TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22m Ootmarsum, Laagsestraat 10_Motivering.pdf

TAM-Omgevingsplan

TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22m Ootmarsum, Laagsestraat 10

Status: vastgesteld

Status: Datum: IMRO-Code: Auteur(s):

vastgesteld NL.IMRO.1774.TAMGKOOTMLAAGSE10VG01

TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22m Ootmarsum, Laagsestraat 10

Inhoudsopgave Motivering

3

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Inleiding en aanduiding plangebied 1.2 Beoordelingskader en belangenafweging 1.3 De bij het plan behorende stukken 1.4 Leeswijzer

5 5 6 7 7

Hoofdstuk 2 Toekomstige situatie 2.1 Gewenste ontwikkeling 2.2 Ruimtelijke uitstraling en inpassing in de omgeving

9 9 11

Hoofdstuk 3 Toetsing aan omgevingsplan van rechtswege 3.1 Omschrijving gevraagde activiteiten 3.2 Toetsing aan omgevingsplan van rechtswege 3.3 Bruidsschat 3.4 Geurverordening

13 13 13 13 14

Hoofdstuk 4 Toetsing aan visie en beleid, vooroverleg, participatie 4.1 Visie en beleid voor het plangebied 4.2 Voorbereidingsfase / Verkenningsfase met stakeholders

15 15 23

Hoofdstuk 5

25

5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8 5.9 5.10 5.11 5.12

Aspecten fysieke leefomgeving en milieu

Ladder voor duurzame verstedelijking m.e.r.-beoordeling Verkeersgeneratie, -afwikkeling en parkeren Gebiedsbescherming en soortenbescherming Luchtkwaliteit Geluid Geur Omgevingsveiligheid Trillingen Archeologie Bodem Waterbelang

Hoofdstuk 6

25 26 27 28 31 32 34 34 36 37 38 39

Financiele haalbaarheid

41

Hoofdstuk 7 Toelichting op de regels 7.1 Inleiding 7.2 Opzet regels

43 43 43

Bijlagen motivering Bijlage 1 Digitale watertoets

47 48

2

TAM-Omgevingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22m Ootmarsum, Laagsestraat 10

Motivering

TAM-Omgevingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22m Ootmarsu m, Laagsestraat 10

3

4

TAM-Omgevingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22m Ootmarsum, Laagsestraat 10

Hoofdstuk 1

Inleiding

1.1 Inleiding en aanduiding plangebied Voor het perceel aan de Laagsestraat 10 te Ootmarsum is een plan ontwikkeld. Initiatiefnemers hebben sinds 2008 het kantoor en schowroom van hun bedrijf gevestigd in het gemeentelijk monumentale pand aan de Laagsestraat 10-10B te Ootmarsum. In 2019 is middels een Rood voor Rood procedure hier inpandig een bedrijfswoning aan toegevoegd. Initiatiefnemers zijn voornemens om deze bestaande bedrijfswoning in het pand om te zetten naar een reguliere woning. De eigenaren van het pand hebben veel tijd en energie gestoken in de restauratie van het pand en het mogelijk maken van de woning. Momenteel zit hun bedrijf gevestigd in het pand. Wanneer de eigenaren in de toekomst willen stoppen met het bedrijf, is hun wens om in de woning te kunnen blijven wonen. Dit willen de eigenaren goed geregeld hebben, zodat er dan sprake is van een legale situatie. Daarnaast is de woning zeer geschikt om hier ook op latere leeftijd te kunnen wonen, doordat de woning uit één bouwlaag bestaat. Momenteel is het perceel voorzien van de functie 'Bedrijventerrein', met een aanduiding 'bedrijfswoning', 'detailhandel' en aanduidingen voor verschillende milieucategorieën (2 en 3.1) voor de toegestane bedrijvigheid. Het regulier bewonen van de bedrijfswoning is in strijd met het geldende omgevingsplan.

Om de bedrijfswoning aan de Laagsestraat 10 te mogen gebruiken als reguliere woning moet er een woonfunctie opgenomen worden. Daarnaast wordt de toegestane milieucategorie voor bedrijvigheid op het perceel verlaagd naar milieucategorie 1, waardoor er sprake zal zijn van een goed woon- en leefklimaat. Het omzetten van de bedrijfswoning naar een reguliere woning en het verlagen van de milieucategorie kan mogelijk gemaakt worden door middel van het wijzigen van het omgevingsplan van de gemeente Dinkelland. Met een TAM-IMRO omgevingsplan kan het omgevingsplan gewijzigd worden. Voorliggend TAM-IMRO omgevingsplan is opgesteld om de voorgenomen ontwikkeling mogelijk te maken. Ligging Het plangebied ligt aan de Laagsestraat 10 te Ootmarsum. In de directe omgeving zijn diverse functies aanwezig. Ten oosten en zuiden ligt het bedrijventerrein De Mors. Aan de noord- en zuidzijde van het plangebied zijn woningen aanwezig. Het plangebied staat kadastraal bekend als gemeente Ootmarsum, sectie c, perceel 2650 en heeft een totale oppervlakte van 1.055 m. Figuur 1.1 toont de globale ligging van het plangebied.

Figuur 1.1: globale ligging plangebied, rood omcirkeld (bron: kadastralekaart.com) Begrenzing De begrenzing van het plangebied is in figuur 1.2 weergegeven (blauw gearceerd). Figuur 1.2 toont een luchtfoto van het plangebied. TAM-Omgevingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22m Ootmarsu m, Laagsestraat 10

5

Figuur 1.2: Begrenzing plangebied, blauw gearceerd (bron: kadastralekaart.com)

1.2 Beoordelingskader en belangenafweging 1.2.1

Beoordelingskader

De voorgenomen activiteit voldoet niet aan de regels van het omgevingsplan. Het initiatief kan alleen leiden tot een wijziging van het omgevingsplan als er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Om dit te kunnen beoordelen moeten alle voor de fysieke leefomgeving en milieu relevante aspecten (voor zover betrekking hebbend op de gevraagde activiteit) nader worden onderzocht en afgewogen. De taak om te voorzien in een evenwichtige toedeling van functies aan locaties ligt primair bij de gemeente. De beleidsruimte van de gemeente wordt op verschillende manieren ingekaderd. De belangrijkste zijn de instructieregels van het Rijk en de provincie. Op basis van artikel 8.0b lid 1 Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) zijn de volgende regels en instructies van toepassing: de instructieregels van hoofdstuk 5 van het Bkl; de instructieregels uit de provinciale omgevingsverordening; eventuele andere instructies van het Rijk en provincie. In het kader van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties zijn niet alleen de in het Bkl geregelde milieu aspecten beoordeeld, maar zijn alle relevante aspecten van de fysieke leefomgeving en milieu beoordeeld. Bij de beoordeling of wij een besluit willen nemen tot wijziging van het omgevingsplan is rekening gehouden met deze regels dan wel zijn de regels betrokken of in acht genomen.

Daarnaast heeft de gemeente haar beleidsruimte ingevuld met beleidsregels voor de fysieke leefomgeving, zodat de de wijziging van het omgevingsplan ook hieraan wordt getoetst. Het gaat hier om de omgevingsvisie en de andere beleidsdocumenten voor de verschillende specifieke onderdelen. De evenwichtige toedeling van functies aan locaties brengt met zich mee dat alle in het geding zijnde (individuele) belangen die bij dit projectgebied aan de orde zijn op een zorgvuldige wijze zijn afgewogen. De aanvrager wenst de gevraagde activiteiten te realiseren. De gemeente wenst de doelen uit haar beleid te verwezenlijken. De belangen van de omwonenden zijn gelegen in een goed woon- en leefklimaat. De omliggende bedrijven hebben belang bij een ongehinderde bedrijfsvoering en een goed werkklimaat.

