Rapport ruimtebehoefte bedrijventerreinen in Dinkelland (gewijzigd).pdf

Ruimtebehoefte bedrijventerreinen in Dinkelland Verdiepend onderzoek en advies over beleid en strategie Stec Groep aan de Gemeente Dinkelland

Juriën Poulussen, Peter Stopel & Marijn Gradussen 4 oktober 2021

2

Ruimtebehoefte bedrijventerreinen in Dinkelland 20.281

Inhoudsopgave 1

Inleiding 1.1 1.2 1.3

2

3

13

Top-down................................................................................................ 13 Bottom-up ............................................................................................... 15

Conclusies en advies 4.1 4.2

5

Ruimtelijk-economisch beeld .................................................................. 5 Ontwikkelingen prognose en uitgifte ..................................................... 8 Aanbod op de bedrijventerreinen......................................................... 10

Vraaganalyse 3.1 3.2

4

Aanleiding en onderzoeksvragen ........................................................... 3 Aanpak ...................................................................................................... 3 Leeswijzer ................................................................................................. 4

Overzicht van de bedrijventerreinen in Dinkelland 2.1 2.2 2.3

3

23

Beantwoording onderzoeksvragen....................................................... 23 Aanvullende adviezen............................................................................ 25

Ruimtebehoefte bedrijventerreinen in Dinkelland 20.281

1 Inleiding 1.1 Aanleiding en onderzoeksvragen De interesse voor- en uitgifte van bedrijfskavels is de afgelopen jaren onverwacht sterk toegenomen in de gemeente Dinkelland. Waar u als gemeente op basis van provinciale behoefteraming bedrijventerreinen en de regionale programmeringsafspraken had verwacht nog tot 2030 voldoende te hebben aan de bestaande kavels en plannen voor uitbreiding, dreigt nu de situatie dat u ‘nee’ moet verkopen aan bedrijven met een vraag voor een bouwkavel. Het aantal beschikbare bouwkavels wordt steeds beperkter en niet in iedere (grote) kern zijn nog kavels aanwezig. Om bovenstaande reden overweegt u als gemeente nieuwe uitbreidingsplannen te ontwikkelen en hiervoor grond aan te kopen. Om daarover een weloverwogen beslissing te nemen, hebt u behoefte aan meer inzicht in de omvang (kwantiteit) en aard (kwaliteit) van de ruimtebehoefte op langere termijn én advies over de wijze hoe op een goede manier in deze behoefte te voorzien en nieuwe initiatieven af te wegen. U hebt ons, Stec Groep, gevraagd om hiervoor een verdiepend onderzoek uit te voeren. De resultaten van dit onderzoek treft u in dit rapport aan.

ONDERZOEKSVRAGEN • • • • •

Hoeveel behoefte is er aan nieuwe bedrijfskavels in de gemeente Dinkelland? Welk type bedrijven heeft deze behoefte en om wat voor type ruimtegebruik gaat dat dan? In welke kernen doet deze behoefte zich voor? Wat betekent het voorgaande voor het wel of niet investeren in nieuwe bedrijfsgrond als gemeente? In hoeverre is het zinvol om, conform het huidige beleid, de behoefte van bedrijven primair in de drie verzorgingskernen Denekamp, Ootmarsum en Weerselo te faciliteren?

1.2 Aanpak Voor het beantwoorden van de onderzoeksvragen hebben we drie analyses uitgevoerd: •

•

•

Als eerste hebben we, ter inventarisatie van de ambities en plannen van het lokale bedrijfsleven, een online enquête uitgevoerd, die bedrijven gedurende een periode van vier weken in april en mei konden invullen. De enquête is verspreid via de gemeentelijke kanalen, lokale ondernemersverenigingen en het lokale nieuws om een zo hoog mogelijke respons te genereren. In de enquête stelden we vragen over hun ambities en eventuele plannen voor uitbreiding of verplaatsing, aard en omvang van de benodigde kavel en vastgoed, eventuele voorkeurslocaties en -kernen, en voor de bedrijven relevante afwegingen en motieven. Als tweede hebben we een deskanalyse uitgevoerd naar de lange termijn ruimtebehoefte van bedrijven op basis van modelscenario’s. Daarvoor is aangesloten bij de methodiek van de provinciale behoefteraming bedrijventerreinen. Ter aanvulling op de enquête geeft deze modelmatige analyse een ‘geobjectiveerd’ beeld van de lange termijn ruimtevraag. Door beide methoden te combineren krijgen we een goed beeld en zo betrouwbaar mogelijk beeld van de kwantitatieve én kwalitatieve behoefte. Als derde hebben we het bestaande kavel- en vastgoedaanbod in beeld gebracht en geïnventariseerd waar herontwikkelingsmogelijkheden op bestaande bedrijventerreinen zich voordoen. De resultaten hiervan zijn geconfronteerd met de vraaganalyse om tot onze definitieve conclusies en advies te komen.

3

Ruimtebehoefte bedrijventerreinen in Dinkelland 20.281

1.3 Leeswijzer In hoofdstuk 2 stellen we een overzicht op in de bedrijventerreinen van de gemeente Dinkelland. We daarbij als eerste in op enkele ruimtelijk-economische aspecten, zoals werkgelegenheid, sectorverdeling, arbeidspendel en marktregio. Daarnaast duiden we de ontwikkelingen en gronduitgifte van de laatste jaren en zetten deze in het perspectief van de provinciale prognose en regionale programmeringsafspraken. Tot slot zetten we het beschikbare aanbod en de actuele leegstand uiteen. In hoofdstuk 3 werken we de vraaganalyse uit. Daarbij zetten we de resultaten uiteen van de ‘top-down’ modelmatige aanpak en de ‘bottom-up’ aanpak, waarvoor we een enquête onder lokale ondernemers hebben uitgevoerd. We gaan daarbij in op de kwantitatieve én kwalitatieve behoefte. Ook werken we de situatie van de grotere kernen uitgebreider uit. In hoofdstuk 4 geven we tot slot antwoord op de geformuleerde onderzoeksvragen. Daarnaast geven we een aantal aanvullende adviezen over het grond- en uitgiftebeleid van de gemeente en het beleid rondom bedrijventerreinen en ruimte in algemeen.

4

5

Ruimtebehoefte bedrijventerreinen in Dinkelland 20.281

2 Overzicht van de bedrijventerreinen in Dinkelland In dit hoofdstuk geven we een overall beeld van de bedrijventerreinen in de gemeente Dinkelland. Daartoe gaan we in de eerste paragraaf in op de activiteiten op de bedrijventerreinen, de doelgroepen en marktregio die zij bedienen, en het ruimtegebruik. In de tweede paragraaf kijken we naar enkele relevante ontwikkelingen van de laatste jaren, namelijk gronduitgifte en de parameters uit de provinciale behoefteraming bedrijventerreinen: werkgelegenheid, locatietypevoorkeur en terreinquotiënt. In de derde paragraaf gaan we in op het bestaande aanbod en de leegstand op de bedrijventerreinen.

2.1 Ruimtelijk-economisch beeld Vrijwel alle kernen een eigen bedrijventerrein(tje) De gemeente Dinkelland beschikt over vijf bedrijventerreinen in vijf kernen, zie onderstaand overzicht en kaartbeeld. In de praktijk hebben veel kernen van oudsher een eigen bedrijventerrein(tje), waar bedrijven uit die kern of met een voorkeur voor die kern zich hebben kunnen vestigen. In haar beleid focust de gemeente Dinkelland zich op concentratie: nieuwe ontwikkelingen van bedrijventerreinen werd geconcentreerd in Denekamp, Ootmarsum en Weerselo, zodat versnippering, problemen met ontsluiting en aantasting van het landschap werd beperkt. Uitbreiding buiten deze kernen werd alleen bij uitzondering op basis van lokaal maatwerk mogelijk. Figuur 1: Overzicht en kaartbeeld bedrijventerreinen in de gemeente Dinkelland Kern Denekamp Deurningen Ootmarsum Rossum Weerselo

Bedrijventerrein Bedrijventerrein Denekamp Veldzijde De Mors Bedrijventerrein Rossum Echelpoel & Gunnerstraat

Bron: IBIS (2021); MOB (2021)

6

Ruimtebehoefte bedrijventerreinen in Dinkelland 20.281

Bedrijventerreinen in Denekamp, Ootmarsum en Weerselo huisvesten meeste bedrijven De bedrijventerreinen in de (concentratie)kernen Denekamp, Ootmarsum en Weerselo zijn het grootst van omvang, huisvesten van alle bedrijventerreinen het grootste aantal vestigingen en de meeste werkgelegenheid. Dat lijkt een logisch gevolg van een combinatie van drie variabelen: (1) Denekamp, Ootmarsum en Weerselo zijn in inwoneraantal en beroepsbevolking de grootste kernen van de gemeente, (2) de bedrijventerreinen zijn goed ontsloten aan de belangrijkste hoofdwegen binnen de gemeente en (3) het concentratiebeleid dat binnen de gemeente wordt gevoerd. De bedrijventerreinen in de overige kernen zijn aanzienlijk kleiner. Deze bedrijventerreinen huisvesten ieder slechts een handvol, vaak van oudsher lokaal gewortelde bedrijven. Tabel 1: Arbeidsplaatsen en vestigingen op bedrijventerrein per kern Kern Denekamp Deurningen Ootmarsum Rossum Weerselo Totaal

