Oppersveldweg 4 Agelo Bijlage 2 Ruimtelijk kwaliteitsplan

Ruimtelijk kwaliteitsplan Oppersveldweg 4 Agelo

UW PARTNER VOOR DE OMGEVING VAN MORGEN 3 “Ad Fontem legt een sterke basis voor een mooie en toekomstbestendige leefomgeving.” AD FONTEM RUIMTELIJK ADVIES Inleiding Gebiedsanalyse Beleidsanalyse Plan Colofon Inhoudsopgave 01 02 03 04 05 Inleiding 01 Ad Fontem Ruimtelijk Advies heeft het voorliggend ruimtelijk kwaliteitsplan opgesteld naar aanleiding van een ontwikkeling op het landgoed ‘De Valkenberg’ . De initiatiefnemer heeft de potstal nabij het landhuis aan de Oppersveldweg 4 te Agelo herontwikkeld ten behoeve van recreatieve doeleinden. Onlangs is een overkapping toegevoegd aan het object. Deze dient vergund te worden. De gemeente heeft na het indienen van een principeverzoek positief besloten. Medewerking is mogelijk op voorwaarde dat middels taxatie de waardevermeerdering wordt bepaald; een landschapsplan met kwaliteitsimpuls; middels natuurwaardenonderzoek dat er geen verstoring van de omliggende natuur en natuurwaarden worden aangepast; geluidswerende maatregelen worden getroffen en de milieutechnische uitvoerbaarheid wordt aangetond. De landschappelijke inpassing wordt uiteengezet door middel van onderhavig ruimtelijk kwaliteitsplan. Het beleid en de uitgangspunten van de actoren, relevant voor de landschappelijke inpassing, worden in beeld gebracht. Toetsing van overige relevante beleidsstukken aangaande de ontwikkeling, vindt plaats in de ruimtelijke onderbouwing.

Er wordt een beschrijving gegeven van het projectgebied in het omliggende landschap, op basis van de landschapsinventarisatie en analyse. Dit vormt de basis voor de beschrijving van de nieuwe situatie, inclusief de landschappelijke inpassing die voldoet aan het beleid opgesteld door de gemeente Dinkelland en de provincie Overijssel. 5 AD FONTEM RUIMTELIJK ADVIES Figuur 1 Voormalige potstal omgebouwd naar verblijfsrecreatieve functie (bron: Ad Fontem) Inleiding Gebiedsanalyse 02 7 Landgoed ‘De Valkenberg’ is gelegen in het stuwwallenlandschap ten westen van de stad Ootmarsum. Initiatiefnemer is woonachtig in de verspreid liggende bebouwing, behorende bij het buurtschap Agelo, gelegen op de westflank van de Ootmarsumse stuwwal. Het landhuis behorende bij het landgoed bevindt zich aan de Oppersveldweg 4 te Agelo. Het projectgebied betreft de stal behorende bij dit landhuis aan de overzijde van de Oppersveldweg. De stal waarin de twee boerderijkamers zullen worden gerealiseerd is gesitueerd in de bosrand, met zicht op de omliggende graslanden. Landschap De stal behorende bij de Oppersveldweg 4 ligt in het glooiende landschap rondom Ootmarsum. Het projectgebied ligt in een landschap dat is opgebouwd uit stuwwallen, specifiek de stuwwal van Ootmarsum.

Door de wisselwerking tussen abiotische (fysische) en biotische factoren en processen is er sprake van waarneembare verschillen in het landschap. Zo zorgden ijs-, wind- en waterstromen voor het ontstaan van een afwisselend landschap van stuwwallen, dekzandgronden, beekdalen en natte laagtes. De diversiteit in het landschap is ook waar te nemen rondom het projectgebied. Ten oosten van het projectgebied bevinden zich diverse essen waar het landschap gekenmerkt wordt door een open karakter. Ten westen van het projectgebied heeft zich een stroomgeul gevormd waar het landschap zich kenmerkt met een meer gesloten karakter door de aanwezigheid van diverse landschapselementen in de vorm van houtwallen en singels. Door ontginningen van de heidegronden en door de moderne landbouw is het landschap wat gerationaliseerd, maar de structuren van rond 1900 en de hoogte verschillen zijn nog goed herkenbaar ter plaatse van het landgoed. Het projectgebied is onderdeel van het ‘oude hoevenlandschap’ , het kleinschalige en afwisselende landschap op de flank van de stuwwal van Ootmarsum. De locatie van de potstal ken merkt zich als het heideontginningslandschap, gekenmerkt met een half open tot open landschap met rationele structuren. Beplanting is aanwezig in singels op perceelranden en in lanen langs wegen; daarnaast enkele bos- en heide-restanten.

