Adviesrapportage verbetering exploitatie passantenhaven

Advies verbetering exploitatie Passantenhaven Doesburg Onderzoek naar opties verbeteringen en scenario’s voor doorontwikkeling Vrolijks Blue Progress| Breda | 19 juli 2023 | eindrapport

Inhoudsopgave Inleiding

Analyse

Oplossingsrichtingen

Scenario’s

3

7

22

25

Advies

Bijlage

38

46

Advies verbetering exploitatie passantenhaven Doesburg

2

Inleiding Situatie en opgave De gemeente Doesburg is eigenaar en exploitant van de passantenhaven nabij de binnenstad. De haven wordt door de gemeente sinds 2018 voor eigen rekening en risico geëxploiteerd. Er is sprake van een negatieve exploitatie. Jaarlijks wordt er op de haven toegelegd. Tegelijkertijd zijn er verbeteringen gewenst en investeringen en beleidskeuzes noodzakelijk, onder andere voor de sanitaire voorzieningen van de haven.

Globale aanpak Voor de analyse is als eerste gekeken naar de haven zelf, waarbij kwaliteit, positie op het vaarnetwerk, positie naar de binnenstad en aantrekkelijkheid als bestemming zijn meegenomen. Daarbij is ook gekeken naar het gebruik door campers en de beoordeling door gebruikers. Met een interviewronde met stakeholders (aangelegen horeca, voormalige exploitant, watersportvereniging, historische schepen, dagelijks beheerder gemeente, zowel administratief als technisch) is inzicht verkregen in hoe het nu gaat en welke (gemiste) kansen er zijn. Belangrijke stap is geweest om de cijfermatige onderbouwing van de exploitatie te ontrafelen voor inzicht in verbetering.

De gemeente wil onderzoeken waar de oorzaak van de verliezen zitten en wil mogelijkheden in beeld krijgen om het exploitatieverlies te beperken of weg te werken. Daarbij wordt ook de optie betrokken om met aanvullend programma ‘meer’ van de haven te maken, al dan niet als bijdrage aan de verbeterde exploitatie. De gemeente heeft Vrolijks Blue Progress gevraagd de analyse te maken en advies te geven over de verbeteringen en scenario’s.

Advies verbetering exploitatie passantenhaven Doesburg

Mede op basis van de interviews en analyses is een overzicht gemaakt van mogelijkheden en onmogelijkheden om de exploitatie te beïnvloeden. Hieruit komen meerdere denkrichtingen. Deze vormen de basis voor het advies voor verbetering en de mogelijke extra scenario’s voor meerwaarde. Tussentijds zijn de bevindingen twee keer getoetst met de begeleidingsgroep van de gemeente.

3

Situatie passantenhaven en camperplaatsen Passantenhaven en overige havenplaatsen De passantenhaven heeft een flexibele indeling. Er zijn 19 ligplaatsen in boxen aan vingerpieren en meerdere steigers om langs te liggen met verschillende formaten schepen. Aan de buitensteiger is ruimte voor historische schepen. Er worden enkele vaste ligplaatsen verhuurd, de haven is een groot deel van het jaar onderbenut.

Advies verbetering exploitatie passantenhaven Doesburg

Camperplaatsen Op de parkeerplaats bij de haven zijn een tiental camperplaatsen gerealiseerd. Deze beschikken over een elektra-aansluiting. De campers maken gebruik van de voorzieningen van de haven, in het drijvende havengebouw. De campers worden alleen in de zomer geëxploiteerd, in de winter is er ook veel gebruik, maar geen betaling (wegens ontbreken van een havenmeester.

4

Voorzieningen en uitstraling Voorzieningen De haven beschikt over elektra-aansluitingen voor nagenoeg alle boten. Er is een drijvend havengebouw met klein kantoor, liggeldautomaat en sanitaire voorzieningen. Deze laatste zijn binnen ‘eenvoudig en doelmatig’. De buitenkant van het gebouw detoneert en doet afbreuk aan het gewenste kwaliteitsbeeld door gebrekkig onderhoud. Er is geen aansluiting op de riolering, het gebouw beschikt over een vuilwatertank die periodiek wordt geleegd.

Uitstraling De geboden voorzieningen en inrichting hebben een sterk wisselende uitstraling. De steigers zijn robuust, breed en zeer goed uitgevoerd. Er is een forse ‘overmaat’ aan steigers waardoor er een drijvend plateau beschikbaar is. Hierop wordt (enkel) een picknickbank geplaatst voor de gasten. De zuilen voor water en elektra zijn in een roestbruine kleur gespoten en vallen daarmee weg. Kwaliteitsproblemen zorgen er voor dat de zuilen vaak open moeten staan, hetgeen niet aansluit bij het kwaliteitsbeeld. Het sanitaire gebouw is een duidelijke dissonant in het geheel, er is ook sprake van stank.

De campers beschikken over elektriciteit op de kade voor het gebruiken van stroom tijdens het verblijf. Voor sanitair, betaling en contact met de havenmeester moeten campergasten door de poort heen naar beneden naar het havenkantoor.

De camperplaatsen zijn parallel aan de lange kade allemaal naast elkaar. Bij drukte belemmeren de campers samen als een ‘witte muur’ de relatie tussen stad en haven. De campers staan letterlijk op parkeerplaatsen, er rijden auto’s voorlangs waardoor deze minder recreatief aandoen. De inrichting van de Turfhaven is verder aantrekkelijk, met cortenstaal, industriële elementen en oude kranen op de kade. Dit geeft een authentiek beeld, hoewel niet iedereen dit herkent en kan waarderen.

Voor de haven en de campers is er sprake van een soort van prepaid havenkaart waarop mensen saldo kunnen plaatsen om elektra te gebruiken, te douchen etc. Het systeem blijkt storingsgevoelig en wordt niet altijd als vriendelijk ervaren.

Advies verbetering exploitatie passantenhaven Doesburg

5

Ontwikkelingen in de omgeving Loc 17 In 2018 werd een overeenkomst gesloten met de initiatiefnemers van Loc 17, die een plan realiseren om in de voormalige hal op de Turfhaven een recreatief concept te realiseren. Dit gebeurt in fases. De laatste jaren is er een deel verbouwd en voorziet een spiegeltent in de hal in de behoefte aan verwarmbare binnenruimte voor groepen. Er is ook sprake van tijdelijk gebruik.

Extra druk op de binnenstad Groeiend toerisme en ook groepsbezoek zet het centrum van Doesburg onder druk. Hierdoor neemt de behoefte aan parkeerruimte, parkings voor touringcars en dergelijke toe. Ook het bezoek over water met kleine en iets grotere riviercruiseschepen groeit. Doesburg ontvangt in een normaal jaar (corona maakte alles anders) ca 100 schepen met groepen aan boord. In 2021 was de IJssel slecht bevaarbaar waardoor het aantal schepen steeg (wel naar Doesburg, niet verderop naar Kampen of Deventer).

Het plan voor deze locatie gaat verder. De komende jaren worden opvolgende d delen van het gebouw gerestaureerd en in gebruik genomen. Belangrijk gegeven voor de haven is de realisatie van een terras met oriëntatie op de haven en nabij de haveningang (en campers.)

Advies verbetering exploitatie passantenhaven Doesburg

De omgeving ontwikkelt zich ook. Tussen Arnhem en Doesburg wordt gewerkt aan RivierKlimaatPark IJsselpoort, dat in de toekomst een aantrekkelijk en klimaatbesteding gebied moet worden met toenemende aandacht voor recreatie en toerisme, waaronder route recreatie. In de binnenstad van Doesburg wordt gewerkt aan een Vitale Binnenstad met herinrichting van het kernwinkelgebied en vervanging van de toeristische bewegwijzering. Op het gebied van parkeren wordt onderzoek gedaan naar uitbreiding van capaciteit buiten de singels en herijking van het vergunningen systeem in de binnenstad zelf. 6

Analyse

Advies verbetering exploitatie passantenhaven Doesburg

7

Netwerk van vaarwegen Doesburg ligt aan de IJssel, die over het algemeen wordt ervaren als een relatief moeilijk te bevaren rivier. Er wordt vaak in één richting gevaren, met de stroom van de rivier mee. De ‘ronde via de IJssel, Randmeren, AmsterdamRijnkanaal en Rijn / Lek is fors en vergt meerdere dagen.