Arbeidsplaatsen bedrijventerrein(en) 1.130 15 830 40 410 2.420

Vestigingen bedrijventerrein(en) 100 5 80 10 50 245

Bron: BIRO (2021); afgerond op vijftallen

Bedrijventerreinen onderscheiden zich enigszins basis van doelgroep De bedrijventerreinen in de (concentratie)kernen Denekamp, Ootmarsum en Weerselo zijn gemengde bedrijventerreinen: we zien hier een gebalanceerde combinatie van de sectoren ‘bouw, handel en reparatie’, ‘industrie’, ‘logistiek’, ‘ICT, zakelijke en overige dienstverlening’ en ‘consumentendiensten’. Daarbij zien we dat met name Denekamp zich onderscheidt met een relatief groot aandeel industrie, logistiek en transport, en dat Weerselo zich onderscheidt door een relatief groot aandeel in de ICT, (zakelijke) dienstverlening en consumentendiensten. Op basis van omvang van bedrijven onderscheiden de grotere bedrijventerreinen zich echter niet van elkaar. Op de kleinere bedrijventerreinen in de andere kernen zien we dat de bouw, handel en reparatie het meest dominant zijn, maar in dat geval gaat het om één of twee grotere bedrijven op het (relatief kleine) bedrijventerrein. Het gaat niet om een cluster van bedrijven dat bijdraagt aan een onderscheidend profiel en uitstraling van de locatie. Figuur 2: Werkgelegenheid op bedrijventerreinen naar sector per kern Denekamp Bouw, handel en reparatie

Deurningen

Industrie

Ootmarsum

Logistiek

Rossum

ICT, zakelijke en overige dienstverlening Consumentendiensten

Weerselo 0%

20%

40%

60%

80%

100%

Bron: BIRO (2021); bewerking Stec Groep (2021)

Alle bedrijventerreinen hebben een lokaal tot zeer lokaal marktverzorgingsgebied De bedrijventerreinen in de gemeente onderscheiden zich primair op basis van hun verzorgingsgebied. De bedrijventerreinen faciliteren primair bedrijven die binnen de gemeente of zelfs kern (zijn) ontstaan of al

7

Ruimtebehoefte bedrijventerreinen in Dinkelland 20.281

zijn gevestigd. Daar onderscheiden de bedrijventerreinen zich met name van elkaar: de zeer lokale markt en het sentiment van de eigen kern. We benoemen drie ontwikkelingen: 1. Op het gebied van werkgelegenheid heeft de gemeente Dinkelland geen regionaal verzorgende functie. In totaal heeft de gemeente Dinkelland ongeveer 60 arbeidsplaatsen per 100 personen beroepsbevolking; onder het Twentse gemiddelde van 68 arbeidsplaatsen per 100 personen beroepsbevolking 1. Het arbeidspendelsaldo van de gemeente Dinkelland is dan ook negatief, wat betekent dat er meer mensen van binnen naar buiten de gemeente reizen voor hun werk dan dat er mensen van buiten naar binnen de gemeente reizen. De meeste woon-werkdynamiek zien we met de nabijgelegen steden – Oldenzaal, Enschede, Hengelo en Almelo – maar ook met buurgemeenten Tubbergen en Losser. Tabel 2: Top 10 gemeenten met arbeidspendel van/naar de gemeente Dinkelland Gemeente Oldenzaal Enschede Hengelo Tubbergen Almelo Losser Borne Deventer Hof van Twente Haaksbergen

Totale pendel 2.600 2.100 1.900 1.300 900 800 400 300 300 200

Inkomend 700 500 500 700 200 500 200 200 200 100

Uitgaand 1.900 1.600 1.400 600 700 300 200 100 100 100

Saldo - 1.200 - 1.100 - 900 100 - 500 200 0 100 100 0

Bron: CBS (2020)

2.

Van alle bedrijfsverhuizingen op de bedrijventerreinen in de gemeente Dinkelland in de laatste 10 jaar was ongeveer 60% afkomstig van binnen de eigen gemeentegrenzen, vaak van binnen de eigen kern (op enkele uitzonderingen na) 2. Het gaat in absoluut zin om kleine aantallen, waardoor de percentages vertekenend werken. De overige 40% werd ingevuld door slechts enkele bedrijven, die afkomstig waren uit Oldenzaal en Tubbergen. Verhuisdynamiek tussen de (concentratie)kernen Denekamp, Ootmarsum en Weerselo is beperkt. In enkele gevallen is er sprake van verplaatsing van Denekamp naar Weerselo en ook in enkele gevallen is er sprake van verplaatsing van een kleinere kern naar één van de concentratiekernen, conform het gemeentelijk beleid. Figuur 3: Voorkeuren van bedrijven met een uitbreidings- of verhuiswens (NB. Dit is de reactie op een multiple choice-vraag in de enquête. De antwoorden zijn dus onder voorbehoud van enige nuance.) Nieuwbouw elders Nieuwbouw gemeente

Uitgesloten

Nieuwbouw kern

Liever niet

Bestaand elders

Neutraal

Bestaand gemeente

Voorkeur

Bestaand kern

Sterke voorkeur

Uitbreiden op de huidige locatie 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Bron: Stec Groep (2021)

3.

1 2

Ook uit de enquête blijkt – meer hierover in het volgende hoofdstuk – dat bedrijven met een uitbreidings- of verhuiswens bij voorkeur binnen de eigen kern blijven. Wanneer de eigen kern

BIRO (2020); CBS (2020) Vastgoeddata (2021)

8

Ruimtebehoefte bedrijventerreinen in Dinkelland 20.281

geen optie is, wordt verplaatsing naar een locatie buiten de gemeente als een even reële optie gezien als verplaatsing naar één van de andere kernen binnen de gemeente.

2.2 Ontwikkelingen prognose en uitgifte Uitgifte van bedrijfskavels gaat sneller dan verwacht Op basis van de provinciale behoefteraming bedrijventerreinen (2019) hebben de Twentse gemeenten regionale programmeringsafspraken gemaakt, waarin zij vraag naar- en aanbod van bedrijfskavels voor de periode van begin 2019 tot en met 2030 met elkaar hebben afgestemd. In deze programmeringsafspraken werd voor de gemeente Dinkelland van begin 2019 tot en met 2030 een uitbreidingsvraag van 3,9 hectare verwacht. Dat wil zeggen: de verwachting was dat er in totaal 3,9 hectare aan bedrijfskavels nodig was om in de uitbreidings- en verhuiswensen van bedrijven te kunnen voorzien. Deze ruimte kon, conform de afspraken, geboden worden op nog beschikbare kavels op de bedrijventerreinen. De afgelopen twee jaar (2019 t/m 2020) is de uitgifte van bedrijfskavels echter sterk toegenomen en ook in het eerste half jaar van 2021 is de uitgifte hard gegaan. In totaal is er in ruim twee jaar tijd al ongeveer 5,7 hectare uitgegeven. Op basis van de verwachtingen van twee jaar geleden is de ruimte tot en met 2030 nu ruimschoots vergeven en zouden we onder aan de streep geen uitbreiding van bedrijven meer hoeven te verwachten. Ofwel, er komt uiteindelijk net zoveel ruimte vrij als dat er behoefte is aan uitbreiding.