De heidegronden aangrenzend aan het projectgebied zijn begin 1900 ontgonnen, de aangrenzende houtwallen en bossen zichtbaar op de historische topografische kaarten van 1850 tot 1900 zijn nog aanwezig. Op de AHN van Nederland zijn de hoogteverschillen weergegeven waarbij de hogere haarpodzolgronden ter plaatse van het projectgebied en ten oosten ervan (lichtblauw naar groen rondom projectgebied) en de nattere lagere beekdalgronden (blauw) bij de Polbeek ten westen van het projectgebied aangegeven zijn. Erfopzet Op historische topografische kaarten is ter plaatse van de Oppersveldweg 4 en de aan de overzijde van weg gelegen stal geen bebouwing te zien. Landgoed ‘De Valkenberg’ betreft dan ook een nieuw landgoed met een recent gebouwd landhuis. Er is dan ook geen sprake van een gangbaar erf met een hoofdgebouw en ondergeschikte bijgebouwen gebouwd in een compact erfensemble. De stal is echter wel op een logische plek in het landschap gebouwd. Aan de rand van het grasland, in de bosrand, op de hogere gronden van de heideontginning, bedoeld om dienst te doen voor de stalling van rundvee ten behoeve van de natuurlijke begrazing van het aangrenzende grasland. De stal is parallel aan de houtwal ten westen van het gebouw gesitueerd, waarmee de strekkingsrichting van het landschap gevolgd is. De stal is bereikbaar via een halfverharde weg vanaf de Oppersveldweg.

AD FONTEM RUIMTELIJK ADVIES Gebiedsanalyse Figuur 2 Hoogtekaart (bron: AHN.nl) 8 Figuur 3 t/m 7 Historische topografische kaarten (bron: topotijdreis.nl) 9 AD FONTEM RUIMTELIJK ADVIES

Beleidsanalyse 03 11 Provinciaal beleid De Omgevingsvisie Overijssel is dé provinciale visie voor de fysieke leefomgeving van Overijssel en heeft een wettelijke basis in de Omgevingswet. In de omgevingsvisie bekijken we onderwerpen als ruimtelijke ordening, milieu, water, verkeer en vervoer, ondergrond en natuur in samenhang voor een duurzame ontwikkeling van onze leefomgeving. Ons beleid voor de fysieke leefomgeving staat primair in dienst van de sociaal-economische ontwikkeling van Overijssel. Ontwikkeling die nodig is om Overijssel toekomstbestendig te houden. Duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit zijn de leidende principes of ‘rode draden’ bij alle initiatieven in de fysieke leefomgeving in de provincie Overijssel. Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus, te weten: • Of - generieke beleidskeuzes • Waar - ontwikkelingsperspectieven • Hoe - gebiedskenmerken Voor het behoud en het versterken van de ruimtelijke kwaliteit vormen essentiële gebiedskenmerken het uitgangspunt.

