TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22ac Ootmarsum, Almelosestraat 43

TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22ac Ootmarsum, Almelosestraat 43

Status: vastgesteld

Status: Datum: IMRO-Code: Auteur(s):

vastgesteld NL.IMRO.1774.TAMGKOOTMALMELOS43VG01

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22ac Ootmarsum, Almelosestraat 43

Inhoudsopgave Motivering

5

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Inleiding en aanduiding plangebied 1.2 Beoordelingskaders en belangenafweging 1.3 Leeswijzer

7 7 9 10

Hoofdstuk 2 Toekomstige situatie 2.1 Gewenste ontwikkeling 2.2 Ruimtelijke uitstraling en inpassing in de omgeving

11 11 11

Hoofdstuk 3 Toetsing aan omgevingsplan van rechtswege 3.1 Omschrijving nieuwe situatie 3.2 Toetsing aan omgevingsplan 3.3 Gemeentelijke verordeningen

15 15 15 17

Hoofdstuk 4 Toetsing aan visie en beleid, vooroverleg en participatie 4.1 Visie en beleid voor het plangebied 4.2 Voorbereidingsfase/Verkenningsfase met stakeholders

19 19 36

Hoofdstuk 5 Aspecten fysieke leefomgeving en milieu 5.1 Ladder voor duurzame verstedelijking 5.2 Mer-beoordeling

39 39 40

5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8 5.9 5.10 5.11 5.12 5.13

41 43 47 48 51 52 54 54 56 57 60

Verkeersgeneratie, -afwikkeling en parkeren Gebiedsbescherming en soortenbescherming Luchtkwaliteit Geluid Geur Omgevingsveiligheid Trilling Archeologie Bodem Waterbelang Gezondheid

Hoofdstuk 6 Financiële haalbaarheid 6.1 Financiële uitvoerbaarheid

63 63

Hoofdstuk 7 Toelichting op de regels 7.1 Inleiding 7.2 Opzet van de regels 7.3 Verantwoording van de regels

65 65 65 66

Bijlagen motivering

69

Bijlage 1

Reactienota zienswijzen

70

Bijlage 2

Erfinrichtingsplan

83

Bijlage 3

Het wateradvies

85

2

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22ac Ootmarsum, Almelosestraat 43

Bijlage 4

Beeldkwaliteitsplan

92

Bijlage 5

Participatieverslag

99

Bijlage 6

Aanmeldnotitie m.e.r.

102

Bijlage 7

Quickscan natuurwaarden

125

Bijlage 8

Stikstofrapportage

168

Bijlage 9

Rekengegevens realisatiefase

187

Bijlage 10

Rekengegevens gebruiksfase

196

Bijlage 11

Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai

204

Bijlage 12

Akoestisch onderzoek warmtepompen

256

Bijlage 13

Verkennend bodemonderzoek

290

Regels

339

Hoofdstuk 1 Artikel 1 Artikel 2 Artikel 3

Inleidende regels Begripsbepalingen Meet- en rekenbepalingen Toepassingsbereik

341 341 342 343

Hoofdstuk 2 Artikel 4

Functies en gebiedsaanwijzingen Groen

345 345

Artikel 5

Wonen - Wonen in de bebouwde kom

346

Hoofdstuk 3 Artikel 6 Artikel 7 Artikel 8 Artikel 9 Artikel 10

Algemene regels voor activiteiten Anti-dubbeltelregel Algemene ruimtelijke bouwregels Planologische gebruiksactiviteiten Regels parkeren Overige regels

349 349 350 351 352 353

Hoofdstuk 4 Artikel 11

Overgangsrecht Overgangsrecht

355 355

Bijlagen bij de regels

357

Bijlage 1

(bij locatie Almelosestraat 43) Begripsbepalingen

358

Bijlage 2

(bij locatie Almelosestraat 43) Beeldkwaliteitsplan

363

Bijlage 3

(bij locatie Almelosestraat 43) Staat van bedrijfsactiviteiten

370

Bijlage 4

(bij locatie Almelosestraat 43) Landschapsplan

383

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22ac Ootmarsum, Almelosestraat 43

3

4

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22ac Ootmarsum, Almelosestraat 43

Motivering

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22ac Ootmarsum, Almelosestraat 43

5

6

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22ac Ootmarsum, Almelosestraat 43

Hoofdstuk 1

Inleiding

1.1 Inleiding en aanduiding plangebied Voorliggend TAM-omgevingsplan heeft betrekking op de locatie Almelosestraat 43 in Ootmarsum. Het plan betreft de herinrichting van een erfperceel tussen het Keupinkspad en Almelosestraat in Ootmarsum, waarbij de bestaande bebouwing gesloopt wordt en vijf nieuwe (levensloopbestendige) woningen gerealiseerd worden. Oorspronkelijk is dit een boerenerf geweest met aanliggende gronden die in de loop van de tijd zijn opgenomen in het stedelijk gebied ten gevolge van de uitbreiding van Ootmarsum. Aangezien de bebouwing verouderd is voldoet het niet meer aan de bouwtechnische- en duurzaamheidseisen van de huidige tijd. Het opknappen en/of verduurzamen van de bebouwing leidt tot dusdanig hoge financiële investeringen waardoor het niet rendabel is om deze uit te voeren. Derhalve wenst initiatiefnemer het perceel te herontwikkelen. In figuur 1.1 is de ligging van het plangebied ten opzichte van Ootmarsum weergegeven.

Figuur 1.1: Ligging plangebied ten opzichte van Ootmarsum (bron: OpenStreetMap) Het plangebied wordt aan de noordzijde begrensd door de provinciale weg N349, aan de oostzijde door de Almelosestraat, de zuidzijde door het Keupinkspad en aanliggende woonbebouwing en aan de westzijde door het Keupinkspad die aansluit op de N349. In figuur 1.2 is de begrenzing van het plangebied weergegeven.

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22ac Ootmarsum, Almelosestraat 43

7

Figuur 1.2: Begrenzing plangebied (bron: Atlas van Overijssel) Het plangebied staat kadastraal bekend als gemeente Ootmarsum, sectie B, nummers 677, 678 en 679 en heeft een gezamenlijke oppervlakte van 2.998 m2. Op het perceel bevindt zich een voormalige boerderij met naastliggende schuur (bijgebouw). In figuur 1.3 is een aanzicht van het plangebied weergegeven.

Figuur 1.3: Aanzicht plangebied (bron: Google, Maps, 2022) Zoals aangegeven is initiatiefnemer voornemens om het perceel te herinrichten en de bestaande bebouwing te slopen en te vervangen door vijf nieuwe (levensloopbestendige) woningen. Op grond van het geldende omgevingsplan van de gemeente Dinkelland, onderdeel 'Ootmarsum Overige Gebieden' geldt voor het plangebied de enkelfunctie 'Wonen', is het voorzien van twee bouwvlakken en de aanduiding 'maximum bouwhoogte (8 m)' en 'maximum goothoogte (4 m)'. Daarmee zijn de gronden aangewezen voor het wonen met daaraan ondergeschikt onder andere de uitoefening van een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit. Voor het bouwen van hoofdgebouwen geldt dat een hoofdgebouw uitsluitend binnen een bouwvlak gebouwd mag worden. Daarbij moet een hoofdgebouw vrijstaand of twee aaneen gebouwd worden, is het bestaande aantal woningen toegestaan en mag de maximum bouw- en goothoogte niet meer bedragen dan respectievelijk 8 en 4 meter. Initiatiefnemer is voornemens om vijf (levensloopbestendige) woningen te realiseren binnen het plangebied. Op grond van het geldende omgevingsplan zijn maximaal twee woningen toegestaan. Daarmee worden er ten opzichte van de geldende planologische situatie drie extra woningen aan het plangebied toegevoegd.

