Weerselo, hoek Bisschopstraat en Sint Remigiusstraat_Toelichting.pdf

Bestemmingsplan

Weerselo, Hoek Bisschopstraat En Sint Remigiusstraat

Status: vastgesteld

Status: Datum: IMRO-Code: Auteur(s):

vastgesteld NL.IMRO.1774.WEEBPBISSCHOPSTROW01

Weerselo, hoek Bisschopstraat en Sint Remigiusstraat

Inhoudsopgave Toelichting

3

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Ligging van het plangebied 1.3 De bij het plan behorende stukken 1.4 Huidig planologisch regime 1.5 Leeswijzer

5 5 5 5 5 6

Hoofdstuk 2 Beschrijvingplangebied 2.1 Weerselo 2.2 Huidige situatie plangebied

9 9 9

Hoofdstuk 3 Planbeschrijving 3.1 Gewenste ontwikkeling 3.2 Verkeer en parkeren

11 11 13

Hoofdstuk 4 Beleidskader 4.1 Rijksbeleid 4.2 Provinciaal beleid 4.3 Gemeentelijk beleid

15 15 17 23

Hoofdstuk 5

29

5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8

Milieu-en omgevingsaspecten

Geluid Bodem Luchtkwaliteit Externe veiligheid Bedrijven en milieuzonering Ecologie Archeologie en cultuurhistorie Besluit milieueffectrapportage

29 30 31 32 33 35 37 38

Hoofdstuk 6 Wateraspecten 6.1 Vigerende beleid 6.2 Waterparagraaf

41 41 41

Hoofdstuk 7 Juridischeaspecten en planverantwoording 7.1 Inleiding 7.2 Opzet van de regels 7.3 Verantwoording van de regels

45 45 45 46

Hoofdstuk 8

49

Economischeuitvoerbaarheid

Hoofdstuk 9 Inspraak, vooroverleg en zienswijzen 9.1 Vooroverleg 9.2 Inspraak 9.3 Zienswijzen

2

bestemmingsplan Weerselo, hoek Bisschopstraat en Sint Remigiusstraat

51 51 51 51

Toelichting

bestemmingsplan Weerselo, hoek Bisschopstraat en Sint Remigiusst raat

3

4

bestemmingsplan Weerselo, hoek Bisschopstraat en Sint Remigiusstraat

Hoofdstuk 1

Inleiding

1.1 Aanleiding Op de hoek van de Bisschopstraat en de Sint Remigiusstraat, in de kern Weerselo, bevindt zich een perceel. Op het perceel staat momenteel een verouderd pand, dat in gebruik is ten behoeve van detailhandel, inclusief bedrijfswoning. De rest van het perceel ligt braak. In het verleden heeft hier de bibliotheek gestaan. Initiatiefnemer is voornemens de bestaande bebouwing te slopen en het perceel te herontwikkelen. Concreet gaat het plan uit van de realisatie van twee appartementengebouwen, waarin 21 appartementen gerealiseerd zullen worden. Tevens worden er op de begane grond voor een deel winkelruimten gerealiseerd. Het initiatief is niet in overeenstemming met het geldende bestemmingsplan. Om die reden is een herziening van het bestemmingsplan vereist. In voorliggend bestemmingsplan wordt aangetoond dat de wijziging van de bestemmingen ter plaatse in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.

1.2 Ligging van het plangebied Het plangebied ligt aan de Bisschopstraat 12, in het centrum van de kern Weerselo. De ligging van het plangebied in Weerselo en de directe omgeving wordt in afbeelding 1.1 weergegeven. De rode ster en de rode omlijning geven respectievelijk de locatie en indicatieve begrenzing van het plangebied weer.

Afbeelding 1.1: Ligging van het plangebied (Bron: Provincie Overijssel)

1.3 De bij het plan behorende stukken Het bestemmingsplan 'Weerselo, hoek Bisschopstraat en Sint Remigiusstraat' bestaat uit de volgende stukken: verbeelding (tek.nr. NL.IMRO.1774.WEEBPBISSCHOPSTR-OW01) en een renvooi; regels (met bijbehorende bijlagen). Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden weergegeven. In de regels zijn bepalingen opgenomen om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan gaat vergezeld van een toelichting. De toelichting geeft een duidelijk beeld van het bestemmingsplan en van de daaraan ten grondslag liggende gedachten maar maakt geen deel uit van het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.

1.4 Huidig planologisch regime 1.4.1

Algemeen

Het plangebied ligt binnen de begrenzing van de bestemmingsplannen "Weerselo-dorp, herziening 1988" (vastgesteld op 13 september 1988) en het "Facetbestemmingsplan parkeren Dinkelland" (vastgesteld op 29 mei 2018). Tevens ligt ter plaatse het ontwerpbestemmingsplan "Weerselo-Centrum", deze is echter nooit vastgesteld. Tot slot geldt het "paraplubestemmingsplan kernen gemeente Dinkelland" (vastgesteld op 5 juli 2021). bestemmingsplan Weerselo, hoek Bisschopstraat en Sint Remigiusst raat

5

In afbeelding 1.2 is een uitsnede van het geldende bestemmingsplan "Weerselo-dorp, herziening 1988" opgenomen. Het plangebied is indicatief met gele omlijning weergegeven.

Afbeelding 1.2: Ligging van het plangebied in bestemmingsplan (Bron: Ruimtelijke Plannen/Gemeente Dinkelland) 1.4.2

Bestemmingenen aanduidingen

Op basis van het geldende bestemmingsplan gelden ter plaatse van het plangebied de bestemmingen 'Plein', 'Winkels' en 'Bijzondere Doeleinden'. Gronden met deze bestemmingen 'Winkels' zijn met name bestemd voor detailhandel. Gronden met de bestemming 'Plein' zijn met name bestemd voor open ruimte, verblijfs- en ontmoetingsruimten alsmede verkeersdoeleinden. Gronden met de bestemming 'Bijzondere doeleinden' zijn met name bestemd voor bebouwing van bijzondere aard, waaronder wordt verstaan: religie, pedagogiek, horeca, financiële doeleinden, bejaardenhuisvesting, openbare dienstverlening en openbare nutsdoeleinden. 1.4.3

Strijdigheid

Het realiseren van 21 appartementen en winkelruimten is niet mogelijk, aangezien hier de bouw- en gebruiksregels voor ontbreken in het geldende bestemmingsplan. Voorliggend bestemmingsplan voorziet in het benodigde juridisch planologische kader waarmee de voorgenomen ontwikkeling mogelijk kan worden gemaakt.

1.5 Leeswijzer Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 ingegaan op de huidige situatie in het plangebied. In hoofdstuk 3 wordt de voorgenomen ontwikkeling beschreven. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op het beleidskader. Hierin wordt het beleid van het Rijk, de provincie Overijssel en de gemeente Dinkelland beschreven.

6

bestemmingsplan Weerselo, hoek Bisschopstraat en Sint Remigiusstraat

In hoofdstuk 5 passeren alle relevante milieu- en omgevingsaspecten de revue. Hoofdstuk 6 gaat in op de wateraspecten waaronder de watertoets. In de hoofdstukken 7 en 8 wordt respectievelijk ingegaan op de juridische aspecten/planverantwoording en de economische uitvoerbaarheid van het project. Hoofdstuk 9 gaat in op de inspraak en het vooroverleg.

bestemmingsplan Weerselo, hoek Bisschopstraat en Sint Remigiusst raat

7

8

bestemmingsplan Weerselo, hoek Bisschopstraat en Sint Remigiusstraat

Hoofdstuk 2

Beschrijving plangebied

2.1 Weerselo Het dorp Weerselo ontstond oorspronkelijk op de plaats waar tegenwoordig het beschermde dorpsgezicht Het Stift is gevestigd. Lange tijd waren de belangrijkste publieke functies (o.a. het gemeentehuis) op Het Stift aanwezig. In de tweede helft van de 20e eeuw groeide het dorp uit tot de huidige omvang. Aanvankelijk werd in de jaren ’50 bebouwing gecreëerd langs de Bisschopsstraat, Legtenbergerstraat, Sint Remigiusstraat en Raadhuisstraat. Vervolgens breidde de bebouwing uit met de Voortmors en ten zuidwesten van de Bisschopsstraat, langs de Gunnerstraat en Weerselerveldweg. In de jaren ’70 (fase I) en ’80 (fase II) volgde de bebouwing op het grondgebied van de buurtschap Nijstad. In recentere jaren is Weerselo uitgebreid met een bedrijventerrein ‘De Echelpoel’ en de woonwijken Het Reestman en Spikkert.

