TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22ae Buitengebied Gammelkeresweg 4, Deurningen

De ontwikkeling heeft daardoor geen negatieve gevolgen voor bestaande casco elementen. Fragment van de cascokaart behorende bij de cascobenadering. (Bron: geo.overijssel.nl)

10

3.4 Buitengebied met kwaliteit Dinkelland De gemeenten Tubbergen en Dinkelland hebben gezamenlijk de uitwerking van de omgevingsvisie opgepakt. Het beleid is opgesteld ter vervanging van vele andere ruimtelijke regelingen. Volgens de gemeente werd dit onnodig ingewikkeld. De absolute doelstelling van het beleid is om de ruimtelijke kwaliteit in het buitengebied in stand te houden en te verbeteren. Anderzijds is het doel om (economische) ontwikkelingen in het buitengebied mogelijk te maken om zo een bijdrage te leveren aan een vitaal en leefbaar buitengebied. 3.4.1 Uitbreiden vrijstaande bijbehorende bouwwerken woning Om bij de nieuwe woning bijbehorende bouwwerken toe te kunnen laten moet er gebruik worden gemaakt van het beleid “Buitengebied met kwaliteit”. Het uitbreiden van vrijstaande bijbehorende bouwwerken bij een woning kan onder voorwaarden doorgang vinden. Voor het uitbreiden van bij een woning toegelaten vrijstaande bijbehorende bouwwerken binnen de functie ‘Wonen’, gelden de volgende voorwaarden: 1. Extra m2 bebouwing wordt uitsluitend toegestaan indien elders binnen de gemeente Dinkelland of Tubbergen landschap ontsierende gebouwen worden gesloopt. Hierbij geldt de volgende bouw-/ sloopverhouding: Extra oppervlakte Met asbest

Zonder asbest

Tot en met 100 m2 1m3 = 1m2 Van 101 tot en met 500 m2 1m3 = 2m2 501 m2 en meer 1m3 = 3m2

1m3 = 2m2 1m3 = 4m2 1m3 = 5m2

2. Alleen legaal opgerichte gebouwen kunnen worden ingezet, of aangetoond moet worden dat de gebouwen voor 1998 aanwezig waren; 3. Landschap ontsierende veldschuren komen ook in aanmerking voor deze regeling; 4. Gebouwen moeten in het geheel worden gesloopt, inclusief funderingen en eventuele (mest)kelders; 5. Alleen volledige gebouwen kunnen worden ingezet en niet gedeeltes van gebouwen en/of (grotendeels) ingestorte gebouwen. De gemeente bepaalt of een niet-volledig gebouw kan worden ingezet voor deze regeling; 6. Karakteristieke en/of cultuurhistorisch waardevolle gebouwen kunnen niet worden ingezet voor sloop; 7. De planologische bouwmogelijkheden op alle betrokken locaties worden aangepast aan de nieuwe situatie. Dit betekent onder andere dat de resterende bebouwing na sloop op de slooplocatie(s) beschouwd wordt als de maximaal toegestane oppervlakte aan bebouwing op het betreffende perceel. Rondom de Gammelkeresweg 4 worden buiten het bestaande bouwvlak meerdere landschap ontsierende schuren gesloopt. Het

11

gaat om: Een loods (A op tekening, rechts): Een kleine loods (B op tekening): Een groot kippenhok (C op tekening): Een klein kippenhok (D op tekening):

158 m2 (met asbest) 36 m2 (zonder asbest) 66 m2 (40 m2 met asbest) 19 m2 (met asbest)

Totaal is er sprake van 279 m2 aan landschap ontsierende schuren waarvan 217 m2 met asbest en 62 m2 zonder asbest. Hierbij kan de volgende som worden gemaakt op basis van het schuur voor schuur beleid. 100 m2 met asbest tegen 1:1 117 m2 met asbest tegen 1:2 62 m2 zonder asbest tegen 1:4 Totaal

= 100 m2 = 58,5 m2 = 15,5 m2 = 174 m2

In totaal komen er 174 m2 voor bijbehorende bouwwerken beschikbaar. Deze worden ingezet voor bijbehorende bouwwerken bij de te verplaatsen woning. Aangezien er nog 75 m2 binnen het plangebied beschikbaar is komt het totaal op 249m2 aan bijbehorende bouwwerken.

B

A

C

D

3.4.2 Buitengebied met kwaliteit - karakteristieke bebouwing Ook de gemeente Dinkelland kent karakteristieke agrarische Situering gebouwen. (Bron: geo.overijssel.nl)

