4- Notitie onderbouwing schaarste regionaal

Woningmarktregio Arnhem Nijmegen Schaarste Volgens de vigerende Huisvestingswet kan een gemeente een huisvestingsverordening vaststellen. Daarbij geldt het uitgangspunt zoals verwoord in artikel 2 van de wet lid 1: § 2. Toepassing bevoegdheden Artikel 2 1. De gemeenteraad maakt van zijn bevoegdheden op grond van deze wet slechts gebruik indien dat noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte. Allereerst moet dus de vraag beantwoord worden of er sprake is van schaarste. Gelet op de landelijke ontwikkelingen op de woningmarkt ligt de vooronderstelling voor de hand dat de schaarste sinds het vaststellen van de vorige verordening alleen maar is toegenomen. Toch lijkt het wenselijk deze vooronderstelling aan de hand van cijfers te toetsen. In deze notitie is er voor gekozen schaarste te meten aan de hand van het aantal reacties op een advertentie. De gegevens zijn ontleend aan de verhuurgegevens van de woningcorporaties die samenwerken in Entree. Dat zijn de corporaties in de woningmarktregio Arnhem Nijmegen met uitzondering van de corporaties Woonstichting Valburg werkzaam in de gemeente Overbetuwe en Vryleve in de voormalige gemeente Rijnwaarden (nu Zevenaar). In deze notitie worden in eerste instantie de gegevens voor de gehele woningmarktregio gepresenteerd.

In de bijlagen worden deze gegevens uitgesplitst per gemeente omdat er duidelijke verschillen bestaan binnen de regio. Beschrijving van de gepresenteerde gegevens Reacties per advertentie: In 2019 werden 5.280 woningen geadverteerd op www.entree.nu . In 2020 waren het er 4.684 en in 2021 4.767. Niet alle woningen die vrijkomen voor verhuur worden geadverteerd. Ongeveer 20% wordt door middel van bemiddeling verhuurd aan een woningzoekende. Daarbij gaat het o.a. om lokaal maatwerk maar ook aan verhuringen aan statushouders. Het getal geeft dus het gemiddelde aantal belangstellenden per geadverteerde woning weer. Deze getallen kunnen vergeleken worden tussen b.v. gemeenten maar ook in de tijd om daarmee verschillen en trends in kaart te kunnen brengen. Gegevens In deze notitie worden de gegevens gepresenteerd over de jaren 2015 t/m 2018, de jaren voorafgaande aan de inwerkingtreding van huidige verordening en de periode 2019 t/m 2022. Gemiddeld aantal reacties per advertentie per jaar 2015 2016 2017 124 126 143 2019 2020 2021 215 285 313

2018 156 2022 (t/m 05-08) 326

Schaarste in de woningmarktregio Arnhem Nijmegen

Pagina 1|4

Tabel 1: Gemiddeld aantal reacties per geadverteerde woning. Er is sprake van een duidelijke toename van het aantal reacties per advertentie vanaf 2017. Als er in 2019 al sprake was van schaarste en dus reden om een huisvestingsverordening vast te stellen, dan is deze schaarste op basis van deze gegevens alleen maar toegenomen. Hiermee wordt dus de vooronderstelling van toenemende schaarste bevestigd. De volgende vraag is of deze schaarste leidt tot een onevenwichtige en onrechtvaardige verdeling van goedkope woonruimte. In dat geval kunnen volgens de huisvestingswet regels gesteld worden voor vergunningverlening van een afgebakende hoeveelheid woningen op basis van: •

De huurprijs van de woonruimte;

•

Het woningtype;

•

De ligging van de woning.

NB. Als er geen sprake is van onevenwichtige en onrechtvaardige verdeling van goedkope woonruimte dan is dat (mede) het gevolg van de systematiek die al sinds 2013 in de woningmarkt regio Arnhem Nijmegen gehanteerd wordt. Slaagkansen Een criterium om te bepalen of er sprake is van onrechtvaardige en onevenwichtige verdeling van goedkope woonruimte is de slaagkans van diverse groepen woningzoekenden. Deze slaagkans wordt hier berekend door het aantal verhuurde woningen te delen door het aantal (actief) woningzoekenden. Een van de kenmerken die daarbij van belang zijn is het inkomen. Tabel 2 laat de slaagkansen naar inkomen zien. Slaagkansen naar inkomen Periode: van 1-1-2019 t/m 31-12-2021 Gehele Entree gebied

(actieven 2016-2018)

actieven

verhuringen

slaagkans

1. tot minimum inkomen

53.344

59.243(+11%)

9.551

16,1 %

2. minimum - grens doelgroep

28.095

28.916 (+3%)

3.826

13,2 %

3. grens doelgroep - Europagrens

23.765

31.330 (+32%)

3.855

12,3 %

4. Europagrens en meer

5.174

8.914 (+72%)