Advies verbetering exploitatie passantenhaven Doesburg

De directe watersportomgeving wordt gevormd door de IJssel, het Rhederlaag (met veel boten in jachthavens, maar ook als bestemming om heen te varen voor recreatie) en de stad Arnhem als eerste belangrijkste vaarbestemming. Rhederlaag is binnen een uur varen te bereiken, Arnhem vergt al snel enkele uren. In de nabijheid is een snelvaargebied. Deze worden in Nederland steeds schaarser en dat zorgt voor extra druk op de overblijvende snelvaargebieden.

8

Stroomvoerend rivierbed In november stuurde minister Harbers een brief naar de Tweede Kamer waarin wordt aangekondigd dat water en bodem nog meer dan nu sturend zullen zijn bij de mogelijkheden in het rivierbed. De mogelijkheden voor bouwen in het rivierbed worden daarmee nog verder beperkt. De verwachting is dat daarmee andere mogelijkheden voor de omgeving van de haven uitgesloten zijn voor de toekomst.

Doesburg ligt direct aan de IJssel. Hier geldt de Beleidslijn Ruimte voor de Rivier. Deze bepaalt (onder andere) dat er in het stroomvoerend regime (blauw op de kaart) geen nieuwe functies toegevoegd mogen worden die niet riviergebonden zijn. De haven, het parkeerterrein en ook de gebouwen van Loc17 zijn onderdeel van het stroomvoerend regime. Nieuwe bebouwing is daarmee uitgesloten.

Advies verbetering exploitatie passantenhaven Doesburg

9

Trends in de waterrecreatie

Advies verbetering exploitatie passantenhaven Doesburg

10

Nieuwe waterrecreanten en verwachtingen Wij bedachten mede op basis daarvan een viertal ‘persona’s nieuwe waterrecreant’ die typerend zijn. In deze paragraaf geven we kort de verwachting voor deze doelgroepen voor de haven van Doesburg.

In de zomer van 2020 voerde ons bureau onderzoek uit in drie watersportregio’s (Zeeland, Noord-Holland en Randmeren) naar de beleving van waterrecreatie en de nieuwe waterrecreant. Daaruit kwamen trends (als beschreven) naar voren.

Doelgroep zal naar verwachting blijven. Meer aandacht voor gezond en sportief leven en gevoel van vrijheid, haven en Ijssel zijn minder geschikt

Deel van de markt zal blijven, anderen kiezen toch weer voor andere vormen van recreatie. Deels wel ‘herontdekking door potentieel trouwe doelgroep. Beperkt positief effect Doesburg

Advies verbetering exploitatie passantenhaven Doesburg

Snel genomen beslissing om een boot te kopen, ook snel verveeld. Slechts beperkt deel van deze markt zal blijven. Mogelijk tijdelijk effect voor Doesburg in combi met snelvaren en Rhederlaag

11

Doelgroep waarvan maar een klein percentage beklijft, door echt enthousiasme na kennismaking. De rest gaat snel weer naar de festivals etc. Geen verwacht effect Doesburg.

Connectie met de stad De haven ligt dicht bij de binnenstad. De haven en parkeerplaats met Loc 17 maken ruimtelijk onderdeel uit van een waterfrontzone met grotendeels openbare wandelboulevard en een hotel aan het water. Direct aan de haven ligt ook een bedrijventerrein, waarvan het aangelegen staalbedrijf ook voor geur en geluid zorgt.

Advies verbetering exploitatie passantenhaven Doesburg

De verbindingen naar de stad zijn niet echt logisch en aantrekkelijk. De korte afstand wordt door bezoekers (zeer) gewaardeerd, maar de route vraagt om het oversteken van een drukke weg en geeft een entree naar de stad die niet echt past bij de allure en historie van Doesburg.

12

Ruimtelijke kwaliteit en connectie met de stad Maak

De route naar de stad is weinig aantrekkelijk. Oversteek van de ringweg is gericht op fietsers en voetgangers, de entree naar de stad aan de Kloosterstraat (links) en het Kloosterplein sluiten niet aan bij de sfeer van de binnenstad.

Het karakter van het parkeerterrein aan de haven is weinig toeristisch. Er worden karren gestald, er staan (alternatieve) campers, slagbomen om privaat terrein af te sluiten en er ontbreekt een opgang naar de dijk en aansluiting naar de stad.

Advies verbetering exploitatie passantenhaven Doesburg

13

Gebruik passantenhaven en camperplaatsen Wij hebben inzicht gekregen in het gebruik van de haven in de afgelopen jaren. De totale omzet voor campers en liggelden is redelijk stabiel. 2019 was het beste jaar, maar ook in de jaren met corona is de omzet van de haven goed stabiel gebleven. De ‘contractomzet’ voor vaste ligplaatsen, bijzonder verhuur en bezoekende passagiersschepen kent een geleidelijke maar redelijk constante groei. • Per jaar ontvang Doesburg ca 2100 ‘bootnachten’ • Jaarlijks zijn er ca 800 betaalde ‘campernachten’

Advies verbetering exploitatie passantenhaven Doesburg

De inkomsten vanuit de passantenhaven zijn goed voor ruim 50% van de opbrengsten. Daar komt de (indirecte) opbrengst vanuit toeristenbelasting nog bij. Zonder haven was deze inkomstenbron er niet geweest, hoewel deze niet ten gunste komt aan de exploitatie haven. De camperplaatsen zijn (met toeristenbelasting) nu goed voor circa 15% van de resultaten. Doorverkoop van kaarten en energie zijn deels neutraal in relatie tot de kosten.

14

Vergelijking andere havens en bestemmingen Wij hebben samen met de samenwerkende Hanzesteden een inventarisatie gemaakt van overnachtingen in havens (en op camperplaatsen bij havens) in andere Hanzesteden. Elburg en Harderwijk realiseren fors meer overnachtingen, maar Hattem en Zutphen kennen vergelijkbare jaarlijkse aantallen. Deze steden zijn ook aantrekkelijk en liggen aan de IJssel. Zutphen is als bestemming en verblijfstijd groter en bekender dan Doesburg, Hattem net iets minder (inschatting). Daarmee komen de passantenaantallen overeen met de verwachtingen.

Advies verbetering exploitatie passantenhaven Doesburg

De haven wordt ook gebruikt door schepen vanuit het Schepencarrousel (roulerende historische schepen in havens) en door riviercruiserederijen en rondvaartboten. De aantallen zijn sterk afhankelijk van bijvoorbeeld corona, de bevaarbaarheid van de IJssel en andere externe omstandigheden. Er is vaak ook gelijke tred met annuleren, hoewel de Corona jaren geen graadmeter kunnen zijn. In de grote lijn (en verwachting) is er sprake van een lichte groei.

15

Exploitatie en resultaat Onderstaande grafiek geeft globaal inzicht in de exploitatie van de haven. De omzet groeit door de jaren heen, de kosten blijven relatief gezien redelijk gelijk. Opvallend is de stijging van de (toegerekende) overheadkosten in 2021 en 2022 (en daarna). Deze zorgen voor een fors negatiever scenario en resultaat in die jaren. Het is belangrijk te herleiden welke oorsprong deze toegenomen kosten hebben.

Vanuit de interne administratie van Doesburg is inzicht gevraagd in de herkomst en grondslag van personele kosten. Er zijn meerdere mensen die ‘tijdschrijven’ op de haven. Deze uren zijn redelijk constant, met een piek in administratieve uren in 2021 (veel boekingen én veel annuleringen = veel werk). Ook de kosten van de havenmeester zijn relatief constant en de laatste jaren zelfs gedaald (minder uren inzet). De doorberekende hogere overheadkosten zijn niet te herleiden uit een andere taakverdeling of een hogere inzet. Nader onderzoek geeft aan dat jaarlijks in de begroting 700 uur wordt gereserveerd voor de haven. Deze worden ten laste gebracht (overhead) maar niet ingezet ten behoeve van de haven. kosten verantwoording uren haven Doesburg

Advies verbetering exploitatie passantenhaven Doesburg

16

Coörd. Medew. Direct Toezicht Groen Service producparkeren service team tief team

Medew. Service team

Coörd. Grijs service team

Adm. Medew.