6

TAM-Omgevingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22m Ootmarsum, Laagsestraat 10

1.2.2

Belangenafweging

De raad heeft bij het bepalen om het omgevingsplan wel of niet te wijzigen beleidsruimte of een bepaalde ontwikkeling met de daarbij behorende functies en maatvoeringen vanuit het oogpunt van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties aanvaardbaar is. Een dergelijk besluit is immers in belangrijke mate afhankelijk van de inzichten die bij de raad bestaan over de wenselijk geachte ontwikkelingen in het projectgebied. Verder mag het project niet in strijd zijn met de instructie(regels) van het Rijk en de provincie. Een evenwichtige toedeling van functies aan locaties brengt met zich mee dat alle in het geding zijnde (individuele) belangen die bij dit projectgebied aan de orde zijn op een zorgvuldige wijzen worden afgewogen. Ondanks dat het initiatief in strijd is met het omgevingsplan kan worden besloten tot wijziging van het omgevingsplan, omdat er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Zoals uit de hierna opgenomen hoofdstukken blijkt, draagt het project bij aan de visie en beleid die de gemeente voor dit projectgebied heeft en blijkt dat wordt voldaan de instructieregels van het Rijk en provincie. In de voorbereidingsfase heeft bestuurlijke afstemming plaatsgevonden. Provincie en het waterschap zijn akkoord met het project.

Voor voorliggend initiatief heeft de initiatiefnemer met de directe buren gesproken om hen te informeren over het initiatief, waarin zij aangeven geen bezwaren te hebben tegen het initiatief. Voorts zijn in hoofdstuk 5 de ruimtelijk relevante aspecten voor het bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit afgewogen. Gelet op alle aspecten die zijn afgewogen en de belangen van omwonenden, levert de wijziging van het omgevingsplan geen onaanvaardbare aantasting van deze belangen op. De wijziging is evenwichtig en geschikt om het project te realiseren.

1.3 De bij het plan behorende stukken Het onderhavige TAM-IMRO omgevingsplan 'TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22m Ootmarsum, Laagsestraat 10' bestaat naast deze motivering uit de volgende stukken. Verbeelding (identificatie NL.IMRO.1774.TAMGKOOTMLAAGSE10-VG01); Bijlagen bij de motivering; Regels; Bijlagen bij de regels.

1.4 Leeswijzer De toelichting van het omgevingsplan kent de volgende opbouw. In hoofdstuk 2 wordt de toekomstige situatie beschreven. In hoofdstuk 3 wordt het plan getoetst aan het omgevingsplan van rechtswege. In hoofdstuk 4 wordt het plan getoetst aan visie en beleid. In hoofdstuk 5 worden de aspecten van de fysieke leefomgeving en milieu belicht. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op het kostenverhaal en in hoofdstuk 7 wordt ten slotte de toelichting op de regels belicht.

TAM-Omgevingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22m Ootmarsu m, Laagsestraat 10

7

8

TAM-Omgevingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22m Ootmarsum, Laagsestraat 10

Hoofdstuk 2

Toekomstige situatie

2.1 Gewenste ontwikkeling 2.1.1

Huidige situatie

Op de locatie aan de Laagsestraat 10 te Ootmarsum is in de huidige situatie een bedrijfspand met een inpandige bedrijfswoning aanwezig. Het betreft een monumentaal pand en is een voormalige textielfabriek met een kenmerkende sheddak constructie. Het gedeelte aan de noordzijde van het gemeentelijk monument is ingericht als tuin bij de bedrijfswoning. In het bedrijfspand is in het noordelijke gedeelte de bedrijfswoning aanwezig. Verder bestaat het bedrijfspand uit een kantoor en showroom. In het omgevingsplan zijn voor het pand verschillende milieucategorieën opgenomen, namelijk milieucategorie 2 en 3.1. Echter sluiten de bedrijfsmatige activiteiten die er plaatsvinden (kantoor en showroom) beter aan op milieucategorie 1. De showroom is enkel op afspraak te bezoeken. Het plangebied ligt aan de rand van het bedrijventerrein De Mors en een woonwijk waardoor er veel verschillende functies aanwezig zijn in de omgeving, zoals bedrijvigheid, wonen en horeca. Figuur 2.1 en 2.2 tonen aanzichten van het monumentale bedrijfspand aan de Laagsestraat 10 te Ootmarsum.

Figuur 2.1: Huidige situatie, gezien vanaf de Laagsestraat (bron: Google Maps)

TAM-Omgevingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22m Ootmarsu m, Laagsestraat 10

9

Figuur 2.2: Aanzicht Laagsestraat 10 huidige situatie (bron: Google Maps) 2.1.2

Toekomstige situatie

In de toekomstige situatie wordt de bedrijfswoning in het pand aan de Laagsestraat 10 te Ootmarsum omgezet naar een reguliere woning. Hierdoor is de woning niet meer verbonden aan het gevestigde bedrijf in het pand. Initiatiefnemers willen met deze ontwikkeling zekerheid creëren zodat ze in de toekomst in de woning kunnen blijven wonen, wanneer ze voornemens zijn te stoppen met het bedrijf. Dit ook omdat de woning zeer geschikt is om op latere leeftijd nog in te kunnen wonen (één bouwlaag). Omdat de woning niet meer verbonden is met het bedrijf in het pand dient tevens de milieucategorie voor de toegestane bedrijfsactiviteiten verlaagd te worden. De milieucategorie zal verlaagd worden naar milieucategorie 1. Hierdoor is er in de toekomstige situatie ook sprake van een goed woon- en leefklimaat voor de woning en wordt het bedrijf niet belemmerd in de bedrijfsvoering. Er vinden verder geen sloop- of bouwwerkzaamheden plaats met de beoogde ontwikkeling. Qua uitstraling verandert het monumentale pand niet ten opzichte van de huidige situatie. Figuur 2.3 toont een plattegrond van het pand (zowel huidige als toekomstige situatie), met de woning in het rood omkaderd.

10

TAM-Omgevingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22m Ootmarsum, Laagsestraat 10

Figuur 2.3: plattegrond van het pand (bron: Architom architecten)

2.2 Ruimtelijke uitstraling en inpassing in de omgeving Ruimtelijke structuur Ootmarsum De oudste betrouwbare vermelding van Ootmarsum dateert uit het jaar 917. Het is onzeker wanneer Ootmarsum juridisch gezien een stad wordt, maar in 1325 zijn de stadsrechtbepalingen door de bisschop Johan van Diest opnieuw bevestigd. De ruimtelijke structuur van Ootmarsum bestaat uit een compacte, grotendeels op het Kerkplein gerichte stratenpatroon. In het centrum het kerkplein met de kerk en direct daar aangrenzend de eerste bebouwingssector van het oude hofareaal. Daaromheen liggen de latere uitbreidingen van Ootmarsum. In de ruimtelijke opbouw van het tegenwoordige Ootmarsum is de historische ontwikkeling goed herkenbaar gebleven. De ruimtelijke structuur wordt nog steeds bepaald door de centraal gelegen kerk met het kerkplein waarop het merendeel van de straten uitkomt. daarnaast kan het, door de voormalige omwalling ontstane concentrische bebouwingspatroon als kenmerkend voor Ootmarsum worden beschouwd. Ootmarsum kan globaal in twee delen gescheiden worden: een westelijk en een oostelijk. Het westelijke deel wordt in het algemeen gekenmerkt door rechte straten (Grote Straat, Schiltstraat en Marktstraat), terwijl het oostelijk deel opvalt door straten met een grotendeels gebogen beloop. De stad wordt omsloten door twee ringwegen.