12

bebouwing die in verval is geraakt of mogelijk in verval raakt. Aanleiding is vaak dat een vervangende nieuwere woning is gerealiseerd in het verleden. De woon- en bedrijfsfunctie verdwijnt daardoor uit het oorspronkelijke, karakteristieke pand waardoor verwaarlozing optreedt. Juist daardoor verdwijnt langzaam de karakteristieke agrarische bebouwing en daarmee een deel van onze cultuurhistorie. De gemeente Dinkelland heeft samen met Tubbergen een regeling uitgewerkt om het agrarisch erfgoed waar mogelijk te behouden. De boerderij van de initiatiefnemer is voor een deel in verval geraakt, echter zijn er voldoende aanknopingspunten om de karakteristieke kenmerken te behouden c.q. te herstellen. In ruil voor een (extra) woontitel kan een initiatiefnemer een karakteristiek pand onder voorwaarden renoveren/herstellen om deze weer geschikt te maken voor wonen. De voorwaarden die worden gesteld zijn: Door de gemeente wordt bepaald of een gebouw valt in de categorie karakteristiek of de categorie monumentaal; 2. Er wordt een cultuurhistorische waarde stelling aangeleverd die bestaat uit een bouwhistorische verkenning en een technische bepaling. Dit rapport moet door een deskundige zijn opgesteld en wordt getoetst door Het Oversticht namens de gemeente; 3.

Er wordt een renovatieplan aangeleverd waarbij de bouwhistorische verkenning en de technische waardebepaling als uitgangspunt dienen voor renovatie van het gebouw tot woning; 4. Indien planologisch een woonfunctie kan worden toegekend

5. 6.

7.

1.

8.

9.

om het gebouw te bewonen dient daarnaast aan de volgende voorwaarden te worden voldaan: de minimale inhoud bedraagt 450 m³; bij een inhoud van minimaal 1.000 m³ zijn maximaal 2 woningen toegestaan. Bij een inhoud van minimaal 1.500 m³ zijn maximaal 3 woningen toegestaan, met dien verstande dat het passend is in de erfopzet; per erf worden niet meer dan drie wooneenheden gerealiseerd; Het gebouw dat in aanmerking komt voor de regeling in deze paragraaf mag nadien niet worden gesloopt; Overig aanwezige karakteristieke gebouwen en monumentale gebouwen worden zoveel mogelijk ingepast in de nieuwe erfopzet, waarbij in de nieuwe erfopzet aandacht is voor het historisch erfensemble; Per erf moet worden gekeken of er mogelijk andere maatregelen nodig zijn ten behoeve van het vergroten van de ruimtelijke kwaliteit; De karakteristiek van een gebouw wordt niet enkel bepaald door materiaalgebruik, bouwvolumes en/of uitstraling van het gebouw, maar zeker ook door de oriëntatie en door de plek waar het gebouw is gesitueerd. Veranderen van de locatie van een gebouw is niet mogelijk; De regeling in deze paragraaf kan niet worden toegepast op een gebouw waarvan op of na 1 juli 2024 de woonfunctie planologisch is verwijderd of middels een omgevingsvergunning het verboden is geworden het betreffende gebouw te gebruiken voor een

13

woonfunctie; 10. In het gemeentelijk woningbouwprogramma moet voldoende ruimte beschikbaar zijn voor de te bouwen woningen in het buitengebied. Een beoordeling van het kwaliteitsteam van de gemeente Dinkelland heeft reeds aangetoond dat het hier gaat om karakteristieke dan wel monumentale bebouwing. De boerderij valt in categorie 4 van karakteristieke bebouwing. De bouwstijl met de kenmerkende kap en niendeur valt in de stijl van een Saksich loshoes, wat streekeigen is voor Noord-Oost Twente. De boerderij heeft een inhoud van circa. 1900 m3, waarmee 3 woningen kunnen worden toegestaan in de boerderij. Bouwhistorisch onderzoek heeft aangetoond dat de staat van het gebouw voldoende is voor herstel en daarmee het terugbrengen van de historie en karakter. De cultuurhistorische opzet van het erf is deels behouden gebleven en heeft een karakteristieke ligging in het Twentse coulissenlandschap nabij de Gammelkerbeek en aan de rand van de Heuveleres. 3.5 Omgevingsvisie Dinkelland 2021 In 2021 is de omgevingsvisie “Mijn Omgevingsvisie Dinkelland” vastgesteld. De visie geeft de hoofdlijnen voor het langetermijnbeleid. De visie kent een waardenkaart. In de waardenkaart valt de locatie onder

14

‘Versterken landschapsstructuren, beperkte ruimte schaalvergroting’. In de omgevingsvisie zijn vier kernprincipes opgenomen: - we doen het samen, de gemeente met inwoners, instellingen en ondernemers; - we geven het goede voorbeeld; wat we belangrijk vinden laten we zien in de praktijk; - we combineren zoveel mogelijk functies, zodat de beschikbare ruimte optimaal wordt gebruikt; - we wentelen geen problemen af op volgende generaties. Volgens de waardenkaart zijn de volgende waarden van belang: - afwisseling van openheid en beslotenheid - landschap met historisch herkenbare vormen van percelen, wegen en paden en een verspreid bebouwingspatroon - veel variatie in beplanting en grondgebruik - recreatieve belevingswaarde Inspelen op: - de schaal van het landschap en het afwisselende karakter - behoud van natuurwaarden en cultuurhistorie - versterken van de biodiversiteit - vasthouden van water - bouwwijze en inrichting die in de directe omgeving gebruikelijk is

- belevingswaarde gericht op recreatie. De ontwikkeling houdt rekening met de gestelde waarden. Op voorhand lijken er geen beperkingen te zijn voor de ontwikkeling.

