Bijlage 2 - Haalbaarheidsonderzoek Stadhuis, Rondmakers B.V. 11-04-2023

April 2023

• INLEIDING • Opgave • Uitgangspunten en kaders • Locatie • OBJECT&OMGEVING • Objectinfo • Kernkwaliteiten • Bouwkundige en installatietechnische opname • Ruimtelijk beleid • Omgeving • FUNCTIES EN SCENARIO’S • Marktverkenning • Uitkomsten workshop raad en college • Financieel • OVERWEGINGEN EN CONCLUSIES

In opdracht van de gemeente Doesburg In samenspraak met De Rondmakers, uitgevoerd door: FUNDAMENTAL CONCEPTS DOMINIC DIRKS METRON R PALLADA

Voor het stadhuiscomplex van de gemeente Doesburg is een haalbaarheidsonderzoek uitgevoerd in het kader van de mogelijke verkoop en herbestemming. De gemeente Doesburg is eigenaar van het Raadshuis aan de Roggestraat 2 in Doesburg. Het Rijksmonument is gebouwd in de veertiende eeuw als Wijnhuis en heeft in de loop der tijd meerdere aanbouwen gekregen. Op dit moment wordt het raadshuis nog gebruikt als kantoorruimte van de gemeente, met als bijzondere ruimtes de Raadszaal en de burgerzaal. Omdat er gewerkt wordt aan verbetering van de huisvesting van de gemeentelijke organisatie wordt gezocht naar een alternatieve bestemming voor het raadhuis.

Vanuit de gemeente Doesburg is de uitvraag gedaan naar een mogelijkhedenstudie voor herbestemming van het raadshuis waarin meerdere scenario’s uitgewerkt worden. Bij dit onderzoek speelt de cultuurhistorische waarde een belangrijke rol. Deze herbestemmingsstudie vormt input voor een mogelijke vervolg strategie hoe om te gaan met het pand.

adres: Roggestraat 2 / Philippus Gastelaarsstraat 2 plaats: Doesburg coordinaten: x 206.250, y 447.685 status: rijksmonument, monumentnummers 12987, 13060 en 12986 onderzoek: haalbaarheidsondezoek toekomstige functies functie: stadhuis opdrachtgever: Gemeente Doesburg

Voor de haalbaarheidsstudie zijn gezamenlijk met Rondmakers de volgende uitgangspunten en kaders geformuleerd voor dit onderzoek en de herbestemming: - Een nieuwe invulling dient haalbaar te zijn vanuit zowel bouwkundig en installatietechnisch oogpunt (scheiding gebouwen) alsook financieel rendement (potentiële verkoopopbrengst, investering en exploitatiekosten bij deelbehoud). Daarbij mag het maatschappelijk rendement niet uit het oog verloren worden. - Uitgangspunt is dat de raad nog steeds gehuisvest wordt in de Roggestraat 2, hoewel dit voor het onderzoek geen vast gegeven is: een alternatieve invulling voor het gebouw maakt deel uit van 1 van de scenario’s. - De keuze voor een voorkeursscenario zal gemeente breed gedragen moeten zijn, waarbij het college en de raad worden bevraagd en geïnformeerd. De uiteindelijke keuze wordt vertaalt naar een verkoopstrategie, waarna het te verkopen deel openbaar en transparant op de markt wordt gebracht.

Tot de scope van dit onderzoek behoren de volgende onderdelen: • Bouwkundige- en installatietechnische opname • Verkenning mogelijke bestemmingen, middels een marktverkenning en een workshop sessies college en raad • Ontwikkelen scenario’s en selectie voorkeursscenario(’s) • Uitwerking kansrijke scenario’s Een bouwhistorisch onderzoek is aanvullend uitgevoerd en in dit document verwerkt. Voor dit onderzoek wordt gewerkt met de volgende basisdocumenten: - Bouwhistorisch onderzoek - Aangedragen plattegronden - Onderhoudsrapporten

R

Het Raadshuis bevindt zich in het centrum van Doesburg, een Hanzestad in de gemeente Gelderland, gelegen langs de Gelderse IJssel en de Oude IJssel. Doesburg ligt in de stadsregio Arnhem/Nijmegen.

Het gebouw bestaat uit drie bouwdelen, te weten het Raadshuis, het Hof van Gelria (met daarin onder andere de Burgerzaal) en een deel nieuwbouw, waarbij de gevels toentertijd historiserend gebouwd zijn aan de Koepoortstraat. Alle drie de delen zijn aangewezen als Rijksmonument. De voormalige hoofdwacht (onderdeel van het Raadshuis) is beschermd als gemeentelijk monument. Het stadhuis is gelegen binnen het door het rijk beschermde stadsgezicht Doesburg. • Aan de Roggestraat staat het historische stadhuis, bestaande uit het wijnhuis en het raad- of schepenhuis met daarnaast aan de Koepoortstraat het gebouw waarin voorheen de hoofdwacht ondergebracht was. • Aan de hoofdwacht grenst de voormalige herberg Hof Gelria. • In 1995 werden deze gebouwen uitgebreid met een nieuwe kantorenvleugel aan de Philippus Gastelaarsstraat en twee huizen aan de Koepoortstraat (voormalige huisnummers 5 en 7). Op de volgende pagina zijn de drie gebouwdelen in plattegrond uitgelicht. Door Tijdbeeld is een bouwhistorisch onderzoek uitgevoerd. Het onderzoek heeft geresulteerd in een overzicht van de aanwezige cultuurhistorische waarden van de gebouwen, met het accent op de ruimtelijke ontwikkeling, de historische betekenis en de verschijningsvorm van zowel exterieur als interieur. Deze waardering is beschreven onder ‘Kernkwaliteiten’ op pagina 11.

Vanwege de beschikbare tijd had het onderzoek vooral een inventariserend karakter. Het gebouw is bezocht op maandag 6 maart 2023. Het (niet destructieve) onderzoek werd uitgevoerd conform de Richtlijnen Bouwhistorisch Onderzoek van de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed, SBN, VNG, Atelier Rijksbouwmeester en RGD dd april 2009.

Gebouwdeel

Adres

BVO (in m2)

Bouwjaar

Monument

Raadshuis/wijnhuis

Roggestraat 2

1.010

14e eeuw

Rijksmonument #13060

Hof van Gelria (Burgerzaal)

Koepoortstraat 1

550

15e eeuw

Rijksmonument #12986

Gemeentehuis (nieuwbouw)

Philippus Gastelaarsstraat 2

1.455

1995

Rijksmonument #12987

Het gebouw bestaat uit de volgende bouwdelen: 1.

Het Raadshuis en Wijnhuis (Rijksmonument_

2.

Hoofdwacht (gemeentelijk monument),

3.

