Woonvisie_Dinkelland_definitief.pdf

Zware zorgvraag (PG) 2025

Zware zorgvraag (SOM)

2030

Bron: Monitor Gezond Wonen, Provincie Overijssel (2020) PG = Psychogeriatrische zorgvraag, SOM = Somatische zorgvraag Figuur 8: Gemeente Dinkelland. Ontwikkeling vraag en aanbod naar zelfstandige woonruimte voor mensen met verstandelijke beperking (2019-2030).

140 120

hoofdstuk komt de woningbehoefte van mensen met een (middel)zware zorgvraag ter

100

sprake.

80 60

5.1 Ouderen met een zorgvraag

40 20

Zelfstandig wonen voor ouderen met middelzware zorgvraag Voor veel oudere huishoudens in de gemeente Dinkelland volstaat een zelfstandige woning, mogelijk met enkele fysieke aanpassingen. Zij hebben geen of slechts lichte gezondheidsklachten, waardoor aanvullende zorg of ondersteuning (nog) niet aan de

0 2019

2025

Vraag

2030

Aanbod

Bron: Monitor Gezond Wonen, Provincie Overijssel (2020) 1774.111 | Woonvisie 2021+

26

orde is. Maar er is ook een groep ouderen met een zwaardere zorgvraag die nog steeds

vooral gekeken wordt naar de mogelijkheden voor woningaanbod in het centrum van

zelfstandig

beginnende

de grote kernen: Denekamp, Ootmarsum en Weerselo. Dit zijn locaties die voor de hand

psychogeriatrische klachten (dementie). Uit onderzoek van de Provincie Overijssel

liggen qua nabijheid van voorzieningen, maar ook voor deze gebieden geldt dat we een

kwam naar voren dat deze doelgroep de komende tien jaar toeneemt met ongeveer 120

gevarieerde bevolkingssamenstelling nastreven en dus niet alleen maar woningen

huishoudens in de gemeente Dinkelland. Een deel van hen zal niet willen verhuizen en

willen bouwen voor mensen met een zorgvraag.

blijft (ook met gezondheidsklachten) in de huidige (reguliere) woning wonen. Maar een

We streven naar een woningvoorraad en woonomgeving die ingesteld is op een

deel van hen zal overwegen om te verhuizen naar een levensloopbestendige woning

inclusieve samenleving, waarin mensen met en zonder zorgvraag volledig kunnen

met professionele zorg nabij, als dit woningaanbod voorhanden is. Hoe beter nieuwe

participeren. Daarvoor dienen voldoende geschikte woonvormen in onze gemeente te

wooninitiatieven aansluiten op de woonwensen en zorgbehoefte van deze doelgroep,

zijn om de lokale zorgvraag (zorgvragers afkomstig uit de gemeente Dinkelland) van een

hoe groter de groep ouderen dat een verhuizing zal overwegen. Daarbij kan het gaan

passende woonruimte te voorzien. Tegelijkertijd willen we met betrokken zorgpartijen

om levensloopbestendige woningen in of nabij een zorgsteunpunt (zoals een

de wijkverpleging gerichter inzetten, zodat een groot deel van de ouderen met een

verpleeghuis), maar het kan ook gaan om het eerder genoemde hofjeswonen (zie

(middel)zware zorgvraag in hun huidige woning kan blijven wonen. Daardoor is de

hoofdstuk 2). Deze woningen kunnen inspelen op de vraag van ouderen met én zonder

uitbreidingsopgave voor woonzorginitiatieven naar verwachting aanzienlijk lager dan de

zorgvraag. Net als voor de reguliere woningvraag geldt dat ook voor deze doelgroep de

verwachte groei van het aantal ouderen met deze zorgzwaarte. Maar om hier een

nadruk ligt op een grondgebonden woonvorm. Daarnaast is er beperkte vraag naar

scherp inzicht te krijgen is een beter inzicht in het huidige woonzorgaanbod in onze

appartementen. Voorwaarde is wel dat deze over enige buitenruimte beschikken

gemeente noodzakelijk. Hiervoor zullen we eerst een nadere inventarisatie van het

(balkon of tuin).

huidige aanbod moeten uitvoeren.

wonen.

Het

zijn

ouderen

met

somatische

en/of

Als ouderen met een zorgvraag overwegen te verhuizen naar een aangepaste woonvorm, dan gaat de voorkeur uit naar een woonruimte in de eigen vertrouwde

Ouderen met een zware zorgvraag

omgeving. Vooral voor de kleine kernen geldt dat er gezocht moet worden naar

Alleen ouderen met een zware zorgvraag (meestal psychogeriatrisch, soms somatisch)

kleinschalige woonzorgconcepten die voldoende draagvlak hebben om te kunnen

komen nog in aanmerking voor intramurale zorg. Doordat het aantal ouderen de

bestaan (ook in een omgeving met relatief weinig voorzieningen nabij). Dergelijke

komende jaren in de gemeente zal toenemen (en dan met name de ‘oudere ouderen’),

concepten kunnen ook een waardevolle bijdrage leveren aan de leefbaarheid van deze

zal ook de groep ouderen met een zware zorgvraag toenemen. Maar de verwachting is

kernen, bijvoorbeeld als er een ontmoetingsfunctie aan wordt gekoppeld. Ook in de

wel dat ouderen pas op latere leeftijd instromen en daardoor ook gemiddeld genomen

toekomst bieden we ruimte aan nieuwe kleinschalige woonzorginitiatieven in de kleine

korter in een verpleeghuis zullen wonen. Op basis van Provinciaal onderzoek zou de

kernen, als deze tegemoetkomen aan de lokale woonzorgbehoefte.

behoefte aan verpleeghuiscapaciteit in Dinkelland de komende tien jaar met 30

Daarnaast hebben ouderen een voorkeur om op korte afstand van voorzieningen te

plaatsen moeten uitbreiden, om tegemoet te kunnen komen aan de groei van de lokale

zitten. De grote kernen zijn daarom het meest populair. Het ligt voor de hand dat hier

vraag. Deze groei komt geheel voor rekening van de groei van het aantal ouderen met

de grootste opgave voor uitbreiding van het woonzorgaanbod ligt. Goede spreiding is

dementie (PG), het aantal ouderen met een zware somatische zorgvraag zal naar

daarbij van belang. We merken nu dat er door veel zorgvragers en zorgaanbieders

verwachting iets afnemen.

1774.111 | Woonvisie 2021+

27

Op dit moment bevindt de verpleeghuiscapaciteit voor ouderen zich met name in de

5.2 Overige zorgdoelgroepen

drie grote kernen: Denekamp (Woonzorgcentra Gerardus Majella en Gravenstate, Eekmanhof), Ootmarsum (Woonzorgcentrum Franciscus, Huize Den Oosterborgh),

Mensen met een verstandelijke beperking

Weerselo (Woonzorgcentrum Sint Jozef), maar ook een locatie als de Amandhoeve in

Ook mensen met een verstandelijke beperking wonen langer zelfstandig. De

Agelo.

verwachting is dat behoefte aan zelfstandige woonruimte voor deze zorgdoelgroep in

Zorgaanbieders zoals Sint Maarten constateren dat er momenteel lange wachtlijsten

Dinkelland de komende tien jaar min of meer stabiel zal blijven (ongeveer 120 tot 130

zijn voor hun woonzorgcentra; een teken dat er duidelijk behoefte is aan

woningen). Maar het huidige woningaanbod ligt aanzienlijk lager dan de huidige (en dus

woonzorgaanbod; zowel als zelfstandige woonruimte als verpleeghuiscapaciteit.

ook toekomstige) vraag. Er is dus behoefte aan uitbreiding van het zelfstandige

De komende jaren bieden we als gemeente enerzijds ruimte aan ontwikkelende partijen

woningaanbod. Hierbij kan het ook gaan om een hybride woonvorm; een zelfstandig

om woonzorgaanbod te creëren, passend bij de lokale behoefte in de gemeente

appartement met eigen woonkamer, slaapkamer, badkamer en keuken, met de

Dinkelland. Anderzijds is het van belang om samen met zorgaanbieders en Mijande

aanwezigheid van een gemeenschappelijke eet- en ontmoetingsruimte.

