Dorpsstraat 69-71 Lattrop-Breklenkamp_Toelichting.pdf

Bestemmingsplan

Dorpsstraat 69-71, Lattrop-Breklenkamp

Status: vastgesteld

Status: Datum: IMRO-Code: Auteur(s):

vastgesteld NL.IMRO.1774.BPLATDORPSSTR6971-VG01

Dorpsstraat 69-71, Lattrop-Breklenkamp

Inhoudsopgave Toelichting

3

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Ligging van het plangebied 1.3 De bij het plan behorende stukken 1.4 Huidige planologische regime 1.5 Leeswijzer

5 5 5 5 5 6

Hoofdstuk 2 Beschrijving plangebied 2.1 Huidige situatie plangebied

7 7

Hoofdstuk 3 Planbeschrijving 3.1 Gewenste ontwikkeling 3.2 Verkeer en parkeren

9 9 12

Hoofdstuk 4 Beleidskader 4.1 Rijksbeleid 4.2 Provinciaal beleid 4.3 Regionaal beleid 4.4 Gemeentelijk beleid

15 15 18 24 26

Hoofdstuk 5

31

5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8 5.9

Milieu- en omgevingsaspecten

Geluid Bodem Luchtkwaliteit Externe veiligheid Bedrijven en milieuzonering Ecologie Archeologie en cultuurhistorie Water Besluit Milieueffectrapportage

31 32 32 33 35 36 38 39 40

Hoofdstuk 6 Juridische aspecten en planverantwoording 6.1 Inleiding 6.2 Opbouw van de regels 6.3 Bestemmingen

43 43 43 44

Hoofdstuk 7

45

Economische uitvoerbaarheid

Hoofdstuk 8 Vooroverleg en inspraak 8.1 Vooroverleg 8.2 Inspraak 8.3 Zienswijzen

2

bestemmingsplan Dorpsstraat 69-71, Lattrop-Breklenkamp

47 47 47 47

Toelichting

bestemmingsplan Dorpsstraat 69-71, Lattrop-Breklenkamp

3

4

bestemmingsplan Dorpsstraat 69-71, Lattrop-Breklenkamp

Hoofdstuk 1

Inleiding

1.1 Aanleiding Voorliggend bestemmingsplan heeft betrekking op de realisatie van een appartementencomplex op het perceel aan de Dorpsstraat 69-71 in de kern Lattrop in het dubbeldorp Lattrop-Breklenkamp. Op het perceel is jarenlang een horecagelegenheid geëxploiteerd. Het voormalige uitgaanscentrum is vanwege gebrek aan economisch perspectief gesloten. Om (langdurige) leegstand te voorkomen is het voornemen om de locatie te herontwikkelen met woningbouw voor starters en/of senioren. Hierbij wordt het merendeel van de bestaande bebouwing gesloopt en zal ter plaatse een kleinschalig appartementencomplex met 14 levensloopbestendige appartementen met parkeergelegenheid worden gerealiseerd. Een bestaande garagebox blijft behouden en wordt in voorliggend bestemmingsplan omgevormd tot een bijgebouw bij de woning aan de Dorpsstraat 65. De voorgenomen ontwikkeling is niet in overeenstemming met het geldende bestemmingsplan "Lattrop", waardoor een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk is. Voorliggend bestemmingsplan voorziet hierin. Hierbij zal worden aangetoond dat de ontwikkeling in overeenstemming is met een ‘goede ruimtelijke ordening'.

1.2 Ligging van het plangebied Het plangebied bevindt zich aan de Dorpsstraat 69-71 in het dubbeldorp Lattrop-Breklenkamp. In afbeelding 1.1 is de ligging van het plangebied in de kern Lattrop en ten opzichte van de directe omgeving weergegeven.

Afbeelding 1.1: Ligging van het plangebied (Bron: PDOK)

1.3 De bij het plan behorende stukken Het bestemmingsplan "Dorpsstraat 69-71, Lattrop-Breklenkamp" bestaat uit de volgende stukken: verbeelding (tek.nr. NL.IMRO.1774.BPLATDORPSSTR6971-VG01) en een renvooi; regels (met bijbehorende bijlagen) Op de verbeelding zijn de bestemmingen binnen het plangebied aangegeven. In de regels zijn bepalingen opgenomen om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan gaat vergezeld van een toelichting. De toelichting geeft een duidelijk beeld van het bestemmingsplan, maar maakt geen onderdeel uit van het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.

1.4 Huidige planologische regime 1.4.1

Algemeen

Het plangebied ligt binnen de begrenzing van het bestemmingsplan "Lattrop". Dit bestemmingsplan is vastgesteld door de gemeenteraad van Dinkelland op 26 februari 2013. Op basis van dit bestemmingsplan zijn de gronden ter plaatse van het plangebied voorzien van de bestemming 'Horeca' met twee bouwvlakken. Het noordelijke bouwvlak is voor een deel bestemd met een functieaanduiding bestemmingsplan Dorpsstraat 69-71, Lattrop-Breklenkamp

5

'bedrijfswoning' en maatvoeringsaanduiding 'maximum bouwhoogte 10m en maximum goothoogte 6m'. Het overige deel van het bouwvlak kent enkel de maatvoeringsaanduiding 'maximum bouwhoogte 6,3 m'. In het zuidelijke deel van het plangebied ligt een tweede bouwvlak. Dit bouwvlak kent de maatvoeringsaanduiding 'maximum bouwhoogte 4m'. Voor het overige heeft de gehele bestemming horeca de functieaanduiding 'horeca van categorie 3'. Tot slot ligt er in het plangebied de gebiedsaanduiding 'vrijwaringszone – molenbiotoop'. In afbeelding 1.2 is een uitsnede van het geldende bestemmingsplan weergegeven, waarop het plangebied met de blauwe contour is aangegeven. Opgemerkt wordt dat tevens de bestemmingsplannen "Facetbestemmingsplan parkeren Dinkelland" en ''Paraplubestemmingsplan kernen gemeente Dinkelland" van toepassing zijn. Daar waar relevant zijn de regels van deze plannen in voorliggend bestemmingsplan opgenomen.

Afbeel ding 1.2: Uitsnede verbeelding bestemmingsplan 'Lattrop' (Bron: Ruimtelijkeplannen.nl) 1.4.2

Beschrijving bestemmingen

Bestemming 'Horeca' Gronden met de bestemming 'Horeca' zijn bestemd voor horecabedrijven categorie 3, ter plaatse van de aanduiding 'horeca van categorie 3' met daaraan ondergeschikt onder meer wonen in de vorm van een bedrijfswoning ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning', wegen en paden en water en waterhuishoudkundige voorzieningen. Op de voor 'Horeca' bestemde gronden mag uitsluitend worden gebouwd voor zover dit in overeenstemming is met de bestemmingsomschrijving. Verder mag een gebouw uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd. Daarnaast zijn ondergrondse gebouwen (kelders) uitsluitend toegestaan, daar waar bovengrondse gebouwen aanwezig zijn. Ondergrondse gebouwen zijn uitsluitend toegestaan in een bouwlaag. 1.4.3

Strijdigheid

Het realiseren een appartementencomplex is niet in overeenstemming met de bouw- en gebruiksregels zoals opgenomen in de geldende bestemming. Een herziening van het bestemmingsplan is daarom vereist. Voorliggend bestemmingsplan voorziet in de gewenste juridisch-planologische kaders om de voorgenomen ontwikkeling mogelijk te maken.

1.5 Leeswijzer Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 ingegaan op de huidige situatie in en rondom het plangebied. In hoofdstuk 3 is de beschrijving van het voorgenomen plan opgenomen. Hoofdstuk 4 behandelt het relevante beleid. Vervolgens wordt in hoofdstuk 5 ingegaan op de relevante milieu- en omgevingsaspecten. Hoofdstuk 6 gaat in op bestemmingsplansystematiek en licht de bestemmingen toe. In hoofdstuk 7 wordt de economische uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan toegelicht, gevolgd door de maatschappelijke uitvoerbaarheid in hoofdstuk 8.