2.2 Huidige situatie plangebied Het plangebied ligt op de hoek van de Bisschopstraat met de Sint Remigiusstraat. De percelen staan kadastraal bekend als 'Gemeente Weerselo, sectie P, nummers 1.099, 1.373 en 2.218. Het plangebied ligt in het centrum van Weerselo. De directe omgeving kenmerkt zich door een verscheidenheid aan functies, waaronder wonen, maatschappelijk, detailhandel en kleine bedrijvigheid. Het plangebied wordt aan de west- en noordzijde begrensd door de Bisschopstraat en de Sint Remigiusstraat. De gronden aan de oost- en zuidzijde zijn in gebruik als park en parkeerplaats behoren bij het oude gemeentehuis van Weerselo. Het plangebied zelf betreft een grotendeels braakliggend perceel. In het verleden heeft hier een bibliotheek gestaan. De enige bebouwing in het plangebied betreft een voormalige winkel inclusief bedrijfswoning. Het perceel is verder grotendeels onverhard. Er staan enkele bomen op het perceel. In afbeeldingen 2.1 en 2.2 zijn respectievelijk een luchtfoto en straatbeeld van de huidige situatie van het plangebied weergegeven. Het plangebied is indicatief met rode lijn aangegeven in afbeelding 2.1

Afbeelding 2.1: Luchtfoto huidige situatie plangebied (Bron: Provincie Overijssel)

bestemmingsplan Weerselo, hoek Bisschopstraat en Sint Remigiusst raat

9

Afbeelding 2.2: Straatbeeld huidige situatie vanaf de Bisschopstraat (Bron: Google Streetview)

10

bestemmingsplan Weerselo, hoek Bisschopstraat en Sint Remigiusstraat

Hoofdstuk 3

Planbeschrijving

3.1 Gewenste ontwikkeling 3.1.1

Algemeen

Het voornemen bestaat om het plangebied te herontwikkelen ten behoeve van woningbouw en winkelfuncties. Concreet gaat het om twee gebouwen van drie lagen die de ruimte bieden aan 21 appartementen en de realisatie van een winkelruimte op de begane grond. De buitenruimte wordt ingericht ten behoeve van groen en parkeren. De appartementen worden verdeeld over twee gebouwen, beiden bestaand uit drie lagen. 3.1.2

Bebouwing

Zoals aangegeven gaat het om de realisatie van twee gebouwen. De gebouwen bestaan uit drie lagen en worden deels voorzien van een kap. De goothoogte en bouwhoogte liggen op circa 7 en 12 meter. In totaal worden er 21 appartementen gerealiseerd. Het gaat om appartementen met een oppervlakte variërend tussen de 65 en 101 m2. Het gaat om koopappartementen die met name geschikt zijn voor senioren, er komen in beide gebouwen namelijk liften. Daarnaast zijn alle binnen- en buitendeuren minimaal 90 cm breed, zodat ze voor rolstoelen geschikt zijn. Tevens zijn de kleinere appartementen (vijf stuks) geschikt voor starters. Alle appartementen worden gasloos, energiezuinig en onderhoudsarm uitgevoerd. In het westelijke gebouw worden 10 appartementen en een winkelruimte gerealiseerd. De winkelruimte komt op de begane grond. Deze ruimte heeft een oppervlakte van 120 m2. Voor deze winkel is al een concrete invulling gevonden, dit betreft de huidige winkel die in het plangebied staat (speel/kadoshop). Er worden op deze laag twee appartementen gerealiseerd. Deze beschikken over een buitenterras. Tevens komt hier een ruimte voor 10 bergingen en een entree/trappenhuis. Op de eerste verdieping komen vier appartementen, die allen beschikken over een balkon. Ook op de tweede verdieping komen vier appartementen die beschikken over een balkon.

In het oostelijk gebouw worden 11 appartementen gerealiseerd. Op de begane grond komen drie appartementen en een ruimte voor 12 bergingen. Deze appartementen beschikken over een buitenterras. Tevens komt er een entree/trappenhuis. Op beide verdiepingen komen vier appartementen, die allen beschikken over een balkon. Het plan gaat uit van een kleurrijk en dorps karakter, passend bij Weerselo. De buitenruimte wordt gebruikt voor de benodigde parkeerbehoefte. Rondom de parkeerplaatsen wordt het terrein groen ingericht met hagen en bomen. De exacte invulling hiervan moet nog nader bepaald worden. Ook is er buiten ruimte voor de containerberging. Tot slot komt er in het noordwesten een laad- en losplaats voor een vrachtwagen, ten behoeve van de commerciële functie. In onderstaande afbeeldingen zijn achtereenvolgens een plattegrond, impressies en geveldoorsneden weergegeven.

bestemmingsplan Weerselo, hoek Bisschopstraat en Sint Remigiusst raat

11

Afbeelding 3.1: Overzichtsplattegrond begane grond (Bron: Leferink Architecten)

Afbeelding 3.2: Geveldoorsneden oostelijke gebouw (Bron: Leferink Architecten)

12

bestemmingsplan Weerselo, hoek Bisschopstraat en Sint Remigiusstraat

Afbeelding 3.3: Geveldoorsneden westelijke gebouw (Bron: Lenferink Architecten)

3.2 Verkeer en parkeren 3.2.1

Algemeen

Bij nieuwe ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de parkeerbehoefte die daardoor ontstaat. Hiertoe kunnen berekeningen worden uitgevoerd op basis van de gemeentelijke 'Beleidsnotitie Bouwen en Parkeren 2018'. Specifiek voor verkeersgeneratie en parkeren heeft het CROW de publicatie, 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie, publicatie 381 (december 2018)' opgesteld. Deze kencijfers zijn landelijk (en juridisch) geaccepteerd en worden gezien als de meest betrouwbare gegevens met betrekking tot het bepalen van de verkeergeneratie. Overigens wordt opgemerkt dat bij iedere functie, in de CROW-publicatie, een maximum en minimum wordt genoemd. Dit is de bandbreedte. In de volgende subparagraaf wordt nader op de uitgangspunten ingegaan. De gemeente Dinkelland valt binnen de categorie 'niet stedelijk'. Het plangebied bevindt zich binnen de bebouwde kom in een gebied dat op basis van de parkeernota als 'centrum' wordt gezien (het gebied in de kern Weerselo aan de Sint Remigiusstraat, tussen de Bisschopstraat en de Raadhuisstraat). 3.2.2

Parkeren

Bij het berekenen van het aantal benodigde parkeerplaatsen is uitgegaan van de beleidsnotitie “Bouwen & parkeren 2018” van de gemeente Dinkelland. Het plangebied ligt in gebiedstype 'centrum'. Hieronder zijn de uitgangspunten weergegeven. Ten aanzien van de winkelruimte geldt dat het gaat om een spel/kadoshop. Deze functie is niet specifiek genoemd in de parkeernota. In dit geval is uitgegaan van de functie 'bruin- en witgoedzaken'. Dit kan worden gezien als een worst-case scenario, aangezien voor deze functie de hoogste parkeerbehoefte geldt. Enkel de parkeerbehoefte van een supermarkt is hoger, echter is dit niet realistisch, aangezien deze uitsluitend toegestaan worden ter plaatse van een daarvoor opgenomen aanduiding. Hieronder is de behoefte in tabelvorm weergegeven. Functie Wonen, appartement < 100 m2 Wonen, appartement 100-150 m2