Wonen te kijken hoe ouderen met een (middel)zware zorgvraag beter geïnformeerd

Mensen met een verstandelijke beperking hebben met name behoefte aan een

kunnen worden en vooral bewust worden gemaakt dat ze tijdig nadenken over hun

betaalbare (huur)woning, liefst in de nabijheid van voorzieningen. Men heeft doorgaans

toekomstige woonsituatie. De praktijk is namelijk dat veel ouderen (ook met een

behoefte aan een woonoppervlak van 50 tot 60 m². Voor mensen met een lichamelijke

zorgvraag) pas op zoek gaan naar een andere woonruimte op het moment dat de

beperking is het van belang dat woonruimte drempelvrij en rolstoeltoegankelijk is.

zorgvraag dusdanig is dat men niet meer in een reguliere woning kan wonen. Vervolgens kan men niet direct terecht in een aangepaste woning of verpleeghuis, omdat er vaak

Maatschappelijke opvang en psychiatrische problematiek

sprake is van een wachtlijst. Daardoor blijven veel ouderen met een zware zorgvraag

Vanaf 2022 worden alle gemeenten (niet alleen de centrumgemeente) verantwoordelijk

lang in hun huidige ruime grondgebonden woning wonen, vaak inclusief grote tuin. Dat

voor het aanbod van Beschermd Wonen4. Op dit moment is de gemeente Enschede

gaat ten koste van de leefsituatie van de bewoners zelf en van het onderhoud aan de

centrumgemeente. Daardoor worden mensen met psychiatrische problematiek uit

woning. Als gemeente gaan we samen met onze partners sterker inzetten op het

Dinkelland nu voornamelijk in Enschede gehuisvest. Het aanbod aan Beschermd Wonen

stimuleren van tijdige doorstroming van oudere zorgvragers naar een aangepaste

in onze eigen gemeente is zeer beperkt.

woonomgeving met zo nodig aanvullende zorg.

De komende tijd worden afspraken gemaakt over de toekomstige opgaven voor de regiogemeenten als het gaat om het bieden van Beschermd Wonen voor mensen met psychiatrische problematiek. Wel is al door de regiogemeenten afgesproken om cliënten meer gespreid over de regio te huisvesten (dus niet enkel in Enschede). De komende tijd worden deze afspraken nader geconcretiseerd en kijken we als gemeente

4 Maatschappelijke Opvang volgt later

1774.111 | Woonvisie 2021+

28

welke rol we hierin kunnen spelen, door het bieden van kleinschalige woonlocaties voor

Met betrekking tot bereikbare zorgvoorzieningen is de organisatie van ambulante zorg

deze doelgroep.

een belangrijk aspect, zeker in een gemeente als Dinkelland met veel kernen en een

Daarnaast ligt er voor de gemeente Dinkelland samen met Mijande Wonen een opgave

groot buitengebied.

om voldoende zelfstandige huisvesting te bieden voor mensen die uitstromen vanuit

Verder is het belangrijk dat de fysieke woonomgeving voldoende toegankelijk is voor

een Beschermd Wonen locatie. Deze mensen hebben vooral behoefte aan een

ouderen en mensen met een lichamelijke beperking. Daarbij gaat het onder andere om

goedkope sociale huurwoning, in de buurt van hun sociale netwerk, voorzieningen en

de hoogte van trottoirs, steile hellingen en bruggetjes. In het ontwerp of herinrichting

goede bereikbaarheid ten opzichte van werk of dagbesteding.

van openbare ruimte kunnen hiervoor belangenorganisaties of adviescommissies

Met betrekking tot de Maatschappelijke Opvang is er al jaren een toename te zien van

betrokken worden.

het aantal daklozen in Nederland. We hebben een steeds grotere opgave om mensen die dakloos dreigen te worden zo lang mogelijk in hun huis te houden om dakloosheid

Spreiding en begeleiding voor kwetsbare huishoudens

te voorkomen. Steeds vaker zoeken betrokken instanties daarbij naar mogelijkheden

Voor mensen met een verstandelijke beperking of psychiatrische problematiek is het

om kwetsbare mensen (die mogelijk dakloos dreigen te raken) vanuit een zelfstandige

belangrijk dat er voldoende goede woonbegeleiding is. Het gaat vooral om praktische

woning te helpen, zodat ze werken aan hun herstel. Hiermee willen de in de toekomst

ondersteuning bij het zelfstandig (leren) wonen en het vroegtijdig signaleren van

de huisvestingsoplossing van deze doelgroep veel meer zoeken in vormen van

eventuele problemen als iemand niet (meer) goed voor zichzelf kan zorgen in een

zelfstandig wonen. Om dit proces te ondersteunen zijn er ook voor de Maatschappelijke

zelfstandige woning. Mijande Wonen constateert dat zij in de loop der jaren meer en

Opvang regionale afspraken in de maak waarmee dakloze mensen in alle Twentse

meer capaciteit kwijt is aan beheer en de aanpak van overlastsituaties veroorzaakt door

gemeenten terecht kunnen (omdat ze daar vandaan kwamen of omdat dat het beste is

kwetsbare huishoudens. Daarbij komt dat kwetsbare huishoudens (zoals mensen die

voor hun herstel).

uitstromen vanuit Beschermd Wonen) behoefte hebben aan een goedkope huurwoning. Daardoor komt men soms in wijken te wonen waar al relatief veel mensen met weinig inkomen wonen. Deze buurtbewoners hebben vaak zelf al moeite om het

5.3 Een prettige woonomgeving

hoofd boven water te houden, laat staan ondersteuning te bieden aan mensen met een zorgvraag. Dit vergroot het risico op overlastsituaties bij mensen met een zorgvraag.

Voorzieningen bereikbaar, toegankelijke woonomgeving

Daarbij kan het gaan om geluidsoverlast of een gevoel van onveiligheid, maar ook het

Om langer zelfstandig te kunnen wonen is voldoende aanbod van de juiste woningen

onderhoud van bijvoorbeeld tuinen. Het is belangrijk dat Mijande Wonen en gemeente

niet voldoende. De woonomgeving moet ook ingericht zijn op de groeiende groep

hierin samen optrekken en signalen aan elkaar uitwisselen als er knelpunten spelen.

zelfstandig wonende zorgvragers. Op het vlak van de fysieke woonomgeving is

Een goede spreiding van mensen met een zorgvraag over de gemeente en wijken is

bereikbaarheid van voorzieningen een belangrijk aandachtspunt. Daarbij gaat het om

wenselijk, inclusief goede ambulante zorg en ondersteuning als dat nodig is. Daarnaast

winkel- en zorgvoorzieningen, maar ook ontmoetingsplekken. Door het voorzien in

moeten eventuele problemen tijdig gesignaleerd worden. Er is behoefte aan een

ontmoetingsplekken waar activiteiten georganiseerd worden, kan een deel van de

concreet aanspreekpunt in de wijk of het dorp waar mensen kunnen aangeven dat er

zorgvraag uitgesteld worden.

1774.111 | Woonvisie 2021+

29

een probleem speelt of iemand hulp of ondersteuning nodig heeft. Hiervoor is goede

Overige zorgdoelgroepen

afstemming tussen woningcorporatie, gemeente en zorgaanbieders nodig.

37. We zetten in op het vergroten van het zelfstandig woningaanbod voor mensen met een verstandelijke beperking. De exacte huisvestingsopgave bepalen we na

5.4 Acties en afspraken

uitvoering van het verdiepende onderzoek. 38. We maken nadere afspraken met centrumgemeente Enschede over het bieden van

Algemeen

Beschermd Wonen voorzieningen voor mensen met psychiatrische problematiek.

32. We maken een nadere verdieping op het woonzorgonderzoek van de Provincie

Bij

(Monitor Gezond Wonen), waardoor we een volledig beeld krijgen van vraag en aanbod (per doelgroep) aan verschillende vormen van wonen met zorg in de gemeente Dinkelland.

een

eventuele

lokale

opgave

richten

we

ons

op

kleinschalige

woonvoorzieningen. 39. Een deel van de jaarlijks toe te wijzen sociale huurwoningen wordt met voorrang toegewezen aan mensen met een verstandelijke beperking en mensen die

33. Op basis van de uitkomsten van deze verdieping stellen we een toetsingskader voor

uitstromen vanuit Beschermd Wonen en de Maatschappelijke Opvang. Hierbij

woonzorginitiatieven op. Uitgangspunt daarbij is dat nieuwe woonzorginitiatieven

houden we aandacht voor zorgvuldige spreiding in wijken en kernen. Hierover

gericht zijn op het voorzien in de lokale woonzorgbehoefte (lees: Gemeente Dinkelland).

maken we afspraken met Mijande Wonen. 40. We

maken

met

Mijande

Wonen,

zorg-

en

welzijnspartijen

samenwerkingsafspraken over ondersteuning en begeleiding van zelfstandig Ouderen

wonende zorgvragers / kwetsbare huishoudens. We streven naar een zachte

34. Als er uit het nadere behoeftenonderzoek behoefte blijkt aan uitbreiding van

landing in de wijk.

verpleeghuiscapaciteit of woonvoorzieningen gericht op specialistische zorg, willen we deze met name in de drie grotere kernen realiseren, gelet op de benodigde

Leefbaarheid en woonomgeving

schaalgrootte.