Hof van Gelria (rijksmonument)

4.

en de nieuwbouw, waaronder rijksmonument op gevel nr 5.

met allen een eigen adres. Gezamenlijk vormen zij momenteel het gemeentehuis.

Het gebouw bestaat uit 3 verdiepingen plus een kelder. Aantal m2 BVO:

R

Kelder: 500 m2 BG: 1.000 m2 1e V: 635 m2 2e V: 905 m2 Totaal behelst het gebouw dus ca. 3.015 m2 BVO

Algemene historische waarden en waarden vanuit de gebruikshistorie • De gebouwen van de stedelijke overheid van de stad Doesburg staan sinds de late-middeleeuwen op het oostelijke deel van het bouwblok begrensd door de Koepoortstraat en de Philippus Gastelaarsstraat. Het complex vormt een directe verwijzing naar de bestuurlijke positie en zelfstandigheid van de stad tot op heden. • Het complex vormt een representatief symbool voor de stad en haar bestuur en verwijst naar de continuïteit, betekenis en groei van de stedelijke en gemeentelijke taken sinds de late-middeleeuwen. ensemblewaarden en stedenbouwkundige waarden • Het stadhuis vormt vanwege haar ligging aan het in historisch opzicht belangrijkste kruispunt van wegen in het hart van de middeleeuwse stad een belangrijk oriëntatie- en herkenningspunt. • Met name de historische delen aan de Roggestraat en de Koepoortstraat vormen een historisch waardevol ensemble dat vanwege de situering, oriëntatie en volume van belang is vanwege de historisch-ruimtelijke relatie met de omgeving.

Architectuurhistorische waarden • Het Doesburgse stadhuiscomplex als geheel is architectuurhistorisch van belang vanwege de vormgeving die in de twintigste eeuw bij verschillende bouwcampagnes ontstond door historiserende restauraties, reconstructies en historiserende nieuwbouw. • Met de keuze voor een historiserende architectuur vervulde het stadhuis vanaf de jaren vijftig van de vorige eeuw een voorbeeldfunctie voor het behoud, herstel en restauratie van de grotendeels verpauperde en verkrotte stadskern. Met name de restauraties van het raadhuis/wijnhuis en Hof Gelria vormden een stimulans voor vele latere restauraties en ontsloten daarbij wegen naar financiële (overheids)steun. Bouwhistorische waarden • Het stadhuiscomplex is bouwhistorisch hoofdzakelijk van belang vanwege de kwaliteiten van de bewaard gebleven historische casco’s. Met het behoud van verschillen in vloerniveaus, bouwmuren en gevels en minimale doorbraken zijn deze casco’s als individuele en zelfstandige gebouwen herkenbaar gebleven.

R

Het Wijnhuis is in de late middeleeuwen gebouwd, daarna hebben er vele aanpassingen en aanbouwen plaatsgevonden. Per kleur is aangegeven van welke tijd de bouwdelen afkomstig zijn. Dit onderzoek is uitgevoerd in het kader van de historische verkenning door Tijdsbeeld.

Waarderingen

R

hoge monumentwaarden, van cruciaal belang voor de structuur en/of betekenis van het object. positieve monumentwaarden, van belang voor de structuur en/of betekenis van het object. indifferente monumentwaarden, van relatie weinig belang voor de structuur en/of betekenis van het object.

In een eerste bouwtechnische opname is gekeken naar de constructieve en bouwtechnische staat van de gebouwen en andere aspecten die van invloed zijn op de herbestemmingsmogelijkheden zoals ruimtelijke indeling, daglichttoetreding aanwezigheid van trappen en doorgangen. Ook is gekeken naar de mogelijkheden voor ontkoppeling van Roggestraat 2, Philippus Gastelaarsstraat 2 en Koepoortstraat 1 (trappenhuis en installaties). Constructieve en bouwtechnische staat van de oudbouw en nieuwbouw is in zijn algemene zin als goed te beoordelen. Onderhoud aan de buitenzijde is periodiek blijvend uitgevoerd. Er is geen tot beperkt achterstallig onderhoud. Voor het casco is een is opname gedaan waarbij een beperkte hoeveelheid aan werkzaamheden is geconstateerd. Er is met elkaar geconstateerd dat ontkoppeling in installaties niet mogelijk is. De installaties van zowel het verwarmingssysteem als het ventilatie systeem zijn verouderd. Bij een herbestemming in alle scenario’s worden alle installaties vernieuwd.

R

Bestemmingsplan Een afwijking van het bestemmingsplan is dus hoe dan ook aan de De locatie valt onder het bestemmingsplan ‘Binnenstad Doesburg’ orde in geval van transformatie. (onherroepelijk 13-4-2011) en heeft de bestemming Centrum – aanloopgebied; met 'specifieke vorm van centrum - gemeentehuis’. Ruimtelijk beleid De geldigheidsduur van het bestemmingsplan is sinds 13-4-2021 Hier is uitsluitend een gemeentehuis toegestaan met de overige verstreken. Per 1 januari 2024 treed de omgevingswet in werking. De centrumfuncties als ondergeschikte nevenactiviteit; • dienstverlening Gemeente Doesburg is vooruitlopend op die wet als een van de • kantoor eerste gemeenten gestart met de pilot ‘Omgevingsplan Beinum’. Met • maatschappelijk het experiment wilde de gemeente ervaring opdoen met de nieuwe • musea; manier van werken in een gedeelte van de stad. Om de leerpunten te • galeries, ateliers en expositieruimten; ontdekken voor het uiteindelijke doel: Één Omgevingsplan voor heel • een bed & boterham, niet meer dan 2 kamers; Doesburg. Gedurende het proces zijn inwoners, ondernemers en • wonen, met inachtneming van het volgende; andere betrokkenen gevraagd mee te denken over wat zij willen • op de verdieping(en) boven de begane grondbouwlaag is terugzien in het Omgevingsplan voor Beinum.