Een gevormd door de straatjes langs de binnenkant van de voormalige wal en een aangelegd op de plaats van de voormalige gracht; de Oost- en Westwal. Opvallend is het oplopen van het straatniveau in westelijke richting in de gehele stad. Functionele structuur Ootmarsum In Ootmarsum zijn de basis-, centrum en verzorgingsvoorzieningen voor de inwoners aanwezig. Daarnaast worden deze voorzieningen gebruikt door bewoners uit omliggende dorpen, zoals Lattrop-Breklenkamp. In het buitengebied komen de functies agrarische bedrijven en wonen het meeste voor. Woningen en agrarische percelen liggen verspreid over het buitengebied van Ootmarsum. Inpassing in de omgeving Met het voorliggende plan wordt de bestaande bedrijfswoning in het pand aan de Laagsestraat 10 te Ootmarsum omgezet naar een reguliere woning. Daarnaast wordt de milieucategorie die geldt voor het perceel verlaagd naar milieucategorie 1. Er vinden met het plan verder geen wijzigingen plaats aan het monumentale pand. Derhalve kan gesteld worden dat het plan reeds passend is in de omgeving. TAM-Omgevingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22m Ootmarsu m, Laagsestraat 10

11

12

TAM-Omgevingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22m Ootmarsum, Laagsestraat 10

Hoofdstuk 3 Toetsing aan omgevingsplan van rechtswege 3.1 Omschrijving gevraagde activiteiten Het voorliggende initiatief ziet op de activiteit: 'afwijken van de regels in het omgevingsplan'. De functie van de bestaande bedrijfswoning wordt gewijzigd naar een reguliere woonfunctie. Daarnaast wordt de maximale toegestane milieucategorie verlaagd naar milieucategorie 1.

3.2 Toetsing aan omgevingsplan van rechtswege Het plangebied maakt onderdeel uit van het zogenoemde omgevingsplan van rechtswege. Elke gemeente heeft met de inwerkingtreding van de Omgevingswet op 1 januari 2024 een omgevingsplan van rechtswege. Op grond van het omgevingsplan, onderdeel bestemmingsplan 'Laagsestraat 10, Ootmarsum', geldt voor het plangebied de hoofdfunctie 'Bedrijventerrein'. Daarnaast is een gedeelte van het plangebied voorzien van de functie 'Waarde - Archeologie' en zijn de functieaanduidingen 'detailhandel', 'bedrijf tot en met milieucategorie 2', 'bedrijf tot en met milieucategorie 3.1' en 'bedrijfswoning' opgenomen. Figuur 3.1 toont een uitsnede van de plankaart met het plangebied in het rood omkaderd.

Figuur 3.1: Uitsnede plankaart Omgevingsplan Dinkelland (bron: Omgevingsloket, regels op de kaart) De voor 'Bedrijventerrein' aangewezen gronden zijn in eerste instantie aangewezen voor bedrijven. De aanduidingen 'bedrijf tot en met milieucategorie 2' en 'bedrijf tot en met milieucategorie 3.1' zijn opgenomen om aan te geven wat de maximaal toegestane milieucategorie voor bedrijven is. Ter plaatse van de aanduiding 'detailhandel' is een detailhandelsvestiging toegestaan en ter plaatse van de aanduiding 'Bedrijfswoning' is een bedrijfswoning toegestaan. De maximale bouwhoogte is op de verbeelding opgenomen en bedraagt 10 m. Met het voorliggende plan wordt de bedrijfswoning omgezet naar een reguliere woning. Daarnaast wordt de maximaal toegestane milieucategorie verlaagd naar milieucategorie 1. In het kader van deze functiewijziging is voorliggend TAM-omgevingsplan opgesteld. In dit TAM-omgevingsplan wordt aangetoond dat het plan voldoet aan de vereisten van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

3.3 Bruidsschat In het tijdelijke deel van dit omgevingsplan worden zowel ruimtelijke besluiten (artikel 22.1, onder a, van de Omgevingswet) als de omgevingsplanregels van rijkswege (artikel 22.1, onder c, van de Omgevingswet) opgenomen. Deze omgevingsplanregels van rijkswege wordt ook wel de bruidsschat genoemd. De bruidsschat bestaat uit de volgende onderdelen: begrippen (hoofdstuk 1) TAM-Omgevingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22m Ootmarsu m, Laagsestraat 10

13

voorrangsbepalingen en overgangsrecht (afdeling 22.1) regels over bouwwerken, open erven en terreinen (afdeling 22.2) regels over milieubelastende activiteiten (afdeling 22.3) regels over aanleggen of wijzigen van wegen of spoorwegen zonder geluidproductieplafond (afdeling 22.4) regels over overige gemeentelijke omgevingsvergunningen (afdeling 22.5) De regels van afdeling 22.2 zijn relevant voor onderhavig initiatief omdat deze betrekking hebben op het bouwen van bouwwerken. Met de in dit TAM-omgevingsplan opgestelde regels wordt aan de regels voldaan. De regels van afdeling 22.3 zijn relevant voor zover sprake is van milieubelastende activiteiten. De Omgevingswet definieert een milieubelastende activiteit als: 'een activiteit die nadelige gevolgen voor het milieu kan veroorzaken, niet zijnde een lozingsactiviteit op een oppervlaktewaterlichaam of een lozingsactiviteit op een zuiveringtechnisch werk of een wateronttrekkingsactiviteit'. De in dit TAM-omgevingsplan mogelijk gemaakte activiteiten betreffen, zover bekend, geen milieubelastende activiteiten. Indien dit wel het geval blijkt te zijn, dan worden de regels van afdeling 22.3 van toepassing. De overige in de bruidsschat opgenomen regels zijn niet relevant voor dit plan.

3.4 Geurverordening De geurverordening van Dinkelland heeft bepaalde gebieden aangewezen waar in plaats van 50 meter, 25 meter aangehouden kan worden. Voorliggende locatie valt niet in zo'n gebied. Derhalve is de geurverordening van Dinkelland niet van toepassing op voorliggende locatie.

14

TAM-Omgevingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22m Ootmarsum, Laagsestraat 10

Hoofdstuk 4 Toetsing aan visie en beleid, vooroverleg, participatie 4.1 Visie en beleid voor het plangebied 4.1.1

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) biedt een duurzaam perspectief voor de Nederlandse leefomgeving. Hiermee kunnen we inspelen op de grote uitdagingen die voor ons liggen. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt. Met de NOVI zet de Rijksoverheid een proces in gang waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten: Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; Duurzaam economisch groeipotentieel; Sterke en gezonde steden en regio's; Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven vanuit de NOVI is combinaties te maken en win-win situaties te creëren. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen.

Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van de ruimte; Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties. Conclusie Het voorliggende initiatief voorziet in het omzetten van een bestaande bedrijfswoning naar een reguliere woning. Daarnaast wordt de maximaal toegestane milieucategorie op het perceel verlaagd naar milieucategorie 1. Gelet op de kleinschaligheid van het initiatief is de NOVI niet direct van belang. Er worden geen rijksbelangen geschaad. 4.1.2

Omgevingsvisie en Omgevingsverordening Overijssel 2024

4.1.2.1 Omgevingsvisie Overijssel De Omgevingsvisie Overijssel is dé provinciale visie voor de fysieke leefomgeving van Overijssel en heeft een wettelijke basis in de Omgevingswet. In de omgevingsvisie bekijken we onderwerpen als ruimtelijke ordening, milieu, water, verkeer en vervoer, ondergrond en natuur in samenhang voor een duurzame ontwikkeling van onze leefomgeving. Ons beleid voor de fysieke leefomgeving staat primair in dienst van de sociaal-economische ontwikkeling van Overijssel. Ontwikkeling die nodig is om Overijssel toekomstbestendig te houden. Duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit zijn de leidende principes of 'rode draden' bij alle initiatieven in de fysieke leefomgeving in de provincie Overijssel.