41. We voeren periodiek overleg met Mijande Wonen, zorg- en welzijnsorganisaties

35. Uitbreiding van zelfstandige woonzorgvormen gericht op mensen met een lichte zorgvraag zijn in elke kern van de gemeente mogelijk, mits er sprake is van een lokale behoefte. We nemen een faciliterende rol aan bij het realiseren van kleinschalige woonzorginitiatieven in de kleine kernen.

over signalering van eventuele probleemsituaties en begeleiding aan zelfstandig wonende zorgvragers. Zo nodig leggen we rolverdeling nader vast. 42. We hebben halfjaarlijks overleg MijnDinkelland 2030, Mijande Wonen en welzijnsinstanties over aandachtspunten met betrekking tot leefbaarheid en

36. We kijken samen met Mijande Wonen en zorgaanbieders naar hoe we ouderen nog

vitaliteit van de kleine kernen. Hierbij kijken we specifiek naar de mogelijkheden

beter kunnen informeren en bewustmaken van het belang om tijdig na te denken

om huurders(organisaties) beter aan te laten haken op leefbaarheidsinitiatieven

over hun toekomstige woonsituatie.

vanuit de kernen.

1774.111 | Woonvisie 2021+

30

1774.111 | Woonvisie 2021+

31

6 Specifieke woningbehoeften

(bedrijfs)woningen. Dit beleid zal na verloop van tijd geëvalueerd worden en worden bijgesteld (met dien verstande dat er gekeken wordt naar de mogelijkheden in de kernen), mochten de huidige mogelijkheden onvoldoende zijn om in de

6.1 Huisvesting voor arbeidsmigranten

huisvestingsvraag te voorzien. Huisvesting voor arbeidsmigranten dient wel aan verschillende voorwaarden te

Hoewel met de Corona-crisis onzekere economische tijden zijn aangebroken, is in de

voldoen, zoals een goede landschappelijke inpassing, het verblijven mag geen

afgelopen jaren de economie sterk aangetrokken, terwijl de beroepsbevolking is

onevenredige uitwerking hebben op de omgeving en de verblijfsruimte voldoet aan het

afgenomen als gevolg van de vergrijzing. Een deel van de Twentse bedrijven is daarom

SNF Keurmerk (Stichting Normering Flexwonen).

structureel aangewezen op werknemers uit het buitenland, vooral uit Zuid-, Midden- en

Een groot deel van de arbeidsmigranten werkt hier voor maximaal enkele jaren (of

Oost-Europa. Deze arbeidsmigranten verblijven voor korte of langere termijn in

korter). Ongeveer 30% blijft hier langer wonen. Voor deze laatst genoemde doelgroep

Nederland; liefst op niet al te grote afstand van de werklocaties.

is een sociale huurwoning een optie. Maar deze doelgroep is lastig te bereiken om hen

Op dit moment wonen er ongeveer 260 arbeidsmigranten in de gemeente Dinkelland5.

op de mogelijkheden in de sociale huursector te wijzen. Daardoor blijven zij vaak langer

Het merendeel van hen werkt ook in onze gemeente. Daarnaast werkt een deel van hen

dan nodig is in een short-stay voorziening wonen. Betere voorlichting onder deze

bij bedrijven in Oldenzaal. Uitgaande van een gemiddelde economische groei (langjarig

doelgroep is noodzakelijk.

gemiddelde) zou het aantal arbeidsmigranten met ongeveer 1,6% per jaar toenemen. Het is belangrijk dat er voldoende en fatsoenlijke huisvesting komt voor de groeiende groep

arbeidsmigranten.

Voorkomen

moet

worden

dat

huisvesting

6.2 Huisvesting voor statushouders

voor

arbeidsmigranten leidt tot leefbaarheidsproblemen voor omwonenden en/of

Asielzoekers met een verblijfsvergunning gaan deel uitmaken van de Nederlandse

arbeidsmigranten of tot een sterke afname van het woningaanbod van reguliere

maatschappij. Het Centraal Orgaan opvang asielzoekers (COA) wijst een aantal

woningzoekenden. De huisvesting van arbeidsmigranten is in de eerste plaats een

vergunninghouders per jaar toe aan de gemeente. De gemeente moet asielzoekers met

verantwoordelijkheid

De

een verblijfsvergunning passende woonruimte aanbieden. De Rijksoverheid bepaalt elk

verantwoordelijkheid van de gemeente is het bieden van een helder kader waarbinnen

half jaar het aantal vergunninghouders dat de gemeente moeten huisvesten. Om

de huisvesting mag plaatsvinden, waarbij wij ons vooral richten op arbeidsmigranten die

hieraan te kunnen voldoen spreken gemeente en corporatie in de prestatieafspraken af

werkzaam zijn in de gemeente Dinkelland.

welke bijdrage de woningcorporatie hieraan levert. In de afgelopen jaren is het telkens

De Gemeente heeft een beleidsnotitie opgesteld ten behoeve van de huisvesting voor

gelukt om het aantal statushouders te huisvesten in de reguliere woningvoorraad. Na

seizoensgebonden en tijdelijke arbeidsmigranten. Kern van het beleid is dat huisvesting

enkele jaren van een relatief lage taakstelling, zien we de taakstelling voor

van arbeidsmigranten met name kan plaatsvinden in het buitengebied op vrijkomende

statushouders de komende tijd weer sterk toenemen, waardoor ook onze opgave om in

agrarische bedrijfsgebouwen, of kleinschalige huisvesting in daarvoor bestemde

voldoende huisvesting te voorzien groter wordt.

van

werkgevers

en

arbeidsmigranten

zelf.

5 Onderzoek huisvesting arbeidsmigranten, Provincie Overijssel (2020)

1774.111 | Woonvisie 2021+

32

Om statushouders tijdig van woonruimte te voorzien en daarnaast de zoektijden voor

geopend voor eventuele lokale belangstellende woonwagenbewoners voor de huidige

reguliere woningzoekenden niet te laten stijgen is afgesproken dat in beginsel maximaal

ongebruikte standplaats.

15% van de jaarlijkse mutaties in de sociale huur wordt toegewezen via directe bemiddeling (waaronder statushouders). Het is belangrijk om samen met Mijande

6.4 Acties en afspraken

Wonen te monitoren of deze afspraak voldoende is om te voorzien in de huisvesting voor statushouders. Zo niet, dan zullen we samen met de corporatie zoeken naar

Arbeidsmigranten

mogelijkheden om meer huisvesting voor statushouders te creëren, zonder dat dit ten

43. We toetsen nieuwe aanvragen voor huisvesting van arbeidsmigranten op basis van

koste gaat van de toewijzing aan reguliere woningzoekenden.

6.3 Woonwagens en standplaatsen

de beleidsnotitie seizoensgebonden en tijdelijke arbeidsmigranten. Tevens treden we handhavend op bij ongewenste vormen van huisvesting voor deze doelgroep. In 2022 zal het beleid worden geëvalueerd en worden aangepast. 44. Samen met Mijande Wonen geven we voorlichting over de mogelijkheden van de

In 2018 heeft het Ministerie van Binnenlandse Zaken haar beleidskader Gemeentelijk

sociale huur aan arbeidsmigranten die zich voor lange tijd willen vestigen in

Woonwagen- en standplaatsenbeleid uitgebracht. Dit gebeurde naar aanleiding van

Dinkelland (longstay), maar nu nog in shortstay-voorzieningen wonen.

diverse uitspraken van het Europees Hof voor de Rechten van de Mens en een onderzoek van de Nationale Ombudsman, waaruit bleek dat de Nederlandse overheid

Statushouders

(zowel Rijk als gemeenten) het recht van woonwagenbewoners om te leven volgens

45. Met Mijande Wonen maken we afspraken om maximaal 20% van de vrijkomende

hun culturele identiteit onvoldoende erkennen en faciliteren. Dit betekent onder

huurvoorraad via directe bemiddeling toe te wijzen aan doelgroepen die anders

andere dat de afbouw van het aantal standplaatsen niet is toegestaan (behoudens

niet of moeilijk aan een sociale huurwoning komen (waaronder statushouders).

uitzonderlijke omstandigheden) zolang er behoefte is aan standplaatsen. Ook dient een

46. Samen met de corporatie monitoren we de voortgang van de directe bemiddeling

woningzoekende woonwagenbewoner binnen een redelijke termijn kans te maken op

en de uitvoering van de taakstelling. Indien de actieve zoektijd van reguliere

een standplaats. Hierbij richten we ons op de lokale behoefte aan standplaatsen. Dat

woningzoekenden door deze maatregelen onder druk komt te staan, gaan we op

betekent dat geïnteresseerden in een standplaats geboren moet zijn in een woonwagen

zoek naar alternatieve huisvestingsmogelijkheden om aan de taakstelling te

in Dinkelland, of minimaal vijf jaar aaneengesloten in de gemeente hebben gewoond,

kunnen voldoen.

of familieleden in de 1e of 2e graad in Dinkelland op een woonwagenlocatie hebben wonen.