Uitsnede waardenkaart (Bron: omgevingsvisiedinkelland.nl)

15

4. Nieuwe situatie 4.1 Samenvatting huidige situatie In de huidige situatie is sprake van een erf met meerdere opstallen, waaronder een karakteristieke boerderij (A op tekening), een woonhuis en meerdere opstallen (C) die dienst deden voor het agrarische bedrijf. Het woonhuis en een agrarische opstal is op dit moment onderling met elkaar verbonden met een tanklokaal. De boerderij is van ver voor 1900 en heeft nog altijd originele delen daarvan. Het gaat dan om de kap- en gebintconstructie, de achtergevel met originele niendeur en de voorgevel met muizentand. De boerderij is nooit verplaatst en er is sprake van een compact erfensemble met de rondom gelegen bijgebouwen. De planlocatie kent een kleinschalige structuur die herkenningspunten laten zien van het essenlandschap (grillige wegen en elementen). Het gaat om een landschapsgerichte boerderij. 4.2 Nieuwe situatie boerderij In de nieuwe situatie staat de boerderij (A op tekening) nog altijd op dezelfde plek. De karakteristiek van de boerderij wordt hersteld waarmee de mogelijkheid onstaat invulling te geven aan drie woonrechten. Er wordt een bijgebouw (B) bijgebouwd op het achtererf passend in de stijl van de karakteristieke boerderij. Voor de voorgevel worden 2 kleine bijgebouwen gebouwd in de stijl van een bakhuis, aardappelkelder of kippenren, wat van oudsher veelal voor de voorgevel is gelegen.

Hiervoor wordt de opslag van berken verwijderd (R). Tot slot worden 2 karakteristieke veldschuren behouden. Het gaat om een voormalige hooischuur en een schapenhok (D) die van

16

vroeger uit een belangrijke functie vervulden voor het agrarisch erf. In de nieuwe situatie wordt goed aangesloten bij de kenmerken van het essenlandschap. De hiërarchie is hersteld waarbij de (woon)boerderij het hoofdgebouw is en de schuur achter de achtergevel staat. Om tot deze erfsituatie te komen worden diverse opstallen (C, rode stippellijnen) gesloopt. In de huidige situatie staat er 429m2 aan schuren. In de nieuwe situatie is er sprake van een situatie met maximaal 315 m2 aan bijgebouwen. 4.3 Nieuwe situatie woning Daarnaast wordt er een nieuw erf gecreëerd ten zuiden van de boerderij met een woonhuis (E) en een bijbehorend bijgebouw (F). De aanrijroute volgt de oorspronkelijke wegenstructuur volgens de kaart van 1905. De plek van de nieuwe woning is zorgvuldig uitgekozen. Het was in het essenlandschap gebruikelijk om aan de rand van de es te bouwen, niet op de es. Daarnaast wordt de woning opgehangen aan de bestaande landschapsstructuur (G). Daarmee ligt het erf verankert in het landschap. De keuze om niet elders te bouwen is als volgt: - Voor de boerderij moet bebouwing vermeden worden; - Richting noord(oost)en (matenlandschap) was het niet gebruikelijk om in de laagte te bouwen; - De plaats van de woning is mede tot stand gekomen om de huidige eenmanses rond de boerderij intact te laten; Richting noord bouwen tast de ruimtelijke kwaliteit aan; in dat geval

A:

Te herstellen karakteristieke boerderij.

B:

Nieuw te bouwen bijgebouwen, behorend bij de karakteristieke boerderij.

C:

Te slopen opstallen en woonhuis (rode stippellijn).

D:

Te behouden karakteristieke schaapskooi en kapschuur (witte stippellijn).

E:

Nieuw te bouwen woning.

F:

Nieuw te bouwen bijgebouwen, behorend bij nieuw te bouwen woning (E).

G:

Bestaande omliggende robuuste houtopstanden.

H:

Te vellen kaprijpe populieren (oranje cirkels) 22 stuks en opnieuw aanplanten met bomen en onderbeplanting. Bomen aanplanten in de maat 12-14 (stamomtrek in centimeters) met de soorten: els, es en populier, totaal 10 stuks. Onderbeplanting aanplanten in de maat 80-100 (hoogte in centimeters) met de soorten: hazelaar, veldesdoorn, lijsterbes en meidoorn. Totaal: 60 stuks op een oppervlakte van 135 m2.

I:

Toegangsweg, gerealiseerd met halfverharding. Voor houtopstand (G) splitsen naar nieuw te bouwen woning (E).

J:

Nieuw aan te planten bomen inclusief onderbeplanting. Totaal 30 veren aan te planten in de maat 175-200 (hoogte in centimeters) met de soorten: eik, linde of beuk. Aanvullen met onderbeplanting met de soorten: hazelaar, meidoorn, lijsterbes, krent en vuilboom. Aan te planten in de maat 80-100 (hoogte in centimeters), met 1,5 in- en tussen de rij. Totaal 820 stuks aan te planten op een totale oppervlakte van 1844 m2.