2019

4

28

34,25

60,5

126,75 €

13.147

€

20.495

2020

18

30

22

45,25

115,25 €

13.633

€

15.179

2021

19

66,75

66,25

154 €

36.000

€

17.000

2022

4

61,25

38

117,25 €

36.400

€

17.800

2 14

Kosten havenmeester

Kosten overhead

Kosten en kostplaatsen • De kosten voor inhuur havenmeester zijn zeer sterk afhankelijk van de wijze van organiseren. Bij gemeentelijke inhuur met de bezetting zoals in Doesburg is een kostenpost van ca 25% gebruikelijk. • De indirect doorbelaste personele kosten zijn relatief hoog, zeker omdat ook onderhoud een forse post is. Soms drukt (extra) arbeid of doorbelasting van gemeentelijke onderhoudsdiensten op de begroting, maar de combinatie in dit geval is erg hoog. De oorzaak zit in doorbelaste administratieve en beleidsmatige uren. • Huur van de sanitaire unit, schoonmaak, energie en belastingen zijn normale of zelfs relatief lage kostenposten • De afschrijving op de investering is voor dát deel van de investeringen die in 2016 zijn gedaan en die niet via subsidies gedekt zijn. De afschrijving is lineair in 40 jaren, de investeringen waren destijds hoog in relatie tot het omzetpotentieel van de haven. • Vanaf 2021 wordt ook een reservering gemaakt voor vervanging in de toekomst (€ 20.000 per jaar). Deze is gebaseerd op vervanging steigers, elektra en liggeldautomaat. Het is mogelijk de voorziening iets te verlagen omdat steigers een langere levensduur zullen hebben dan de geraamde 20 jaren.

Op basis van onze ervaring met de exploitatie van havens in steden en in opdracht van gemeenten hebben wij een scan gedaan van de kosten en de verhouding ten opzichte van de omzet. Daarbij komen we tot de hiernaast gepresenteerde conclusies.

Advies verbetering exploitatie passantenhaven Doesburg

17

Analyse tarieven haven en campers Wij hebben op basis van openbare bronnen een analyse gemaakt van tarieven voor de camperplaatsen en voor de passantenhaven. Voor de camperplaatsen is er elders regelmatig sprake van een gratis service of bescheiden bijdrage. Doesburg is daar al relatief duur.

Voor passantenhavens rekenen we toe naar een vergelijkingstarief voor 2 personen met een boot van 1 meter lengte inclusief verplichte lasten. Doesburg zit in de middenmoot qua tarief. In relatie tot de huidige kwaliteit sluit dit tarief redelijk aan.

Conclusie van beide tarievenanalyses is dat er niet heel veel rek zit in de aanpassing van de tarieven. Voor campers is er geen wintertarief, dit zou straks misschien wel kunnen. vergelijk tarief 2 personen

haven

tarief 10 tarief / m1 m

tarief tb

vergelijk tarief 2 pers tarief kwh jaartal

bron

0,50 2023

aanuit.net

2023

aanuit.net

0,50 2023

aanuit.net

almelo

€

-

€

Loswal Wijhe

€

9,95 €

1,00 € 11,95

-

€

Purmerend

€ 12,00

€ 12,00 €

€ 14,30

€ 14,30

camperplaats

tarief camper 7 meter

doetinchem

€

-

€

-

€

0,50

Nieuwegein

€

1,55 € 15,50

Zutphen

€

-

€

-

€

1,00

maagjesbolwerk zwolle

€

1,20 € 12,00 €

Almere

€

1,70 € 17,00

Leiden

€

1,70 € 17,00

Doesburg

€

1,60 € 16,00 €

Zutphen

€

1,69 € 16,90 €

1,60 € 20,10 €

Wijk bij Duurstede

€

1,80 € 18,00

1,5 € 21,00

Deventer

€

2,00 € 20,00

0,5 € 21,00

tarief tb

tarief kwh

Vianen

Hasselt Prinsengracht Leerdam jachthaven

€ €

8,50

€ €

8,50

€

0,60

almelo stationstraat

€

7,00

€

0,90

€

8,80

€

0,50

Arnhem

€

9,00

€

1,60

€ 12,20

€

0,50

Assen havenkade

€ 12,00

€

1,40

€ 14,80

Doesburg

€ 12,00

€

1,60

€ 15,20

€

0,80

Kampen

€ 14,00

€

1,50

€ 17,00

Den Bosch

€ 22,56

€

1,44

€ 25,44

Advies verbetering exploitatie passantenhaven Doesburg

€

0,65

18

2023

aanuit.net

€ 15,50 €

0,75 2023

aanuit.net

2,00 € 16,00 €

0,35 2023

aanuit.net

€ 17,00 €

0,80 2023

aanuit.net

€ 17,00 €

0,50 2023

aanuit.net

1,60 € 19,20 €

0,80 2023

aanuit.net

0,50 2023

aanuit.net

0,75 2023

aanuit.net

Uithoorn

€

2,15 € 21,50

€ 21,50 €

Hattem

€

1,85 € 18,50

1,75 € 22,00 €

Kampen Buitenhaven

€

2,00 € 20,00 €

1,50 € 23,00

Harderwijk

€

2,34 € 23,40

€ 23,40 €

5,00 2023

aanuit.net

0,30 2023

aanuit.net

Analyse kwaliteit, reviews en beoordeling haven Havenonderzoek Maandblad Motorboot Maandblad Motorboot heeft een panel van actieve toervaarders die havens die zij bezoeken beoordelen. De aantallen beoordelingen zijn soms erg beperkt, maar geven toch een eerste indruk. Passantenhaven Doesburg werd in 2022 door 7 panelleden beoordeeld.

Google reviews De passantenhaven van Doesburg heeft op google in totaal 306 reviews gekregen (bijzonder veel). De haven wordt beoordeeld met 4 sterren (op een schaal van 5). De locatie, de ligging nabij de stad, de aantrekkelijkheid van de stad en de aanwezige voorzieningen worden geprezen. De (beperkte) aanwezigheid van de havenmeester en het ‘onhandige’ systeem om een ligplaatskaart te moeten kopen voor elektra en toegang worden gezien als mindere aspecten.

De eindscore is met 6,2 lager dan het landelijk gemiddelde 7,1. Daarbij scoren sanitair, sfeer, kindvriendelijkheid en prijskwaliteitsverhouding minder dan gemiddeld. Voor veel andere stadshavens geldt dat kindvriendelijkheid en (soms ook) sanitair slecht scoren. De voorzieningen scoren overigens beter dan gemiddeld. Dat geldt ook voor de locatie.

Beoordeling camperplaatsen Vanuit een drietal websites voor en door camperaars zijn reviews bekeken voor de camperplaatsen. Enkele typische screenshots zijn opgenomen op de volgende pagina.

Op de vraag of mensen terug zouden willen komen geeft men gemiddeld een 7,3, aansluitend bij het landelijk gemiddelde. De kritiekpunten zijn dus niet van dien aard dat mensen daarom weg zouden blijven. Er zijn verbeterpunten, maar uiteindelijk is er redelijke tevredenheid.

Advies verbetering exploitatie passantenhaven Doesburg

Ook hier is de locatie, de stad en de ligging de belangrijkste kwaliteit. Voor camperaars is de (gratis) wintersituatie kennelijk erg aantrekkelijk. De systemen met het pasjes, de betaalautomaat achter het hek in de haven en de beperkte aanwezigheid van de havenmeester zetten de kwaliteitsbeleving wat onder druk.

19

Analyse kwaliteit, reviews en beoordeling camperplaatsen Conclusies kwaliteit en verbeterpunten gebruikers Wij hebben de verschillende aspecten die samen de kwaliteit bepalen van de haven en camperplaatsen in onderstaande model samengebracht. Links de verbeterpunten en aandachtspunten en rechts de kwaliteit op basis waarvan doorgeborduurd zou moeten worden.

Voorbeelden reviews uit campersites

Advies verbetering exploitatie passantenhaven Doesburg

20

Analyse basis situatie Bestaande exploitatie, conclusies Vanuit de analyse van cijfers en gegevens van de passantenhaven volgen de volgende conclusies 1. Er is sprake van een verliesgevende exploitatie, jaarlijks wordt tussen € 20.000 en € 30.000 verlies op de haven gemaakt, nog los van de reservering voor de vervangingsinvestering van ruim € 21.000 2. Het ‘verlies’ is vanaf 2020 fors hoger geworden door toegerekende overheadkosten in de begroting. Deze sluiten niet aan bij de werkelijk besteedde uren 3. De kostenverdeling is verder redelijk ‘normaal’, er is wat ruimte bij een lagere reservering door een langere afschrijvingstermijn te hanteren voor de steigers 4. Er zijn niet zo veel mogelijkheden om het aantal passantennachten te laten groeien, de aantallen sluiten aan bij de rest van de IJssel en er zijn geen verwachte trends die dat anders maken 5. Er zijn opties om de omzet te laten stijgen door ook in de winter te exploiteren. Dit vraagt om investeringen maar levert ook directe omzet op (campers & boten) 6. De tarieven voor haven en campers zijn marktconform, verhoging van de omzet is mogelijk door ook in de winter campers te laten betalen.