Het realiseren van vijf woningen is in strijd met het omgevingsplan omdat de daarvoor benodigde bouw- en gebruiksmogelijkheden ontbreken. Een wijziging van het omgevingsplan is noodzakelijk om de beoogde ontwikkeling mogelijk te maken. Voor een uitgebreide weergave van de strijdigheden met het geldende 8

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22ac Ootmarsum, Almelosestraat 43

omgevingsplan wordt verwezen naar paragraaf 3.2.

1.2 Beoordelingskaders en belangenafweging Beoordelingskader De voorgenomen activiteit voldoet niet aan de regels van het omgevingsplan. Het initiatief kan alleen leiden tot een wijziging van het omgevingsplan als er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Om dit te kunnen beoordelen moeten alle voor de fysieke leefomgeving en milieu relevante aspecten (voor zover betrekking hebbend op de gevraagde activiteit) nader worden onderzocht en afgewogen. De taak om te voorzien in een evenwichtige toedeling van functies aan locaties ligt primair bij de gemeente. De beleidsruimte van de gemeente wordt op verschillende manieren ingekaderd. De belangrijkste zijn de instructieregels van het Rijk en de provincie. Op basis van artikel 8.0b lid 1 Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) zijn de volgende regels en instructies van toepassing: de instructieregels van hoofdstuk 5 van het Bkl; de instructieregels uit de provinciale omgevingsverordening; eventuele andere instructies van het Rijk en provincie. In het kader van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties zijn niet alleen de in het Bkl geregelde milieu aspecten beoordeeld, maar zijn alle relevante aspecten van de fysieke leefomgeving en milieu beoordeeld.

Bij de beoordeling of wij een besluit willen nemen tot wijziging van het omgevingsplan is rekening gehouden met deze regels dan wel zijn de regels betrokken of in acht genomen. Daarnaast heeft de gemeente haar beleidsruimte ingevuld met beleidsregels voor de fysieke leefomgeving, zodat de wijziging van het omgevingsplan ook hieraan wordt getoetst. Het gaat hier om de omgevingsvisie en de andere beleidsdocumenten voor de verschillende specifieke onderdelen. De evenwichtige toedeling van functies aan locaties brengt met zich mee dat alle in het geding zijnde (individuele) belangen die bij dit plangebied aan de orde zijn op een zorgvuldige wijze zijn afgewogen. De aanvrager wenst de gevraagde activiteiten te realiseren. De gemeente wenst de doelen uit haar beleid te verwezenlijken. De belangen van de omwonenden zijn gelegen in een goed woon- en leefklimaat. De omliggende bedrijven hebben belang bij een ongehinderde bedrijfsvoering en een goed werkklimaat. Belangenafweging De raad heeft bij het bepalen om een besluit tot wijziging van het omgevingsplan vast te stellen beleidsruimte om te bepalen of een bepaalde ontwikkeling met de daarbij behorende functies en maatvoering vanuit het oogpunt van evenwichtige toedeling van functies aan locaties aanvaardbaar is.

Een dergelijk besluit is immers in belangrijke mate afhankelijk van de inzichten die bij de gemeente bestaan over de wenselijk geachte ontwikkelingen in het projectgebied. Verder mag het project niet in strijd zijn met de instructie(regels)s van het Rijk en de provincie. Een evenwichtige toedeling van functies aan locaties brengt met zich mee dat alle in het geding zijnde (individuele) belangen die bij dit projectgebied aan de orde zijn op een zorgvuldige wijzen worden afgewogen. Ondanks dat het initiatief in strijd is met het omgevingsplan kan worden besloten tot wijziging van het omgevingsplan, omdat er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Zoals uit de hierna opgenomen hoofdstukken blijkt draagt het initiatief bij aan de visie en beleid die de gemeente voor dit plangebied heeft en blijkt dat wordt voldaan de instructieregels van het Rijk en provincie. In de voorbereidingsfase heeft bestuurlijke afstemming plaatsgevonden. Provincie en het waterschap zijn akkoord met het project. Verder is het project afgestemd met omwonenden en heeft initiatiefnemer daarvan een verslag overgelegd. Voorts zijn in hoofdstuk 5 de ruimtelijk relevante aspecten voor het bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit afgewogen.

Zienswijzen Het ontwerpbesluit tot wijziging van het omgevingsplan heeft voor een periode van zes weken ter inzage gelegen. Het was voor een ieder mogelijk om tegen het ontwerpbesluit een zienswijze in te dienen. Er zijn twee zienswijzen ingediend. De zienswijzen zijn voorzien van een gemeentelijk standpunt in de reactienota zienswijzen, welke is opgenomen als Bijlage 1 bij de toelichting van het besluit tot wijziging van het omgevingsplan. Globaal gezien richten de zienswijzen zich op de situering van de nieuwe woningen en eventuele overlast als gevolg van de nieuwe woningen. Naar aanleiding van de zienswijzen en de gesprekken die initiatiefnemer in het kader daarvan met de indieners heeft gevoerd, is voorliggend besluit tot wijziging van het omgevingsplan ten opzichte van het ontwerpbesluit tot wijziging van het omgevingsplan gewijzigd. Kort bestemmingsplan TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22ac Ootmarsum, Almelosestraat 43

9

samengevat zien de wijzigingen op: verschuiving en verdraaiing van de woningen (bouwvlakken); Aanpassing van de maximale bouwhoogte van de rijwoningen van 10 meter naar 9,5 meter; Vastleggen vloerpeil van hoofdgebouw ten opzichte van NAP in de planregels en verbeelding. Het complete overzicht van de wijzigingen is opgenomen in de reactienota van de zienswijzen welke als Bijlage 1 bij deze motivering is opgenomen. Conclusie belangenafweging Gelet op alle aspecten die zijn afgewogen en de belangen van omwonenden, levert de wijziging van het omgevingsplan geen onaanvaardbare aantasting van deze belangen op. Het wijzigen van het omgevingsplan is evenwichtig en geschikt om het project te realiseren.

1.3 Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt een omschrijving gegeven van de gewenste ontwikkeling. In hoofdstuk 3 wordt het voorgenomen plan getoetst aan het omgevingsplan van rechtswege en worden de strijdigheden in beeld gebracht. Hoofdstuk 4 omschrijft de toetsing van de ontwikkeling aan de visie en beleid voor het plangebied op rijks-, provinciaals en gemeentelijk niveau. Daarna wordt ingegaan op de resultaten van het (bestuurlijk) vooroverleg en het participatietraject. In hoofdstuk 5 wordt getoetst aan de aspecten met betrekking tot de fysieke leefomgeving waarbij eveneens wordt ingegaan op de verschillende milieuaspecten. In hoofdstuk 6 komt de financiële haalbaarheid van het initiatief aan de orde. In hoofdstuk 7 is een toelichting op de planregels opgenomen.

10

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22ac Ootmarsum, Almelosestraat 43

Hoofdstuk 2

Toekomstige situatie

2.1 Gewenste ontwikkeling Initiatiefnemer is voornemens om vijf nieuwe woningen te realiseren. Het plan is dusdanig opgezet dat het achtererf (ontsloten vanuit het Keupinkspad) in combinatie met de woningen samen het karakteristieke agrarisch erfensemble vormt. Er worden twee vrijstaande woningen gerealiseerd welke beide levensloopbestendig worden uitgevoerd en één groter bouwdeel waar drie woningen in gerealiseerd worden. Van de drie woningen in het grotere bouwdeel worden er twee levensloopbestendig uitgevoerd, waarbij de woonkamer, keuken, badkamer, toilet en tenminste één slaapkamer op de begane vloer gerealiseerd worden. Daarmee wordt voorzien in een actuele behoefte aan levensloopbestendige woningen. Het doel van de gemeente Dinkelland is immers om doorstroming van ouderen te bevorderen naar kleinere en op een mogelijke zorgbehoefte voorbereide woningen. Daardoor kunnen de woningen die de ouderen achterlaten vrijkomen voor startende gezinnen. Aan de oostzijde van het plangebied wordt een wadi voor de waterberging gerealiseerd en het geheel wordt groen omzoomd. Op het centrale (agrarische) erf worden parkeerplaatsen gerealiseerd en de ontsluiting wordt op het Keupinkspad aangebracht. In figuur 2.1 is een situatietekening van de beoogde ontwikkeling weergegeven.