K:

Wei- / bouwland.

L:

Tuin / Gazon.

M:

Aan te planten laanbeplanting. Aan te planten met 38 bomen in de maat 12-14 (stamomtrek in centimeters) en elk voorzien van twee boompalen. H.o.h. afstand 8 meter, aanplanten met de soorten: eik (40%), linde (35%) en beuk (25%).

N:

Nieuw te planten walnoot of koningslinde. Aanplanten in de maat 12-14 (stamomtrek in centimeters). Bij aanplant voorzien van twee boompalen.

O:

Zone vrij houden, t.b.v. kabels en leidingen.

P:

Aan te planten struweel in de maat 80-100 (hoogte in centimeters) met de soorten: sleedoorn (5%), meidoorn (20%), Hulst (15%), wilde liguster (15%), wilde appel (10%), haagbeuk (15%) en vuilboom (20%). Totaal: 200 stuks op een oppervlakte van 450 m2.

Q:

Aan te planten bosplantsoen in de maat 80-100 (hoogte in centimeters) met de soorten: sleedoorn (5%), meidoorn (20%), Gelderse roos (15%), wilde appel (5%), brem (5%), krent (5%), kardinaalsmuts (10%), haagbeuk (10%), hazelaar (15%) en vuilboom (5%), totaal: 1244 stuks. Aanvullen met veren in de maat 175-200 (hoogte in centimeters) met de soorten: eik en linde, totaal: 30 stuks in gelijke verhouding.

R:

Te verwijderen berkenopslag (gele stippellijn) aan rand van te verwijderen betonplaat. Berken zijn allemaal ondermaats.

S:

Te verwijderen meerstammige wilg (paarse stippellijn), wilg staat op betonplaat, wortels groeien tussen de te verwijderen betonplaten door.

Kaartbeeld uit 1920 (topotijdreis.nl)

Situatie, niet op schaal. (Bron: N+L) Project: Karakteristiek

Getekend:

DA

Status:

DO

Noord:

Adres:

Gammelkeresweg 4

Gecontroleerd:

NH

Formaat:

A3

Schaal: 1:1500

^

Plaats:

Deurningen

Datum:

27-11-2025

17

moet er bos geveld worden; - Ten zuidwesten van het erf zou er op de es worden gebouwd. Dat was niet gebruikelijk; - Op het achtererf bouwen (aan de kant van de niendeur) kan niet door ruimtegebrek. Om die laatste reden zijn in het verleden varkensschuren vóór de voorgevel van de boerderij gebouwd, maar dat is cultuurhistorisch niet gebruikelijk. Het gebied vóór de voorgevel behoort vrij te zijn van bebouwing op een bakhuis of kippenhok na. Gekozen is daarom om de nieuwe woning aan de rand van de es te positioneren. Belangrijk bij die keuze is de architectuur. Bij de uitwerking moet dus rekening worden gehouden met een hoogwaardige architectuur. Het nieuwe erf is enerzijds solitair om te voorkomen dat alsnog de karakteristiek van de boerderij verloren gaat, maar is anderzijds toch verbonden met het bestaande erf door de geringe afstand. Ter plaatse is een open verbinding tussen beide erven aanwezig. Het nieuwe erf bestaat uit één bijgebouw (F). De functies (zoals parkeren) zijn gelegen op het nieuwe erf aan de westzijde. Aan de zuidzijde vindt zoveel mogelijk de aansluiting met het landschap plaats. Het erf wordt bereikbaar door de nog aan te leggen toegangsweg (I). Dit gedeelte weg bestaat op dit moment nog niet, maar heeft vroeger wel bestaan. Sterker nog, het was een doorgaande route. In feite vindt er herstel plaats.

In totaal heeft de woning recht op 249 m2 aan bijbehorende bouwwerken.

18

4.4 Beplanting De bestaande houtopstanden (G) blijven behouden, evenals de openheid van de es. Waar mogelijk zijn of worden houtopstanden versterkt of onderhouden. Er vindt nieuwe aanplant plaats van een laanstructuur (M) evenals herstel van een bestaand populierenbos. Deze bomen zijn kaprijp en maken plaats voor een nieuwe aanplant (H). Ook worden twee solitaire bomen aangeplant (N), en een struweelhaag (P). Tot slot wordt de reeds aangeplante onderbeplanting (Q) aangevuld met 30 eiken en linden. 4.5 Maatregelen ten behoeve van de ruimtelijke kwaliteit De volgende maatregelen worden genomen t.b.v. de ruimtelijke kwaliteit: - Het behoud van de karakteristieke waarde door behoud van de boerderij (A); - Behoud van bestaande houtopstanden (G); - Het slopen van alle landschap ontsierende bebouwing inclusief het saneren van asbest (C); - Het herstellen / versterken van de kenmerken van het landschap door middel van de aanplant van meer beplanting (J, M, P, N, Q). Met de voorgenomen ontwikkeling kan voldaan worden aan het gestelde beleid.

G:

Bestaand

H:

Te vellen bomen en centimete aanplante veldesdo

I:

Toegangs nieuw te

J:

Nieuw aa planten in beuk. Aan krent en v in- en tus m2.