TAM-Omgevingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22m Ootmarsu m, Laagsestraat 10

15

4.1.2.2 Omgevingsverordening Overijssel De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. De keuze voor inzet van deze instrumenten is bepaald aan de hand van een aantal criteria. In de Omgevingsvisie is bij elke beleidsambitie een realisatieschema opgenomen waarin is aangegeven welke instrumenten de provincie zal inzetten om de verschillende onderwerpen van provinciaal belang te realiseren. Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel van de provincie Overijssel. De Omgevingsverordening richt zich - net zo breed als de Omgevingsvisie Overijssel - op de fysieke leefomgeving in de provincie Overijssel. Dit betekent dat regels worden gesteld op het gebied van de ruimtelijke ordening, infrastructuur, watersystemen, water, bodem, landschappen, natuur en cultureel erfgoed. Daarmee geeft de provincie invulling aan de opdracht van artikel 2.6 van de Omgevingswet om één omgevingsverordening vast te stellen met daarin alle provinciale regels voor de fysieke leefomgeving in Overijssel.

4.1.2.3 Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn in de Omgevingsvisie Overijssel geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus, te weten: generieke beleidskeuzes; ontwikkelingsperspectieven; gebiedskenmerken. Deze begrippen worden hieronder nader toegelicht. Generieke beleidskeuzes Generieke beleidskeuzes zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen mogelijk zijn. In deze fase wordt beoordeeld of er sprake is van een behoefte aan een bepaalde voorziening. Ook wordt in deze fase het zgn. principe van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik gehanteerd. Hierin komt er kort gezegd op neer dat eerst bestaand bebouwd gebied wordt benut, voordat er uitbreiding in de groene omgeving kan plaatsvinden. Andere generieke beleidskeuzes betreffen de reserveringen voor waterveiligheid, randvoorwaarden voor externe veiligheid, grondwaterbeschermingsgebieden, bescherming van de ondergrond (aardkundige en archeologische waarden), landbouwontwikkelingsgebieden voor intensieve veehouderij, begrenzing van Nationale Landschappen, Natura 2000-gebieden, Natuurnetwerk Nederland en verbindingszones enzovoorts.

De generieke beleidskeuzes zijn normstellend en betreffen randvoorwaarden waarmee iedereen rekening moet houden. Ontwikkelingsperspectieven Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van zes ontwikkelingsperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. Deze ontwikkelingsperspectieven schetsen een ruimtelijk perspectief voor een combinatie van functies en geven aan welke beleids- en kwaliteitsambities leidend zijn. De ontwikkelingsperspectieven geven zo richting aan waar wat ontwikkeld zou kunnen worden. De ontwikkelingsperspectieven zijn richtinggevend. Dit betekent dat er ruimte is voor lokale afweging: een gemeente kan vanwege maatschappelijke en/of sociaal-economische redenen in haar Omgevingsvisie of omgevingsplan een andere invulling kiezen. Die dient dan wel te passen binnen de – voor dat ontwikkelingsperspectief – geldende kwaliteitsambities. Daarbij dienen de nieuwe ontwikkelingen verbonden te worden met de bestaande kenmerken van het gebied, conform de Catalogus Gebiedskenmerken (de derde stap in het uitvoeringsmodel).

Gebiedskenmerken Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en lust- en laag van de beleving) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling invulling krijgt. Onder gebiedskenmerken worden de ruimtelijke kenmerken van een gebied of gebiedstype verstaan, die bepalend zijn voor de karakteristiek en kwaliteit van dat gebied of gebiedstype. Aan de hand van de drie genoemde niveaus kan worden bezien of een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en er 16

TAM-Omgevingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22m Ootmarsum, Laagsestraat 10

behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe het uitgevoerd kan worden.

Figuur 4.1: Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel (Bron: provincie Overijssel) Toetsing van het initiatief aan de uitgangspunten Omgevingsverordening Overijssel Of een ontwikkeling mogelijk is, wordt bepaald op basis van generieke beleidskeuzes. De generieke beleidskeuzes zijn bepalend voor de vraag of een initiatief mogelijk is. Hieronder wordt het plan getoetst aan de relevante artikelen uit de Omgevingsverordening Overijssel 2024. Artikel 4.5 Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik Lid 1 Omgevingsplannen maken alleen extra ruimtebeslag voor stedelijke functies in de Groene Omgeving mogelijk aansluitend op bestaand bebouwd gebied en als aannemelijk gemaakt is dat: a. er voor deze opgave in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwd gebied; b. de ruimte binnen het bestaand bebouwde gebied ook niet geschikt te maken is door herstructurering en transformatie; en c. mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik binnen het bestaand bebouwd gebied optimaal zijn benut. Doorwerking voor voorliggend plan: Volgens de Omgevingsverordening Overijssel 2024 wordt de Groene omgeving aangemerkt als: "dat deel van de fysieke leefomgeving waarvan de gronden niet vallen binnen bestaand bebouwd gebied".

Hierbij wordt onder bestaand bebouwd gebied verstaan: "de gronden binnen steden en dorpen die benut worden voor stedelijke functies op grond van een geldend omgevingsplan en op grond van een (voor)ontwerp voor zover de provincie daarover een positief advies heeft uitgebracht in het kader van het vooroverleg". Het plangebied ligt in het bestaand bebouwd gebied, aan de rand van het bedrijventerrein De Mors en een woonwijk. Artikel 4.5 is daarom niet van toepassing. Artikel 4.6 Toekomstbestendig In omgevingsplannen worden alleen nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt, anders dan voor tijdelijk gebruik, waarvan aannemelijk is dat die toekomstbestendig zijn en dus: a. de mogelijkheden van toekomstige generaties om in hun behoeften te voorzien niet in gevaar brengen; TAM-Omgevingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22m Ootmarsu m, Laagsestraat 10

17

b. duurzaam en evenwichtig bijdragen aan het welzijn van mensen, economische welvaart en het beheer van natuurlijke voorraden; en c. ook op lange termijn toegevoegde waarde hebben. Doorwerking voor voorliggend plan: Het omzetten van de bestaande bedrijfswoning naar een reguliere woning zorgt ervoor dat de woning in de toekomst niet meer gekoppeld is aan het bedrijf, waardoor de woning ook door derden bewoond kan gaan worden. De gebruiksmogelijkheden worden hierdoor vergroot, wat het pand toekomstbestendiger maakt. Er vindt een waardevermeerdering plaats wat het toekomstige onderhoud aan het monumentale pand ten goede komt. De beoogde wijziging is daarmee toekomstbestendig en er wordt voldaan aan artikel 4.6 van de Omgevingsverordening provincie Overijssel. Artikel 4.8 Ruimtelijke kwaliteit In omgevingsplannen worden alleen nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt die de ruimtelijke kwaliteit versterken. Doorwerking voor voorliggend plan: Met het voorgenomen initiatief is er enkel sprake van een functiewijziging. Feitelijk gezien is er geen sprake van een nieuwe ontwikkeling. Er wordt geen nieuwe bebouwing gerealiseerd en het bestaande pand blijft in haar huidige situatie behouden. De ruimtelijke kwaliteit wordt met het initiatief niet geschaad, maar blijft behouden.

Artikel 4.8 van de Omgevingsverordening provincie Overijssel veroorzaakt geen belemmeringen voor het beoogde initiatief. Artikel 4.12 Cultureel erfgoed Lid 1 In omgevingsplannen wordt rekening gehouden met de cultuurhistorische waarden die in het gebied aanwezig zijn, waaronder in ieder geval worden verstaan: a. b. c. d. Lid 2

historische landschappen; historisch geografische elementen en structuren; cultuurhistorisch waardevolle gebouwen en bouwwerken; en archeologische vindplaatsen.