Standplaatsen en woonwagens

De gemeente Dinkelland beschikt over één (ongebruikte) standplaats. Er hebben zich de

47. Op dit moment beschikt de Gemeente Dinkelland over één ongebruikte

afgelopen tijd geen mensen gemeld die tot de doelgroep woonwagenbewoners

standplaats. Afhankelijk van de mogelijke inschrijvingen zal een beslissing worden

behoren én in de gemeente Dinkelland wonen (of hebben gewoond). Daarom is er op

genomen over toewijzing van de huidige standplaats en mogelijke woonwagen op

dit moment geen sprake van een lokale behoefte aan standplaatsen in Dinkelland en

deze plek.

zullen dus geen extra standplaatsen gecreëerd worden. Wel is er een inschrijflijst

1774.111 | Woonvisie 2021+

33

48. Bij eventuele behoefte zal de beschikbare standplaats primair worden toegewezen aan iemand die tot de doelgroep woonwagenbewoners behoort (op basis van het afstammingsbeginsel).

1774.111 | Woonvisie 2021+

34

49.

1774.111 | Woonvisie 2021+

35

7 Kwaliteitskader

het woningbouwprogramma voldoende flexibel moeten zijn om daarop in te kunnen spelen. Daar waar de hoofdlijnen uit deze woonvisie in grote lijnen de komende jaren

7.1 Toelichting

waarschijnlijk actueel zullen blijven, is voor het woningbouwprogramma een frequentere herijking gewenst.

De gemeente hanteert een Kwaliteitskader om te beoordelen of plannen van ontwikkelende partijen goed aansluiten bij de marktvraag. Dit Kwaliteitskader wordt tweejaarlijks bijgesteld op basis van verzamelde informatie over het functioneren van

7.2 Belangrijkste bevindingen

de woningmarkt en informatie van marktpartijen. Ook demografische trends zoals bevolkings- en huishoudensgroei worden daarin meegenomen. Voor de actualisatie van

We benoemen hierbij de belangrijkste bevindingen uit de verschillende bronnen die we

het Kwaliteitskader hebben we gebruik gemaakt van de volgende informatie:

gebruikt hebben voor de actualisatie:

•

•

De input van makelaars, ontwikkelaars, corporaties tijdens het marktkennerspanel

De komende tien jaar is er nog een aanzienlijke vraag naar nieuwbouw in de

van 5 oktober 2020 dat gehouden is in het kader van de nieuwe woonvisies in zowel

gemeente. Die is zelfs iets groter dan in voorgaande jaren werd voorzien. Dit komt

gemeente Tubbergen als Dinkelland.

doordat we een toenemende instroom van vestigers (vaak van omliggende steden,

•

De input vanuit de kerngesprekken die eind 2018 in de gemeente zijn gehouden.

maar steeds vaker ook van verder weg) zien.

•

De meest actuele woningbehoefteramingen voor de gemeente Dinkelland van

•

•

De behoefte aan goedkope koopwoningen onder starters is verder toegenomen.

Primos, CBS en Companen.

Dit komt doordat de prijzen van bestaande woningen de afgelopen jaren verder

Deze uitkomsten zijn afgezet tegen de analyses uit het vorige Kwaliteitskader uit

zijn toegenomen. Tegelijkertijd hebben veel starters een sterke wens voor een

de Uitvoeringsnota Woningbouw 2018.

ruime (vaak vrijstaande) koopwoning. Gewenste prijs en kwaliteit verhouden zich

Het kwaliteitskader bestaat uit een woningbehoefteprofiel per doelgroep (starters,

niet goed tot elkaar. Dit noopt ons om samen met ontwikkelende partijen te

doorstromers, gezinnen, senioren) op gemeenteniveau, nader uitgewerkt naar een

zoeken naar een woonconcept dat enerzijds betaalbaar is en anderzijds voldoende

profiel per kern. Deze woningbehoefteprofielen zijn richtinggevend voor de

tegemoetkomt aan de gewenste landelijke uitstraling van het wonen in Dinkelland.

toekomstige woningbouwopgave, maar zijn niet in beton gegoten. Plannen die hier

Dit vraagt om creativiteit.

enigszins van afwijken maar toch een goede onderbouwing kunnen geven van de wijze

•

enige vraag naar grondgebonden koop in het (middel)dure segment

waarop zij voorzien in de lokale behoefte kunnen eveneens in aanmerking komen voor realisatie.

Een deel van de starters heeft meer financiële mogelijkheden. Er is daardoor ook

•

Er blijft veel behoefte aan levensloopbestendige woningen voor senioren. Dat geldt

Elke twee jaar zal het Kwaliteitskader worden geactualiseerd op basis van monitoring

voor vrijwel alle kernen. In de drie grotere kernen kan het zowel om

van de woningmarkt en gesprekken en informatie vanuit Mijn Dinkelland 2030. Dit is

grondgebonden woningen als appartementen gaan, in de overige kernen is er een

nodig omdat het verleden heeft uitgewezen dat de marktvraag zeer snel verandert

sterke nadruk op grondgebonden woningen. Veel woonwensen van senioren (qua

(zowel wat betreft woningtypen als prijsklassen) en uitgangspunten met betrekking tot

oppervlakte, prijs) komen overeen met die van starters. Een flexibel woonproduct

1774.111 | Woonvisie 2021+

36

•

•

•

dat voor beide doelgroepen aantrekkelijk is, kan van toegevoegde waarde voor

moment is er onvoldoende aanbod in de bestaande woningvoorraad voor deze

onze woningvoorraad zijn.

doelgroepen. Dat is dan ook een belangrijke uitdaging voor de komende jaren; juist in

De oriëntatie van senioren op de koopsector lijkt iets groter te worden. Mede

die segmenten bouwen waar we nu nog woningaanbod missen.

doordat men wat te besteden heeft vanwege de overwaarde op de huidige woning.

Maar bovenal willen we woningen voor verschillende doelgroepen bouwen; jong en

Wel zoekt men vooral een koopwoning in het goedkope / middeldure segment.

oud, rijk en arm, met en zonder zorgvraag. Voor starters met beperkte financiële

Vanuit veel kernen lijkt de behoefte aan hofjeswoningen in opkomst. De vraag

mogelijkheden zetten we met name in op het realiseren van rijwoningen, aangevuld

komt primair van ouderen, maar mogelijk zijn er ook combinaties mogelijk van

met appartementen in de grotere kernen. We bieden 2-onder-1 kap woningen voor

meerdere leeftijdsgroepen (jong en oud). De vraag lijkt met name afkomstig van

starters met wat meer financiële mogelijkheden en jonge gezinnen. Vrijstaande

particuliere woningeigenaren. Uit onderzoek van Mijande Wonen (2020) bleek

woningen bouwen we voor gezinnen en -in een enkel geval- voor starters. Voor senioren

onder oudere huurders weinig tot geen interesse voor een dergelijk woonconcept.

zetten we in op levensloopbestendige woningen; in de grotere kernen zijn dat

Het aantal gezinnen blijft de komende jaren stabiel en zal op termijn licht afnemen.

appartementen en kleine grondgebonden woningen, in de overige kernen zijn dat

Daarnaast bestaat het overgrote deel van de woningvoorraad uit ruime

voornamelijk levensloopbestendige grondgebonden woningen met een klein tuintje.

grondgebonden koopwoningen die zeer geschikt zijn voor de doelgroep gezinnen.

Daarmee werken we aan een gevarieerde samenstelling van de woningvoorraad; iets

Maar op beperkte schaal is er ruimte voor uitbreiding in dit segment, mits

wat we ook op planniveau tot uitdrukking willen laten komen.

woningen iets toevoegen ten opzichte van de huidige woningvoorraad (iets •

goedkoper prijssegment, duurzamer, levensloopbestendiger).

Sturing geven aan de nieuwbouwopgave

Zowel onder gezinnen als starters is er een wens voor kavels ten behoeve van

Nieuwe woningbouwinitiatieven toetsen we aan de kwalitatieve behoefte, zoals

zelfbouw. Hiervoor dient enige ruimte te zijn, maar wel met mate, gelet op de grote

beschreven in de Woonvisie en het Kwaliteitskader. De input hiervoor halen we op uit

voorraad gezinswoningen die er nu al is en waarvan een groot deel op termijn

de verschillende kernen. Daarom hebben de meeste kernen in het kader van

beschikbaar komt door verhuizing (of het verlaten van de woningmarkt) van

MijnDinkelland 2030 recent een enquête onder inwoners uitgevoerd naar de

senioren. Wel is de kwalitatieve vraag naar kavels veranderd; de vraag richt zich

woningbehoefte. De uitkomsten van deze enquêtes zijn voor ons richtinggevend bij

met name op kavels tot ongeveer 400 / 450 m² (bij starters meestal tussen de 200

beoordelen of nieuwe plannen voldoende inspelen op de lokale behoefte. Daarbij zullen

à 300 m²), waar voorheen de kavels vaak nog aanzienlijk groter waren.

we de woningmarkt blijven monitoren en in samenspraak met MijnDinkelland 2030 eens per twee jaar de kwalitatieve woningbehoefte in de kernen actualiseren.