K:

Wei- / bou

L:

Tuin / Gaz

M:

Aan te pla (stamomt meter, aa

N:

Nieuw te in centim

O:

Zone vrij

P:

Aan te pla sleedoorn haagbeuk

Q:

Aan te pla soorten: s brem (5% vuilboom centimete

R:

Te verwij Berken zi

S:

Te verwij wortels g

Situatie, niet op schaal. (Bron: N+L)

19

Project: Karakteristiek

Getek

Adres:

Gecon

Gammelkeresweg 4

l a n d s c h a p s o n t w e r p e r s

20

Kupersweg 14 • 7651 LA Tubbergen • info@nl-landschap.nl • www.nl-landschap.nl

Bijlage 2

Renovatieplan

bestemmingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22ae Buitengebie d Gammelkeresweg 4, Deurningen

89

Bestaande toestand Gammelkeresweg 4 7561 PC Deurningen Adres

: Gammelkeresweg 4

Postcode en plaats

: 7561 PC Deurningen

Kad. Gemeente

: WSLO2

Sec&e + nr

: W 1039

Perceel oppervlak

: 28113 m2.

Oorspr. Func&e

: agrarisch

Huidige func&e

: Agrarisch 1

Datering

: niet exact bekend, maar vóór 1850

Gebouw afme&ng

: 15.300 x 21.800 = 333 m2.

Gebouw inhoud

: ca 1900 m3.

Materialen

toestand

Gevels

: baksteen diverse soorten

ma&g, muurplaat +2200/1850

Dakbedekking zuid

: blauw gesmoorde vlakke muldenpan ma&g tot slecht, nokhoogte +10.100

Dakbedekking noord

: rode holle pannen + strodokken

ma&g tot slecht (pannen zijn redelijk)

Topgevels

: hout

slecht

Windveren/dekstukken : hout

slecht

Kozijnen en deuren

: hout

slecht

Houten ramen

: hout

slecht

stalramen

: beton

ma&g tot slecht, ongeïsoleerd

Fundering

: metselwerk

ma&g tot slecht

Begane grondvloer

: beton op zand

slecht, gedeelte gierkelders

Verdiepingsvloer

: hout

zeer slecht

Ankerbalk Gebintwerk : 3-beukig, eikenhout 7 vakken van hoh ca 3 meter

zeer slecht, veel houtrot door lekkage, veel ontbrekende delen

Kapconstruc&e

slecht

: eiken sporen hoh 900 x 24 vak op eiken gebintplaat 150x200

Dit boerderijcomplex is gelegen ten zuidoosten van de Gammelkeresweg en ca 1 km ten noordoosten van de kern Deurningen. Aan de noordwestzijde is op het perceel in het verleden een vervangende woning gekoppeld met een tussenstuk aangebouwd. Op het perceel staan diverse schuren en een kapschuur. De boerderij hee@ een rechthoekige plaAegrond met een lage muurplaten en is voorzien van een groot steil zadeldak met 2-zijdig houten topgevels. Het buitenmetselwerk is gedeeltelijk nog uitgevoerd in tradi&oneel steens kruisverband. De oorspronkelijke basisvorm van de boerderij is zeer karakteris&ek, echter in de jaren 30 en 50 zijn de zijgevels aan de noordoostzijde ca 1 meter uitgebouwd en zuidoostgevel vernieuwd met een afwijkende rode machinale baksteen. Ook de zuidoostgevel (oorspronkelijke voorgevel) is gedeeltelijk uitgebreid met een afwijkende baksteen. De buitenmuren en fundering zijn in ma&ge staat en plaatselijk slecht. Het dak is al jaren in verval en lekkage door de grote gaten hee@ de oorspronkelijke eiken gebintconstruc&e sterk aangetast. Het gebintwerk en de zolders zijn in zeer slechte staat door rot en schimmels. In veel gevallen ontbreken de oorspronkelijke gebints&jlen of zijn ze ingekort tbv de veestal. Het interieur van de boerderij is grotendeels verwijderd, vervallen en in zeer slechte staat.

De noordwestgevel (oorspronkelijke achtergevel) bevat een centraal gelegen niendeur met oorspronkelijke gave karakteris&eke 1,5 steens korCoog, 5x zandsteen sluitstenen en dichte opgeklampte grenenhouten baanderdeuren. Het gevel bestaat uit oorspronkelijk in kalk gemetselde donkerrode handvorm baksteen afme&ng 185x87x35 in steens kruisverband. Naast de korCoog zit 1 ingemetseld stalen stalraam aan bovenzijde voorzien van een kopse rollaag en in de gevel ziAen 4 metalen muurankers beves&gd aan de buitenmuur en de achterliggende gebintligger. 2 ronde ven&la&eopeningen met roosters zijn tbv stalven&la&e aangebracht. Aan de noordzijde van de korCoog is de plaAe aanbouw uit ca. 1960 vast aan de gevel gebouwd. De oorspronkelijke buitenmuur in de aanbouw is voorzien van 2 loopdeuren, afgewerkt met cementstukwerk en voorzien van wandtegels. Aan de noordkant is de gevel een stuk uitgebouwd met waalformaat baksteen. Op de zuidwesthoek zijn 7 kenmerkende zandstenen hoekstenen ingemetseld. De steile houten topgevel met hooiluik vanaf ca + 4.200 is sterk overhellend en in slechte staat. Een gedeelte van de wiAe windveren en dekstukken zijn verdwenen, en ook een gevelteken ontbreekt.