Middels een verdeling in vier lagen zijn de gebiedskenmerken binnen de Omgevingsvisie toegelicht: • De natuurlijke laag • De laag van het agrarisch-cultuur landschap • De stedelijke laag (hier n.v.t.) • De lust en leisure laag (hier n.v.t.) Natuurlijke laag: Stuwwallen De Overijsselde stuwwallen zijn tijdens de voorlaatste ijstijd opgestuwde aardlagen, zo ook de ‘Ootmarsumse stuwwal’ waar het projectgebied op ligt. Door de vaak grote hoogteverschillen zijn ze nu nog steeds goed zichtbaar. Op een aantal plekken zijn de ruggen al van verre zichtbaar; bovenop staand bieden ze spectaculaire zichten over de provincie. De stuwwalen hebben als regionale inzijggebieden een belangrijke functie in het watersysteem. Het zijn de ‘ingangen’ van regionale en lokale stelsels van grondwaterstromen. Lagen met diverse bodemsamenstelling zijn scheef gesteld, waardoor er voedselrijker en armere, waterdoorlatende en ondoorlatende lagen direct naast elkaar kunnen liggen. Zo bestaan de Twentse stuwallen voor een groot deel uit tertiare (zee)klei en keileem. Hierdoor zijn ze overwegend nat en komen er talrijke brongebieden voor. De verschillende stuwwallen in de provincie hebben zich in de loop van de tijd allemaal anders ontwikkeld. In de occupatiegeschiedenis zijn sommige stuwwallen betrekkelijk ongemoeid gelaten. Op andere kwamen grote en kleinere escomplexen tot ontwikkeling.

De hoge delen werden vaak als extensieve heidevelden in gebruik genomen, later zijn grote delen ervan bebost. De inzijging is afgenomen door oppervlakkige afwatering, waterwinning en het op grote schaal bebossen met naaldhout. De ambitie is het eigen karaker van de afzonderlijke stuwwalen te behouden en versterken. De inzet is het reliëf daarbij ruimtelijk beeldbepalend te laten zijn. Door bijvoorbeeld de overgangen naar andere landschappen te accenturen en door de zichten erop én er vanaf te versterken. Agrarische cultuurlandschap: Oude Hoevelandschap Het landschap ter plaatse van het projectgebied wordt op de provinciale kaart aangeduid als het ‘oude hoevenlandschap’ . Het werd ontwikkeld nadat de complexen met de grote essen ‘bezet’ waren en een volgende generatie boeren nieuwe ontwikkelingsruimte zocht. Die vonden ze bij kleine dekzandkopjes die individueel werden ontgonnen. Dit leidde tot een landschap dat de zelfde opbouw kent als het essenlandschap, alleen in een meer kleinschalige, meer individuele en jongere variant. Essenlandschap in het klein met samenhangend systeem van es/kamp, erf op de flank, natte laagtes en – voormalige – heidevelden. Ordening vanuit de erven, die de ‘organische’ vormen van landschap volgt. Spinragstructuur vanuit de erven naar de omliggende gronden en tussen de erven.

Het betreft een contrastrijk landschap zoals ook in de omgeving van het projectgebied te zien is: open essen, erven aan de rand van de essen, natte laagtes bij de stroomgeulen en open heidevelden en ontginningen. De ambitie is het kleinschalige, afwisselende oude hoevenlandschap vanuit de verspreid liggende erven een ontwikkelingsimpuls te geven. Deze erven bieden veel ruimte voor landbouw, wonen, werken, recreatie, mits er wordt voortgebouwd aan kenmerkende structuren van het landschap: de open esjes, de routes over de erven, de erf- en landschapsbeplantingen. De ontwikkeling doet geen afbreuk aan de genoemde lagen en zorgt er voor dat de minder fraaie elementen bij een verblijsrecreatieve voorziening op een passende manier uit het zicht ontnomen worden. AD FONTEM RUIMTELIJK ADVIES Beleidsanalyse 12 Omgevingsverordening Voor de bescherming van het Natuurnetwerk Nederland heeft de provincie Overijssel beleidsregels vastgelegd in de Omgevingsverordening Overijssel. Deze beleidsregels zijn als volgt: Artikel 4.62 (afwijking voor kleinschalige ontwikkelingen) In afwijking van artikel 4.58 kan een Omgevingsplan voorzien in een relatief kleinschalige nieuwe ontwikkeling binnen een gebied dat begrensd is als Natuurnetwerk Nederland als: a. Er uit onderzoek blijkt dat een zorgvuldige afweging van alternatieven heeft plaatsgevonden; b.

