Ontwikkelingsvisie onderwijshuisvesting in Denekamp.pdf

Ontwikkelingsvisie onderwijshuisvesting in Denekamp

Opdrachtgever

Datum

Gemeente Dinkelland

7 juni 2023

Referentienummer

Samenstelling

2220020

Erwin Veneklaas Slots Timon Bulten

Noud Hes

Inhoudsopgave Inleiding

2. Plangebied Aveskamp

▪

Aanleiding

2.1 Huidige situatie

▪

Vraag

2.2 Visie op de toekomst

▪

Werkwijze

2.3 Een binnensportaccommodatie op Aveskamp

1. Plangebied West 1.1 Huidige situatie 1.2 Visie op de toekomst 1.3 Ruimtelijke haalbaarheid 1.4 Financiële haalbaarheid 1.5 Eigendom en beheer 1.6 Conclusies plangebied West

2.4 Ruimtelijke haalbaarheid 2.5 Financiële haalbaarheid 2.6 Eigendom en beheer 2.7 Conclusies plangebied Aveskamp

3. Conclusies 3.1 Algehele conclusies 3.2 Antwoord op de vraagstelling

Bijlagen

2

Inleiding Aanleiding Denekamp heeft vier basisscholen, te weten De Zevenster, De Veldkamp, de Drs. M.L. Kingschool en de Alexanderschool. Er is behoefte aan toekomstbestendige onderwijshuisvesting voor de vier scholen; de huidige schoolgebouwen zijn verouderd. Schoolbesturen KONOT, Consent, Twents Carmel College en het College van de gemeente Dinkelland hebben overeenstemming bereikt over het op de volgende pagina toegelichte plan voor onderwijshuisvesting in Denekamp.

3

Plangebieden Het uitgangspunt is te komen tot een clustering van het onderwijs over twee locaties, te weten: 1. Plangebied Aveskamp voor De Zevenster; en 2. Een clustering van de Alexanderschool, Basisschool De Veldkamp en de M.L. Kingschool in het gebied rondom TCC/Kulturhus (hierna ‘West’).

Nieuwbouw op Aveskamp Voor De Zevenster (Aveskamp) wordt nieuwbouw beoogd op de kavel tegenover het huidige schoolgebouw. Deze kavel, Aveskamp, is vernoemd naar de voormalige boerderij die daar gesitueerd is.

West Centrum van Denekamp

Nieuwbouw op West In het westen van Denekamp ligt plangebied ‘west’, een groter gebied met een diversiteit aan betrokken partijen. In het plangebied bevinden zich de huidige Alexanderschool, het Twents Carmel College en het Kulturhus. Basisschool De Veldkamp en de M.L. Kingschool zijn op dit moment buiten het plangebied gelegen. In de toekomstige situatie worden de drie basisscholen binnen dit plangebied gesitueerd. De haalbaarheid van een nieuwbouwscenario voor de drie scholen wordt in deze rapportage onderzocht.

Aveskamp

Ter aanvulling op deze ontwikkelingsvisie wordt voor TCC Denekamp de afweging tussen renovatie of nieuwbouw gemaakt. Deze afweging wordt als addendum aan deze ontwikkelingsvisie toegevoegd.

4

Vraag De opgave bestaat uit meerdere vragen.

1. Een eerste financiële doorrekening is gemaakt en biedt de basis voor een verdere uitwerking in een gebiedsinrichtingsschets en definitieve financiële doorrekening. Er worden twee scenario’s onderscheiden, te weten vernieuwbouw en renovatie, waarbij voldoende basis blijkt voor het vernieuwbouw-scenario. Dit houdt in: ▪ Nieuwbouw voor de Alexanderschool, Basisschool De Veldkamp en M.L. Kingschool in West; en ▪ Nieuwbouw voor De Zevenster op plangebied Aveskamp. 2. Uitwerking in een gebiedsinrichtingsschets en financiële doorrekening voor het scenario renovatie, indien het nieuwbouwscenario niet uitvoerbaar blijkt. Renovatie betreft in deze context de renovatie van het gebouw van de Alexanderschool ten behoeve van de Alexanderschool en Basisschool De Veldkamp en nieuwbouw voor de M.L. Kingschool. 3. In het geval van nieuwbouw komt de Alexanderschool beschikbaar. Dit vraagt om een uitwerking van de vervolgbestemming van het pand van de Alexanderschool en een advies over de haalbaarheid.

5. Verkenning naar mogelijkheden voor kinderopvang voor beide plangebieden, gevat in een richtinggevend advies inzake betrokken partijen en te gebruiken ruimte(s).

6. Advies over de mogelijkheden om de historische waarde van plangebied Aveskamp te laten terugkeren in de planvorming. 7. Het opstellen van een plan voor planning en fasering voor beide plangebieden. 8. Het opstellen van een verslag met daarin een beschrijving van de eigendomssituatie en uitgangspositie ten aanzien van te verwerven of te pachten percelen in plangebied West. 9. Advies ten aanzien van bouwheerschap, resulterend in een getekende overeenkomst. 10. Advies ten aanzien van eigendom en beheer in de nieuwe situatie.

De opgave bevat eveneens een verkeerskundig component, welke in een separate opdracht belegd is bij BonoTraffics.

4. Verkenning van de mogelijkheden voor een binnensportaccommodatie nabij De Zevenster (Aveskamp) en verkenning van de mogelijkheden voor eventuele aanpassingen aan sporthal de Dorper Esch om de benodigde binnensportcapaciteit te garanderen.

7 juni 2023

5

Werkwijze Deze ontwikkelingsvisie is op drie pijlers gebaseerd: de maatschappelijke, ruimtelijke en financiële haalbaarheid. Het verkeerskundig onderzoek is door Bonotraffics uitgevoerd en komt terug in de ruimtelijke component.

Maatschappelijke haalbaarheid

Voor beide plangebieden is in een eerste ronde een veelheid aan gesprekken met betrokken partijen geweest, waaronder de basisscholen, Twents Carmel College, sportverenigingen, het beheer van de Dorper Esch en het kulturhus. Aan de hand van de visies en ambities van deze partijen is een toekomstbeeld geschetst, respectievelijk voor Aveskamp en voor West. Deze toekomstbeelden zijn met de projectgroep getoetst om zodoende de maatschappelijke haalbaarheid te beschrijven. De ruimtelijke haalbaarheid wordt middels een inpassingsstudie aangetoond. Deze studie gaat middels verschillende varianten in op verschillende ruimtelijke facetten, zoals inpassing van het beoogde ruimteprogramma op de kavel(s), stedenbouwkundige of architectonische randvoorwaarden, bestemmingsplan en, aansluitend bij de visie, ruimtelijk-functionele haalbaarheid.

Financiële haalbaarheid

Ruimtelijke haalbaarheid

De financiële haalbaarheid wordt aangetoond middels een doorrekening van de benodigde investering en daarbij gepaard gaande kapitaallasten. Ook valt een advies over het eigendom- en beheermodel onder de financiële haalbaarheid.

7 juni 2023

6

Leerlingenprognoses In de periode van 2022 tot en met 2037 is in de gemeentelijke prognoses een lichte stijging in het totale leerlingenaantal zichtbaar. In deze prognoses zijn o.a. de woningbouwprogramma’s en demografische ontwikkelingen in de omgeving meegenomen.

Op basis van de leerlingenprognoses is de normatieve ruimtebehoefte vastgesteld per schoollocatie. De normatieve ruimtebehoefte in 2037 dient als uitgangspunt voor de scenario’s.

Leerlingenprognoses 350 lln 300 lln 250 lln 200 lln

2022

2037

Leerlingen

Normatieve ruimtebehoefte

Leerlingen

Normatieve ruimtebehoefte

De Veldkamp

139

899 m2 bvo

153

970 m² bvo

De Alexanderschool

111

763 m2 bvo

124

824 m² bvo

De Zevenster

280

1.593 m2 bvo

300

1.709 m² bvo

Kingschool

193

1.196 m2 bvo

230

1.357 m² bvo

Plangebied West | 7 juni 2023

150 lln 100 lln 50 lln lln 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037

Basisschool De Veldkamp

Basisschool De Alexander

Basisschool De Zevenster

Dr. Martin Luther Kingschool

7

1. Plangebied West Alexanderschool, Twents Carmel College, Kulturhus

Dorper Esch

TCC en Kulturhus

1.1 Huidige situatie SDC ‘12

Plangebied West wordt omsloten door de Ootmarsumsestraat in het noorden, de Oranjestraat in het oosten en de Molendijk in het zuiden. Naast een aantal woningen bevat het gebied de Alexanderschool, Twents Carmel College, het Kulturhus met onder andere de bibliotheek, zwembad en sporthal de Dorper Esch en voetbalvereniging SDC ’12. Aan de randen, langs de wegen, zijn op verschillende plaatsen parkeerzones voorzien voor deze functies. Het binnengebied is eveneens via meerdere ingangen te betreden en kent daarmee een semi-openbaar karakter. Bassisschool De Veldkamp en de Martin Luther Kingschool liggen in de huidige situatie buiten het plangebied. Weliswaar liggen beide scholen aan de westzijde van Denekamp. Het voedingsgebied van de Martin Luther King is vanwege het openbare onderwijs groter dan enkel de westzijde van Denekamp. Alexanderschool

