VG TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22z Buitengebied, Spölmanweg 2 Oud Ootmarsum.pdf

50

bestemmingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22z Buitengebied, Spölmanweg 2 Oud Ootmarsum

Uit artikel 5.89g van het Bkl volgt dat deze paragraaf van toepassing is op o.a. een bodemgevoelig gebouw en definieert het als een gebouw of een gedeelte van een gebouw dat de bodem raakt en waar personen meer dan twee uur per dag aaneengesloten aanwezig zullen zijn. Deze paragraaf is niet van toepassing op bijbehorende bouwwerken tot 50 m². Waarden voor de toelaatbare kwaliteit van de bodem voor het bouwen van een bodemgevoelig gebouw op een bodemgevoelige locatie worden opgenomen in het definitieve omgevingsplan (art. 5.89i Bkl). Deze waarden kunnen per gebied of per gebruiksfunctie verschillen. Bij een overschrijding van een vastgestelde waarde (zie art. 5.89i Bkl) is het bouwen van een bodemgevoelig gebouw alleen toegelaten als de in het omgevingsplan voorgeschreven sanerende of andere beschermende maatregelen worden getroffen (art. 5.89k Bkl, art. IIIa onder 2 Aanvullingsbesluit Bodem). Beoordeling van de plannen: In opdracht is in een verkennend (asbest)bodemonderzoek de bodem onderzocht op een terreindeel ter grootte van circa 3700 m² aan de Spölmanweg 2 in Oud Ootmarsum. Het rapport is bijgevoegd in Bijlage 6. De onderzoekslocatie bestaat uit een voormalig agrarisch erf en een deel van het omliggende weiland. Het erf is deels bebouwd met de te slopen woning, de te verbouwen karakteristieke schuur, 3 te slopen schuren en een te verlengen kapschuur.

Inpandig zijn er betonvloeren en (voormalige) mestkelders aanwezig. Het onbebouwde deel van het erf is grotendeels verhard met asfalt, klinkers en tegels en deels onverhard en begroeid met gras en struiken. Het weiland is onbebouwd, onverhard en begroeid met gras. De aanleiding van dit onderzoek is herontwikkeling op de locatie waarbij een nieuwe functie aan de locatie wordt toebedeeld (van agrarisch naar wonen), de bestaande woning wordt gesloopt, de karakteristieke schuur wordt verbouwd tot woning, er een nieuwe woning met schuur worden gebouwd en de oostelijk gelegen kapschuur wordt verlengd (in zuidelijke richting). Voorafgaande aan het bodemonderzoek heeft een vooronderzoek plaatsgevonden op basis van norm NEN5725 “Aanleiding A: Opstellen hypothese over de bodemkwaliteit ten behoeve van uit te voeren bodemonderzoek”. Uit de resultaten van dit vooronderzoek is gebleken dat op het agrarisch erf van de onderzoekslocatie 1 voormalige bovengrondse dieseltanklocatie en 2 asbestverdachte druppelzones aanwezig zijn. De voormalige bovengrondse tanklocatie en de druppelzones zijn als verdachte deellocaties onderzocht. De bovengrond van het agrarisch erf is, conform de richtlijnen van de Omgevingsdienst Twente, als verdacht beschouwd voor de aanwezigheid van zware metalen, minerale olie, PAK en asbest. Het weiland is als onverdacht beschouwd.

Resultaten veldwerk Ter plekke van het voormalig agrarisch erf is er 1 boring verricht en zijn er 16 inspectiegaten gegraven. De boring en 2 inspectiegaten zijn doorgezet in de diepere ondergrond. Er is 1 diepe boring afgewerkt met een peilbuis. Ter plekke van het omliggende weiland zijn er 8 boringen verricht, waarvan er 2 zijn doorgezet in de diepere ondergrond. Ter plekke van de voormalige bovengrondse dieseltank zijn er in totaal 3 boringen tot 1.0 m-mv verricht. Er is 1 boring doorgezet in de diepere ondergrond en afgewerkt met een peilbuis. Ter plekke van de asbestverdachte druppelzones zijn er in totaal 4 inspectiegaten gegraven. Ter plekke van inspectiegat 5 (erf) is de bodem tot circa 0.15 uiterst puinhoudend en is op een diepte van 0.15 0.5 een stukje asbest (vlakke plaat) aangetroffen. Ter plekke van monsterpunt 13 (erf) bevindt zich een houten vloer met daaronder tot circa 0.6 m-mv een kruipruimte. De bodemopbouw is globaal als volgt: onder de verhardingen is plaatselijk een laag ophoogzand aangetroffen met een dikte van circa 0.2 m-mv. De overige bodemlagen bestaan globaal uit uiterst fijn tot matig fijn, zwak siltig, zwak humeus zand. In de ondergrond zijn plaatselijk leemhoudende lagen waargenomen. In de boven- en ondergrond zijn oer- en roesthoudende lagen (plaatselijk brokken oer) waargenomen.

Er zijn bodemvreemde materialen (puin, slakken, baksteen en leisteen) aangetroffen. Door de veldwerkers zijn met uitzondering van de vlakke plaat in gat 5, visueel geen asbestverdachte materialen op het maaiveld, in de puinhoudende laag of in de opgeboorde bodem waargenomen. Het freatische grondwater is aangetroffen op gemiddeld 1.50 m-mv. Het mengmonster van de ondergrond OG I is aanvullend geanalyseerd op arseen vanwege de aangetroffen oerhoudende lagen. De fijne fractie en het stukje vlakke plaat uit gat 5 zijn aanvullend op asbest onderzocht. Van de slakkenhoudende laag uit boring 10 is een extra monster samengesteld voor analyse op het NEN5740-standaardpakket. Conclusies Ter plekke van het voormalig agrarisch erf en het weiland zijn in de boven- en ondergrond en in het grondwater enkele (zeer) lichte verontreinigingen aangetoond. Voor een beschrijving en mogelijke verklaringen wordt verwezen naar de paragrafen 4.3 en 4.4 van de bodemrapportage. Aangezien de tussen-waarden (grond) en interventiewaarden (grondwater) in geen geval worden overschreden, is het uitvoeren van een nader bestemmingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22z Buitengebied , Spölmanweg 2 Oud Ootmarsum

51

bodemonderzoek niet noodzakelijk. Ter plekke van de voormalige bovengrondse dieseltank zijn zowel in de bovengrond als in het grondwater geen verontreinigingen gemeten. In de bovengrond ter plekke van de gehele onderzoekslocatie en ter plekke van druppelzone C is asbest aangetoond. De gewogen asbestgehalten zijn ruim lager dan de toetsingswaarde voor nader asbestonderzoek. Bij de aanvullende SEM-analyse (MM FF - C) zijn geen respirabele vezels aangetoond. Ter plekke van asbestverdachte druppelzone B is geen asbest aangetoond. Uit milieukundig oogpunt is er geen bezwaar tegen de geplande ver- en nieuwbouw, aangezien de vastgestelde verontreinigingen geen risico’s voor de volksgezondheid opleveren. De bodem wordt geschikt geacht voor het huidige en toekomstige gebruik (wonen met tuin).

5.12

Waterbelang

Artikel 5.37 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) stelt dat in een omgevingsplan rekening wordt gehouden met de gevolgen voor het beheer van watersystemen. Naast de specifieke regels als gesteld in paragraaf 5.1.3 Bkl over onderdelen van het watersysteem in het omgevingsplan, worden voor een duiding van de gevolgen voor het beheer van het watersysteem, de opvattingen van het bestuursorgaan dat is belast met het beheer van die watersystemen betrokken. Denk bijvoorbeeld aan (instructie)regels uit de provinciale omgevingsverordening en de waterschapsverordening. Daarnaast bevatten de artikelen 5.38 t/m 5.49 Bkl regels met betrekking tot: het voorkomen van belemmeringen voor primaire waterkeringen; het bouwen binnen kustfundamenten buiten stedelijk gebied; en het ontplooien van activiteiten in en nabij grote rivieren en het IJsselmeergebied. Het is aan het bevoegd gezag om te bepalen hoe andere bestuursorganen bij de besluitvorming worden betrokken bij de weging van het waterbelang. Zodoende is de oorspronkelijke watertoets niet langer voorgeschreven en is de gemeente vrij om hier zelf invulling aan te geven. Ten slotte zijn de regels van art. 5.165 Bkl en paragraaf 22.3.8 uit de Bruidsschat van belang met betrekking tot het lozen van (industrieel) afvalwater in het openbaar vuilwaterriool.