Parkeernorm 1,3 per appartement

Aantal/m2 19 appartementen

Parkeerbehoefte 24,7 pp

1,4 per appartement

2 appartementen

2,8 pp

bestemmingsplan Weerselo, hoek Bisschopstraat en Sint Remigiusst raat

13

Bruin- en witgoedzaken 4,05 per 100 m2 120 m2 4,86 pp Totaal 32,36 pp Op basis van de hiervoor beschreven uitgangspunten bedraagt de totale parkeerbehoefte van de gewenste ontwikkeling afgerond 33 parkeerplaatsen. In dit geval worden er op eigen terrein 21 parkeerplaatsen gerealiseerd. Hiermee is er feitelijk een tekort van 12 parkeerplaatsen. Allereerst wordt gesteld dat er in de huidige situatie reeds sprake is van een detailhandelsfunctie, met een oppervlakte van circa 120 m2. Hiervoor geldt reeds een parkeerbehoefte van 4,86 parkeerplaatsen (vergelijking met een bruin- en witgoedzaak). De extra parkeerbehoefte bedraagt dan ook 27,5 parkeerplaatsen. Van de parkeernorm kan daarnaast op basis van het beleid echter afgeweken worden. In de omgeving van het plangebied liggen voldoende parkeerplaatsen. Met name het parkeerterrein voor het voormalige gemeentehuis biedt ruimte (het Burgemeester Scholtensplein). Ter plaatse kunnen namelijk minimaal 40 auto's geparkeerd. Bovendien wordt dit parkeerterrein met name in de daguren gebruikt, terwijl het parkeren ten behoeve van het wonen voornamelijk in de avonduren benodigd zal zijn. Er kan dan ook gebruik gemaakt worden van dubbelgebruik. Uitgaande van dubbelgebruik geldt dat het gebruik van de functies gezamenlijk op zaterdag het hoogste gebruik zal zijn, betreffende 100% voor detailhandel en 60% voor de woningen.

Deze 60% van de behoefte voor woningen betreft afgerond 20 parkeerplaatsen. Gezien de grootte van het parkeerterrein wordt gesteld dat er voldoende capaciteit is om deze behoefte gelijktijdig met het gebruik ten behoeve van de detailhandel op te vangen. Gesteld wordt dat ter plaatse voldoende ruimte is om de benodigde parkeerbehoefte op te vangen. 3.2.3

Verkeer

3.2.3.1 Verkeersgeneratie Ten aanzien van het berekenen van de verkeersgeneratie wordt aangesloten bij de gemiddelde verkeersgeneratie uit de CROW-publicatie. In dit geval worden de volgende uitgangspunten gehanteerd: bevolkingsdichtheid: niet stedelijk (gemeente Dinkelland, bron: CBS) en ligging in het centrum. Dit geeft het volgende beeld: Functie Koop, appartement, midden Bruin- en witgoedzaken Totaal

Verkeersgeneratie per woning/100m2 5,8 per appartement

Aantal

Verkeersgeneratie

21 appartementen

121,8

49 per 100 m2

120 m2

58,8 180,6

De totale verkeersgeneratie bedraagt afgerond 181 verkeersbewegingen per dag. De daadwerkelijke extra verkeersgeneratie zal lager liggen, aangezien de verkeersbewegingen te relateren aan de bestaande planologische mogelijkheden komen te vervallen. Van een onevenredige toename van het aantal verkeersbewegingen is hiermee geen sprake. Het plangebied wordt in dit geval aan de noordzijde ontsloten op de Sint Remigiusstraat. Het verkeer zal zich via deze weg met name richting de Bisschopstraat in westelijke richting afwikkelen. Beide genoemde wegen zijn van voldoende capaciteit om de relatief beperkte extra verkeersgeneratie op een veilige wijze af te kunnen wikkelen. Het plangebied zal op een veilige en overzichtelijke wijze worden ontsloten. 3.2.4

Conclusieverkeer en parkeren

Het aspect verkeer en parkeren vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

14

bestemmingsplan Weerselo, hoek Bisschopstraat en Sint Remigiusstraat

Hoofdstuk 4

Beleidskader

Dit hoofdstuk beschrijft, voor zover van belang, het rijks-, provinciaal- en gemeentelijk beleid. Naast de belangrijkste algemene uitgangspunten worden de specifieke voor dit plangebied geldende uitgangspunten weergegeven.

4.1 Rijksbeleid 4.1.1

Nationaleomgevingsvisie(NOVI)

4.1.1.1 Algemeen Nederland staat voor grote uitdagingen die van invloed zijn op onze fysieke leefomgeving. Complexe opgaven zoals verstedelijking, verduurzaming en klimaatadaptatie zijn nauw met elkaar verweven. Dat vraagt een nieuwe, integrale manier van werken waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) zorgt voor een gezamenlijke aanpak die leidt tot een duurzaam perspectief voor onze leefomgeving. Dit is nodig om onze doelen te halen en is een zaak van overheid en samenleving. 4.1.1.2 Vier prioriteiten Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Dit komt samen in vier prioriteiten. 1. Ruimte voor klimaatadaptatieen energietransitie Nederland moet zich aanpassen aan de gevolgen van klimaatverandering. In 2050 is Nederland klimaatbestendig en waterrobuust. Dit vraagt om maatregelen in de leefomgeving, waarmee tegelijkertijd de leefomgevingskwaliteit verbeterd kan worden en kansen voor natuur geboden kunnen worden. In 2050 heeft Nederland daarnaast een duurzame energievoorziening. Dit vraagt echter om ruimte. Door deze ruimte zoveel mogelijk te clusteren, wordt versnippering van het landschap voorkomen en wordt de ruimte zo efficiënt mogelijk benut.

Het Rijk zet zich in door het maken van ruimtelijke reserveringen voor het hoofdenergiesysteem op nationale schaal. 2. Duurzaameconomischgroeipotentieel Nederland werkt toe naar een duurzame, circulaire, kennisintensieve en internationaal concurrerende economie in 2050. Daarmee kan ons land zijn positie handhaven in de top vijf van meest concurrerende landen ter wereld. Er wordt ingezet op een innovatief en sterk vestigingsklimaat met een goede quality of life. Belangrijk is wel dat onze economie toekomstbestendig wordt, oftewel concurrerend, duurzaam en circulair. 3. Sterke en gezonde steden en regio's Er zijn vooral in steden en stedelijke regio's nieuwe locaties nodig voor wonen en werken. Het liefst binnen de bestaande stadsgrenzen, zodat de open ruimten tussen stedelijke regio's behouden blijven. Dit vraagt optimale afstemming op en investeringen in mobiliteit. Dit betekent dat voorafgaand aan de keuze van nieuwe verstedelijkingslocaties helder moet zijn welke randvoorwaarden de leefomgevingskwaliteit en -veiligheid daar stelt en welke extra maatregelen nodig zijn wanneer er voor deze locaties wordt gekozen. Zo blijft de gezondheid in steden en regio's geborgd. 4. Toekomstbestendigeontwikkelingvan het landelijkgebied Er ontstaat een nieuw perspectief voor de Nederlandse landbouwsector als koploper in de duurzame kringlooplandbouw.