7.3 Bouwen naar behoefte

Op basis van de geïnventariseerde behoefte zullen we op gemeentelijke gronden sturing geven aan de woningbouwopgave door middel van verkaveling en maatvoering. Op

Inzet per doelgroep

private gronden maken we nadere afspraken met ontwikkelende partijen over de

In paragraaf 2.3 hebben we reeds beschreven welke doelgroepen prioriteit hebben als

kwalitatieve invulling van het programma, zodanig dat het aansluit bij de behoefte per

gaat om het bouwen voor nieuwe woningen; dat zijn starters en senioren. Op dit

kern.

1774.111 | Woonvisie 2021+

37

Bijlage I: Uitvoeringsprogramma G = Gemeente C = Woningcorporatie (Mijande Wonen) O = Particuliere ontwikkelaars MD = MijnDinkelland 2030 Z = Zorg- en welzijnsorganisaties S = Adviesraad Sociaal Domein R = Regiogemeenten Thema 1: Meer woningen met de juiste kwaliteit Actie 1. We gaan uit van een woningbouwprogramma van 665 woningen tot en met 2025. 2. We reserveren 60 woningen voor de rood voor rood regeling 3. We zetten het herstructureringsfonds in om waar nodig complexe inbreidingsprojecten financieel mogelijk te maken. 4. Als zich kansrijke inbreidingslocaties voordoen waar woningbouw gewenst is, zijn we bereid om actief gronden aan te kopen 5. De huidige zelfbewoningsplicht bij uitgifte van kavels wordt uitgebreid naar alle nieuwbouwprojecten in de gemeente. 6. Uitgangspunten van het Kwaliteitskader worden elke twee jaar geactualiseerd. 7. We monitoren de woningmarkt periodiek. Waar nodig passen we dan de woningproductie aan. 8. Minimaal 30% van onze woningbouwopgave wordt in goedkope koopsegment of middeldure huur (< €900) gerealiseerd. 9. We stellen nadere voorwaarden met betrekking tot uitbouwmogelijkheden om betaalbare koopwoningen voor starters ook op de lange termijn betaalbaar te houden (bijvoorbeeld beperkte kavelgrootte, beperkt aantal slaapkamers, kleine beukmaat). 10. Ontwikkeling Pilot Tiny Houses in Denekamp. 11.

We continueren de Starterslening, zodat starters daarmee meer financiële ruimte krijgen om een woning aan te kopen. We indexeren de hoogte van de Starterslening en aankoopsom jaarlijks aan hand van de jaarlijkse wijziging van de NHG-grens. 12. We onderzoeken de wenselijkheid en haalbaarheid van de invoering van een Doelgroepenverordening. 13. Een groot deel van de nieuw te realiseren woningen dient levensloopbestendig te zijn of eenvoudig daartoe aan te passen zijn. 14. Als initiatieven voor collectieve woonvormen zich aandienen, willen we deze faciliteren en ondersteunen, mits sprake van een aantoonbare lokale behoefte. 15. Een (beperkt) deel van het woningbouwprogramma richten we op de ontwikkeling van (koop)woningen voor gezinnen.

1774.111 | Woonvisie 2021+

Betrokken partijen G, C, O G G G G G, MD G G, C, O G

Planning 2021-2025 2021-2025 doorlopend doorlopend 2021 2023 doorlopend 2021-2025 2021

G, O G

2021 2021-2025

G G, O, C, S G, O, MD

2021 2021-2025 2021-2025

G, O

2021-2025

38

Thema 2: Huren in Dinkelland Actie 16. In 2025 beschikken we over minimaal 1.340 sociale huurwoningen die in het bezit zijn van een woningcorporatie. 17. We streven naar een gemiddelde actieve zoektijd voor woningzoekenden van maximaal 1 jaar. 18. Als er een behoefte is aan sociale huurwoningen (< liberalisatiegrens), dan is de corporatie (in dit geval Mijande Wonen) de eerst aangewezen partij voor de ontwikkeling hiervan. 19. In elke kern van de gemeente blijft aanbod van sociale huur. Mocht het voorkomen dat dat zelfs een klein aantal sociale huurwoningen niet (meer) nodig is, dan gaan gemeente en Mijande Wonen hierover met elkaar in gesprek. 20. We monitoren de vraagdruk in de sociale huur. Zo nodig passen we daarop de ambities met betrekking tot de beschikbaarheid van sociale huur aan. 21. Partijen gaan jongeren (en andere doelgroepen) actief informeren over hun mogelijkheden in de sociale huur. 22. We vinden het belangrijk dat nieuwbouw in de sociale huur met name in het segment tot de 2e aftoppingsgrens wordt gerealiseerd. We maken hierover nadere prestatieafspraken met Mijande Wonen. 23. Met Mijande Wonen willen we een of meerdere pilots opzetten om een doorstroomketen op gang te brengen, uitgaande van een gebiedsgerichte aanpak. 24. Er is behoefte aan uitbreiding van het middeldure huuraanbod (€752 tot €900).

Particuliere ontwikkelaars zijn de eerst aangewezen partij voor de ontwikkeling van dit segment. Als vanuit deze partijen onvoldoende interesse hiervoor is, voorzien we een rol voor Mijande Wonen om in dit aanbod te voorzien. 25. Voor geclusterde woonvormen voor mensen met een zorgvraag zien we tevens ruimte om particuliere huur in het segment tot €752 te realiseren. Thema 3: Kwaliteit bestaande voorraad op peil Actie 26. We zetten actiever in op het informeren en bewust maken van bewoners om hun woning te verduurzamen. Hiervoor continueren we onze inzet op het Energieloket, HuisScan, wooncoaches. 27. We ondersteunen en faciliteren lokale energiecoöperaties zodat zij meer bewoners weten te bereiken met hun acties. 28. We verkennen de mogelijkheden voor aanvullende maatregelen voor verduurzaming van de particuliere woningvoorraad, zoals de inzet van een Duurzaamheidslening of -fonds. 29. We maken prestatieafspraken over verdere verduurzaming van de sociale huurvoorraad. 30. We gaan meer bekendheid geven aan de mogelijkheden van de Blijverslening richting particuliere woningeigenaren. Komend jaar evalueren we het effect van de Blijverslening en kijken we hoe we de inzet van dit instrument continueren. 31. In de prestatieafspraken kijken we samen met Mijande Wonen welke aanpassingen gemaakt kunnen worden om bestaande complexen levensloopbestendiger te maken.

1774.111 | Woonvisie 2021+

Betrokken partijen C C G, C

Planning 2021-2025 2021-2025 2021-2025

G, C

doorlopend

G, C

doorlopend

G, C G, C

2021 2021

G, C

2023

O, C

2021-2025

O

2021-2025

Betrokken partijen G

Planning 2021

G, MD G

doorlopend 2022

G, C G

2021 2021

G, C

2021-2022

39

Thema 4: Wonen met zorg Actie 32. We maken een nadere verdieping op het woonzorgonderzoek van de Provincie, waardoor we een volledig beeld krijgen van vraag en aanbod (per doelgroep) aan verschillende vormen van wonen met zorg in de gemeente Dinkelland. 33. Op basis van de uitkomsten van deze verdieping stellen we een toetsingskader voor woonzorginitiatieven op. Uitgangspunt daarbij is dat nieuwe woonzorginitiatieven gericht zijn op het voorzien in de lokale woonzorgbehoefte (lees: Gemeente Dinkelland). 34. Als er uit het nadere behoeftenonderzoek behoefte blijkt aan uitbreide van verpleeghuiscapaciteit of woonvoorzieningen gericht op specialistische zorg, willen dit met name in de drie grotere kernen realiseren, gelet op de benodigde schaalgrootte. 35. We nemen een faciliterende rol aan bij het realiseren van kleinschalige woonzorginitiatieven in de kleine kernen. 36. Partijen kijken samen naar hoe we ouderen nog beter kunnen informeren en bewustmaken van het belang om tijdig na te denken over hun toekomstige woonsituatie. 37. We zetten in op het vergroten van het zelfstandig woningaanbod voor mensen met een verstandelijke beperking. 38. We maken nadere afspraken met centrumgemeente Enschede over het bieden van Beschermd Wonen voorzieningen voor mensen met psychiatrische problematiek. Bij een eventuele lokale opgave richten we ons op kleinschalige woonvoorzieningen. 39.