Plangebied West | 7 juni 2023

9

1.2 Visie op de toekomst Onderwijs De Alexanderschool, Basisschool De Veldkamp en de M.L. Kingschool hebben de wens om samen met Twents Carmel College en kinderopvangpartijen de doorlopende ontwikkellijn te versterken in dit gebied; van kinderopvang naar primair onderwijs en – idealiter – voortgezet onderwijs. Fysieke nabijheid en toegankelijkheid zijn voor alle partijen van belang. Een nieuwbouwscenario faciliteert deze visie het beste; kinderopvang, primair onderwijs, voortgezet onderwijs en Kulturhus worden in elkaars nabijheid gepositioneerd. Er ontstaat een bruisend gebied voor kinderen en jongeren. Een warme overdracht van kinderopvang naar primair onderwijs en vervolgens voortgezet onderwijs is beter mogelijk dankzij de nabijheid en verbondenheid in het gebied. Ook in het naschoolse aanbod is er voor kinderen, jongeren en andere Denekampers één gebied voor sportieve en culturele activiteiten. Voortvloeiend uit deze visie is de wens om de basisscholen zoveel mogelijk rondom het gebouw van TCC en het Kulturhus te huisvesten.

Plangebied West | 7 juni 2023

De Kingschool heeft op dit moment een structureel ruimtegebrek en maakt derhalve al met de oudere leerlingen gebruik van ruimtes in het Kulturhus (voormalige TCC lokalen). Kinderopvang In de huidige situatie zijn twee kinderopvangorganisaties actief, te weten Partou en Oons Stekkie. Partou heeft enkele eigenstandige vestigingen en huist bij De Veldkamp in. Oons Stekkie is met haar BSO in de Alexanderschool gehuisvest. Met beide partijen zijn gesprekken geweest over de toekomst; beide partijen willen graag hun diensten aan blijven bieden in dit deel van het dorp. Partou geeft aan dat zij naast Oons Stekkie in plangebied West kan opereren, echter niet in hetzelfde pand. Partou kan en wil onderzoeken of investeren in nieuw vastgoed mogelijk is, al dan niet met externe financieringsbronnen. Daarin zal zij altijd de afweging maken tussen investeren in nieuwbouw en behoud van huidige locaties. Het samenwerkingsband met de scholen – en daarmee de in deze visie gepresenteerde scenario’s - zal onderdeel van deze afweging zijn. Oons Stekkie heeft aangegeven dat eigen investeringen niet mogelijk zijn.

Om beide partijen (en eventueel derde partijen) een eerlijke kans te geven, adviseren wij, na het kiezen van een scenario voor West, door de scholen een aanbesteding uit te laten schrijven en daarmee een partij voor kinderopvang te selecteren. (Co-)financiering door deze partij is één van de voorwaarden in deze aanbesteding; de gemeente investeert niet in ruimtes voor kinderopvang. Alexanderschool Het gebouw van de Alexanderschool is in juridisch eigendom bij schoolbestuur KONOT. Uit onderliggende overeenkomst blijkt echter dat het gebouw terugvalt aan Parochie Lumen Christi (economisch claimrecht) wanneer de onderwijsfunctie uit het gebouw verdwijnt. De parochie ziet kansen voor herbestemming van het gebouw, wanneer de school het gebouw verlaat. De parochie geeft aan dat de plannen voor de onderwijshuisvesting leidend zijn; herbestemming van de Alexanderschool is op dit moment geen doel op zich. Vooralsnog heeft de parochie geen concrete ideeën over de invulling van het gebouw.

10

Sport

Binnengebied

Sporthal de Dorper Esch is in het gebied gelegen. De hal is te scheiden in een 1/3 en 2/3 zaaldeel, met name voor het onderwijs werpt dit enkele obstakels op, niet zozeer voor het verenigingsgebruik (binnensport). De Dorper Esch zou graag meer mensen naar binnen halen, al is het maar voor een kop koffie. Ontmoeting en aanspraak zijn belangrijk. De organisatie is ook beheerder van de overige binnensportaccommodaties. Gymzaal De Veldkamp (1 zaaldeel) en sportzaal De Kerkeres (1 zaaldeel) worden afgestoten; het idee is om binnensport zoveel mogelijk te centraliseren binnen de Dorper Esch.

De partijen in het gebied hebben de wens om van het binnengebied een levendig gebied te maken. Dat betekent dat er samenwerking ontstaat of kan ontstaan tussen de verschillende partijen, in activiteiten en ruimtes. Tijdens de gesprekken zijn ideeën hiervoor met ons gedeeld; de uitwerking daarvan en beoordeling van haalbaarheid valt buiten de scope van dit onderzoek. SDC ’12 heeft de wens haar kantine multifunctioneler te maken, bijvoorbeeld door toevoeging van ruimtes voor BSO of kinderdagopvang. Ook de sportvelden worden op dit moment enkel voor de voetbaltrainingen en –wedstrijden gebruikt en staan overdag vaak leeg. De partijen in het binnengebied hebben nog geen gesprekken met elkaar gevoerd. Geadviseerd wordt deze gesprekken tussen SDC ’12, Dorper Esch, Kulturhus, TCC, de drie PO-scholen en de kinderopvangorganisaties te voeren.

Een verdere analyse van de binnensport wordt in relatie tot plangebied Aveskamp beschreven.

Cultuur Het Kulturhus huist bij TCC in en wenst graag meer samenwerking en toenadering met de toekomstige buren. Bijvoorbeeld door een kinderdagverblijf te huisvesten en de ingang te verplaatsen richting het onderwijs.

Plangebied West | 7 juni 2023

De Harmonie huurt de voormalige gymvoorziening van TCC. Zij ziet een sterke afname van het ledenaantal en is bezig met een plan van aanpak voor de toekomstbestendigheid van muziek(lessen) en bandrepetities in Denekamp. De Harmonie wil de voormalige gymvoorziening blijven huren, zowel voor bandrepetities, muzieklessen als repetities voor de Harmonie zelf. De Harmonie gaat graag mee in een nieuw gebouw, mits dat onder betaalbare huur geschieden kan. Ons advies is de huidige ruimte te behouden, hierin niet te investeren en bij de verdere planuitwerking te bepalen of verdere integratie in het Plangebied (denk aan het gebouw qua uitstraling/gevelbeeld betreken bij de renovatie/nieuwbouw van het onderwijs- en opvanggebouw of daarin integreren) gewenst en mogelijk is.

11

TCC In de afrondende fase van deze ontwikkelingsvisie heeft TCC de wens uitgesproken om ook te participeren in het onderwijshuisvestingsplan en voor hun eigen gebouw een afweging te maken tussen renovatie of nieuwbouw. Daarmee ontstaat de kans om de huisvesting voor kinderopvang, primair onderwijs en voortgezet onderwijs in dit plangebied te integreren. Daarmee kan nóg beter worden bijgedragen aan de doorlopende ontwikkellijn van 0 tot 14/15. Zowel in een renovatie-scenario voor TCC is te bezien hoeveel ruimte het voortgezet onderwijs nodig heeft; mogelijk is gedeeltelijke inpassing van één of meerdere scholen in het huidige gebouw van TCC mogelijk. Voor TCC wordt een eigenstandige afweging, buiten deze ontwikkelingsvisie, gemaakt. Deze afweging wordt als addendum toegevoegd aan deze ontwikkelingsvisie.

Conclusie ten aanzien van de visie Op basis van de onderwijskundige visies van de scholen geniet een clustering van kinderopvang, primair onderwijs, voortgezet onderwijs en Kulturhus de voorkeur. De doorgaande ontwikkellijn en fysieke nabijheid wordt daarmee voor álle PO-scholen bewerkstelligd. Het nieuwbouwscenario laat deze clustering toe en faciliteert de visie het beste. Nieuwbouw om of nabij TCC ligt daarbij voorhanden. In de ruimtelijke inpassing wordt hiervoor een passende plek gezocht. Daarnaast is het aan te bevelen dit gebied integraal te benaderen; partijen in dit gebied zoeken naar verbinding (samenwerking) en functies liggen versnipperd in het gebied (ruimtelijk). Dit vraagt om een ruimtelijke analyse van het plangebied. Deze analyse wordt in deze ontwikkelingsvisie uitgewerkt.