6

bestemmingsplan Dorpsstraat 69-71, Lattrop-Breklenkamp

Hoofdstuk 2

Beschrijving plangebied

2.1 Huidige situatie plangebied Het plangebied bevindt zich aan de Dorpsstraat 69-71 in de kern Lattrop. Het plangebied wordt aan de noord- en zuidzijde begrenst door woonpercelen. Aan de oostzijde grenst het plangebied aan de Dorpsstraat en aan de westzijde is een maatschappelijke perceel (basisschool) gesitueerd. De ruimtelijke en functionele structuur van de directe omgeving bestaat voornamelijk uit woningbouw en centrumvoorzieningen (o.a. winkels en horeca). Binnen het plangebied is bebouwing aanwezig behorend bij het voormalige uitgaanscentrum "Disco Tijs" met een bovenwoning. Tevens is in het zuiden van het plangebied een gargebox aanwezig. Binnen het plangebied zijn nagenoeg alle gronden bebouwd of verhard. In afbeelding 2.2 is de huidige situatie op luchtfoto weergegeven.

Afbeelding 2.2: Huidige situatie (Bron luchtfoto: PDOK)

bestemmingsplan Dorpsstraat 69-71, Lattrop-Breklenkamp

7

8

bestemmingsplan Dorpsstraat 69-71, Lattrop-Breklenkamp

Hoofdstuk 3

Planbeschrijving

In hoofdstuk 2 is ingegaan op de huidige situatie in het plangebied. In dit hoofdstuk wordt op de ontwikkeling zelf ingegaan.

3.1 Gewenste ontwikkeling Concreet bestaat het voornemen uit het slopen van het merendeel van de bestaande aanwezige bebouwing om plaats te maken voor een kleinschalig appartementencomplex. Een bestaande garagebox wordt behouden en dient in de gewenste situatie als bijgebouw voor de woning aan de Dorpsstraat 65. In afbeelding 3.1 is de betreffende garagebox weergegeven.

Afbeelding 3.1: Ligging bestaande garagebox (Bron: PDOK)

In het te realiseren appartementengebouw is ruimte voor 14 appartementen. De doelgroep van deze appartementen zijn starters en senioren. Het appartementengebouw wordt levensloopbestendig uitgevoerd, waarbij de appartementen op de verdiepingen bereikbaar zijn via een vaste lift. Het appartementengebouw wordt gebouwd in drie hoofdvormen die onderling met elkaar zijn verbonden. De bebouwing bestaat hoofdzakelijk uit twee bouwlagen met kap. Hiermee sluit de bebouwing qua maat en schaal goed aan op de bestaande (woon)gebouwen aan de Dorpsstraat en directe omgeving. De appartementen zullen beschikken over een brutovloeroppervlak tussen circa 65 en 110 m². De bebouwing krijgt een bouwhoogte van 10 meter en een goothoogte van 6 meter. De goothoogte tussen van drie hoofdvormen bedraagt 9,5 m. Aan de oostzijde van het appartementengebouw worden 15 parkeerplaatsen en bergingen gerealiseerd. Op de begane grond wordt aan de zuidzijde van het gebouw een doorgang gerealiseerd, hierdoor zijn de achterliggende parkeerplaatsen en bergingen bereikbaar via de Dorpsstraat. In afbeelding 3.2 is de beoogde situatie weergegeven.

bestemmingsplan Dorpsstraat 69-71, Lattrop-Breklenkamp

9

Afbeelding 3.2: Beoogde situatie plangebied - plattegrond (Bron: PR8 Architecten)

Het nieuw te bouwen appartementencomplex zal stedenbouwkundig gezien bestaan uit twee bouwdelen die iets gedraaid staan van elkaar. Dit om de kleinschaligheid te waarborgen dat past in het straatbeeld van een dorp. Daarbij zal het gebouw de aansluiting met de naastliggende gebouwen opzoeken. Het complex zal een dorpse architectuur krijgen met inpandige balkons / loggia's. In afbeelding 3.3 zijn enkele referentiebeelden van de uitstraling van het te realiseren appartementengebouw opgenomen.

10

bestemmingsplan Dorpsstraat 69-71, Lattrop-Breklenkamp

Afbeelding 3.3: Referentiebeelden te realiseren appartementengebouw (Bron: PR8 Architecten)

bestemmingsplan Dorpsstraat 69-71, Lattrop-Breklenkamp

11

3.2 Verkeer en parkeren 3.2.1

Algemeen

Bij het opstellen van bestemmingsplannen moet rekening worden gehouden met de parkeerbehoefte en verkeersgeneratie die ontstaat door een nieuwe ontwikkeling. De gemeente Dinkelland hanteert hiervoor de gemeentelijke beleidsnotitie 'bouwen en parkeren 2018'. In deze notitie zijn geen kencijfers opgenomen ten aanzien verkeersgeneratie. Hiertoe wordt de publicatie 'Toekomstbestendig parkeren, publicatie 381 (december 2018)' van het CROW aangehouden. 3.2.2

Uitgangspunten

Qua functie, stedelijkheidsgraad en stedelijke zone worden de volgende uitgangspunten gehanteerd: Functie: 'Appartement < 100 m2', 'Appartement > 100 m2' / 'Appartement > 150 m2'; Stedelijkheidsgraad: niet stedelijk, gemeente Dinkelland (CBS StatLine); Stedelijke zone: rest bebouwde kom. 3.2.3

Verkeer en ontsluiting

De appartementen leveren op basis van de gegevens uit de CROW-publicatie een totale verkeersgeneratie op van gemiddeld (5,8*14=) 81,2 verkeersbewegingen per weekdagetmaal. Opgemerkt wordt dat in het kader van voorliggende ontwikkeling het ter plaatse aanwezige uitgaanscentrum met bovenwoning worden gesloopt, hiermee komt tevens de daarbij behorende verkeersgeneratie te vervallen. Op basis van de CROW kan het bestaande uitgaancentrum het best worden vergeleken met de functie 'discotheek'. Voor de aanwezige bovenwoning wordt uitgegaan van de functie 'appartement > 150 m2'. Ten aanzien van de functie 'discotheek' wordt de verkeersgeneratie bepaald per 100 m2 bvo. In de huidige situatie heeft de voormalige uitgaangelegenheid een bruto vloeroppervlak van circa 1000 m2. De voormalige uitgaansgelegenheid resulteert planologisch gezien in een verkeersgeneratie van (10*19=) 190 verkeersbewegingen. Ten aanzien van de aanwezige bovenwoning gaat het om 7,4 verkeersbewegingen. In de bestaande situatie is er dus sprake van een verkeersgeneratie van 197,4 verkeersbewegingen per weekdagetmaal. Gelet op het vorenstaande zal als gevolg van voorgenomen ontwikkeling planologisch gezien sprake zijn van een afname van het aantal verkeersbewegingen (-116,2 verkeersbewegingen per weekdagetmaal).

De Dorpsstraat en direct omliggende wegen zijn van voldoende capaciteit om de verkeersbewegingen in de nieuwe situatie veilig en vlot te kunnen verwerken. Het parkeerterrein behorend bij het beoogde appartementengebouw wordt voor auto's ontsloten op de Dorpsstraat. Hier wordt een nieuwe overzichtelijke en verkeersveilige in- en uitrit gerealiseerd. De exacte uitwerking hiervan volgt in de omgevingsvergunningaanvraag. 3.2.4

Parkeren

Op basis van de parkeernormen van de gemeente Dinkelland is het benodigd aantal parkeerplaatsen berekend. Hierbij is het van belang om zowel de bestaande als de nieuwe situatie in beeld te brengen. Het bestaande uitgaanscentrum kan in dit kader het best worden vergeleken met een discotheek. Hiervoor geldt een parkeernorm van 20,8 parkeerplaats per 100 m2 bvo. Uitgaande van een brutovloeroppervlak van 1.000 m2, is er sprake van een parkeerbehoefte van 208 parkeerplaatsen. De bestaande bovenwoning van 230 m2 kan in dit kader het best worden vergeleken met een appartement > 150 m2. Hiervoor geldt een parkeernorm van 2,1 parkeerplaats. In de huidige situatie zijn ter plaatse twee parkeerplaatsen op eigen terrein aanwezig. De overige parkeerplaatsen (bezoekers uitgaansgelegenheid) worden opgevangen in het openbaar gebied. De beoogde appartementen worden tussen de 65 m2 en 110 m2. Voor de 10 appartementen kleiner dan 100 m2 geldt een parkeernorm van 1,6 parkeerplaats en voor 4 appartementen groter dan 100 m2 geldt een parkeernorm van 1,9 parkeerplaats. Hiervan is 0,3 parkeerplaats voor bezoekers. In totaal is er een parkeerbehoefte van 23,6 (24) parkeerplaatsen. Voor de appartementen worden 15 parkeerplaatsen gerealiseerd (zie afbeelding 3.1). De bezoekers parkeerplaatsen (4,2 stuks) worden opgevangen in het openbaar gebied.