Een goed verdienpotentieel voor de bedrijven wordt gecombineerd met een minimaal effect op de omgevingskwaliteit van lucht, bodem en water. In alle gevallen zet het Rijk in op ontwikkeling van de karakteristieke eigenschappen van het Nederlandse landschap. Dit vertegenwoordigt een belangrijke cultuurhistorische waarde. Verrommeling en versnippering, bijvoorbeeld door wildgroei van distributiecentra, is ongewenst en wordt tegengegaan. 4.1.1.3 Afwegingsprincipes De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is combinaties te maken en win-win situaties te creëren, maar dit is niet altijd mogelijk. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: 1. Combinatie van functies gaan voor enkelvoudige functies. In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte; bestemmingsplan Weerselo, hoek Bisschopstraat en Sint Remigiusst raat

15

2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal. Het verschilt tussen gebieden wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling en tussen concurrentiekracht en leefbaarheid. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; 3. Afwentelen wordt voorkomen. Het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie inwoners, zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties. 4.1.2

Ladder voor duurzame verstedelijking

In de SVIR (structuurvisie infrastructuur en ruimte, voorloper NOVI) is de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6, lid 2) opgenomen. Op 1 juli 2017 is de Ladder in het Besluit ruimtelijke ordening gewijzigd. Aanleiding voor de wijziging waren de in de praktijk gesignaleerde knelpunten bij de uitvoering van de Ladder en de wens om te komen tot een vereenvoudigd en geoptimaliseerd instrument. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Hierbij geldt een motiveringsvereiste voor het bevoegd gezag als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt. Indien een bestemmingsplan ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied mogelijk maakt, dient te worden gemotiveerd waarom niet binnen bestaand stedelijk gebied in de behoefte kan worden voorzien. Teneinde een ontwikkeling adequaat te kunnen toetsen aan de ladder is het noodzakelijk inzicht te geven in de begrippen 'bestaand stedelijk gebied' en 'stedelijke ontwikkeling'.

In de Bro zijn in artikel 1.1.1 definities opgenomen voor: bestaand stedelijk gebied: 'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'. stedelijke ontwikkeling: ´ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.´ Bij het beschrijven van de behoefte dient te worden uitgegaan van het saldo van de aantoonbare vraag naar de voorgenomen ontwikkeling (de komende tien jaar, zijnde de looptijd van het bestemmingsplan) verminderd met het aanbod in planologische besluiten, ook als het feitelijk nog niet is gerealiseerd (harde plancapaciteit). 4.1.3

Toetsing van het initiatiefaan de uitgangspuntenin het rijksbeleid

De NOVI laat zich niet specifiek uit over dergelijke lokale ontwikkelingen. De voorgenomen ontwikkeling raakt geen rijksbelangen als opgenomen in de structuurvisie. Wat betreft de 'Ladder voor duurzame verstedelijking' wordt opgemerkt dat deze van toepassing is bij 'nieuwe stedelijke ontwikkelingen' (3.1.6 Bro). Op het realiseren van woningen is ondermeer de uitspraak ABRvS 16 september 2015; ECLI:NL:RVS:2015:2921 van belang. Uit deze uitspraak blijkt dat het realiseren van respectievelijk 11 woningen niet wordt gezien als stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, Bro. Het voorliggende bestemmingsplan gaat uit van het realiseren van 21 appartementen en het realiseren van een commerciële ruimte. Er is dus sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Hierna wordt nader op de ladder ingegaan. Wat is het ruimtelijkverzorgingsgebied? Wanneer sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, moet de toelichting van het bestemmingsplan een beschrijving van de behoefte aan de woningen die mogelijk worden gemaakt bevatten. De behoefte moet worden bepaald binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de woningbouwontwikkeling. De aard en omvang van de ontwikkeling zijn leidend voor het schaalniveau waarop de ruimtebehoefte moet worden afgewogen. De appartementen zullen met name bedoeld zijn voor de lokale behoefte.

Gelet op de aard en omvang kan het ruimtelijk verzorgingsgebied worden beperkt tot de gemeente Dinkelland, specifiek de kern Weerselo. Beschrijvingvan de behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling Voorliggend bestemmingsplan voorziet in een binnenstedelijke ontwikkeling in de kern Weerselo. De voorgenomen ontwikkeling is in overeenstemming met de gemeentelijke 'Woonvisie 2021+'. Kwantitatief Voor de komende jaren gaan de gemeente uit van een woningbehoefte tussen de +225 en +800 woningen voor de periode 2021-2030. Voor de woonvisie gaan de gemeente uit van de middeling van deze bandbreedte. Dit 16

bestemmingsplan Weerselo, hoek Bisschopstraat en Sint Remigiusstraat

betekent dat uitgegaan wordt van een woningbehoefte van 515 woningen voor de periode 2020-2030. Daarbij zal het grootste deel van de vraag gericht zijn op het bedienen van de lokale behoefte, maar houden we ook rekening met de instroom van vestigers. Gezien de huidige druk op de markt wil de gemeente deze woningbouwopgave zoveel mogelijk de komende vijf jaar realiseren. De gemeente wil een ruimere plancapaciteit aan houden dan enkel koersen op de verwachte woningbehoefte. De ervaring leert dat een deel van de plannen vertraging oploopt of helemaal niet doorgaat. Willen we tijdig kunnen inspelen op de behoefte dan is een programma van 130% reëel; zo'n 665 woningen (ervan uitgaande dat 30% van de plannen niet of vertraagd wordt gerealiseerd). Geconcludeerd wordt dat er sprake is van een kwantitatieve behoefte. Kwalitatief In Dinkelland is er in de grote kernen, waaronder Weerselo, behoefte aan onder andere appartementen, mits deze beschikken over een buitenruimte. Daar is in dit geval sprake van. Het gaat om appartementen die voor zowel starters als senioren geschikt zijn (levensloopbestendig). Opgemerkt wordt dat er sprake is van een concrete behoefte: voor het plan hebben zich meer dan 50 potentiële kopers aangemeld.

Van belang is ook dat het om een bouwplan gaat op een zogeheten inbreidingslocatie, die goed ontsloten is en op loopafstand van de centrumvoorzieningen en bushalte. Met het realiseren van de woningen wordt invulling gegeven aan de kwalitatieve behoefte aan levensloopbestendige woningen en grondgebonden woningen voor starters en/of gezinnen. Voor een nadere toetsing wordt verwezen naar respectievelijk paragraaf 4.2.4 van deze toelichting. Op deze plaats wordt geconcludeerd dat er sprake is van een behoefte aan voorgenomen woningbouw ontwikkeling. Voor wat betreft de commerciële ruimte wordt allereerst gesteld dat deze op basis van het huidige planologisch regime reeds mogelijk is. Er gelden immers de bestemmingen 'Winkel' en 'Bijzondere Doeleinden' waarbinnen onder andere winkels en dienstverlening mogelijk zijn. Voor dit onderdeel is er dan ook geen sprake van een stedelijke ontwikkeling. Overigens is in paragraaf 4.3.5 (de gemeentelijke detailhandelsstructuurvisie) aangetoond dat er behoefte is aan deze commerciële ruimte. Binnenof buiten bestaand stedelijk gebied Het plangebied ligt binnen het stedelijk gebied, op een herontwikkelingslocatie. De locatie wordt daarmee als passend beschouwd. Conclusie Het plan voldoet aan de ladder voor duurzame verstedelijking. Het plan is daarmee in overeenstemming met het van belang zijnde rijksbeleid.

4.2 Provinciaal beleid Het provinciaal beleid is verwoord in tal van plannen. Het belangrijkste plan betreft de Omgevingsvisie Overijssel en de daarbij behorende Omgevingsverordening Overijssel. 4.2.1

OmgevingsvisieOverijssel

De Omgevingsvisie Overijssel is dé provinciale visie voor de fysieke leefomgeving van Overijssel. Duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit zijn de leidende principes of 'rode draden' bij alle initiatieven in de fysieke leefomgeving van de provincie Overijssel. 4.2.2

OmgevingsverordeningOverijssel

De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. De keuze voor inzet van deze instrumenten is bepaald aan de hand van een aantal criteria. In de Omgevingsvisie is bij elke beleidsambitie een realisatieschema opgenomen waarin is aangegeven welke instrumenten de provincie zal inzetten om de verschillende onderwerpen van provinciaal belang te realiseren. Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is.

bestemmingsplan Weerselo, hoek Bisschopstraat en Sint Remigiusst raat

17

4.2.3

UitvoeringsmodelOmgevingsvisieOverijssel

De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn in de Omgevingsvisie Overijssel geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus, te weten: Of - generieke beleidskeuzes; Waar - ontwikkelingsperspectieven; Hoe - gebiedskenmerken. Deze begrippen worden hierna nader toegelicht. 4.2.3.1 Of - generieke beleidskeuzes Generieke beleidskeuzes zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen mogelijk zijn. In deze fase wordt beoordeeld of er sprake is van een maatschappelijke opgave. Of een initiatief mogelijk is, wordt onder andere bepaald door generieke beleidskeuzes van EU, Rijk of provincie. Denk aan beleidskeuzes om basiskwaliteiten als schoon drinkwater en droge voeten te garanderen. Andere generieke beleidskeuzes betreffen het voorkomen van overaanbod van bijvoorbeeld woningbouw- en kantoorlocaties. Ook wordt in deze fase de zogenaamde Overijsselse ladder voor duurzame verstedelijking gehanteerd. Deze Overijsselse ladder geeft een nadere invulling aan de vraag hoe de behoefte moet worden bepaald, zowel in de stedelijke als in de groene omgeving, en op welke wijze de regionale afstemming vorm gegeven moet worden.