Artikel 5.165 Bkl schrijft voor in welke gevallen het omgevingsplan lozingen van industrieel afvalwater mag toestaan. Gemeenten kunnen voor sommige lozingen specifieke regels stellen. In het algemeen is de specifieke zorgplicht voor milieubelastende activiteiten die in de Bruidsschat zijn opgenomen voldoende. Met de bevoegdheid tot het stellen van maatwerkvoorschriften kan de gemeente voor specifieke bedrijven zo nodig aanvullende eisen stellen die passen bij de bedrijfssituatie. Waterparagraaf ‘toekomstgericht waterbeheer’ Ruimtelijke ordening en water zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden en worden sterk beïnvloed door de klimaatverandering. Er is meer ruimte nodig voor water, omdat klimaatverandering zorgt voor hoge piekafvoeren in de zomer en een gemiddeld hogere waterafvoer in de winter. Het gaat ook om langduriger periodes van droogte en om extreem warm weer, waar vooral stedelijk gebied last van kan hebben. Ook veranderingen in ruimtegebruik hebben gevolgen voor het waterbeheer. Het waterschap wil vroegtijdig meedenken over plannen en ontwikkelingen om samen met de gemeente en andere partners te zoeken naar de bijdrage die water kan leveren aan de verbetering van de leefomgeving. Het waterschap Vechtstromen zorgt voor het water in uw omgeving.

Vanuit het leidend principe ‘Water en mens in hun element’ draagt het waterschap bij aan ruimtelijke kwaliteit en een duurzame leefomgeving. De zorg voor waterveiligheid, schoon water en voldoende water vraagt structureel aandacht en is continu in beweging. Dat doet het waterschap door het (grond)waterpeil te beheren, rioolwater te zuiveren en te zorgen voor schoon water in beken, sloten en rivieren en te zorgen voor stevige dijken. Als belangrijkste speerpunt voor de periode 2022-2027 ziet het waterschap de opgave om zijn gebied veerkrachtiger te maken tegen klimaatverandering. Hiervoor werkt het waterschap toe naar een andere balans van vasthouden-bergen-afvoeren (voorraadbeheer), rekening houdend met de meest recente inzichten over de snelheid van klimaatverandering. In het waterbeheerprogramma 2022-2027 heeft het waterschap zijn doelen en werkzaamheden weergegeven in vier thema’s. Klimaatrobuust gebied Het doel is het beheer, het onderhoud en de inrichting van het regionaal watersysteem zodanig te invullen, dat jaarrond een optimale balans tussen te nat en te droog wordt bereikt en tegelijkertijd inwoners, bedrijven en medeoverheden voldoende weerbaar zijn tegen de onvermijdelijke gevolgen van extreem weer. Veilig gebied Het waterschap zorgt voor veilige dijken, nu en in de toekomst.

Onze ambitie is dat in 2050 de waterkeringen voldoen aan de nieuwe normen voor waterveiligheid, en dat we daarbij wendbaar inspelen op 52

bestemmingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22z Buitengebied, Spölmanweg 2 Oud Ootmarsum

ontwikkelingen. We voeren ons beheer op een duurzame wijze uit en werken aan behoud en verhoging van de biodiversiteit van de dijken. Circulaire Economie en Energietransitie Het waterschap wil in het uitvoeren van zijn primaire taak zoveel mogelijk bijdragen aan het beperken van klimaatverandering. Daarbij willen we in 2050 onderdeel zijn van een 100% circulaire economie waarin we onze taken klimaatneutraal uitvoeren. Gezonde leefomgeving Als waterschap zorgen we voor een schoon en gezond watersysteem voor de mensen en de natuur in het gebied. Wij streven ernaar dat het water in onze leefomgeving geschikt is voor verschillende maatschappelijke functies en dat het geen risico’s oplevert voor de volksgezondheid. Ons doel is een oppervlaktewatersysteem te bereiken dat optimaal is voor ecologisch functioneren en biodiversiteit en natuurwaarden daarbinnen en -buiten bevordert. De samenhang van de wateropgaven met andere opgaven in het gebied vraagt om nauwe samenwerking met gemeenten, provincies, inwoners en bedrijven. Om de waterbelangen bij ruimtelijke ontwikkelingen tijdig en goed in beeld te krijgen en mee te kunnen wegen, gebruiken we de (digitale) watertoets. Watertoetsproces In het kader van de voorgenomen ontwikkeling is op 22-07-2025 de digitale watertoets uitgevoerd voor de locatie. Bijgevoegd in Bijlage 7.

De procedure in het kader van de watertoets is goed doorlopen, daaruit is gebleken dat de korte procedure volstaat voor dit plan en dit is door het waterschap Vechtstromen per mail bevestigd op 24-07-2025. Een korte uitwerking voor de waterhuishouding volgt daarom hieronder.

Voor de locatie Spölmanweg 2 in Oud Ootmarsum geldt dat het bestaande afvalwatersysteem ook benut wordt in de toekomstige situatie. Er wordt daarnaast een ruime hoeveelheid bebouwing en verharding verwijderd bij het saneren van het voormalig agrarisch bedrijf. In de nieuwe situatie is sprake van een afname van verharding, waardoor er voor de waterhuishouding geen problemen ontstaan. Hemelwater kan daarbij vertraagd infilteren in de directe omgeving van het erf. Zowel aan de zuid- als oostzijde is op hoogtekaarten zichtbaar dat gronden lager liggen ten opzichte van het woonerf, waardoor vertraagde afvoer c.q. infiltratie hier goed mogelijk is. Het waterschap Vechtstromen is geïnformeerd over het plan door gebruik te maken van de digitale watertoets. Met inachtneming van de voorgaande genoemde aandachtspunten hebben de functies en de grootte van het plan hebben een geringe invloed op de waterhuishouding. Het aspect water vormt met inachtenming van vorenstaande geen belemmering voor het planvoornemen.

5.13

Spuitvrije zone gewasbeschermingsmiddelen

Om gewassen te beschermen, worden (chemische) bestrijdingsmiddelen gebruikt. Deze middelen worden door middel van spuitbomen aangebracht op gewassen en een deel hiervan kan verwaaien naar de naastliggende omgeving. Dit wordt ook wel drift genoemd. Er zijn in Nederland geen wettelijke bepalingen over minimaal te houden afstanden tussen gronden waarop gewassen in de openlucht worden geteeld in de buurt van gevoelige functies, zoals woningen. De Nederlandse wetgeving met betrekking tot gewasbeschermingsmiddelen is met name gericht op de reductie van risico’s van het gebruik van deze middelen voor het watermilieu. De Wet gewasbeschermingsmiddelen en biociden bevat een toelatingsstelsel voor het op de markt brengen en het gebruiken van gewasbeschermingsmiddelen en biociden. In deze wet zijn ook bepalingen opgenomen die betrekking hebben op de bescherming van de gezondheid van de professionele gebruikers. Het Besluit activiteiten leefomgeving bevat regels om de emissie van bestrijdingsmiddelen naar het water te reduceren. De afstanden en teeltvrije zones die hierin worden genoemd zijn gerelateerd aan het oppervlakte water. Het Besluit activiteiten leefomgeving is daarom evenmin bruikbaar. De Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State doet met enige regelmaat uitspraak over zogenoemde spuitvrije zones.

De rechtspraak over spuitvrije zones ziet op het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen en agrarische bedrijvigheid. Uit deze rechtspraak volgt dat in het algemeen een afstand van 50 meter tussen gevoelige functies en het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen ‘niet onredelijk wordt geacht’. Deze afstand mag wel worden verkleind, maar dan moet de overheid dit wel goed motiveren aan de hand een zorgvuldig op de locatie toegesneden onderzoek. Echter, het gebruik van reken modellen is volgens de rechtspraak nog weinig succesvol. In eerste instantie betroffen de uitspraken van de Afdeling kwesties over hoogstamteelt. De spuithoogte bij deze teelt is hoger dan bij andere teelten. De grotere hoogte van spuiten leidt tot een ruimere verspreiding van het middel door de lucht naar de omgeving. Deze drift is mede afhankelijk van de windrichting en windkracht. Uit bestemmingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22z Buitengebied , Spölmanweg 2 Oud Ootmarsum

53

recente rechtspraak volgt dat het niet alleen gaat om gewasbescherming bij hoogstamteelt, maar om agrarische bedrijvigheid waarbij agrarische gewasbeschermingsmiddelen worden gebruikt. Situatie plangebied De planlocatie wordt omgeven door agrarische gronden. De gemeente Dinkelland acht het wenselijk om hier het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen binnen 50 meter van de woonfunctie waar mogelijk aan banden te leggen. Er is daarom een bepaling opgenomen in de regels en een zone op de verbeelding die deze beperkingen bewerkstelligd. Aan de noord- en westzijde is geen 50 meter aangehouden omdat deze gronden onderdeel zijn van Natuurnetwerk Nederland. Conclusie Het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen is niet toegelaten binnen een zone van 50 meter bij gevoelige functies. Met het aanbrengen van deze beperking is er sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