Een deel van de jaarlijks toe te wijzen sociale huurwoningen wordt met voorrang toegewezen aan mensen met een verstandelijke beperking en mensen die uitstromen vanuit Beschermd Wonen en de Maatschappelijke Opvang. 40. We maken samenwerkingsafspraken over ondersteuning en begeleiding van zelfstandig wonende zorgvragers / kwetsbare huishoudens. We streven naar een zachte landing in de wijk. 41. We voeren periodiek overleg over signalering van eventuele probleemsituaties en begeleiding aan zelfstandig wonende zorgvragers. Zo nodig leggen we rolverdeling nader vast. 42. We hebben halfjaarlijks overleg over aandachtspunten met betrekking tot leefbaarheid en vitaliteit van de kleine kernen.

1774.111 | Woonvisie 2021+

Betrokken partijen G, Z, C

Planning 2021

G

2021

G, Z, O

2021-2025

G, Z, O G, C, Z

2021-2025 2021

G, Z, O G, R

2021-2025 2021

G, C

doorlopend

G, C, Z

2021

G, Z, C

doorlopend

G, MD

doorlopend

40

Thema 5: Specifieke woningbehoeften Actie 43. We toetsen nieuwe aanvragen voor huisvesting van arbeidsmigranten op basis van de beleidslijn huisvesting seizoensgebonden en tijdelijke arbeidsmigranten. Tevens gaan treden we handhavend op bij ongewenste vormen van huisvesting voor deze doelgroep. In 2022 wordt het beleid geëvalueerd en (indien nodig) aangepast. 44. We geven voorlichting over de mogelijkheden van de sociale huur aan arbeidsmigranten die zich voor lange tijd willen vestigen in Dinkelland (longstay), maar nu nog in shortstay-voorzieningen wonen. 45. We maken afspraken om 20% van de vrijkomende huurvoorraad via directe bemiddeling toe te wijzen aan doelgroepen die anders niet of moeilijk aan een sociale huurwoning komen (waaronder statushouders). 46. We monitoren we de voortgang van de directe bemiddeling en de uitvoering van de taakstelling. Indien de actieve zoektijd van reguliere woningzoekenden door deze maatregelen onder druk komt te staan, gaan we op zoek naar alternatieve huisvestingsmogelijkheden om aan de taakstelling te kunnen voldoen. 47. Afhankelijk van de mogelijke inschrijvingen zal een beslissing worden genomen over toewijzing van de huidige standplaats en mogelijke woonwagen op deze plek. 48.

Bij eventuele behoefte zal de beschikbare standplaats primair worden toegewezen aan iemand die tot de doelgroep woonwagenbewoners behoort (op basis van het afstammingsbeginsel). Thema 6: Kwaliteitskader 54. We actualiseren elke twee jaar ons Kwaliteitskader op basis van monitoring en info uit MijnDinkelland2030. We toetsen nieuwe woningbouwinitiatieven aan de hand van dit bijgestelde kwaliteitskader en de Woonvisie.

1774.111 | Woonvisie 2021+

Betrokken partijen G

Planning 2022

G, C

2022

G, C

2021

G, C

2022

G

2021

C

doorlopend

G, MD

Elke twee jaar

41

Bijlage II: Onderbouwing toekomstige behoefte In de Woonvisie hebben we inzicht gegeven in de verwachte kwantitatieve woningbehoefte voor de komende jaren. Dit is een belangrijke graadmeter voor de mate waarin we als gemeente medewerking kunnen verlenen aan nieuwe woningbouwinitiatieven. De toekomstige kwantitatieve woningbehoefte lichten we in deze bijlage nader toe, aan de hand van de demografische trends (geboorte, sterfte,

Figuur 1: Terugblik op demografische trends 2010-2019 300 250 200 150 100 50 0 -50 -100 -150 2010

gezinsverdunning, migratie) en marktontwikkelingen (ontwikkeling van koop- en

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

huurwoningaanbod) over de afgelopen jaren. Deze trends nemen we mee in het

Geboortesaldo

Binnenlandse migratie

bepalen van de toekomstige vraag.

Buitenlandse migratie

Bevolkingsontwikkeling

Demografische trends uit de afgelopen tien jaar

Figuur 2: Ontwikkeling aantal huishoudens en gemiddelde gezinsgrootte 2011-2019

Op 1 januari 2020 woonden er ruim 26.500 inwoners in de Gemeente Dinkelland. Een toename van ongeveer 540 personen sinds 2015 (+2%). Die groei werd vooral veroorzaakt door een sterk positief migratiesaldo. Vooral het buitenlands migratiesaldo was sterk positief (+440), met name tijdens de piek rond 2015/2016. Er waren ook meer vestigers uit Nederlandse gemeenten dan vertrekkers (+220). Die ontwikkeling zien we

10.600

2,75

10.400

2,70

10.200

9.800

er sprake van een sterfteoverschot.

9.600

Het aantal huishoudens nam de afgelopen vijf jaar met ongeveer +490 toe (+5%) naar

9.400

ongeveer 10.360 huishoudens in 2020. De procentuele huishoudensgroei was dus

9.200

sterker dan de bevolkingsgroei. Dit komt door de gezinsverdunning. Het aantal

2,65

10.000

vooral vanaf 2017. Er is geen sprake meer van een lokale bevolkingsgroei. Sinds 2011 is

2,60 2,55 2,50 2,45 2011

personen per huishouden neemt af. Het aantal gezinnen met kinderen (nog steeds wel de grootste huishoudenscategorie in Dinkelland) neemt af, terwijl er juist meer 1+2 persoonshuishoudens bij komen. Dit wordt veroorzaakt door de vergrijzing (meer oudere

huishoudens

zonder

thuiswonende

(alleenstaande starters, meer scheidingsgevallen).

1774.111 | Woonvisie 2021+

2019

kinderen)

en

individualisering

2012

2013

2014

2015

Aantal huishoudens

2016

2017

2018

2019

2020

Gezinsgrootte

Bron: CBS (2020)

Hierdoor is de gemiddelde gezinsgrootte in Dinkelland afgenomen van 2,7 in 2011 naar 2,5 in 2019.

42

Nadere blik om migratietrends

Figuur 3: Binnenlands migratiesaldo naar leeftijdsklasse (2010-2019)

De migratiebewegingen waren de afgelopen jaren de belangrijkste factor in de groei van

200

het aantal inwoners van Dinkelland. Daarom zoomen we nu nader in op de

150

migratiecijfers, te beginnen met de migratie naar leeftijdsklasse. Er is sprake van een structureel vertrekoverschot van de leeftijdscategorie 15 tot 25 jarigen. Dit is een beeld wat in zeer veel landelijke gemeenten in Nederland te zien is.

100 50

Exacte cijfers over vertrekredenen zijn er niet, maar vaak wordt het vertrek van deze

0

doelgroep gemotiveerd door werk, studie of een relatie elders, mogelijk deels door

-50

ontbrekend woningaanbod. Wel zien we dat het vertrekoverschot van jongeren de

-100

laatste jaren afneemt. De invoering van het leenstelsel (waardoor op kamers wonen in studentensteden minder aantrekkelijk is geworden) wordt hierbij vaak als mogelijke

-150 2010

oorzaak genoemd.

2012

< 15 jaar

Er is daarnaast sprake van een vestigingsoverschot van de doelgroep gezinnen (combinatie 0 tot 15 jarigen en 25 tot 49 jarigen). Daarnaast zien we zeker de laatste

2011

2013

15-25 jaar

2014

2015

25-49 jaar

2016 50-65 jaar

2017

2018

2019

> 65 jaar

Bron: CBS (2020)

jaren een steeds sterker vestigingsoverschot van 50-plussers.

Aantal vestigers in de Gemeente Dinkelland naar herkomstgemeente 2011 t/m 2019 2011 t/m 2013

1774.111 | Woonvisie 2021+

2014 t/m 2016

2017 t/m 2019

Door de jaren heen is te zien dat de meeste vestigers in de gemeente Dinkelland afkomstig zijn uit de omliggende gemeenten (met name Tubbergen, Oldenzaal, Losser, Enschede en Hengelo). Het aantal vestigers uit die gemeenten is de laatste jaren duidelijk toegenomen. Verder is te zien dat het aantal vestigers uit overig Overijssel (o.a. Rijssen-Holten, Hellendoorn, Raalte, Deventer) en Noord-oost Gelderland (Berkelland, Bronckhorst, Oost-Gelre) toeneemt. De meeste vestigers uit overig Nederland komen vooral uit enkele grote steden. Daarbij gaat het in eerste instantie om steden in Oost-Nederland: Apeldoorn, Deventer, Groningen, Leeuwarden, Arnhem en Nijmegen. Vanuit het Westen komen vestigers vooral uit Amsterdam, Utrecht en Rotterdam. Daarbij gaat het wellicht deels om mensen die al vanuit het verleden een band hebben met Dinkellland. Bijvoorbeeld omdat ze er vandaan kwamen voordat men ging studeren of in de Randstad werken. Het aantal vestigers uit de steden neemt met name de laatste jaren toe, maar is wel beduidend kleiner dan het aantal vestigers uit de 43 directe regio. Het aantal vestigers ten zuiden van de grote rivieren is beperkt.