Figuur 2.1: Situatietekening beoogde ontwikkeling (bron: Loman Architecten) Vanwege de glooiing in het landschap zal er een licht hoogteverschil ontstaan ten aanzien van de vloerpeilen van de woningen. Het vloerpeil van woning 1 bedraagt 45,10 + NAP. Het vloerpeil van woning 2 bedraagt 44,70 + NAP en het vloerpeil van woning 3, 4 en 5 bedraagt 44,40 + NAP. De vloerpeilen van de woningen zijn in de planregels geborgd.

2.2 Ruimtelijke uitstraling en inpassing in de omgeving Het plangebied aan de Almelosestraat 43 ligt aan de doorgaande provinciale weg N349 en grenst aan de oostzijde van het plangebied aan de historische invalsweg Almelosestraat. Vanuit het stadscentrum van Ootmarsum lopen enkele linten naar de omliggende kernen en het buitengebied, die de basis vormden voor de eerste uitbreidingen buiten de omwalling. Dichtbij de kern ligt de bebouwing aaneengesloten, terwijl verder van de kern gelegen bebouwing veelal vrij staat. De linten in Ootmarsum bestaan uit de bebouwing langs de Oostwal, de Westwal, de Oldenzaalsestraat, de Almelosestraat, het Nuttersvoetpad, de Laagsestraat en de Denekamperstraat. De bebouwing varieert sterk in hoofdvorm, positie en richting, nok- en goothoogte, in kapvormen als zadeldaken, mansardekappen en schilddaken en in kleur- en materiaalgebruik. De bouwmassa’s verschillen van staafvormige boerderijachtige woningen tot kleinere staaf- en blokvormige woningen met een bouwhoogte van één tot anderhalve laag. Het kleur- en materiaalgebruik is traditioneel: baksteen, wit pleisterwerk, rode of grijze dakpannen en riet. Toegepaste kleuren zijn wit en standgroen. Detaillering is vaak rijk. Door de groei van Ootmarsum is de bebouwing langs de invals- en ontsluitingswegen meegegroeid.

De gebouwen hebben een variatie aan bouwstijlen en een representatief karakter naar de straat. De bestaande bebouwing aan de Almelosestraat 43 heeft een beeldbepalende toegevoegde waarde bij de entree bestemmingsplan TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22ac Ootmarsum, Almelosestraat 43

11

van Ootmarsum. Er is sprake van een voormalige agrarische locatie, wat onder andere blijkt uit de compacte setting van de gebouwen (erfopzet), de openheid met groen aan weerszijden en de bouwstijl. Het open grasland bij de toegang naar het Keupinkspad vanaf de Almelosestraat is beeldbepalend en hierdoor is ook sprake van een doorzicht op de bestaande woningen aan het Keupinkspad. De openheid van de kavel is ook een kwaliteit voor de woningen in het bebouwingslint aan het Keupinkspad. Zoals beschreven is er in het plangebied oorspronkelijke sprake geweest van een boerenerf met aanliggende gronden die in de loop van de tijd zijn opgenomen in het stedelijk gebied ten gevolge van de uitbreiding van Ootmarsum. Als gevolg van het voorliggende plan ontstaat een duidelijk centraal (agrarisch) erf dat dient als centrale ontsluiting van de woningen. Het geheel wordt groen omzoomd en krijgt aan de zuidoostkant een open en natuurlijk karakter dat van belang is voor het uitzicht en verkeersveiligheid. Het achtererf ontsluit door middel van een breder oprit het grotere bouwdeel waar drie woningen in gerealiseerd worden. De belangrijkste gevel wordt naar de Almelosestraat geprojecteerd waardoor het mogelijk is om achter de woningen geluidsluwe zongerichte (kleine) tuinen te realiseren.

Het grotere bouwdeel verwijst naar de voormalige boerderij en de twee vrijstaande woningen verwijzen naar de oorspronkelijke schuren op een (agrarisch) erf. Deze woningen worden als schuurwoning uitgevoerd. Tevens wordt onderscheid in de grootte van de schuurwoningen aangebracht overeenkomstig de typologie van een boerenerf. In figuur 2.2 is een (globale) impressie van het beoogde bouwplan weergegeven.

Figuur 2.2: Impressie nieuwe erf, perspectief noord-oost (bron: Loman Architecten) De boerderij staat centraal gericht en de schuurwoningen worden ondergeschikter en neutraler vormgegevens middels hout en/of donker metselwerk. Om verrommeling te voorkomen en openheid te creëren worden de woningen inclusief bergingen, carport etc. in één bouwmassa ondergebracht en is in de planregels geborgd. Om het erfkarakter nog eens te benadrukken wordt gekozen om de daken in dezelfde materialen kleur te geven. De gevels van de boerderij worden uitgevoerd in zowel baksteen als hout en de schuurwoningen in hout of donkere baksteen. Detailleringen worden eenvoudig en strak waardoor het ook eigentijds doelmatig gaat worden. Er is een beeldkwaliteitsplan opgesteld waarin deze architectonische uitgangspunten zijn vastgelegd. Het beeldkwaliteitsplan is als Bijlage 4 bij de motivering bijgevoegd. De bouw- en goothoogte van 'de boerderij' waar drie woningen in gerealiseerd worden bedraagt circa 9,5 meter en de goothoogte circa 2,7 meter. De vrijstaande woningen zijn voorzien van een bouwhoogte van respectievelijk circa 8 meter en 7,5 meter en een goothoogte van circa 2,7 meter. Om enige flexibiliteit in het ontwerp te houden is in de planregels opgenomen dat de maximale goothoogte 3 meter mag bedragen en de bouwhoogte respectievelijk 8 en 9,5 meter.

Zoals aangegeven worden de woningen via het centrale erf ontsloten op het Keupinkspad. Ten aanzien van het parkeren zijn er onder de aangebouwde carports vier parkeerplekken aanwezig. Daarnaast wordt voorzien in vijf parkeerplaatsen op het centrale erf. Deze parkeerplaatsen worden uitgevoerd in grasbetonstenen om een bijdrage te leveren aan klimaatadaptatie. Bij de drie aaneengebouwde woningen zijn drie parkeerplaatsen aanwezig. Bij de kleine vrijstaande woning is één parkeerplaats aanwezig en op het oprit van de grotere vrijstaande woning zijn twee parkeerplaatsen mogelijk. Daarmee wordt voorzien in 11 parkeerplaatsen. Het plan wordt zorgvuldig ingepast in de omgeving. Het plan wordt aan langs de Almelosestraat ingepast door een gemengde haag die beheert wordt op minimaal 1,50 meter hoogte. De haag bestaat uit een mix van Veldesdoor en Liguster. Langs het Keupinkspad wordt eveneens in deze haag voorzien, waarbij de gemengde haag aan deze zijde minimaal twee keer per jaar beheerd wordt op een hoogte van circa 1 meter. 12

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22ac Ootmarsum, Almelosestraat 43

Aan de westzijde van het plangebied worden verschillende solitaire bomen aangeplant (lijsterbes en rode paardenkastantje) en enkele Magnolias (bomengroep). Ten behoeve van de waterberging wordt aan de oostzijde van het plangebied een wadi gerealiseerd die voldoet aan de minimale bergingseis van 40 mm per m2 verhard oppervlak. De wadi heeft een bergingscapaciteit van 45 m3. De daken én de verharde oppervlakken wateren via kolken af op de wadi. Rondom de wadi worden zes knotbomen aangeplant en in de meest oostelijke hoek van het plangebied wordt een bomengroep bestaande uit drie bomen (Fraxinus Omus 'Louisa Lady') aangeplant. In figuur 2.3 is een situatietekening van het landschappelijk erfinrichtingsplan weergegeven. Tot slot wordt langs het Keupinkspad een rij grasklinkers aangelegd. In de huidige situatie ligt er één rij grasbetonstenen (grasklinkers). Er wordt één extra rij grasbetonstenen aangebracht. Het erfinrichtingsplan is eveneens als Bijlage 2 bij deze motivering opgenomen.