Het omgevingsplan bevat een onderbouwing van de wijze waarop rekening is gehouden met aanwezige cultuurhistorische waarden. Doorwerking voor voorliggend plan: Het pand aan de Laagsestraat 10 te Ootmarsum betreft een gemeentelijk monument. De oorspronkelijke textielfabriek wordt in de huidige situatie gebruikt als kantoor, showroom en bedrijfswoning. Het monumentale pand is goed onderhouden. Het omzetten van de bedrijfswoning naar een reguliere woning en het verlagen van de milieucategorie heeft verder geen invloed op de uitstraling van het plan. De cultuurhistorische waarde van het monumentale pand blijft behouden. In paragraaf 5.10 wordt nader ingegaan op archeologie en cultuurhistorie.

Artikel 4.14 Woonafspraken Lid 1 Omgevingsplannen staan alleen toe dat nieuwe woningen worden gerealiseerd als de bouw van deze woningen past binnen de geldende woonafspraken, zoals deze zijn gemaakt door de regio en vastgelegd in bestuurlijke afspraken tussen provincie en gemeenten. Lid 2 Nieuwe woningen zijn nog te realiseren woningen waarvoor nog geen omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit is afgegeven. Doorwerking voor voorliggend plan: In voorliggend geval wordt de bestaande inpandige bedrijfswoning aan de Laagsestraat 10 te Ootmarsum omgezet naar een reguliere woning. Feitelijk gezien wordt daarmee geen extra nieuwe woning gerealiseerd, omdat er in de huidige situatie al sprake is van een bedrijfswoning. Een nadere toetsing aan de woonafspraken, zoals deze zijn gemaakt door de regio en vastgelegd in bestuurlijke afspraken tussen provincie en gemeente, is 18

TAM-Omgevingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22m Ootmarsum, Laagsestraat 10

niet noodzakelijk. Toetsing van het initiatief aan de uitgangspunten Omgevingsvisie Overijssel Met voorgenomen ontwikkeling wordt een inpandige bedrijfswoning omgezet naar een reguliere woning. Het plan is getoetst aan de relevante artikelen uit de Omgevingsverordening Overijssel 2024 zoals hierboven genoemd. Geconcludeerd kan worden dat onderhavig plan voldoet aan de uitgangspunten van de Omgevingsvisie Overijssel. Ontwikkelingsperspectieven De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. De ontwikkelingsperspectieven geven zo richting aan waar wat ontwikkeld zou kunnen worden. In dit geval zijn uitsluitend de ontwikkelingsperspectieven voor de stedelijke omgeving van belang. In figuur 4.2 is een uitsnede van de kaart van de ontwikkelingsperspectieven behorende bij de Omgevingsvisie weergegeven.

Figuur 4.2: Uitsnede ontwikkelingsperspectievenkaart, Omgevingsvisie Overijssel (bron: provincie Overijssel) Het plangebied behoort binnen de Omgevingsvisie Overijssel tot het ontwikkelingsperspectief 'Woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken'. De steden en dorpen buiten de stedelijke netwerken mogen altijd bouwen voor de lokale behoefte aan wonen, werken en voorzieningen, inclusief lokaal gewortelde bedrijvigheid, mits onderbouwd en regionaal afgestemd. Herstructurering en transformatie van de woon-, werk-, voorzieningen- en mixmilieus moeten deze vitaal en aantrekkelijk houden en de diversiteit aan milieus versterken. Herstructurering en transformatie bieden kansen om te anticiperen op klimaatverandering (bijvoorbeeld door ruimte voor groen, natuur en water te reserveren). Van belang is de stedelijke ontwikkeling altijd af te stemmen op de kenmerken van het watersysteem, bijvoorbeeld in laaggelegen gebieden bij bouw- en evacuatieplannen rekening houden met risico’s op overstroming of wateroverlast. Herstructurering en transformatie kunnen ook bijdragen aan de energietransitie (door het nemen van energie-efficiënte maatregelen en/of het opwekken van duurzame energie door bijvoorbeeld het aanwezige dakoppervlak te benutten). Met voorliggend plan wordt de bestaande bedrijfswoning omgezet naar een reguliere woning.

Daarnaast wordt de maximaal toegestane milieucategorie voor het perceel verlaagd naar milieucategorie 1. Zowel de functie wonen als bedrijvigheid zijn passend binnen het ontwikkelingsperspectief 'Woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken'. Het initiatief vindt plaats aan de rand van het bedrijventerrein De Mors en en woonwijk. Ook om die reden kan gesteld worden dat de mix van wonen en bedrijvigheid als passend gezien kan worden. Gebiedskenmerken Gelet op de ligging in de stedelijke omgeving zijn met name de gebiedskenmerken van de 'stedelijke laag' van belang. De kenmerken van de 'natuurlijke laag' en 'laag van het agrarische cultuurlandschap' zijn niet (meer) aanwezig binnen het plangebied. Volgens de kaarten is de 'laag van beleving' niet van toepassing voor het plangebied. TAM-Omgevingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22m Ootmarsu m, Laagsestraat 10

19

Stedelijke laag

Figuur 4.3: Stedelijke laag, Omgevingsvisie Overijssel (bron: provincie Overijssel) Toets Overijssel kent verschillende typen werklocaties, zoals bedrijventerreinen, stationsomgevingen, kantoor- en retaillocaties. Bedrijventerreinen zijn functioneel aangelegde locaties aan de rand van steden en kernen. De opzet en verkaveling van bedrijventerreinen houden vooral rekening met de milieuruimte, autobereikbaarheid en (manoeuvreer) ruimte voor vrachtwagens. Het zijn meestal monofunctionele werklocaties die gescheiden liggen van omliggende woonwijken en het buitengebied. Er zijn veel verschillen in uitstraling en ambitieniveau per terrein. De bebouwing is vaak eenvoudig en eenvormig. Op de oudere locaties is veelal sprake van krappe openbare ruimte. Naast de bedrijventerreinen aan de rand van een stad of kern kennen we ook binnenstedelijke werklocaties, met bijvoorbeeld kantoren of een mix aan economische functies. Deze binnenstedelijke werklocaties zijn onderdeel van het stedelijk weefsel en hebben geen beperkingen (oa milieu) voor nabij gelegen woningen of scholen. De bebouwing heeft een stedelijk karakter, vaak met meerdere verdiepingen of hoogbouw. In sommige gevallen heeft industrieel erfgoed een nieuwe impuls gekregen.

Gewenste ontwikkelingen op bedrijventerreinen zijn het toekomstbestendig maken van de werklocaties, met aandacht voor energietransitie, circulaire economie, klimaatadaptatie, biodiversiteit, veiligheid en representatie. Daarnaast is het wenselijk om de buitenruimte te vergroenen. Er blijft een grote vraag naar werklocaties bestaan. Daarbij komt dat duurzaamheid van groter belang is. Bij het gebiedskenmerk 'Bedrijventerreinen' zijn de volgende ambities van toepassing: Versterken van de economische functie en kwaliteit door zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik. Gebruik maken van de unieke locatiekwaliteiten, zoals multimodaliteit (logistiek), milieucategorieën, thematische campussen en economische ecosystemen. Rekening houden met het bodem- enwatersysteem. Ruimtelijke clustering van grootschalige bedrijvigheid (aan de snelweg, multimodaal toegankelijk) en faciliteren hogere milieucategorie. Toepassen van de Ladder voor duurzame verstedelijking en aantonen regionale meerwaarde. Duurzame inrichtingseisen (klimaatadaptatie, energietransitie, biodiversiteit, gezondheid, circulaire economie, groene mobiliteit en veiligheid). De aansluiting op het landschap ende omliggende wijken verbeteren. Benutten van eventuele cultureleen/of historische waarden. Met het voorliggende initiatief wordt de bestaande bedrijfswoning aan de Laagsestraat 10 te Ootmarsum omgezet naar een reguliere woning.