Ook wilden ze weten maximaal één woning toegestaan; hoe gebruikers het huidige ruimtelijke beleid ervaren. En wat er • op de begane grondbouwlaag is maximaal één woning anders en eenvoudiger kan. toegestaan; • ondersteunende horeca is binnen de centrumfuncties toegestaan Er is nog geen omgevingsplan vastgesteld voor Doesburg. • tot maximaal 25 % van de omvang van de hoofdfunctie, met dien Uitkomsten van het experiment zijn nog niet breed gedeeld. verstande dat de gebruikte vloeroppervlakte niet meer mag • bedragen dan 20 m²; • het behoud, beheer en herstel van de cultuurhistorische waarden van het beschermde stadsgezicht van Doesburg;

Erfgoedbeleid Doesburg 2021-2026 In 2021 is er ook een nieuw erfgoedbeleid opgesteld dat aanhaakt op de omgevingswet. Daarin staan de volgende onderdelen op de uitvoeringsagenda: 1. Gemeentelijke adviescommissie 2. Erfgoed verordening actualiseren 3. Omgeving van het monument beschermen 4. Cultuurverandering als gevolg van de omgevingswet 5. Erfgoed borgen in het omgevingsplan 6. Implementeren bruidsschat omgevingswet 7. Archeolgie omgevingswetproof maken 8. Aandacht voor de wederopbouwperiode en cultuurhistorie in de wijken 9. Behoud en borgen groenstructuren en historischelandschappelijke kwaliteiten en karakteristieken 10. Algemene begraafplaats professioneel beheren en onderhouden (zorgplicht) 11. De hoge kwaliteiten van het Doesburgs Erfgoed behouden en versterken (instandhoudingsplicht) 12. Erfgoed betrekken bij planvorming en nieuwe ontwikkeling 13. Erfgoedzorg gemeentelijke monumenten stimuleren 14. Verduurzamen van erfgoed stimuleren 15. Historische interieurs in beeld brengen

16. Opbrengsten door verkoop vastgoed, inzetten voor erfgoed 17. Subsidieverordening onderhoud gemeentelijke monumenten 18. Communicatie en informatievoorziening archeologie 19. Nieuwe archeologische laag m.b.t. WO2 20. Deponeren vondsten archeologie 21. Beleef de Linies, structuurplan met deelprojecten 22. Kerkenvisie De onderdelen die voor dit haalbaarheidsonderzoek van belang zijn zijn dikgedrukt, zaken die mogelijk van belang zijn, zijn schuingedrukt. De gemeente Doesburg heeft een instandhoudingsplicht voor het gebouwensemble omdat deze als rijksmonument staat aangemerkt. Een nieuwe koper zal deze instandhoudingsplicht ook moeten Het is belangrijk duurzaamheid te stimuleren bij (herontwikkeling van) erfgoed. Er ligt dus een kans om dit direct op te pakken bij de transformatie. Daarnaast moet het erfgoed goed geborgd worden in het omgevingsplan; en dient er op basis van eerder uitgevoerd archeologisch onderzoek aangemerkt te worden waar (nog) hoge verwachtingen zijn.

9

1 1

6 1

2 3

9 1 11 R R

6 1

7

6

9

4

8

6 3 6

6 7 41 1 1 7

10 7

1

Het Raadshuis ligt midden in het centrum van Doesburg, in de buurt van vele restaurants, een aantal B&B’s, en in het winkelgebied.

1 3 1

1

6

1

6

1.

Restaurants

2.

Hotel

3.

Vergaderzalen

4.

Kantoren

5.

Woningen

6.

Maatschappelijke functies

7.

Zorg

8.

School

9.

B&B

10.

Winkels

In dit hoofdstuk worden potentiële toekomstige functies beschreven. Onderlegger hiervan betreft een functieverkenning en –beoordeling op basis van een aantal afwegingscriteria. Daarnaast is een globale marktverkenning uitgevoerd. Resultaten uit de functieverkenning en marktverkenning zijn verder besproken in workshops met de raad en het college. Dit heeft geleid tot een indicatie van bestemmingen voor de variantstudie. Samen met de voorgaande hoofdstukken vormt dit een basis voor een selectie van 4 kansrijke herbestemmingsscenario’s. Deze scenario zijn uitgewerkt in een vlekkenplan.

Door het uitvoeren van een marktverkenning zijn de behoeften aan functies in Doesburg in beeld gebracht. Hiervoor zijn gesprekken gevoerd met kenners van de lokale vastgoedmarkt, zoals makelaars en (potentiële) exploitanten. De belangrijkste inzichten uit deze gesprekken staan op de volgende pagina.

Door daarnaast in gesprek te gaan met raadsleden en het college konden de politieke en ambtelijke wensen en eisen ook beter in kaart gebracht worden. De uitkomsten hiervan vind u op pagina 22.

1 In de marktverkenning zijn behoeftes uit de markt 1 opgehaald via diverse makelaars , intern overleg gemeente en mogelijke toekomstige exploitanten 2, naast onderzoek naar missende functies in de stad.

Momenteel aanwezig in Doesburg: • 1 hotel met 30 kamers en 70% bezetting; een aantal kleine B&B’s • Stadshotel Doesburg geen behoefte aan uitbreiding • Fletcherhotel heeft aangegeven dat ze graag uitbreiden met hotels van minimaal tussen de 50 en 60 kamers met voorkeur voor hotels die al in exploitatie zijn (Uitzonderingen daargelaten). • Enkele aansprekende musea; waaronder: • Lalique, Kunstlab, Zilvermuseum, De Maurits, Openbaar vervoer en speelgoed, Art Deco, De Roode Tooren; naast diverse galerieën • Enige horeca • Relatief veel retail • Geen behoefte aan extra retail in Doesburg; huidige leegstand is lastig op te vullen.

Momenteel afwezig in Doesburg: • Nu weinig plekken waar kleine bedrijven zich kunnen vestigen en gezamenlijk gebruik kunnen maken van functies • Woningen voor starters en ouderen, al dan niet met zorgfunctie • Huiskamer / bibliotheek in de stad • Museale functies • HOED of 1e lijns zorgpraktijk Verder werd er nog aangegeven dat het voor Doesburg erg belangrijk is om de binnenstad te verlevendigen in de winterperiode, omdat er dan haast niets gebeurd in het stadje.

1. Op basis van overleg met Thoma Post Makelaar (John van Dijk), lokale inzichten Dominic Dirkse (architect), aanvullend Hoog&Kamp Makelaars, AWM Makelaardij en Uniek Makelaars 2. Stadshotel Doesburg en Fletcherhotel naast de Raad en het College van Doesburg. Villa Ruimzicht heeft niet gereageerd.

In Doesburg is een hoog cultureel aanbod aanwezig Verschillende musea zijn in de oude stad gevestigd. Zie bijgaande kaart. Het meest bekende museum is het Lalique Museum. Daarnaast is het rode toren museum direct naast het raadhuis gevestigd. Ook het zilvermuseum en het Mosterdmuseum zijn bekend. Daarnaast zijn diverse kleinere galerieën in het centrum aanwezig. Tot slot is het Arsenaal in Doesburg een typische culturele locatie met horeca en cultuur. Hier zijn de volgende functies gehuisvest: •

Yogastudio

•

Dansstudio

•

Zorgaanbieders: pedicure, podotherapie, osteopathie

•

Presentatieruimte en filmhuis

•

Restaurant het Arsenaal

De volgende onderdelen uit de workshop en volgende notities genoteerd: • Balans vinden tussen financiën en openbaar toegankelijk en publieke functies • Multifunctioneel gebouw • Rendementen voor de bevolking, • Mogelijke gemeentelijke balie • Mogelijk balie functie voor toeristen • Eventueel met openbaar toilet • Burgerzaal mogelijk ook een maatschappelijke functie • Raadszaal blijft sowieso in gebruik bij raad 1 x per maandag • Het is de gemeente iets waard om niet (volledig) commercieel te gaan • Sorteer op mogelijke gemeentelijke herindeling • Horeca is een optie • Vaak is wonen genoemd in het nieuwe gedeelte. • Wisselende doelgroep. Van jongeren tot ouderen (met en zonder zorg)

Criteria voor de haalbaarheidsstudie: 1.