Maatschappelijke haalbaarheid

Financiële haalbaarheid

Plangebied West | 7 juni 2023

Ruimtelijke haalbaarheid

12

1.3 Ruimtelijke haalbaarheid Analyse: een levendig binnengebied Een ruimtelijke analyse van het binnengebied levert de volgende inzichten op. In Bijlage 1 is een nadere analyse te vinden. ▪ In het gebied zijn de gebouwen veelal gericht op de straatzijde; gebouwen staan met de rug – vaak een blinde gevel, zonder duidelijke functie – naar het binnengebied toe. ▪ Het binnengebied bestaat voornamelijk uit verkeerszone (looproutes) langs de voetbalvelden. Her en der zijn open plekken te vinden, zoals een pleintje of veldje. Door de blinde gevels kennen deze plekken een onduidelijk karakter; vanuit de gebouwen wordt geen duidelijke functie aan deze plekken gegeven. Een plek met een daadwerkelijk duidelijk karakter is het trapveldje, achter de Alexanderschool.

▪ Ook zijn entrees niet altijd duidelijk. Het gebied wordt niet in tijd afgesloten en is daarmee in principe te allen tijde voor iedereen toegankelijk. Echter, door de blinde gevels en gebrek aan een

Plangebied West | 7 juni 2023

duidelijke functie in de gebouwen (gericht op het binnengebied) is het onduidelijk wie het binnengebied mag betreden en wanneer. Met name na schooltijd levert dit een onduidelijke situatie op. Partijen in het gebied geven aan de samenwerking met elkaar op te willen zoeken en van het binnengebied een levendig gebied te willen maken. Het toekennen van een duidelijke functie aan pleintjes en veldjes (ontmoetingsfunctie) kan hierbij helpen, evenals het verduidelijken van de entrees richting dit binnengebied. Routes zijn vrij smal en kunnen worden verbreed, zodat deze naast een verkeersfunctie ook ontmoeting toelaten. Met name in de zuidoostelijke hoek tussen Kulturhus en zwembad liggen kansen voor verbetering van de openbare ruimte en het toekennen van een duidelijke functie. De inpassing van het nieuwbouwscenario concentreert zit op deze plek, aansluitend op de bestaande gebouwen van TCC en het Kulturhus.

P

P

P

P

13

De Veldkamp en Alexanderschool Normatieve ruimtebehoefte

277 leerlingen 1 vaste voet

1.593 m2 bvo

Scenario vernieuwbouw

Uitgangspunt 2 bouwlagen

Footprint 60%

956 m2 bvo

Het vernieuwbouw-scenario bestaat uit één nieuw gebouw voor Basisschool De Veldkamp, de Alexanderschool en de M.L. Kingschool. Daarnaast wordt ook in nieuwbouw – en integratie – van de buitenschoolse opvang en kinderdagopvang voorzien.

Buitenruimte

776 m2

Verkeer en parkeren

1.141 m2

Nevenstaand is een overzicht van de ruimtestaat voor plangebied West. Deze oppervlakten gelden als onderleggers voor de inpassingsstudie van het nieuwbouwscenario.

Normatieve ruimtebehoefte

230 leerlingen

1.357 m2 bvo

Uitgangspunt 2 bouwlagen

Footprint 60%

814 m2 bvo

In bijlage 2 is de volledige ruimtestaat bijgevoegd.

M.L. Kingschool

Buitenruimte

748 m2

Verkeer en parkeren

986 m2

Kinderopvang

Nieuwbouw Veldkamp, Alexander, Kingschool

Plangebied West | 7 juni 2023

Integratie van BSO en KOV

Kinderdagverblijf

4 groepen

451 m2 bvo

Buitenschoolse opvang

6 groepen

573 m2 bvo

Uitgangspunt 2 bouwlagen

Footprint 60%

614 m2 bvo

Buitenruimte

281 m2

Verkeer en parkeren

436 m2

14

Autoverkeer Langzaam verkeer Kavel Bestaand gebouw Betrokken gebouwen Nieuw gebouw

Ruimtelijke inpassing Nieuwbouw

In het nieuwbouw-scenario huizen de Martin Luther Kingschool, Basisschool De Veldkamp en De Alexanderschool bij elkaar in één gebouw, samen met een kinderopvangorganisatie. Het nieuwe gebouw wordt in aansluiting op het Kulturhus gerealiseerd, over de bestaande parkeervoorziening. Het gebouw vormt op de kruising van de Oranjestraat en de Molendijk een stedenbouwkundig accent. De parkeervoorziening zoals benodigd voor de basisscholen en kinderopvang worden aan de Molendijk, in het verlengde van de voorzieningen van Dorper Esch gerealiseerd.

Nieuwe buitenruimte Begroeiing

Water Sport/speelveld F

Fietsparkeren

K+R

Kiss & Ride

P

Parkeren

Ter inpassing is rekening gehouden met het meest uitgebreide ruimteprogramma voor onderwijs en kinderopvang. Als variant is een campusmodel bestudeerd. Dit model is opgenomen in de bijlage. Tussen de nieuwbouw en het bestaande Kulturhus kan een doorgang gerealiseerd worden om samenwerking in ruimte en activiteiten te bewerkstelligen én om met TCC een sterke doorlopende leerlijn neer te zetten binnen één voorziening.

7 juni 2023 West | 7 juni 2023 Plangebied

15

Het nieuwbouw-scenario biedt in ruimtelijke zin kansen om de versnippering in het binnengebied tegen te gaan. Er wordt één nieuw gebouw toegevoegd met een duidelijke functie. Het realiseren van een gebouw op afstand van het Kulturhus en TCC heeft daarmee niet de voorkeur; dat zou het versnipperd beeld in dit gebied juist versterken. In de huidige situatie kent het deel tussen Kulturhus en zwembad een onduidelijke ruimtelijke structuur. Door hier een schoolplein te realiseren krijgt dit gebied een duidelijke functie. Daarmee wordt de onduidelijke structuur in de huidige situatie opgelost.

parkeerplaatsen is hier beter mogelijk, wat leidt tot netto minder benodigde parkeerplaatsen. Het clusteren van scholen biedt bovendien voordelen bij de inrichting van een duidelijke schoolzone met hoge attentiewaarde. In het nieuwbouw-scenario is de toegang tot de parkeerplaats aan de veel rustiger Molendijk gelegen. Een verdere uiteenzetting is te vinden in de rapportages van Bonotraffics.

In het nieuwbouwscenario blijft de woning op de hoek van de Molendijk en de Oranjestraat, die in eigendom is van de gemeente, behouden; een school wordt hiernaast gerealiseerd. Ruimtelijk bezien levert het betrekken van de kavel van deze woning meerwaarde op; ook hier kan versnippering voorkomen worden door het schoolplein, de Kiss & ride-zone en parkeerplaats nabij de school te realiseren, in plaats van de bestaande parkeervoorziening bij de Dorper Esch uit te breiden. Daarnaast biedt het benutten van de kavel van de gemeentelijke woning kansen om op de kruising van de Molendijk en Oranjestraat een stedenbouwkundig accent te realiseren. Het clusteren van scholen leidt per definitie tot meer verkeersbewegingen in het gebied en daarmee een grotere parkeerbehoefte. Deze vraag kan in dit scenario worden opgevangen. Bij nieuwbouw ontstaat een clustering van meerdere scholen en andere voorzieningen; dubbelgebruik van

Plangebied West | 7 juni 2023

16

Autoverkeer Langzaam verkeer Kavel Bestaand gebouw

Ter referentie is een renovatie-scenario onderzocht. Enkel wanneer nieuwbouw niet haalbaar blijkt, is renovatie een alternatief. Het alternatief Renovatie bestaat uit twee ingrepen; enerzijds huizen de Alexanderschool en Basisschool De Veldkamp samen in het bestaande gebouw van de Alexanderschool. Het gebouw wordt met 344 m2 bvo uitgebreid op basis van de normatieve ruimtebehoefte van beide scholen, uitgaande van één vaste voet. Het bestaande bestemmingsplan laat uitbreiding toe, echter dwingt dat om de uitbreiding in twee delen te voorzien (zie 1 en 2 in de rode blokken hiernaast). De school maakt, met deze uitbreidingen, een duidelijk onderscheid in ‘voor’ en ‘achter’ en opent zich zowel naar de Ootmarsumsestraat als naar het binnengebied. Voor de M.L. Kingschool en kinderopvang wordt een vleugel van respectievelijk 814 m2 bvo en 610 m2 bvo toegevoegd aan TCC en het kulturhus. ▪ Inpassing van een Kiss & Ride-voorziening bij de Alexanderschool is niet mogelijk. Het wordt niet geadviseerd het trapveld in het binnengebied hiertoe te benutten, zie de rapportage van Bonotraffics.

