4de kwartaal

2025

In

1°

2026

Sloop gymzaal (na getroffen mitigerende maatregelen)

kwartaal

het

2de kwartaal 2de helft 2026

2026

schrijven van verkoopleiddraad

procedure brengen wijziging van

verkoopleidraad (facultatief: Vaststellen

na

bouwkavel

aanvraag

voor

een

omgevingsplan

door

(het is daarna aan

de

omgevingsvergunning

woonzorgprogramma

Projectplan herontwikkeling

het

***

/ Vaststellen

voorafgaande marktconsultatie)

gewijzigd omgevingsplan

Verkoop

delegatie

door de raad

3de kwartaal

voor

én

college

/ start

verkoop

ontwikkelaar/exploitant in te dienen

en

het

bouwkavel om

een

beoogde

te realiseren.

locatie

Armgardstraat

Blad 14

van

15

***

valt buiten de te ondernemen activiteiten van deze projectopdracht. Wél dient gebouw alvorens de bouwgrond te kunnen verkopen te zijn gesloopt (zie 2. 7. 1).

6. DE MIDDELEN Benodigd:

1. 2. 3. 4. 5.

Opstellen schetsontwerp voor het vaststellen van de ruimtelijke kaders Opstellen ontwerp wijziging omgevingsplan (inclusief onderzoeken) Leges procedure wijziging omgevingsplan circa € 5. 000 Opstellen verkoopleidraad i. s. m. gemeente bepalen verkoopstrategie Onvoorzien

5. 000 15. 000 p. m.

,

7. 500 5. 000

,

Totaal (124 , , en 5)

32. 500

Beschikbaar: 6. Resterend budget Ruimtelijke Ordening 2024 7. Revolverend fonds (€ 75. 000)

20. 000 12. 500

Totaal (6 , 7)

32. 500

Ad 3 Voor de hand liggend is om de legeskosten uiteindelijk te betalen uit de opbrengst verkoop bouwkavel. Dit geldt in principe voor alle nu te maken planvoorbereidingskosten. Kosten die anders -wanneer de bouwkavel zonder bouwtitel wordt verkocht- door de ontwikkelaar/koper moeten worden gemaakt. Ad 6 ✓ In de IBB2024 is een bedrag van 20.000- ‘gereserveerd’ met omschrijving “Deskundige- en plankosten herontwikkeling Armgardstraat 2a (sporthal naar woonzorglocatie)”. Dit betreft een legesoverschot. ✓ De sloopkosten bedragen inclusief begeleiding en voorbereiding ongeveer € 30.000- gebaseerd op een offerte van een sloopaannemer. Dit is exclusief mitigerende maatregelen voor verplaatsing vleermuizen kolonie (inschatting kosten: € 7. 500). ✓ Bij eerdere gelegenheid is een netto grondopbrengst becijferd van € 275. 000. Dit bedrag is exclusief de geraamde sloopkosten van € 30. 000. Voornoemde € 275. 000 is reeds ingeboekt ter dekking van de voorziening “onderhoud gemeentelijke gebouwen”. ✓ Een simpel rekensommetje laat zien dat wanneer de bouwkavel mét bouwtitel wordt verkocht voor tenminste € 350. 000 exclusief BTW 2 (is € 250 /m2) alle kosten en de op voorhand aangegane verplichtingen uit de grondopbrengst betaald kunnen worden.

✓ Niet opgenomen zijn de ambtelijke uren ad € 140 per uur; Niettemin is het zinvol om tijd te schrijven zodat achteraf bij een hogere opbrengst bouwkavel deze uren eventueel kunnen worden verrekend. ,

,

.

,

2

Is 275. 000 + 30. 000 + 32. 500 + 5. 000 (leges) + 7. 500 (mitigerende maatregelen vleermuizen + afronding) maakt € 350. 000.

Projectplan herontwikkeling locatie Armgardstraat

Blad 15 van 15

Toelichting grondslagen In dit document kunt u secties vinden die onleesbaar zijn gemaakt. Deze informatie is achterwege gelaten op basis van de Wet open overheid (Woo). De letter die hierbij is vermeld correspondeert met de bijbehorende grondslag in onderstaand overzicht.

J Art. 5.1 lid 2 sub e Het belang van de openbaarmaking van deze informatie weegt niet op tegen het belang van de eerbiediging van de persoonlijke levenssfeer van betrokkenen