Indien de bestaande parkeerbehoefte wordt vergeleken met de parkeerbehoefte in de gewenste sitautie, is er sprake van een aanzienlijke afname van de parkeerbehoefte. Bij vervangende nieuwbouw of een functiewijziging 12

bestemmingsplan Dorpsstraat 69-71, Lattrop-Breklenkamp

geldt dat alleen rekening gehouden hoeft te worden met eventuele toename van de parkeerbehoefte als gevolg van het ruimtelijk initiatief. Al met al wordt geconcludeerd dat met de voorgenomen ontwikkeling de parkeerdruk in en om het plangebied aanzienlijk afneemt. In het plangebied zelf worden daarnaast 15 extra parkeerplaatsen aangelegd, waardoor de parkeerdruk in het openbaar gebied nog meer afneemt. De overige parkeerbehoefte van (24-15=) 9 parkeerplaatsen kunnen in het openbaar gebied worden opgevangen. 3.2.5

Conclusie

De aspecten verkeer en parkeren vormen geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

bestemmingsplan Dorpsstraat 69-71, Lattrop-Breklenkamp

13

14

bestemmingsplan Dorpsstraat 69-71, Lattrop-Breklenkamp

Hoofdstuk 4

Beleidskader

4.1 Rijksbeleid 4.1.1

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

4.1.1.1 Algemeen Nederland staat voor grote uitdagingen die van invloed zijn op onze fysieke leefomgeving. Complexe opgaven zoals verstedelijking, verduurzaming en klimaatadaptatie zijn nauw met elkaar verweven. Dat vraagt een nieuwe, integrale manier van werken waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) zorgt voor een gezamenlijke aanpak die leidt tot een duurzaam perspectief voor onze leefomgeving. Dit is nodig om onze doelen te halen en is een zaak van overheid en samenleving. 4.1.1.2 Vier prioriteiten Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Dit komt samen in vier prioriteiten. 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie Nederland moet zich aanpassen aan de gevolgen van klimaatverandering. In 2050 is Nederland klimaatbestendig en waterrobuust. Dit vraagt om maatregelen in de leefomgeving, waarmee tegelijkertijd de leefomgevingskwaliteit verbeterd kan worden en kansen voor natuur geboden kunnen worden. In 2050 heeft Nederland daarnaast een duurzame energievoorziening. Dit vraagt echter om ruimte. Door deze ruimte zoveel mogelijk te clusteren, wordt versnippering van het landschap voorkomen en wordt de ruimte zo efficiënt mogelijk benut.

Het Rijk zet zich in door het maken van ruimtelijke reserveringen voor het hoofdenergiesysteem op nationale schaal. 2. Duurzaam economisch groeipotentieel Nederland werkt toe naar een duurzame, circulaire, kennisintensieve en internationaal concurrerende economie in 2050. Daarmee kan ons land zijn positie handhaven in de top vijf van meest concurrerende landen ter wereld. Er wordt ingezet op een innovatief en sterk vestigingsklimaat met een goede quality of life. Belangrijk is wel dat onze economie toekomstbestendig wordt, oftewel concurrerend, duurzaam en circulair. 3. Sterke en gezonde steden en regio's Er zijn vooral in steden en stedelijke regio's nieuwe locaties nodig voor wonen en werken. Het liefst binnen de bestaande stadsgrenzen, zodat de open ruimten tussen stedelijke regio's behouden blijven. Dit vraagt optimale afstemming op en investeringen in mobiliteit. Dit betekent dat voorafgaand aan de keuze van nieuwe verstedelijkingslocaties helder moet zijn welke randvoorwaarden de leefomgevingskwaliteit en -veiligheid daar stelt en welke extra maatregelen nodig zijn wanneer er voor deze locaties wordt gekozen. Zo blijft de gezondheid in steden en regio's geborgd. 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied Er ontstaat een nieuw perspectief voor de Nederlandse landbouwsector als koploper in de duurzame kringlooplandbouw.

Een goed verdienpotentieel voor de bedrijven wordt gecombineerd met een minimaal effect op de omgevingskwaliteit van lucht, bodem en water. In alle gevallen zetten we in op ontwikkeling van de karakteristieke eigenschappen van het Nederlandse landschap. Dit vertegenwoordigt een belangrijke cultuurhistorische waarde. Verrommeling en versnippering, bijvoorbeeld door wildgroei van distributiecentra, is ongewenst en wordt tegengegaan. 4.1.1.3 Afwegingsprincipes De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is combinaties te maken en win-win situaties te creëren, maar dit is niet altijd mogelijk. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: 1. Combinatie van functies gaan voor enkelvoudige functies. In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte; 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal. Het verschilt tussen gebieden wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling en tussen concurrentiekracht en leefbaarheid. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; 3. Afwentelen wordt voorkomen.

Het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in bestemmingsplan Dorpsstraat 69-71, Lattrop-Breklenkamp

15

mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie inwoners, zonder dat dit ten komst gaat van die van toekomstige generaties. 4.1.1.4 Toetsing van het initiatief aan de NOVI De NOVI laat zich niet specifiek uit over dergelijke kleinschalige ontwikkelingen. Het betreft een ontwikkeling waarbij geen nationale belangen in het geding zijn en er is geen sprake van enige belemmering met betrekking tot de prioriteiten zoals verwoord in de NOVI. Geconcludeerd wordt dat de NOVI geen belemmering vormt voor de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling. 4.1.2

Ladder voor duurzame verstedelijking

4.1.2.1 Algemeen De zgn. laddertoets die is opgenomen in artikel 3.1.6 lid 2 van het Bro is een motiveringseis en vraagt om explicitering van gemaakte keuzes en zo nodig wordt onderzoek gedaan naar behoefte aan de in het bestemmingsplan voorziene nieuwe stedelijke ontwikkeling. Artikel 3.1.6 lid 2 van het Bro is geen blauwdruk voor een optimale ruimtelijke inpassing van alle nieuwe ontwikkelingen, maar bewerkstelligt dat de wens om in een nieuwe stedelijke ontwikkeling te voorzien aan de hand van dit toetsingskader nadrukkelijk in de plantoelichting wordt gemotiveerd en afgewogen. Deze bepaling schrijft geen vooraf bepaald resultaat voor, omdat het optimale resultaat moet worden beoordeeld door het bevoegd gezag dat de regionale en lokale omstandigheden kent en de verantwoordelijkheid draagt voor de ruimtelijke afweging met betrekking tot die ontwikkeling (uitspraken van 23 april 2014, ECLI:NL:RVS:2014:1421 (Hengelo) en van 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2579 (Eindhoven). Indien het bestemmingsplan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, dient de toelichting, aanvullend op de beschrijving van de behoefte en het resultaat van het nodige overleg, een motivering te bevatten waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in de behoefte kan worden voorzien.

Dit betekent dat bij een ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied een nadrukkelijke motivering nodig is, dat wil zeggen in aanvulling op de algemene vereisten van artikel 3.1.6, eerste lid, van het Bro, waarom niet in het bestaand stedelijk gebied in de behoefte aan de nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt voorzien. Daarbij kunnen de beschikbaarheid en geschiktheid van de ontwikkelingsmogelijkheden in bestaand stedelijk gebied een rol spelen. Een stedelijke ontwikkeling is in artikel 1.1.1 lid 1 onder i van het Bro gedefinieerd als: 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'. Wanneer een ruimtelijke ontwikkeling niet als nieuwe stedelijke ontwikkeling kan worden aangemerkt, is artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro niet van toepassing. Dit neemt niet weg dat aan de eisen van het eerste lid van artikel 3.1.6 van het Bro dient te worden voldaan. Bij de toets of het plan in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening dient onder meer beoordeeld te worden of de in het plan voorziene bestemmingen passende bestemmingen zijn (ABRvS 25 juni 2014, ECLI:NL:RVS:2014:2294 (Weert) en of de mogelijk gemaakte ontwikkeling voorziet in een behoefte (ABRvS 5 april 2017, ECLI:NL:RVS:2017:943 (Ermelo)).