Betrokken gebouwen Nieuw gebouw Nieuwe buitenruimte Begroeiing

Water Sport/speelveld F

Fietsparkeren

K+R

Kiss & Ride

P

Parkeren

▪ Nieuwbouw voor de M.L. Kingschool sluit het binnengebied in de zuidoostelijke hoek af; de kans om hier een krachtige toegang tot het binnengebied te realiseren wordt niet benut. ▪ Er blijft een versnippering van parkeerplaatsen in het gebied bestaan. Ook voor verkeer geldt dat er op meerdere plekken schoolzones worden gemaakt. Het risico bestaat dat de attentiewaarde op méérdere schoolzones lager ligt dan wanneer er één krachtige schoolzone is gesitueerd (nieuwbouw-scenario). ▪ Voor de Alexanderschool en de Veldkamp is in deze variant weinig tot geen synergie met TCC, het kulturhus en kinderopvang te realiseren.

Plangebied West | 7 juni 2023

17

Bestemmingsplan Het bestemmingsplan wordt op twee punten geanalyseerd. ▪ Nieuwbouw: Oranjestraat / Molendijk ▪ Renovatie: 1) Oranjestraat / Molendijk en 2) Alexanderschool Het bestemmingsplan heeft in de hoek aan de Oranjestraat / Molendijk de bestemming Centrum. Een maatschappelijke voorziening, zijnde een school, is hier toegestaan. Op locatie zijn geen bouwvlakken aanwezig. Deze moeten aan het bestemmingsplan worden toegevoegd om hier een school te realiseren. Dat geldt voor de nieuwbouw-variant en ook voor de renovatie-variant. De kavel (zowel voor nieuwbouw als renovatie) valt binnen de contour van de molenbiotoop, afkomstig van de Sint Nicolaasmolen, gelegen ten noorden van de Ootmarsumsestraat. De beoogde locatie voor de nieuwbouw ligt op 283 meter afstand van de molen. Uitgaande van het bestemmingsplan is op deze plek een bouwhoogte van circa 9 meter toegestaan (28.2.1.b Bestemmingsplan Denekamp).

(maatschappelijk); dit kan een voorziening zijn op het gebied van onderwijs, welzijn, zorg, gezondheid, cultuur, religie, opvoeding, kinderopvang, openbaar bestuur of andere sociale voorzieningen. Bij verandering van functie is ook een bestemmingsplanwijziging nodig, waarvoor de parochie medewerking van de gemeente nodig heeft. Een integrale beoordeling van de nieuwe functie en relatie met de omgeving zal in dat geval plaatsvinden. Wanneer de functie wonen wordt toegevoegd in of aan de Alexanderschool ontstaat een risico voor deze ontwikkelingsvisie op onderwijshuisvesting; een school moet tenminste 30 meter uit de gevel van een woning staan. Het risico wordt echter beperkt geacht, gezien de voorgestelde inpassing van het nieuwbouwscenario aan de Molendijk / Oranjestraat.

Het bestemmingsplan ten gronde van de Alexanderschool (renovatie-variant) kent een maatschappelijke bestemming. De bestemming is geschikt voor een school en dus ook voor uitbreiding van de bestaande onderwijsfunctie in het geval van renovatie. Zoals benoemd laat het bouwvlak ruimte voor een uitbreiding in twee bouwdelen aan weerszijden van het bestaande gebouw. Dit beperkt de functionele mogelijkheden in het renovatie- (en uitbreidings-)scenario. In het geval van nieuwbouw wil de parochie het gebouw herbestemmen. Herbestemming moet passen binnen de bestaande bestemming

Plangebied West | 7 juni 2023

18

Conclusies ruimtelijke haalbaarheid De opgave in West is om de haalbaarheid van het nieuwbouwscenario te onderzoeken. Onderliggend is ook een renovatiescenario onderzocht, als schaduwscenario. Zowel voor nieuwbouw als renovatie passen de ruimteprogramma’s op de kavel(s). Zelfs bij behoud van de woning aan de Molendijk, in eigendom van de gemeente, is inpassing van het nieuwbouw-scenario goed mogelijk. Mogelijk zijn nog optimalisaties in gedeeld ruimtegebruik te bewerkstelligen in het Programma van Eisen, waardoor de benodigde footprint kleiner wordt dan nu geprogrammeerd. In beide gevallen moet het bestemmingsplan naast het Kulturhus voorzien worden van een bouwvlak. In het nieuwbouwscenario wordt een nieuwe functie voor de Alexanderschool gezocht. De parochie en gemeente zullen hiervoor moeten samenwerken. Een mogelijk, maar beperkt, risico op deze ontwikkelingsvisie is een herbestemming naar woon-functie; onderwijsgebouwen moeten op tenminste 30

meter uit de gevel van een woning worden gerealiseerd. Dat is in het nieuwbouwscenario haalbaar, zoals in deze visie wordt voorgesteld. Ruimtelijk bezien levert het renovatiescenario nadelen op; de versnippering in het gebied blijft hiermee bestaan. Het nieuwbouwscenario voorziet in één gebouw voor de scholen en kinderopvang, waarmee één herkenbare onderwijsplek voor ouders en kinderen wordt gecreëerd. Het nieuwbouwscenario laat daarnaast ook één duidelijke parkeer- en K&R-zone ontstaan, waar deze in het renovatiescenario verspreid zijn over het gebied. In het renovatiescenario is geen goede oplossing voor een K&R-zone voor de Alexander/Veldkamp, tenzij het trapveld wordt aangetast. Dat is ruimtelijk bezien onwenselijk.

studie van Bonotraffics naar verkeer en parkeren in dit gebied. De inpassingsstudie toont aan het nieuwbouwscenario haalbaar is en bovendien tot meer voordelen (verkeer, parkeren, ruimtelijk ensemble en inhoudelijke samenwerking) leidt.

Maatschappelijke haalbaarheid

Financiële haalbaarheid

Ruimtelijke haalbaarheid

Qua verkeer ontstaat in het nieuwbouwscenario aan de rustige Molendijk één duidelijke schoolzone met een hoge attentiewaarde. In het renovatiescenario worden schoolzones om het gebied heen verspreid, waardoor de attentiewaarde mogelijk lager uitvalt. Zie ook de

19

1.4 Financiële haalbaarheid Uitgangspunten Voor de ramingen van de investeringskosten zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: ▪ De Investeringsbedragen zijn op basis van indicatieve stichtingskosten inclusief btw (prijspeil november 2022), dit betekent dat naast de bouwkosten ook de kosten voor architect, adviseurs, leges, onvoorzien, enzovoorts zijn meegenomen. Kosten voor de aanleg van een schoolplein zijn inbegrepen; ▪ Het indicatieve investeringskostenniveau op basis van BENG/FS klasse C (niveau bouwbesluit) bedraagt € 3.500,00 per m2 bvo (stichtingskosten inclusief 5% onvoorziene kosten en 21% btw) voor nieuwbouw, inclusief aanleg van hoogstens 600 m2 schoolplein. Het indicatieve investeringskostenniveau voor ENG/FS klasse B bedraagt € 3.650,00 per m2 bvo; De bouwkosten zijn op basis van actuele kengetallen, gebaseerd op marktontwikkelingen en ervaringen (aanbestedingen) van ICSadviseurs; ▪ Voor de bijkomende kosten zijn de volgende bedragen gehanteerd: sloopkosten: €40,00 per

Plangebied West | 7 juni 2023

m2 bvo, bouwrijp maken: €40 per m2 bvo, aanvullende terreininrichting €150,00 per m2 bvo, autoparkeren €150,00 per m2 en fietsparkeren €50,00 per m2 (inclusief btw); ▪ De gebruikte afschrijvingstermijnen zijn conform gemeentelijk beleid voor nieuwbouw 60 jaar, renovatie 25 jaar en installaties 20 jaar. De gehanteerde rente is 3%; ▪ Er is rekening gehouden met een eenmalige afschrijving van de resterende boekwaarde van de Alexanderschool, ter hoogte van €202.000 (boekwaarde per 1-1-2023). ▪ In de investeringskosten zijn geen posten opgenomen voor meubilair, aangezien er geen sprake is van een “eerste inrichting”. ▪ Er wordt geen rekening gehouden met kosten voor ondergrondse wijzigingen. Tijdelijke huisvesting Basisschool De Veldkamp en de Kingschool verhuizen naar een nieuwe locatie. Dit betekent dat ze tot de oplevering van hun nieuwe schoolgebouw in hun huidige gebouw kunnen blijven. Daarom is er geen budget opgenomen voor tijdelijke huisvesting. Voor de Alexanderschool

is het uitgangspunt dat in de fasering van de bouw deze school tijdelijk gebruik kan maken van één van de bestaande of nieuwe schoolgebouwen.

VNG-normbedragen De VNG hanteert normbedragen voor de kosten van scholenbouw. De huidige VNGnormbedragen voor scholenbouw zijn echter niet toereikend om schoolgebouwen te realiseren die voldoen aan de eisen van deze tijd. Zowel VNG, PO-raad en VO-raad benoemen dat de noodzaak voor extra budget om de huisvesting op een kwalitatief goed niveau te houden onverminderd is. De jaarlijkse indexering van de normbedragen over de afgelopen jaren hebben de werkelijke prijsontwikkelingen in de markt niet goed gevolgd. Daarom wordt in dit onderzoek geraamd op basis van het door de gemeente vastgestelde kwaliteitsniveau en indicatieve investeringskosten o.b.v. marktprijzen.