Figuur 2.3: Erfinrichtingsplan (bron: Borgerink Groendesign)

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22ac Ootmarsum, Almelosestraat 43

13

14

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22ac Ootmarsum, Almelosestraat 43

Hoofdstuk 3 Toetsing aan omgevingsplan van rechtswege 3.1 Omschrijving nieuwe situatie Burgers, bedrijven en overheden kunnen activiteiten uitvoeren, die de fysieke leefomgeving beïnvloeden. In de Omgevingswet staan regels over deze activiteiten. In hoofdstuk 2 is reeds een beschrijving gemaakt van de beoogde ontwikkeling, dit hoofdstuk richt zich specifiek op de beoogde activiteiten en de toets aan het geldende omgevingsplan. In het kort heeft het betrekking op de volgende activiteiten: slopen van bestaande bebouwing; bouwen van nieuwe woningen en bijbehorende bouwwerken; bouw- en woonrijp maken; aanleg van nieuwe verhardingen en in- en uitritten; aanleg waterbergingsvoorzieningen en groen. Ten opzichte van de omgevingswet zijn deze activiteiten als volgt gedefinieerd: Technische bouwactiviteit De technische bouwactiviteit omvat het plaatsen, geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen, veranderen of vergroten van een bouwwerk. Het bouwen van nieuwe woningen en bijbehorende bouwwerken valt binnen deze activiteit. Aangezien er grondgebonden woningen worden gerealiseerd, geldt dat er sprake is van gevolgklasse 1. Ruimtelijke bouwactiviteit Een aantal bouwactiviteiten zijn vergunningvrij en mogen dus altijd worden uitgevoerd. Deze door het Rijk aangewezen activiteiten aan/voor bouwwerken, staan in artikel 2.29 Bbl.

De regels voor ruimtelijke bouwactiviteiten in het omgevingsplan zijn niet van toepassing op deze vergunningvrije (ver)bouwactiviteiten. Middels dit plan worden nieuwe woningen en bijbehorende bouwwerken gebouwd. Deze vallen niet allemaal onder de vergunningvrije bouwactiviteiten. Om de nieuwe woningen mogelijk te maken worden de regels van het geldende omgevingsplan gewijzigd. Voorliggend TAM-omgevingsplan voorziet in die wijziging. Omgevingsplanactiviteit Een omgevingsplanactiviteit (OPA) is een activiteit die de gemeente in het omgevingsplan heeft aangewezen als vergunningplichtig. Aangezien dit TAM-omgevingsplan enkel betrekking heeft op de bouw- en gebruiksregels die voorheen in het bestemmingsplan gereguleerd waren, geldt dat de bouw van de woningen aangemerkt moet worden als omgevingsplanactiviteit. Daarnaast moet de aanleg van het nieuwe in- en uitrit aangemerkt worden als een omgevingsplanactiviteit en zijn ten aanzien van het slopen van de bestaande bebouwing regels gesteld als gevolg van de quickscan natuurwaarden.

3.2 Toetsing aan omgevingsplan 3.2.1

Strijdigheden bestemmingsplan "Ootmarsum Overige Gebieden"

Bestemmingsplannen maken sinds de inwerkingtreding van de Omgevingswet onderdeel uit van het omgevingsplan van rechtswege. In bestemmingsplannen wordt gesproken over bestemming in plaats van functies. Ter plaatse van het plangebied gelden de volgende bestemmingsplannen die onderdeel uitmaken van het omgevingsplan van de gemeente Dinkelland: Ootmarsum Overige Gebieden (vastgesteld op 18 september 2012); Facetbestemmingsplan parkeren Dinkelland (vastgesteld op 29 mei 2018); Paraplubestemmingsplan kernen gemeente Dinkelland (vastgesteld op 5 juli 2021) Op grond van het geldende omgevingsplan geldt voor het plangebied de enkelfunctie 'Wonen', is het voorzien van twee bouwvlakken en de aanduiding 'maximum bouwhoogte (8 m)' en 'maximum goothoogte (4 m)'. Daarmee zijn de gronden aangewezen voor het wonen met daaraan ondergeschikt onder andere de uitoefening van een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit. Voor het bouwen van hoofdgebouwen geldt dat een hoofdgebouw uitsluitend binnen een bouwvlak gebouwd mag worden. Daarbij moet een hoofdgebouw vrijstaand of twee aaneen gebouwd worden, is het bestaande aantal woningen toegestaan en mag de maximum bouw- en goothoogte niet meer bedragen dan respectievelijk 8 en 4 meter. bestemmingsplan TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22ac Ootmarsum, Almelosestraat 43

15

In figuur 3.1 is een uitsnede van het bestemmingsplan 'Ootmarsum Overige gebieden', welke onderdeel uitmaakt van het omgevingsplan van rechtswege, weergegeven.

Figuur 3.1: Uitsnede omgevingsplan Dinkelland, onderdeel 'Ootmarsum Overige Gebieden' (bron: Regels op de kaart). Initiatiefnemer is voornemens om vijf (levensloopbestendige) woningen te realiseren binnen het plangebied. De voorgenomen ontwikkeling is niet mogelijk aangezien: maximaal twee woningen zijn toegestaan; Hoofdgebouwen uitsluitend binnen een bouwvlak gebouwd moeten worden; Hoofdgebouwen uitsluitend vrijstaand of twee aaneen gebouwd moeten worden. De voorgenomen ontwikkeling voorziet in twee vrijstaande woningen en drie aaneengebouwde woningen (drie onder een kap). Het realiseren van deze woningen is in strijd met het omgevingsplan omdat de daarvoor benodigde bouw- en gebruiksmogelijkheden ontbreken. Een wijziging van het omgevingsplan is noodzakelijk om de beoogde ontwikkeling mogelijk te maken 3.2.2

Bruidsschat

In het tijdelijke deel van dit omgevingsplan worden zowel ruimtelijke besluiten (artikel 22.1, onder a, van de Omgevingswet) als de omgevingsplanregels van rijkswege (artikel 22.1, onder c, van de Omgevingswet) opgenomen. Deze omgevingsplanregels van rijkswege wordt ook wel de bruidsschat genoemd. De bruidsschat bestaat uit de volgende onderdelen: begrippen (hoofdstuk 1) voorrangsbepalingen en overgangsrecht (afdeling 22.1) regels over bouwwerken, open erven en terreinen (afdeling 22.2) regels over milieubelastende activiteiten (afdeling 22.3) regels over aanleggen of wijzigen van wegen of spoorwegen zonder geluidproductieplafond (afdeling 22.4) regels over overige gemeentelijke omgevingsvergunningen (afdeling 22.5) De regels van afdeling 22.2 zijn relevant voor onderhavig initiatief omdat deze betrekking hebben op het bouwen van bouwwerken. Met de in dit TAM-omgevingsplan opgestelde regels wordt aan de regels voldaan. De regels van afdeling 22.3 zijn eveneens relevant voor voorliggend plan, aangezien dit betrekking heeft op milieubelastende activiteiten. De regels uit afdeling 22.5 zijn wel van toepassing indien het betrekking heeft op het uitvoeren van werken, niet zijnde bouwwerken of werkzaamheid.

Als gevolg van dit plan worden de regels van artikel 22.36 van de Bruidsschat verwijderd, om te voorkomen dat het op grond van dit omgevingsplan is toegestaan om vergunningsvrije bouwactiviteiten mogelijk te maken.