De zuidwestgevel bestaat uit rood genuanceerd halfsteensverband waalformaat metselwerk in cement uit de jaren 50 en hee@ 5 getoogde betonnen stalramen met ven&la&eopeningen en 5 getoogde houten opgeklampte staldeuren met metalen gehengen. De stalramen zijn voorzien van plaAe metselwerk rollagen vensterbanken. Alle ramen en deuren zijn aan bovenzijde voorzien van recht en getoogde kopse rollagen. Daarnaast zijn er nog 2 rechte houten raamkozijnen met schuine steens rollagen als vensterbank en 1 rechte dichte opgeklampte houten deur. Langs de dakrand is een zinken bakgoot aangebracht. In het dakvlak ligt 1 metalen dakvenster met enkelglas en plaatselijk bevinden zich grote gaten in het vervallen blauw gesmoorde vlakke muldenpannen dak. De oorspronkelijke schoorsteen op de nok is verdwenen.

De zuidoostgevel (oorspronkelijke voorgevel) bestaat uit een gedeelte in kalk gemetselde donkerrode baksteen formaat 200x95x49 in steens kruisverband zoals de noordwestgevel, en de fundering hieronder is in ma&ge staat en uitgevoerd in zandsteen. Onderlangs de houten topgevel is een zgn. muizetand gemetseld. Er bevinden zich 3 grote oorspronkelijke hoge raamkozijnen met roedeverdeling en een dichte voordeur met bovenraam, waarboven 1,5 steens hanekammen. De 3 vensterbank onder de ramen zijn van zandsteen. In de gevel ziAen 4 metalen muurankers beves&gd aan de buitenmuur en de achterliggende gebintligger. Aan de noordzijde van deze gevel is de boerderij over de hele lengte aangekapt verbreed en uitgebreid tbv de des&jds verbouwde grupstal. De gevel is op diverse plaatsen gescheurd en de fundering is onderhevig aan verzakking. De wijziging en uitbreiding van de gevel is rommelig en ondeskundig uitgevoerd met diverse soorten en maten baksteen. De fundering van de gehele gevel is ma&g tot slecht. De dichte steile houten topgevel vanaf ca + 4.200 is licht overhellend en in slechte staat. Een gedeelte van de wiAe windveren en dekstukken zijn verdwenen, en een gevelteken ontbreekt.

De noordoostgevel bestaat uit lichtrood halfsteensverband waalformaat cementmetselwerk uit de jaren 60 en hee@ 6 rechte betonnen stalramen met ven&la&eopeningen en 6 rechte houten opgeklampte staldeuren met metalen gehengen. De stalramen zijn voorzien van plaAe metselwerk rollagen vensterbanken. Alle ramen en deuren zijn aan bovenzijde voorzien van rechte kopse rollagen. Langs de dakrand is een mastgoot aangebracht. In het dakvlak bevinden zich grote gaten in het vervallen rode holle pannendak.

Karakteris&eke waarde Zeer karakteris&eke boerderij, vormgeving hallenhuistype van vóór 1850 (Saksisch loshoes). Oorspronkelijke gevelbeeld gedeeltelijk aanwezig met kenmerkend steil dak, lage dakranden en hoge topgevels. Karakteris&eke oorspronkelijke ligging in Twentse coulissenlandschap nabij de Gammelkerbeek en aan de rand van de Heuveleres.

Erwin Meinders Geesteren, 20 Sept. 2024

Transforma e boerderij Gammelkeresweg 4 Deurningen De bestaande zeer karakteris eke boerderij aan de Gammelkeresweg 4 7561 PC te Deurningen met een bruto inhoud van ca 1900 m3 thans in gebruik als schuur, wordt naar vrijwel oorspronkelijke staat gerenoveerd en getransformeerd alsmede verduurzaamd ten behoeve van het realiseren van een nieuwe woning. De diverse veranderingen en toevoegingen welke in de loop der jaren zijn aangebracht in de buitengevels worden jdens deze transforma e hersteld in oorspronkelijke karakteris eke staat zoals aanwezig omstreeks het jaar 1900.