20

Investering Voor zowel het nieuwbouw- als renovatie-scenario zijn de investeringskosten doorgerekend aan de hand van vier bouwblokken: ▪ Veldkamp en de Alexanderschool: ▪ Nieuwbouw voor beide scholen (nieuwbouwscenario); ▪ Renovatie van en een uitbreiding op het bestaande gebouw van de Alexanderschool (renovatiescenario); ▪ M.L. Kingschool: nieuwbouw; en ▪ Kinderopvang: nieuwbouw. De ruimtes voor kinderopvang worden niet door de gemeente bekostigd en zijn daarom in afwijkende kleur (rood) weergegeven.

Nieuwbouw BENG

Nieuwbouw ENG

Renovatie BENG

Renovatie ENG

€16.000.000,00

€16.000.000,00

€16.000.000,00

€16.000.000,00

€14.000.000,00

€14.000.000,00

€14.000.000,00

€14.000.000,00

€12.000.000,00

€3.584.000,00

€10.000.000,00 €8.000.000,00

€12.000.000,00

€3.737.000,00

€10.000.000,00 €5.576.000,00

€8.000.000,00

€12.000.000,00 €10.000.000,00

€5.815.000,00

€8.000.000,00

€6.000.000,00

€6.000.000,00

€6.000.000,00

€4.000.000,00

€4.000.000,00

€4.000.000,00

€2.000.000,00

€4.750.000,00

€-

€2.000.000,00

€4.954.000,00

€-

€12.000.000,00 €3.584.000,00

€3.061.000,00

€8.000.000,00

€3.192.000,00

€6.000.000,00 €4.750.000,00

€2.000.000,00 €-

€3.737.000,00

€10.000.000,00

€4.000.000,00

€4.954.000,00

€2.000.000,00 €1.204.000,00

€-

Kinderopvang

Kinderopvang

€1.256.000,00

Kinderopvang

Kinderopvang

Veldkamp en Alexanderschool

Veldkamp en Alexanderschool

Veldkamp en Alexanderschool

Veldkamp en Alexanderschool

M.L. Kingschool

M.L. Kingschool

M.L. Kingschool

M.L. Kingschool

Uitbreiding Veldkamp en Alexanderschool

Uitbreiding Veldkamp en Alexanderschool

21

Het vernieuwbouwscenario is circa €1.300.000,- duurder dan het renovatiescenario, in zowel de BENG- als ENG-variant. In beide scenario’s is de meerinvestering van BENG naar ENG gering, circa € 600.000,-.

Vooralsnog bevatten de investeringen voor beide scenario’s het volledige ruimteprogramma, inclusief kinderopvang. De gemeente investeert niet in ruimtes voor kinderopvang. Zoals geadviseerd schrijven schoolbesturen een aanbesteding voor een kind-partner uit, waarvan (co-)financiering in de huisvesting onderdeel is.

afspraken over deze investering juridisch vast te leggen met de parochie; wanneer de onderwijsfunctie om welke reden gedurende de levensduur na renovatie uit het gebouw verdwijnt, valt het gebouw terug aan de parochie. Daarmee vervalt ook een deel van de afschrijving(smogelijkheden) op de renovatie en is het redelijk met de parochie overeen te komen dat zij over het resterende deel de afschrijvingslasten aan de gemeente vergoedt. In bijlage 5 is een volledig financieel overzicht inclusief overige kosten per type gebruiker voor West opgenomen.

De overige bijkomende kosten bestaan uit de resterende boekwaarde van de Alexanderschool, de kosten voor het bouwrijp maken van de locatie en de kosten voor de benodigde terreininrichting (de aanleg van paden en parkeerplaatsen voor auto’s, fietsen en de K&R). Kosten voor ondergrondse wijzigingen zijn niet geraamd. In het vernieuwbouw-scenario bedragen deze projectgebonden kosten € 919.000,-, in het geval van renovatie bedragen deze kosten € 692.000,-. Dit verschil is te verklaren doordat in het renovatiescenario de huidige boekwaarde van de Alexanderschool niet wordt afgeboekt en minder grondoppervlakte bouwrijp gemaakt en ingericht dient te worden. Voor renovatie is in de grafiek op de volgende pagina enkel de investering opgenomen die de levensduur van het gebouw met 25 jaar verlengt. Na 25 jaar moet theoretisch opnieuw geïnvesteerd worden in het gebouw. Deze tweede investering is niet opgenomen. Het gebouw van de Alexanderschool is niet in eigendom van de gemeente, terwijl de gemeente met een renovatie wel in dit gebouw zou investeren. Wanneer het renovatie-scenario wordt gekozen, wordt geadviseerd

Plangebied West | 7 juni 2023

22

Gemiddelde kapitaallasten Eveneens zijn voor de beide scenario’s de kapitaallasten berekend, wederom voor zowel een BENG- als ENG-variant. Gemiddeld bedragen de kapitaallasten op jaarbasis:

Kapitaallasten

▪ € 409.000,- voor nieuwbouw (BENG);

€ 900.000,00

▪ € 427.000,- voor nieuwbouw (ENG);

€ 800.000,00

▪ € 351.000,- voor renovatie (BENG); en

€ 700.000,00

▪ € 366.000,- voor renovatie (ENG).

€ 600.000,00 € 500.000,00

Te concluderen is dat de gemiddelde kapitaallasten beperkt van elkaar verschillen. Dit is te verklaren doordat het renovatie-scenario alsnog een groot aandeel nieuwbouw (M.L. Kingschool, uitbreiding Alexanderschool en kinderopvang) bevat. Slechts een deel van de investeringen binnen het renovatiescenario wordt over 25 jaar afgeschreven, het grootste deel wordt over 60 jaar afgeschreven.

€ 400.000,00 € 300.000,00 € 200.000,00 € 100.000,00 €1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 43 45 47 49 51 53 55 57 59 61

Jaar Nieuwbouw BENG

Nieuwbouw ENG

Plangebied West | 7 juni 2023

Renovatie BENG

Renovatie ENG

Een belangrijke nuance bij renovatie is dat na afloop van de afschrijvingstermijn van 25 jaar er een nieuwe investering benodigd is (doorgaande cyclus) voor de Alexanderschool. Bij nieuwbouw is dit pas na 60 jaar van toepassing. In deze berekening is geen rekening gehouden met aanvullende, toekomstige investeringen.

23

1.5 Eigendom en beheer

€ Afdracht huur BSO/KDV aan gemeente Eigenaar en beheerder

Bij de twee scenario’s, nieuwbouw en renovatie, is in beide gevallen sprake van meerdere gebruikers onder één dak. Dit betreffen de scholen, de kinderopvang en dit mogelijk in combinatie met het Kulturhus. Dit betekent dat er nagedacht dient te worden over het eigendom en de wijze van beheer. Standpunten ▪

▪

Het beleid van de gemeente Dinkelland is om het juridisch eigendom bij schoolgebouwen over te dragen aan het schoolbestuur en niet te investeren in het vastgoed voor kinderopvang; De schoolbesturen vinden het vanwege o.a. het risico op leegstand niet wenselijk om het eigendom van het gehele gebouw bij één schoolbestuur onder te brengen.

Het standpunt van de gemeente vereist dat de kinderopvangorganisatie zelf investeert in hun eigen vastgoed. Renovatie-scenario In het geval van het renovatie-scenario spelen twee zaken. Enerzijds huist De Veldkamp in het gebouw van De Plangebied West | 7 juni 2023

Alexanderschool. Dit gebouw is economisch bezien eigendom van de parochie, echter middels een overeenkomst ligt het juridisch eigendom bij het schoolbestuur van de Alexanderschool/Veldkamp. De onderwijsfunctie blijft behouden, dus de huidige juridische verhoudingen kunnen gehandhaafd worden. Echter, de benodigde uitbreiding wordt door de gemeente gefinancierd. Voor deze uitbreiding verdient het de aanbeveling onderscheid te maken in economisch claimrecht; de gemeente behoudt het economisch claimrecht op de uitbreiding. Anderzijds wordt voor de M.L. Kingschool en de kinderopvang nieuwbouw voorzien aan het Kulturhus/TCC. Voor de uitbreiding wordt geadviseerd om schoolbestuur Consent als juridisch eigenaar en beheerder te bestempelen, gelijk de reguliere situatie. Via een commerciële huurprijs voor de kinderdagopvang en een kostprijsdekkende huur voor de buitenschoolse opvang worden de betreffende ruimtes voor kinderopvang vergoed. Dit gaat tegen het beleid van de gemeente in, maar dekt wel de risico’s van meerdere eigenaren in één gebouw af.

