Buitengebied, Loodijk 1 en Looweideweg 3 Saasveld_Bijlagen regels.pdf

Bestemmingsplan

Buitengebied, Loodijk 1 En Looweideweg 3 Saasveld

Status: vastgesteld

Status: Datum: IMRO-Code: Auteur(s):

vastgesteld NL.IMRO.1774.BUIBPLOODK1LOOWWG3VG01

Buitengebied, Loodijk 1 en Looweideweg 3 Saasveld

Inhoudsopgave Bijlagen regels

3

Bijlage 1

KGO-plan 2020

4

Bijlage 2

Landschappelijke inpassing

6

2

bestemmingsplan Buitengebied, Loodijk 1 en Looweideweg 3 Saasveld

Bijlagen regels

bestemmingsplan Buitengebied, Loodijk 1 en Looweideweg 3 Saasv eld

3

Bijlage 1

4

KGO-plan 2020

bestemmingsplan Buitengebied, Loodijk 1 en Looweideweg 3 Saasveld

Q

P

I

G

BO-N

A: B: C/D: E: F:

J G:

J

C J

D F

E L

K

B

H:

[-sba-b]

J

H

I:

R A

J

O M

J H

N

J: K: L: M: N: O: P: Q: R:

Bestaand bedrijf. Naastgelegen burgerwoning. Naastgelegen bedrijf. Erfverharding (deels uitbreiding). Wadi ca. 350 m2, gemiddeld 70 centimeter diep. Daarmee is er een mogelijkheid om ca. 250 m3 water te bergen. Aan te planten landschappelijke versterking (houtsingel). Er worden 6 rijen inheems bosplantsoen aangeplant met een plantafstand van 1,5 meter tussen de rijen en 1 meter in de rij in een driehoeksverband. Totaal worden er 360 stuks aangeplant. Soortkeuze bestaat uit zomereik, berk, els, hazelaar, Gelderse roos, lijsterbes en liguster in een gelijke verhouding. De maatvoering is 80-100 (hoogte in centimeters). Een deel van de beplanting komt op het talud van de wadi te staan. Omdat er sprake is van een snelle inzijging kan beplanting er uitstekend groeien. Deels versterken, deels nieuw aanleggen van een houtsingel. Totaal worden 300 stuks aangeplant in de kwaliteit 80-100. De soorten hebben een plantafstand van 1 x 1 meter in een driehoeksverband. De soortkeuze is gelijk aan G. Het gedeelte vanaf de Bornsestraat (tot aan de bestaande bedrijfshal) houdt de nodige transparantie en wordt vaker gedund om enige openheid te behouden. Het versterken van de bestaande singel door de aanplant van 3 rijen beplanting. De totale breedte van het element komt daardoor op 10 meter uit. De totale aanplant bedraagt 240 stuks in de maatvoering 80-100 (hoogte in centimeters).

Het assortiment is gelijk aan G. De afstand tussen de rijen bedraagt 1,5 meter, in de rij bedraagt 1 meter. Bestaande beplanting rondom het plangebied. Loodijk. Bestaand groen op het terrein. Nieuw te bouwen bedrijfswoning. Naastgelegen erf. Huidige bestemming bedrijf. Toevoeging bestemming bedrijf. Looweideweg. Parkeerplaatsen (10 plaatsen).

J

A

Project: KGO Naam: Hesselink Trucks Adres: Loodijk 1 Postcode: 7597 NV Saasveld

Getekend: N. Hannink Datum: 28-02-2019 gew. 26-9-2019 Gecontroleerd: NH Schaal: 1:1000

Status: DO Aantal pag.: 1 Formaat: A3 Noord: Kaart is noordgericht

www.hanninkadvies.nl

Bijlage 2

6

Landschappelijke inpassing

bestemmingsplan Buitengebied, Loodijk 1 en Looweideweg 3 Saasveld

RU I M T E L I J K K WA L IT E IT S P L A N B U IT E N G E B I E D K G O •

Looweideweg 3 - Saasveld •

Tubbergen, 7 december 2023 - Definitief

BO-N

[-sba-b]

Project: Buitengebied met kwaliteit

2

Afbeelding: Ontwikkeling Looweideweg 3 Saasveld (Bron: N+L Landschapsontwerpers)

Ruimtelijk kwaliteitsplan KGO Project:

Buitengebied met kwaliteit

Locatie: Looweideweg 3 Saasveld

Titel rapport

RKP buitengebied met kwaliteit KGO - Looweideweg 3 Saasveld

Opgesteld:

7 december 2023, Tubbergen

Gewijzigd:

-

Status:

Definitief

Auteur:

N+L Landschapsontwerpers Ing. NH Oldenzaalseweg 38 7651 KC Tubbergen 06-83337880 info@nl-landschap.nl www.nl-landschap.nl

3

4

1. Aanleiding

05

2. Huidige situatie

06

3. Beleid

08

4. Nieuwe situatie

14

1. Aanleiding 1.1 Korte historie planlocatie Aan de Loodijk 1 is een bedrijf gelegen dat gespecialiseerd is in het (ver) handelen van trucks en trailers. Het bedrijf is door de jaren gegroeid en onder meer daarvoor heeft het bedrijf via de zogeheten KGO regeling een uitbreiding gerealiseerd. Verder heeft het bedrijf de mogelijkheid voor het bouwen van een bedrijfswoning aan de Looweideweg 3. Daarvoor is vergunning aangevraagd. De bouw van de woning en het bijgebouw is inmiddels gereed. 1.2 Wens initiatiefnemer Direct naast het bedrijf is een burgerwoning gelegen, de Loodijk 1a en 1b. Deze woning is aangekocht. Door de koop is het idee ontstaan om de rollen om te draaien voor wat betreft de woningen: de bedrijfswoning krijgt een reguliere woonbestemming, de reguliere woning wordt een bedrijfswoning en dus krijgt het de bedrijfsbestemming. Per saldo verandert er feitelijk niets, echter het dient wel planologisch geregeld te worden. Derhalve verzorgd BJZ. nu een bestemmingsplan. De gemeente heeft aangegeven medewerking te willen verlenen via de zogeheten KGO regeling. De meerwaarde dient geïnvesteerd te worden. 1.3 landschappelijke inpassing De gemeente Dinkelland stelt voor de ontwikkeling een landschappelijke inpassing als voorwaarde. In dit document wordt daarom de landschappelijke inpassing uiteengezet.

Er wordt een beschrijving van het plangebied gegeven, het omliggende landschap en het vigerende beleid. Dat resulteert in een beschrijving van de nieuwe situatie die aan het gestelde beleid voldoet.

5

2. Huidige situatie 2.1 Het landschap op de dekzandvlakte doorsneden met beekdalen Het plangebied is gelegen in een dekzandgebied dat doorsneden wordt door beekdalen. In de omgeving zijn hoogteverschillen te zien, zoals ook te zien is op de hoogtekaart op de rechterpagina. Ten westen van het plangebied zijn de wat lager gelegen beekdalen terug te vinden met de heideontginningen. Ten oosten van het plangebied zijn vooral de wat hoger gelegen essen en kampen terug te zien. De hoogteverschillen zijn ontstaan in de laatste ijstijd waar zandruggen en beekdalen na verloop van tijd veelal zijn geërodeerd. De grotere aanwezige dekzandruggen werden in gebruik genomen als gezamenlijke essen. De kleinere zandkopjes werden gebruikt als de eenmansesjes die het karakteristiek van het Essen- en kampenlandschap tot gevolg had. Op enige afstand van de kampen lagen de heidegebieden die later werden ontgonnen. Het plangebied ligt in een heideontginningsgebied. 2.2 Jonge heideontginning De planlocatie ligt in het ontginningslandschap, dat omgeven is door essen en kampen. Deze combinatie was uiterst functioneel, aangezien de heideplaggen vroeger werden gebruikt in de stal. Na vermenging met uitwerpselen van het vee werd het ter bemesting naar de essen of kleinere kampen gebracht.

Doordat de mest en heideplaggen naar de hogere delen werden gebracht kwamen deze essen nog hoger in het landschap te liggen. Vanaf de jaren ‘30 van de vorige eeuw werden de heidevelden ook interessant als landbouwgebied. Door de uitvinding van kunstmest konden de, minder vruchtbare, heidegronden ook gebruikt worden als landbouwgrond. Vanaf dat moment is dan ook te zien dat de verkaveling functioneler en rechtlijniger werd. Daar is ook sprake van op de planlocatie.