54

bestemmingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22z Buitengebied, Spölmanweg 2 Oud Ootmarsum

Hoofdstuk 6

Financiële haalbaarheid

De investeringen die nodig zijn voor de te realiseren ontwikkelingen moeten passen in de budgetten die daarvoor beschikbaar zijn. Partijen die bouwen in de kernen, dorpen en in het buitengebied dragen op twee manieren bij aan Dinkelland. Enerzijds door direct invulling te geven aan de visie voor de fysieke leefomgeving, zoals verwoord in MijnOmgevingsvisie. Anderzijds via financiering van deze ruimtelijke ontwikkelingen via kostenverhaal en financiële bijdragen voor ontwikkelingen ter verbetering van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving. Ter uitvoering van deze visie heeft de gemeenteraad het Programma Kostenverhaal vastgesteld ten behoeve van een eenduidige en transparante manier van kosten verhalen bij bouwplannen en activiteiten vanwege gebruikswijzigingen in de gemeente. De gemeente borgt het kostenverhaal en de financiële bijdrage voor een ruimtelijke ontwikkeling in een anterieure overeenkomst. Naast het kostenverhaal en een financiële bijdrage wordt in een anterieure overeenkomst ook het verhaal van nadeelcompensatie geregeld. Mogelijke claims voor nadeelcompensatie worden altijd doorgelegd aan initiatiefnemer. Voor onderhavige ontwikkeling is met initiatiefnemer een anterieure overeenkomst gesloten over: nadeelcompensatie. Los van het kostenverhaal is initiatiefnemer leges verschuldigd voor het wijzigen van het omgevingsplan.

Hierop is de legesverordening en de bijbehorende tarieventabel van toepassing, welke jaarlijks wordt vastgesteld. Gelet op het vorengaande is het project financieel uitvoerbaar.

bestemmingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22z Buitengebied , Spölmanweg 2 Oud Ootmarsum

55

56

bestemmingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22z Buitengebied, Spölmanweg 2 Oud Ootmarsum

Hoofdstuk 7

Juridische toelichting

7.1 Wijziging omgevingsplan 7.1.1

Omgevingsplan van rechtswege

Op 1 januari 2024 is het omgevingsplan van rechtswege ontstaan. Dit omgevingsplan bestaat uit alle ruimtelijke plannen, waaronder bestemmingsplannen en wijzigingsplannen, en uit de Bruidsschat die de gemeente van het Rijk heeft ontvangen. In deze Bruidsschat zitten onder meer regels voor milieubelastende activiteiten en bouwactiviteiten. Ook twee bodemkaarten en de hogere waarde besluiten maken deel uit van het omgevingsplan van rechtswege. Gemeenten krijgen tot 1 januari 2032 de tijd om het omgevingsplan van rechtswege en andere regels over de fysieke leefomgeving om te zetten naar een nieuw omgevingsplan. Op grond van artikel 2.4 en 22.6 van de Omgevingswet kan de gemeenteraad het omgevingsplan van rechtswege (laten) wijzigen. 7.1.2

Toepassing TAM-IMRO

De Omgevingswet integreert wetgeving en regels voor ruimte, wonen, infrastructuur, milieu, natuur en water. Het DSO ondersteunt bij de uitvoering van de wet en bestaat uit lokale systemen van overheden en de landelijke voorziening (DSO-LV), zoals Regels op de kaart en het Omgevingsloket. Er zijn tijdelijke alternatieve maatregelen (TAMs) ontwikkeld voor organisaties die nog geen gebruik kunnen maken van lokale of landelijke onderdelen van het DSO. Een van deze TAMs is TAM-IMRO. Bij TAM-IMRO wordt het omgevingsplan gewijzigd via de - onder de Wet ruimtelijke ordening gebruikte - IMRO-standaard (Informatiemodel Ruimtelijke Ordening) en de voorziening ruimtelijkeplannen.nl. Het gebruik van TAM-IMRO is toegestaan tot en met 31 december 2025. Als het ontwerp van een TAM-IMRO omgevingsplan uiterlijk 31 december 2025 ter inzage is gelegd, mag het ook na deze datum worden afgemaakt met TAM-IMRO. Het ministerie van Binnenlandse Zaken en Klimaat geeft aan dat TAM-IMRO plannen uiterlijk voor 1 januari 2032 moeten worden omgezet naar de nieuwe Standaard officiële publicaties (STOP) met de bijbehorende Toepassingsprofielen omgevingsdocumenten (TPOD). De Vereniging Nederlandse Gemeente (VNG) gaat uit van twee varianten van een TAM-IMRO omgevingsplan: de Basisvariant en de Crisis- en herstelwet-variant. Voorliggend TAM-IMRO omgevingsplan is opgezet volgens de Basisvariant.

Deze blijft qua vorm en inhoud zo dicht mogelijk bij een bestemmingsplan. Daarbij wordt uiteraard wel aan alle eisen van de Omgevingswet en bijbehorende AMvB's voldaan. 7.1.3

Werkingsgebied

De regels in dit TAM-IMRO omgevingsplan zijn van toepassing op de locatie Spölmanweg 2 in Oud Ootmarsum waarvan de geometrische bepaalde planobjecten zijn vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1774.TAMBUISPOLMANWEG2-VG01 zoals vastgelegd op https://www.ruimtelijkeplannen.nl. In Hoofdstuk 1 is een overzichtskaart van het werkingsgebied c.q. de planlocatie opgenomen.

7.2 Artikelsgewijze toelichting Preambule De preambule is direct zichtbaar boven de regels. In de preambule staat dat het TAM-IMRO omgevingsplan gelezen moet worden als hoofdstuk en de artikelen als paragrafen van dat hoofdstuk. Dit om onduidelijkheden met het omgevingsplan van rechtswege te voorkomen. HOOFDSTUK 1 INLEIDENDE REGELS Artikel 1 Begripsbepalingen In dit artikel is een verwijzing opgenomen naar de geldende begrippen voor het TAM-IMRO omgevingsplan. Artikel 2 Meet- en rekenbepalingen Het omgevingsplan van rechtswege bevat in artikel 22.24 al meetbepalingen. In dit artikel zijn alleen meet- en rekenbepalingen opgenomen die specifiek gelden voor het TAM-IMRO omgevingsplan. Artikel 3 Toepassingsbereik In de toepassingsbereikbepaling wordt in het eerste lid bepaald dat de ruimtelijke plannen uit het tijdelijk deel bestemmingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22z Buitengebied , Spölmanweg 2 Oud Ootmarsum

57

van het omgevingsplan niet van toepassing zijn op de locatie waarvoor het TAM-IMRO omgevingsplan is opgesteld. In het tweede lid is bepaald dat de regels uit de Bruidsschat niet van toepassing zijn, als deze regels in strijd zijn met de regels uit het TAM-IMRO omgevingsplan. In het derde lid worden de regels uit het TAM-IMRO omgevingsplan gekoppeld aan de bijbehorende verbeelding.

HOOFDSTUK 2 FUNCTIES EN ACTIVITEITEN De functie: Artikel 4 Agrarisch - 2 Is overgenomen uit het omgevingsplan van rechtswege zonder bouwmogelijkheden (behoudens instandhouding van de te behouden veldschuren). De betreffende functie valt voor het overige binnen het plangebied vanwege een voorwaardelijke verplichting voor de landschappelijke investeringen, het opnemen van een spuitvrije zone voor gewasbeschermingsmiddelen of omdat deze liggen op het te verwijderen deel van het bouw- of functievlak. Inhoudelijk worden bebouwingsmogelijkheden van gebouwen uitgesloten voor zover nodig. Artikel 5 Bos - Natuur De functie ‘Bos - natuur’ betreft de gebieden met een ecologische functie die nu in het kader van de bossenstrategie worden aangeplant. De aanleg, behoud, herstel en ontwikkeling van de waarden van deze gebieden staan voorop. Artikel 6 Wonen - Wonen in het buitengebied Het erf op de planlocatie is voorzien van een woonfunctie. De planregels komen vanuit het omgevingsplan van rechtswege en zijn op enkele punten gespecificeerd op de planvorming. De nieuwe woningen en het karakteristiek zijn specifiek aangeduid om zo de beoogde erfsituatie vorm te geven. Artikel 7 Waarde - Ecologie Op de locatie zijn de gronden aangemerkt als Waarde - Ecologie, omdat er bestaande waarden zijn en kansen liggen voor natuurontwikkeling.