16

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22ac Ootmarsum, Almelosestraat 43

3.3 Gemeentelijke verordeningen Relevant voor het voorliggende plan is de 'Algemene plaatselijke verordening gemeente Dinkelland' waarin regels zijn gesteld over het 'maken, veranderen van een uitweg' (artikel 2:12). Daarin is onder andere bepaald dat: 1. Het is verboden zonder omgevingsvergunning van het college een uitweg te maken naar de weg of verandering te brengen in een bestaande uitweg naar de weg. 2. In afwijking van het bepaalde in artikel 1:8 wordt de vergunning slechts geweigerd: a. ter voorkoming van gevaar voor het verkeer op de weg; b. als de uitweg zonder noodzaak ten koste gaat van een openbare parkeerplaats; c. als door de uitweg het openbaar groen op onaanvaardbare wijze wordt aangetast; of d. als er sprake is van een uitweg van een perceel dat al door een andere uitweg wordt ontsloten, en de aanleg van deze tweede uitweg ten koste gaat van een openbare parkeerplaats of het openbaar groen. In het kader van dit omgevingsplan wordt gemotiveerd dat er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Door de beoogde ontsluiting op het Keupinkspad gaan geen openbare parkeerplaatsen verloren en wordt eveneens geen openbaar groen op onaanvaardbare wijze aangetast. In de nieuwe situatie is sprake van één uitweg, welke niet leidt tot gevaar voor het verkeer op de weg (Keupinkspad).

Daarmee is het mogelijk om de uitweg te realiseren op het Keupinkspad.

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22ac Ootmarsum, Almelosestraat 43

17

18

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22ac Ootmarsum, Almelosestraat 43

Hoofdstuk 4 Toetsing aan visie en beleid, vooroverleg en participatie 4.1 Visie en beleid voor het plangebied 4.1.1

Nationale omgevingsvisie

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) biedt een duurzaam perspectief voor de Nederlandse leefomgeving. Hiermee kunnen we inspelen op de grote uitdagingen die voor ons liggen. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt. Met de NOVI zet de Rijksoverheid een proces in gang waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten: 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; 2. Duurzaam economisch groeipotentieel; 3. Sterke en gezonde steden en regio's; 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven vanuit de NOVI is combinaties te maken en win-win situaties te creëren. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen.

Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van de ruimte; Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties. Toets Nationale Omgevingsvisie Wonen is één van de basisbehoeften van mensen. In de Nationale Omgevingsvisie wordt aangegeven dat iedereen in Nederland prettig moet kunnen wonen voor een redelijke prijs. Een woningvoorraad die aansluit op de huidige en toekomstige woonbehoefte van mensen is daarom van nationaal belang. Het huidige woningtekort en de toename van het aantal inwoners en huishoudens vraagt een groei van de woningvoorraad (vooral in en bij de stedelijke regio's) in een fijne, leefbare omgeving.

Tussen 2019 en 2035 moet de woningvoorraad met circa 1,1 miljoen woningen worden vergroot. De primaire verantwoordelijkheid voor de gebouwde omgeving, de woningvoorraad en de leefbaarheid ligt bij gemeenten en provincies. Het Rijk is systeemverantwoordelijk. Het is de rol van het Rijk om de kaders te stellen, te stimuleren, eventueel te sanctioneren, waar nodig middelen ter beschikking te stellen – bijvoorbeeld via de huurtoeslag, hypotheekrenteaftrek of de regeling woningbouwimpuls voor gemeenten – en met gemeenten en provincies samen te werken om (bovenlokale, inclusief grensoverschrijdende) knelpunten op te lossen en realisatie van de nationale belangen te waarborgen. De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de realisatie van vijf nieuwe woningen. Er worden twee vrijstaande woningen gerealiseerd welke beide levensloopbestendig worden uitgevoerd en één groter bouwdeel waar drie woningen in gerealiseerd worden. Van de drie woningen in het grotere bouwdeel worden er twee levensloopbestendig uitgevoerd, waarbij de woonkamer, keuken, badkamer, toilet en tenminste één slaapkamer op de begane vloer gerealiseerd worden. Daarmee wordt voorzien in een actuele behoefte aan levensloopbestendige woningen. Het doel van de gemeente Dinkelland is immers om doorstroming van ouderen te bevorderen naar kleinere en op een mogelijke zorgbehoefte voorbereide woningen.

Daardoor kunnen de woningen die de ouderen achterlaten vrijkomen voor startende gezinnen. Zoals beschreven ligt de primaire verantwoordelijkheid voor de gebouwde omgeving en de woningvoorraad bij bestemmingsplan TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22ac Ootmarsum, Almelosestraat 43

19

de gemeenten en provincies. In de paragrafen 4.1.2 en 4.1.5 wordt het project getoetst aan het provinciale- en gemeentelijke beleid ten aanzien van wonen. Daarin wordt concreet aangetoond dat het plan past binnen het provinciale en gemeentelijke beleid. Het plan voorziet in een actuele behoefte aan levensloopbestendige woningen. Het doel van de gemeente Dinkelland is om doorstroming van ouderen te bevorderen naar kleinere en op (mogelijk) toenemende zorgbehoefte voorbereide woningen. Daardoor kunnen de woningen die de ouderen achterlaten vrijkomen voor startende gezinnen. Daarmee past het plan binnen de doelstellingen van de Nationale Omgevingsvisie. 4.1.2

Omgevingsvisie en Omgevingsverordening Overijssel 2024

Omgevingsvisie Overijssel De Omgevingsvisie Overijssel is dé provinciale visie voor de fysieke leefomgeving van Overijssel en heeft een wettelijke basis in de Omgevingswet. In de omgevingsvisie bekijkt de provincie zaken als ruimtelijke ordening, milieu, water, verkeer en vervoer, ondergrond en natuur in samenhang voor een duurzame ontwikkeling van onze leefomgeving. Het beleid voor de fysieke leefomgeving staat primair in dienst van de sociaal-economische ontwikkeling van Overijssel. Ontwikkeling die nodig is om Overijssel toekomstbestendig te houden. Duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit zijn de leidende principes of 'rode draden' bij alle initiatieven in de fysieke leefomgeving in de provincie Overijssel.

Enkele belangrijke beleidskeuzes waarmee de provincie haar ambities wil realiseren zijn: door meer aandacht voor herstructurering wordt ingezet op een breed spectrum aan woon-, werk- en mixmilieu’s; dorpen en steden worden gestimuleerd hun eigen kleur te ontwikkelen; investeren in een hoofdinfrastructuur voor wegverkeer, trein, fiets en waarbij veiligheid en doorstroming centraal staan; zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik; deze methode gaat ervan uit dat eerst het gebruik van de ruimte wordt geoptimaliseerd, dan de mogelijkheid van meervoudig ruimtegebruik wordt onderzocht en dan pas de mogelijkheid om het ruimtegebruik uit te breiden, wordt bekeken; ruimtelijke plannen ontwikkelen aan de hand van gebiedskenmerken en keuzes voor duurzaamheid. Omgevingsverordening Overijssel De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. De keuze voor inzet van deze instrumenten is bepaald aan de hand van een aantal criteria. In de Omgevingsvisie is bij elke beleidsambitie een realisatieschema opgenomen waarin is aangegeven welke instrumenten de provincie zal inzetten om de verschillende onderwerpen van provinciaal belang te realiseren.

Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is. Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn in de Omgevingsvisie Overijssel geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus, te weten: 1. generieke beleidskeuzes; 2. ontwikkelingsperspectieven; 3. gebiedskenmerken. Deze begrippen worden hieronder nader toegelicht. Of - Generieke beleidskeuzes Generieke beleidskeuzes zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen mogelijk zijn. In deze fase wordt beoordeeld of er sprake is van een behoefte aan een bepaalde voorziening. Ook wordt in deze fase het zgn. principe van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik gehanteerd. Hierin komt het er kort gezegd op neer dat eerst bestaand bebouwd gebied wordt benut, voordat er uitbreiding in de groene omgeving kan plaatsvinden.