825

9,3 %

Tabel 2: Slaagkansen naar inkomensgroep 2019 – 2021 Er zijn zeker verschillen in slaagkansen per inkomensgroep. Door ontwikkelingen in de koopmarkt (steeds stijgende verkoopprijzen) zijn steeds meer woningzoekenden met een inkomen boven de huurtoeslaggrens maar onder de Europagrens (± € 40.000) ook aangewezen op een sociale huurwoning. Bovenstaande cijfers laten zien dat deze groepen de snelst groeiende groepen woningzoekenden op basis van inkomen zijn. De snelst groeiende groep heeft een inkomen boven de Europagrens. Omdat deze groep daarom veel huishoudens kent met een korte meettijd is hun kans op een woning aanzienlijk afgenomen ten opzichte van de periode 2016-2018. Hun slaagkans daalde van 19,0% naar 9,3%. Deze daling is aanzienlijk groter dan die van de andere inkomensgroepen. Tot minimum van 19,3% naar 16,1%. Minimum tot grens doelgroep van 13,4% naar 13,2%. Grens doelgroep tot Europagrens van 15,0% naar 12,3%.

Schaarste in de woningmarktregio Arnhem Nijmegen

Pagina 2|4

Wel lijkt het gunstig dat de laagste inkomensgroepen ondanks de invoering van het passend toewijzen (2016) waarbij ze niet langer in aanmerking komen voor duurdere woningen, toch de grootste slaagkans hebben. Slaagkansen naar leeftijd Periode: van 1-1-2019 t/m 31-12-2021 Gehele Entree gebied 1. t/m 22 jaar 2. 23 t/m 27 jaar 3. 28 t/m 54 jaar 4. 55 t/m 74 jaar 5. 75 jaar en ouder Tabel 3: Slaagkansen naar leeftijd 2019-2021

actieven

verhuringen

slaagkans

15.588 27.849 53.302 14.817 3.271

1.129 2.228 9.077 4.250 1.373

7,2% 8,0% 17,0% 28,7% 42,0%

Bij deze onderverdeling bestaan er grote verschillen in groepen naar slaagkans. Hierbij moet opgemerkt worden dat dit het gevolg is van de keuze om oudere woningzoekenden een grote kans te geven op een andere woning omdat dit vaak een gevolg is van de behoefte aan een woning in combinatie met zorg dan wel willen verhuizen naar een gelijkvloerse woning. Daarbij geldt dat deze ouderen vaak doorstromers zijn die weer een woning achterlaten die aan het eind van de verhuisketen weer leidt tot een verhuring aan een starter. Slaagkansen naar huishoudgrootte Periode: van 1-1-2019 t/m 31-12-2021 Gehele Entree gebied 1 persoon 2 personen 3 personen 4 personen 5 en meer personen Tabel 4: Slaagkansen naar huishoudgrootte 2019-2021

actieven

verhuringen

slaagkans

72.251 25.522 10.556 4.936 2.524

11.071 4.086 1.785 764 351

15,3 % 16,0 % 16,9 % 15,5 % 14,0 %

Ook hier geldt dat er wel enig verschil is in slaagkansen op basis van huishoudgrootte maar dat de verschillen niet van dien aard zijn dat hier echt sprake is van een onevenwichtige en onrechtvaardige verdeling. Bovenstaande gegevens leiden voor de werkgroep die de huidige huisvestingsverordening evalueert tot de conclusie dat er wel sprake is van schaarste op de woningmarkt voor goedkope huurwoningen maar dat de wijze waarop de huidige huisvestingsverordening deze schaarste verdeelt, niet leidt tot een onevenwichtige en onrechtvaardige verdeling. Dit pleit er voor de huidige systematiek zoveel mogelijk te handhaven.

Schaarste in de woningmarktregio Arnhem Nijmegen

Pagina 3|4

Bijlage 1: Reacties per advertentie per gemeente reacties/advertentie Gemeente Arnhem Berg en Dal Beuningen Doesburg Druten Duiven Heumen Lingewaard Montferland Nijmegen Overbetuwe Renkum Rheden Rozendaal Westervoort Wijchen Zevenaar Eindtotaal

Jaar 2019 t/m 05-08-2022 2019 2020 242 325 134 170 147 193 140 224 87 132 135 125 135 194 92 193 80 118 316 468 201 278 114 142 159 188 n.v.t. 253 225 246 178 232 97 105 215 285

2021 364 183 228 316 149 152 262 196 192 415 330 164 250 n.v.t. 227 264 130 313

2022 Gemiddeld 317 307 243 174 197 189 258 227 164 130 198 147 217 200 150 158 206 144 513 414 316 272 176 144 318 214 n.v.t. 253 310 246 262 231 153 118 326 278

De geadverteerde woningen in Arnhem en Nijmegen leveren de meeste reacties op. Het minste wordt gereageerd op woningen in Montferland, Zevenaar, Renkum en Druten.

Schaarste in de woningmarktregio Arnhem Nijmegen

Pagina 4|4