Integraliteit, toekomstbestendigheid, concentratiebeleid, (boven)regionale afstemming en zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik zijn beleidskeuzes die invulling geven aan de Overijsselse ladder voor duurzame verstedelijking. Voor specifieke gebieden in Overijssel geldt dat niet alle initiatieven mogelijk zijn. Dit heeft te maken met zwaarwegende publieke belangen, Gebiedsspecifieke beleidskeuzes om de zwaarwegende publieke belangen te borgen, zijn: reservering voor waterveiligheid en beperking wateroverlast, drinkwater/grondwaterbeschermingsgebieden, het Natuurnetwerk Nederland (NNN, voorheen Ecologische Hoofdstructuur (EHS)), de Nationale Landschappen en het provinciaal routenetwerk transport gevaarlijke stoffen. 4.2.3.2 Waar - ontwikkelingsperspectieven Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van zes ontwikkelperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. Met dit spectrum geeft de provincie ruimte voor het realiseren van de in de visie beschreven beleids- en kwaliteitsambities. De ontwikkelperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden.

Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent doorvertaald in de ontwikkelingsperspectieven. De ontwikkelingsperspectieven zijn richtinggevend en bieden de nodige flexibiliteit voor de toekomst. 4.2.3.3 Hoe - gebiedskenmerken Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en laag van de beleving) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling invulling krijgt. Aan de hand van de drie genoemde niveaus kan worden bezien of een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en er behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe het uitgevoerd kan worden. Afbeelding 4.1 geeft dit schematisch weer.

18

bestemmingsplan Weerselo, hoek Bisschopstraat en Sint Remigiusstraat

Afbeelding 4.1: Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Provincie Overijssel) 4.2.4

Toetsing van het initiatiefaan het UitvoeringsmodelOmgevingsvisieOverijssel

Indien het concrete initiatief wordt getoetst aan het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel ontstaat globaal het volgende beeld. 4.2.4.1 Of - generieke beleidskeuzes Bij de afwegingen in de eerste fase 'Of - generieke beleidskeuzes' zijn artikel 2.1.3 (Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik) en artikel 2.2.2 (Realisatie nieuwe woningen) uit de Omgevingsverordening Overijssel van belang. Hierna wordt nader op de artikelen ingegaan. Artikel 2.1.3: Zuinigen zorgvuldig ruimtegebruik Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in stedelijke ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen op de Groene Omgeving wanneer aannemelijk is gemaakt: dat er voor deze opgave in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwd gebied en de ruimte binnen het bestaand bebouwd gebied ook niet geschikt te maken is door herstructurering en/of transformatie; dat mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik binnen het bestaand bebouwd gebied optimaal zijn benut. Toetsing van het initiatief aan artikel 2.1.3 van de Omgevingsverordening Overijssel De in dit plan besloten ontwikkeling betreft een ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied, aangezien het plangebied reeds bestemd is voor stedelijke functies Er is daarmee geen sprake van bouwen of verharden in de groene omgeving als bedoeld in artikel 2.1.3 van de verordening.

De gewenste ontwikkeling is dan ook in overeenstemming met artikel 2.1.3. uit de Omgevingsverordening Overijssel. Artikel 2.2.2: Realisatie nieuwe woningen 1. Bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder c van de Wabo, voorzien uitsluitend in de mogelijkheid tot het realiseren van nieuwe woningen als de behoefte daaraan is aangetoond door middel van actueel onderzoek woningbouw; 2. In bestemmingsplannen wordt in maximaal 80% van de behoefte aan nieuwe woningen zoals vastgesteld in het kader van actueel onderzoek woningbouw, voorzien; 3. In bestemmingsplannen van gemeenten waarvoor woonafspraken van toepassing zijn, mag - in afwijking van lid 2 - in een hoger percentage dan 80% worden voorzien, met een maximum van 100% van de behoefte zoals vastgesteld in het kader van de woonafspraken; 4. De behoefte aan nieuwe woningen zoals bedoeld in lid 1 wordt in ieder geval geacht te zijn aangetoond als bestemmingsplan Weerselo, hoek Bisschopstraat en Sint Remigiusst raat

19

realisatie daarvan past binnen de geldende woonafspraken zoals die zijn gemaakt tussen gemeente en provincie op basis van regionale afstemming; 5. Wanneer de realisatie van nieuwe woningen niet past binnen geldende woonafspraken of wanneer ervoor de gemeente geen woonafspraken gelden, dan moet de behoefte aan nieuwe woningen aangetoond worden door middel van actueel onderzoek woningbouw waarop de instemming is verkregen van zowel de gemeenten in de regio als Gedeputeerde Staten. 6. In afwijking van het bepaalde in lid 5 geldt de eis dat gemeenten in de regio moeten hebben ingestemd niet voor buurgemeenten die gelegen zijn buiten de provincie Overijssel. In dat geval moet zijn aangetoond dat afstemmingsoverleg heeft plaatsgevonden. Toetsing van het initiatief aan artikel 2.2.2 van de Omgevingsverordening Overijssel Op de gronden binnen het plangebied worden als gevolg van het voornemen maximaal 21 extra woningen gerealiseerd. Het voornemen past binnen het actuele gemeentelijk woningbouwprogramma (zie ook paragraaf 4.3.2). De gewenste ontwikkeling is dan ook in overeenstemming met artikel 2.2.2 van de Omgevingsverordening Overijssel 4.2.4.2 Waar - ontwikkelingsperspectieven Het plangebied behoort tot het ontwikkelingsperspectief 'Steden en dorpen als veelzijdige leefmilieus - Woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken'.

In afbeelding 4.2 is een uitsnede van de ontwikkelingsperspectievenkaart opgenomen, waarin het plangebied met de rode cirkel is weergegeven.

Afbeelding 4.2: Uitsnede ontwikkelingsperspectievenkaart Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Provincie Overijssel) 'Woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken' De steden en dorpen buiten de stedelijke netwerken mogen altijd bouwen voor de lokale behoefte aan wonen, werken en voorzieningen, inclusief lokaal gewortelde bedrijvigheid, mits onderbouwd en regionaal afgestemd. Herstructurering en transformatie van de woon-, werk-, voorzieningen- en mixmilieus moeten deze vitaal en aantrekkelijk houden en de diversiteit aan milieus versterken. Herstructurering en transformatie bieden kansen om te anticiperen op klimaatverandering (bijvoorbeeld door ruimte voor groen, natuur en water te reserveren). Van belang is de stedelijke ontwikkeling altijd af te stemmen op de kenmerken van het watersysteem, bijvoorbeeld in laaggelegen gebieden bij bouw- en evacuatieplannen rekening houden met risico's op overstroming of wateroverlast. Herstructurering en transformatie kunnen ook bijdragen aan de energietransitie (door het nemen van energie-efficiënte maatregelen en/of het opwekken van duurzame energie door bijvoorbeeld het aanwezige dakoppervlak te benutten). Toetsing van het initiatief aan het ontwikkelingsperspectief Binnen gebieden met het ontwikkelingsperspectief 'Woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken' is ruimte voor herstructurering, inbreiding en transformatie.