De wezenlijke kenmerken van het gebied door de nieuwe ontwikkeling in beperkte mate aangetast; en c. Er maatregelen worden getroffen waardoor per saldo: 1)versterking van de wezenlijke kenmerken en waarden; of 2) een vergroting van het areaal van het Natuurnetwerk Nederland plaatsvindt. De realisatie van een overkapping bij een voormalige potstal, in gebruik als twee boerderijkamers, betreft een relatief kleinschalige ontwikkeling binnen het Natuurnetwerk Nederland (NNN). Het perceel ligt in de bosrand nabij Oppersveldweg 4 te Agelo, binnen het NNN-gebied Mander/Reutum, deelgebied 2: Tubbergen, Reutum & Ootmarsum. Dit gebied wordt gekenmerkt door een kleinschalig landschap met houtwallen, kleine bosgebieden en delen vochtig hooiland langs de Polbeek. De ontwikkeling wordt beoordeeld aan de hand van de afwijkingsmogelijkheden zoals geformuleerd in artikel 4.62 van de Omgevingsverordening Overijssel. a. Zorgvuldige afweging van alternatieven De overkapping is gerealiseerd ten behoeve van de twee boerderijkamers in de voormalige potstal. In de praktijk verblijven recreanten regelmatig buiten, waarbij fietsen, afvalbakken en tuinmeubilair rond het gebouw worden geplaatst. Dit leidt tot een rommelig beeld en tot ongecontroleerd gebruik van het omliggende terrein, wat tot verstoring van de natuurwaarden kan leiden.

Het alternatief – géén overkapping – is onderzocht, maar zou juist resulteren in ruimtelijke spreiding van deze functies in het open terrein. Dit vergroot de visuele en ecologische belasting van het omliggende NNN-gebied. Door de overkapping worden deze functies juist gebundeld en ingepast op een plek die reeds bebouwd is, wat een mitigerend effect heeft. Daarmee is sprake van een zorgvuldige afweging van alternatieven. b. Beperkte aantasting van de wezenlijke kenmerken van het gebied De overkapping is kleinschalig van aard en direct gesitueerd tegen het bestaande gebouw. Er is geen bos of houtwal verwijderd en de bodemverstoring is beperkt gebleven. De constructie is uitgevoerd in natuurlijke materialen die passen bij de omgeving. De wezenlijke kenmerken van het betreffende deelgebied van het NNN bestaan uit de kleinschaligheid van het landschap, de aanwezigheid van bosranden, houtwallen en natte graslanden. Het natuurwaardenonderzoek van de natuurbank Overijssel stelt dat de wezenlijke kenmerken en waarden van het gebied door de nieuwe ontwikkeling in beperkte mate wordt aangetast. c. Maatregelen voor per saldo versterking van het NNN Als compenserende maatregel wordt gekeken naar de concrete en/of lokale potenties binnen het NNN.

De voormalige potstal ligt in een bosrand, welke de volgende potentie heeft: ‘herstel en versterking van gevarieerde bosrand en (met goed ontwikkelde mantel zoomvegetaties) en geleidelijke overgangen tussen bos en open terrein. ‘ Momenteel is de bosrand naast de voormalige potstal zeer beperkt. De bosrand bestaat uit een grassige vegetatie. Deze zal versterkt worden met nieuwe aanplant met een mantel- zoom vegetatie voor een gelijdelijke overgang van het open terrein naar het bos. Hiermee is sprake van een per saldo versterking van de wezenlijke kenmerken en waarden van het gebied, zoals bedoeld in artikel 4.62 lid c onder 1 van de Omgevingsverordening. 13 AD FONTEM RUIMTELIJK ADVIES 14 Gemeentelijk beleid Cascobeleid gemeente Dinkelland De gemeente Dinkelland hanteert, vooral ter bescherming van het bestaande landschap, het casco beleid. Door het casco beleid is het mogelijk om via een kaart te achterhalen of een ontwikkeling wel of niet in strijd is met elementen welke tot de casco behoren. Elementen als onderdeel uitmakend van de casco zijn in principe niet te verwijderen. De voorgenomen ontwikkeling heeft geen consequenties voor elementen op de casco kaart. Er worden geen groenelementen verwijderd en de ontwikkeling wordt ingepast op basis van bestaande landschappelijke elementen ter plaatse.