Hoewel dat in theorie nog steeds een scenario is, lijkt het gezien de recente ontwikkelingen en de grote lijst van geïnteresseerde bedrijven niet realistisch. Figuur 4: Historische uitgifte per kern ten opzichte van de jaarlijkse prognose 2,4 2,2 2 1,8 1,6 1,4 1,2 1 0,8 0,6 0,4 0,2 0

Gerealiseerde uitgifte Weerselo Gerealiseerde uitgifte Ootmarsum Gerealiseerde uitgifte Denekamp

2030

2029

2028

2027

2026

2025

2024

2023

2022

2021*

2020

2019

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

Prognose uitbreidingsvraag 2019 t/m 2030

Bron: Gemeente Dinkelland (2021)

Voorgaande geeft voldoende aanleiding om te kijken naar alternatieve scenario’s voor de ruimtevraag. Daarvoor kijken we hieronder eerst naar de redenen waarom de uitgifte afwijkt van de prognose. Daarvoor analyseren we de drie parameters van de provinciale prognose: werkgelegenheidsontwikkeling, locatietypevoorkeur en terreinquotiënt. Werkgelegenheid zit sinds de crisis in de lift Sinds 2013 is de werkgelegenheid in de gemeente Dinkelland netto toegenomen, met jaarlijks wisselende prestaties. Deze netto groei zien we zowel terug in de gemeente als totaal als op de bedrijventerreinen in de gemeente. In dat kader was 2018 een piekjaar. In 2020 was er voor het eerst vrijwel geen stijging in de werkgelegenheid zichtbaar, maar dat was vanwege de start van de coronacrisis dan ook een bijzonder jaar. In de laatste 10 jaar (2011 t/m 2020) is de werkgelegenheid in de gemeente Dinkelland jaarlijks met gemiddeld 0,6% gegroeid. Voor de prognoseperiode (2019 t/m 2030) zijn de voorspellingen die ten grondslag liggen aan de provinciale prognose een stuk pessimistischer. Daar wordt uitgegaan van een gemiddelde jaarlijkse groei van -/- 0,3% tot 0,1% voor de gehele regio Twente. De verwachting is dus

9

Ruimtebehoefte bedrijventerreinen in Dinkelland 20.281

eerder stabilisatie of krimp dan groei. Onder deze voorspelling liggen de verwachtingen dat de bevolking vergrijst, de beroepsbevolking krimpt. De prestaties van de gemeente in 2019 (+ 2,6%) en 2020 (+ 1,3%) geven bij een vergelijkbare prestatie in 2021 in ieder geval aanleiding om de prognose als regio tegen het licht te houden. De gemeente heeft hiermee bovendien beter gepresteerd dan de regio Twente in 2019 (+ 2,0%) en 2020 (+ 0,4%) gemiddeld. Tegelijk met deze groei van de werkgelegenheid is het werkloosheidscijfer in de gemeente (en de regio) de laatste jaren gedaald. Inmiddels is er zelfs sprake van een historisch lage werkloosheid. Dat maakt het steeds lastiger om de werkgelegenheidsgroei vol te houden. Het is steeds hierdoor moeilijker om lokale werkzoekenden te mobiliseren. Om het ‘aanbod van arbeid’ niet de bottleneck voor groei te laten worden is hard nodig om talent in de regio te behouden, mensen elders uit de regio de regio te mobiliseren en/of mensen van buiten de regio te mobiliseren. Figuur 5: Gerealiserde jaarlijkse werkgelegenheidsontwikkeling ten opzicht van de prognose 4,0% 3,0% 2,0% 1,0% 0,0% 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 -1,0% -2,0% -3,0% Gerealiseerd

Gerealiseerd (gem.)

WLO Laag

WLO Hoog

EIB

Bron: BIRO (2021); Stec Groep (2019)

Werkgelegenheid op bedrijventerreinen groeit harder dan het gemeentelijk gemiddelde De tweede parameter van de prognose is de locatietypevoorkeur: het aandeel van de werkgelegenheid dat zich op bedrijventerreinen bevindt. Dat aandeel is in de gemeente Dinkelland laag: in 2020 ongeveer 20% ten opzichte van een regionaal gemiddelde van ongeveer 35%. Bedrijventerreinen hebben in de gemeente Dinkelland dus een relatief gemiddeld aandeel in de economie, gemeten in werkgelegenheid. In de (concentratie)kernen Denekamp (32%), Ootmarsum (38%) en Weerselo (29%) is dat aandeel overigens aanzienlijk hoger dan in de andere kernen (tussen 2 en 8%). De werkgelegenheid op de bedrijventerreinen is de laatste jaren iets minder hard gegroeid dan daarbuiten. De zogenaamde ‘locatietypevoorkeur’ is gedaald van ruim 21% in 2015 naar ruim 20% in 2021. In de provinciale behoefteraming wordt voor de komende jaren echter weer groei van het aandeel van bedrijventerreinen in de werkgelegenheid voorspeld. Bedrijven in de gemeente Dinkelland zijn relatief ruimte-extensief De bedrijven op de bedrijventerreinen zijn gemiddeld ruimte-extensiever (312 m2 kavel per werknemer) dan het regionaal gemiddelde (269 m2 kavel per werknemer). Het gevolg van deze hoge terreinquotiënt is dat werkgelegenheidsgroei in de gemeente Dinkelland een relatief grotere impact heeft op het ruimtegebruik dan gemiddeld in de regio.

Eén baan neemt immers relatief veel ruimte in. Dat heeft impact op de relatie prognose en uitgifte.

10

Ruimtebehoefte bedrijventerreinen in Dinkelland 20.281

Deze hoge ‘terreinquotiënt’ is enerzijds het gevolg van de economische structuur van de gemeente: in de gemeente Dinkelland is bijvoorbeeld relatief minder dienstverlening en individuele kantoorruimte op de bedrijventerreinen gevestigd. Het bedrijventerrein in Denekamp (239 m2 kavel per werknemer) wordt in dit opzicht aanzienlijk intensiever benut dan de bedrijventerreinen in Ootmarsum (369 m2 kavel per werknemer) en Weerselo (359 m2 kavel per werknemer). Anderzijds roept een hoge terreinquotiënt de vraag op in hoeverre de beschikbare ruimte nog efficiënter kan worden gebruikt, bijvoorbeeld door meerlaags te bouwen, door kantoorruimte van bedrijven op de verdieping te realiseren of door opslag meerlaags te realiseren. Het is verstandig richting de toekomst (in hoeverre niet al gebruikelijk) om, op zowel de bestaande terreinen als bij eventuele nieuwe ontwikkelingen, aandacht te (blijven) geven aan duurzaam ruimtegebruik. NB. Een dergelijke intensivering is al meegenomen in variant 3 van de vraaganalyse (zie hoofdstuk 4). Figuur 6: Gerealiseerde locatietypevoorkeur ten opzichte van de prognoses 25% 23%

Gerealiseerd

21%

Trendlijn

19%

WLO Laag WLO Hoog

17%

EIB

15% 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 Bron: BIRO (2021); Stec Groep (2019)

De vraag of de beschikbare ruimte nog efficiënter kan worden gebruikt wordt luider wanneer we kijken naar de ‘floor space index’ (fsi) van bedrijven. De fsi is de verhouding tussen m2 vloeroppervlakte van het vastgoed en de oppervlakte (in m2) van de kavel. Waar de fsi op bedrijventerreinen landelijk gemiddeld ongeveer 55% bedraagt, ligt deze in de gemeente Dinkelland ongeveer 43%. De uitgegeven kavels wordt dus relatief beperkt benut voor bebouwing.

2.3 Aanbod op de bedrijventerreinen Geen bedrijfskavels meer beschikbaar Op dit moment beschikt de gemeente Dinkelland niet meer over uitgeefbare kavels. In de kernen Denekamp, Ootmarsum en Weerselo zijn in de eerste helft van dit jaar de laatste kavels verkocht of in optie gegeven. De verwachting is dat ook de gereserveerde kavels eind 2021 worden verkocht. Op dit moment kan de gemeente dus geen nieuwe initiatieven meer faciliteren binnen het bestaande aanbod. Tabel 3: Aanbod bedrijfskavels Kern Denekamp Ootmarsum Weerselo

Bedrijventerrein Bedrijventerrein Denekamp De Mors Echelpoel

Aanbod (2020) 0,70 ha 1,83 ha 1,50 ha

Bijzonderheden (2021) Reeds verkocht Reeds verkocht of gereserveerd Reeds verkocht of gereserveerd

Bron: IBIS (2020); Gemeente Dinkelland (2021); MOB (2021)

Geen sprake van overmatige leegstand Over het algemeen wordt een leegstandspercentage van 5% in de markt beschouwd als een gezond percentage. Hierbij heeft leegstand geen negatieve werking op de directe omgeving, maar is er wel sprake van voldoende schuifruimte voor verhuizende en groeiende bedrijven. Op dit moment bevindt de

11

Ruimtebehoefte bedrijventerreinen in Dinkelland 20.281

leegstand in de gemeente Dinkelland zich tussen de 0,5% en 2% van het aanbod. De 0,5% volgt uit een actuele meting van het zichtbare aanbod via fundainbusiness.nl, zie hieronder; de 2% volgt uit een meting van het CBS op peildatum 1 januari 2020. Op kernniveau constateren we dat de leegstand in alle kernen laag is. Op basis van deze leegstandscijfers is er geen noodzaak tot herinvulling of herontwikkeling van leegstand vastgoed. Er is eerder sprake van een noodzaak tot het toevoegen van aanbod om voldoende schuifruimte voor de markt te voorzien. Op basis van de huidige leegstandscijfers is er in de gemeente Dinkelland in kwantitatieve zin behoefte aan toevoeging van ongeveer 15.000 m2 aan aanbod (ca. 2,2 hectare kavels), alleen al om tot een gezonde 5% leegstand te komen en om in voldoende schuifruimte te kunnen voorzien. Uiteraard laat dat onverlet dat dat aanbod dan ook kwalitatief moet voldoen en op de goede plekken moet worden gesitueerd. Met andere woorden, het moet wel courant zijn. In theorie zou dat aanbod ook gerealiseerd kunnen worden door uitplaatsing van bedrijven die niet noodzakelijkerwijs op een bedrijventerrein gevestigd hoeven te zijn. Tabel 4: Leegstand per bedrijventerrein Kern Denekamp Ootmarsum