Openbaarheid

2.

Functionaliteit

3.

Financiële gevolgen (investering en lange termijn exploitatie)

4.

Aantasting monument

Functies

Min (€/m2; huur per maand of verkoop VON)

Max €/m2

Gemiddeld €/m2

Hotel

€120/m2 (huur/jaar)

€200/m2 (huur/jaar)

ADR €150; €160/m2 (huur/jaar)

Restaurant

€150/m2 (huur/jaar)

€200/m2 (huur/jaar)

€175/m2 (huur/jaar)

Vergaderzalen

€120/m2 (huur/jaar)

€150/m2 (huur/jaar)

€135/m2 (huur/jaar)

Pakket commerciële horeca

€100/m2 (huur/jaar)

€150/m2 (huur/jaar)

€125/m2 (huur/jaar)

Kantoorruimte

€120/m2 (huur/jaar)

€150/m2 (huur/jaar)

€135/m2 (huur/jaar)

Maatschappelijke functie gemeente

€40/m2 (huur/jaar)

€120/m2 (huur/jaar)

€80/m2 (huur/jaar)

Woningen (zorg) ** inclusief zorgaanbod

€ 300 per maand € 120/m2

€ 4.000 per maand** € 800/m2

€ 2.000 per maand € 460/m2

Woningen (sociaal)

€ 300 per maand € 65.000 VON € 1.300/m2 VON

€ 808,06 per maand € 325.000 VON € 2.700/m2 VON

€ 550 per maand € 250.000 VON € 2.500/m2 VON

Woningen (middenduur)

€ 810 per maand € 1.500/m2 VON

€ 1.200 per maand € 3.500/m2 VON

€ 1.000 per maand € 2.990/m2 VON

Woningen (duur)

€3.500/m2 VON

€5.000/m2 VON

€ 4.250/m2 VON

Functie

Bestemmingsplan

Ruimtelijk

Ingrepen niveau

marktpotentie

Doelgroep

Toelichting

Horeca

Geen aanduiding horeca

Passend bij bestaande opzet

Laag, behalve professionele keuken

Gemiddeld (al veel aanbod)

De Waag

ondersteunende horeca is binnen de centrumfuncties toegestaan tot maximaal 25 % van de omvang van de hoofdfunctie, met dien verstande dat de gebruikte vloeroppervlakte niet meer mag bedragen dan 20 m²;

Wonen

Per laag maximaal 1 woning

Veel ingrepen nodig (eigen entrees en woningscheidend e wanden)

Brand, akoestiek en comfort vragen behoorlijke ingrepen

Hoog

Jongeren, ouderen (met of zonder zorgbehoefte)

op de verdieping(en) boven de begane grondbouwlaag is maximaal één woning toegestaan; op de begane grondbouwlaag is maximaal één woning toegestaan;

Zorg

Toegestaan wanneer zorg valt onder maatschappelijk

Passend bij bestaande opzet

Brand, akoestiek en comfort vragen behoorlijke ingrepen

Verwachting is hoog

Attent zorg Wonen bij September Rosorum Saksen Domus Magnus

Combinatie met wonen en/of maatschappelijk programma interessant

Functie

Bestemmingsplan

Ruimtelijk

Ingrepen niveau

marktpotentie

Doelgroep

Kantoor

Toegestaan

Passend bij bestaande opzet

Relatief weinig ingrepen nodig, akoestiek wel

Verwachting is gemiddeld tot hoog

Gemeente Doesburg Kleine bedrijven op thema (bijv. zorg of kunst)

Vergaderruimte

Toegestaan

Passend bij bestaande opzet

Relatief weinig ingrepen nodig, akoestiek wel

Verwachting is hoog

Gemeente Doesburg Kleine bedrijven op thema (bijv. zorg of kunst)

Hotel

Geen hotelaanduiding, alleen bed&boterham

Passend bij bestaande opzet

Brand, akoestiek en comfort vragen behoorlijke ingrepen

Verwachting is klein tot gemiddeld

Stadshotel Doesburg Ruimzicht Fletcher

Maatschappelijk

Toegestaan

Passend bij bestaande opzet

Relatief weinig ingrepen nodig, akoestiek wel

Verwachting is hoog

Zorggerelateerd

Museum, galerieën etc.

Toegestaan

Passend bij bestaande opzet

Relatief weinig ingrepen nodig,

Verwachting is gemiddeld

Geschiedenis Doesburg

Toelichting

een bed & boterham, waarbij het aantal gastenkamers niet meer mag bedragen dan 2;

Voor het opstellen van de scenario’s zijn een aantal variabelen geselecteerd: 1. De drie gebouwdelen: Er worden drie gebouwdelen onderscheiden. Te weten: het raadhuis, Hof van Gelria en de nieuwbouw. 2. Het gebruik: Welke functies en gebruiksmogelijkheden zijn er mogelijk. Meer commercieel versus maatschappelijk. 3. Het eigendom: Blijft het al dan niet in verhuurde staat in eigendom van de gemeente of wordt het gebouwdeel verkocht. Op basis van de marktverkenning en de gesprekken met de raad en het college zijn de volgende scenario’s geformuleerd: 1. Hotel met conferentiefunctie: Om jaardoor meer levendigheid te krijgen, grotendeels ook door een (zakelijke) doelgroep die nu nog niet gehuisvest worden in Doesburg, maar waar wel een kans ligt (bijv. erfgoedprofessionals) 2. De huiskamer: Gemeentelijke raadsfunctie, openbare toegankelijkheid van monument, maatschappelijke functies en sociale huurwoningen 3. Gedeelde functies, commercieel en maatschappelijk, naast woonprogramma: om uitwisseling te kunnen stimuleren, de financiële haalbaarheid te vergroten en een deel van het gebouw nog steeds openbaar toegankelijk te houden. 4. Zorgwonen met bijpassende verhuur: Er is veel vraag naar woningen voor ouderen, mogelijk met zorgbehoefte in Doesburg. Daarnaast willen zorgaanbieders en culturele aanbieders graag dicht bij deze doelgroep zitten.