Om deze waarde en mogelijke bescherming toe te kennen is de gebiedsaanwijzing 'Waarde - Ecologie' opgenomen voor de betreffende gronden. Artikel 8 Waarde - Landschap De 'Waarde - Landschap' is toegekend om de waardevolle landschapselementen te behouden door deze als zodanig te aan te duiden. Binnen deze gebiedsaanwijzing zijn regels gesteld voor werkzaamheden. HOOFDSTUK 3 ALGEMENE REGELS Artikel 9 Anti-dubbeltelregel In dit artikel is aangegeven dat grond die één keer in beschouwing is genomen voor het toestaan van gebouwen, niet een tweede keer mag meetellen voor de toelaatbaarheid van andere gebouwen, als die grond inmiddels tot een ander bouwperceel is gaan behoren. Artikel 10 Algemene ruimtelijke bouwregels In dit artikel zijn regels voor bouwactiviteiten opgenomen die gelden voor het gehele werkingsgebied. Artikel 11 Planologische gebruiksactiviteiten In dit artikel zijn regels voor functies opgenomen die gelden voor het gehele werkingsgebied. In het omgevingsplan geldt dat als er geen regels voor een activiteit zijn opgenomen, deze activiteit zonder meer mag worden uitgevoerd en er geen beperkingen voor die activiteit op grond van het omgevingsplan gelden. Het gebruik van gronden of bouwwerken in strijd met het TAM-IMRO omgevingsplan moet nadrukkelijk vergunningplichtig worden gemaakt of verboden. In dit geval is gekozen voor een algemeen gebruiksverbod.

Aanvullend gelden enkele specifieke gebruiksverboden. Artikel 12 Regels parkeren In dit artikel zijn regels voor parkeren opgenomen, waarbij als uitgangspunt geldt dat op eigen erf in voldoende mate is voorzien in de benodigde parkeerruimte. Artikel 13 Overige regels

58

bestemmingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22z Buitengebied, Spölmanweg 2 Oud Ootmarsum

Het omgevingsplan van rechtswege bevat in artikel 22.5.2 al aanvraagvereisten. Deze zijn van overeenkomstige toepassing verklaart op een omgevingsvergunning die voortkomen uit dit TAM-IMRO omgevingsplan.

HOOFDSTUK 4 OVERGANGSREGELS Artikel 14 Overgangsrecht In dit artikel zijn de regels voor het overgangsrecht opgenomen. Er wordt onderscheid gemaakt tussen bouwwerken, functioneel gebruik en overige activiteiten.

bestemmingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22z Buitengebied , Spölmanweg 2 Oud Ootmarsum

59

60

bestemmingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22z Buitengebied, Spölmanweg 2 Oud Ootmarsum

Bijlagen bij de toelichting

bestemmingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22z Buitengebied , Spölmanweg 2 Oud Ootmarsum

61

Bijlage 1

62

ruimtelijk kwaliteitsplan

bestemmingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22z Buitengebied, Spölmanweg 2 Oud Ootmarsum

RU I M T E L I J K K WA L IT E IT S P L A N • Spölmanweg 2 - Oud Ootmarsum • Tubbergen, 13 augustus 2025 - Definitief

Ruimtelijk kwaliteitsplan

2

Datum:

13 augustus 2025, Tubbergen

Gewijzigd:

-

Status:

Definitief

Opgesteld:

N+L Landschapsontwerpers nl-landschap.nl info@nl-landschap.nl

Auteur: Getekend: Gecontroleerd:

BM DA NH

Inhoudsopgave:

1. Aanleiding 2. Huidige situatie 3. Beleid 4. Nieuwe situatie

03 04 06 14

1. Aanleiding 1.1 Korte historie planlocatie Net buiten de kern van Oud-Ootmarsum, aan de Spölmanweg 2, is sprake van een voormalig agrarische bedrijf. Er is sprake van een woning, een voormalige boerderij, enkele karakteristieke schuren en een werktuigenberging. Het ligt net naast de doorgaande weg richting Duitsland. Het erf ligt op de flank van stuwwal waar ook onder meer de Kuiperberg gelegen is. Door de hoogteverschillen is er sprake van het essen- en kampenlandschap op de overgang naar de grootschaligere heideontginning. Daarnaast is er sprake van enkele maten langs de beek. Kenmerkend voor het geheel zijn de meer dan behoorlijke hoogteverschillen (zelfs op het erf zelf) en de ietwat verstrooide opzet van het erf. Er lijkt willekeurig en naar behoefte gebouwd te zijn. Dit heeft geresulteerd in een compact erf. De boerderij, ook wel keuterij genoemd, werd in deze streken ook wel omschreven als ‘Köttelboertje’. De gronden waren soms in bezit, maar het kwam ook voor dat de gronden in pacht waren. In veel gevallen voerde het köttelboertje ook een ambacht uit om inkomsten te genereren naast het houden van het vee. Het erf is al oud en lijkt al zichtbaar op kaarten van voor 1900. De bebouwing op het erf vertoond ook zeker aanknopingspunten uit die tijd. De boerderij zelf is enkele keren verbouwd waarbij, niet geheel ongebruikelijk, de boerderij dienst uitmaakte als schuur.

Daardoor zijn er wel behoorlijk veel karakteristieken verloren gegaan. Feitelijk is enkel de achtergevel nog karakteristiek te noemen. De

oorspronkelijke voorgevel, de zijgevels en het gehele dak zijn dat al niet meer. De naastgelegen schuur én de achtergelegen schuur zijn wel zeer karakteristiek. 1.2 Wens initiatiefnemer De bestaande woning gaat gesloopt worden. Daarvoor wordt een nieuwe woning gebouwd. De oude boerderij is helaas onherstelbaar verbouwd. Dat geldt echter niet voor de naastgelegen karakteristieke schuur. Zonder meer vertoond dit gebouw karakteristieken die het behouden waard zijn. De initiatiefnemer is trots bezitter van dit erfgoed en wenst het deels te behouden. In combinatie met de regeling karakteristiek wordt er een tweede woonrecht toegevoegd op het erf. 1.3 Karakteristieke bebouwing en ruimtelijk kwaliteitsplan De gemeente Dinkelland heeft onlangs de derde wijziging van het ‘Buitengebied met kwaliteit’ beleid vastgesteld. Hierin is nieuw beleid opgenomen voor behoud van karakteristieke panden. Onder voorwaarden kan een iniatiefnemer hierbij een woonrecht verweven. De landschappelijke inpassing vormt een belangrijke voorwaarde voor de gemeente Dinkelland. In het ruimtelijk kwaliteitsplan is verder uitleg gegeven aan de invulling van het plan waaronder de situatie, de landschappelijke analyse, het beleid en de uitwerking van het plan. Dat resulteert in een beschrijving van de nieuwe situatie die aan het gestelde beleid voldoet.

3

2. Huidige situatie 2.1 Historie planlocatie In het buitengebied van Oud Ootmarsum is het erf van de initiatiefnemer gelegen. Het erf is gelegen nabij het beekdal van de Poelbeek op de stuwwal in het essen- en kampenlandschap. Om die reden zijn er forse hoogteverschillen waar te nemen (zie ook de hoogtekaart). In de meest westelijk gelegen schuur is inpandig het hoogteverschil van het maaiveld circa 1 meter. Het erf ligt op de samenkomst met de voormalige heide en de maten. De essenen kampenlandschappen zijn één van de oudste landschappen van Nederland. Nadat de grotere essen in gebruik waren genomen, ging men de kleinere essen (eenmansesjes of kampen) in gebruik nemen. Die esjes waren kleiner, derhalve waren ook de boerderijtjes die er stonden kleiner. De naam keuterboertje kwam naar voren. De boerderij, ook wel keuterij genoemd, werd in deze streken ook wel omschreven als ‘Köttelboertje’. Reeds op kaarten van 1900 komt het erf al voor. Op het erf zijn nog 3 karakteristieke opstallen van die tijd aanwezig. Vanwege de inhoud en de staat van de boerderij werd het gebruik van dergelijke boerderijtjes vaak van wonen volledig omgezet naar het houden van dieren en/of voor opslag.