Buitengebied met kwaliteit Het buitengebied van Dinkelland kenmerkt zich door een mix van functies als landbouw, natuur, toerisme en bedrijvigheid, recreatie en wonen. Al deze functies vragen om ruimte. Daarnaast vragen nieuwe functies om ruimte. Al deze functies leggen samen veel druk op het buitengebied. Daarom wordt ook voor de toepassing van de beleidsregel het uitgangspunt gehanteerd; de goede functies op de goede pek. Combinaties van functies zullen nodig zijn, om alles aan bod te laten komen. De gemeente Dinkelland streeft naar een aantrekkelijk en vitaal buitengebied waar een goede balans is tussen landgebruik, ruimtelijke kwaliteit, leefbaarheid en economische activiteiten. Om dit te kunnen bereiken beschikt de gemeente over diverse beleidsregelingen zoals bijvoorbeeld Rood voor Rood, Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving, Schuur voor Schuur en het VAB+ beleid. Alle beleidsregelingen hebben de afgelopen jaren op hun eigen wijze een bijdrage geleverd aan een aantrekkelijk en vitaal buitengebied en de doelstellingen van deze regelingen sluiten nog prima aan bij de speerpunten voor het buitengebied zoals geformuleerd in mijnOmgevingsvisie Dinkelland. Doelstelling Het doel van deze beleidsregel is meervoudig. Enerzijds is deze beleidsregeling bedoeld om de ruimtelijke kwaliteit in het buitengebied in stand te houden en te verbeteren.

Anderzijds is het doel van deze beleidsregeling om (economische) ontwikkelingen in het buitengebied mogelijk te maken om zo een bijdrage te leveren aan een vitaal en leefbaar buitengebied. In onderhavige ontwikkeling hoofdstuk 6 Verblijfsrecreatie van toepassing. Uitbreiden gebouwen Voor de uitbreiding van gebouwen, niet zijnde gebouwen ten behoeve van verblijfsrecreatieve accommodaties, binnen een bestaand perceel met de functie ‘Verblijfsrecreatie’ is een aanvullende kwaliteitsimpuls vereist. De hoogte van deze kwaliteitsimpuls wordt bepaald door een berekening van de waardevermeerdering van de gronden die door de planologische verandering zal ontstaan. Normaliter wordt uitgegaan van basisbedragen, echter vanwege het omzetten van een ‘Bos - Natuur’ bestemming naar een recreatieve bestemming, wordt middels een taxatie de toegenomen waarde bepaald. Taxatie In onderhavige ontwikkeling vindt er een functiewijziging plaats waarvoor een taxatierapport (bijlage 4) is opgesteld door Aarnink makelaardij (taxatie- en makelaarskantoor). De waardevermeerdering voor het omzetten van de gronden betreft € 7.000,- De voorgenomen ontwikkeling is functioneel aan het buitengebied verbonden. Dit zorgt ervoor dat maximaal 25% van de waardevermeerdering dient ingezet te worden voor de compensatie ten goede van de ruimtelijke kwaliteit.

Van dit bedrag kunnen de kosten voor planvorming a € 175,- (met een maximum van 10% van de vereiste kwaliteitsinvestering met een maximum van € 5.000,- (excl. btw)) worden afgetrokken. De bijdrage voor een investering in de ruimtelijke kwaliteit bedraagt daardoor €1.750 - €175,- = € 1.575,-. 15 AD FONTEM RUIMTELIJK ADVIES Figuur 8 Cascokaart (bron: atlasvanoverijssel.nl)