De scenario’s verschillen van elkaar qua programma, transformatiewerkzaamheden en nieuwe eigendomssituaties. Op de volgende pagina zijn de vier scenario’s kort geschematiseerd om dit onderscheid in één keer inzichtelijk te maken.

Eigendom gemeente 1. Volledige commerciële verkoop Horeca/ hotel

Horeca/ hotel

Verkoop derde

2. Beperkte verkoop wonen Maatschappelijke verhuur

Horeca/ hotel

Maatschappelijke verhuur

Functie: Horeca

Functie: maatschappelijk en wonen

3. Verkoop in twee delen

4. Sociaal-maatschappelijke verkoop

Wonen Semi commerciële verhuur

zorgwonen Maatschappelijke verhuur

Maatschappelijke verhuur

Functie: kantoren, bijeenkomstruimtes en wonen

zorgwonen

Functie: maatschappelijk en zorgwonen

Op basis van voorgaande studies zijn de volgende vier scenario’s uitgewerkt:

Gebouwdeel

Scenario 1

Scenario 2

Scenario 3

Scenario 4

Functie Raadshuis

Hotel/conferentie

Maatschappelijke verhuur (inloop, balie functie, maatschappelijke functies (huiskamer)

Maatschappelijke verhuur, waaronder aan de raad en maatschappelijke partijen

Commerciële verhuur, waaronder aan de raad en aan zorgpartijen

Functie Hof van Gelria

Hotel/conferentie

Maatschappelijk, bijvoorbeeld ruimte voor verenigingen, een dependance van de bibliotheek en een klein museum

Maatschappelijke functies die bijdragen aan leefbaarheid zoals bijvoorbeeld een kleine horeca ruimte voor verenigingen, een dependance van de bibliotheek of klein museum

Maatschappelijke/commerciële functie als onderdeel van de senioren woningen, bijvoorbeeld een kapper, pedicurezaak, zorgkantoren, etc.

Functie Nieuwbouw

Hotel/conferentie

Enkele sociale woningen

Seniorenwoningen

Seniorenwoningen (nieuwbouw)

Eigendom situatie

Alles wordt verkocht; 3 gebouwdelen worden door particulier geëxploiteerd

Gemeente blijft eigenaar van Raadshuis en Hof van Gelria. Sociale huurwoningen naar corporatie.

Volledige verkoop in delen. Met commerciële verhuur. Rest wordt verkocht;

Raadhuis blijft eigendom gemeente. (Maatschappelijke) partij koopt senioren woningen en bijpassende functies.

Dit scenario is ontstaan vanuit de Bouwkundige- en installatietechnische opname omdat het gebouw zich er goed voor leent (statigheid en indeling) en deze functie zorgt voor meer levendigheid in de binnenstad (dag en nacht, zomer en winter). Wij verwachten dat dit een mooie aanvulling kan zijn op het huidige hotelaanbod in Doesburg en dat hiermee een andere doelgroep aangeboord wordt (zakelijke bezoekers en erfgoed liefhebbers). Hotel/conferentie • handhaving van zoveel mogelijk van de bestaande gebouwenstructuur. • box-in-box units in de kap • Nieuwe gevelopeningen • bestaande toiletgroepen maken plaats voor badkamers • totaal zijn zo’n 30 tot 34 kamers Uitdagingen: • Vele nieuwe standleidingen van de kamers verwerken • Vluchtroutes • Isoleren kap

BEGANE GROND Het Raadshuis: Conferentiecentrum Hof van Gelria: Restaurant en keuken hotel, kantoorruimte

R

Bestaande nieuwbouw: Ontbijtzaal/dinerzaal; keuken en kamers

1e VERDIEPING Het Raadshuis: Vide Hof van Gelria: Hotelkamers

R

Bestaande nieuwbouw: Hotelkamers

2e VERDIEPING Het Raadshuis: Hotelkamers Hof van Gelria: Hotelkamers

R

Bestaande nieuwbouw: Hotelkamers en installaties en opslag

KELDER Het Raadshuis: Feestzaal Hof van Gelria: Opslag en keuken

R

Bestaande nieuwbouw: Fietsverhuur en opslag

Dit scenario sluit goed aan bij de wens van de raad en het college om nog steeds raads- en commissievergaderingen te kunnen houden en mogelijkheid te hebben tot trouwen. Ook de burgerzaal blijft in maatschappelijk gebruik en goed toegankelijk. Er komt een binnenplaats als gedeelde buitenruimte. De toegankelijkheid is verbeterd, er is een openbaar toilet toegevoegd. Er is veel ruimte voor maatschappelijke aanvullende functies. In de bestaande nieuwbouw zijn 13 sociale huur of koopappartementen gesitueerd die plaats kunnen bieden aan de gewenste doelgroepen, zowel ouderen (waar gelijkvloers) als jongeren. Gemeentelijk en maatschappelijk gebruik met wonen (sociale koop) •

Zoveel als mogelijk handhaving van de bestaande gebouwenstructuur.

•

In het Rijks monumentale gedeelte is er in dit scenario ca. 1.300m2 ruimte beschikbaar voor publieke functies en overige verhuur.

•

Gemeente blijft eigenaar van het raadhuis en hof van Gelria. Zij gebruikt dit voor de raadsvergaderingen. Verder worden de ruimtes verhuurd aan maatschappelijke partijen. Is er een openbaar toilet. Is er in de foyer tentoonstellingsruimte en komt er een balie voor gemeentelijke taken.

•

In de nieuwbouw komen 13 appartementen van maximaal 50 m2 met balkons waar mogelijk.

•

Het bestaande trappenhuis en lift kan hoogstwaarschijnlijk worden hergebruikt voor de ontsluiting van dit gedeelte. Een openbaar toilet is gesitueerd tussen de woningen en burgerzaal.

Uitdagingen: •

Balkons zijn niet te realiseren aan de straatzijde, gezien dit niet past in het beschermde monumentale straatbeeld.

•

Onderzocht om appartementen te creëren met één entree en één gangzone, maar dit is praktisch onhaalbaar, gezien de hoogte verschillen, de onhandige kapvorm en de benodigde vluchtrouten.

•

Het mogelijke gebruik van het centrale gedeelte in het souterrain moet nader onderzocht worden. Gezien het feit dat de bovenliggende ruimten worden gesloopt is het mogelijk dat ook dit gedeelte van het souterrain niet meer bruikbaar is.