Bedrijventerrein Bedrijventerrein Denekamp De Mors

Bron: BAG (2021); fundainbusiness.nl (september 2021)

Aantal panden 3 2

Leegstand 732 m2 819 m2

Percentage 0,5% 0,7%

Ruimtebehoefte bedrijventerreinen in Dinkelland 20.281

Figuur 7: Kenmerken van de bedrijventerreinen in de verschillende kernen

12

12

Ruimtebehoefte bedrijventerreinen in Dinkelland 20.281

3 Vraaganalyse In het vorige hoofdstuk constateerden we dat de ontwikkelingen in de gemeente Dinkelland in 2019, 2020 en de eerste helft van 2021 aanleiding geven voor het onderzoeken van alternatieve scenario’s voor de ruimtevraag. In dit hoofdstuk werken we deze uit op basis van twee methoden: een top-down raming op basis van modelcijfers en een bottom-up raming op basis van een enquête onder ondernemers.

3.1 Top-down Doorrekening van drie prognosevarianten In het vorige hoofdstuk constateerden we enerzijds dat de uitgifte van bedrijfskavels harder gaat dan verwacht op basis van het hoogste groeiscenario in de regionale programmering en anderzijds dat de prognoseparameters en de recente ontwikkeling hiervan in de gemeente Dinkelland significant afwijken van het regionaal gemiddelde. Deze constateringen gaven nog geen aanleiding om de bestaande, gebruikte prognose en programmering volledig te herzien – er is bijvoorbeeld nog geen reden om de onderliggende lange termijntrendanalyse te herzien – maar wel om alternatieve varianten en groeivoeten door te rekenen. In deze paragraaf rekenen we drie verschillende prognosevarianten door, die samen een robuuste bandbreedte geven van de ruimtevraag in de gemeente Dinkelland voor de komende jaren. We rekenen met een tijdshorizon t/m 2035: ruim 10 jaar vooruit. Binnen ieder van de drie varianten rekenen we drie scenario’s door, die vergelijkbaar zijn met de scenario’s uit de provinciale behoefteraming: WLO Laag (laag), WLO Hoog (midden) en EIB (hoog). Hieronder de drie varianten: 1. Bestaande prognose en programmering Deze variant is het basisscenario en het meest pessimistische scenario. In deze variant blijven de bestaande provinciale behoefteraming en regionale programmering in stand.

Dat betekent dat de ruimtevraag van bedrijven in de gemeente Dinkelland de komende periode netto niet meer groeit. Voor ieder bedrijf dat meer ruimte nodig heeft, zal ook een bedrijf minder ruimte nodig hebben. Het huidige aanbod volstaat kwantitatief om in de vraag op lange termijn te voldoen. Aanvullend is er hoogstens maatwerk nodig om concrete initiatieven te faciliteren die in de knel komen, omdat de beschikbare ruimte kwalitatief niet voldoet. Bijvoorbeeld omdat het in een andere kern is gesitueerd of versnipperd ligt. In deze variant bedraagt de ruimtevraag in de gemeente Dinkelland voor de periode 2019 t/m 2030 in totaal 3,9 hectare. Inmiddels is er in de periode 2019 t/m 2020 al 5,7 hectare uitgegeven, dus voor de periode 2021 t/m 2030 blijft er netto geen ruimtevraag meer over. Voor de periode 2031 t/m 2035 wordt er geen aanvullende ruimtevraag verwacht. Scenario EIB

Uitbreidingsvraag (2021 t/m 2035) -

2. De bedrijfsruimtemarkt normaliseert In deze variant beschouwen we de extreem hoge uitgifte in 2019 en met name 2020 als een unicum, ingegeven door enkele jaren van historisch lage rentestanden, waardoor een uniek ‘nu-of-nooit’-sentiment bij ondernemers naar boven is gekomen. In deze variant gaan we ervan uit dat de markt zich de komende jaren weer normaliseert en zich alsnog conform de groeiscenario’s uit de bestaande provinciale behoefteraming zal gaan ontwikkelen. Daarbij houden we echter wel rekening met specifieke kenmerken van de bedrijventerreinenmarkt in de gemeente Dinkelland (i.t.t. de regionale gemiddelden), in het bijzonder het relatief extensieve ruimtegebruik op de bedrijventerreinen.

13

Ruimtebehoefte bedrijventerreinen in Dinkelland 20.281

Scenario WLO Laag WLO Hoog EIB

Uitbreidingsvraag (2021 t/m 2035) 2,9 ha 5,9 ha 7,3 ha

3. Dinkelland zet de positieve lijn van de laatste jaren door In deze variant gaan we ervan uit dat de gemeente Dinkelland de positieve ontwikkelingen van de laatste jaren door kan blijven zetten, in het bijzonder de hogere werkgelegenheidsgroei. In deze variant weet de gemeente Dinkelland een antwoord te vinden op de in de prognoses verwachte afnemende groei van de beroepsbevolking en blijven de bedrijven groeien. Tegelijkertijd groeit de economie buiten de bedrijventerreinen harder dan op de bedrijventerreinen, net zoals afgelopen jaren het geval was. De trend van de laatste jaren zet echter niet lineair door: de groeicijfers zijn een gemiddelde van datgene wat de laatste jaren is gerealiseerd en datgene wat er in de prognose werd verwacht, omdat achterliggende marktontwikkelingen uit de provinciale behoefteraming wel bewaarheid worden. De positieve ontwikkelingen van de laatste jaren leiden daarentegen wel tot een positiever beeld. Scenario WLO Laag WLO Hoog EIB

Uitbreidingsvraag (2021 t/m 2035) 5,3 ha 7,4 ha 10,0 ha

Verwachtingen op kernniveau Variant 2 en 3 zijn dus varianten waarbij de huidige prognoses is geactualiseerd. Binnen variant 2 en 3 hebben we drie groeiscenario’s in beeld gebracht (WLO Laag, WLO Hoog, EIB). Het EIB-scenario is telkens het maximale scenario. Dit scenario wordt door de regio nu ook als uitgangspunt gehanteerd voor de programmering. Voor de overzichtelijkheid zullen we in het vervolg van deze paragraaf telkens deze maxima gebruiken in tabellen en toelichting. Dit is aan de ‘onderkant’ van de bandbreedte het EIB scenario in variant 2 en aan de ‘bovenkant’ van de bandbreedte het EIB scenario van variant 3. Dit maximum geeft aan wat we in de hoge ontwikkelscenario’s verwachten. We stellen de scenario’s op niet met de gedachte om er één te kiezen, maar met de gedachte om hier het strategische gesprek over te voeren: hoe is de gemeente voorbereid op verschillende toekomstige ontwikkelingen? Dit maximum is niet noodzakelijkerwijs wat het meest realistisch is en wat je direct zou moeten programmeren. Wel zijn dit de scenario’s waar je al voorbereidend over na zou moeten denken: hoe gaan we deze vraag faciliteren als de toekomst zich zou ontwikkelen als in de hoge scenario’s? In dat kader kan het bijvoorbeeld verstandig zijn om juist niet direct de verwachtingen uit het hoge scenario vast te leggen in plancapaciteit, maar juist gefaseerd te werken.

Door niet direct op het hoge scenario te programmeren is de gemeente minder kwetsbaar bij economische tegenslag en houdt zij ruimte om flexibel in te spelen op nieuwe marktontwikkelingen en initiatieven die zich aandienen. Met name dat laatste is moeilijk als het hoge scenario reeds in plancapaciteit is vastgelegd. De totale bandbreedte bedraagt dan: • • •

Scenario ‘laag’ Scenario ‘midden’ Scenario ‘hoog’

0,0 hectare netto van 2021 t/m 2035 7,3 hectare netto van 2021 t/m 2035 10,0 hectare netto van 2021 t/m 2035

Op basis van historische marktaandelen, de economische structuur van de kernen en toekomstverwachtingen per sector maken we een indicatieve inschatting van de ruimtevraag voor de verschillende kernen in de gemeente Dinkelland, zie hieronder. Op basis van deze analyse verwachten we dat het gros van de uitbreidingsvraag zich manifesteert in de drie (concentratie)kernen Denekamp, Ootmarsum en Weerselo, waarvan de kern Denekamp de grootste ruimtevraag kan verwachten.