6

2.3 Het omliggende landschap Ten opzichte van het omliggende essen- en hoevenlandschap zijn landbouwontginningen normaliter relatief grote open ruimtes, deels omzoomd door boscomplex. Erven liggen als blokken aan de weg, waarbij de verkavelingsstructuur planmatig en rechtlijnig is. De begroeiing is vooral te vinden in de vorm van lanen, bosstroken en waterlopen, die de rechtlijnige ontginningsstructuur versterken. Echter in de directe omgeving is heel duidelijk het essenlandschap terug te vinden, met essen, steilranden, kronkelige wegen en dynamische opgezette erven. Ook de kenmerkende coulissen en houtsingels zijn hier nog goed te zien. Mogelijk is daardoor sprake van een juist relatief kleinschalig landschap. 2.4 Nieuwe elementen Nieuwe landschapselementen moeten bijdragen aan de herkenning van het landschap. Derhalve is op de planlocatie niet bijzonder veel toe te voegen; de aanwezige kamers zijn nog exact zo groot als direct na de ontginning. Er is geen aanleiding om het gebied grootschaliger of juist kleinschaliger te maken. 2.5 Huidige indeling Zowel het erf aan de Looweideweg 3 als de Loodijk 1a - 1b heeft geen karakteristieke kenmerken. Het betreft in beide gevallen een woonerf zonder directe binding met het (agrarische) landschap.

Fragment uit de hoogtekaart. (Bron: ahn.arcgisonline.nl)

Planlocatie omstreeks 1920. (Bron: topotijdreis.nl)

Locatie plangebied ten noordwesten van Saasveld. (Bron: geo.overijssel.nl)

Plangebied. (Bron: geo.overijssel.nl)

7

3. Beleid 3.1 Omgevingsvisie Overijssel Het provinciaal beleid van Overijssel is verwoord en vastgelegd in meerdere plannen. De belangrijkste is de Omgevingsvisie 2017 welke is vastgesteld op 12 april 2017. In de visie bakent de provincie af wat zij voor de fysieke leefomgeving in Overijssel van provinciaal belang vinden. De Omgevingsvisie Overijssel is dé provinciale visie voor de fysieke leefomgeving van Overijssel. In de visie worden onderwerpen als ruimtelijke ordening, milieu, water, verkeer en vervoer, ondergrond en natuur bekeken in samenhang met een duurzame ontwikkeling van onze leefomgeving. Het beleid staat primair in dienst van de sociaaleconomische ontwikkeling van Overijssel om het toekomstbestendig te houden.

ruimtegebruik, waterveiligheid, externe veiligheid, LOG gebieden en begrenzingen als Nationale Landschappen, NNN-gebieden (natuurnetwerk Nederland) en de EHS zijn voorbeelden van generieke beleidskeuzes. Daarnaast zijn er gebied specifieke beleidskeuzes. De beleidskeuzes hebben geen invloed op de voorgenomen ontwikkeling.

3.2 Rode draden en beleidsambities De opgaven en kansen zijn vertaald in centrale beleidsambities en negen beleidsthema’s. Deze worden benaderd vanuit de rode draden duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit waarvoor thema overstijgende kwaliteitsambities zijn geformuleerd. Vanuit het uitvoeringsmodel (of, waar en hoe) worden generieke beleidskeuzes, ontwikkelingsperspectieven en gebiedskenmerken beschreven.

3.4 Ontwikkelingsperspectieven In de visie zijn drie ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en drie voor de stedelijke omgeving. Deze perspectieven schetsen een ruimtelijk perspectief voor een combinatie van functies en geven aan welke beleids- en kwaliteitsambities leidend zijn. Het plangebied is aangemerkt als “Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap”. Dat betekent dat diverse functies verweven moeten worden. Het belangrijkste land gebruik blijft melkveehouderij en akkerbouw, maar aan de andere kant is er ruimte voor landschap, natuur, milieubescherming, cultuurhistorie, recreatie, wonen en andere bedrijvigheid. In elk geval staat de ambitie, “voortbouwen op kenmerkende structuren van de agrarische cultuurlandschappen”, voorop. De voorgenomen ontwikkeling past bij de gestelde ambitie indien de kenmerken waar mogelijk behouden blijven.

3.3 Generieke beleidskeuzes Deze keuzes vloeien voort uit keuzes van EU, Rijk of Provincie. Het zijn keuzes die bepalend zijn of ontwikkelingen nodig dan wel mogelijk zijn. Vooral reserveringen voor integraliteit, toekomstbestendigheid, concentratiebeleid,

3.5 Gebiedskenmerken Tenslotte wordt de voorgenomen ontwikkeling getoetst aan de gebiedskenmerken. Er zijn vier lagen te onderscheiden (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en laag van de beleving).