BEGANE GROND Het Raadshuis: Gemeentelijke functies als raadszaal, aangevuld met kantoren en flexwerkplekken, toiletten

R

Hof van Gelria: Maatschappelijke functie burgerzaal en openbaar toilet Bestaande nieuwbouw: Woningen gelijkvloers

1e VERDIEPING Het Raadshuis: Vide

R

Hof van Gelria: Verhuur van kantoorruimtes/ vergaderzalen of voor verenigingen Bestaande nieuwbouw: Woningen (2 gelijkvloers)

2e VERDIEPING Het Raadshuis: Verhuurbare ruimtes Hof van Gelria: Verhuurbare ruimtes

R

Bestaande nieuwbouw: Woningen (2 gelijkvloers)

KELDER Het Raadshuis: Opslagruimte Hof van Gelria: Opslagruimte

R

Bestaande nieuwbouw: Fietsenkelder en bergingen woningen

Dit scenario is een financiële optimalisatie van scenario 2 door zowel het raadhuis als hof van Gelria te verkopen. Vervolgens komt er een kwalitatieve verplichting op deze gebouwdelen waarbij nog steeds raads- en commissievergaderingen te kunnen houden en er weer mogelijkheid is tot trouwen. Ook de burgerzaal blijft in maatschappelijk gebruik en goed toegankelijk. Echter worden deze door een derde geëxploiteerd. Er is minder ruimte voor aanvullende maatschappelijke functies, in plaats daarvan zijn er extra woningen gecreëerd. Afhankelijk van het segment waar deze woningen in zullen vallen levert dit een plus op in de financiële raming. Een aanvullende financiële plus is te behalen door commerciële ruimte te gaan verhuren op de 2e verdieping. Maatschappelijk gebruik (vooral gemeentelijke functies) met wonen •

Door de bestaande lift te verplaatsen en de bestaande trap te vervangen door een nieuw compacter trappenhuis ontstaat er meer ruimte voor een levendige binnenplaats.

•

Verhouding: Ca. 800m2 gebruiksoppervlak publiek / aparte verhuur - ca. 1.230m2 gebruiksoppervlak woningen

Uitdagingen: •

Alle woningen gelijkvloers te betreden (met lift) is grote uitdaging, moet in het vervolg naar gekeken worden, in dit vlekkenplan alleen voor BG, en 1e verdieping mogelijk.

•

Senioren woningen kunnen dan niet op de verdiepingen 2 en 3. Dit is ook de reden waarom scenario 3 nog geen zorg wonen bevat.

•

Balkons zijn niet te realiseren aan de straatzijde, gezien dit niet past in het beschermde monumentale straatbeeld

•

NB EEN LIGHT VERSIE VAN DIT SCENARIO IS HET NIET VERKOPEN VAN HET WIJNHUIS/RAADHUIS EN DIT PAND IN BEHEER VAN GEMEENTE LATEN.

BEGANE GROND Het Raadshuis: Gemeentelijke functies als raadszaal (/trouwzaal), aangevuld met kantoren en toiletten

R

Hof van Gelria: Openbare burgerzaal, te gebruiken als restaurant, met eigen entree Bestaande nieuwbouw: woningen, gelijkvloers

1e VERDIEPING Het Raadshuis: Vide Hof van Gelria: Woningen, gelijkvloers mogelijk

R

Bestaande nieuwbouw: Woningen, gelijkvloers

2e VERDIEPING Het Raadshuis: Verhuur kantoorruimtes of vergaderzalen Hof van Gelria: Woningen

R

Bestaande nieuwbouw: Woningen (deels gelijkvloers)

KELDER Het Raadshuis: Bijeenkomstruimte Hof van Gelria: Opslag of bergingen

R

Bestaande nieuwbouw: Fietsenkelder en bergingen

In dit scenario worden het raadhuis gesplitst van hof van Gelria en het nieuwbouw deel. Het nieuwbouwdeel wordt herontwikkeld tot een woonzorg complex waarbij Hof van Gelria wordt geïntegreerd. Waarbij door nieuwbouw wel de mogelijkheid ontstaat om zorgwonen te creëren, omdat hierbij alle woningen gelijkvloers toegankelijk gemaakt kunnen worden. Hiervoor wordt het niet monumentale gedeelte uit 1995 geheel gesloopt en wordt er binnen de bestaande rooilijnen een nieuwbouwvolume toegevoegd. Maatschappelijk gebruik met wonen

• Het raadshuis blijft in eigendom van de gemeente en krijgt een functie vergelijkbaar met scenario 2. Vooral maatschappelijke functies. • minimaal 19 zorg-appartementen van ca. 30-35m2, welke zullen voldoen aan de BENG-norm. •

Op de begane grond worden een aantal functies gerealiseerd die de zorgwoningen ondersteunen, inclusief een gezamenlijke buitenruimte. Deze buitenruimte zal wel op gemeentegrond moeten worden gerealiseerd.

• De burgerzaal is in dit scenario multifunctioneel in te zetten. Bijvoorbeeld als apart te huren ruimte, als onderdeel van de publieke functies en als eetzaal van de zorgwoningen. Ook in dit scenario wordt het Rijksmonumentale gedeelte vrijwel niet aangetast. Uitdagingen:

• Balkons zijn niet te realiseren aan de straatzijde, gezien dit niet past in het beschermde monumentale straatbeeld

BEGANE GROND Het Raadshuis: Gemeentelijke functies als raadszaal, aangevuld met kantoren en toiletten

R

Hof van Gelria: Burgerzaal maatschappelijk gebruik; eetzaal of sociale ruimte bij zorgwoningen Nieuwbouw: nieuwbouw zorgwoningen, gelijkvloers

1e VERDIEPING Het Raadshuis: Vide

R

Hof van Gelria: Verhuurbare ruimte, in te zetten voor functies die aanvullend zijn op de zorgfunctie Nieuwbouw: nieuwbouw zorgwoningen, gelijkvloers

2e VERDIEPING Het Raadshuis: Verhuurbare ruimte, in te zetten voor functies die aanvullend zijn op de zorgfunctie

R

Hof van Gelria: Verhuurbare ruimte, in te zetten voor functies die aanvullend zijn op de zorgfunctie Nieuwbouw: nieuwbouw zorgwoningen, gelijkvloers

KELDER Het Raadshuis: Opslagruimte Hof van Gelria: Opslagruimte Nieuwbouw: geen nieuwe kelder

Onderstaande uitgangspunten zijn gebruikt om de financiële verkenning van de scenario’s te maken, in combinatie met de uitkomsten van de marktverkenning (zie voor prijzen p. 20). Op deze pagina staan de uitgangspunten voor de kosten (en subsidie) op de volgende pagina de uitgangspunten van de opbrengsten Onderdelen

Scenario 1

Scenario 2

Scenario 3

Scenario 4

Investeringen Raadshuis & Hof van Gelria (monumentaal casco)