14

15

Ruimtebehoefte bedrijventerreinen in Dinkelland 20.281

Tabel 5: Indicatie ruimtevraag op kernniveau in het midden- en hoge scenario Kern

Denekamp Ootmarsum Weerselo Overig Totaal

% totaal areaal uitgegeven bedrijventerreinen 36% 41% 20% 4% 100%

% banen op bedrijventerreinen

45% 19% 34% 2% 100%

% banen in kern als geheel

30% 17% 12% 40% 100%

Gemiddelde van voorgaande indicatoren 37% 25% 22% 16% 100%

% groeiverwachting op basis van prognose per sector 3 55% 31% 13% 1% 100%

Gemiddelde totaal

46% 28% 17% 8% 100%

Netto uitbreidingsvraag 2021 t/m 2035 in hectare 3,4 – 4,6 2,0 – 2,8 1,3 – 1,8 0,6 – 0,8 7,3 – 10,0

Bron: BIRO (2021); MOB (2021); Stec Groep (2018); bewerking Stec Groep (2021)

3.2 Bottom-up Online enquête Aan de hand van een online enquête, die bedrijven gedurende een periode van vier weken in april en mei konden invullen, verfijnen we de data-analyse uit de vorige paragraaf. De resultaten van de enquête geven met name informatie over de omvang van de ruimtevraag die nu al in beeld is en geeft veel kwalitatieve input over de overwegingen, aard en omvang van uitbreidings-en/of verhuisplannen en voorkeurslocaties van bedrijven. De mogelijkheid om de enquête in te vullen is onder de aandacht gebracht bij bedrijven via mail, de gemeentelijke nieuwsbrief, het lokale nieuws en via de communicatiekanalen van de ondernemersverenigingen. In totaal hebben 92 bedrijven uit de gemeente Dinkelland de enquête ingevuld. Kwantitatieve ruimtevraag op basis vanuit drie perspectieven Als eerste gaan we in op de kwantitatieve ruimtevraag die uit de enquête volgt. In de enquête is aan iedere respondent gevraagd of zij uitbreidings- en/of verhuisplannen hebben, wat de huidige omvang van het bedrijf is, wat de beoogde omvang van het bedrijf is, hoe concreet deze plannen zijn en op welke termijn deze plannen zich naar verwachting vertalen in een concrete vraag. Op basis van deze informatie is een taxatie gemaakt van de concrete ruimtevraag die voor de komende jaren al in beeld is.

Deze informatie kan worden beschouwd als een concretisering van de lange termijnprognose uit de vorige paragraaf. Het geeft voornamelijk inzicht in het deel van de ruimtevraag dat nu al concreet in beeld is en waar derhalve zonder al te grote risico’s plannen voor ontwikkeld kunnen worden. De resultaten van deze analyse presenteren we in drie perspectieven, die samen een compleet beeld geven van de omvang van de marktvraag voor de komende jaren. Hieronder een toelichting op de drie perspectieven: 1. Volledig nieuwbouw Dit perspectief geeft een beeld van de volledige omvang van de ruimtevraag die op basis van de enquête nu in beeld is. Daarvoor rekenen we fictief met het scenario waarop alle ruimtevraag die zich voordoet op een nieuwbouwkavel wordt gefaciliteerd. Bestaand, vrijkomend vastgoed wordt niet opnieuw ingevuld en iedereen krijgt alle ruimte. Dat maakt dit perspectief ook direct niet realistisch. In de praktijk wil niet ieder bedrijf nieuwbouwen en is het vanuit ruimtelijke ordeningsperspectief (‘Ladder voor duurzame verstedelijking’) ook helemaal niet wenselijk en mogelijk dat iedereen gaat nieuwbouwen. 2. Maximaal benutten van vrijkomende bebouwing In dit perspectief gaan we ervan uit dat vrijkomende bebouwing, mits kwalitatief ook passend (omvang, kern), opnieuw wordt ingevuld.

Alleen dat deel van de bedrijven die kwalitatief geen geschikte ruimte kan vinden, worden gefaciliteerd op een nieuwbouwkavel. Dit perspectief is vanuit ruimtelijke ordeningsperspectief (‘Ladder voor duurzame verstedelijking’) het meest Hiervoor is per kern gekeken naar de economische structuur: het aandeel van verschillende bedrijfssectoren in de lokale economie. Per bedrijfssector is aan de hand van de regionale groeiverwachtingen (bron: provinciale behoefteraming bedrijventerreinen) een indicatie gemaakt van de verwachte ruimtelijke groei. Deze kolom geeft hiervoor het aandeel per kern in de gehele gemeente weer.

3

16

Ruimtebehoefte bedrijventerreinen in Dinkelland 20.281

wenselijk en geeft de meest realistische weergave van de benodigde ruimte om de initiatieven te kunnen faciliteren die op dit moment concreet zijn. 3. Netto ontwikkeling In dit perspectief kijken we alleen naar de netto groei van bedrijven, ofwel de ruimte die zij meer nodig hebben dan in de bestaande situatie. In dit scenario wordt ervan uitgegaan dat vrijkomend vastgoed maximaal wordt ingevuld én/of geherstructureerd om tot een passende invulling te komen: volledig efficiënt ruimtegebruik dus. Van de drie perspectieven zijn de cijfers uit dit perspectief het beste één-op-één te vergelijken met de ‘uitbreidingsvraag’ die in de vorige paragraaf modelmatig is berekend. Voor een beeld van de huidige, concrete ruimtevraag gaan we primair uit van het tweede perspectief om de hierboven genoemde reden. We constateren op basis van de enquête dat 3,6 à 4,5 hectare van de totale ruimtevraag op dit moment concreet in beeld is. Dit is het deel van de ruimtevraag dat zonder al te grote ontwikkelingsrisico’s geprogrammeerd kan worden, onder voorbehoud van de afwegingen die volgen uit de kwalitatieve verdieping (zie volgende paragraaf). De dynamiek doet zich in ieder van de drie concentratiekernen voor, maar laat zich ook in de overige kernen zien. Tabel 6: Overzicht kwantitatieve ruimte op basis van de enquête Kern Denekamp Ootmarsum Weerselo Overig Totaal Bron: Stec Groep (2021)

1.

Volledig nieuwbouw Min. Max. 0,4 ha 0,9 ha 1,8 ha 3,7 ha 1,5 ha 3,2 ha 1,1 ha 2,3 ha 4,8 ha 10,1 ha

2.

Maximaal benutten Min. Max. 0,4 ha 0,8 ha 0,1 ha 0,3 ha 1,2 ha 2,4 ha 0,5 ha 1,0 ha 2,2 ha 4,5 ha

3.

Netto ontwikkeling Min. Max. 0,3 ha 0,7 ha 0,0 ha 0,1 ha 1,1 ha 2,1 ha 0,3 ha 0,7 ha 1,7 ha 3,6 ha

Ruimtebehoefte bedrijventerreinen in Dinkelland 20.281

Kwalitatieve ruimtevraag In deze paragraaf gaan we per kern in op de kwalitatieve aspecten van de ruimtevraag. In het bijzonder kijken we per kern naar de locatievoorkeuren, beweegredenen voor de uitbreidings- of verhuisplannen en de beoogde bedrijfsomvang en vastgoedtype. Denekamp Locatievoorkeuren

Beweegredenen

Omvang en vastgoedtype

• Bedrijven hebben een uitgesproken voorkeur om in de eigen kern te blijven en een uitgesproken voorkeur voor nieuwbouw. Daarmee is er een relatief solide basis voor het realiseren van enkele nieuwbouwkavels in Denekamp. • Verhuizing naar een andere kern of zelfs buiten de gemeente wordt uiterlijk een optie op het moment dat de nieuwbouwmogelijkheden daar ruimer zijn dan in Denekamp zelf. Wanneer Denekamp geen optie is, is de stap naar een ander gemeente vaak even reëel als een bedrijventerrein in de gemeente zelf. • Voor enkele bedrijven geldt dat zij nu in de bebouwde kom zijn gevestigd in een kantoorpand en aangeven niet noodzakelijkerwijs naar een bedrijventerrein te hoeven te verhuizen; elders in de bebouwde kom of in het buitengebied is ook een optie. Voornamelijk de mogelijkheid om pand in eigendom te realiseren is een reden voor verhuisplannen. • De voornaamste reden (> 70%) voor bedrijven om uit te breiden of te verhuizen is simpelweg behoefte aan een groter of kleiner pand. Daarnaast wordt de wens om een pand in eigendom te realiseren genoemd. • Het gros van de ruimtevragers (≈ 85%) is relatief klein en heeft behoefte aan een pand < 5.000 m2. Voor enkele individuele gevallen gaat het ook om grotere panden > 5.000 m2).