In voorliggend geval wordt voorzien in een transformatie/herontwikkeling naar een commerciële functie en woningbouw. Dit draagt bij aan het vitaal en aantrekkelijk houden van het centrum van Weerselo. Ook zal met het gebouw rekening worden gehouden met 20

bestemmingsplan Weerselo, hoek Bisschopstraat en Sint Remigiusstraat

de aspecten duurzaamheid en water. Geconcludeerd wordt dat de in het plangebied geldende ontwikkelingsperspectieven zich niet verzetten tegen de voorgenomen herontwikkeling. 4.2.4.3 Hoe - gebiedskenmerken Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch-cultuurlandschap, stedelijke laag en de laag van de beleving) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Bij toetsing van het ruimtelijke initiatief aan de gebiedskenmerken in vier lagen is van belang dat de locatie is gelegen in stedelijk gebied. Dit betekent dat de 'Natuurlijke laag' en de 'Laag van het agrarisch cultuurlandschap' buiten beschouwing kunnen blijven aangezien deze oorspronkelijke waarden niet meer voorkomen in het plangebied en redelijkerwijs ook niet meer te herstellen zijn. Voor de overige lagen volgt hierna een uiteenzetting. De 'Stedelijkelaag' Op de gebiedskenmerkenkaart van de 'Stedelijke laag' is het plangebied aangewezen als 'Woonwijken 1955 nu'. In afbeelding 4.3 is een uitsnede van de gebiedskenmerkenkaart voor de 'Stedelijke laag' opgenomen, het plangebied is met de rode cirkel weergegeven.

Afbeelding 4.3: Uitsnede gebiedskenmerkenkaart 'Stedelijke laag' (Bron: Provincie Overijssel) 'Woonwijken 1955 - nu' De woonwijken van 1955 tot nu zijn planmatig opgezette uitbreidingswijken op basis van een collectief idee en grotere bouwstromen. De functies (wonen, werken, voorzieningencentra) zijn uiteengelegd en de wijken zijn opgedeeld in buurten met een homogeen bebouwingskarakter: buurten met eengezinswoningen, flatwijken, villawijken, wijk(winkel)centra. Er is sprake van een tijdsgebonden verkavelingsstructuur op basis van verschillende ordeningsprincipes. Als ontwikkelingen plaatsvinden in de naoorlogse woonwijken, dan voegt nieuwe bebouwing zich in de aard, maat en het karakter van het grotere geheel (patroon van o.a. wooneenheden en parken), maar is als onderdeel daarvan wel herkenbaar. De groenstructuur is onderdeel van het wijkontwerp. Toetsing van het initiatief aan de 'Stedelijke laag' Zoals ook in paragraaf 3.1.2 is beschreven, zal de bebouwing aan de zijde van de Bisschopstraat aansluiten op de bestaande bebouwingstructuren langs de Bisschopstraat. Rondom het plangebied zijn verschillende grondgebonden woningen aanwezig. Voorliggend initiatief is zowel functioneel als ruimtelijk passend binnen dit bebouwingsbeeld. Gezien het vorenstaande wordt voldaan aan de kwaliteitsvoorwaarden die gelden voor de 'stedelijk laag'.

bestemmingsplan Weerselo, hoek Bisschopstraat en Sint Remigiusst raat

21

De 'Laag van beleving' Op de gebiedskenmerkenkaart van de 'Laag van de beleving' is het plangebied aangewezen als 'Donkerte'. In afbeelding 4.4 is een uitsnede van de gebiedskenmerkenkaart voor de 'Laag van de beleving' opgenomen, het plangebied is met de rode belijning weergegeven.

Afbeelding 4.4: Uitsnede gebiedskenmerkenkaart 'Laag van de beleving' (Bron: Provincie Overijssel) 'Donkerte' Lichte gebieden geven een beeld van economische dynamiek; zoals de steden en dorpen, de snelwegen, de kassengebieden, attractieparken en grote bedrijventerreinen. De donkere gebieden geven daarentegen een indicatie van het rustige buitengebied van Overijssel. Het zijn relatief luwe en dunbevolkte gebieden met een lage gebruiksdruk. De ambitie is gericht op het koesteren van donkerte als kwaliteit. Het streven is gericht op het handhaven van de donkerte en, waar mogelijk, de gebieden bij ontwikkelingen nog donkerder te maken. De sturing is gericht op het minimaal toelaten van kunstlicht. Het vereist het selectief inzetten en 'richten' van kunstlicht en het vermijden van onnodig kunstlicht bij ontwikkelingen. De kansen hiervoor doen zich met name voor bij ontwikkelingen die een grote invloed hebben op het aspect donkerte, zoals grotere woon- en werklocaties en wegen. Ook de projectering van passages van auto(snel)wegen en regionale wegen speelt daarbij een grote rol vanwege het feit dat op- en afritten veelal leiden tot stedelijke ontwikkelingen. Toetsing van het initiatief aan de 'Laag van de beleving' Ten aanzien van deze laag kan allereerst een nuancering aangebracht worden. De gehele kern Weerselo is namelijk voorzien van deze laag.

Het gebruik van licht is echter inherent aan stedelijke functies. Er is reeds sprake van een zekere lichtuitstraling. De gewenste ontwikkeling brengt geen onevenredige toename van lichthinder met zich mee, die leidt tot een onaanvaardbare situatie. Het plangebied is daarnaast gelegen in de kern van Weerselo, waar het gebruik van licht inherent is. Het aspect 'donkerte' vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan. 4.2.5

Conclusietoetsing aan het provinciaalbeleid

Geconcludeerd wordt dat de voorgenomen ontwikkeling in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel verwoorde en in de Omgevingsverordening Overijssel verankerde provinciaal ruimtelijk beleid.

22

bestemmingsplan Weerselo, hoek Bisschopstraat en Sint Remigiusstraat

4.3 Gemeentelijk beleid 4.3.1

MijnOmgevingsvisieDinkelland

4.3.1.1 Algemeen De gemeente Dinkelland beschikt over een omgevingsvisie. MijnOmgevingsvisie Dinkelland gaat over de toekomst van de leefomgeving; de visie van samenleving én gemeente. Hierin bouwt men verder op de basis die al in proces van MijnDorp gelegd is. De visie gaat namelijk over leefbaarheid van de kernen én over het buitengebied , gezondheid, veiligheid en duurzaamheid. De visie geeft aan hoe de gemeente, samenleving en gemeenteraad, willen sturen; wat men wil behouden, versterken en ontwikkelen. Door inbreng van de samenleving is MijnOmgevingsvisie van ons allemaal! MijnOmgevingsvisie gaat in op: 1. de uitdagingen die op de gemeente afkomen (het verhaal achter de speerpunten); 2. hoe men daarop kan inspelen (speerpunten); 3. hoe plannen die bewoners of ondernemers inbrengen worden afgewogen (stappenplan); 4. welke waarden daarbij belangrijk zijn (waardenkaart). Mijn Omgevingsvisie gaat uit van vier kernprincipes. Kernprincipes zijn manieren van werken; werkwijzen die altijd gelden. Als keuzes worden gemaakt, als plannen worden gemaakt en gewoon als we wonen, leven, ondernemen of verblijven past men de kernprincipes toe. De vier kernprincipes zijn: We doen het samen; We geven het goed voorbeeld; We combineren zoveel mogelijk functies, zodat de beschikbare ruimte optimaal wordt gebruikt. We wentelen niet af op volgende generaties.