Bestaande situatie, conclusies Vanuit de analyse van de omgeving zijn er de volgende conclusies 1. De haven ligt aan de IJssel. Deze rivier is niet de meest intensief bevaren rivier en kent een specifieke doelgroep 2. De afstand naar andere vaargebieden en bestemmingen is redelijk groot, alleen de plassen van Rhederlaag vormen een sterke combinatie met Doesburg. Arnhem en Zutphen zijn al weer verder weg gelegen 3. De trends in de waterrecreatie zijn voor de recreatietoervaart (op vakantie met de boot) niet gunstig. Op de lange termijn wordt krimp verwacht, momenteel is er door corona sprake van een impuls, maar deze zal weer afnemen, de nieuwe waterrecreanten sluiten niet goed aan bij Doesburg 4. De ligging van de haven ten opzichte van de stad is gunstig. De wat mindere toegangen naar de stad vragen aandacht, maar zijn geen echte ‘dissatisfier’ 5. De kwaliteit van de haven en haar ligging wordt door camperaars en bootbezoekers gewaardeerd. De negatieve feedback richt zich vooral op sanitair, systeem en elektra. Deze operationele zaken zijn aanpasbaar.

Advies verbetering exploitatie passantenhaven Doesburg

21

Oplossingsrichtingen

Advies verbetering exploitatie passantenhaven Doesburg

22

Oplossingsrichtingen analyse in tabel analyse opties verbetering exploitatie passantenhaven Doesburg

meer capaciteit haven meer passanten haven meer capaciteit campers meer betalend bezoek campers (o.a. winter) hogere tarieven vaste ligplaatsen toevoegen winter ligplaatsen pleziervaart historische ligplaatsen (winter?) meer verdiencapaciteit vanuit andere functies technische optimalisatie Aanpassen serviceniveau (minder kosten) beheer door commerciële functie beheer door WSV / stichting andere toerekening uren andere toerekening investeringen

kosten of opbrengsten

vraagt eenmalig investering

vraagt aanpassing concept

vraagt inleveren zeggenschap en 'grip'

opbrengst opbrengst opbrengst opbrengst opbrengst opbrengst opbrengst opbrengst opbrengst kosten en opbrengsten kosten kosten kosten kosten kosten

++ 0 + 0 0 0 0 0 ++

0 0 0 0/+ 0 + 0/+ + ++

0 0 0 0 0 0 0 + +

+ 0 0 0 0 afschrijving

0 + + + 0 0

0 + ++ + 0 0

Advies verbetering exploitatie passantenhaven Doesburg

23

uitgevoerde analyses en resultaat gezien vergelijking en trends beperkte verwachting gezien parkeerdruk niet gewenst gezien tarieven alleen in winter mogelijk meer omzet gezien vergelijking tarieven beperkte verwachting

kan bijdragen aan betere omzet en lagere kosten combi met technische optimalisatie geen interesse Loc17, geen andere kandidaten verwacht vooralsnog terughoudend of afwijzend zeer goed mogelijk, herkomst overhead onduidelijk beperkt mogelijk, optie langer afschrijven steigers

Oplossingsrichtingen uitgewerkt Technische optimalisatie Het systeem voor elektra, betaling van ligplaatsen, toegangscontrole en reservering is verouderd en erg arbeidsintensief en storingsgevoelig. Bovendien werkt het alleen als er actief havenbeheer is. Door investering in een technische optimalisatie (betalen via web of app) is het mogelijk de storingen te beperken en de omzet vanuit ligplaatsen, campers en elektragebruik te verbeteren.

Realistische toerekening uren haven Door de inzet van medewerkers van de gemeente directer te koppelen aan de haven en het beheer van de haven is het mogelijk de overheadkosten die op de begroting drukken terug te dringen. Voor de vervangingsreservering is een kleine optimalisatie mogelijk. Meer omzet uit bijkomende activiteiten De haven is door haar ligging niet alleen voor campers en bootbezitters interessant, maar mogelijk ook voor andere kleinschalige vormen van verblijf in de haven (B&B-boot etc.) Het verkennen van deze opties in één van de scenario’s is wenselijk.

Aanpassen serviceniveau / aanwezigheid havenmeester Door het doorvoeren van de technische optimalisatie is het mogelijk de inzet van de havenmeester te beperken en meer te sturen op afstand. Dat geldt ook voor betalende campergasten.

Meer ligplaatsen en meer variatie De haven is (erg) ruim van opzet en heeft ook een overschot aan steigers (houten plein) die ook inzetbaar zouden kunnen zijn voor ligplaatsen. Aanpassen van de inrichting van de haven kan zorgen voor extra verdiencapaciteit. De relatie tussen extra investeringen en extra omzet moet in beeld gebracht worden.

Meervoudig gebruik, winterliggers De passantenhaven heeft prima voorzieningen die (na investering) ook voor de winterperiode bruikbaar zijn. Het intensieve gebruik concentreert zich in enkele maanden en enkele weekenden. De voorzieningen en steigers kunnen meervoudig gebruikt worden. Daarbij is er interesse vanuit historische schepen (schepencarroussel) en vanuit eigenaren uit de omgeving. Advies verbetering exploitatie passantenhaven Doesburg

24

Scenario’s

Advies verbetering exploitatie passantenhaven Doesburg

25

Scenario’s voor de exploitatie en doorontwikkeling Op basis van de verkenning van opties en maatregelen zien wij meerdere scenario’s. Deze zijn feitelijk ‘bouwstenen’ en kunnen ook onderling gecombineerd worden. In de vergelijking wordt het onderlinge verband in beeld gebracht. • De passantenhaven kan als zelfstandige activiteit worden voortgezet, na optimalisatie van techniek, omzet en toerekening van overheadkosten • Meervoudig gebruik met winterligplaatsen zorgt potentieel voor een extra inkomstenstroom • De haven kan in haar inrichting worden geoptimaliseerd, met meer boxen voor meer gelijktijdige capaciteit • Herinrichting van de haven is mogelijk met bestaand materieel, waardoor een extra pier met capaciteit gerealiseerd kan worden • De camperplaatsen kunnen onderdeel blijven van de capaciteit (of niet) en kunnen mogelijk ook anders op de Turfhaven worden gesitueerd • Uitbreiding met extra verblijfsmogelijkheden (verhuur) in de haven versterkt het profiel als bezoekpunt dicht bij de stad Doesburg • De positionering van de Turfhaven als ‘waterplein bij de stad zorgt voor placemaking, met o.a. evenementen . Advies verbetering exploitatie passantenhaven Doesburg

26

Passantenhaven ‘basis’, zonder campers Maak

Maatregelen / aanpassingen: In dit scenario wordt de exploitatie van de bestaande passantenhaven geoptimaliseerd. De camperplaatsen komen op deze locatie te vervallen. De indeling van de haven blijft hetzelfde. Er wordt een investeringsslag gemaakt in verbetering van de elektra, toegangscontrole en watervoorziening waarbij er op afstand reserveringen, betalingen en controles plaats kunnen vinden. De haven wordt extensief beheerd als bezoeklocatie voor de stad, met beperkte inzet van gemeentelijke medewerkers (mogelijke besparing). Gevraagde investeringen • Vernieuwing elektra en toegang, met App-betaling en schakeling stelpost € 30.000 • Aanpassing sanitair, renovatie, stelpost € 30.000 Gevolg kosten en opbrengsten • Omzet camperplaatsen vervalt (-/- € 8.000) • Hogere omzet ligplaatsen en elektra (+ € 3.000) na investering • Autonome groei bezoek beroepsvaart, riviercruises (+ € 1.000) • Minder overheadkosten toegerekend (€ -/- 20.000) • Huur sanitair gebouw vervalt, afschrijven op aankoopsom (= 0) • Afschrijven op investeringen sanitair en elektra (+ € 5.000) • Minder personele inzet havenmeester (-/- 5.000), door app? • ‘verborgen’ resultaat haven door toeristenbelasting (+ € 6.000)