Omdat dit om enkele gevallen gaat met individuele voorkeuren is het verstandig om hiervoor voor de initiatiefnemer(s) maatwerk te realiseren en niet (op risico) plekken te ontwikkelen waar dergelijke bedrijvigheid kan vestigen. • Het merendeel (≈ 60%) van de ruimtevragers heeft behoefte aan vastgoed dat men in de regel op een bedrijventerrein terugvindt: een bedrijfshal met/zonder ondergeschikte kantoorruimte. Daarnaast wordt in enkele gevallen ook een kantoorpand genoemd, maar zonder uitzondering met de opmerking dat deze ook in de bebouwde kom gefaciliteerd kan worden. Dat lijkt ons ruimtelijk ook wenselijker. Ook wordt in enkele gevallen een bedrijfsverzamelgebouw genoemd, maar niet in die mate en concreetheid dat ontwikkeling van een bedrijfsverzamelgebouw (voor meerdere bedrijven) in Denekamp een succesvol toekomstperspectief lijkt. • In enkele gevallen wordt ook behoefte aan buitenopslag genoemd, maar daarvoor stellen we ons de vraag of daarvoor een reëel alternatief elders wenselijk is, bijvoorbeeld in een VAB, teneinde de relatief schaarse en dure grond aansluitend op het bestaande bedrijventerrein zo efficiënt mogelijk te benutten voor andere doelgroepen. Die mogelijkheid is echter ook afhankelijk van het ruimtelijk beleid (bijvoorbeeld gebaseerd op wat omgeving en landschap in het buitengebied kunnen dragen) en vestiging van een VAB.

Niet alle VAB is even geschikt; voor een bedrijf is immers ook de bereikbaarheid en afstand tot afzetmarkt en personeel belangrijk.

17

Ruimtebehoefte bedrijventerreinen in Dinkelland 20.281

Ootmarsum Locatievoorkeuren

Beweegredenen

Omvang en vastgoedtype

• Bedrijven hebben een uitgesproken voorkeur om op hun bestaande locatie uit te breiden. Daarnaast hebben bedrijven geen uitgesproken voorkeur voor nieuwbouw of bestaand vastgoed, maar ook geen uitgesproken voorkeur om bij uitbreiding of verhuizing in de eigen kern te blijven. Een bestaand pand of mogelijkheid tot nieuwbouw elders in de gemeente lijkt in die gevallen te voldoen. Enige voorzichtigheid is dus geboden bij uitbreiding van het bedrijventerreinareaal in Ootmarsum. Het is verstandiger om voor de initiatiefnemer(s) maatwerk te realiseren en niet (op risico) plekken te ontwikkelen waar zij zich met hun bedrijven kunnen vestigen • Mogelijke dynamiek van bedrijven vanuit het buitengebied of de bebouwde kom naar een bedrijventerrein komt niet uit de enquête naar voren. • Slechts een beperkt deel van de bedrijven (< 40%) geeft aan te willen uitbreiden of verhuizen vanwege de behoefte aan een groter of kleiner pand. Minstens zo vaak wordt de behoefte aan een duurzamer pand genoemd. In de andere gevallen speelt met name de wens voor een beter bereikbare locatie of zichtlocatie mee in de afwegingen van bedrijven. Voor dergelijke bedrijven is het interessant om met de betreffende ondernemer en vastgoedeigenaar te inventariseren wat de mogelijkheden zijn tot herontwikkeling of upgrading van de locatie. Dat is vanuit ruimtelijke ordeningsperspectief meer wenselijk dan nieuwbouw.

• Het gros van de ruimtevragers (≈ 50%) is relatief klein en heeft behoefte aan een pand < 5.000 m2. Voor de andere helft van de respondenten gaat het ook om grotere panden (> 5.000 m2) of is de wens nog onbekend. Omdat het bij de grotere ruimtevragers om enkele gevallen gaat met individuele voorkeuren – vaak een voorkeur voor uitbreiding op de bestaande locatie of nieuwbouw in de eigen kern – is het verstandig om met de initiatiefnemer(s) maatwerk te realiseren en niet (op risico) plekken te ontwikkelen waar dergelijke grootschalige bedrijvigheid kan vestigen. • Alle ruimtevragers (100%) hebben behoefte aan een bedrijfshal met/zonder ondergeschikte kantoorruimte.

18

Ruimtebehoefte bedrijventerreinen in Dinkelland 20.281

Weerselo Locatievoorkeuren

Beweegredenen

Omvang en vastgoedtype

• Bedrijven hebben een uitgesproken voorkeur om bij uitbreiding of verhuizing in de eigen kern te blijven. Bedrijven hebben daarbij bovendien een uitgesproken voorkeur voor nieuwbouw. Daarmee is er een relatief solide basis voor het realiseren van enkele nieuw bouwkavels in Weerselo. • Verhuizing naar een andere kern of zelfs buiten de gemeente wordt bijvoorbeeld vooral een optie op het moment dat de nieuwbouwmogelijkheden daar ruimer zijn dan in Weerselo zelf. Wanneer Weerselo geen optie is, is de stap naar een ander gemeente vaak even reëel als een bedrijventerrein in de gemeente zelf. • Voor enkele bedrijven geldt dat zij nu in het buitengebied zijn gevestigd en de stap willen maken naar een bestaand pand of nieuwbouw op een andere locatie, waarbij een bedrijventerrein een reële optie is. Tegelijkertijd geven deze bedrijven aan ook uitbreiding op de bestaande locatie of vestiging elders in het buitengebied als reële optie te zien. • De voornaamste reden (> 75%) voor bedrijven om uit te breiden of te verhuizen is simpelweg behoefte aan een groter of kleiner pand. Daarnaast wordt ook de wens voor een duurzamer pand (> 30%) genoemd. In enkele gevallen komen ook andere beweegredenen naar voren. • Voor het deel van de bedrijven dat niet noodzakelijkerwijs méér ruimte nodig heeft (< 25%), geldt dat duurzaamheid en een representatiever pand meermaals worden genoemd.

Voor dergelijke bedrijven is het interessant om met de betreffende ondernemer en vastgoedeigenaar te inventariseren wat de mogelijkheden zijn tot herontwikkeling of upgrading van de locatie. Dat is vanuit ruimtelijke ordeningsperspectief meer wenselijk dan nieuwbouw. • Voor enkele bedrijven geldt dat er in de toekomst niet alleen meer fysieke ruimte nodig is, maar ook behoefte aan meer milieugebruiksruimte. Vanwege de hoge uniciteit van deze initiatieven is het verstandig om hiervoor met de initiatiefnemer(s) maatwerk te leveren en niet (op risico) plekken te ontwikkelen waar dergelijke ‘zware’ bedrijvigheid kan vestigen. • Het gros van de ruimtevragers (≈ 90%) is relatief klein en heeft behoefte aan een pand < 5.000 m2. Voor enkele individuele gevallen gaat het ook om grotere panden > 5.000 m2). Omdat dit om enkele gevallen gaat met individuele voorkeuren is het verstandig om hiervoor voor de initiatiefnemer(s) maatwerk te realiseren en niet (op risico) plekken te ontwikkelen waar dergelijke bedrijvigheid kan vestigen. • Het gros van de ruimtevragers (≈ 80%) heeft behoefte aan een bedrijfshal met/zonder ondergeschikte kantoorruimte. In combinatie met het voorgaande is er een relatief zeer solide basis voor het realiseren van enkele nieuw bouwkavels in Weerselo. • Daarnaast wordt in enkele gevallen showroomruimte genoemd.

Dat zijn type ontwikkelingen (en activiteiten) die niet noodzakelijkerwijs op een bedrijventerrein thuis horen, maar ook in de bebouwde kom of solitair aan één van de hoofdwegen op een zichtlocatie kunnen worden gefaciliteerd. Ofwel, op locaties die beter aansluiten op de ontwikkeling van het dorp als geheel en/of in de toekomst ook voor andere functies een rol kunnen vervullen. We adviseren om hiervoor breder te kijken dan alleen de mogelijkheden op bedrijventerreinen.