De behoefte aan de mogelijk gemaakte ontwikkeling dient met het oog op de uitvoerbaarheid van het plan te zijn onderbouwd (ABRvS 18 december 2013, ECLI:NL:RVS:2013:2471 (Weststellingwerf)). 4.1.2.2 Het plan Het plangebied is gelegen aan de Dorpsstraat in het dubbeldorp Lattrop-Breklenkamp. Het betreft een bebouwd perceel in de kern Lattrop. De ruimtelijke en functionele structuur van de directe omgeving bestaat voornamelijk uit woningbouw en centrumfuncties. Het plangebied zelf bestaat een voormalig horecapand en verharding. Voorliggend bestemmingsplan voorziet in het realiseren van een woningbouwontwikkeling op gronden die momenteel bebouwd is met een horecapand en bijbehorende bijgebouwen. Het plan voorziet in de realisatie een appartementencomplex met 14 appartementen. De appartementen worden levensloopbestendig uitgevoerd en derhalve beschikbaar voor zowel de doelgroep starters als de doelgroep senioren. De appartementen hebben een oppervlakte tussen de circa 65 m2 en 110 m2. De overige gronden binnen het plangebied worden ingericht met groen en infrastructuur ten behoeve van ontsluiting en parkeren. De voorgevel van het appartementencomplex is georiënteerd op het zuiden van het perceel. Het appartementencomplex krijgt overwegend een goot- en bouwhoogte van respectievelijk maximaal 6 en 10 meter.

Van een nieuwe stedelijke ontwikkeling is in beginsel sprake als het bestemmingsplan voorziet in meer dan 11 16

bestemmingsplan Dorpsstraat 69-71, Lattrop-Breklenkamp

woningen die gelet op hun onderlinge afstand als één woningbouwlocatie als bedoeld in artikel 1.1.1 lid 1 onder h van het Bro kunnen worden aangemerkt (ABRvS 25 maart 2015, ECLI:NL:RVS:2015:953). Gelet op de locatie van het plangebied en de voorziene ontwikkeling van een appartementencomplex met 14 appartementen is er sprake van een nieuwe stedelijke functie binnen bestaand stedelijk gebied. Hierdoor dient de behoefte nader te worden onderbouwd. De behoefteonderbouwing volgt in de volgende paragraaf. 4.1.2.3 Woonvisie 2021+ De 'Woonvisie 2021+' is op 6 juli 2021 door de gemeenteraad van de gemeente Dinkelland vastgesteld. De woonvisie bevat het woonbeleid van de gemeente Dinkelland voor de komende jaren en is gebaseerd op cijfers, trends en ontwikkelingen op de woningmarkt. Met het vaststellen van de woonvisie biedt de gemeenteraad een kwantitatief en kwalitatief kader voor woningbouwontwikkelingen in de gemeente Dinkelland. Woningbouwprogramma Ten aanzien van de verwachte huishoudensgroei zijn er diverse prognosemodellen zoals Primos2020, de huishoudensprognose van het CBS en de ramingen van de RWP gebruikt. Daarnaast zijn op basis van actuele, lokale cijfers twee nieuwe scenario's doorgerekend (voor een nadere toelichting, zie bijlage III, van de woonvisie).

Bevolkings- en huishoudensprognoses gebruiken verschillende demografische cijfers (aantal inwoners, leeftijden, geboortes en sterftecijfers) en bijvoorbeeld verhuisgegevens en cijfers over nieuwbouw als input. Deze gegevens zijn doorgetrokken naar de toekomst. Afhankelijk van de gegevens die in prognoses zijn doorgerekend (en zelfs de periode waarover wordt teruggekeken) komen er verschillende voorspellingen uit verschillende prognoses. Daarom is niet één model leidend voor het bepalen van de huishoudensontwikkeling. Voor de komende jaren wordt in de Woonvisie uitgegaan van een woningbehoefte tussen de +225 en +800 woningen voor de periode 2021-2030. Voor de Woonvisie 2021+ is uitgegaan van de middeling van deze bandbreedte. Dit betekent een woningbehoefte van 515 woningen voor de periode 2021-2030. Daarbij zal het grootste deel van de vraag gericht zijn op het bedienen van de lokale behoefte, maar is ook rekening gehouden met de instroom van vestigers. Gezien de huidige druk op de markt wil de gemeente deze woningbouwopgave zoveel mogelijk de komende vijf jaar realiseren. Om de behoefte te monitoren is er een woningmarktmonitor opgesteld, waarbij bijgehouden wordt hoe de woningmarkt zich ontwikkeld.

Inbreiding krijgt prioriteit boven uitbreiding In overeenstemming met de Ladder voor duurzame verstedelijking wil de gemeente de nieuwbouwopgave zoveel mogelijk binnen de bebouwde kom op inbreidingslocaties realiseren. Op die manier blijft het buitengebied zo groen mogelijk. In Provinciaal verband (Regionale Woonagenda) is al aangegeven dat voor inbreidingsplannen de komende jaren geen kwantitatieve limiet wordt gesteld. Wel moeten deze plannen kwalitatief getoetst worden. In een aantal kernen zijn de mogelijkheden voor inbreiding beperkt. Bijvoorbeeld omdat inbreiding te zeer ten koste gaat van het dorpse- en landelijke karakter, of omdat er niet of nauwelijks inbreidingslocaties voorhanden zijn. Daarom zet de gemeente zich er voor in dat het ook in de toekomst mogelijk blijft om -uiteraard zo zorgvuldig mogelijk- potentiële locaties aan de randen van de bebouwde kom te benutten. De Regionale Woonagenda biedt ook die ruimte. Kwaliteitskader Woningbouw 2021 De gemeente hanteert een Kwaliteitskader om te beoordelen of plannen van ontwikkelende partijen goed aansluiten bij de marktvraag. Dit Kwaliteitskader wordt tweejaarlijks bijgesteld op basis van verzamelde informatie over het functioneren van de woningmarkt en informatie van marktpartijen. Ook demografische trends zoals bevolkings- en huishoudensgroei worden daarin meegenomen.

Het kwaliteitskader bestaat uit een woningbehoefteprofiel per doelgroep (starters, doorstromers, gezinnen, senioren) op gemeenteniveau, nader uitgewerkt naar een profiel per kern. Deze woningbehoefteprofielen zijn richtinggevend voor de toekomstige woningbouwopgave, maar zijn niet in beton gegoten. Plannen die hier enigszins van afwijken maar toch een goede onderbouwing kunnen geven van de wijze waarop zij voorzien in de lokale behoefte kunnen eveneens in aanmerking komen voor realisatie. Het kwaliteitskader is opgenomen als bijlage IV bij de woonvisie. 4.1.2.4 Toetsing aan de Ladder voor duurzame verstedelijking In deze paragraaf is de behoefte van de in dit bestemmingsplan voorziene ontwikkeling opgenomen. Daarvoor is eerst het ruimtelijk verzorgingsgebied bepaald. Vervolgens is zowel de kwantitatieve als de kwalitatieve behoefte in beeld gebracht. Dit is gedaan op gemeenteniveau. Ruimtelijk verzorgingsgebied Voor de beschrijving van de behoefte aan de ontwikkeling is het noodzakelijk om in te zoomen op de afbakening van het ruimtelijk verzorgingsgebied. Het zwaartepunt van het ruimtelijk verzorgingsgebied voor de beoogde bestemmingsplan Dorpsstraat 69-71, Lattrop-Breklenkamp

17

ontwikkeling is primair lokaal, gemiddeld vond tussen 2018 en 2020 namelijk 61% van de verhuizingen in Dinkelland plaats door inwoners uit Dinkelland zelf. In afbeelding 4.1 is het een ander weergegeven.