Advies verbetering exploitatie passantenhaven Doesburg

27

Camperplaatsen als onderdeel van de passantenhaven Maatregelen / aanpassingen: Dit scenario is combineerbaar met alle scenario’s voor de herindeling van de haven. De camperplaatsen blijven. Het is mogelijk het aantal terug te brengen tot 5, om de ‘muur van campers’ te doorbreken en de ontwikkeling van Loc17 met terras optimale ruimtelijke omstandigheden te geven. Verplaatsen van een deel van de campers naar de zijde van het parkeerterrein naast de dijk is een optie. Voorwaarde voor de handhaving van de camperplaatsen is de investeringsslag in verbetering van de elektra, toegangscontrole en sanitair tbv winterexploitatie. De haven wordt extensief beheerd als bezoeklocatie voor de stad, met beperkte inzet van gemeentelijke medewerkers. Gevraagde investeringen • Vernieuwing elektra en toegang, onderdeel basis scenario • Aanpassing sanitair, renovatie, onderdeel basis scenario Gevolg kosten en opbrengsten (alleen camperplaatsen) • Omzet camperplaatsen zomerperiode stijgt (+€ 3.000) • Omzet camperplaatsen winterperiode (+ € 6,000) • Verplaatsing camperplaatsen, stelpost (+ € 2.500) • Extra beheerkosten winterexploitatie (+ € 4.000) • ‘verborgen’ resultaat campers door toeristenbelasting (+ € 2,500) • Hogere opbrengst toeristenbelasting campers winter (+ € 2.300)

Advies verbetering exploitatie passantenhaven Doesburg

28

Passantenhaven met meervoudig gebruik Maak

Maatregelen / aanpassingen: Dit scenario vormt een extra bouwsteen op het basis-scenario (met of zonder campers). Investeringen in sanitair en elektra zijn gedaan en de omzet en kosten worden op een andere wijze toegerekend. In dit scenario wordt de bestaande indeling in de winterperiode benut voor schepen uit het schepencarroussel en andere vaste ligplaatsen, bijvoorbeeld in samenhang met de watersportvereniging. Gevraagde investeringen • Elektra en sanitair opgenomen in basis scenario Gevolg kosten en opbrengsten • Extra omzet vaste ligplaatsen (+ € 5.000) • Extra omzet historische schepen (+ € 3.000) • Afschrijving op kleine aanpassingen (+ € 2.000) • Mogelijk extra beheerkosten en administratie (+ € 2.000)

Advies verbetering exploitatie passantenhaven Doesburg

29

Passantenhaven (geoptimaliseerd) Maatregelen / aanpassingen: Dit scenario vormt een extra bouwsteen op het basis-scenario (met of zonder campers). Investeringen in sanitair en elektra zijn gedaan en de omzet en kosten worden op een andere wijze toegerekend.

Maak

In dit scenario wordt wat extra capaciteit gerealiseerd zodat de omzet buiten het hoogseizoen van vaste ligplaatsen wat kan stijgen. Met name kleinere ligplaatsen en ligplaatsen op de kop en rond het sanitairgebouw bieden extra capaciteit. Gevraagde investeringen • Elektra en sanitair opgenomen in basis scenario • Realiseren vingerpieren steiger kop haven € 24.000 Gevolg kosten en opbrengsten • Extra omzet vaste ligplaatsen (+ € 8.000) • Extra omzet historische schepen (+ € 3.000) • Afschrijving investering herinrichting boxen (+ € 4.000) • Eventueel extra beheerkosten en administratie (+ € 3.000)

Advies verbetering exploitatie passantenhaven Doesburg

30

Passantenhaven (uitbreiding met bestaand materiaal) Maatregelen / aanpassingen: Dit scenario vormt een extra bouwsteen op het basis-scenario (met of zonder campers). Investeringen in sanitair en elektra zijn gedaan en de omzet en kosten worden op een andere wijze toegerekend.

Maak

In dit scenario wordt de haven opnieuw ingedeeld. Het ‘houten plein’ wordt teruggebracht tot een steiger voor dagbezoek (geen omzet voor de haven). Het ‘overtollige’ steigermateriaal wordt ingezet om een extra pier te maken voor ca 24 kleine bootjes. Gevraagde investeringen • Elektra en sanitair opgenomen in basis scenario • Realiseren vingerpieren steiger kop haven € 24.000 Gevolg kosten en opbrengsten • • • • •

Extra omzet vaste ligplaatsen winter (+ € 5.000) Extra omzet historische schepen (+ € 3.000) Extra omzet sloepen en kleine bootjes (€ 12.000) Afschrijving investering herinrichting (+ € 5.000) Extra beheerkosten en administratie (+ € 3.000)

Advies verbetering exploitatie passantenhaven Doesburg

31

Passantenhaven ‘Plus’ met verblijf, visit Doesburg Maatregelen / aanpassingen: Dit scenario vormt een extra bouwsteen op het basis-scenario (met of zonder campers). Investeringen in sanitair en elektra zijn gedaan en de omzet en kosten worden op een andere wijze toegerekend. Dit scenario is combineerbaar met meerdere scenario’s voor de herindeling van de haven. Handhaven van camperplaatsen in dit scenario ligt voor de hand (verblijfsopties te land en te water). De haven wordt voor een deel door derden gehuurd voor aanvullende commerciële activiteiten, zoals de verhuur van houseboats of andere drijvende verblijfsobjecten. Beheer en marketing van deze opties is geen gemeentelijke taak. Investeringen in steigerstructuur en aanpassing komen ten laste van mogelijke exploitanten. Gevraagde investeringen • Elektra en sanitair opgenomen in basis scenario • Herinrichting haven ten laste van mogelijke deelexploitanten Gevolg kosten en opbrengsten (alleen extra verblijfsopties) • Omzet / huuropbrengst bijzondere verblijfsopties (+ € 10.000) • Afschrijving investering herinrichting (+ € 4.000) • Extra beheerkosten en administratie (+ € 5.000) • Hogere opbrengst toeristenbelasting verblijfsvormen (+ € 3.500)

Advies verbetering exploitatie passantenhaven Doesburg

32

Passantenhaven en havenplein, placemaking Maatregelen / aanpassingen: Dit scenario vraagt een breder perspectief en analyse. Vanuit de gedachte dat de Turfhaven met Loc17 en de haven eigenlijk onderdeel moet zijn van de stad als waterplein wordt parkeren en mogelijk ook campers afgebouwd. Het plein wordt dan permanent of af en toe ingezet voor evenementen, voor toeristische activiteiten en voor aanvullende functies (verblijf?) op de wal. De mogelijkheden voor bebouwing zijn beperkt vanuit de Beleidslijn Grote Rivieren. De Kamerbrief Water en Bodem Sturend (november 2022) beperkt de mogelijkheden om deze ruimte te benutten nog verder. Vanuit die optiek is een toeristisch recreatieve programmering vooral mogelijk door evenementen, tijdelijke functies en riviergebonden activiteiten. Een bredere analyse is nodig met als aandachtspunten: • Parkeercapaciteit stad Doesburg • Locatie en wenselijkheid camperplaatsen • Draagkracht binnenstad bij toevoeging recreatief programma Turfhaven • Combineerbaarheid recreatief evenementenprogramma met andere scenario’s haven (inclusief verblijf)

Advies verbetering exploitatie passantenhaven Doesburg

33

Haven exploitatie, nu en straks Verbeterde situatie exploitatie Uitgaande van de bestaande situatie is aan de kosten én opbrengstenkant gekeken naar (administratieve) aanpassingen. De camperplaatsen zijn daarbij weggelaten. Daaruit blijkt een exploitatie in evenwicht, exclusief het effect van de reservering voor toekomstige vervanging.

Bestaande exploitatie We hebben de bestaande verhouding tussen kosten en opbrengsten onderstaand visueel gemaakt. Er is sprake van een verlies. Bovendien wordt een voorziening gemaakt voor toekomstige vervanging die de onbalans nog groter maakt.