19

20

Ruimtebehoefte bedrijventerreinen in Dinkelland 20.281

Denekamp Voorkeuren Nieuwbouw elders Nieuwbouw gemeente Nieuwbouw kern Bestaand elders Bestaand gemeente Bestaand kern Uitbreiden op de huidige locatie

Uitgesloten Liever niet Neutraal Voorkeur 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90% 100%

Sterke voorkeur

Beweegredenen Meer milieugebruiksruimte Naar een duurzamer pand Naar representatievere locatie Naar beter bereikbare locatie Naar zichtlocatie Dichertbij toeleveranciers Dichterbij afnemers Dichterbij werknemers Groter of kleiner

Ja Nee

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Omvang en vastgoedtype 0 – 500 m2 501 – 1.000 m2 1.001 – 2.500 m2 2.501 – 5.000 m2 5.001 – 10.000 m2 10.001 – 30.000 m2

Bedrijfshal met kantoorruimte Bedrijfshal zonder kantoorruimte Bedrijfsverzamelg ebouw Kantoorpand Showroom Winkelruimte Buitenopslag

21

Ruimtebehoefte bedrijventerreinen in Dinkelland 20.281

Ootmarsum Voorkeuren Nieuwbouw elders Nieuwbouw gemeente Nieuwbouw kern Bestaand elders Bestaand gemeente Bestaand kern Uitbreiden op de huidige locatie

Uitgesloten Liever niet Neutraal Voorkeur 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90% 100%

Sterke voorkeur

Beweegredenen Meer milieugebruiksruimte Naar een duurzamer pand Naar representatievere locatie Naar beter bereikbare locatie Naar zichtlocatie Dichertbij toeleveranciers Dichterbij afnemers Dichterbij werknemers Groter of kleiner

Ja Nee

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Omvang en vastgoedtype 0 – 500 m2 501 – 1.000 m2 1.001 – 2.500 m2 2.501 – 5.000 m2

Bedrijfshal met kantoorruimte Bedrijfshal zonder kantoorruimte

5.001 – 10.000 m2

Bedrijfsverzamelg ebouw

10.001 – 30.000 m2

Kantoorpand

Onbekend Showroom Winkelruimte Buitenopslag

22

Ruimtebehoefte bedrijventerreinen in Dinkelland 20.281

Weerselo Voorkeuren Nieuwbouw elders Nieuwbouw gemeente Nieuwbouw kern Bestaand elders Bestaand gemeente Bestaand kern Uitbreiden op de huidige locatie

Uitgesloten Liever niet Neutraal Voorkeur 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90% 100%

Sterke voorkeur

Beweegredenen Meer milieugebruiksruimte Naar een duurzamer pand Naar representatievere locatie Naar beter bereikbare locatie Naar zichtlocatie Dichertbij toeleveranciers Dichterbij afnemers Dichterbij werknemers Groter of kleiner

Ja Nee

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Omvang en vastgoedtype 0 – 500 m2 501 – 1.000 m2 1.001 – 2.500 m2 2.501 – 5.000 m2 5.001 – 10.000 m2 10.001 – 30.000 m2

Bedrijfshal met kantoorruimte Bedrijfshal zonder kantoorruimte Bedrijfsverzamelg ebouw Kantoorpand Showroom Winkelruimte Buitenopslag

23

Ruimtebehoefte bedrijventerreinen in Dinkelland 20.281

4 Conclusies en advies In dit hoofdstuk geven we expliciet antwoord op de onderzoeksvragen die aan ons zijn gesteld. Daarvoor zullen we in enkele gevallen samenvatten wat er al eerder in dit rapport is geschreven. In andere gevallen geven we hier een aanvullende interpretatie op de hiervoor gepresenteerde resultaten. Aanvullend geven we nog enkele aanvullende adviezen over zaken die ons gedurende het onderzoek zijn opgevallen.

4.1 Beantwoording onderzoeksvragen Hoeveel behoefte is er aan nieuwe bedrijfskavels in de gemeente Dinkelland? Op dit moment zijn er in de gemeente Dinkelland geen bedrijfskavels meer beschikbaar om nieuwe initiatieven te faciliteren. Daarnaast is er ook geen sprake van bovenmatige leegstand, waardoor de schuifruimte binnen het bestaande vastgoed grotendeels ontbreekt. In de verzorgingskernen Denekamp, Ootmarsum en Weerselo is er in het middelste en hoge groeiscenario nog behoefte aan ruimte. Daarbij gaat het in Denekamp en Ootmarsum over een verwachte vraag op basis van de modelmatige berekening, maar concreet voorzien we daar op korte termijn nog beperkt dynamiek. Het is dus vraag om vooral op voor te sorteren in beleid: waar zou de gemeente Dinkelland deze willen en kunnen faciliteren? Opvallend is dat het in de kern Weerselo vooral om een vraag gaat die op korte termijn nog concreter is dan dat er op basis van de modelmatige berekening wordt verwacht. Dat noopt tot actie en maatwerk voor concrete initiatieven. Tabel 7: Confrontatie vraag en aanbod per kern Kern

Denekamp Ootmarsum Weerselo Overig

Uitbreidingsvraag (2021 t/m 2035) Min. Max. 3,4 ha 2,0 ha 1,3 ha 0,6 ha

4,6 ha 2,8 ha 1,8 ha 0,8 ha

Concreet in beeld (enquête) Min. Max. 0,4 ha 0,1 ha 1,2 ha 0,5 ha

0,8 ha 0,3 ha 2,4 ha 1,0 ha

Aanbod

-

Behoefte aan netto hectare bedrijventerrein 3,4 – 4,6 ha 2,0 – 2,8 ha 1,2 – 2,4 ha 0,5 – 1,0 ha

Welk type bedrijven heeft deze behoefte en om wat voor type ruimtegebruik gaat dat dan? Het grootste deel (> 85%) van de bedrijven met een ruimtevraag is afkomstig uit de ‘klassieke’ bedrijventerreinsectoren, bouw, (groot)handel, industrie, logistiek en transport. Het grootste deel van de ruimtevraag is kleinschalige van aard (> 75%), tot een pand van maximaal 5.000 m2 en/of heeft behoefte aan een bedrijfshal, al dan niet met kantoorruimte (≈ 80%). In enkele gevallen komt daarnaast de behoefte naar solitaire kantoorruimte, een showroom, winkelruimte of buitenopslag naar voren. Vanuit ruimtelijke ordeningsperspectief zijn dat type ontwikkelingen die niet noodzakelijkerwijs op een bedrijventerrein gefaciliteerd hoeven te worden, maar ook in de bebouwde kom of solitair aan één van de hoofdwegen op een zichtlocatie kunnen worden gefaciliteerd. Ofwel, op locaties die beter aansluiten op de ontwikkeling van het dorp als geheel en/of in de toekomst ook voor andere functies een rol kunnen vervullen. We adviseren voor dergelijke ruimtevragers – circa 25% van het totaal – breder te kijken dan alleen de mogelijkheden op bedrijventerreinen en ook alternatieven af te wegen op bijvoorbeeld de bestaande locatie van het bedrijf, in het centrum van de kern of in een VAB.

Daarnaast wordt in enkele gevallen een bedrijfsverzamelgebouw genoemd als gewenste vestigingslocatie (< 5%), maar niet in die mate en concreetheid dat ontwikkeling van een bedrijfsverzamelgebouw (voor meerdere bedrijven) in één van de kernen een succesvol toekomstperspectief lijkt. Tot slot is er in enkele gevallen sprake van een bedrijf met behoefte aan meer milieugebruiksruimte (ca. 5%) en/of bedrijven met behoefte aan een kavel met een relatief grote omvang (> 10.000 m2; > 5%).

Ruimtebehoefte bedrijventerreinen in Dinkelland 20.281

Vanwege de hoge uniciteit van deze initiatieven én de uiteenlopende individuele voorkeuren van de verschillende initiatieven is het verstandig om hiervoor met de initiatiefnemer(s) maatwerk te realiseren en niet (op risico) plekken te ontwikkelen waar dergelijke ‘zware’ of grote bedrijvigheid kan vestigen. In welke kernen doet deze behoefte zich voor? Op de middellang termijn (t/m 2035) verwachten we dat de behoefte zich in ieder geval in de drie concentratiekernen van de gemeente voordoet: Denekamp, Ootmarsum en Weerselo. Dat gaat over enkele hectares: naar verwachting ca. 1,5 à 2,5 hectare in zowel Ootmarsum en Weerselo, tot ca. 4 hectare in Denekamp. Op basis van de enquête doet de behoefte voor uitbreiding van het bedrijventerrein zich op korte termijn het meest concreet voor in de kern Weerselo. Het gaat om meerdere bedrijven, die bovendien voor een groot deel passen op een bedrijventerreinontwikkeling: er is behoefte aan een bedrijfshal met/zonder ondergeschikte kantoorruimte. In deze kern kan een uitbreiding van het bedrijventerrein voor een deel van de ruimtevraag (ca. 1 à 2 hectare) dan ook dan ook zonder al te grote ontwikkelingsrisico’s geprogrammeerd worden 4. Uiteraard is het desalniettemin verstandig om zoveel mogelijk commitment van ondernemers aan de voorkant te hebben, zodat maatwerk geleverd kan worden in kavelomvang en terreinopzet.