Afbeelding 4.1: Intergemeentelijke verhuizingen Dinkelland (Bron: Gemeente Dinkelland)

Kwantitatieve behoefte De Woonvisie 2021 maakt gebruik van verschillende prognoses en heeft voor de periode van de woonvisie gekozen voor de middellijn (tussen 225-800). De middellijn voorziet in een ontwikkeling van 515 woningen voor de komende 10 jaar. In de woonvisie is er voor gekozen deze behoefte de komende periode (tot 2025) in te vullen. Via 2-jaarlijkse monitoring wordt beoordeeld of er wel of niet bijgestuurd moet worden. Om te kunnen voorzien in de woningbehoefte én als impuls voor de leefbaarheid en vitaliteit van de kernen is het van belang dat er in alle kernen van Dinkelland kan worden gebouwd. De prognose is vertaald in een woningbouwprogramma waarbij kwantitatieve behoefte verdeeld is over de grote en de kleine kernen. Dit houdt in dat ongeveer de helft van de woningbehoefte landt in de drie grotere kernen. In deze kernen woont twee-derde van de inwoners van Dinkelland en geldt de grootste woningbehoefte vanwege de nabijheid van voorzieningen. Voor de grote kernen (Denekamp, Ootmarsum, Weerselo) is een programmering voorzien van 275 woningen. Daarnaast is er aanvullende ruimte van 70 woningen voor transformatie en knelpunten locaties opgenomen. Op dit moment is er voor de grote kernen een harde plancapaciteit van 138 woningen aanwezig. Voorliggend aantal van 14 wooneenheden is reeds opgenomen binnen de harde plancapaciteit.

Dit past binnen de berekende additionele behoefte zoals die is berekend in de Woonvisie 2021+. Kwalitatieve behoefte Ook in kwalitatieve zin voorziet het voorliggende plan in de concrete behoefte. De 14 appartementen voor de doelgroepen starters en senioren is een goede toevoeging aan de bestaande woningvoorraad in de kern Lattrop. Behoefte kan deels binnen bestaand stedelijk gebied worden ontwikkeld Het plan voorziet in een transformatie van een horecavoorziening in 14 appartementen op een inbreidingslocatie en past bij de concrete behoefte van de verschillende doelgroepen. 4.1.3

Conclusie toetsing aan het rijksbeleid

Geconcludeerd wordt dat het relevante ruimtelijke ordeningsbeleid op rijksniveau de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling niet in de weg staat.

4.2 Provinciaal beleid Het provinciaal beleid is verwoord in tal van plannen. Het belangrijkste plan betreft de Omgevingsvisie Overijssel en de daarbij behorende Omgevingsverordening Overijssel.

18

bestemmingsplan Dorpsstraat 69-71, Lattrop-Breklenkamp

4.2.1

Omgevingsvisie Overijssel

De Omgevingsvisie Overijssel is dé provinciale visie voor de fysieke leefomgeving van Overijssel. Duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit zijn de leidende principes of 'rode draden' bij alle initiatieven in de fysieke leefomgeving van de provincie Overijssel. 4.2.2

Omgevingsverordening Overijssel

De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. De keuze voor inzet van deze instrumenten is bepaald aan de hand van een aantal criteria. In de Omgevingsvisie is bij elke beleidsambitie een realisatieschema opgenomen waarin is aangegeven welke instrumenten de provincie zal inzetten om de verschillende onderwerpen van provinciaal belang te realiseren. Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is. 4.2.3

Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

Om te bepalen of een initiatief bijdraagt aan de ambities van de provincie Overijssel, wordt het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel gebruikt. In dit uitvoeringsmodel staan de volgende stappen centraal: 1. Of - generieke beleidskeuzes 2. Waar - ontwikkelingsperspectieven 3. Hoe - gebiedskenmerken Bij een initiatief voor bijvoorbeeld woningbouw, een nieuwe bedrijfslocatie, toeristisch-recreatieve voorzieningen, natuurontwikkeling, etcetera kun je aan de hand van deze drie stappen bepalen of een initiatief binnen de geschetste visie voor Overijssel mogelijk is, waar het past en hoe het uitgevoerd kan worden. De eerste stap, het bepalen van de of-vraag, lijkt in strijd met de wens zoveel mogelijk ruimte te willen geven aan nieuwe initiatieven. Met het faciliteren van initiatieven moet echter wel gekeken worden naar de (wettelijke) verantwoordelijkheden zoals veiligheid of gezondheid. Het uitvoeringsmodel maakt helder wat kan en wat niet kan. Om een goed evenwicht te vinden tussen het bieden van ruimte aan initiatieven en het waarborgen van publieke belangen, varieert de provinciale sturing: soms normstellend, maar meestal richtinggevend of inspirerend. In afbeelding 4.2 is het Uitvoeringsmodel weergegeven.

bestemmingsplan Dorpsstraat 69-71, Lattrop-Breklenkamp

19

Afbeelding 4.2: Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Provincie Overijssel) 4.2.3.1 Generieke beleidskeuzes Maatschappelijke opgaven zijn leidend in het handelen. Allereerst is het dan ook de vraag of er een maatschappelijke opgave is. Of een initiatief mogelijk is, wordt onder andere bepaald door generieke beleidkeuzes van EU, Rijk of provincie. Denk hierbij aan beleidskeuzes om basiskwaliteiten als schoon drinkwater en droge voeten te garanderen. Maar ook aan beleidskeuzes om overaanbod van bijvoorbeeld woningbouw- en kantorenlocaties - en daarmee grote financiële en maatschappelijke kosten - te voorkomen. In de omgevingsvisie zijn de provinciale beleidskeuzes hieromtrent vastgelegd. De generieke beleidskeuzes zijn vaak normstellend. Dit betekent dat ze opgevolgd moeten worden: het zijn randvoorwaarden waarmee iedereen rekening moet houden vanwege zwaarwegende publieke belangen. De normstellende beleidskeuzes zijn vastgelegd in de omgevingsverordening. 4.2.3.2 Ontwikkelingsperspectieven Na het beantwoorden van de of-vraag, is de vraag waar het initiatief past of ontwikkeld kan worden. In de omgevingsvisie op de toekomst van Overijssel onderscheid de provincie zes ontwikkelingsperspectieven. Deze ontwikkelingsperspectieven schetsen een ruimtelijk perspectief voor een combinatie van functies en geven aan welke beleids- en kwaliteitsambities leidend zijn.

De ontwikkelingsperspectieven geven zo richting aan waar wat ontwikkeld zou kunnen worden. De ontwikkelingsperspectieven zijn richtinggevend. Dit betekent dat er ruimte is voor lokale afweging: een gemeente kan vanwege maatschappelijke en/of sociaal-economische redenen in haar Omgevingsvisie en bestemmings- of omgevingsplan een andere invulling kiezen. Die dient dan wel te passen binnen de - voor dat ontwikkelingsperspectief - geldende kwaliteitsambities. Daarbij dienen de nieuwe ontwikkelingen verbonden te worden met de bestaande kenmerken van het gebied, conform de Catalogus Gebiedskenmerken (de derde stap in het uitvoeringsmodel). Naast ruimte voor een lokale afweging ten aanzien van functies en ruimtegebruik, is er ruimte voor een lokale invulling van de begrenzing: de grenzen van de ontwikkelingsperspectieven zijn signaleringsgrenzen. 4.2.3.3 Gebiedskenmerken Ten slotte is de vraag hoe het initiatief ingepast kan worden in het landschap. De gebiedskenmerken spelen een belangrijke rol bij deze vraag. Onder gebiedskenmerken worden verstaan de ruimtelijke kenmerken van een gebied of gebiedstype die bepalend zijn voor de karakteristiek en kwaliteit van dat gebied of gebiedstype. Voor alle gebiedstypen in Overijssel is in de Catalogus Gebiedskenmerken beschreven welke kwaliteiten en kenmerken van provinciaal zijn en behouden, versterkt of ontwikkeld moeten worden. 20

bestemmingsplan Dorpsstraat 69-71, Lattrop-Breklenkamp

De gebiedskenmerken zijn soms normstellend, maar meestal richtinggevend of inspirerend. Voor de normerende uitspraken geldt dat deze opgevolgd dienen te worden; ze zijn dan ook in de omgevingsverordening geregeld. De richtinggevende uitspraken zijn randvoorwaarden waarmee in principe rekening gehouden moet worden. Hier kan gemotiveerd van worden afgeweken mits aannemelijk is gemaakt dat met het alternatief de kwaliteitsambities even goed of zelfs beter gerealiseerd kunnen worden. De inspirerende uitspraken bieden een wenkend perspectief: het zijn voorbeelden van de wijze waarop ruimtelijke kwaliteitsambities ingevuld kunnen worden. Initiatiefnemers kunnen zich hierdoor laten inspireren, maar dit hoeft niet. 4.2.4