Advies verbetering exploitatie passantenhaven Doesburg

34

Bouwstenen voor verdere ontwikkeling, financieel Naast de verbeterde exploitatie is het mogelijk bouwstenen toe te voegen of te behouden in de exploitatie. Deze zijn gevisualiseerd in de verhouding tussen opbrengsten en kosten. Ze kunnen in meerdere combinatie worden toegevoegd aan de haven exploitatie. De tabellen met exacte cijfers zijn opgenomen in de bijlagen. Op dit moment biedt de haven camperplaatsen. Deze zijn in de basisexploitatie even apart gezet. Mede door investeringen in sanitair en winterexploitatie kunnen de camperplaatsen in hun huidige aantal een goede meerwaarde bieden voor de exploitatie. De toeristenbelasting kan ook geactiveerd worden als ‘gevolg’ van de haven. De kosten stijgen maar beperkt, er is sprake van bestaand gebruik en wintergebruik zal vragen om wat extra beheer. De bestaande havenstructuur is in de winter bruikbaar voor vaste ligplaatsen. Er is maar beperkt investering nodig en er is sprake van wat extra beheer. De opbrengsten leveren een eenvoudige en aantrekkelijke bijdrage.

Advies verbetering exploitatie passantenhaven Doesburg

35

Bouwstenen voor verdere ontwikkeling, financieel De geoptimaliseerde haven vergt wát extra investeringen in aanpassing van vingerpieren. Daardoor is er wat meer omzet vanuit vaste ligplaatsen mogelijk. De stijging van kosten is relatief beperkt.

Met bestaand materiaal en aanpassing van de structuur is het mogelijk ruimte te maken voor vaste ligplaatsen van bijvoorbeeld sloepen. Een combinatie met optimalisatie of meervoudig gebruik is deels mogelijk. De opbrengst is in potentie aanzien, de kosten zullen ook wel stijgen.

Indien de haven ook ruimte gaat bieden aan drijvende verblijfsaccommodaties is er een extra inkomstenstroom te genereren. De aanpassingen aan de structuur kunnen deels ten laste worden gebracht van initiatiefnemers. Het vraagt wel een ander beheermodel, mogelijk met meer toezicht (en kosten).

Advies verbetering exploitatie passantenhaven Doesburg

36

Schematische vergelijking bouwstenen, meerwaarde Analyse meerwaarde scenario’s haven Doesburg Beeldkwaliteit

Exploitatieresultaat haven 0 Iets meer passanten Geen campers

Toeristisch bezoek en bestedingen Doesburg 0/Geen campers meer

Opmerking

Passantenhaven ‘basis’

0/+ Geen campers meer

Camperplaatsen

0 Bestaande situatie

0/+ Meer betalende campers

Passantenhaven met meervoudig gebruik (winterliggers)

+ Beter in winter

+ Eenvoudige bijdrage

+ Behoud en toename camperbezoek 0 Geen effect

Passantenhaven geoptimaliseerd (tbv vaste ligplaatsen)

+ Haven oogt completer

+ Investeringen staan in verhouding tot bijdrage

+ Iets meer ruimte voor drukke dagen

Haven wordt minder flexibel in de indeling

Passantenhaven uitbreiding met bestaand materiaal (tbv vaste ligplaatsen en sloepen)

+ Sloepen maken haven completer

++ Relatief eenvoudig voor extra resultaat

+ Iets meer ruimte voor drukke dagen

Risico op verhuurbaarheid kleine ligplaatsen

Passantenhaven ‘Plus’ Verblijf, visit Doesburg

? Afhankelijk van invulling

++ Extra omzet beperkt risico

++ verbreding aanbod

Vraagt andere manier van exploitatie met partners

? Afhankelijk van programma

0 Geen invloed op exploitatie

? afhankelijk van aanbod en alternatief parkeren

Vraagt bredere analyse

Passantenhaven Placemaking

Advies verbetering exploitatie passantenhaven Doesburg

37

Vooral administratieve operatie

Toepasbaar bij alle scenario’s Administratieve werkzaamheden beheer

Advies

Advies verbetering exploitatie passantenhaven Doesburg

38

Overwegingen en advies ‘altijd doen’ Overwegingen In voorgaande tabelmatige, ontwerpende en beschrijvende analyse zijn verschillende scenario’s aan de orde gekomen die al dan niet elkaar aan kunnen vullen of volgtijdelijk ingezet kunnen worden. Wij nemen het volgende in overweging • De passantenhaven vormt de basis. Deze moet goed, gewaardeerd, goed beheerd, (redelijk) kostendekkend en toekomst bestendig zijn. Met een technische verbetering in combinatie met een administratieve aanpassing is er sprake van een kostendekkende haven, met of zonder toegevoegde functies • Er zijn investeringen, optimalisatiemogelijkheden qua omzet én qua kosten die altijd gewenst zijn en daarmee het basis scenario vormen. • De keuze voor campers (of niet) op deze locatie is van meer factoren afhankelijk (beeldkwaliteit, alternatieven, openbaar sanitair, toeristische visie). Deze zijn combineerbaar inpasbaar (of niet) met alle scenario’s en bouwstenen. • De wijze van beheer (met of zonder altijd aanwezige havenmeester) ter plaatse is een nadere keuze gekoppeld aan de gastvrijheidsrol. Automatisering kán een alternatief bieden, maar vervangt niet alle uren Advies verbetering exploitatie passantenhaven Doesburg

Advies ‘Altijd doen’ Ons advies is volgtijdelijk en in stappen ingedeeld: 1. Maak de havenadministratie helder met toerekening van kosten en opbrengsten. Dan is de uitgangspositie zo goed als neutraal 2. Investeer in de renovatie van de drijvende sanitaire voorzieningen door deze na aankoop op te knappen en aantrekkelijk te maken. Bekijk of aansluiting op de riolering mogelijk en betaalbaar is. 3. Investeer in de vernieuwing van elektra en betaling (afstand bedienbaar) via een app als AanUit.net / Easy2pay. Activeer deze investeringen binnen de rekening haven. Dek deze extra investeringen met directe extra inkomsten 4. Verbeter de aansluiting van de haven naar de stad door een trap tussen het parkeerterrein en de dijk, zodat bezoekers de stad zien en veilig de stad in kunnen lopen (zie bijlage). Investeringen zijn sterk afhankelijk van de uitvoering en mogelijkheden vanuit het Waterschap 5. Integreer de opties voor havenvernieuwing in de bredere scope van parkeren, toeristische visie en samenwerking met verenigingen en ondernemers in de omgeving.

39

Advies, toekomstbeeld passantenhaven Doesburg Advies basis haven In voorgaande pagina is uitgewerkt welke stappen sowieso onderdeel zouden moeten zijn van de toekomst van de haven: 1. Heldere toerekening kosten en opbrengsten 2. Aankoop en renovatie sanitair 3. Realiseren elektra, aansturing via app voor boeking en betaling 4. Overige bouwstenen bezien in een bredere scope

Advies andere (verblijvende) doelgroepen De keuze om campers te accommoderen is een vrije keuze van de stad, het opheffen van de camperplaatsen staat de gemeente vrij, een alternatieve locatie hóeft niet gevonden te worden. Toch past de campertoerist uitstekend bij Doesburg en mogelijk ook bij de passantenhaven. Beheer en toezicht (en betaling) zijn geregeld en de locatie vlak bij de stad wordt zeer gewaardeerd. Herinrichting van de capaciteit ten gunste van het zicht op de haven is wel gewenst, niet alle campers hoeven direct aan het water te staan. De omzet van campers is bovendien aantrekkelijk voor de exploitatie. Wij adviseren de camperplaatsen te behouden, opnieuw in te richten en de omzet uit camperplaatsen (met de app) te optimaliseren voor zomer en winter. Een andere afweging kan gemaakt worden in de visie toerisme die wordt opgesteld.

Ons bureau is gevraagd een advies te geven of de meest kansrijke en optimale exploitatie in de toekomst. Wij adviseren voor het eerstvolgende exploitatiejaar de begroting ‘op te schonen’ en de investeringen als beschreven uit te voeren. Daarnaast vinden wij een intensiever gebruik van de haven door andere doelgroepen in de winter, zowel historische schepen als jachten, een waardevolle aanvulling. Daar geleidelijk naar toe groeien licht voor de hand. Indien blijkt dat de interesse in vaste ligplaatsen groot is en de samenwerking met de watersportvereniging positief op dit punt, dan adviseren wij uitbreiding van capaciteit middels het opnieuw inrichten van de haven met bestaand materiaal.