De noordwestgevel (oorspronkelijke achtergevel met kor*oog) De gevel wordt gestut, de buitenmuur tpv de aanbouw wordt gedeeltelijk voorzich g gesloopt en de a,omende bakstenen worden afgebikt en opgeslagen. De originele niendeur opening met kor*oog en sluitstenen blijven gehandhaafd in steens kruisverband metselwerk. De bestaande gevel wordt gereinigd en beschadigd metselwerk en de 2 ven la eopeningen wordt gerepareerd. Het gedeelte van de buitenmuur tpv de aanbouw wordt zoals oorspronkelijk vernieuwd met bestaande afgebikte bakstenen in halfsteens kruisverband en ingetand aan de bestaande gevel zoals in originele staat. Tekortkomende oude bakstenen worden in bijpassend oorspronkelijk formaat en kleur aangevuld. De 4 muurankers worden geschilderd en opnieuw beves gd aan het nieuwe achterliggende gebintwerk. Het voegwerk wordt geheel vervangen in een knipvoeg. De oude baanderdeuren worden verwijderd en de achtergevel wordt voorzien van een verdiept onderschoer zoals oorspronkelijk aanwezig. Het bestaande getoogde stalraam wordt vervangen in bestaande afme ng en vorm met HR++ isola eglas en ook 1 extra getoogd stalraam wordt aangebracht in de muur aan de andere zijde naast de kor*oog. De bestaande 7 zandstenen hoekstenen op de zuidwesthoek worden gereinigd en het voegwerk wordt vernieuwd.

Het nieuw aangebracht onderschoer wordt voorzien van verdiept terugliggende geisoleerde wanden en plafond met naturel eiken planken, 2 dichte eiken geisoleerde loopdeuren in de zijwanden, een s epel in het midden met aan 2 zijde een slank deurkozijn met HR++ veiligheidsbeglazing als toegang naar de hal. De gedeeltelijk vernieuwde gevel wordt nog extra voorzien van een nieuwe getoogde geisoleerde dichte loopdeur. De steile houten topgevel wordt overhellend als oorspronkelijk uitgevoerd in naturel eiken planken met hooiluik welke aan achterzijde wordt voorzien van een antraciet draaikiepraam. De windveren en dekstukken worden uitgevoerd in meran , wit geschilderd en een gevelteken vlgs nader ontwerp.

De zuidwestgevel De bestaande gevel wordt geheel vervangen op een nieuwe funderingsstrook in oorspronkelijk oude bijpassende kleine bakstenen zoals de noordwestgevel in kruisverband, met herhaling van getoogde muuropeningen zoals bestaand. Het metselwerk wordt voorzien van een nieuwe knipvoeg. De getoogde betonnen stalramen en rechte + getoogde staldeuren worden vernieuwd in slanke stalramen en houten deurkozijnen met HR++ beglazing in dezelfde aantallen, vorm en composi e. De 2 rechte houten raamkozijnen worden vervangen zoals bestaand in meran met HR++ beglazing.

Langs de dakrand wordt een nieuwe naturel eiken vogelschroot aangebracht en een zinken mastgoot. In het dakvlak komen dakvensters met isola eglas zoals op de tekening is aangegeven. Het dak wordt gedekt met bijpassende rode oude holle dakpannen zoals op het noordoostelijke dakvlak aanwezig. De schoorsteen wordt nieuw op het dak aangebracht in karakteris eke vorm afm ca 850x850 h=1000 en met oude bijpassende bakstenen + overstekende metalen afdekplaat.

De zuidoostgevel (oorspronkelijke voorgevel) De gevel wordt geheel opnieuw zoals oorspronkelijk opgemetseld met de bestaande afgebikte donkerrode vech6ormaat baksteen in steens kruisverband, met onderlangs bestaande zandsteen op een geheel nieuwe funderingsstrook. De bestaande hanekammen boven de kozijnen worden afgebikt en apart opgeslagen zodat deze hergebruikt kunnen worden. De bestaande vensterbanken van zandsteen worden herplaatst en 1 extra vensterbank van zandsteen wordt nieuw toegevoegd als bestaand. Onderlangs de topgevel wordt de muizetand metselwerk aangebracht zoals bestaand aanwezig. De nieuw buitenmuur wordt uitgevoerd in halfsteens dikte in kruisverband zodat de overblijvende oorspronkelijke bakstenen voor herstel van de muur worden gebruikt. De 4 metalen muurankers worden geschilderd en opnieuw beves gd aan het nieuwe achterliggende gebint. De 3 grote oorspronkelijke hoge raamkozijnen met roedeverdeling en een dichte voordeur met bovenraam + 1x extra nieuw raamkozijn worden vernieuwd in bestaande afme ng en detaillering met HR++ beglazing. De steile houten topgevel wordt overhellend zoals oorspronkelijk uitgevoerd in naturel eiken planken met 2x nieuwe raamopening welke aan achterzijde worden voorzien van een antraciet draaikiepraam. De windveren en dekstukken worden uitgevoerd in meran , wit geschilderd en een gevelteken vlgs nader ontwerp.