Restauratiewerkzaam heden casco

Gelijk aan scenario 1

Gelijk aan scenario 1

Gelijk aan scenario 1

Investeringen (bestaande) nieuwbouw

Restauratiewerkzaam heden casco

Gelijk aan scenario 1

Gelijk aan scenario 1

Nieuwbouwcasco

Inbouw

Hotelkamers box-inbox; nieuwe installaties; nieuwe lift; 2 keukens aantal dakramen en balie

Inbouwpakketten kantoren en aanvullende functies, inbouwpakketten woningen, deel sloop bestaand, nieuwe gevels, balkons woningen, vluchttrappen, installaties

Vergelijkbaar met scenario 2

Inbouwpakketten voor zorgwonen, en verhuurbare ruimtes, vluchtwegen met loopbruggen, liften, installaties

Terrein

-

Open binnenplein

Open binnenplein

Luxere invulling terrein

Overige kosten

5% onvoorzien; 10% bijkomende kosten; 6% overige kosten; 5% ontwikkelkosten BTW verrekenbaar (100%)

-

Subsidies

BTW deels niet verrekenbaar (62%)

BTW deels niet verrekenbaar (20%)

BTW deels niet verrekenbaar (9%)

40% van monumentale restauratiekosten verwachten wij aan subsidie vanuit de Provincie Gelderland te kunnen aanvragen. Dit is opgenomen als uitgangspunt in de raming.

Onderstaande uitgangspunten zijn gebruikt om de financiële verkenning van de scenario’s te maken, in combinatie met de uitkomsten van de marktverkenning (zie voor prijzen p. 20). Op deze pagina worden de uitgangspunten voor opbrengsten en de benodigde BAR per type investering weergegeven.

Onderdelen

Scenario 1

Scenario 2

Scenario 3

Scenario 4

Commerciële verhuur (hotel, horeca) en vergaderzalen (BG monumentale casco)

38% sociale koopwoningen, 62% maatschappelijke functies

49% betaalbare huurwoningen, 20% maatschappelijke verhuur, 31% commerciële verhuur

41% woonzorg verhuur (duur); 50% commerciële verhuur; 9% maatschappelijke verhuur (gemeente)

Marktconform BAR (min-max)

8-10% relatief hoog risico

4% laag risico

6% relatief laag risico

6-8% gemiddeld tot relatief hoog risico

Residuele grondwaarde

Berekend op basis van opbrengsten (incl. subsidies) – kosten met bovenstaande BAR

-

Opbrengsten

Hotel/conferentie

Investeringen Casco monumentaal casco

Vooraf vastgestelde BAR • 8% (minimaal!) BAR bij grondwaarde = 0 • 8,19% Mogelijke optimalisaties • Hogere commerciële huur/vraagprijs •

€180/m2 VVO voor residuele grondwaarde van ca. €900.000

Let op, deze functie is voor en exploitant nog best risicovol in Doesburg, daarom dient er gerekend te worden met een relatief hoge BAR. Deze staat ook in verhouding met de relatief hoge huur/koopprijs tov van de omzetcapaciteit.

m2

EenheidsprijsKosten

Opbrengsten Woning verkoop

excl. BTW

1.300414,81

€ 539.249

sociaal

€

€

1.400231,58

€ 324.211

betaalbaar

€-

€-

Inbouwpakket 2.749492,78 Installaties 5.479 Verduurzaming Kap verduurzamen Voorzieningen (Trappenhuis, lift, vluchtweg, entrees ed) Terrein inrichting binnenterrein

€ 1.354.662 € 1.953.626

€-

€-

sociaal

€-

€-

betaalbaar

€-

€-

duur

€-

€-

maatschappelijke functie

€-

€-

SUBTOTAAL

€ 4.481.801

nieuwbouw casco Inbouw

Overige Kosten Onvoorzien Bijkomende kosten Overige Kosten Subtotaal Subtotaal kosten AK ontwikkelaar BTW (wel/niet verrekenbaar) subtotaal TOTALE KOSTEN

€ 310.052

5% 10% 6%

€ 224.090 € 448.180 € 268.908 € 941.178 € 5.422.979 5% € 271.149 0% €0 € 941.178 € 5.694.128

duur Huuropbrengst per m2 VVO per jaar

commerciele functie overig Totaal verkoop Belegging BAR totaal TOTALE OPBRENGSTEN

2.355 € 160 450 € 160 0 2.805 2.805

€ 376.800 € 72.000 € 8,00% € 5.610.000 € 5.610.000

Subsidie casco restauratie Gelderland

40% € 215.700

Residuele Grondwaarde

€ 131.572

HUISKAMER Maatschappelijk gebruik met wonen (sociaal, koop) Vooraf vastgestelde BAR •

4%

BAR bij grondwaarde = 0 •

2,58%

Mogelijke optimalisaties •

Dure woningen (verkoop) •

•

€5.000/m2; kleine appartementen dus 250.000-300.000 euro per woning VON

Hogere maatschappelijke huur •

€151/m2 VVO nodig om in beginsel niet in te hoeven leggen bij gelijkblijven sociale koop.

Investeringen Casco monumentaal casco

m2

EenheidsprijsKosten

Opbrengsten Woning verkoop

1.300 414,81

€ 539.249

sociaal

nieuwbouw casco Inbouw

1.400 231,58

€ 324.211

betaalbaar

Inbouwpakket

2.756 452,22

€ 1.246.308

Installaties 4.296 395,43 Verduurzaming Kap verduurzamen Voorzieningen (Trappenhuis, lift, vluchtweg, entrees ed) Terrein

€ 1.698.789

inrichting binnenterrein

€ 701.531 € 19.161 € 4.529.249

SUBTOTAAL Overige Kosten Onvoorzien Bijkomende kosten Overige Kosten Subtotaal Subtotaal kosten AK ontwikkelaar BTW (wel/niet verrekenbaar) subtotaal TOTALE KOSTEN

5% 10% 6%

€ 226.462 € 452.925 € 271.755 € 951.142 € 5.480.391 5% € 274.020 21% € 714.517 € 1.665.659 € 6.468.927

855 €2.231

€ 1.907.851

€-

€-

€-

€-

sociaal

€-

€-

betaalbaar

€-

€-

duur

€-

€-

duur Huuropbrengst per m2 VVO per jaar

maatschappelijke functie

150 127,74

excl. BTW

1.400 €80

€ 112.000

commerciele functie

€-

€-

overig

0 €-

€-

Totaal verkoop Belegging BAR totaal TOTAAL OPBRENGSTEN Subsidie casco restauratie Gelderland Residuele Grondwaarde

855 1.400 2.255

€ 1.907.851 4,00% € 2.800.000 € 4.707.851

40% € 215.700 €-1.545.377

Maatschappelijk gebruik met wonen (huur, betaalaar) Vooraf vastgestelde BAR •

6%

BAR bij grondwaarde = 0 •

7,2%

Investeringen Casco monumentaal casco

•

Ander segment wonen (hoger, dan ook hogere BAR gewenst), dan is een grondwaarde richting de 2 miljoen euro eventueel mogelijk.