Toetsing van het initiatief aan het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

Indien het concrete initiatief wordt getoetst aan het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel ontstaat globaal het volgende beeld. 4.2.4.1 Generieke beleidskeuzes Bij de afwegingen in de eerste fase 'Of – generieke beleidskeuzes' zijn de artikelen 2.1.5 (Ruimtelijke kwaliteit) en artikel 2.2.2 (Realisatie nieuwe woningen) uit de Omgevingsverordening Overijssel van belang. Hierna wordt nader op de artikelen ingegaan. Artikel 2.1.5: Ruimtelijke kwaliteit In de toelichting op bestemmingsplannen wordt onderbouwd dat de nieuwe ontwikkelingen die het bestemmingsplan mogelijk maakt, bijdragen aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit conform geldende gebiedskenmerken. Toetsing van het initiatief aan artikel 2.1.5 van de Omgevingsverordening Overijssel In voorliggend plan wordt een appartementencomplex gerealiseerd. De huidige bebouwing is zijn functie reeds verloren. Door de sloop van het leegstaande horecapand in de kern Lattrop en de realisatie van het beoogde appartementencomplex wordt de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse verbeterd. Verder sluit het te realiseren appartementencomplex qua maat en schaal goed aan op de bestaande bebouwing. Gelet hierop wordt voldaan aan artikel 2.1.5 van de Omgevingsverordening Overijssel. Artikel 2.2.2: Realisatie nieuwe woningen 1.

Bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder c van de Wabo, voorzien uitsluitend in de mogelijkheid tot het realiseren van nieuwe woningen als de behoefte daaraan is aangetoond door middel van actueel onderzoek woningbouw. 2. In bestemmingsplannen wordt in maximaal 80% van de behoefte aan nieuwe woningen zoals vastgesteld in het kader van actueel onderzoek woningbouw, voorzien. 3. In bestemmingsplannen van gemeenten waarvoor woonafspraken van toepassing zijn, mag - in afwijking van lid 2 - in een hoger percentage dan 80% worden voorzien, met een maximum van 100% van de behoefte zoals vastgesteld in het kader van de woonafspraken. 4. De behoefte aan nieuwe woningen zoals bedoeld in lid 1 wordt in ieder geval geacht te zijn aangetoond als realisatie daarvan past binnen de geldende woonafspraken zoals die zijn gemaakt tussen gemeente en provincie op basis van regionale afstemming. Toetsing van het initiatief aan artikel 2.2.2 van de Omgevingsverordening Overijssel Het actuele gemeentelijk woningbouwprogramma is in overeenstemming met het RWP Twente. Het voorliggend bestemmingsplan voorziet in de mogelijkheid tot het realiseren van een appartementencomplex met 14 appartementen.

De bouw van deze woningbouwaantallen zijn passend binnen het gemeentelijk woningbouwprogramma en daarmee ook binnen de geldende woonafspraken zoals deze tussen de gemeenten en provincie zijn gemaakt op basis van regionale afstemming (lid 3 en 4). Gelet hierop wordt voldaan aan artikel 2.2.2 van de Omgevingsverordening Overijssel.

4.2.4.2 Ontwikkelingsperspectieven In dit geval zijn vooral de ontwikkelingsperspectieven voor de stedelijke omgeving van belang. In de stedelijke omgeving is de uitdaging om de economische centra bereikbaar te houden en door herstructurering de kwaliteit van de woonomgevingen en bedrijfslocaties te vergroten. Het plangebied behoort tot het ontwikkelingsperspectief 'Woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken'. In afbeelding 4.3 is een uitsnede van de perspectievenkaart behorende bij de Omgevingsvisie opgenomen.

bestemmingsplan Dorpsstraat 69-71, Lattrop-Breklenkamp

21

Afbeelding 4.3: Uitsnede Ontwikkelingsperspectievenkaart Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Provincie Overijssel) “Woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken” De steden en dorpen buiten de stedelijke netwerken mogen altijd bouwen voor de lokale behoefte aan wonen, werken en voorzieningen, inclusief lokaal gewortelde bedrijvigheid, mits onderbouwd en regionaal afgestemd. Herstructurering en transformatie van de woon-, werk-, voorzieningen- en mixmilieus moeten deze vitaal en aantrekkelijk houden en de diversiteit aan milieus versterken. Herstructurering en transformatie bieden kansen om te anticiperen op klimaatverandering (bijvoorbeeld door ruimte voor groen, natuur en water te reserveren). Van belang is de stedelijke ontwikkeling altijd af te stemmen op de kenmerken van het watersysteem, bijvoorbeeld in laaggelegen gebieden bij bouw- en evacuatieplannen rekening houden met risico's op overstroming of wateroverlast. Herstructurering en transformatie kunnen ook bijdragen aan de energietransitie (door het nemen van energie-efficiënte maatregelen en/of het opwekken van duurzame energie door bijvoorbeeld het aanwezige dakoppervlak te benutten). Toetsing van het initiatief aan de “Ontwikkelingsperspectieven” Binnen gebieden met het ontwikkelingsperspectief ‘Woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken’ is ruimte voor herstructurering, inbreiding en transformatie.

In voorliggend geval wordt binnen het plangebied bestaande bebouwing gesloopt en wordt er een kleinschalig appartementencomplex met 14 appartementen teruggebouwd. Met voorliggende ontwikkeling wordt binnen het bestaand stedelijk gebied voorzien in de woningbehoefte in de kern Lattrop. Gesteld wordt dat het project goed aansluit op de ambities binnen het perspectief en aansluit op de stedenbouwkundige en functionele structuur van de omgeving. Geconcludeerd wordt dat het ontwikkelingsperspectief ‘Woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken’ zich niet verzet tegen de voorgenomen herontwikkeling. 4.2.4.3 Gebiedskenmerken Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch-cultuurlandschap, stedelijke laag en de laag van de beleving) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. De “Natuurlijke laag” en de “Laag van het agrarisch cultuurlandschap” kunnen in dit geval buiten beschouwing blijven, vanwege de binnenstedelijke ligging van het plangebied en het feit dat de natuurlijke waarden niet meer voorkomen. Daarnaast wordt de “Laag van de beleving" buiten beschouwing gelaten omdat er geen kenmerken of elementen vanuit deze laag op het plangebied van toepassing zijn. 22

bestemmingsplan Dorpsstraat 69-71, Lattrop-Breklenkamp

1.

De 'Stedelijke laag'

In de “Stedelijke laag” ontstaat de koppeling van de sociale en fysieke dynamiek van de stedelijke functies aan het verbindende netwerk van wegen, paden, spoorwegen en kanalen. Elke stad of dorp bezit zijn eigen karakteristieke ruimtelijke, sociale en functionele opbouw en kwaliteiten. Het plangebied is gelegen in het gebiedstype “Woonwijken 1955 - nu”, dit is in afbeelding 4.4 weergegeven.

Afbeelding 4.4: Uitsnede Stedelijke laag (Bron: Provincie Overijssel) "Woonwijken 1955 - nu” De woonwijken van 1955 tot nu zijn planmatig opgezette uitbreidingswijken op basis van een collectief idee en grotere bouwstromen. De functies (wonen, werken, voorzieningencentra) zijn uiteengelegd en de wijken zijn opgedeeld in buurten met een homogeen bebouwingskarakter: buurten met eengezinswoningen, flatwijken, villawijken, wijk(winkel)centra. Er is sprake van een tijdsgebonden verkavelingsstructuur op basis van verschillende ordeningsprincipes. Als ontwikkelingen plaatsvinden in de naoorlogse woonwijken, dan voegt nieuwe bebouwing zich in de aard, maat en het karakter van het grotere geheel (patroon van o.a. wooneenheden en parken), maar is als onderdeel daarvan wel herkenbaar. De groenstructuur is onderdeel van het wijkontwerp. Toetsing van het initiatief aan de “Stedelijke laag” De voorgenomen ontwikkeling betreft het realiseren van een appartementencomplex in het gebiedstype 'Woonwijken 1955 – nu'. Met het realiseren van de beoogde appartementen wordt rekening gehouden met omliggende functies en bestaande bebouwingsstructuren. De bouwkenmerken worden afgestemd op de omgeving zodat het complex qua bouwmassa en verschijningsvorm goed opgaan in het bebouwingskarakter van de omgeving.