Daarnaast wordt de maximaal toegestane milieucategorie verlaagd naar milieucategorie 1. Met het verlagen van de milieucategorie blijven de huidige showroom, die alleen op afspraak toegankelijk is, en het kantoor toegestaan. In dat opzicht verandert de situatie met betrekking tot de bedrijvigheid in het pand niet. De bedrijfswoning die wordt omgezet naar een reguliere woning bevindt zich in het noordelijke gedeelte van het pand en aan de rand van het bedrijventerrein. Direct ten noorden zijn woningen aanwezig. Ook aan de overkant 20

TAM-Omgevingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22m Ootmarsum, Laagsestraat 10

van de Laagsestraat zijn woningen aanwezig. Een woonfunctie kan hier dan ook als passend worden gezien. In de huidige situatie dient al rekening gehouden te worden met de bedrijfswoning door omliggende bedrijven. De bedrijfswoning heeft namelijk geen bescherming tegen de milieueffecten van deze omliggende bedrijven. Met het omzetten van de bedrijfswoning naar een reguliere woning verandert dit niet. Ten slotte dient opgemerkt te worden dat er verspreid over het bedrijventerrein De Mors, met name aan de randen, al verschillende woningen aanwezig zijn. Hier wordt met voorliggend plan op aangesloten. Conclusie Geconcludeerd kan worden dat de in dit voorliggende TAM omgevingsplan besloten planologische wijziging volledig in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel verwoorde en in de Omgevingsverordening verankerde provinciaal ruimtelijk beleid. 4.1.3

Omgevingsvisie Dinkelland

De gemeenteraad van de gemeente Dinkelland heeft op 30 maart 2021 'MijnOmgevingsvisie Dinkelland' vastgesteld. Deze visie gaat over de toekomst van de leefomgeving van de gemeente Dinkelland, waarbij wordt ingegaan op diverse thema's (o.a. leefbaarheid, gezondheid, veiligheid en duurzaamheid). De visie geeft aan hoe de gemeente Dinkelland en samenleving willen sturen. Wat moet er behouden worden, wat moet er versterkt worden en wat moet er worden ontwikkeld. De omgevingsvisie 'MijnOmgevingsvisie Dinkelland' gaat uit van vier kernprincipes. Dit zijn manieren van werken: werkwijzen die altijd gelden. De vier principes zijn: We doen het samen; We geven het goed voorbeeld; We wentelen niet af op volgende generaties; We combineren zoveel mogelijk functies, zodat de beschikbare ruimte optimaal wordt gebruikt. De gemeente Dinkelland wil kernen waar het lekker wonen is. Waar bedrijvigheid is en waar mensen werk kunnen vinden. Maar vooral ook kernen waar ruimte is om elkaar te ontmoeten en om samen te komen. De inwoners zien hun leefomgeving veranderen. Het wordt moeilijker om voorzieningen in stand te houden. Dit geldt voor winkels, horeca, kerken, kultuurhuizen, sportvoorzieningen en scholen. Aan de andere kant ziet de gemeente ook nieuwe plannen en combinaties van functies van onderop die kernen juist krachtiger maken.

Van oudsher zijn inwoners van de kernen gewend om de leefbaarheid van hun omgeving in eigen hand te nemen en te zorgen dat het er goed toeven is. Het versterken van de leefbaarheid van de kernen wordt door inwoners en gemeente via MijnDinkelland al langer samen opgepakt. De speerpunten voor de leefbare kernen zijn: voldoende voorzieningen; aantrekkelijk wonen; ruimte voor ondernemen; leefbare openbare ruimte. Toets

TAM-Omgevingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22m Ootmarsu m, Laagsestraat 10

21

Figuur 4.4: waardenkaart omgevingsvisie gemeente Dinkelland (bron: gemeente Dinkelland)

Zoals in figuur 4.4 is het plangebied aangeduid als 'kernen met woon- en centrumfunctie'. Dit zijn kernen met kleinschalige woonbebouwing aan de randen en dichtere en soms middelhoge bebouwing in het hart. Het zijn kernen met belangrijke voorzieningen met daar in de omgeving ontmoetingsplekken. Er is een sterke verbinding met de groene omgeving. In de kernen is in veel gevallen een kerk aanwezig en ook op andere plekken is karakteristieke bebouwing te vinden. In de kernen met een woon- en centrumfunctie dient ingespeeld te worden op de opzet van dorpen met compacte bebouwing en ontmoetingsplekken in het dorpshart en lagere woonbebouwing aan de randen. Het zicht op de karakteristieke kerk en bebouwing moet behouden blijven. Er dienen mogelijkheden om te ontmoeten te zijn en een concentratie van publieksgerichte functies. Tevens moet ingespeeld worden op voldoende vestigingsmogelijkheden voor bedrijven en ondernemers. Ten slotte ziet de gemeente bij ontwikkelingen graag de verbinding met de groene omgeving en is het vasthouden van water van belang. Het voorliggende plan voorziet in het omzetten van een bestaande bedrijfswoning en het verlagen van de maximaal toegestane milieucategorie. Zowel de woonfunctie als bedrijfsfunctie zijn passend in de kernen met een woon- en centrumfunctie.

Omdat het hier enkel om een functiewijziging gaat en er geen sprake is van fysieke wijzigingen aan het pand en het perceel, blijft de situatie verder gelijk aan de huidige situatie. Het initiatief is in lijn met de uitgangspunten vanuit de Omgevingsvisie Dinkelland. 4.1.4

Nota omgevingskwaliteit

Op grond van artikel 4.114 Invoeringswet Omgevingswet, geldt de welstandsnota die is vastgesteld op basis van art. 12a Woningwet (oud), als een beleidsregel als bedoeld in 4.19 Omgevingswet. De aanvraag om een omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit wordt getoetst aan de Nota Omgevingskwaliteit. Welstand gaat over hoe de uiterlijke kenmerken van een bouwwerk in de omgeving passen, denk aan vorm, kleur of gebruikte materialen. De redelijke eisen van welstand zijn uitgewerkt in de welstandsnota van de gemeente. In de bruidsschat zijn regels opgenomen met betrekking tot (1) repressief welstand (art. 22.7 BS), oftewel de excessenregeling en (2) beoordeling van een aanvraag om een omgevingsvergunning met betrekking tot een bouwactiviteit en het in stand houden en gebruiken van het te bouwen bouwwerk (art. 22.29 BS). Artikel 22.29 lid 1 onder b BS bepaalt dat een omgevingsvergunning met betrekking tot een bouwactiviteit en het in stand houden en gebruiken van het te bouwen bouwwerken alleen wordt verleend als het uiterlijk of de plaatsing van het bouwwerk niet in strijd is met de redelijke eisen van welstand, beoordeeld volgens de criteria van de welstandsnota. De nota omgevingskwaliteit Dinkelland en Tubbergen (geldend van 3 juni 2020, tot op heden) beschrijft het welstandsbeleid voor de gemeentes Dinkelland en Tubbergen (Noaberkracht).

De nota omgevingskwaliteit is bedoeld om te kunnen beoordelen of bouwplannen voldoen aan redelijke eisen van welstand. Toets 22

TAM-Omgevingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22m Ootmarsum, Laagsestraat 10

De locatie is in de Nota Omgevingskwaliteit aangewezen als 'midden omgeving' en is gelegen aan een '(historische)' invalsweg (Laagseweg). Langs deze invalswegen ontstond ‘lintbebouwing’ met hoofdzakelijk een woonfunctie. De bebouwing ondersteunt de stedenbouwkundige opzet van het lint. De stijl is zeer divers, zowel in hoofdvorm, kleur- en materiaalgebruik als positie en richting. Materialen zijn traditioneel en toegepaste kleuren zijn ingetogen. Incidenteel is sprake van grotere en dieper uitgevallen kavels. Langs de Oldenzaalsestraat ligt de R.K. begraafplaats en langs de Molenstraat ligt de Protestantse begraafplaats. Het pand aan de Laagsestraat 10 heeft de status van gemeentelijk monument. Hiervoor gelden strengere eisen. Echter vinden er met het voorliggende initiatief geen fysieke wijzigingen plaats aan het pand. Een nadere toetsing aan eventuele welstandscriteria is dan ook niet noodzakelijk.