De noordoostgevel De gevel wordt opgeschoven zoals oorspronkelijk aanwezig (boerderij wordt ca 1 meter versmald) en opgemetseld in oude bijpassende kleine bakstenen in kruisverband, zoals in de noordwestgevel aanwezig. De getoogde muuropeningen met stalramen en staldeuren wordt voor een groot deel zoals bestaand uitgevoerd en voorzien van een nieuwe fundering. Het metselwerk wordt voorzien van een nieuwe knipvoeg. De betonnen stalramen en staldeuren worden vernieuwd in slanke stalramen en donkere houten deurkozijnen met HR++ beglazing in getoogde vorm zoals oorspronkelijk ook in zuidwestgevel aanwezig. Een deel van de vernieuwde eigen jdse gevel wordt tpv de keuken voorzien van eiken staanders met slanke schuifpuien in een donkere kleur en met HR++ beglazing tot aan peil. Een nieuwe overkapping wordt aangebracht en toegevoegd naast de keuken in naturel eiken gebintwerk met een afgeschuind dak voorzien van oude holle bijpassende dakpannen zoals op de tekening aangegeven. Deze windveren en dekstukken worden in naturel eiken uitgevoerd. Langs de dakranden wordt een nieuwe naturel eiken vogelschroot aangebracht en een zinken mastgoot. In het dakvlak komen dakvensters met isola eglas zoals op de tekening is aangegeven. Het dak wordt gedekt met bestaande rode oude holle dakpannen zoals oorspronkelijk aanwezig.

Buitengevels en isola e Alle oorspronkelijke en gerenoveerde buitengevels worden vanaf de nieuw begane grondvloer tot aan het geisoleerde dak/verdiepingsvloer aan de binnenzijde voorzien van isola eplaten Rc-waarde 4,7 + nieuwe gemetselde halfsteensmuur sausklaar gestukt. De houten topgevels worden aan de binnenzijde geisoleerde tot aan het dak met isola eplaten Rcwaarde 4,7 + HSB wand sausklaar.

Kap met isola e en dakbedekking. Alle bestaande dakpannen worden verwijderd en opgeslagen. Het bestaande sporendak wordt geheel verwijderd. De huidige eiken sporen vanaf de gebintplaat tot aan de nok worden waar mogelijk hergebruikt van de muurplaat +220 tot aan de gebintplaat +4.450 hoh 900. Het sporendak wordt vanaf de muurplaat +2200 tot aan de gebintplaat +4450 schuin “zichtwerk” en voorzien van vuren planken. Vanaf de gebintplaat +4450 tot aan de nok +10.100 zal het dak bestaan uit vuren sporen hoh 600 en OSB plaat dakbeschot dik 12 mm. Het hele dak wordt over het dakbeschot geisoleerde met een Rc-waarde van 6,3 en wordt geheel voorzien van hoge tengels, uv-bestendig spinvliesdoek en panlaBen. De oorspronkelijke oude rode holle dakpannen worden gereinigd, hergebruikt en geheel aangevuld met bijpassende rode oude holle pannen. Aan de beide zijden van het dak worden diverse dakramen aangebracht. De nok wordt voorzien van bijpassende nokvorsten.

Begane grondvloeren. De bestaande vloeren worden geheel verwijderd. Oude gierkelders worden gedempt met zand. Op het zand komen vlakke isola eplaten Rc = 5,0 met randisola e en een nieuwe gewapende dragende betonvloer + een cementafwerkvloer met vloerverwarming.

Gebintwerk. Het bestaande eiken gebintwerk is in zeer slecht staat door wijzigingen en dak-lekkages. Een groot gedeelte van de oorspronkelijke gebintstaanders is reeds verwijderd vanwege de benodigde stalruimte en de gebintliggers zijn veelal in slechte staat door schimmelvorming. Op diverse plaatsen is het gebintwerk erg licht van afme ng. Herstel en hergebruik van het gebintwerk is vanwege de slechte staat en de construc eve func e niet verantwoord. Het gehele ankerbalk dwarsgebintwerk met staanders, liggers, gebintplaten (langsbalken), korbelen e.e.a. met tradi onele pen- en gatverbinding zal worden vernieuwd in inlands eikenhout in oorspronkelijke vorm en afme ng. Het gebintwerk wordt geplaatst op stukken zandsteen en veldkeien zoals plaatselijk bestaand aanwezig.

Verdiepingsvloeren. De nieuwe vurenhouten verdiepingsvloerbalklaag hoh 400 wordt geheel over de eiken gebintliggers gelegd (gedeelte tussen de gebints jlen ca 8200 breed) en hierover een underlayment vloer met een betonopstor ng + vloerverwarming. De zoldervloer van de vliering wordt uitgevoerd met vuren balklaag hoh 600 en een underlayment vloer.

Binnenwanden. Alle binnenwanden op de begane grond worden vernieuwd en uitgevoerd in metselwerk. Alle binnenwanden op de verdieping worden nieuw uitgevoerd in HSB.

Plafonds. De schuine plafonds in de zijbeuken vanaf +2200 tot +4450 worden over de gehele lengte aan beide zijden uitgevoerd in “zichtwerk” met hergebruik van de oude eiken sporen hoh 900 en hierover nieuwe vuren planken als dakbeschot. De overige plafonds, zoals onder de verdiepingsbalklaag tussen de gebintliggers en alle plafonds op de 1e verdieping worden nieuw voorzien van gipsplaten op regelwerk en sausklaar plintloos en naadloos afgewerkt.

Erwin Meinders

Geesteren, 20 Sept.2024

Bijlage 3

advies Het Oversticht

bestemmingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22ae Buitengebie d Gammelkeresweg 4, Deurningen

97