Andere generieke beleidskeuzes betreffen de reserveringen voor waterveiligheid, randvoorwaarden voor externe veiligheid, grondwaterbeschermingsgebieden, bescherming van de ondergrond (aardkundige en archeologische waarden), landbouwontwikkelingsgebieden voor intensieve veehouderij, begrenzing van Nationale Landschappen, Natura 2000-gebieden, Natuurnetwerk Nederland en verbindingszones enzovoorts. De generieke 20

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22ac Ootmarsum, Almelosestraat 43

beleidskeuzes zijn veelal normstellend en verankerd in de Omgevingsverordening Overijssel. Waar – Ontwikkelingsperspectieven Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van zes ontwikkelingsperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. Met dit spectrum geeft de provincie ruimte voor het realiseren van de in de visie beschreven beleids- en kwaliteitsambities. De ontwikkelingsperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent doorvertaald in de ontwikkelingsperspectieven. Hoe - Gebiedskenmerken Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en lust- en leisurelaag) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling invulling krijgt. Aan de hand van de drie genoemde niveaus kan worden bezien of een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en er behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe het uitgevoerd kan worden.

Figuur 4.1 Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel (bron: Provincie Overijssel) Wanneer het plan wordt getoetst aan het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel ontstaat globaal het volgende beeld. Of - Generieke beleidskeuzes Bij de afwegingen in de eerste fase 'generieke beleidskeuzes' zijn de volgende artikelen uit de Omgevingsverordening Overijssel van belang: Artikel 4.4 Principe van concentratie (lid 1) In omgevingsplannen worden alleen de ontwikkeling van woningbouw, bedrijventerrein, stedelijke voorzieningen, met bijbehorende infrastructuur en groenvoorzieningen mogelijk gemaakt als die voorzien in een lokale behoefte of in de behoefte van bijzondere doelgroepen. Doorwerking voor voorliggend plan: bestemmingsplan TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22ac Ootmarsum, Almelosestraat 43

21

De voorgenomen ontwikkeling maakt woningbouw mogelijk voor de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte van de gemeente Dinkelland, specifiek de woonkern Ootmarsum (zie paragraaf 4.1.5). De woningen worden levensloopbestendig uitgevoerd en kunnen een bijdrage leveren aan de doorstroming op de woningmarkt. Het doel van de gemeente Dinkelland is immers om doorstroming van ouderen te bevorderen naar kleinere en op een zorgbehoefte voorbereide woningen. Daardoor kunnen de woningen die de ouderen achterlaten vrijkomen voor startende gezinnen. Het plan voldoet daarmee aan de principes van concentratie. Artikel 4.5 Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik 1. Omgevingsplannen maken alleen extra ruimtebeslag voor stedelijke functies in de Groene Omgeving mogelijk aansluitend op bestaand bebouwd gebied en als aannemelijk gemaakt is dat: a. er voor deze opgave in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwd gebied; b. de ruimte binnen het bestaand bebouwd gebied ook niet geschikt te maken is door herstructurering en transformatie; en c. mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik binnen het bestaand bebouwd gebied optimaal zijn benut. 2. Omgevingsplannen voorzien alleen in nieuwe ontwikkelingen in de Groene Omgeving die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen, als aannemelijk gemaakt is dat: a.

(her)benutten van bestaande bebouwing in de Groene Omgeving in redelijkheid niet mogelijk is; en b. mogelijkheden voor combinatie van functies op bestaande erven optimaal zijn benut. Doorwerking voor voorliggend plan: De provincie Overijssel gaat uit van het principe 'inbreiding gaat voor uitbreiding'. Dit doet zij vooral om het onderscheid tussen de bebouwde stads- en dorpsomgeving en de onbebouwde Groene Omgeving scherp te houden. Onder de noemer 'zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik' moeten gemeenten voor de uitleg van dorpen en steden eerst de mogelijkheden te benutten binnen gebieden die al een stedelijke functie hebben. Pas daarna mag een claim worden gelegd op gebieden die nu nog een groene functie hebben. Het plan wordt gerealiseerd binnen bestaand stedelijk gebied. Daaronder wordt immers verstaan: de gronden binnen steden en dorpen die benut worden voor stedelijke functies op grond van een geldend omgevingsplan en op grond van een (voor)ontwerp voor zover de provincie daarover een positief advies heeft uitgebracht in het kader van het vooroverleg. Stedelijke functies zijn gedefinieerd als: functies van steden en dorpen zoals wonen, bedrijvigheid, detailhandel, horeca, maatschappelijke, educatieve, culturele en religieuze voorzieningen met bijbehorende infrastructuur, stedelijk water en stedelijk groen. Het plangebied is voorzien van de enkelfunctie 'Wonen'.

Daarmee mag de grond reeds gebruikt worden voor stedelijke functies. Tevens geldt dat het plangebied binnen de bebouwde kom van Ootmarsum ligt. Daarmee wordt geconcludeerd dat het plan in overeenstemming is met de principes van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik. Het plan voorziet niet in extra ruimtebeslag door bouwen en verharden op de Groene Omgeving. Artikel 4.8 Ontwikkelen met ruimtelijke kwaliteit In omgevingsplannen worden alleen nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt die de ruimtelijke kwaliteit versterken. Artikel 4.9 Onderbouwing ruimtelijke kwaliteit (lid 1) 1. omgevingsplannen bevatten een onderbouwing waaruit blijkt dat nieuwe ontwikkelingen bijdragen aan ruimtelijke kwaliteit waarin: a. het uitvoeringsmodel OF-, WAAR- en HOE-benadering) uit de omgevingsvisie Overijssel wordt toegepast; b. wordt gemotiveerd dat de nieuwe ontwikkeling past binnen het ontwikkelingsperspectief dat volgens de omgevingsvisie Overijssel van toepassing is voor het gebied; en c. inzichtelijk gemaakt wordt hoe de vier-lagenbenadering van het uitvoeringsmodel is toegepast en de catalogus Gebiedskenmerken (Bijlage VII) is gebruikt bij de ruimtelijke inpassing van de nieuwe ontwikkeling. Doorwerking van artikel 4.8 en 4.9 voor voorliggend plan: De voorgenomen ontwikkeling versterkt de ruimtelijke kwaliteit.

Het plan houdt rekening met de bestaande stedenbouwkundige structuren in de omgeving en gaat uit van het de versterking van groenstructuren. Ten behoeve van een groene inpassing wordt het plangebied omgeven door een gemengde haag, worden zowel solitaire bomen als bomengroepen aangeplant en wordt er aan de oostzijde van het plangebied een wadi aangelegd. Het erfinrichtingsplan is als Bijlage 2 bij deze motivering opgenomen en levert een bijdrage aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit. Voorts houdt het plan rekening met het uitvoeringsmodel (OF-, WAAR- en HOE-benadering). Het plan voldoet 22

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22ac Ootmarsum, Almelosestraat 43

aan het geldende ontwikkelingsperspectief 'Woon en werklocaties buiten de stedelijke netwerken'. De steden en dorpen buiten de stedelijke netwerken mogen altijd bouwen voor de lokale behoefte aan wonen. Tevens sluit het plan aan bij de kenmerken van de 'woonwijken 1955-nu', het plan is stedenbouwkundig zorgvuldig ingepast. Op basis hiervan kan geconcludeerd worden dat het plan in overeenstemming is met artikel 4.8 en 4.9 van de Omgevingsverordening Overijssel. Artikel 4.14 Woonafspraken 1. Omgevingsplannen staan alleen toe dat nieuwe woningen worden gerealiseerd als de bouw van deze woningen past binnen de geldende woonafspraken, zoals deze zijn gemaakt door de regio en vastgelegd in bestuurlijke afspraken tussen provincie en gemeenten; 2. Nieuwe woningen zijn nog te realiseren woningen waarvoor nog geen omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit is afgegeven. Doorwerking voor voorliggend plan: Omgevingsplannen kunnen alleen voorzien in de mogelijkheid tot het realiseren van nieuwe woningen als de bouw van deze woningen past binnen de geldende woonafspraken, zoals deze zijn gemaakt door de regio en vastgelegd in bestuurlijke afspraken tussen provincie en gemeenten.