Schoolbesturen

€ exploitatievergoeding

€ Huur

€ Huur

Gebruiker

Scholen

BSO

KDV

€ MI-vergoeding

24

Eigenaar en beheerder

VVE

Nieuwbouw Het nieuwbouw-scenario gaat uit van meerdere scholen (en schoolbesturen) en kinderopvang onder één dak. Hier is het advies om te werken met een Vereniging van Eigenaren (VVE). De schoolbesturen lopen zodoende geen risico voor exploitatierisico’s als gevolg van leegstand bij onderhuurders. De kinderopvang investeert hierbij in eigen vastgoed en verkrijgt daarmee ook een deel van het eigendom. Op een VVE is dwingend recht (Burgerlijk Wetboek) van toepassing; de uitgangspunten liggen voor een belangrijk deel per wet vast. Daarbij hebben alle partijen in de VVE zeggenschap en inspraak. Het beheer kan uitgevoerd worden door de VVE en het is dus niet nodig om een separate beheerstichting op te richten. Wel kan er onduidelijkheid over taak- en rolverdeling ontstaan. Een belangrijke kanttekening is dat er bij de vervolgstappen gezocht moet worden naar een kinderopvangorganisatie die wil en kan investeren in eigen vastgoed. De verdere exacte invulling van het beheer dient daarna gezamenlijk met de definitieve partners verder uitgewerkt te worden.

Plangebied West | 7 juni 2023

€ Exploitatievergoeding

Gebruiker

M.L. Kingschool

De Veldkamp

De Alexanderschool

KOV

€ MI-vergoeding

25

1.6 Conclusie plangebied West Onderwijskundige haalbaarheid Op onderwijskundig gebied sluit het nieuwbouwscenario het beste aan bij de visie(s) van de drie scholen. Een doorlopende ontwikkellijn (kinderopvang, PO en VO) kan versterkt worden door de fysieke nabijheid en gebouwlijke aansluiting op het Kulturhus en TCC. In het renovatiescenario geldt dat voor de Alexanderschool/Veldkamp deze koppelkansen niet mogelijk zijn; daarmee ontstaat onderscheid in aanbod.

Ruimtelijke haalbaarheid Ruimtelijk bezien past de gevraagde omvang van zowel het renovatie- als het nieuwbouwscenario op de beoogde kavels. In beide gevallen moet een bouwvlak toegevoegd worden op de huidige parkeerplaats naast het Kulturhus. Het gebied is echter zeer versnipperd; een nieuwbouw-scenario biedt meer kansen om tot integrale, ruimtelijke kwaliteit in dit gebied te komen. Verkeerskundig biedt nieuwbouw één centrale schoolzone met een hogere attentiewaarde. Ook stedenbouwkundig kan met het nieuwbouwscenario een mooi accent

Plangebied West | 7 juni 2023

worden gelegd op de kruising bij de Molendijk. Het verdient te overwegen de kavel van de gemeentelijke woning te betrekken bij de opgave, om zodoende meer ruimte voor een zorgvuldige inpassing te creëren. Vanuit ruimtelijk oogpunt is het nieuwbouwscenario haalbaar en biedt het de ruimtelijk beste oplossing.

Financiële haalbaarheid De verschillen tussen nieuwbouw en renovatie zijn, met name in de kapitaallasten, beperkt; daartoe zijn beiden met een vinkje beoordeeld (zie matrix). Op financieel vlak is het renovatiescenario (BENG) het gunstigst in de investering. Dit komt door het behoud van de Alexanderschool. Echter, het verschil tussen renovatie en vernieuwbouw is slechts circa 10%; de scenario’s liggen op investeringen ongeveer €1.300.000,- uit elkaar. Het verdient daarmee de aandacht ook naar de kapitaallasten te kijken. De gemiddelde jaarlijkse kapitaallasten liggen iets hoger bij nieuwbouw. In deze berekening is echter geen rekening gehouden met een investering die bij renovatie na circa 25 jaar opnieuw benodigd is. Als deze wel wordt betrokken in de afweging, is het

nieuwbouwscenario financieel (veel) aantrekkelijker dan het renovatiescenario. Het advies is daarom vanuit financieel perspectief het nieuwbouwscenario als voorkeursscenario aan te merken. De meer-investering van BENG naar ENG is circa € 600.000,- en verdient, gezien de doelstellingen uit het Klimaatakkoord, de voorkeur. Dit voorkomt ook eventuele desinvesteringen op een later moment als deze doelstelling alsnog behaald dient te worden. Daarbij kan in het ontwerpproces worden onderzocht in hoeverre dit voor de schoolbesturen tot een financieel voordeel in de exploitatiekosten leidt en de schoolbesturen dit als bijdrage kunnen inzetten in het project.

Eindoordeel: het nieuwbouwscenario is haalbaar en biedt de meeste kwaliteit. Maatschappelijk

Ruimtelijk

Financieel

Nieuwbouw Renovatie

26

2. Plangebied Aveskamp De Zevenster en boerderij Aveskamp

Gerardus Majella

2.1 Huidige situatie

TV Denekamp

Het huidige gebouw van basisschool De Zevenster is gelegen op de hoek van de Meester Muldersstraat en de Dokter Hondelinkstraat. Direct naast de school ligt sportzaal De Kerkeres. Voor De Zevenster is besloten om nieuwbouw op de tegenover gelegen kavel te realiseren. Op deze kavel staat op dit moment de boerderij Aveskamp. Naar verluidt is dit het oudste gebouw van Denekamp; er wordt waarde gehecht aan het gebouw en aan deze plek.

Boerderij Aveskamp

De nieuwe locatie voor De Zevenster ligt aan een park met vijver. De vijver wordt door een wandelpad omringd en verbindt verschillende voorzieningen, zoals het gebouw van de vis- en ijsvereniging, Tennisvereniging Denekamp, Schietvereniging Diana en Gerardus Majella. Het park is openlijk toegankelijk voor iedereen. Sportzaal De Kerkeres is verouderd, terwijl Dorper Esch recentelijk is vernieuwd. Het ligt voor de hand de activiteiten op de Dorper Esch te clusteren, zowel voor het bewegingsonderwijs als de binnensport. Echter, voor locatie Aveskamp is de vraag of het realiseren van een binnensportaccommodatie noodzakelijk en nuttig is. Sportzaal De Kerkeres De Zevenster

Plangebied Aveskamp | 7 juni 2023

28

Ruimtelijke analyse De huidige situatie laat een aantal ruimtelijke kwaliteiten zien die in sterke mate bepalend zijn voor het karakter van de plek. Boerderij Aveskamp staat, nagenoeg, midden op de kavel. De kavel is zeer ruim en laat een doorzicht vanaf de Mr. Muldersstraat toe aan weerszijden van de boerderij richting het park aan de achterzijde. Met name het vrije doorzicht en het fiets- en looppad aan de westzijde van de boerderij is een belangrijk element (zie figuur, zwarte pijl).

P P

De omvang van de boerderij is dusdanig beperkt dat er aan alle zijden ruimte op de kavel ontstaat; de plek heeft daarmee een zeer open karakter en markeert de entree naar het park.

Autoverkeer

De rooilijn van de boerderij ligt op enige afstand van de straat, in tegenstelling tot de woningen aan de overzijde, die nagenoeg direct aan de straat zijn gelegen (met een voortuin van enkele meters diep). Eveneens staat de boerderij in een hoek van ongeveer 40 graden ten opzichte van het middenrif van de straat, waar omliggende bebouwing vooral parallel aan de straat staat. Dit benadrukt het bijzondere ruimtelijke karakter.

Kavel

De boerderij wordt door enkele grote bomen omringd, bijdragend aan het groene en parkachtige karakter van de omgeving.

Concluderend zijn de volgende elementen belangrijk om in een nieuwe situatie terug te laten keren, zie ook de ruimtelijke inpassing: ▪ Doorzicht vanaf de straat naar het park ter hoogte van de pijl ▪ Afstand van de straat tot de gevel van de nieuwe school ▪ Bestaande bomen Plangebied Aveskamp | 7 juni 2023

Langzaam verkeer

Bestaand gebouw Nieuw gebouw IJsv.

Expeditie TV

Nieuwe buitenruimte Begroeiing Water

TVD SVD

Sport/speelveld F

Fietsparkeren

K+R

Kiss & Ride

P

Parkeren

29

Cultuurhistorie Boerderij Aveskamp is mogelijk het oudste gebouw van Denekamp. Echter verkeert het gebouw in vervallen staat en heeft het geen functie meer. Dat kan aan twee zijden sentimenten oproepen, enerzijds voor behoud van de boerderij en anderzijds voor het slopen en toekennen van een nieuwe functie. Cultuurhistorie is een breed begrip; in essentie vallen onder cultuurhistorie alle structuren, elementen en gebieden die cultuurhistorisch van belang zijn en ‘iets’ zeggen over de ontstaansgeschiedenis van het cultuurlandschap op een bepaalde plek (bron: Bestemmingsplan Denekamp). Uitgaande van deze definitie kan cultuurhistorie in landschappelijke, ruimtelijke of architectonische elementen liggen. De volgende elementen zijn daarbij relevant – of in ieder geval van waarde voor behoud. ▪ De Cultuurhistorische waardenkaart (Provincie Overijssel) laat geen monumentale waarden zien op de locatie Aveskamp. ▪ De beukenhaag ▪ Drie eiken in het noordwestelijke deel van de kavel (zie vorige pagina)

▪ De lindeboom naast de boerderij

Bestemmingsplan De locatie bevat op dit moment de bestemming Wonen en is verdeeld in drie bouwkavels met ieder een bouwvlak. Hierin wordt eveneens de afstand tot de weg, vanuit de huidige situatie, gerespecteerd als belangrijk ruimtelijk element. De bestemming moet gewijzigd worden voor realisatie van een schoolgebouw en kinderopvang, met bijbehorende buitenruimtes.