Advies verbetering exploitatie passantenhaven Doesburg

De keuze voor verblijfsrecreatie ín de haven (glamping) vraagt een hele andere opzet (en dus afweging). Investeringen en kosten (en risico’s) maken dat dit alleen van meerwaarde is als dit past in een bredere toeristische strategie, de haven kan ook ‘zonder’ deze bouwsteen. 40

Organisatie haven, opties en organisaties In onderstaande tabel zijn de inkomsten en uitgaven van de combinatie die wij adviseren in beeld gebracht. Op basis van de verwachte kosten en opbrengsten biedt deze exploitatie ook ruimte voor het reserveren voor toekomstige vervanging. Uitwerking exploitatie adviesmodel, gecombineerde bouwstenen

opbrengsten post

kosten

bedrag

passantenhaven ex btw contractomzet haven hogere omzet passanten autonome groei contractomzet energie verkoop kaarten verkoop toeristenbelasting 'vanuit' haven

€ 33.000,00 € 7.000,00 € 3.000,00 € 1.000,00 € 8.000,00 € 5.250,00 € 6.500,00

Campers omzet bestaand toeristenbelasting campers campers extra zomer met app campers winteromzet met app bestaande haven vaste ligplaatsen historische schepen winter totaal inkomsten bestaand

€ 8.300,00 € 2.400,00 € 3.000,00 € 6.000,00 € 5.000,00 € 3.000,00 € 91.450,00

Advies verbetering exploitatie passantenhaven Doesburg

post

bedrag

inhuur havenmeester en schoonmaak doorbelaste overhead obv uren belastingen, promotie, energie huur sanitair (na aankoop = afschrijving) onderhoudskosten servicecontacten installaties afschrijving gecorrigeerd 30 jaar afschrijving investering elektra / app herinrichting camperterrein, per jaar extra beheerkosten campers, stelpost

€ 19.800,00 € 13.500,00 € 2.100,00 € 2.250,00 € 7.500,00 € 4.000,00 € 7.500,00 € 5.000,00 € 2.500,00 € 4.000,00

kosten herinrichting, beperkt extra beheerkosten / administratie totaal kosten bestaand

€ 2.000,00 € 2.000,00 € 72.150,00

41

Organisatie haven, opties en organisaties Gemeente

WSV / Stichting

Voordelen • Zeggenschap (her)inrichting • Toezicht op onderhoud • Toezicht op botenbestand Toeristische aankomst, welkom

Nadelen • Geen kerntaak • Kostbaar door gemeentelijke arbeidsovereenkomsten en doorbelasting • Weinig flexibiliteit in prijstelling en handhaving • Risico op leegstand haven (en dus minder opbrengsten) ligt bij de gemeente

• • •

Direct gebruikers Beperkt exploitatierisico gemeente (tenzij slechte exploitatie, dan subsidievraag) Lokale borging Toezicht en handhaving Doorgaans lage tarieven

• • • • •

Geen invloed op kwaliteit Vaak ‘menselijk’ verhaal achter visuele misstanden Afhankelijkheid van vrijwilligers Minder flexibele opstelling (leden) Beperkte investeringscapaciteit

Bedrijf als haven

• • • • •

Optimale commerciële invulling Geen exploitatierisico gemeente Zakelijke overeenkomst Investeringscapaciteit bij partner Toezicht en handhaving in belang van exploitant

• •

Beperkte invloed na sluiten overeenkomst Commercieel belang kan programma onder druk zetten (vaste ligplaatsen, bewoning, verkoophaven)

Bedrijf als neven activiteit

• • • • •

Optimale commerciële invulling Geen exploitatierisico’s gemeente Zakelijke overeenkomst Investeringscapaciteit bij partner Toezicht en handhaving in belang van exploitant

• • •

Beperkte invloed na sluiten overeenkomst Hoofdactiviteit kan de overhand krijgen wegens groter belang Mogelijk desinteresse

Bedrijf in opdracht

• •

Heldere taakomschrijving voor beheer Bij disfunctioneren kan contract beëindigd worden

• •

Weinig flexibiliteit in prijstelling en handhaving Risico op leegstand bij gemeente

• •

Advies verbetering exploitatie passantenhaven Doesburg

42

Organisatie haven, overwegingen en advies Overwegingen De passantenhaven is nu sterk verweven met de gemeentelijke organisatie. Daarbij worden investeringen uit het verleden doorbelast naar de haven, worden reserveringen gemaakt voor vervanging in de toekomst en worden gemeentelijke overheadkosten doorbelast naar de haven. Met een optimalisatie van deze berekeningen is de haven in de basis (net) kostendekkend te krijgen als zelfstandige activiteit.

Afweging en advies Er is ook in de komende jaren nog veel onzeker. De haven vraagt om een opknapbeurt voor sanitair en elektra. Modernisering van de reservering en betaling biedt opties voor verbetering van de balans tussen kosten en opbrengsten. Tijdens de periode van investeren en transformeren is het maken van langjarige afspraken met externe partijen lastig. Het is beter de zaken eerst goed op orde te hebben, met een technische en sanitaire update, een heldere administratie, toegevoegde omzet waar mogelijk en keuzes voor de toekomst zodra dat kan. Het overdragen van het ‘risico’ van de haven naar een andere organisatie is daarmee niet gewenst en lastig haalbaar.

Er zijn goede mogelijkheden om de haven een breder draagvlak te geven, door winterligplaatsen, extra ligplaatsen, optimalisatie en benutting voor drijvende verblijfsfuncties. Daarmee krijgt de exploitatie een bredere basis. Tegelijkertijd vraagt dit om investeringen die door marktpartijen niet gedaan kunnen of zullen worden.

Het overdragen van een deel van de arbeid (havenmeesterschap) naar een andere organisatie is wel goed mogelijk. Met de invoering van een online betaalsysteem ontstaat een aparte geldstroom die los komt te staan van de gastheer-rol in de haven en de schoonmaak van voorzieningen. Het zoeken van een partij die via een dienstenovereenkomst deze taak op zich kan nemen blijft mogelijk.

Er zijn enkele zaken die een nadere uitwerking en afweging vragen. Verplaatsen (of sluiten) van camperplaatsen past in de analyse rond parkeren en benutting van het havenplein voor andere activiteiten en evenementen vergt een eigen afweging. Realisatie van de open horeca van Loc17 zal de kwaliteit van de plek sterk veranderen.

Advies verbetering exploitatie passantenhaven Doesburg

43

Analyse en advies sanitaire voorziening Sanitair op de kade of in de haven

aspect

in de haven drijvend

toegang haven gasten toegang camper gasten toegang overige gasten alternatief in eigen verblijf (camper of boot) beeldkwaliteit veiligheid vergunning stank en warmte investeringen beheer en overzicht

optimaal, direct bij aankomst achter hek, ontsluiten met app of sleutel (of openlaten) beperkt door hek en (nu) en toegangscode (straks)

goed, na ontvangst code, niet voor dagbezoekers over water optimaal, direct in zich, nog steeds via toegangscode kan combinatie zijn met openbaar toiler (gewenst)

voorkomt gebruik onderwatertoilet optimaal, valt weg in kade, vrij zicht nieuwe horeca achter hek, afgesloten, wel uit zicht past in bestemming haven bij hoge temperatuur meer warmte ponton, opbouw, afvoer, pomp gekoppeld aan haven optimaal geen extra ruimte op de kade gebruikt ten koste van parkeren of camperplaatsen onderzoek naar renovatie en ombouw bestaande unit afhankelijk van investering in pomp systeem overgang via renovatie oude gebouw in combinatie met nieuw haven beheer systeem

veel campers hebben eigen sanitair met vuilwatertank precies in zicht horeca terras Loc17 na ontwikkeling openbare ruimte, in het zicht, als openbaar toilet lastiger in strijd met bestemming tenzij in bouwvlak meer wind en doorwaaiing, nieuwe voorziening naar riolering volledig nieuw gebouw op kade of inpassing beheer niet door

ruimte beslag investering beheerkosten tijdelijke maatregelen overig

op de kade bebouwd

in alle gevallen aanzienlijk (180K+) beheer niet door niet mogelijk, is dubbelop als later toch op kade