Plangebied ten noorden van Oud Ootmarsum (Bron: geo.overijssel.nl)

2.1 Samenkomst van meerdere landschappen De boeren gingen vroeger niet zonder reden op een bepaalde plek bouwen en verbouwen. De samenkomst van de genoemde landschappen kent een zeer sterke functionele verbinding: de plaggen van de heide werden gebruikt in de stallen. Deze werd na vermenging Planlocatie. (Bron: geo.overijssel.nl)

4

met mest uitgereden op de kampen. Op deze wijze werden de hoger gelegen kampen vruchtbaarder en waren zij zeer geschikt voor het verbouwen van granen. De nabijgelegen maten waren zeer geschikt voor grasland. De boer had op deze manier eigenlijk alles voorhanden om te kunnen boeren. Door de uitvinding van kunstmest konden in de jaren ‘30 / ‘40, de minder vruchtbare heidegronden ook gebruikt worden als landbouwgrond. 2.2 Het landschap Het landschap rondom het plangebied is aanvankelijk erg kleinschalig geweest. De kampen waren vanzelfsprekend open, maar rondom was er een aaneenschakeling van houtwallen en -singels met daaraan gekoppeld de verspreid liggende erven. Het kenmerkende coulissenlandschap rondom het plangebied is ten dele gesneuveld door de jaren heen, maar desondanks is het gebied nog herkenbaar door belangrijke landschappelijke dragers. Vooral de meer robuuste elementen langs wegen of met een functie zijn bewaard gebleven.

Fragment uit 1850 (Bron: topotijdreis.nl)

Fragment uit 1905 (Bron: topotijdreis.nl)

Fragment uit 1970 (Bron: topotijdreis.nl)

Fragment uit 2005 (Bron: topotijdreis.nl)

2.3 Huidige indeling Het erf is van voor 1900. De cultuurhistorische opzet van het oorspronkelijke erf is door de nieuwbouw van schuren en de woning enigszins verloren gegaan. Echter, doordat de oorspronkelijke schuren nog behouden zijn gebleven, vertegenwoordigen zij belangrijke karakteristieke elementen die bijdragen aan de herkenning van het erf.

5

3. Beleid 3.1 Omgevingsvisie Overijssel Het provinciaal beleid van Overijssel is verwoord en vastgelegd in meerdere beleidsdocumenten. De belangrijkste is de Omgevingsvisie en - verordening Overijssel. In de visie bakent de provincie af wat zij voor de fysieke leefomgeving in Overijssel van provinciaal belang vinden. De Omgevingsvisie Overijssel is dé provinciale visie voor de fysieke leefomgeving van Overijssel. In de visie worden onderwerpen als ruimtelijke ordening, milieu, water, verkeer en vervoer, ondergrond en natuur bekeken in samenhang met een duurzame ontwikkeling van onze leefomgeving. Het beleid staat primair in dienst van de sociaaleconomische ontwikkeling van Overijssel om het toekomstbestendig te houden. De doelstellingen uit de visie zijn doorvertaald in de omgevingsverordening, waarbij regels zijn gesteld onder welke voorwaarden ontwikkelingen kunnen plaatsvinden. 3.1.1 Rode draden en beleidsambities De opgaven en kansen zijn vertaald in centrale beleidsambities en negen beleidsthema’s. Deze worden benaderd vanuit de rode draden duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit waarvoor thema overstijgende kwaliteitsambities zijn geformuleerd. Vanuit het uitvoeringsmodel (of, waar en hoe) worden generieke beleidskeuzes, ontwikkelingsperspectieven en gebiedskenmerken beschreven.

6

3.1.2 Generieke beleidskeuzes Deze keuzes vloeien voort uit keuzes van EU, Rijk of Provincie. Het zijn keuzes die bepalend zijn of ontwikkelingen nodig dan wel mogelijk zijn. Vooral reserveringen voor integraliteit, toekomstbestendigheid, concentratiebeleid, ruimtegebruik, waterveiligheid, externe veiligheid, LOG gebieden en begrenzingen als Nationale Landschappen, NNNgebieden en de EHS zijn voorbeelden van generieke beleidskeuzes. Daarnaast zijn er gebied specifieke beleidskeuzes. De beleidskeuzes hebben geen invloed op de voorgenomen ontwikkeling. 3.1.3 Ontwikkelingsperspectieven In de visie zijn drie ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en drie voor de stedelijke omgeving. Deze perspectieven schetsen een ruimtelijk perspectief voor een combinatie van functies en geven aan welke beleids- en kwaliteitsambities leidend zijn. De planlocatie is aangemerkt als “wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap”. Dat betekent dat diverse functies verweven moeten worden. Het belangrijkste landgebruik blijft agrarisch, maar aan de andere kant is er ruimte voor landschap, natuur, milieubescherming, cultuurhistorie, recreatie, wonen en andere bedrijvigheid. In elk geval staat de ambitie, “voortbouwen op kenmerkende structuren van de agrarische cultuurlandschappen”, voorop. De ontwikkeling past bij de gestelde ambitie indien de kenmerken waar mogelijk behouden blijven.

3.1.4 Gebiedskenmerken Tenslotte wordt de voorgenomen ontwikkeling getoetst aan de gebiedskenmerken. Er zijn vier lagen te onderscheiden (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en laag van de beleving). Er gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en -opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Er staat omschreven in een catalogus gebiedskenmerken welke kenmerken diverse gebieden en hoe een ontwikkeling invulling dient te krijgen. De gebiedskenmerken zijn richtinggevend op aspecten als landschap, infrastructuur, milieu, bodem en cultuurhistorie. De stedelijke laag en de laag van de beleving zijn niet opgenomen; deze zijn niet relevant wat betreft de voorgenomen ontwikkeling. Ontwikkelingsperspectief. (Bron: overijssel.tercera-ro.nl).

3.1.5 Natuurlijke laag De natuurlijke laag is aanvankelijk ontstaan zonder toedoen van de mens door onder andere invloeden van abiotische processen als de ijstijden, de wind en water. De locatie is gelegen op de flank van de stuwwal direct ten noorden van het beekdalgebied nabij dekzandgebieden. Er is sprake van reliëf. In de jaren zijn hoogteverschillen gedeeltelijk geërodeerd door de wind, weer versterkt door de wijze van agrarisch gebruik (essen en eenmansesjes) en weer verminderd door de schaalvergroting in de landbouw. Hoogteverschillen zijn in de omgeving en op het erf goed herkenbaar.

Natuurlijke laag. (Bron: overijssel.tercera-ro.nl).

7

3.1.6 Laag van cultuurlandschap Door menselijk ingrijpen in de natuurlijke omstandigheden ontstaat er een (agrarisch) cultuurlandschap. De eerste nederzettingen in Nederland werden gesticht op de rand van de hogere stuwwallen en/ of dekzandruggen naar de overgang met de lagere gronden. De akkers op de hogere gronden werden intensief gebruikt en bemest met heideplaggen uit het voormalige potstal systeem. Dit gebeurde onder meer in de kleinschalige kampenlandschappen. In de lagere (beekdal) gebieden waren de gronden onder meer geschikt voor hooilanden. Het kampenlandschap was van oorsprong zeer kleinschalig. Ondanks de schaalvergroting zorgen belangrijke landschappelijke dragers in het gebied nog altijd voor de herkenning van het gebied. Het plangebied is gelegen in het kampenlandschap. Kenmerkend zijn daarom hier de grillige wegen, gesloten landschap en robuuste en grillige beplantingsstructuren. De ontwikkeling moet bijdragen aan de herkenning van het landschap. In dit geval houdt dat vooral behoud van het bestaande in, maar er liggen ook kansen voor versterking.

Laag van het cultuurlandschap. (Bron: overijssel.tercera-ro.nl).

3.2 Omgevingsplan “buitengebied Dinkelland 2010” Het omgevingsplan Dinkelland is van rechtswege van toepassing. De functie ‘Agrarisch - 2’ rust op het perceel. Ter plaatse is het wonen ten behoeve van de agrarische bedrijfsvoering mogelijk. Omdat er geen sprake is van een agrarisch bedrijf wordt de functie gewijzigd naar de functie wonen. Daarnaast is sprake van de dubbelfunctie ‘Waarde - Ecologie’. De gronden zijn mede bestemd voor het behoud, het Hoogtekaart (Bron: ahn.arcgisonline.nl).