In de kernen Denekamp en Ootmarsum is de behoefte nog wat meer latent en is het verstandig om maatwerk te leveren en/of te werken met uitbreidingen op basis van een concreet commitment en intentieovereenkomsten van geïnteresseerde ondernemer. Op die manier worden ontwikkelrisico’s zoveel mogelijk beperkt. Buiten de verzorgingskernen doet zich verspreid een ruimtevraag in de overige kernen voor. Het gaat in dit geval om individuele gevallen, waarvoor op basis van maatwerk een oplossing gevonden kan worden. Op voorhand is hier in principe geen noodzaak tot andere uitbreidingen. Wat betekent het voorgaande voor het wel of niet investeren in nieuwe bedrijfsgrond als gemeente? In zowel de kernen Denekamp, Ootmarsum en Weerselo is het verstandig om de mogelijkheden tot uitbreiding van het bedrijventerrein te inventariseren. Op de middellange termijn voorzien we in al deze kernen namelijk een uitbreidingsbehoefte. Voor de korte termijn is het vooral te overwegen om te investeren in nieuwe bedrijfsgrond in de kern Weerselo. De kwantitatieve én kwalitatieve behoefte zijn hier het meest concreet. Om de behoefte te kunnen faciliteren, kan de gemeente kiezen voor actief grondbeleid. Daarmee kan zij evident de meeste regie op een efficiënte van de beschikbare ruimte en het ontwikkelen van een toekomstbestendig bedrijventerrein.

Daarnaast kan de gemeente strategisch uitgeven: bij de uitgifte rekening houden met het totale ruimtelijke plaatje en het creëren van de grootste economischmaatschappelijke meerwaarde. Overigens is er ook niets op tegen om als gemeente niet zozeer te investeren in grond, maar vooral ontwikkeling te faciliteren, waarbij een private ontwikkelaar de ontwikkeling en uitgifte op zich neemt. Het is wel van belang om op voorhand goede afspraken te maken over uitgiftevoorwaarden en prijssegmenten. Het is namelijk zeer onwenselijk dat een ontwikkelaar een locatie ontwikkelt waarmee de lokale markt niet voldoende bediend kan worden (en daarmee de sociaaleconomische ambities van de gemeente worden geschaad) en/of waarmee een opgave ontstaat elders in het gemeentelijk beleid (duurzaamheid, mobiliteit, etc.). Daarnaast is het verstandig om de mogelijkheid (en wenselijkheid) te inventariseren om verschillende functies (kantoorruimte, showroom, winkels) op een plek buiten de bedrijventerreinen te faciliteren. Op die manier wordt zorgvuldig met de schaarse ruimte voor monofunctionele bedrijventerreinen omgegaan en bovendien kunnen dergelijke functies op een andere plek bijdragen aan een vitale kern. Met dien verstande dat niet ieder bedrijf met een ruimtevraag noodzakelijkerwijs op een bedrijventerrein hoeft te vestigen.

Voor sommige bedrijven heeft een vestiging in de bebouwde kom of in het buitengebied de voorkeur, dan wel is dat vanuit ruimtelijke ordeningsperspectief wenselijk. Het verschil dat dit oplevert gaat echter hooguit om enkele tienden van hectares en leidt dus niet tot wezenlijk andere conclusies.

4

24

Ruimtebehoefte bedrijventerreinen in Dinkelland 20.281

NB. Op enig moment wordt in dit rapport opgemerkt dat voor enkele functies ook het buitengebied en/of vrijkomende agrarische bebouwingen (VAB’s) kunnen worden overwogen. Daarvoor moet worden opgemerkt dat deze geen volwaardig alternatief zijn voor de volledige omvang van de ruimtevraag. Het gaat slechts om een klein deel van de ruimtevraag, bijvoorbeeld bedrijven die er al zijn gevestigd of bedrijven die u als gemeente om ruimtelijke redenen niet op een bedrijventerrein wilt faciliteren. Dat laatste doet de markt niet zelf. Uit analyse van de historische verhuisdynamiek en de gehouden enquête blijkt bijvoorbeeld dat er historisch weinig verhuisdynamiek is tussen de bedrijventerreinen en het buitengebied. Wel zien we in sommige gevallen dat bedrijven die momenteel in het buitengebied gevestigd zijn, die aangeven dat niet alleen vestiging op een bedrijventerrein, maar ook in het buitengebied een vergelijkbare voorkeur geniet. In hoeverre is het zinvol om, conform het huidige beleid, de behoefte van bedrijven primair in de drie verzorgingskernen Denekamp, Ootmarsum en Weerselo te faciliteren? We adviseren om dit beleid voort te zetten. Niet alleen worden hiermee versnippering, problemen met ontsluiting en aantasting van het landschap voorkomen, maar ook sluit de focus op deze drie kernen aan op de marktbehoefte voor de komende jaren. Verdere concentratie is niet per se wenselijk.

Hoewel in theorie uitwisseling tussen deze kernen niet onoverkomelijk zou moeten zijn voor bedrijven, constateren we dat dat afwijkt van de voorkeuren die de bedrijven zelf hebben. Omwille van het behoud van economie binnen de gemeente en een evenwichtige ontwikkeling van deze kernen – waarbij ruimte is voor wonen én werken – is het daarom een logische keuze om in alle kernen zoveel mogelijk in de lokale behoefte te voorzien. Een onderlinge profilering van de kernen ten opzichte van elkaar, bijvoorbeeld waarin een bepaalde sector en/of bedrijven van een bepaalde omvang in één kern worden geclusterd. lijkt ons vanuit marktperspectief niet zinvol. Bovenstaande betekent niet dat de andere kernen ‘op slot’ hoeven. We adviseren hier echter terughoudend met initiatieven om te gaan. Alleen uitbreiding van bestaande bedrijven zou in beginsel wenselijk moeten zijn, onder voorwaarde dat dat geen knelpunten oplevert op het gebied van ontsluiting en omgevingshinder, en onder de voorwaarde dat er geen alternatieve wenselijke invulling voor het gebied is (woningbouw). In andere gevallen heeft het sturen van een bedrijf naar een bestaand pand elders, een VAB of vestiging in één van de drie concentratiekernen de voorkeur.

4.2 Aanvullende adviezen Denk breder dan bedrijventerreinen: wat draagt bij aan een sterke en robuuste kern? Uitgifte en groei van bedrijventerreinen moet nooit een doel op zichzelf zijn. Het is het resultaat van het willen faciliteren van groeiende economie, groeiende bedrijven of verhuizende bedrijven. Vanuit de klassieke ruimtelijke ordening wordt dan snel naar bedrijventerreinen gekeken, maar er is geen regel die dat verplicht. Sterker nog, voor sommige functies (kantoren, opslag, showrooms, winkels) kan het juist ruimtelijk heel aantrekkelijk zijn om alternatieven te overwegen: het centrum, herontwikkelingslocaties of een VAB. Uiteraard altijd indien dat geen problemen veroorzaakt ten aanzien van zaken als omgevingshinder en ontsluiting. Vestiging van dergelijke functies buiten bedrijventerreinen kan bijdragen aan levendige, vitale kernen en helpt om zuinig om te gaan met de (schaarse) grond die beschikbaar is om bedrijventerreinen te realiseren. Bij voorkeur wordt gekozen voor plekken die in de toekomst mogelijk ook een andere functie kunnen vervullen. De markt in de kernen in de gemeente Dinkelland is niet groot, dus het is nuttig om locaties te ontwikkelen die afhankelijk van de ontwikkeling van de economie (en na relatief lichte ingrepen) gebruikt kunnen worden als winkelruimte, kantoorruimte of potentiële woonruimte.

Vaak is dat op bedrijventerreinen moeilijk dan op eerder genoemde locaties. Bij voorkeur worden bedrijventerreinen dus primair benut voor bedrijven die écht niet op een andere plek passen. Dat gaat weliswaar ten koste van het uitgiftecijfer, maar draagt bij aan het creëren van sterke en robuuste kernen.

25

Ruimtebehoefte bedrijventerreinen in Dinkelland 20.281

Stuur op efficiënt en intensief gebruik van de (schaarse) grond De zogenaamde ‘terreinquotiënt’ (m2 kavel per werknemer) is in de gemeente Dinkelland relatief hoog ten opzichte van de rest van de regio Twente (terwijl de regio hoog scoort ten opzichte van de rest van Nederland). Daarnaast is ook de zogenaamde ‘floor space index’ (m2 vloeroppervlakte bebouwing per m2 kavel) relatief laag ten opzichte van het Nederlandse gemiddelde op bedrijventerreinen. Dit komt voornamelijk door de aanwezige sectoren in de gemeente - in de gemeente Dinkelland is bijvoorbeeld relatief minder dienstverlening en individuele kantoorruimte op de bedrijventerreinen gevestigd – maar zou wel een waarschuwing moeten zijn. De ruimte voor uitbreiding van bedrijventerreinen is schaars en wordt steeds schaarser. Het is daarom wenselijk om te sturen op zo intensief mogelijk gebruik van de beschikbare ruimte op de bedrijventerreinen (met de juiste inpassing van parkeer- en groenvoorzieningen). Dat kan bijvoorbeeld door bij individuele initiatieven tot uitbreiding en/of verhuizing actief mee te denken en -helpen over de mogelijkheden tot intensivering op de bestaande kavel of herontwikkeling van naastgelegen kavels. Daarnaast kunnen strengere eisen worden gesteld aan nieuwbouw.