4.3.1.2 Speerpunten In de omgevingsvisie zijn speerpunten opgenomen op verschillende thema's. In voorliggend geval is gezien de ontwikkeling met name het thema 'Aantrekkelijk wonen' van belang. Aantrekkelijk wonen De gemeente wil dat het aantal en de soort woningen in een kern passen bij de vraag. Inwoners moeten voor hun woning zoveel mogelijk in hun eigen gemeente terecht kunnen. Ook is het belangrijk dat woningen voor elke doelgroep bereikbaar en toegankelijk zijn. Vanuit de gemeente bestaat de wens om binnen de grenzen van een kern bouwen. In de meeste gevallen gaat het om plekken die verbeterd moeten worden of plekken waarvan de bestaande functie vervalt. Denk hierbij aan het verdwijnen van een bedrijf, het sluiten van een kerk of het slopen van oude woningen. Als er binnen de kern geen plekken zijn om te bouwen, kijkt de gemeente naar bouwmogelijkheden aan de rand van een kern. Kernen zijn verschillend in de behoefte aan woningen. Daarom gaat de gemeente samen met kernen in gesprek om te kijken wat bij elk dorp past. Er is verschil in hoeveel en welk soort woningen nu nodig en gewenst zijn en wat de vraag over 15 jaar is. Huidige knelpunten zijn bijvoorbeeld betaalbare woningen voor starters en woningen voor ouderen. In de gemeentelijke woonvisie kijken de gemeente op basis van onderzoek en gesprekken met alle betrokkenen vooruit op de vraag naar woningen.

De gemeente probeert erop te sturen dat het aanbod van woningen daarop aansluit. Hierbij wordt de behoeften op de lange termijn en de bestaande voorraad in het oog gehouden. 4.3.1.3 Toetsing van het initiatiefaan MijnOmgevingsvisieDinkelland De voorgenomen ontwikkeling ziet toe op de realisatie van 21 woningen binnen de grenzen van de kern Weerselo. Deze ontwikkeling sluit aan op de gemeente vraag, aangezien er verschillende typen woningen worden gebouwd en daarom geschikt zijn voor een breed scala aan huishoudens. Geconcludeerd wordt dat de voorgenomen ontwikkeling past binnen 'MijnOmgevingsvisie Dinkelland'. 4.3.2

Woonvisie Dinkelland2021+

4.3.2.1 Algemeen Op 5 juli 2021 heeft de gemeenteraad van Dinkelland de Woonvisie 2021+ vastgesteld. De woonvisie vormt de basis voor strategische afwegingen die de gemeente maakt op het gebied van wonen. bestemmingsplan Weerselo, hoek Bisschopstraat en Sint Remigiusst raat

23

4.3.2.2 Meer woningen De komende jaren gaat de gemeente voldoende woningen bouwen om te voorzien in de verwachte vraag. Om dat te bewerkstelligen is het ten eerste zaak om goed inzicht te hebben in die verwachte woningvraag. De afgelopen vijf jaar is het aantal huishoudens in Dinkelland gegroeid met ongeveer +470. Voor de komende jaren gaan de gemeente uit van een woningbehoefte tussen de +225 en +800 woningen voor de periode 2021-2030. Voor deze woonvisie gaan de gemeente uit van de middeling van deze bandbreedte. Dit betekent dat uitgegaan wordt van een woningbehoefte van 515 woningen voor de periode 2020-2030. Daarbij zal het grootste deel van de vraag gericht zijn op het bedienen van de lokale behoefte, maar houden we ook rekening met de instroom van vestigers. Gezien de huidige druk op de markt wil de gemeente deze woningbouwopgave zoveel mogelijk de komende vijf jaar realiseren. De gemeente wil een ruimere plancapaciteit aan houden dan enkel koersen op de verwachte woningbehoefte. De ervaring leert dat een deel van de plannen vertraging oploopt of helemaal niet doorgaat. Willen we tijdig kunnen inspelen op de behoefte dan is een programma van 130% reëel; zo'n 665 woningen (ervan uitgaande dat 30% van de plannen niet of vertraagd wordt gerealiseerd).

4.3.2.3 Kwaliteitsslag In overeenstemming met de Ladder voor duurzame verstedelijking wil de gemeente de nieuwbouwopgave zoveel mogelijk binnen de bebouwde kom op inbreidingslocaties realiseren. Bouwen op dergelijke plekken zorgt voor meer levendigheid, meer ruimtelijke kwaliteit en meer draagvlak voor voorzieningen. De huidige woningvoorraad bestaat voor een groot deel uit ruime, grondgebonden koopwoningen. Voor de meeste inwoners van Dinkelland is dit ook het ideaalbeeld. Ook starters op de woningmarkt hebben een voorkeur om direct te starten in een ruime grondgebonden koopwoning. Voor een deel van de starters is dit ook haalbaar. Voor alleenstaande starters en starters met een beperkt inkomen zijn de mogelijkheden voor een koopwoning beperkt. Zij kunnen wellicht in aanmerking komen voor een sociale huurwoning, maar veel starters blijven doorzoeken naar een koopwoning. De koopcultuur is diepgeworteld in de gemeente. Toch is het van belang om starters met beperkte mogelijkheden te wijzen op de mogelijkheden binnen de sociale huur. De gemeente voegt de komende jaren meer goedkope koopwoningen toe voor starters met een kleine portemonnee. Bovenal geldt dat er niet één uniforme woonwens van starters is.

Daarom zet de gemeente primair in op het bouwen van meer betaalbare woningen voor starters met beperkte mogelijkheden, maar daarnaast de gemeente voor een deel ook in op de bouw van middeldure koopwoningen. Een tweede belangrijke doelgroep zijn de senioren op de woningmarkt. Het aantal huishoudens van 65 jaar en ouder neemt de komende jaren verder toe. Op dit moment vormt de groep 1+2 persoonshuishoudens van 65 jaar en ouder 31% van het totaal aantal huishoudens in Dinkelland. In 2030 is dat gestegen naar 37%. Voor senioren is er beperkte vraag naar appartementen. Voorwaarde is wel dat deze over enige buitenruimte beschikken (balkon of tuin). Het voordeel van nieuwbouw voor senioren is dat er ook meer doorstroming op de woningmarkt komt. Als senioren gaan verhuizen, komen er meer bestaande ruime woningen op de markt die geschikt zijn voor gezinnen, waardoor er uiteindelijk ook weer meer woningen voor jonge doorstromers en starters beschikbaar komen. Daarom heeft de gemeente als ambitie om een groot deel van de nieuwbouw de komende jaren levensloopbestendig te realiseren. Er blijft veel behoefte aan levensloopbestendige woningen voor senioren. Dat geldt voor vrijwel alle kernen. In de drie grotere kernen kan het zowel om grondgebonden woningen als appartementen gaan, in de overige kernen is er een sterke nadruk op grondgebonden woningen.

Veel woonwensen van senioren (qua oppervlakte, prijs) komen overeen met die van starters. Een flexibel woonproduct dat voor beide doelgroepen aantrekkelijk is, kan van toegevoegde waarde voor onze woningvoorraad zijn. 4.3.2.4 Toetsing van het initiatiefaan de Woonvisie Dinkelland2021+ Zoals ook in de ladder (paragraaf 4.1.2) al is geconcludeerd, is er sprake van een kwantitatieve behoefte naar deze ontwikkeling. In Dinkelland is er in de grote kernen, waaronder Weerselo, behoefte aan onder andere appartementen, mits deze beschikken over een buitenruimte. Daar is in dit geval sprake van. Het gaat om appartementen die voor zowel starters als senioren geschikt zijn (levensloopbestendig). Betaalbaarheid is een belangrijk uitgangspunt, daarom wordt een deel van de woningen (25%) in een betaalbare prijscategorie ontwikkeld, namelijk de prijsklasse tot 250.000 euro. Hiermee zijn ze geschikt voor de onderkant van de startersmarkt.