De ter plekke geldende gebiedskenmerken van de 'Stedelijke laag' verzetten zicht niet tegen de voorgenomen ontwikkeling. 4.2.5

Conclusie toetsing aan het provinciaal beleid

Geconcludeerd wordt dat de ruimtelijke ontwikkeling in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel verwoorde en in de Omgevingsverordening verankerde provinciaal ruimtelijk beleid.

bestemmingsplan Dorpsstraat 69-71, Lattrop-Breklenkamp

23

4.3 Regionaal beleid 4.3.1

Regionale Woonagenda Twente

4.3.1.1 Algemeen De provincie Overijssel, de Overijsselse gemeenten, WoON Twente en hun partners werken al jaren samen aan een kwantitatieve en kwalitatieve balans op de woningmarkt. De partijen maken periodiek meerjarige afspraken over opgaven en ambities. Op basis van deze samenwerking zijn ook met betrekking tot de woningbouwontwikkeling in Twente regionaal afspraken gemaakt. Voor de periode 2021-2025 hebben deze afspraken vorm gekregen middels de op 17 maart 2021 vastgestelde 'Regionale Woonagenda Twente'. In deze woonagenda wordt geschetst wat de komende jaren de prioriteiten zijn op Twentse woningmarkt en hoe de Twentse gemeenten hieraan gaan werken. De woonagenda is het kompas van gemeenten en provincie in relatie tot de woningmarkt. De opgaven waar de partijen voor staan zijn groot. De druk op de woningmarkt en de woningtekorten zijn hoog. Steeds meer huishoudens hebben moeite de gewenste woning te kopen of huren in Twente. Alle partijen voelen de urgentie daar wat aan te doen. Er zullen de komende jaren veel nieuwe woningen bijgebouwd moeten worden, maar er moeten ook manieren worden gevonden om de dynamiek en slaagkansen te vergroten. De druk op de woningmarkt is echter niet de enige uitdaging, ook de investeringsopgave in bestaande wijken en transformatielocaties, de verduurzaming van de woningvoorraad en de huisvesting van bijzondere doelgroepen vragen aandacht.

Tot slot, maar niet in de laatste plaats, kan wonen niet los gezien worden van regionale opgaven zoals verstedelijking, de vitaliteit van de dorpen en steden en de transitie van het platteland. Wonen vormt in deze grote opgaven immers een belangrijke sleutelfunctie. 4.3.1.2 Algemeen

Kwantitatieve behoefte

Voor de provincie Overijssel geldt dat sprake is van een forse woningbouwambitie. In de periode tot 2030 moeten 60.000 woningen worden bijgebouwd. Hierdoor is er sprake van een flinke versnellingsopgave. De ambitie om 60.000 woningen toe te voegen is provinciebreed en gericht op het snel oplossen van de woningnood in grote delen van de provincie en in verschillende segmenten. De ambitie is opgebouwd uit drie elementen: 1. de beschikbare woningbehoefteprognoses tot 2030; 2. het naar voren halen van de woningbehoefte die ontstaat na 2030, en; 3. een extra impuls om bij te dragen aan het oplossen van de actuele woningnood in Nederland. Op basis van deze drie elementen vult de regio Twente circa 1/3 deel van de ambitie om 60.000 woningen in Overijssel toe te voegen, de regio West Overijssel circa 2/3 deel. De druk op West-Overijssel is immers groter door een toenemende trek vanuit de Randstad en andere landsdelen en voornamelijk de aantrekkingskracht van de regio Zwolle (en in mindere mate ook Deventer). Concreet betekent het dat de regio Twente ambieert om tot 2030 in totaal circa 20.000 tot 22.000 woningen toe te voegen. Op basis van de prognoses van de huishoudensgroei tussen 2020 en 2030 en de benodigde ruimere programmering is een behoefte van ruim 15.000 woningen te verwachten tot 2030. Dit aantal wordt gedefinieerd als de lokale behoefte.

Daarnaast heeft Twente een extra woningbouwambitie/-opgave op basis van onder andere de (gedeeltelijke) inloop van het huidige woningtekort (circa 3%), de krapte op de woningmarkt, de verstedelijkingsopgaven en de toenemende migratiestromen vanuit de Randstad en andere landsdelen. Deze extra woningbouwambitie-opgave bedraagt voor Twente circa 5.000 tot 7.000 woningen tot 2030. De noodzakelijk acties bestaan hiermee uit: Realiseren harde plannen tot 2025; Zachte plannen hard maken en realiseren tussen nu en 2030; Op zoek naar locaties voor uitbreiding tot 2025 en realiseren tot 2030. De onderstaande tabel geeft per gemeente de netto harde en zachte plancapaciteit weer per 1-1-2020. Daarnaast is de woningbouwopgave tot 2030 weergegeven.

24

bestemmingsplan Dorpsstraat 69-71, Lattrop-Breklenkamp

Afbeelding 4.5: Woningbouwopgave regio Twente (Bron: Regionale Woonagenda Twente) Het bovenstaande aantal van 14.130 vormt een voorstelling van het mogelijke aanbod op basis van de harde en zachte plannen per 1-1-2020. De uiteindelijke vraag en behoefte van 15.782 dient echter ingevuld te worden op basis van de wens om te sturen op kwaliteit. Het aantal van 5.000-7.000 betreft de extra ambitie/opgave, waarbij ook hier het samen sturen op kwaliteit leidend is. De juiste woning op de juiste plek, inspelend op de kwalitatieve woningbehoefte en een goede bijdrage leverend aan de leefbaarheid en kwaliteit van wijken/buurten in de steden, de dorpen en het platteland. Opgave 2021-2025 Tot 2025 ligt de focus op het realiseren van de bestaande harde plancapaciteit. Dit zijn de woningbouwprojecten waarmee de gewenste versnelling ingevuld kan worden. Belangrijke kanttekening daarbij is wel dat de harde plancapaciteit getoetst wordt op basis van het kwalitatief afwegingskader. Uitgangspunt is een woning voor iedereen: ruim baan voor de lokale behoefte, inbreiding, herstructurering en transformatie. Dit wil onder andere zeggen dat bij inbreidingsplannen waarbij binnen vijf jaar kan worden gestart met de realisatie geen kwantitatieve kaders gelden. Daarnaast moet de opgave voor de periode vanaf 2025 voorbereid worden.

In deze periode moeten zachte plannen hard worden gemaakt en moet ook al een deel van deze nieuwe toegevoegde harde plancapaciteit worden gerealiseerd om de totale woningbouwopgave tot 2030 te halen. Daarvoor is de realisatie van 2.000 woningen per jaar noodzakelijk. Daarnaast moet worden gezocht naar extra bouwlocaties zodat ook in de periode tot 2030 de gewenste snelheid in woningbouwproductie gehaald kan worden. Opgave tot 2030 Zoals blijkt uit de tabel in afbeelding 4.4 is de bestaande harde plancapaciteit circa 8.330 woningen. Voor het realiseren van de woningbouwambitie van circa 20.000 - 22.000 woningen tot 2030 is een uitbreiding van de harde plancapaciteit met minimaal 11.670 woningen nodig. Deze uitbreiding is voor een deel in te vullen door de bestaande zachte plancapaciteit (circa 5.800 woningen) om te zetten in harde plancapaciteit (mits passend bestemmingsplan Dorpsstraat 69-71, Lattrop-Breklenkamp

25

binnen de kwalitatieve kaders). Aanvullend daarop moet 'ruimte' gemaakt worden voor nog eens zo'n 6.000 woningen. 4.3.1.3 Algemeen

Kwalitatieve behoefte

Twente is en blijft een regio van de menselijke maat. Het is belangrijk dat er voor iedere woningzoekende een passende, betaalbare en niet in de laatste plaats kwalitatief goede woning is. Vertrekpunt van de regionale Woonagenda is het lokaal én regionaal blijven bieden van de woningen waar huidige en toekomstige inwoners behoefte aan hebben. Dat betekent dat gemeenten door nieuwbouw, transformatie en herstructurering woningen toevoegen die goed aansluiten op de bestaande en toekomstige vraag. Dat vraagt om een toekomstgericht kwalitatief programma op lokaal en regionaal niveau, alsmede om het inlopen van woningtekorten en de realisatie van voldoende woningen voor de groeiende behoefte. Maar ook vraagt het om maatregelen en strategieën om de bestaande woningvoorraad toegankelijker te maken, onder andere door de doorstroming binnen de woningvoorraad te bevorderen. De Regionale Woonagenda Twente bevat met name ten aanzien van de kwantitatieve behoefte informatie waar gemeenten bij de uit te voeren laddertoets gebruik van kunnen maken. Ten aanzien van de kwalitatieve behoefte wordt in 2021 een kwalitatieve monitor opgezet aan de hand waarvan de gemeenten in de relevante woningmarktregio invulling kunnen geven aan het kwalitatieve aspect van de verantwoordingsplicht. Wel onderscheidt de woonagenda drie verschillende ruimtelijke strategieën.