Plan 04 17 De ontwikkeling vindt plaats in de bosrand, aansluitend aan de voor verblijfsrecreatie functie omgebouwde potstal. Om storende elementen zoals afvalbakken, tuinmeubilair, en elektrische fietsen aan het zicht te onttrekken, is een overkapping aan de bestaande bebouwing gebouwd. Het streefbeeld bestaat uit het intact laten en behouden van de bestaande kwaliteiten en uitstraling van de plek om de impact op de omgeving zo klein mogelijk te houden. De overkapping is dan ook in de bestaande vormgeving ingepast. De uitstraling van het gebouw is een houten schuur cq stal gebleven en de overkapping is met dezelfde materialen en uitstraling gebouwd. De bebouwing bevindt zich in de bosrand en is door de achtergrond van het bos reeds ingepast in haar omgeving. Er is gebruik gemaakt van gebiedseigen materialen bestaande uit hoofdzakelijk hout. De bestaande open plekken in het bos nabij de stal, welke reeds zijn voorzien van een halfverharding vormen een toegangsroute voor de recreanten. De overkapping ondersteunt recreatief gebruik zonder aantasting van natuurwaarden (onderbouwd met Quickscan en Effectbeoordeling verlichting en geluid - Oppersveldweg 4 Agelo). Ze biedt ruimte voor de opslag van gebruiksvoorwerpen (zoals fietsen en tuinmeubilair), waarmee visuele verstoring wordt beperkt.

Dit verhoogt de kwaliteit van het recreatief verblijf en draagt bij aan behoud van het landgoed. Door gebruik van natuurlijke en gebiedseigen materialen sluit de ontwikkeling aan bij de lokale identiteit. De extra kwaliteitsimpuls wordt in samenspraak met de gemeente Dinkelland besteed aan een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit in het buitengebied van de gemeente. De precieze invulling hiervan wordt nader bepaald. Mocht een concreet doel niet worden gevonden, komt de investering ten goede aan het kwaliteitsfonds van de gemeente Dinkelland. AD FONTEM RUIMTELIJK ADVIES Landschappelijk inpassingsplan 18 1 Omgebouwde potstal met verblijfsrecreatieve functie 2 Overkapping 3 Bestaande inrit met toegangsweg naar het gebouw bestaande uit een halfver harding. Autoparkeren wordt hier niet toegestaan, daarvoor is een voorziening aanwezig bij woonperceel Oppersveldweg 4. 4 Bestaande ‘Duitse’ houtwallen 5 Bestaand bos met voornamelijk de soorten beuk, eik en grove den. De relatief open plek nabij de boerderijkamers dient open gehouden worden zodat de natuurontwik- keling conform het inrichtingsplan van landgoed De Valkenberg de mogelijkheid wordt geboden om zich te ontwikkelen. De bosrand is reedsmeer opengemaakt, opdat ook aan deze zijde, onder en tussen de aanwezigegrove dennen, de natuurontwikkeling zich kan ontplooien.

6 Herstel en versterking bosrand a Mantelvegetatie, aanplant van heesters Soorten 20% Crataegus monogyna (meidoorn) 20% Prunus spinosa (sleedoorn) 10% Acer campestre (veldesdoorn) 15% Rosa canina (Hondsroos) 10% Euonymus europaeus (Wilde kardinaalsmuts) 15% Viburnum opulus (Gelderse roos) 10% Cytisus scoparius (Brem) Willekeurige aanplant langs bosrand lengte ca. 40 m, 20 stuks aanplant b Zoomvegeatie inzaaien met bloemen- en kruidenrijk grasland 0.25g per m2 kruidenmengsel, totaal 160m2 Zaaisel: KG1 Kruidenrijk grasland van Crydthoeck Legenda 1 2 3 4 5 6a 5 6b 19 AD FONTEM RUIMTELIJK ADVIES 6a 6b 5 Naam Plantype Status Datum Projectnummer Opdrachtgever Contactpersoon RKP concept 17 juni 2025 25AF116 Schutte A. Veenendaal a.veenendaal@ad-fontem.nl 074-255 70 27 Ad Fontem Ruimtelijk Advies Stationsstraat 37 7622 LW te Borne 074-2257020 info@ad-fontem.nl www.ad-fontem.nl Gegevens Colofon 05 Colofon Naam Plantype Status Datum Projectnummer Opdrachtgever Contactpersoon Ruimtelijk kwaliteitsplan Oppersveldweg 4 Agelo Ruimtelijk kwaliteitsplan Concept 07-08-2025 25AF116 GS AV info@ad-fontem.nl 074-2557027 Ad Fontem Ruimtelijk Advies Stationsstraat 37 7622 LW te Borne 074-2257020 info@ad-fontem.nl www.ad-fontem.nl Gegevens