Als we kijken naar de migratietrends naar richting, dan is te zien dat de meeste vestigers

Maar vanaf 2017 is te zien dat Dinkelland met de meeste gemeenten waar sprake is van

uit de regio Twente komen. In de loop der jaren is dat ‘wervingsgebied’ voor Dinkelland

een sterke verhuisrelatie, ook een positief migratiesaldo kende. Dat geld zowel voor de

wel wat groter geworden. De kern blijft nog wel de omliggende gemeenten, maar we

gemeenten uit Twente en overige Overijssel als de steden in de rest van het land.

zien dat er meer vestigers komen uit andere Overijsselse gemeenten, uit het zuidoosten van Drenthe en het noordoosten van Gelderland. Vestigers vanuit overig Nederland komen in de eerste plaats uit de grote steden in Oost-Nederland (zowel uit het noorden als midden-Nederland). De meeste vestigers uit het westen komen vooral uit de grote steden Amsterdam, Utrecht, Rotterdam en Den Haag. Het aantal vestigers uit het zuiden van het land is zeer beperkt. Uiteraard zijn er ook mensen die de gemeente Dinkelland hebben verlaten. Tot 2017 was deze groep groter dan het aantal vestigers en was er dus sprake van een vertrekoverschot. Dat kwam met name doordat er relatief veel mensen vertrokken naar gemeenten buiten de regio Twente (overige Overijssel en steden in de rest van het land).

Ontwikkeling migratiesaldo Dinkelland met andere Nederlandse gemeenten 2011 t/m 2019 2011 t/m 2013

1774.111 | Woonvisie 2021+

2014 t/m 2016

2017 t/m 2019

Naast vestigers in de Gemeente Dinkelland zijn er uiteraard ook mensen die de gemeente verlaten. Het saldo van vestiging en vertrek staat in de kaarten hiernaast weergegeven. Het migratiesaldo met de direct aangrenzende gemeenten lijkt min of meer stabiel door de jaren heen. Met de meeste van deze gemeenten kent Dinkelland een structureel positief migratiesaldo. De migratiesaldi met overig Nederland (vooral overig Overijssel en steden in de rest van het land) laten wel een duidelijke verandering zien. In de periode 2011 t/m 2013 maar vooral 2014 t/m 2016 had Dinkelland vaak een negatief migratiesaldo met deze gemeenten. Maar in de laatste periode (vanaf 2017) zien we dat Dinkelland met de meeste gemeenten waarmee een sterke verhuisrelatie te zien is, ook een positief migratiesaldo kende (dus meer vestigers dan vertrekkers).

44

Gevolgen voor de woningmarkt

Figuur 5: Ontwikkeling gemiddelde vraagprijs per m² (2016-2020)

Het toenemend aantal vestigers in Dinkelland in combinatie met de lokale behoefte

€ 2.900

heeft ervoor gezorgd dat de druk op de woningmarkt, zowel in de koop- als in de

€ 2.700

huursector, is toegenomen.

€ 2.500

In de koopsector is te zien dat aantal te koop aangeboden woningen de afgelopen jaren in Dinkelland sterk is teruggelopen; van 1.900 woningen in 2016 naar 800 in 2020. Dat is een afname van 58%.

€ 2.300 € 2.100 € 1.900 € 1.700

Figuur 4: Ontwikkeling te koop aangeboden woningen 2016-2020

€ 1.500

3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0

2016

2017

2018

2019

Losser

Borne

Dinkelland

Tubbergen

Twenterand

Wierden

2020 Oldenzaal

Bron: Huizenzoeker.nl (2020)

Ook in de huursector neemt de druk iets toe. De mutatiegraad is licht afgenomen en het gemiddeld aantal reacties per woning is toegenomen. Tabel 1: Ontwikkeling mutatiegraad en reactiegraad sociale huursector Dinkelland 2015-2019 2015 2016 2017 2018 2019

2016

2017

2018

2019

2020

Bron: Woningmarktcijfers.nl (2020)

Het afgenomen woningaanbod in combinatie met het toegenomen aantal woningzoekenden leidde de afgelopen jaren tot een sterke prijsstijging in de koopsector. In Dinkelland steeg de gemiddelde vraagprijs per m² met 25% naar €2.430 per m². Alleen in Wierden en Oldenzaal steeg de vierkante meterprijs nog iets sterker in de regio.

1774.111 | Woonvisie 2021+

Mutatiegraad

10%

10%

10%

9%

9%

Reactiegraad 4,4 Bron: Mijande Wonen (2020)

5,7

7,0

9,7

9,1

Het is wel van belang om de toegenomen druk op de woningmarkt in perspectief te plaatsen. We constateren dat het woningaanbod afneemt en dat vraagprijzen en transactieprijzen toenemen, maar er is geen sprake van ‘Amsterdamse of Utrechtse toestanden’. Vergeleken met de rest van Nederland lijkt de oververhitting van de Dinkellandse woningmarkt nog mee te vallen.

45

Figuur 6: Hittekaart woningmarkt 2020

Scenario 1: Lokale woningbehoefte is uitgangspunt In dit scenario gaan we ervan uit dat de woningbehoefte voor de komende 20 jaar volledig wordt bepaald op basis van de lokale vraag. Het aantal vestigers en vertrekkers is in dit scenario even groot, waardoor het migratiesaldo gelijk aan 0 is; een uitgangspunt dat aanzienlijk pessimistischer is dan de feitelijke situatie van de laatste jaren. Op basis van dit scenario zal het aantal inwoners de komende jaren al afnemen, doordat het sterfteoverschot (waar nu al sprake van is) alleen maar groter wordt door de vergrijzing. Binnen de leeftijdscategorieën zien we wel verschillende trends. Vooral de groep ouderen zal sterk toenemen, terwijl het aantal jongeren tot 25 jaar fors afneemt. Het aantal huishoudens neemt nog toe, doordat de gezinsverdunning zich voortzet (als gevolg van de vergrijzing, maar ook individualisering). Daardoor zal de gemiddelde gezinsgrootte afnemen van 2,5 nu naar 2,45 in 2030. Daarmee komt de lokale woningbehoefte uit op +225 woningen voor de periode 2020-2030. Voor de komende woonvisieperiode ligt de behoefte op 160 woningen. In de periode 2030-2040 neemt de gezinsverdunning nog beperkt af. Vooral omdat rond

Bron: BPD (2020)

2035 de vergrijzing op zijn piek zit. Dit betekent dat na 2030 niet alleen de bevolking maar ook het aantal huishoudens zal afnemen.

Toekomstige woningbehoefte Op basis van verschillende trends (geboorte, sterfte, migratie, aanwezigheid

Scenario 2: Migratietrends afgelopen jaren houden aan

woningtekort) komen we tot een actuele prognose voor de toekomstige

Het tweede scenario houdt niet alleen rekening met de lokale behoefte, maar tevens

woningbehoefte in de gemeente Dinkelland. Hiervoor prognosticeren we eerst de

met een positief migratiesaldo, conform de trend van de laatste jaren (2016 t/m 2019).

verwachte bevolkingsgroei (naar leeftijdsklasse). Vervolgens vertalen we dit naar een

Hierbij gaan we ervan uit dat het positieve binnenlandse migratiesaldo structureel is. De

woningbehoefteraming. We rekenen hierbij twee scenario’s door:

buitenlandse migratie vertoonde de afgelopen jaren sterke schommelingen, maar was

1.

Woningbehoefte op basis van enkel de lokale vraag

wel de hele periode positief. Voor de prognose gaan we ervan uit dat het aantal

2.

Woningbehoefte rekening houdend met een voortzetting van de huidige positieve

immigranten

migratietrend

(vergunningshouders, arbeidsmigranten), maar daarna iets afzwakt.

vooral

de

eerstkomende

5

tot

10

jaar

sterk

toeneemt

Op basis van dit scenario zal het aantal inwoners de komende tien jaar toenemen met 580 inwoners. Ook in de periode daarna (2030-2040) neemt het aantal inwoners toe (+310), maar wel minder dan in de periode tot 2030. Dit komt door het toenemende

1774.111 | Woonvisie 2021+

46

Toekomstige bevolkingsontwikkeling Scenario 1: Lokale behoefte 2020

2025

2030

2040

2020-2025

2020-2030 -1.125

< 25 jaar

7.495

6.855

6.370

6.140

-640

sterfteoverschot, de afname van de gezinsverdunning en de kleinere instroom van

25-35 jaar

2.750

2.765

2.765

2.230

+15

+15

buitenlandse vestigers. Ook voor dit scenario geldt dat vooral de ouderen voor de

35-50 jaar

4.130

3.920

3.995

3.930

-210

-135

bevolkingsgroei zorgen. De jongere leeftijdsklassen (< 25 jaar, 35-50 jaar) vertonen een

50-65 jaar

6.120

5.885

5.185

4.405

-235

-935

afname.