8

Uitsnede waardenkaart (Bron: omgevingsvisiedinkelland.nl)

Uitsnede bestemmingsplan. (Bron: ruimtelijkeplannen.nl)

9

herstel en de ontwikkeling ten behoeve van de instandhouding en realisatie van de EHS. Een tweede (bedrijfs)woning is niet toegestaan. De aanvrager maakt gebruik van het beleid voor karakteristieke bebouwing om een extra woning toe te staan. In het omgevingsplan onderdeel 36.3, lid e de mogelijkheid opgenomen tot het toestaan van meer dan 350 m² aan bijgebouwen. e. het bepaalde in lid 36.2.2. onder c en d en toestaan dat de gezamenlijke oppervlakte van de aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen bij een hoofdgebouw meer bedraagt dan 350 m², mits: 1. bij vervanging boven de in lid 36.2.2. onder c toegestane 350 m² ten hoogste 50% van de gesaneerde oppervlakte wordt teruggebouwd; 2. de vervanging bijdraagt aan een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit; 3. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de milieusituatie, het bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de natuurlijke en landschappelijke waarden, de waarden van de historische buitenplaatsen en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden; In de huidige situatie staat er in totaal 734,41 m2 aan bijgebouwen. De karakteristieke schuur wordt als woning benut (142,51 m2), het schuurtje achter de karakteristieke schuur wordt herbouwd en bij de woning aangetrokken (27,33 m2). De kippenschuurtjes worden veldschuren (61,55 m2).

De overblijvende schuurmeters zijn: 734,41 m2 – 142,51 m2 – 27,33 m2 – 61,55 m2 = 503,02 m2, wat over blijft

10

voor bijgebouwen. De karakteristieke kapschuur blijft staan (135,07 m2). Hierdoor blijven er 503,02 - 135,07 = 367 m2 overblijvende schuurmeters die gesaneerd worden. Aangezien tot 350 m2 1:1 behouden mag blijven en daarboven 1:2 kan er in de nieuwe situatie 350+ (17,95:2)= 359m2 aan bijgebouwen worden herbouwd op het erf. Daarnaast blijft de kapschuur behouden (135,07 m2). Wat dus uitkomt op een totaal van 495 m2 aan bijgebouwen op het erf. Hiermee voldoet de ontwikkeling aan het gestelde beleid. 3.3 Casco benadering Noordoost Twente De gemeente Dinkelland hanteert, vooral ter bescherming van het bestaande landschap, het casco beleid. Door het casco beleid is het mogelijk om via een kaart te achterhalen of een ontwikkeling wel of niet in strijd is met elementen welke tot de casco behoren. Elementen als onderdeel uitmakend van de casco zijn in principe niet te verwijderen (groene lijnen/vlakken op de kaart). De casco elementen zoals in de nabijheid gelegen blijven intact. De ontwikkeling heeft dus geen gevolgen voor het casco beleid. 3.4 Omgevingsvisie Dinkelland 2021 In 2021 is de omgevingsvisie “Mijn Omgevingsvisie Dinkelland” vastgesteld. De visie geeft de hoofdlijnen voor het langetermijn

beleid. De visie kent een waardenkaart. In de waardenkaart valt de locatie onder middelgroen ‘gericht op beperkte ontwikkeling door gemiddelde waarde en dynamiek’. In de omgevingsvisie zijn vier kernprincipes opgenomen: - we doen het samen, de gemeente met inwoners, instellingen en ondernemers; - we geven het goede voorbeeld; wat we belangrijk vinden laten we zien in de praktijk; - we combineren zoveel mogelijk functies, zodat de beschikbare ruimte optimaal wordt gebruikt; - we wentelen geen problemen af op volgende generaties. Volgens de waardenkaart zijn de volgende waarden van belang: - afwisseling van openheid en beslotenheid; - landschap met historisch herkenbare vormen van percelen, wegen en paden en een verspreid bebouwingspatroon; - veel variatie in beplanting en grondgebruik; - recreatieve belevingswaarde. En moeten we inspelen op: - de schaal van het landschap en het afwisselende karakter; - behoud van natuurwaarden en cultuurhistorie; - versterken van de biodiversiteit; - vasthouden van water; Fragment van de cascokaart behorende bij de cascobenadering. (Bron: geo.overijssel.nl)

11

- bouwwijze en inrichting die in de directe omgeving gebruikelijk is; - belevingswaarde gericht op recreatie. De voorgenomen ontwikkeling houdt rekening met de gestelde waarden. Op voorhand lijken er geen beperkingen te zijn voor de ontwikkeling. 3.5 Buitengebied met kwaliteit - karakteristieke bebouwing Ook de gemeente Dinkelland kent karakteristieke agrarische bebouwing die in verval is geraakt of mogelijk in verval raakt. Aanleiding is vaak dat een vervangende nieuwere woning is gerealiseerd in het verleden. De woon- en bedrijfsfunctie verdwijnt daardoor uit het oorspronkelijke, karakteristieke pand waardoor verwaarlozing optreedt. Juist daardoor verdwijnt langzaam de karakteristieke agrarische bebouwing en daarmee een deel van onze cultuurhistorie. De gemeente Dinkelland heeft samen met Tubbergen een regeling uitgewerkt om het agrarisch erfgoed waar mogelijk te behouden. De boerderij van de initiatiefnemer is voor een deel in verval geraakt, echter zijn er voldoende aanknopingspunten om de karakteristieke kenmerken te behouden c.q. te herstellen. In ruil voor een (extra) woontitel kan een initiatiefnemer een karakteristiek pand onder voorwaarden renoveren/herstellen om deze weer geschikt te maken voor wonen. De voorwaarden die worden gesteld zijn: - Door de gemeente wordt bepaald of een gebouw valt in de categorie

12

karakteristiek of de categorie monumentaal; - Er wordt een cultuurhistorische waarde stelling aangeleverd die bestaat uit een bouwhistorische verkenning en een technische bepaling. Dit rapport moet door een deskundige zijn opgesteld en wordt getoetst door Het Oversticht namens de gemeente; - Er wordt een renovatieplan aangeleverd waarbij de bouwhistorische verkenning en de technische waardebepaling als uitgangspunt dienen voor renovatie van het gebouw tot woning; - Indien planologisch een woonfunctie kan worden toegekend om het gebouw te bewonen dient daarnaast aan de volgende voorwaarden te worden voldaan: de minimale inhoud bedraagt 450 m³; bij een inhoud van minimaal 1.000 m³ zijn maximaal 2 woningen toegestaan. Bij een inhoud van minimaal 1.500 m³ zijn maximaal 3 woningen toegestaan, met dien verstande dat het passend is in de erfopzet; per erf worden niet meer dan drie wooneenheden gerealiseerd; - Het gebouw dat in aanmerking komt voor de regeling in deze paragraaf mag nadien niet worden gesloopt; - Overig aanwezige karakteristieke gebouwen en monumentale gebouwen worden zoveel mogelijk ingepast in de nieuwe erfopzet, waarbij in de nieuwe erfopzet aandacht is voor het historisch

erfensemble; - Per erf moet worden gekeken of er mogelijk andere maatregelen nodig zijn ten behoeve van het vergroten van de ruimtelijke kwaliteit; - De karakteristiek van een gebouw wordt niet enkel bepaald door materiaalgebruik, bouwvolumes en/of uitstraling van het gebouw, maar zeker ook door de oriëntatie en door de plek waar het gebouw is gesitueerd. Veranderen van de locatie van een gebouw is niet mogelijk;

één woonfunctie kan worden toegekend op het de karakteristieke schuur. Aan de Heuvelweg blijven de twee karakteristieke veldschuurtjes behouden, ook blijft de karakteristieke kapschuur behouden en wordt gerestaureerd. In hoofdstuk 4 (nieuwe situatie), wordt verder uiteengezet hoe de erfinrichting vorm wordt gegeven. Er wordt voldaan aan voorgesteld beleid.