24

bestemmingsplan Weerselo, hoek Bisschopstraat en Sint Remigiusstraat

In de woonvisie zijn vier categorieën aangewezen, gekoppeld aan type woningzoekers (starters, doorstromers, gezinnen en senioren). Deze woningen passen qua omvang ook bij de starters. De andere 16 woningen bevinden zich in een hogere prijssegment tussen de 295.000 en 345.000 euro. En zijn ook ruimer Hiermee zijn ze met name geschikt voor senioren, maar ook voor andere 1 a 2 persoonshuishoudens (starters, doorstromers). Een 5 tal woningen zal in eerste instantie worden verhuurd in de prijsklasse middenhuur (tot 1000,00). Zoals uit de woonvisie blijkt is er ook nog vraag in dit huursegment. Op de appartementen die voor de koopmarkt zijn geldt een zelfbewoningsplicht voor 75% van de woningen. Opgemerkt wordt dat er sprake is van een concrete behoefte: voor het plan hebben zich meer dan 50 potentiële kopers aangemeld. Van belang is ook dat het om een bouwplan gaat op een zogeheten inbreidingslocatie, die goed ontsloten is en op loopafstand van de centrumvoorzieningen en bushalte. Met het realiseren van de woningen wordt invulling gegeven aan de kwalitatieve behoefte aan levensloopbestendige woningen en betaalbare woningen voor 1 a 2 persoonhuishoudens. Hiermee is de voorgenomen ontwikkeling in overeenstemming met de &#39;Woonvisie Dinkelland 2021+. 4.3.3

Nota inbreidingslocaties2020

4.3.3.1 Algemeen Bij de gemeente Dinkelland werd en wordt er regelmatig een aanvraag ingediend voor het bouwen van woningen op inbreidingslocaties. Daarbij gaat het dan veelal om kleinschalige grondgebonden woningbouw zonder functiemenging binnen de grenzen van de bebouwde kom. Voor de beoordeling van dergelijke aanvragen is voor het eerst in 2011 door de gemeenteraad een beleidskader vastgesteld in de vorm van een “Beleidsnota Inbreidingslocaties”. Nadien is het beleid aangepast in de versie “Beleidsnota inbreidingslocaties gemeente Dinkelland 2020”. Het doel van deze nota is het bieden van een kader voor de beoordeling van woningen binnen de kernen op inbreidingslocaties. Om dergelijke verzoeken omtrent inbreiding te kunnen beoordelen is het noodzakelijk om duidelijk vast te leggen welke uitgangspunten daarvoor gelden en onder welke voorwaarden inbreiding mogelijk is. 4.3.3.2 Toepassing Het beleid is van toepassing op: verzoeken voor woningbouw welke niet passen in het bestemmingsplan; verzoeken binnen bestaand bebouwd gebied.

4.3.3.3 Voorwaarden Het aantal woningen dat toegevoegd kan worden in de gemeente is beperkt en neemt op termijn af, zodat toevoegen moet gebeuren op plekken waar de meerwaarde groot is. Denk hierbij aanbeeld bepalende of centrale plekken in de kern of op locaties waar verbetering van belang is. Bouwen op structuurversterkende plekken zorgt voor meer levendigheid, meer ruimtelijke kwaliteit en meer draagvlak voor voorzieningen. Onder structuurversterkende plekken verstaat de gemeente Dinkelland plekken die: binnen bestaand bebouwd gebied zijn gelegen; en goed bereikbaar zijn voor al het verkeer; en door herontwikkeling voor woningbouw (als functie, naast eventuele andere functies) bijdragen aan ruimtelijke kwaliteit, leefbaarheid en vitaliteit van de kern door: 1. het herontwikkelen van een “rotte kies” (oude leegstaande/vervallen gebouwen); of 2. het oplossen van leegstand; of; 3. het hergebruiken van bestaand maatschappelijk vastgoed of monumenten; of 4. het slopen of wegbestemmen van incourante woningen of bouwkavels; of 5. sanering van een milieuhinderlijk bedrijf; 6. het (her)ontwikkelen van een lege plek die voldoet aan de omschrijving stedelijke functies. Locaties met een beeldbepalende groen- of bosbestemming zijn uitgesloten.

Daarnaast heeft de gemeente Dinkelland de volgende overige stedenbouwkundige voorwaarden geformuleerd: Aansluiting op de bestaande stedenbouwkundige structuur; Kavel(s) moet(en) grenzen aan de openbare weg; Samenhang met de omgeving; bestemmingsplan Weerselo, hoek Bisschopstraat en Sint Remigiusst raat

25

Woonmilieus mogen niet onevenredig worden aangetast. 4.3.3.4 Toetsing van het initiatiefaan de beleidsnotitieinbreidingslocaties De ontwikkeling voorziet in een ontwikkeling binnen het bestaande bebouwde gebied van Weerselo. Het is een locatie die goed bereikbaar en zorgt voor het verwijderen van een braakliggende locatie (een rotte kies). De ontwikkeling zorgt voor meer levendigheid op de locatie door een passende duurzame vervolgfunctie. Door deze ontwikkeling zal de ruimtelijke kwaliteit ter plaatste van het plangebied verbeteren. Het onderhavig plan geeft daarmee invulling aan de doelstellingen van de nota inbreidingslocaties. Ook wordt voorkomen dat de ruimtelijke kwaliteit verder afneemt door leegstand. In deze toelichting is gemotiveerd dat het plan voldoet aan de planologische, beleidsmatige en stedenbouwkundige voorwaarden. Met de voorgenomen ontwikkeling wordt bovendien bijgedragen aan het realiseren van het woonbeleid (zie hiervoor ook 4.3.2). Geconcludeerd wordt dat voorliggend plan in overeenstemming is met de 'Beleidsnota inbreidingslocaties'. 4.3.4

Nota omgevingskwaliteit

4.3.4.1 Algemeen De gemeenten Dinkelland en Tubbergen hebben op 22 december 2015 de gezamenlijke welstandsnota 'Nota Omgevingskwaliteit' vastgesteld. De gemeenten hebben de keus gemaakt om de bemoeienis zoveel mogelijk te beperken en daarom alleen te sturen op omgevingskwaliteit waar dit nodig en voor iedereen uitlegbaar is. Ruimtelijke kwaliteit en deregulering hebben in het proces bij het opstellen van de nota centraal gestaan. Behalve deregulering staat ook maatwerk centraal in het welstandsbeleid. De beeldkwaliteit van karakteristieke en kenmerkende plekken dient te worden geborgd. Het grondgebied van de gemeenten is opgedeeld in deelgebieden, om per deelgebied tot een passend welstandsbeleid te komen is gewerkt via de thema's waardering, ambitie en beleid. Voor elk deelgebied is een waarderingsblad en een ambitiekaart gemaakt. Ieder blad bestaat uit een kaartje van het gebied, een toelichting, en een weergave van de beoogde omgevingskwaliteit dat bij de welstandstoets voor de omgevingsvergunning (onderdeel bouwen) van toepassing is. Het welstandsbeleid van de gemeentes bestaan uit drie niveaus van omgevingskwaliteit: basis omgeving; midden omgeving; bijzonder omgeving. Daarnaast wordt er onderscheid gemaakt tussen bouwwerken, die allen een andere impact hebben op de omgeving.

Er wordt onderscheid gemaakt tussen: Kleine bouwwerken (binnen en buiten het bestemmingsplan); Reguliere bouwwerken (binnen het bestemmingsplan); Reguliere bouwwerken (buiten het bestemmingsplan, m.u.v. kleine bouwwerken); Bijzondere bouwwerken. In afbeelding 4.4. staat de toetsingsmethodiek weergegeven.

26

bestemmingsplan Weerselo, hoek Bisschopstraat en Sint Remigiusstraat

Afbeelding 4.4: Werkwijze welstandsbeoordeling (Bron: gemeenten Dinkelland en Tubbergen) 4.3.4.2 Welstandsniveau Het plangebied ligt in de kern Weerselo, in een gebied dat in het welstandsbeleid is aangemerkt als 'bijzondere omgeving'. In voorliggend geval gaat het om de bouw van 21 appartementen en een winkelfunctie. Deze worden aangemerkt als reguliere bouwwerken (bouwwerken buiten het bestemmingsplan). Aangezien het plangebied in een kern en in een 'bijzondere omgeving' ligt is het initiatief getoetst door het Q-team (kwaliteitsteam). 4.3.4.3 Toetsing van het initiatiefaan de 'Nota omgevingskwaliteit' Voorliggend plan is passend qua opzet en sluit aan op de kenmerken van het gebied. In deze fase zijn de bouwtekeningen nog niet uitgewerkt. Bij het beoordelen van de aanvraag voor een omgevingsvergunning voor het bouwen zal een definitief welstandsadvies worden uitgebracht. 4.3.5