▪ Een waterput Er is proefsleuvenonderzoek uitgevoerd, waarbij vondsten zijn gedaan. Er moet vervolgonderzoek plaatsvinden. Er is geen reden om aan te nemen dat herontwikkeling van de locatie Aveskamp hierdoor onmogelijk wordt.

Plangebied Aveskamp | 7 juni 2023

30

2.2 Visie op de toekomst Onderwijs

Conclusie

Voor het oosten van Denekamp is de wens om een nieuwe school te bouwen op de locatie Aveskamp. De school De Zevenster ligt op ruime afstand van de andere scholen en trekt voornamelijk kinderen aan uit de omliggende wijk.

Er is veel draagvlak bij het onderwijs voor de verhuizing naar de locatie Aveskamp. Een zorgvuldige inpassing waarbij rekening wordt gehouden met de kansen en aandachtspunten in de omgeving is daarbij wel belangrijk.

De Zevenster heeft een eerste stap gemaakt voor de vorming van een kindcentrum samen met Partou. De wens is om deze ontwikkeling van het vormen van een doorlopende leerlijn door te ontwikkelen in een nieuw gezamenlijk gebouw. Voor de nieuwe locatie Aveskamp zien de school en de omliggende organisaties (o.a. sport) daarnaast mogelijkheden om op gebiedsniveau samen te werken aan een rijke schooldag en/of een sport BSO.

Binnensportaccommodatie Een eventuele binnensportaccommodatie is één van de onderdelen in plangebied Aveskamp. Zowel vanuit het onderwijs, de tennisvereniging als de beheerder van de Kerkeres zijn hier ideeën bij. Deze ideeën worden in de volgende paragraaf behandeld.

Omgevingsfactoren De locatie Aveskamp is gelegen op een groene plek, naast het park ‘t Goor met een grote vijver. Naast de locatie ligt ook een ontsluiting voor de omliggende organisaties, te weten het gebouw van de Stichting Denekamper IJsclub en schietvereniging Diana. Naast het kavel ligt een clubhuis van de lokale ijsbaanvereniging. De ijsclub heeft gevraagd in de planvorming rekening te houden met een uitbreidingsmogelijkheid van hun clubhuis. Tevens vragen ze in verband met veiligheid aandacht voor het afsluiten van het fiets-/wandelpad tussen clubgebouw en schaatsvijver voor fietsers en scooters, als de vijver in gebruik is als schaatsvijver. Bij de inpassingsschetsen is rekening gehouden met de gewenste uitbreiding van het gebouw van de ijsclub.

Plangebied Aveskamp | 7 juni 2023

31

2.3 Een binnensportaccommodatie op Aveskamp

Veldkamp Gymzaal (1 zaaldeel)

Uitgangssituatie

Kerkeres Sportzaal (1 zaaldeel)

Op dit moment kent Denekamp drie binnensportaccommodaties, te weten sporthal Dorper Esch, gymzaal de Veldkamp en sportzaal de Kerkeres. Dorper Esch kent drie zaaldelen en is te splitsen in een 1/3 en 2/3 zaaldeel, waardoor de capaciteit verdubbeld kan worden. Dit is echter niet voor alle activiteiten en sporten mogelijk; sommige activiteiten vragen tenminste twee zaaldelen aan sportvloer, bijvoorbeeld zaalvoetbal en korfbal. De Veldkamp en De Kerkeres bestaan beide uit één zaaldeel. Beoogd is om deze locaties af te stoten. Bij de nieuwbouw van De Zevenster op Aveskamp is de vraag of nieuwbouw van een gymzaal noodzakelijk is op deze locatie. De gemeente Dinkelland heeft als standpunt dat er enkel geïnvesteerd wordt in een nieuwe binnensportaccommodatie indien dit noodzakelijk is vanuit capaciteitstekort. Een analyse van de gevraagde en beschikbare capaciteit wordt op de volgende pagina’s gegeven. De afweging over het toevoegen van een extra binnensportaccommodatie wordt vanuit de volgende perspectieven belicht:

Dorper Esch Sporthal met drie zaaldelen, splitsbaar in 1/3 zaaldeel en 2/3 zaaldeel

Aveskamp

▪ De benodigde capaciteit (zaaldelen) voor het bewegingsonderwijs op basis van de verordening;

Beoogde locatie nieuwbouw

▪ De gewenste functionaliteit voor het onderwijs (De Zevenster); ▪ De benodigde capaciteit (zaaldelen) voor de binnensport (verenigingen); en ▪ De functionaliteit op basis van het type activiteit dat beoefend wordt.

32

De Dorper Esch

Bewegingsonderwijs

1,1 km

1,3 km

Basisschool De Zevenster heeft, op basis van de geprognosticeerde leerlingaantallen, normatief bezien recht op 13,5 klokuren bewegingsonderwijs, gebaseerd op circa 8 groepen van 6- tot 12jarigen. De vigerende verordening stelt dat een lokaal voor bewegingsonderwijs voor De Zevenster op maximaal 7,5 km hemelsbreed beschikbaar moet zijn. Vanaf de beoogde locatie is de afstand tot de Dorper Esch hemelsbreed 1,1 km en over de weg 1,3 km. Formeel gezien kan De Zevenster, volgens de verordening, gebruik maken van de beschikbare capaciteit in de Dorper Esch.

De Zevenster Plangebied Aveskamp | 7 juni 2023

33

Implicaties voor het onderwijs Voorgaande laat zien dat De Zevenster formeel gebruik kan maken van de beschikbare capaciteit in de Dorper Esch. Echter zijn meer kwalitatieve argumenten aan te halen. Deze argumenten kunnen een rol spelen in de integrale afweging voor het realiseren van een binnensportaccommodatie nabij een school, in dit geval De Zevenster: ▪ Leerlingen van groep 7 en 8 kunnen fietsen, overige groepen gaan te voet. De reistijd die met deze afstand gepaard gaat is, retour, tenminste 40 minuten per gymles. Deze reistijd is ofwel een reductie van de onderwijstijd, ofwel een reductie van gym-tijd, ofwel een verlenging van de leer- en werkdag.

leerlingen zelfstandig naar de gymles. Wanneer gebruik moet worden gemaakt van de Dorper Esch, moet een leerkracht mee ter begeleiding. Dit is niet roosterbaar, doordat de groepen in combinaties zijn samengesteld. Uitgaande van de huidige organisatie van De Zevenster levert gymmen op afstand knelpunten in de roostering op. Echter, formeel bezien dient de school zich te organiseren binnen de kaders van de verordening. ▪ Leerlingen van De Zevenster krijgen nu tweemaal per week gymles, op basis van de beweegambities binnen de gemeente. De school verwacht dat het aantal lessen afneemt wanneer een binnensportaccommodatie niet nabij is, helemaal bij slecht weer.

▪ De route van De Zevenster naar de Dorper Esch steekt een aantal drukkere wegen over, met risico’s op ongelukken van dien.

▪ Daarnaast heeft De Zevenster de ambitie een sportief IKC te worden met de BSO, gym- en tennisvereniging. Een gymzaal in of om de school is daarbij een voorwaarde.

▪ De Zevenster maakt in de huidige situatie deels gebruik van combinatiegroepen (circa 3 groepen verdeeld over twee leerjaren) en van vakleerkrachten voor bewegingsonderwijs. De leerlingen gaan niet altijd in hun stamgroep naar de gymles. In de huidige situatie kunnen

De tennisvereniging heeft een idee over een gecombineerde gymzaal/indoor tennisbaan om bij te dragen aan de sportieve ambities van zowel de tennisvereniging, de BSO en De Zevenster. Het idee is echter (nog) niet uitgewerkt. Daarnaast bestaat een dergelijke

Plangebied Aveskamp | 7 juni 2023

accommodatie niet en moet de lay-out van de sportvloer (met putten voor netten, belijning voor zowel het bewegingsonderwijs als indoor tennis en belijning voor andere sporten) uitgewerkt worden. Vergroten van de functionaliteit van een binnensportaccommodatie zal wel een positief effect hebben op multifunctioneel gebruik en daarmee op de exploitatie. Deze perspectieven pleiten vóór realisatie van een zaaldeel op Aveskamp, naast De Zevenster.