- De regeling in deze paragraaf kan niet worden toegepast op een gebouw waarvan op of na 1 juli 2024 de woonfunctie planologisch is verwijderd of middels een omgevingsvergunning het verboden is geworden het betreffende gebouw te gebruiken voor een woonfunctie; In het gemeentelijk woningbouwprogramma moet voldoende ruimte beschikbaar zijn voor de te bouwen woningen in het buitengebied. Een beoordeling van het kwaliteitsteam van de gemeente Dinkelland heeft reeds aangetoond dat het gebouw valt in categorie 4 Karakteristieke bebouwing, daarmee komt het in aanmerking op basis van haar eigenschappen. Inmiddels is door een deskundige een cultuurhistorische waardestelling en renovatieplan opgesteld die aangeleverd zal worden als onderdeel van het TAM-Omgevingsplan. De karakteristieke schuur heeft een inhoud van circa 600m3, waarmee

13

4. Nieuwe situatie 4.1 Samenvatting huidige situatie In de huidige situatie is sprake van een erf met een oude boerderij, een oude kapschuur en een oude stal. Samen is er sprake van een cultuurhistorische opzet. In latere instantie is een nieuwe woning en een stal gebouwd. Het erf is gelegen op de flank van de stuwwal waar ook de Kuiperberg onderdeel vanuit maakt en ligt nabij een beekdal met de Poelbeek. De compacte, toevallige erf opzet is passend bij het essen- en kampenlandschap. Een kleinschalig landschap met hoogteverschillen dat nog altijd erg goed herkenbaar is. Rondom is er sprake van houtwallen en -singels met oude bomen waarbij er sprake is van een herkenbaar landschap. De oude boerderij lag met de voorgevel richting het noordwesten, centraal op het erf (nu als te slopen aangegeven rondom “G” op tekening). Daarmee was er sprake van een landschapsgerichte boerderij. De achterkant van de boerderij lag richting de weg waar ook de kapschuur (D op tekening) is gelegen. Rondom het erf aan de achterzijde was dan ook nog sprake van een tweede schuur (B op tekening). Samen vormen zij het oude erf. De later gebouwde woning en schuur hebben wat afbreuk gedaan aan de ruimtelijke kwaliteit, maar het erf is nog altijd herkenbaar.

gesloopt (A op tekening). De karakteristieke schuur (B) is het behouden waard in combinatie met de kapschuur (D). De karakteristieke schuur wordt omgevormd naar woning (B op tekening). Vanuit deze basis wordt het nieuwe erf weer vorm gegeven. Dat gebeurt enerzijds door de nieuwe woning (C op tekening), welke het hoofdgebouw op het erf zal vormen. Anderzijds wordt er een nieuwe schuur gebouwd (E). De karakteristieke veldschuren in de noordelijke hoek (N op tekening) blijven behouden en maken onderdeel uit van het erf. De veldschuurtjes zijn een hele duidelijke verwijzing naar de historie. Het erf wordt zorgvuldig ingepast door de tuin te begrenzen met haagfragmenten (Q), door de aanplant van 4 zomereiken (P) en een solitaire erfboom (O). Daarnaast wordt er een geleidelijke overgang gecreëerd door ruig grasland (L). 4.3 Maatregelen ter verbetering van de ruimtelijke kwaliteit - Restauratie kapschuur en schuur (B,D); - Nieuw aan te planten solitaire erfboom (O); - Nieuw aan te planten zomereiken (P); - Aanplant van hagen (Q); - Behoud bestaande houtopstanden (H,I); - Behoud ruig grasland (L);

4.2 Nieuwe situatie erf

In de nieuwe situatie is er sprake van een aanzienlijke verbetering van

De oude boerderij is technisch verloren gegaan en is niet te behouden. Ook de later gebouwde woning en de schuur zijn gedateert en worden

de ruimtelijke kwaliteit.

14

A:

Te slopen bebouwing (witte stippellijn).

B:

Te behouden karakteristieke schuur en omzetten naar woning.

C:

Nieuw te bouwen woning.

D:

Te verlengen en restaureren kapschuur. Uitbreiding weergegeven met blauwe stippellijn.

E:

Nieuw te bouwen schuur.

F:

Bestaande erfweg.

G:

Nieuw aan te brengen erfverharding.

H:

Bestaande omliggende houtopstanden.

I:

Bestaande aanwezige solitaire bomen.

J:

Gras-/ weiland.

K:

Karrenspoor.

L:

Ruig grasland.

M:

Tuin / gazon.

N:

Karakteristieke kippenschuurtjes.

O:

Nieuw aan te planten solitaire erfboom. Aan te planten met de soort; Walnoot of Koningslinde in de maat 16-18 (stamomtrek in centimeters) en voorzien van twee boompalen bij aanplant.

P:

Nieuw aan te planten zomereiken in de maat 14-16 (stamomtrek in centimeters). Totaal 4 stuks aan te planten en elk voorzien van twee boompalen bij aanplant.

Q:

Nieuw aan te planten beuk, haagbeuk of meidoornhaag in de maat 80-100 (hoogte in centimeters). Aan planten met 5 stuks per strekkende meter. Totaal 375 stuks aan te planten op een totale lengte van 75 meter.

Fragment uit 1910 (bron: topotijdreis.nl) Landschappelijke inpassing niet op schaal. (Bron: N+L Landschapsontwerpers) Project: Landschappelijke inpassing

Getekend:

DA

St atus:

DO

Noord:

Adres:

Spölmanweg 2

Gecontroleerd:

NH

Formaat:

A3

Schaal: 1:10 0 0

^

Plaats:

Oud Ootmarsum

Datum:

07-08-2025

15

l a n d s c h a p s o n t w e r p e r s

16

Kupersweg 14 • 7651 LA Tubbergen • info@nl-landschap.nl • www.nl-landschap.nl

Bijlage 2

RKP bossenstrategie

bestemmingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22z Buitengebied , Spölmanweg 2 Oud Ootmarsum

79

B O S S E N S T R AT E G I E • Spölmanweg 2 - Oud Ootmarsum •

Tubbergen, 2 juni 2025 - Definitief

Bossenstrategie Spölmanweg 2 Datum:

23-01-2025, Tubbergen

Gewijzigd:

2 juni 2025

Status:

Definitief

Opgesteld:

N+L Landschapsontwerpers nl-landschap.nl info@nl-landschap.nl

Auteur: Getekend: Gecontroleerd:

LK LK NH

2

Inhoudsopgave:

1. Aanleiding 03 2. Huidige situatie 04 2.1 Ligging terrein 2.2 Bodem 2.3 Hoogte/helling 2.4 Grondwaterstanden 2.5 Landschap 2.6 Archeologische waarden 2.7 Aanwezige natuurwaarden 2.8 Wegen, paden en waterlopen 2.9 Kabels en leidingen 2.10 Bestemming 2.10.1 Bestemming 2.10.2 Toestemming gemeente 2.10.3 Aanplant inheemse soorten 3. Nieuwe situatie 13 3.1 Samenvatting huidige situatie 3.2 Nieuwe situatie 3.2.1 Beplantingsplan 3.3 Maatregelen 3.3.1 Bodemvoorbereiding 3.3.2 Wildwerende maatregelen 3.3.3 Nazorg 4. Toekomst ecologische ontwikkeling 17 Bijlage 1 Maatregelenkaart 18 Bijlage 2 Beplantingsplan 19 Bijlage 3 Beplantingslijst 20 Bijlage 4 Begroting 21

1. Aanleiding In het kader van de Overijsselse Bossenstrategie, wil de initiatiefnemer bosontwikkeling realiseren op het perceel. Binnen het perceel zullen een aantal (deel)percelen aangeplant worden. De ambitie van de bossenstrategie is dat er in Nederland meer en meer vitaal bos komt en de bomenkap binnen Natura 2000 wordt gecompenseerd. Dit betekent in 2030 10% meer bos. Voor Overijssel betekent het dat er circa 3.900 ha bos extra nodig is, dat plaatsvindt op vrijwillige basis. Door het realiseren van meer bos, wordt de biodiversiteit verbetert en versterkt. Ook wordt er een gezondere leefomgeving gecreeërd. Naast meer en meer vitaal bos, is het belangrijk dat het bos klimaatbestendig is. Bij aanplant moet er rekening gehouden worden met de landschappelijke omstandigheden van een gebied. Om het nieuwe bos ook voor de toekomst veilig te stellen, wil de initiatiefnemer de bestemming van de aan te planten percelen wijzigen van ‘Agrarisch - 2’ naar ‘Bos’. Aan het College van de gemeente Dinkelland wordt gevraagd de bestemming te wijzigen waardoor de aanleg van bos mogelijk is.

Bossenstrategie (Bron: Provincie Overijssel)

3

2. Huidige situatie De initiatiefnemer is eigenaar van de percelen bekend onder de kadastrale nummers DNK 00 A 3958, DNK 00 A 4195, DNK 00 A 4624 en DNK 00 A 4196. Voor de leesbaarheid krijgen de percelen (werk)namen, die hieronder worden aangegeven. Naw-gegevens eigenaar Naam object: Adres: Postcode en plaats: Gegevens van de percelen Kadastrale gegevens:

Landgoed de Poelbeek Spölmanweg 2 7637 PL Oud Ootmarsum

DNK 00 A 3958, DNK 00 A 4195, DNK 00 A 4623, DNK 00 A 4624, DNK 00 A 4196 (Werk)naam: perceel 4, 5 (loopt over twee kadastrale percelen), 6, 8 Kadastrale opppervlakte (m2): Circa 50.000 (5 ha) Aan te planten opp. (m2): 13.700 m2 (1,37 ha) Huidige bestemming: Agrarisch - 2 Dubbele bestemming: Waarde - Ecologie Toekomstige bestemming: Bos

4

2.1 Ligging terrein Het landgoed ligt in de gemeente Dinkelland ten noorden van OudOotmarsum (zie kaart boven, gele omlijning) langs de Laagsestraat. De huidige situatie kent een agrarische bestemming (met uitzondering van het erf) met al bestaande houtopstanden met hoge natuur- of cultuurwaarden. Een deel van de percelen worden omgevormd naar bos, bestaande uit 1,37 ha (zie kaart onder). In alle gevallen gaat het om het verbreden van groenstructuren. In één geval gaat het om het nieuw aanleggen van een groenstructuur. De percelen maken geen onderdeel uit van Natura2000. Een deel van de percelen grenzen aan het Natuurnetwerk Nederland (NNN). Dit is aan de westzijde het geval (zie kaartbeeld onder).