4.2 Voorbereidingsfase / Verkenningsfase met stakeholders 4.2.1

Provinciaal vooroverleg

Als gevolg van de inwerkingtreding van de Omgevingswet is het wettelijke vooroverleg (op basis van artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening) vervallen. Echter is er wel een algemeen artikel opgenomen waarin staat dat bestuursorganen onderling moeten afstemmen (artikel 2.2 Ow). In dat kader wordt het vooroverleg door de verschillende bestuursorganen alsnog gehanteerd. Provincie Overijssel De provincie Overijssel heeft in april 2023 een uitzonderingslijst opgesteld van ruimtelijke initiatieven waarvoor geen vooroverleg (voorkantsamenwerking) noodzakelijk is. Het omzetten van een bedrijfswoning naar een reguliere woning en het verlagen van de milieucategorie wordt niet specifiek genoemd. Op 19 februari 2025 is door de gemeente een voorkantsamenwerking ingediend. Uit de beoordeling van de provincie Overijssel blijkt dat het plan past binnen het ruimtelijk beleid van de provincie Overijssel. Vanuit de provincie Overijssel zijn er dan ook geen belemmeringen wanneer dit plan in deze vorm in procedure wordt gebracht. Waterschap Vechtstromen Op 6 december 2024 is het plan via de digitale watertoets kenbaar gemaakt bij het waterschap Vechtstromen. De conclusie van die digitale toets is dat er geen waterschapsbelang is. Hiermee is voldaan aan het verplichte vooroverleg. 4.2.2

Participatie omgeving

Op grond van artikel 10.2 lid 2 van Omgevingsbesluit geldt een participatieverplichting bij het vaststellen van een wijziging van het omgevingsplan. In het vaststellingsbesluit moet staan hoe burgers, bedrijven, maatschappelijke organisaties en andere bestuursorganen bij de voorbereiding zijn betrokken en wat met de resultaten gedaan is. De gemeenteraad heeft het beleid 'Inwonersparticipatie' vastgesteld en daarin is een 'Checklist Aan de slag met inwonersparticipatie' opgenomen. Beschrijving van de wijze van participatie, de keuze waarom voor deze wijze van participatie is gekozen en wat het resultaat hiervan is: De mate waarin mensen worden betrokken bij een plan moet in verhouding staan tot het effect dat het bouwplan op de omgeving kan hebben. Over het algemeen geldt: hoe groter en uitgebreider het plan, hoe belangrijker participatie. Voorliggend initiatief is betrekkelijk klein van aard en heeft niet zo veel effect op de omgeving en vraagt dus om beperkte participatie. Voor voorliggend initiatief heeft de initiatiefnemer met de directe buren gesproken om hen te informeren over het initiatief, waarin zij aangeven geen bezwaren te hebben tegen het initiatief. 4.2.3

Zienswijzen

Binnen 6 weken vanaf het moment van terinzagelegging van het ontwerp-omgevingsplan kan iedereen zienswijzen inbrengen. Dit kan schriftelijk of mondeling. Het ontwerp-omgevingsplan heeft met ingang van 13 juni 2025 voor een periode van zes weken ter inzage gelegen. Binnen deze periode kon een ieder zijn of haar zienswijze ten aanzien van dit omgevingsplan kenbaar maken. Tijdens de termijn van de terinzagelegging zijn geen zienswijzen binnengekomen.

TAM-Omgevingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22m Ootmarsu m, Laagsestraat 10

23

24

TAM-Omgevingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22m Ootmarsum, Laagsestraat 10

Hoofdstuk 5 Aspecten fysieke leefomgeving en milieu Zoals blijkt uit hoofdstuk 1.2 geldt dat alleen een besluit tot wijziging van het omgevingsplan mogelijk is als er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (artikel 4.2 lid 1 Ow). Om dit te kunnen beoordelen zijn alle voor de fysieke leefomgeving relevante aspecten (voor zover betrekking hebbend op de gevraagde activiteit) nader onderzocht en afgewogen. Voor de beoordeling van de wijziging van het omgevingsplan zijn de volgende regels en instructies van toepassing: de instructieregels van hoofdstuk 5, met name afdeling 5.1 'Instructieregels met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties' van het Bkl; de instructieregels uit de provinciale omgevingsverordening; eventuele andere instructies van het Rijk en provincie. In het kader van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties zijn niet alleen de in het Bkl geregelde milieu aspecten beoordeeld, maar zijn alle relevante aspecten van de fysieke leefomgeving en milieu beoordeeld, zoals bijvoorbeeld het effect van cumulatie. Voor zover relevant is er voor de aspecten fysieke leefomgeving en milieu ook getoetst aan het gemeentelijk beleid.

5.1 Ladder voor duurzame verstedelijking De ladder voor duurzame verstedelijking is een instructieregel voor zorgvuldig ruimtegebruik van de fysieke leefomgeving en het tegengaan van leegstand van gebouwen. De instructieregel in artikel 5.129g van het Bkl verplicht om bij een wijziging van het omgevingsplan, dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, rekening te houden met de behoefte aan de voorgenomen nieuwe stedelijke ontwikkeling. Artikel 5.129g lid 2 van het Bkl behelst een motiveringseis en vraagt om explicitering van gemaakte keuzes. Voor het maken en onderbouwen van die keuzes is zo nodig, op grond van artikel 3:2 Algemene wet bestuursrecht (Awb), onderzoek geboden waarbij de nodige kennis wordt vergaard omtrent de behoefte aan de in het project voorziene nieuwe stedelijke ontwikkeling. Met de uitkomsten daarvan dient in het omgevingsplan rekening te worden gehouden. Het bestuursorgaan heeft bij de toepassing van deze instructieregel beoordelingsvrijheid. Andere belangen dan het belang dat wordt gediend met de instructieregel kunnen de doorslag geven.

De ladder is geen blauwdruk voor een optimale ruimtelijke inpassing van alle nieuwe ontwikkelingen, maar bewerkstelligt dat de wens om in een nieuwe stedelijke ontwikkeling te voorzien aan de hand van het toetsingskader van dit artikellid nadrukkelijk wordt gemotiveerd en afgewogen met oog voor de ontwikkelingsbehoefte van een gebied en met oog voor de toekomstige ruimtebehoefte en de ontwikkeling van de omgeving waarin het gebied ligt. Deze bepaling schrijft geen vooraf bepaald resultaat voor, omdat het optimale resultaat moet worden beoordeeld door het bevoegd gezag dat de regionale en lokale omstandigheden kent en de verantwoordelijkheid draagt voor de ruimtelijke afweging met betrekking tot die ontwikkeling (ABRS 23 april 2014, ECLI:NL:RVS:2014:1421 en ABRS 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2579. De laddertoets is in ieder geval van toepassing op een stedelijk ontwikkeling of uitbreiding van o.a. bedrijventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelsvoorziening. De opsomming in het eerste lid is niet limitatief, ook andere dan de genoemde ontwikkelingen kunnen zich als een stedelijke ontwikkeling kwalificeren. Voorts geldt dat een stedelijke ontwikkeling voldoende substantieel dient te zijn om als nieuwe stedelijke ontwikkeling te worden aangemerkt.