Uit bovenstaande analyse blijkt dat de realisatie van de voorziening gekoppeld aan de haven voor de havengasten het meest aantrekkelijk is. Er is sprake van een goed afsluitbare voorziening, aantrekkelijk in de beeldkwaliteit (want laag gelegen naast de kade) en bovendien past deze werkwijze in het bestaande bestemmingsplan. Daarnaast is de haven de basisfunctie en zijn eventuele camperplaatsen een onzekere factor binnen de scenario’s. Renovatie van het gebouw met aandacht voor de stank en mogelijk een pompaansluiting naar de riolering heeft daarmee inhoudelijk de voorkeur. Advies verbetering exploitatie passantenhaven Doesburg

44

Analyse haven- en camper beheersystemen aspect oorsprong systeem toepassingen ligplaats reserveren ligplaats betalen camper betalen elektra schakelen water tappen toegangscontrole bekend bij pleziervaart bekend bij camperaar andere havens die gebruiken camperplaatsen die gebruiken

huidige situatie

vergelijking beheersystemen haven en camperplaatsen en elektra AanUit.net

Blue Water App

I-Marina

connect4shore

elektra zuilen, betaalautomaat, online reserveren en schakelen online reserveren en beheren betaalkaart elektra en water beheersysteem jachthavens betaalsysteem beroepsvaart ligplaatsen ter plaatse web, app, ter plaatse app, ter plaatse web, ter plaatse, QR app mogelijk online en via app en niet mogelijk web QR mogelijk online en via app neen neen ter plaatse via pin web en app app, ter plaatse web en ter plaatse neen allen zomer via betaalautomaat web en app app, ter plaatse één camperplaats aangesloten nvt op afstand via Eurostekkers na omzetting systeem naar handmatig, geen systeem op afstand na inbouw software met zenders Aribel ja handmatig, geen systeem op afstand na inbouw software neen neen ja met liggeldkaart op afstand na inbouw software ja, los systeem nog niet mee bekend neen ja ja ja minder neen neen Zutphen, Zwolle, Kampen, WSV Zutphen, Hattem, Hasselt, Kampen, Deventer beroepsvaartkade Kampen groot aantal gemeentehavens Gastvrije Randmeren groeiend aantal

niet helemaal duidelijk

één camperplaats aangesloten geen

In bovenstaande analyse is een overzicht opgenomen van de mogelijke betaalsystemen voor de haven – en camperplaatsen. Voor Doesburg is een optimale combinatie met de techniek (elektra, betalen, water, toegangscontrole) de basis. Niet zozeer het reserveren en indelen van de haven is leidend, maar de connectiviteit met de voorzieningen. Hier moet immers de reductie van beheerkosten vandaan komen in combinatie met de stijging van inkomsten door jaarrond exploitatie. Een technische insteek van het product vinden wij daarmee essentieel. In de haven van Doesburg is apparatuur van Seijsener Recreatietechniek aanwezig. AanUit.net (Easy2pay) is een product van Seijsener en sluit daarmee goed aan. Bovendien wordt dit door veel andere (nabijgelegen) gemeentehavens gebruikt. Wij opteren voor AanUit.net als eerste optie voor een havenbeheersysteem.

Advies verbetering exploitatie passantenhaven Doesburg

45

Bijlagen

Advies verbetering exploitatie passantenhaven Doesburg

46

Bijlage, trap als verbinding naar de stad De dijk tussen de stad en het havenplein is tevens een primaire kering. Functioneel is een eenvoudige trap om de ca 180 cm hoogteverschil te overbruggen voldoende. Het intact houden van het talud van de waterkering is daarbij het eenvoudigst en meest veilig. De trap is dan als het ware ‘te gast’ op het talud. Uitvoeringsvarianten zijn er in staal, hout of cortenstaal, aansluitend bij het ontwerp van de omgeving van de haven. De investeringen kunnen beperkt blijven maar zijn sterk afhankelijk van de uitvoering. Aandachtspunt is de aansluiting van de trap op het fietspad boven. Een klein hek in het midden van de trap, parallel aan de dijk, is nodig om onverwachte voetgangers op het fietspad te voorkomen. Dit is een eveneens eenvoudige ingreep met een hekje, zoals vaak bij uitgangen van schoolpleinen wordt toegepast.

Advies verbetering exploitatie passantenhaven Doesburg

47

Bijlage, financieel bestaande exploitatie opbrengsten

Exploitatie passantenhaven en campers bestaande situatie gemiddeld

post

bedrag

passantenhaven ex btw contractomzet haven energie verkoop kaarten verkoop camperovernachtingen

€ 33.000,00 € 7.000,00 € 8.000,00 € 5.250,00 € 8.300,00

totaal inkomsten bestaand

€ 61.550,00

post

kosten

post inhuur havenmeester en schoonmaak doorbelaste overhead obv uren doorbelaste overhead algemeen belastingen, promotie, energie huur sanitair (na aankoop = afschrijving) onderhoudskosten gemiddeld per jaar servicecontacten installaties afschrijving en 20 jaar totaal kosten bestaand

Exploitatie passantenhaven 'basis', zonder camperplaatsen, kosten optimaliseren opbrengsten kosten bedrag post

bedrag € 19.800,00 € 13.500,00 € 20.000,00 € 3.500,00 € 2.250,00 € 7.500,00 € 4.000,00 € 10.000,00 € 80.550,00

bedrag

passantenhaven ex btw

€ 33.000,00

inhuur havenmeester en schoonmaak

€ 19.800,00

contractomzet haven hogere omzet passanten autonome groei contractomzet energie verkoop kaarten verkoop toeristenbelasting 'vanuit' haven

€ 7.000,00 € 3.000,00 € 1.000,00 € 8.000,00 € 5.250,00 € 6.500,00

totaal inkomsten bestaand

€ 63.750,00

doorbelaste overhead obv uren belastingen, promotie, energie huur sanitair (na aankoop = afschrijving) onderhoudskosten servicecontacten installaties afschrijving gecorrigeerd 30 jaar afschrijving investering elektra / app totaal kosten bestaand

€ 13.500,00 € 2.100,00 € 2.250,00 € 7.500,00 € 4.000,00 € 7.500,00 € 5.000,00 € 61.650,00

Advies verbetering exploitatie passantenhaven Doesburg

48

Bijlage, financieel bouwstenen per onderdeel bouwstenen voor doorontwikkeling haven (en camperplaatsen), scenario's

Campers omzet bestaand toeristenbelasting campers campers extra zomer met app campers winteromzet met app

Camperplaatsen bestaande omvang € 8.300,00 herinrichting camperterrein, per jaar € 2.400,00 extra beheerkosten campers, stelpost € 3.000,00 € 6.000,00

€ €

2.500,00 4.000,00

bestaande haven vaste ligplaatsen historische schepen winter

Meervoudig gebruik bestaande inrichting € 5.000,00 kosten herinrichting, beperkt € 3.000,00 extra beheerkosten / administratie

€ €

2.000,00 2.000,00

uitbreiding vaste ligplaatsen historische schepen winter

Geoptimaliseerde inrichting haven € 8.000,00 kosten herinrichting, boxen € 3.000,00 extra beheerkosten / administratie

€ €

4.000,00 3.000,00

herinrichting bestaand materiaal tbv sloepen € 12.000,00 afschrijving investering herinrichting extra beheerkosten / administratie

€ €

5.000,00 3.000,00

verblijfsrecreatie als onderdeel, Visit Doesburg € 10.000,00 afschrijving investering herinrichting € 3.500,00 extra beheerkosten gemeente

€ €

4.000,00 5.000,00

vaste ligplaatsen sloepen

inzet verlijfsopties toeristenbelasting verblijfopties

Advies verbetering exploitatie passantenhaven Doesburg

49

Bijlage, verblijfsopties, inspiratie De toevoeging van mogelijke verblijfsopties in de haven opent nieuwe markten. Doesburg heeft behoefte aan overnachtingscapaciteit en zoekt dit met name in kleinschalige en onderscheidende initiatieven. Het inpassen van drijvend verblijf past goed in deze strategie. Aandachtspunt kan zijn dat sommige vormen van ‘drijfverblijf’ door RWS kunnen worden aangemerkt als bouwwerk, duidelijk bedoeld om ter plaatse te blijven. In dat geval is dit mogelijk lastiger vergunbaar binnen het stroomvoerend regime van de rivier. Op deze pagina wat inhoudelijke inspiratie voor passende concepten. Kampeervlot

Luxe motor

Drijvend avontuur voor jonge stelletjes en stoere zonen met hun vader.

Een verbouwd schip voor verblijf aan boord in havens en daarbuiten

Advies verbetering exploitatie passantenhaven Doesburg

50