Planlocatie (Bron: N+L, Pdokviewer.nl)

Planlocatie met kadastrale aanduidingen (Bron: N+L, Bosgroep Noord-oost Nederland)

5

2.2 Bodem Via de bodemkaart is te achterhalen welke grondsoort het betreft. Daaruit komt een volgende opsomming.

3

De bodemkaart geeft aan dat de percelen 4, 6 en 8 volledig op veldpodzolgronden met lemig fijn zand liggen. Perceel 5 ligt deels op veldpodzolgronden met lemig fijn zand en beekeerdgronden met lemig fijn zand.

2

1

Tijdens het veldbezoek zijn bodemboringen gedaan, de locaties zijn aangegeven op het kaartbeeld met een rode cirkel. Op perceel 5 zijn twee boringen gedaan, omdat er een overgang is van grondsoort. Bij beide boringen is een bouwvoor te zien van 80cm (foto links en midden). Deze grond is gunstig voor de aanplant van nieuwe vegetatie vanwege het hoge humus. Boring 2 is dichter bij de beek, waar duidelijk te merken was dat de grond verzadigd is. Hier wordt met de vegetatiekeuze rekening mee gehouden. Op perceel 4 is een boring gedaan waar een veldpodzolgrond te zien is. Het zand is leemarm tot zwak lemig fijn zand.

Bodemkaart (Bron: N+L, Bodemdata.nl)

De boringen komen in hoofdlijnen overeen met de bodemkaart, aangezien perceel 5 een hoge humus concentratie heeft.

Grondboring locatie 1

6

Grondboring locatie 2

Grondboring locatie 3

2.3 Hoogte en helling Het perceel ligt op een uitloper van de stuwwal naar de lager gelegen delen. De stuwwal loopt van west naar oost af (zie kaartbeeld) en is in het landschap nog terug te zien (foto onder). Perceel 8 heeft een hogere ligging dan de andere percelen. De overige percelen zitten in het overgangsgedeelte van de hogere naar de lagere gelegen delen. Het hoogste punt ligt op 31.26 m boven NAP, het laagste punt op 26.43 m boven NAP.

Hoogtekaart (Bron: N+L, ahn.arcgisonline.nl)

Hoogte in het landschap richting het erf (Bron: N+L)

7

2.4 Grondwaterstanden Gemiddelde Hoogste grondwaterstand De gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) ligt bij de westelijke percelen tussen de 1 m en 1,5 m onder het maaiveld (zie kaartbeeld boven). Voor de oostelijke percelen ligt het GHG tussen <0,2 m en 0,4 m onder het maaiveld. Gemiddelde Laagste Grondwaterstand De gemiddelde laagste grondwaterstand (GLG) ligt bij de westelijke percelen dieper dan 2 m. Bij de oostelijke percelen ligt het GLG tussen de 0,8 en 2 m (zie kaartbeeld midden).

Gemiddelde Hoogte Grondwaterstand (Bron: N+L, klimaateffectatlas.nl).

Grondwatertrappen De percelen hebben een grondwatertrap van VI en VII (zie kaartbeeld onder), wat wil zeggen dat de GHG tussen 40 en >80 cm ligt. De GLG ligt dieper dan 120 cm. Dit komt overeen met de andere twee kaarten en de hoogtekaart. Relatief dicht bij het Landgoed (Tijinkskamp, oost-zuidelijk) zit een peilbuis. Hierbij is de GHG <0.2, de GLG zit tussen 1 en >2. Vanwege de schematische weergave kan de werkelijkheid van de gemiddelde grondwaterstanden anders zijn. De kaarten geven globaal aan dat de oostelijke percelen vochtiger zijn dan de westelijke percelen. De hoogtekaart bevestigt dit. Wel stroomt er een beek door het landgoed waardoor aangenomen kan worden dat rondom de beek altijd water te vinden is. Perceel 6 en 8 zullen in de zomer meer afhankelijk zijn van regenwater.

8

Gemiddelde Laagste Grondwaterstand (Bron: N+L, klimaateffectatlas.nl).

Grondwatertrappen (Bron: N+L, PDOKviewer.nl).

2.5 Landschap De percelen liggen in een kampenlandschap dat tussen een essen- en ontginningslandschap ligt (zie kaartbeeld boven). Het kampenlandschap is een kleinschalig landschap dat wordt gekenmerkt door een organische wegenstructuur, verspreide kampen en houtwallen die af en toe afgewisseld worden met kleine erf- en beek begeleidende bosjes en weides. Oude groenstructuren zijn in de kaarten van 1900 en 1950 te herkennen. Deze structuren zijn ten dele verdwenen in de huidige situatie. Perceel 5 brengt de oude structuren door aanplant weer terug in het landschap. Perceel 6 brengt deel deze structuren terug. De andere percelen zorgen voor versterking van het landschap. In het inrichtingsplan worden er singels en bos aangeplant. De bossen worden voorzien van een mantel-zoomvegetatie. Deze landschapselementen passen in het kampenlandschap. De openheid van de kamp blijft vanzelfsprekend behouden. De inrichtingsmaatregelen passen door de genoemde redenen in het kampenlandschap en dus de cultuurhistorie van het perceel.

Rond 1900 (Bron: N+L, Topotijdreizen).

Rond 1950 (Bron: N+L, Topotijdreizen).

Huidig (Bron: N+L, Topotijdreizen).

9

2.6 Archeologische waarden Volgens de interactieve kaart ‘archeologische verwachtingkaart’ van de Provincie Overijssel, bevindt zich op het perceel deels een hoge archeologische verwachtingswaarde. Dit is voor het aanplanten echter geen belemmering. Er zal niet zwaar grondwerk uitgevoerd worden. Het overgrote deel heeft een lage archeologische verwachtingswaarde (zie kaartbeeld).

2.7 Aanwezige natuurwaarden Om te kijken of de inrichtingsmaatregelen strijdig zijn met de huidige ecologische waarde van de percelen, is er een ecologische toets uitgevoerd. Momenteel zijn de percelen in agrarisch gebruik. Hierdoor is de natuurwaarde van de percelen laag te noemen. Het raadplegen van de Nationale Databank Flora en Fauna (NDFF) leverde dan ook geen waarnemingen van beschermde soorten op het perceel op. Rondom het perceel zijn enkele beschermde inheemse vogelsoorten aangetroffen: de vink, tjiftjaf en winterkoning. Aangezien deze soorten hun verblijfplaatsen niet op de locaties zijn aangetroffen, wordt verwacht dat de soorten geen hinder ondervinden van de inrichtingsmaatregelen. Door de aangegeven percelen te veranderen naar bos, zal de natuurwaarde van het perceel toenemen. De bestaande habitats worden versterkt en kunnen gebruikt worden door verschillende diersoorten. De biodiversiteit wordt verbeterd en verhoogt. Zie daarvoor ook hoofdstuk 4.

10

Archeologische verwachtingswaarde (Bron: N+L, Geo.overijssel.nl).

2.8 Wegen, paden en waterlopen Ten noorden van de percelen loopt de Heuvelweg, ten westen de Laagsestraat en ten zuiden de Spölmanweg. De percelen zijn via deze wegen te bereiken. De poelbeek stroomt door perceel 5.

2.9 Kabels en leidingen Er is een klic-melding gedaan om vast te stellen of er kabels en leiding liggen door de percelen. Voor percelen 4 en 8 gelden geen belemmeringen. Echter, bevindt zich op perceel 5 een waterleiding. Op perceel 6 bevindt zich een laagspanningskabel (paarse lijn), data (groene lijn) en het drukriool (roze lijn). Voor beide percelen geldt dat er eerst proefsleuven gegraven moeten worden voor de werkzaamheden beginnen. Dit gebeurt om vast te stellen waar en hoe diep de leidingen zich bevinden.