65-75 jaar

3.185

3.480

3.775

3.540

+295

+590

De verwachte huishoudensontwikkeling komt in dit scenario uit op +760 huishoudens

> 75 jaar

2.835

3.225

3.670

4.540

+390

+835

tussen 2020 en 2030. Ook na 2030 zal er nog sprake zijn van een huishoudensgroei, zij

Totaal bevolking

26.515

26.130

25.760

24.785

-385

-755

het in beperkte mate (+95 tussen 2030 en 2040).

Totaal huishoudens

10.360

10.520

10.585

10.210

+160

+225

2020-2030

Bron: Companen (2020)

Conclusie: toekomstige woningbouwopgave We gaan ervan uit dat de woningbouwopgave nagenoeg gelijk staat aan de verwachte

Scenario 2: Voortzetting huidige migratietrends 2020

2025

2030

2040

2020-2025

< 25 jaar

7.495

7.080

6.795

6.945

-415

-700

25-35 jaar

2.750

2.945

3.045

2.580

+195

+295

35-50 jaar

4.130

4.050

4.285

4.505

-80

+155

50-65 jaar

6.120

5.970

5.365

4.810

-150

-755

65-75 jaar

3.185

3.520

3.865

3.740

+335

+680

huishoudensgroei. De bandbreedte voor de verwachte woningbehoefte komt uit op 225 tot 760 woningen voor de komende tien jaar. De lokale woningvraag (scenario 1) is te overzien, maar de realiteit is dat Dinkelland te maken heeft met een groot vestigingsoverschot. Enkel bouwen voor de lokale vraag betekent niet dat vestigers niet naar Dinkelland zullen komen. In dat geval blijft de situatie van een groot aantal woningzoekenden met een beperkt woningaanbod bestaan. Daarom is het reëel om voor de woningbouwopgave rekening te houden met de migratietrends. Ondanks de toenemende krapte op de woningmarkt is er in Dinkelland vooralsnog geen sprake van een substantieel woningtekort dat ingelopen dient te worden. Het huidige

> 75 jaar

2.835

3.260

3.740

4.725

+425

+905

Totaal bevolking

26.515

26.825

27.095

27.305

+310

+580

Totaal huishoudens

10.360

10.805

11.120

11.215

+445

+760

Bron: Companen (2020)

woningtekort in de regio Enschede (waartoe Dinkelland behoort) zit op 2,3%6. Doorgaans wordt aangehouden dat een woningtekort van ongeveer 2% wenselijk is om enige mate van spanning op de woningmarkt te behouden (voorkomen van leegstand van minder gewilde woningen).

Feitelijke huishoudensontwikkeling vergeleken met prognose (in twee scenario’s) 11.500 11.000 10.500

10.000 9.500

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040

9.000 6 Bron: ABf (2020)

Feitelijk aantal huishoudens 1774.111 | Woonvisie 2021+

Scenario 1: Lokale behoefte Scenario 2: Voortzetting migratietrends Bron: CBS (2020), Companen (2020)

47

Wel is het wenselijk om extra buffer in de plancapaciteit aan te houden, om te zorgen dat woningbouw tijdig voorziet in de vraag. De ervaring is namelijk dat een deel van de beoogde plannen te maken krijgt met vertraging of zelfs helemaal niet wordt gerealiseerd. Daarom gaan we ervan uit dat de benodigde zachte plancapaciteit op 130% van de woningbehoefte ligt. Dit betekent dat we streven naar een zachte plancapaciteit van 290 tot 990 woningen voor de periode 2020-2030.

1774.111 | Woonvisie 2021+

48

Bijlage III: Verslagen panelgesprekken Verslag Avond van de sociale huur gemeente Tubbergen en gemeente Dinkelland (22 september 2020) Aanwezig: Guus Starink (Gemeente Tubbergen), Daniëlle Bonenkamp (Gemeente Dinkelland), Hanneke de Rijter (Woningstichting Tubbergen), Hans Holtkamp (Huurdersvereniging Woningstichting Tubbergen), Hannie Polak (Mijande wonen), Annie Hesseling (Huurdersraad Mijande Wonen), Bart Vennegoor (Makelaar Home), Robbin Groeneveld (Makelaar Weusthuis), Pim Tiggeloven, Koen Klouwen en Ellen Ootes (allen Companen). Doel van de avond Tijdens de avond van de sociale huur zijn de belangrijkste opgaven voor de sociale huursector in zowel de gemeente Dinkelland als gemeente Tubbergen verkend. Naast de gemeente, corporaties en huurdersvereniging, namen twee makelaars deel aan de sessie, vooral om input te leveren over de stand van zaken op de particuliere huurmarkt. Particuliere huursector Sociale verhuurders en particuliere verhuurders hebben beide ongeveer 10% van de woningvoorraad in beide gemeenten. Dat beeld wordt wel herkend door de makelaars. Huidig aanbod In de particuliere huur zit echter ook een groot aantal woningen met een ‘sociale’ huurprijs. Vaak zijn dit woonruimten in boerderijen in het buitengebied. Vaak is er sprake van een ‘inwoningssituatie’; één woning waar meerdere zelfstandige huishoudens wonen.

Deze woonruimten worden vaak verhuurd aan starters, die wachten op nieuwbouw of een vrijkomende goedkope rijwoning. Dergelijke woonruimte wordt soms verhuurd voor €500 tot €600, maar veel verhuurders hanteren bij voorkeur een huurprijs boven de liberalisatiegrens (737 euro), omdat bij die prijs doorgaans een andere categorie huurders wordt aangetrokken (hoger inkomen, + mensen die voor een beperkte duur in een huurwoning willen wonen). Daarmee hebben verhuurders het idee dat het risico op langdurige verhuur aan kwetsbare huurders (of huurders met een zeer laag inkomen) kleiner wordt. Als een particuliere huurwoning tegen een zeer lage huurprijs wordt aangeboden trekt dit mensen aan uit het hele land (vaak zonder enige binding met het dorp). Lokale verhuurders proberen wel enigszins rekening te houden met de vraag naar huurwoningen uit de eigen gemeente. Verhuurders wachten dan enige tijd de reacties op een vrijkomende woning af (zitten daar mensen uit het eigen dorp bij?), alvorens een potentiële huurder te selecteren. Particuliere huur is ook te vinden in de appartementen boven winkelruimte in de centra van de grotere kernen, zoals Denekamp. Deze huurwoningen zijn in eigendom van ondernemers en mensen uit het dorp die een belegging zoeken in het betaalbare koopsegment. Op beperkte schaal zijn er nog goedkope woningen (< €200.000) in de bestaande voorraad om in te beleggen.

De doelgroep voor deze kleinere woningen zijn meestal starters en alleenstaanden en in beperkte mate ouderen die kleiner willen wonen. Betaalbare huurwoningen zijn lastig te realiseren, zeker in de nieuwbouw. Vooral via transformatie van bestaand vastgoed is er soms wat mogelijk.

1774.111 | Woonvisie 2021+

49

Toekomstige vraag De makelaars geven aan dat er momenteel een grote vraag is naar particuliere huur. De vraag richt zich met name op de grotere kernen in de gemeente. Op vrijkomende woningen komen veel reacties binnen. Op een woning met een huurprijs van 850 euro met een tijdelijk contract van 2 jaar kwamen in korte tijd 10 reacties binnen. Met name voor alleenstaande starters tweeverdieners is er weinig betaalbaar koopaanbod, maar zij komen ook niet altijd in aanmerking voor sociale huur. Startende tweeverdieners zoeken soms tijdelijk een particuliere huurwoning, vooral als overbrugging naar een koopwoning. Voor ouderen is een particuliere huurwoning vaak geen optie. Zij willen vrijgekomen vermogen uit de verkoop van hun woning herinvesteren; deels in een koopwoning (appartement of kleine grondgebonden woning) en deels om leuke dingen te doen (vakantie, kleinkinderen, etc.). Mijande ziet een toename van mensen met een hoog inkomen die reageren op het sociale huuraanbod. Deze mensen hebben echter weinig mogelijkheden bij de corporatie. Mijande gebruikt de vrije toewijzingsruimte vooral voor urgentiegevallen en mensen met een zorgvraag. Beschikbaarheid sociale huur Uit analyse van het EIB zou de vraag naar sociale huur in Dinkelland de komende tien jaar met 400 woningen afnemen. Daarbij gaat het echter om de sociale huurvoorraad van alle verhuurders in de gemeente.