Deze geven richting aan de ontwikkeling en geven aan waar in een gebied het accent op ligt, maar dienen niet als dwingend kader. De strategieën kenmerken vooral de verschillen tussen de steden, dorpen en het buitengebied. Er kunnen zich meerdere ruimtelijke woonstrategieën binnen een stad, dorp of gemeente bevinden. Gemeente Dinkelland Voor de gemeente Dinkelland geldt de woonstrategie 'wonen langs de radialen'. Hier is het uitgangspunt het wonen langs de radialen in de grote kernen met een goed voorzieningenniveau en die goed bereikbaar zijn. Het gaat dan om kernen met een goede ontsluiting op de A-, N- en spoorwegen en die een breed aanbod en mix van dorps, groenstedelijke en suburbane woonmilieus kunnen bieden. Voor de radialen wordt aangesloten op de Omgevingsvisie/ Omgevingsagenda Oost. De unieke kwaliteit van deze kernen is dat je er relatief rustig en ruim kunt wonen, met goede basisvoorzieningen binnen handbereik. De behoefte aan dergelijke woonmilieus is groot. Er worden kansen gezien om in deze kernen woningen en milieus toe te voegen, om daarmee ook de vitaliteit en economie van de kernen kracht bij te zetten. 4.3.1.4 Toetsing van het initiatief aan de Regionale Woonagenda Twente Voorgenomen ontwikkeling gaat uit van het realiseren van een appartementencomplex voor 14 appartementen.

Gezien de woningbouwopgave tussen 2021 en 2025, en tot 2030, wordt gesteld dat hiermee sprake is van een ontwikkeling die past binnen de aantoonbare kwantitatieve woningbouwbehoefte binnen de regio Twente. Het appartementencomplex wordt gerealiseerd op een inbreidingslocatie in de kern Lattrop. De appartementen worden levensloopbestendig uitgevoerd, waarmee een brede doelgroep kan worden bediend en in het bijzonder senioren en/of minder mobiele mensen. In paragraaf 4.4.2 wordt getoetst aan het gemeentelijk woonbeleid. Hier wordt nader ingegaan op de kwalitatieve behoefte voor de gemeente Dinkelland. Geconcludeerd wordt dat voorliggend bestemmingsplan in overeenstemming is met de 'Regionale Woonagenda Twente'.

4.4 Gemeentelijk beleid 4.4.1

Mijn Omgevingsvisie Dinkelland

4.4.1.1 Algemeen De gemeente Dinkelland beschikt over een omgevingsvisie. MijnOmgevingsvisie Dinkelland gaat over de toekomst van de leefomgeving; de visie van samenleving én gemeente. Hierin bouwt men verder op de basis die al in proces van MijnDorp gelegd is. De visie gaat namelijk over leefbaarheid van de kernen én over het buitengebied , gezondheid, veiligheid en duurzaamheid. De visie geeft aan hoe de gemeente, samenleving en gemeenteraad, willen sturen; wat men wil behouden, versterken en ontwikkelen. Door inbreng van de samenleving is MijnOmgevingsvisie van ons allemaal! MijnOmgevingsvisie gaat in op: 26

bestemmingsplan Dorpsstraat 69-71, Lattrop-Breklenkamp

1. 2. 3. 4.

de uitdagingen die op de gemeente afkomen (het verhaal achter de speerpunten) hoe men daarop kan inspelen (speerpunten) hoe plannen die bewoners of ondernemers inbrengen worden afgewogen (stappenplan) welke waarden daarbij belangrijk zijn (waardenkaart)

Mijn Omgevingsvisie gaat uit van vier kernprincipes. Kernprincipes zijn manieren van werken; werkwijzen die altijd gelden. Als keuzes worden gemaakt, als plannen worden gemaakt en gewoon als we wonen, leven, ondernemen of verblijven past men de kernprincipes toe. De vier kernprincipes zijn: We doen het samen We geven het goed voorbeeld We wentelen niet af op volgende generaties We combineren zoveel mogelijk functies, zodat de beschikbare ruimte optimaal wordt gebruikt 4.4.1.2 Speerpunten In de omgevingsvisie zijn speerpunten opgenomen op verschillende thema's. In voorliggend geval is de thema 'Aantrekkelijk wonen' van belang. Aantrekkelijk wonen Betaalbaar wonen in je eigen gemeente De gemeente wil dat het aantal en de soort woningen in een kern passen bij de vraag. Inwoners moeten voor hun woning zoveel mogelijk in hun eigen gemeente terecht kunnen. Ook is het belangrijk dat woningen voor elke doelgroep bereikbaar en toegankelijk zijn. Inbreiden voor uitbreiden Vanuit de gemeente is de wens om binnen de grenzen van een kern te bouwen. In de meeste gevallen gaat het om plekken die verbeterd moeten worden of plekken waarvan de bestaande functie vervalt. Denk hierbij aan het verdwijnen van een bedrijf, het sluiten van een kerk of het slopen van oude woningen. Als er binnen de kern geen plekken zijn om te bouwen, kijkt de gemeente naar bouwmogelijkheden aan de rand van een kern.

Kernen zijn verschillend in de behoefte aan woningen. Daarom gaat de gemeente samen met kernen in gesprek om te kijken wat bij elk dorp past. Kijken naar de toekomst Er is verschil in hoeveel en welk soort woningen nu nodig en gewenst zijn en wat de vraag over 15 jaar is. Huidige knelpunten zijn bijvoorbeeld betaalbare woningen voor starters en woningen voor ouderen. In de gemeentelijke woonvisie wordt op basis van onderzoek en gesprekken met alle betrokkenen vooruit gekeken op de vraag naar woningen. De gemeente probeert erop te sturen dat het aanbod van woningen daarop aansluit. Hierbij worden behoeften op de lange termijn en de bestaande voorraad in het oog gehouden. 4.4.1.3 Toetsing van het initiatief aan de gemeentelijke omgevingsvisie De voorgenomen ontwikkeling past binnen de functionele structuur van de omgeving (overwegend woongebied met centrumfuncties). Met de herontwikkeling krijgt het perceel een passende en duurzame vervolgfunctie en wordt op een binnenstedelijke locatie voorzien in de woningbehoefte van starters en senioren. Het voornemen draagt daarnaast bij aan het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit door het slopen van gedateerde en ontsierende bebouwing. Gelet op het vorenstaande wordt geconcludeerd dat de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling in overeenstemming is met de gemeentelijk structuurvisie. 4.4.2

Woonvisie 2021+

4.4.2.1 Algemeen Op 5 juli 2021 is de nieuwe Woonvisie 2021+ vastgesteld door de gemeenteraad van Dinkelland. De Woonvisie is een plan, dat gaat over het realiseren van voldoende betaalbare woningen in de koopsector variërend van rijwoningen, twee-onder-een-kapwoningen, appartementen, vrijstaande woningen en levensloopbestendige woningen. Daarnaast moeten er ook voldoende betaalbare en huurwoningen zijn. In de Woonvisie wordt ook de toenemende vraag naar diverse soorten zorgwoningen meegenomen en er is aandacht voor huisvesting van arbeidsmigranten, statushouders en woonwagenbewoners. Bovendien is er aandacht voor aanpassingen in de bestaande woningvoorraad, zodat deze levensloopbestendiger wordt.