Wanneer de realisatie niet past binnen deze afspraken of wanneer er geen woonafspraken gelden, moet de behoefte worden aangetoond met actueel onderzoek waarop instemming is verkregen van andere gemeenten in de regio en Gedeputeerde Staten. In dat geval mag het omgevingsplan in maximaal 80% van de aangetoonde behoefte voorzien. Het actuele gemeentelijk woningbouwprogramma is in overeenstemming met de Regionale Woonagenda Twente. Het plan voorziet in een concrete behoefte aan nieuwe woningen voor Ootmarsum en de gemeente Dinkelland. In het Volkshuisvestingsprogramma van de gemeente Dinkelland is het beleid ten aanzien van wonen voor de gemeente Dinkelland beschreven. Het volkshuisvestingsprogramma van de gemeente Dinkelland houdt rekening met de Actualisatie Woondeal Twente 2025 t/m eind 2030. In paragraaf 4.1.5 wordt nader ingegaan op het gemeentelijke beleid ten aanzien van wonen. Concreet wordt aangetoond dat het plan voorziet in een specifieke behoefte aan levensloopbestendige woningen waarmee ook een bijdrage kan worden geleverd aan doorstroming op de woningmarkt. Het plan is derhalve in overeenstemming met artikel 4.14 van de Omgevingsverordening Overijssel. Waar - Ontwikkelingsperspectieven In de visie op de ruimte in Overijssel worden zes ontwikkelingsperspectieven ontwikkelingsperspectieven onderscheiden: drie voor de Groene Omgeving en drie voor de Stedelijke Omgeving.

Deze ontwikkelingsperspectieven schetsen een ruimtelijk perspectief voor een combinatie van functies en geven aan welke beleids- en kwaliteitsambities leidend zijn. De ontwikkelingsperspectieven geven zo richting aan waar wat ontwikkeld zou kunnen worden. Voor het plangebied geldt het ontwikkelingsperspectief 'woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken'. In figuur 4.2 is een uitsnede van de ontwikkelingsperspectievenkaart weergegeven.

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22ac Ootmarsum, Almelosestraat 43

23

Figuur 4.2: Uitsnede kaart ontwikkelingsperspectieven (bron: provincie Overijssel) De steden en dorpen buiten de stedelijke netwerken mogen altijd bouwen voor de lokale behoefte aan wonen, werken en voorzieningen, inclusief lokaal gewortelde bedrijvigheid, mits onderbouwd en regionaal afgestemd. Herstructurering en transformatie van de woon-, werk-, voorzieningen- en mixmilieus moeten deze vitaal en aantrekkelijk houden en de diversiteit aan milieus versterken. Herstructurering en transformatie bieden kansen om te anticiperen op klimaatverandering (bijvoorbeeld door ruimte voor groen, natuur en water te reserveren). Van belang is de stedelijke ontwikkeling altijd af te stemmen op de kenmerken van het watersysteem, bijvoorbeeld in laaggelegen gebieden bij bouw- en evacuatieplannen rekening houden met risico’s op overstroming of wateroverlast. Herstructurering en transformatie kunnen ook bijdragen aan de energietransitie (door het nemen van energie-efficiënte maatregelen en/of het opwekken van duurzame energie door bijvoorbeeld het aanwezige dakoppervlak te benutten). Het plan voorziet in de realisatie van levensloopbestendige woningen, waarbij de voorzieningen zoals badkamer, woonkamer, keuken en toilet op de begane grond gerealiseerd kunnen worden.

Daarmee wordt een bijdrage geleverd aan de doorstroming en wordt voorzien in een actuele behoefte aan levensloopbestendige woningen. Het doel van de gemeente Dinkelland is immers om doorstroming van ouderen te bevorderen naar kleinere en op de zorgbehoefte voorbereide woningen. Daardoor kunnen de woningen die de ouderen achterlaten vrijkomen voor startende gezinnen. De grote vrijstaande woning wordt eigendom van de huidige eigenaar van het perceel (initiatiefnemer). Het plan houdt rekening met de stedenbouwkundige kenmerken van de omgeving en de locatie. Het plan is dusdanig opgezet dat het achtererf (ontsloten vanuit het Keupinkspad) in combinatie met de woningen samen het karakteristieke agrarisch erfensemble vormt, waarbij de bebouwing een verwijzing maakt naar een oorspronkelijk agrarisch erf waarbij de boerderij het hoofdgebouw vormde en de schuren daar ondergeschikt aan waren. Het geheel wordt groen omzoomd en er is een erfinrichtingsplan opgesteld om de aanplant van groen te borgen. In paragraaf 2.2 is uitgebreid ingegaan op de ruimtelijke uitstraling en inpassing van het plan. Al met al kan geconcludeerd worden dat het plan past binnen het ontwikkelingsperspectief 'woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken'.

Hoe - Gebiedskenmerken Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en de laag van de beleving) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Aangezien het plan wordt gerealiseerd binnen bestaand stedelijk gebied, waar reeds bebouwing aanwezig is, wordt gesteld dat de kenmerken van de natuurlijke laag en laag van het agrarisch cultuurlandschap in mindere mate aanwezig zijn. Hieronder wordt kort ingegaan op de natuurlijke laag en laag van het agrarisch cultuurlandschap: Natuurlijke laag: stuwwallen; 24

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22ac Ootmarsum, Almelosestraat 43

Laag van het agrarisch cultuurlandschap: Essenlandschap. De stuwwallen zijn tijdens de ijstijd opgestuwde aardlagen. Door de vaak grote hoogteverschillen zijn ze nu nog steeds goed zichtbaar. Op een aantal plekken zijn de ruggen al van verre zichtbaar; bovenop staand bieden ze spectaculaire zichten over de provincie. De stuwwalen hebben als regionale inzijggebieden een belangrijke functie in het watersysteem. Het zijn de ‘ingangen’ van regionale en lokale stelsels van grondwaterstromen. Ootmarsum is gelegen op de stuwwal Ootmarsum-Uelsen. De stuwwallen zijn in het landschap herkenbaar als hoge en lagere heuvelcomplexen en worden versneden door enkele goed ontwikkelde dalen. De vorm van de stuwwal van Ootmarsum is in de eerste plaats door de stuwing van het landijs bepaald. Het stuwwalcomplex vormt voor een uitbreiding in noordelijke en noordwestelijke richting een zwaarwegende belemmering. Ten oosten van de stuwwal strekte zich een brede gordel met lage of zelfs moerassige gronden uit. Zo bood het geaccidenteerde landschap met de vele vochtige gronden een natuurlijke bescherming. Dit landschapsbeeld is herkenbaar wanneer er gekeken wordt naar de Rondweg. Langs de Rondweg liggen op enkele plaatsen nog open natte groene weiden. De kenmerken van de hoogteverschillen van de stuwwallen zijn in de omgeving van het plangebied nog steeds aanwezig.

Het plangebied bevindt zich aan de voet van de Kuiperberg waardoor de hoogteverschillen waarneembaar zijn. Het plan wordt zorgvuldig ingepast in de omgeving. Het plan wordt aan langs de Almelosestraat ingepast door een gemengde haag die beheert wordt op minimaal 1,50 meter hoogte. De haag bestaat uit een mix van Veldesdoorn en Liguster. Langs het Keupinkspad wordt eveneens in deze haag voorzien, waarbij de gemengde haag aan deze zijde minimaal twee keer per jaar beheerd wordt op een hoogte van circa 1 meter. Aan de westzijde van het plangebied worden verschillende (solitaire) bomen aangeplant (lijsterbes, magnolia en rode paardenkastantje. Ten behoeve van de waterberging wordt aan de oostzijde van het plangebied een wadi gerealiseerd. Rondom de wadi worden zes knotbomen aangeplant en in de meest oostelijke hoek van het plangebied wordt een bomengroep bestaande uit drie bomen (Fraxinus Omus 'Louisa Lady') aangeplant. Op basis hiervan wordt geconcludeerd dat het plan geen afbreuk doet aan de kenmerken van de natuurlijke laag (stuwwallen). Aangezien het plangebied binnen stedelijk gebied ligt zijn de kenmerken van het essenlandschap (laag van het agrarisch cultuurlandschap) nauwelijks aanwezig. Tot slot heeft het plangebied geen specifieke kenmerken op grond van de laag van de beleving. De laag van beleving is derhalve niet van toepassing.