EenheidsprijsKosten

Opbrengsten Woning verkoop

excl. BTW

1.300 414,81

€ 539.249

sociaal

€-

€-

nieuwbouw casco Inbouw

1.400 231,58

€ 324.211

betaalbaar

€-

€-

€-

€-

Inbouwpakket

2.784 460,42

€ 1.281.820

Installaties 4.324 404,09 Verduurzaming Kap verduurzamen Voorzieningen (Trappenhuis, lift, vluchtweg, entrees ed) Terrein

€ 1.747.297

€

€-

€ 250

€290.000

maatschappelijke functie

480 € 80

€38.400

150 127,74

€ 19.161

commerciele functie

745 €135

€100.575

inrichting binnenterrein

Mogelijke optimalisaties

m2

TOTALE KOSTEN

sociaal betaalbaar

€ 762.411

€ 4.674.149

SUBTOTAAL Overige Kosten Onvoorzien Bijkomende kosten Overige Kosten Subtotaal Subtotaal kosten AK ontwikkelaar BTW (wel/niet verrekenbaar) subtotaal

duur Huuropbrengst per m2 VVO per jaar

5% 10% 6%

€ 233.707 € 467.415 € 280.449 € 981.571 € 5.655.720 5% € 282.786 21% € 577.666 € 1.559.237 € 6.516.172

1.160

duur

€-

overig Totaal verkoop Belegging BAR totaal TOTALE OPBRENGSTEN Subsidie casco restauratie Gelderland Residuele Grondwaarde

0 2.385 2.385

€€6,00% € 7.149.583 € 7.149.583

40% €215.700 € 1.187.743

Investeringen Casco

Commercieel gebruik met zorgwonen (huur, duur) Vooraf vastgestelde BAR •

7%

BAR bij grondwaarde = 0 •

7,23 %

Mogelijke optimalisaties •

Hogere maatschappelijke én commerciële huur en lagere BAR richting 6% dan eventueel grondwaarde van ongeveer 1,5 mio

monumentaal casco

m2

EenheidsprijsKosten

Opbrengsten Woning verkoop

Excl. BTW

1.300 414,81

€ 539.249

nieuwbouw casco Inbouw

1.105 3.512,80

€ 3.881.641 €0

Inbouwpakket

1.750 383,58

€ 671.264

Installaties 3.620 392,21 Verduurzaming Kap verduurzamen Voorzieningen (Trappenhuis, lift, vluchtweg, entrees ed) Terrein

€ 1.419.809 €0 €0 € 442.517

duur

980 € 460

€ 450.800

maatschappelijke functie

210 € 80

€ 16.800

1.175 € 135

€ 158.625

inrichting binnenterrein

150 223,54

€ 33.531 €0 € 6.988.010

SUBTOTAAL Overige Kosten Onvoorzien Bijkomende kosten Overige Kosten Subtotaal Subtotaal kosten AK ontwikkelaar BTW (wel/niet verrekenbaar) subtotaal TOTALE KOSTEN

5% 10% 6%

€ 349.400 € 698.801 € 419.281 € 1.467.482 € 8.455.492 5% € 422.775 0% €0 € 1.467.482 € 8.878.267

sociaal

€

€

betaalbaar

€

€

€

€

sociaal

€

€

betaalbaar

€

€

duur Huuropbrengst per m2 VVO per jaar

commerciele functie

€

overig Totaal verkoop Belegging BAR totaal TOTALE OPBRENGSTEN

0 2365 2365

€ € 7,00% € 8.946.071 € 8.946.071

Subsidie casco restauratie Gelderland

40% € 215.700

Residuele Grondwaarde

€ 283.505

IN NADER OVERLEG MET GEMEENTE TE BEPALEN

Kernkwaliteiten

Uitgangspunten gebouw:

•

•

Hoge monumentale waarden voor het voormalige Wijnhuis en Hof van Gelria

Bestemmingsplan/ruimtelijk beleid

Zorgwoningen of uitsluitend woningen voor ouderen is alleen mogelijk bij sloop nieuwbouw nieuwste gedeelte.

•

Geen enkel scenario past binnen het huidige bestemmingsplan (planafwijking is altijd nodig, nu Financiële uitgangspunten alleen gemeentehuis mogelijk)

•

Instandhouding van het gebouw is een verplichting die ook op toekomstige nieuwe eigenaren rust door de status van rijksmonument. Behalve voor het nieuwbouwdeel uit 1995.

•

Vanuit de erfgoedverordening wordt gevraagd opbrengsten door verkoop vastgoed, in te zetten voor erfgoed. Dat is mogelijk binnen de gepresenteerde scenario’s 2, 3 en 4.

•

Verduurzaming van monumenten is ook een belangrijk uitgangspunt in de erfgoedverordening. • Hier liggen de meeste kansen in de scenario’s 1, 3 en 4.

•

Geen balkons gewenst aan straatzijde Koepoortstraat vanuit monumentale aanzicht.

•

Scenario 1 is haalbaar als gemeente wenst geheel af te stoten, maar alleen als er een exploitant gevonden wordt die gelooft in dit concept; levert geen hoge verkoopsom op.

•

Scenario 2 is niet haalbaar (positieve residuele waarde) met vooraf vastgestelde BAR; hier moet de gemeente investeren in het geval van maatschappelijke functies én sociale huur, door dure woningen aan te bieden is het scenario wel haalbaar te maken, zonder toelegging van de gemeente.

•

Bij scenario 4 zou een lagere BAR nog verdedigbaar zijn met het voorziene programma, omdat er veel vraag is naar zorgwonen en (commerciële) partijen graag dicht bij de doelgroep zitten als het gaat om aanbod van diensten. Daarmee zou dit scenario ook financieel beter scoren.

•

BAR moet door de gemeente zelf bepaald worden voor het maatschappelijke deel

•

Maatschappelijke huren zouden door gemeente moeten worden vastgesteld

•

Keuze voor aandeel sociale woningen dient door de gemeente te worden vastgesteld

Marktverkenning •

Lijkt tot nu toe weinig vraag naar hotel vanuit exploitanten, naar (zorg)wonen is veel vraag, naar verhuurbare ruimtes ook. Daarnaast zijn culturele functies ook gevraagd.

Workshops Raad en College •

Bepalend is welke onderdelen de raad wil verkopen van het raadhuis. En hoe commercieel mag het worden.

Scenario 3 is financieel het meest voordelige scenario, door groter commercieel aandeel.