Of aan dit criterium wordt voldaan is in sterke mate afhankelijk van de concrete omstandigheden van het geval. Stedelijke ontwikkeling Het plan voorziet in het omzetten van een bestaande bedrijfswoning naar een reguliere woning. Daarnaast wordt de maximaal toegestane milieucategorie op het perceel verlaagd naar milieucategorie 1. Met het omzetten van de bedrijfswoning naar een reguliere woning wordt er formeel gezien geen extra woning toegevoegd. De gebruikswijziging in de bedrijvigheid betreft alleen het wijzigen van de bedrijvigheid in een minder zwaardere categorie. Er vindt geen uitbreiding van de functie bedrijvigheid plaats en de bouwmogelijkheden blijven ongewijzigd. Gelet hierop kan gesteld worden dat er geen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Een nadere toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking kan achterwege blijven. Conclusie TAM-Omgevingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22m Ootmarsu m, Laagsestraat 10

25

Geconcludeerd kan worden dat de 'ladder voor duurzame verstedelijking' niet van toepassing is op het voorliggende initiatief.

5.2 m.e.r.-beoordeling Afdeling 16.4 van de Ow bevat de regelgeving over milieueffectrapportage. De uitwerking ervan staat in hoofdstuk 11 van het Omgevingsbesluit. De regels voor de milieueffectrapportage (mer) staan in afdeling 16.4 van de Ow. De uitwerking ervan staat in hoofdstuk 11 van het Omgevingsbesluit. Het gaat hier om de implementatie van 2 richtlijnen: de EU-richtlijn mer (mer-richtlijn): richtlijn over de milieueffectbeoordeling van bepaalde openbare en private projecten. de EU-richtlijn voor strategische milieubeoordeling (smb-richtlijn): richtlijn over de beoordeling van de gevolgen voor het milieu van bepaalde plannen en programma's. De regels schrijven voor bepaalde plannen, programma's en projecten een zogenoemde milieubeoordeling voor. Deze mer-procedure gaat vooraf aan het nemen van een besluit over het vaststellen van het plan of het toestaan van een project. In een aantal situaties is het mogelijk om een plan-mer-beoordeling te doen in plaats van een milieueffectrapportage. Voor een plan-mer-plicht gelden de volgende eisen: De eerste eis is dat het moet gaan om een wettelijk of bestuursrechtelijk voorgeschreven plan of programma (artikel 16.34 lid 1 Ow). In de Omgevingswet is opgenomen dat een omgevingsvisie, een programma, een omgevingsplan en een voorkeursbeslissing aan die vereisten voldoen.

De tweede eis is dat het plan of programma een kader vormt voor besluiten voor mer(beoordelings)plichtige projecten (artikel 16.36 Ow) of dat er een passende beoordeling voor een plan of programma nodig is. In kolom 1 van bijlage V bij het Omgevingsbesluit zijn de mer-(beoordelings)plichtige projecten opgenomen. De inhoud van een plan bepaalt mede de eventuele mer-plicht. In een aantal gevallen is het echter mogelijk om eerst een plan-mer- beoordeling te doen. Uit een plan-mer-beoordeling blijkt of het plan of programma aanzienlijke milieueffecten heeft. Als dat niet het geval is, kan een planmilieueffectrapportage achterwege blijven. Een plan-mer-beoordeling kan in de volgende twee situaties aan de orde zijn: 1. Het plan is kaderstellend voor projecten die milieueffecten kunnen hebben, maar het gaat om projecten die niet in bijlage V bij het Omgevingsbesluit staan. Het plan is niet direct plan-merplichtig, maar er moet wel een plan-mer-beoordeling worden uitgevoerd. De mer-(beoordelings)plichtige projecten zijn opgenomen in kolom 1 van bijlage V bij het Omgevingsbesluit. 2. Het plan is kaderstellend voor projecten uit bijlage V bij het Omgevingsbesluit. Daarnaast komen de projecten waarvoor het omgevingsplan het kader vormt niet boven de drempel van kolom 2 uit bijlage V Omgevingsbesluit. Er kan dan volstaan worden met een plan-mer-beoordeling als: a.

het plan een kleine wijziging van een plan of programma is; b. het plan gaat over een klein gebied op lokaal niveau én als voor dat plan of programma een bestuursorgaan van een gemeente het bevoegd gezag is. In een plan-mer-beoordeling (artikel 16.36 lid 3 en lid 4 Ow) toetst het bevoegd gezag of er bij het plan of programma aanzienlijke milieueffecten kunnen optreden. Er zijn twee mogelijke resultaten: Aanzienlijke milieueffecten zijn niet uitgesloten: er volgt een plan-mer en er moet een milieueffectrapport (MER) worden gemaakt. Aanzienlijke milieueffecten zijn uitgesloten: er is geen plan-mer nodig en er wordt geen MER gemaakt. Toets Beoordelen of het plan mer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig is. De eerste vraag die beantwoord moet worden is of het project voldoet aan de omschrijving die is opgenomen in kolom 1 van bijlage V van het Ob. Dit project heeft betrekking op het omzetten van een bestaande bedrijfswoning naar een reguliere woning en het verlagen van de maximaal toegestane milieucategorie. Een dergelijk project wordt niet expliciet benoemd in kolom 1 van bijlage V van het Ob, de meest logische aansluiting kan worden gevonden onder nummer J11, een 'Stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra en de aanleg van parkeerterreinen'. 26

TAM-Omgevingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22m Ootmarsum, Laagsestraat 10

Het begrip 'Stedelijk ontwikkelingsproject' is niet gedefinieerd, wel zijn er een aantal voorbeelden van bouwprojecten die als stedelijk ontwikkelingsproject kunnen worden aangemerkt. Dit betreft o.a. woningen, parkeerterreinen, theaters, sportcentra, kantoorgebouwen en dergelijke of een combinatie daarvan. Of sprake is van een 'stedelijk ontwikkelingsproject' hangt af van de concrete omstandigheden van het geval. Gelet op de uitspraak van de Raad van State van 31 januari 2018 (ECLI:NL:RVS:2018:348) lijken de volgende aspecten relevant voor de vraag of sprake is van een stedelijk ontwikkelingsproject: de aard en omvang van de ontwikkeling; de vormgeving en opzet; de schaalgrootte; de ligging; de voorgenomen functie(wijziging), en; de vraag of sprake is van een bestaand of van een te realiseren bouwwerk. Wanneer sprake is van een zogenaamde 'kleine wijziging' of voor situaties waarbij het voorgenomen plan of programma betrekking heeft op 'kleine gebieden op lokaal niveau', dan is het toegestaan om eerst een plan-mer-beoordeling uit te voeren. Als uit deze plan-mer-beoordeling blijkt dat het plan geen aanzienlijke milieueffecten kan hebben, bestaat er geen verplichting een plan-MER te maken( art. 16.36, lid 3, Ow). Als niet gekozen wordt voor de plan-mer-beoordeling, geldt een plan-mer-plicht.

Wanneer de ontwikkeling van zodanig kleinschalige aard is kan het zo zijn dat geen sprake is van een project in de zin van m.e.r. onder het Ob. Dit kan in sommige gevallen gemotiveerd worden op basis van jurisprudentie. Als een project voorziet in een (gedeeltelijke) functiewijziging, maar de bebouwde oppervlakte hetzelfde blijft, is gelet op de uitspraak van de Raad van State van 31 januari 2018 (ECLI:NL:RVS:2018:348) geen sprake van een stedelijk ontwikkelingsproject. Het voorliggende plan ziet enkel op een functiewijziging zonder bouwactiviteiten. Gelet op de uitspraak van 31 januari 2018, worden geconcludeerd dat het project niet voorziet in een nieuw stedelijk ontwikkelingsproject als bedoeld in kolom 1, nummer J11 van bijlage V van het Ob. Er is geen sprake van een project-m.e.r. plicht of project-m.e.r. beoordelingsplicht. Conclusie Op basis van bovengenoemde beoordeling van kenmerken en locatie van het project en de kenmerken van het potentiële effect van het project is vastgesteld dat er geen sprake is van een project dat belangrijke gevolgen heeft, zodat geen milieueffectrapport hoeft te worden gemaakt (artikel 16.43 jo. artikel 16.53 Ow).