Stedelijke laag Op grond van de stedelijke laag geldt voor het overgrote deel van het plangebied het kenmerk 'woonwijken 1955 - nu'. Voor een klein deel van het oosten van het plangebied geldt het kenmerk 'bebouwingsschil 1900 - 1955'. In figuur 4.3 is een uitsnede van de stedelijke laag weergegeven.

Figuur 4.3: Uitsnede stedelijke laag (bron: provincie Overijssel) De bebouwingsschil 1900-1955 bestaat uit gemengde stadwijken en woonwijken direct aansluitend op de historische centra en binnensteden. Op sommige plaatsen liggen (voormalige) grootschalige fabriekscomplexen bestemmingsplan TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22ac Ootmarsum, Almelosestraat 43

25

direct aansluitend aan woonwijken. Deze stadswijken kennen een gesloten, compacte vorm (bouw blokken) en zijn veelal opdeelbaar in wijken met eigen karakter. De wijken worden van elkaar gescheiden door doorgaande lanen, singels en stadsstraten. Kenmerkend in de bebouwing is de verwantschap in architectuurstijlen en aandacht voor architectonische details en verbijzondering van gebouwen op specifieke plekken als straathoeken. Als herstructurering, inbreiding en toevoeging van bebouwing plaatsvinden in de individueel ontwikkelde stadswijken van de bebouwingsschil 1900 - 1955, dan dragen deze bij aan behoud, versterking en vernieuwing van de individuele bebouwing met een eigen karakter en uitstraling. Ontwikkelingen voegen zich in maat, schaal en ritme naar de omliggende bebouwing. De woonwijken van 1955 tot nu zijn planmatig opgezette uitbreidingswijken op basis van een collectief idee en grotere bouwstromen. De functies (wonen, werken, voorzieningencentra) zijn uiteengelegd en de wijken zijn opgedeeld in buurten met een homogeen bebouwingskarakter: buurten met eengezinswoningen, flatwijken, villawijken, wijk(winkel)centra. Er is sprake van een tijdsgebonden verkavelingsstructuur op basis van verschillende ordeningsprincipes.

Als ontwikkelingen plaatsvinden in de naoorlogse woonwijken, dan voegt nieuwe bebouwing zich in de aard, maat en het karakter van het grotere geheel (patroon van o.a. wooneenheden en parken), maar is als onderdeel daarvan wel herkenbaar. De groenstructuur is onderdeel van het wijkontwerp. Het plangebied aan de Almelosestraat 43 ligt aan de doorgaande provinciale weg N349 en grenst aan de oostzijde van het plangebied aan de historische invalsweg Almelosestraat. Vanuit het stadscentrum van Ootmarsum lopen enkele linten naar de omliggende kernen en het buitengebied, die de basis vormden voor de eerste uitbreidingen buiten de omwalling. Dichtbij de kern ligt de bebouwing aaneengesloten, terwijl verder van de kern gelegen bebouwing veelal vrij staat. De linten bestaan uit de bebouwing langs de Oostwal, de Westwal, de Oldenzaalsestraat, de Almelosestraat, het Nuttersvoetpad, de Laagsestraat en de Denekamperstraat. De bebouwing varieert sterk in hoofdvorm, positie en richting, nok- en goothoogte, in kapvormen als zadeldaken, mansardekappen en schilddaken en in kleur- en materiaalgebruik. De bouwmassa’s verschillen van staafvormige boerderijachtige woningen tot kleinere staaf- en blokvormige woningen met een bouwhoogte van één tot anderhalve laag. Het kleur- en materiaalgebruik is traditioneel: baksteen, wit pleisterwerk, rode of grijze dakpannen en riet.

Toegepaste kleuren zijn wit en standgroen. Detaillering is vaak rijk. Door de groei van Ootmarsum is de bebouwing langs de invals- en ontsluitingswegen meegegroeid. De gebouwen hebben een variatie aan bouwstijlen en een representatief karakter naar de straat. Zoals in paragraaf 2.2 beschreven is initiatiefnemer voornemens om vijf nieuwe (levensloopbestendige) woningen te realiseren. Het plan is dusdanig opgezet dat het achtererf (ontsloten vanuit het Keupinkspad) in combinatie met de woningen samen het karakteristieke agrarisch erfensemble vormt. Er worden twee vrijstaande woningen gerealiseerd en één groter bouwdeel waar drie woningen in gerealiseerd worden. Als gevolg van het voorliggende plan ontstaat een duidelijk centraal (agrarisch) erf dat dient als centrale ontsluiting van de woningen. Het geheel wordt groen omzoomd en krijgt aan de zuidoostkant een open en natuurlijk karakter dat van belang is voor het uitzicht. Het grotere bouwdeel (waar drie woningen in gerealiseerd wordt) verwijst naar de voormalige boerderij en de twee vrijstaande woningen verwijzen naar de oorspronkelijke schuren op een erf. Deze woningen worden als schuurwoning uitgevoerd. Tevens wordt onderscheid in de grootte van de schuurwoningen aangebracht overeenkomstig de typologie van een boerenerf. Om verrommeling te voorkomen en openheid te creëren worden de woningen inclusief bergingen, carport etc.

zoveel mogelijk in één bouwmassa ondergebracht. Om het erfkarakter nog eens te benadrukken wordt gekozen om de daken in dezelfde materialen kleur te geven. De gevels van de boerderij worden uitgevoerd in zowel baksteen als hout en de schuurwoningen in hout of donkere baksteen. Detailleringen worden eenvoudig en strak waardoor het ook eigentijds doelmatig gaat worden. Op basis hiervan kan geconcludeerd worden dat het plan in overeenstemming is met de kenmerken van de 'stedelijke laag'. Conclusie Op basis van vorenstaande wordt geconcludeerd dat het plan in overeenstemming is met de provinciale Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening Overijssel.

26

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22ac Ootmarsum, Almelosestraat 43

4.1.3

Actualisatie woondeal Twente 2025 t/m eind 2030

In de Woondeal 'Wonen met Kwaliteit' (december 2022) heeft de provincie met de Twentse gemeenten vastgelegd welke bijdrage de regio Twente in de periode tot en met eind 2030 levert aan de nationale ambities op het gebied van woningbouw - en wat daarvoor nodig is. De groeiende woningbouwopgave, de noodzaak om daarin samen te werken, knelpunten op te lossen en te versnellen (zoals onder andere uiteengezet in het Regeerprogramma van het Kabinet Schoof en afspraken uit de Woontop 2024), vragen het Rijk en ons, de provincie Overijssel en de Twentse gemeenten, om de bestaande Woondeal op onderdelen te actualiseren. Deze afspraken zijn vastgelegd in de 'Actualisatie Woondeal Twente 2025 t/m eind 2030'. De nieuwe afspraken gaan over de periode 2025 tot en met eind 2030, met een doorkijk naar 2035. Hiermee vormen zij een opvolging van de afspraken uit de vorige Woondeal, zoals ondertekend op 21 december 2022. In de Woondeal werden door de provincie en Twentse gemeenten afspraken gemaakt met het Rijk over de bruto realisatie van minimaal 14.100 woningen over de periode 2022 tot en met eind 2030. Daarvan zijn in de periode 2022 tot en met het 4e kwartaal van 2024 7.645 woningen netto gerealiseerd. Uit deze weergave blijkt dat de regionale woningbouwproductie in Twente momenteel voortvarend op weg is om de basisdoelstelling uit de Woondeal te behalen.