34

Capaciteit bewegingsonderwijs Voor het bewegingsonderwijs zijn in 2022 vier zaaldelen beschikbaar in Denekamp, te weten de 2/3 hal en 1/3 hal van de Dorper Esch, sportzaal De Kerkeres en gymzaal De Veldkamp. In het overzicht rechts zijn zowel de normatieve klokuurbehoefte van 2022 en 2037, alsmede het daadwerkelijke gebruik van binnensportaccommodaties ten behoeve van het bewegingsonderwijs inzichtelijk gemaakt. Opmerkelijk is dat het daadwerkelijke gebruik vele malen hoger ligt dan de normatieve klokuurbehoefte. In de modellen wordt uitgegaan van de normatieve klokuurbehoefte.

Klokuurbehoefte

Daadwerkelijk

Normatief

Daadwerkelijk

De Zevenster

12

15

13,5

15+

De Veldkamp

6

10

6

10+

Alexanderschool

4,5

8

4,5

8+

M.L. Kingschool

7,5

18

10,5

25

TCC Denekamp

27

30

27

27

Capaciteit bewegingsonderwijs 180 160 140 120 100 80 60

▪ Voor het PO zijn in 2037 1,3 zaaldelen benodigd en beschikbaar.

40

▪ Voor het VO zijn in 2022 0,7 zaaldelen benodigd en beschikbaar.

0

▪ Voor het VO zijn in 2037 0,7 zaaldelen benodigd en beschikbaar. Het bewegingsonderwijs kan in theorie geclusterd worden in de Dorper Esch. Plangebied Aveskamp | 7 juni 2023

2037

Normatief

Getoetst wordt of clustering van het bewegingsonderwijs in de Dorper Esch plaats kan vinden. Eén zaaldeel voor bewegingsonderwijs heeft een capaciteit van 26 klokuren per week voor het PO en 40 klokuren per week voor het VO beschikbaar. Doorgaans wordt het onderwijs geroosterd op doordeweekse dagen tot 16.00 uur. In 2022 zijn in totaal 160 klokuren voor bewegingsonderwijs beschikbaar, waarvan 60 klokuren voor het PO. De gevraagde capaciteit, zie nevenstaande tabel en grafiek, past ruim voldoende binnen de reeds beschikbare capaciteit. Na afstoten van De Kerkeres en De Veldkamp blijven 80 klokuren voor het bewegingsonderwijs beschikbaar, eveneens ruim voldoende. Voor het PO zijn in 2022 1,2 zaaldelen benodigd en beschikbaar.

2022

20 2022 Klokuurbehoefte PO

2037 Klokuurbehoefte VO

Restcapaciteit (onderwijs)

35

Binnensport Door verenigingen worden in de huidige situatie alle zaaldelen (Dorper Esch, Kerkeres en Veldkamp) gebruikt. De zaaldelen in de Dorper Esch worden voor het primaire deel van de tijd afzonderlijk van elkaar verhuurd door de scheidingswand te laten zakken. De hal wordt incidenteel in het geheel verhuurd. Dat gebeurt onder andere voor zaalvoetbal, waarvoor minimaal twee zaaldelen benodigd zijn om de juiste veldafmetingen te behalen, en voor volleybal, waar meerdere teams tegelijk gebruik maken van de drie zaaldelen. Voor verenigingsgebruik zijn alle zalen vanaf 16.00 uur beschikbaar, met uitzonderingen daargelaten. De zalen sluiten om 22.30 uur. Daarmee biedt iedere zaal een capaciteit van 6,5 uur per doordeweekse dag. De totale capaciteit per zaal, doordeweeks, komt neer op 32,5 uur. De totale doordeweekse capaciteit in Denekamp komt neer op 130 uur.

Dorper Esch

Zaaldeel 1

Kerkeres

Zaaldeel 1

Zaaldeel 2

Veldkamp

Zaaldeel 3

Zaaldeel 1

In het weekend zijn de zalen ook geopend voor circa 14 uur per dag; de totale weekendcapaciteit voor alle zaaldelen in Denekamp komt neer op 112 uur.

Plangebied Aveskamp | 7 juni 2023

36

De Dorper Esch wordt redelijk benut. Eén zaaldeel wordt voor 25 uur gebruikt, het andere voor 8 uur per week. Zoals benoemd wordt op enkele momenten de zaal in haar geheel verhuurd; deze uren zijn inbegrepen bij de genoemde bezetting. De doordeweekse bezetting van de Dorper Esch wordt hieronder weergegeven. De Dorper Esch verwacht geen veranderingen bij verenigingen (krimp of groei), ook niet ten gevolge van de coronapandemie en effecten op (binnen)sport.

Zaaldeel 1 Ma Di Wo 16:00 Gymnastiek Volleybal 16:30 17:00 17:30 Volleybal Badminton 18:00 Volleybal 18:30 19:00 19:30 20:00 Badminton 20:30 Volleybal 21:00 Zaalv oetbal 21:30 22:00 22:30 23:00

Plangebied Aveskamp | 7 juni 2023

Zaaldeel 2 Do

Vr Volleybal

Ma

Di

Wo

Zaaldeel 3 Do

Vr Volleybal

Ma

Di

Wo

Do

Vr

Volleybal Volleybal

Volleybal

Volleybal

Volleybal

Volleybal Volleybal Volleybal Volleybal

Zaalv oetbal

Volleybal

Zaalv oetbal

Volleybal

37

Huidige bezetting (week)

Toekomstige bezetting (week)

35

50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0

30 25

Uitgaande van de huidige bezetting voor de binnensport is het volgende zichtbaar:

20

▪ In de huidige situatie is er voor de binnensport een restcapaciteit zichtbaar van respectievelijk 7,5 uur en 24,5 uur.

10

15

5 0 Dorper Esch 1/2

▪ In het weekend worden enkel een deel van de Dorper Esch en de Kerkeres benut, beide voor nog geen 10 uur. Hier is volop capaciteit beschikbaar. ▪ Wanneer De Veldkamp en De Kerkeres afgestoten zouden worden, worden de activiteiten ingepast in de Dorper Esch. In de weekenden is dit inpasbaar. ▪ De activiteiten uit de Kerkeres worden ingepast in het 2/3 zaaldeel van de Dorper Esch. Hier treedt een tekort op; circa 45 uur wordt gevraagd, terwijl de zaal voor 32,5 uur beschikbaar is. Het tekort is circa 12 uur. In het andere zaaldeel is circa 12 uur beschikbaar. Dit betekent dat de Dorper Esch theoretisch gezien voor 100% benut is in de toekomst. Dat is onmogelijk, gezien veldwisselingen (frictie) en incourante uren. Een extra zaaldeel is nodig voor de binnensport.

Plangebied Aveskamp | 7 juni 2023

Dorper Esch 2/3

Kerkeres

Bezetting

Capaciteit

Veldkamp

Dorper Esch 1/2

Huidige bezetting (weekend)

Dorper Esch 2/3

Kerkeres

Bezetting

Capaciteit

Veldkamp

Toekomstige bezetting (weekend)

30

30

25

25

20

20

15

15

10

10

5

5

0

Let op: capaciteitstekort

0 Dorper Esch 1/2

Dorper Esch 2/3

Kerkeres

Bezetting

Capaciteit

Veldkamp

Dorper Esch 1/2

Dorper Esch 2/3

Kerkeres

Bezetting

Capaciteit

Veldkamp

38

Conclusies binnensportaccommodatie Voor de binnensport is een extra zaaldeel nodig in de toekomst. Een extra zaaldeel kan (functioneel bezien) in de Dorper Esch gecreëerd worden door toepassing van een tweede scheidingswand. Daarmee is de zaal in drie zaaldelen op te delen. Reeds benoemd: de gehele zaal (3 zaaldelen) wordt slechts voor 4,5 uur per week verhuurd. Dat betekent dat er voor 28 uur mogelijk is om de zaal in drie delen op te delen en de capaciteit te vergroten. Daarmee zou het tekort voor verenigingen van circa 12 uur opgevangen worden. Dit betekent ook dat er aanvullende kleedruimten (2x) en verkeersruimte gerealiseerd moet worden, zodat er meer teams of verenigingen tegelijkertijd kunnen omkleden. De Dorper Esch is technisch niet geschouwd op de mogelijkheden om een tweede scheidingswand in te hangen en kleedruimten aan te hechten. Dit kan in een aanvullend onderzoek gedaan worden, waarin ook de kosten worden geraamd. Een andere optie is het toevoegen van een extra binnensportaccommodatie op Aveskamp. Voor het bewegingsonderwijs is een extra zaaldeel formeel bezien niet noodzakelijk; binnen de Dorper Esch is capaciteit voor alle scholen. Echter, draagt een binnensportaccommodatie nabij scholen bij aan de beweegambities en voorkomt dit het verlies van onderwijstijd aan reistijd.