8

Ontwikkelingsperspectief, het plangebied is lichtgroen wat betekent “Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap. (Bron: overijssel.tercera-ro.nl)

9

Er gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en -opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Er staat omschreven in een catalogus gebiedskenmerken welke kenmerken diverse gebieden en hoe een ontwikkeling invulling dient te krijgen. De gebiedskenmerken zijn richtinggevend op aspecten als landschap, infrastructuur, milieu, bodem en cultuurhistorie. De stedelijke laag en de laag van de beleving zijn niet opgenomen; deze zijn niet relevant wat betreft de voorgenomen ontwikkeling. 3.5.1 Natuurlijke laag, dekzandvlakte De natuurlijke laag is aanvankelijk ontstaan zonder toedoen van de mens door onder andere invloeden van abiotische processen als de ijstijden, de wind en water. De locatie is gelegen in een dekzandgebied nabij beekdalgebieden. Er is daarom sprake van reliëf. In de jaren zijn hoogteverschillen gedeeltelijk geërodeerd door de wind, weer versterkt door de wijze van agrarisch gebruik (essen en eenmansesjes) en weer verminderd door de schaalvergroting in de landbouw. Hoogteverschillen zijn in dit gebied redelijk goed herkenbaar. 3.5.2 Laag van cultuurlandschap, heideontginning Door menselijk ingrijpen in de natuurlijke omstandigheden ontstaat er een (agrarisch) cultuurlandschap. De eerste nederzettingen in Nederland werden gesticht op de rand van de hogere stuwwallen en/of dekzandruggen naar de overgang met de lagere gronden.

De akkers op de hogere gronden werden intensief gebruikt en bemest met heideplaggen uit het voormalige potstal systeem. Rond de jaren ‘30 van de vorige eeuw werden ook de heidegebieden ontgonnen en bruikbaar gemaakt als landbouwgrond. Dit was in die tijd

10

mogelijk, omdat toen kunstmest werd uitgevonden dat de grond vruchtbaarder kon maken. Het plangebied is gelegen in een heideontginningsgebied en heeft ook de kenmerken van dit landschap overgenomen. Er is sprake van een rechtlijnige verkaveling en een open karakter. De begroeiing zie je vaak terug in de vorm van lanen en kleine bosjes. 3.6 Buitengebied met kwaliteit (ruimtelijk beleid buitengebied) De gemeenten Tubbergen en Dinkelland hebben gezamenlijk de uitwerking van de omgevingsvisie opgepakt. Het beleid is opgesteld ter vervanging van vele andere ruimtelijke regelingen. Volgens de gemeente werd dit onnodig ingewikkeld. De absolute doelstelling van het beleid is om de ruimtelijke kwaliteit in het buitengebied in stand te houden en te verbeteren. Anderzijds is het doel om (economische) ontwikkelingen in het buitengebied mogelijk te maken om zo een bijdrage te leveren aan een vitaal en leefbaar buitengebied. Er zijn algemene randvoorwaarden opgesteld: 1. De ontwikkeling moet leiden tot een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. 2. Bij elke ontwikkeling hoort een basisinspanning. 3. Er is een balans tussen ontwikkeling en de kwalitatieve investeringen. 4. De ontwikkeling past naar aard en omvang. 5. De bestaande infrastructuur is toereikend. 6. Parkeren vindt op eigen erf plaats. 7. Er is geen sprake van een onaanvaardbaar woon- en leefklimaat. 8.

Er is geen onevenredige afbreuk voor aanwezige functies. 9. Er is geen onevenredige afbreuk aan de belangen van derden.

Links: natuurlijke laag. Plangebied is omschreven als: “dekzandvlakte”. Rechts: laag van Cultuurlandschap. Plangebied is omschreven als: “jonge heideontginning” met overgang naar “oude hoevenlandschap”. (Bron: overijssel.tercera-ro.nl)

11

10. Indien noodzakelijk wordt er een bedrijfsplan gevraagd. 11. In het bestemmingsplan worden de ruimtelijke verplichtingen opgenomen. 12. Gecombineerde toepassingen van de beleidsregels is mogelijk. 13. Niet actuele vergunningen kunnen niet worden benut. De bestemming ‘wonen’ aan de Loodijk is 1.380 m2 groot. De bestemming voor de bedrijfswoning aan de Looweideweg 3 is 900 m2 groot. Als de bestemmingen letterlijk worden omgedraaid is de bedrijfsbestemming met 480 m2 toegenomen, maar de woonbestemming juist 480 m2 afgenomen. Een erkend taxateur heeft aangegeven dat er geen sprake is van een hogere of lagere waarde. Derhalve zou er geen actie vereist zijn. Echter, de bestemming aan de Looweideweg neemt toe. De nieuwe bestemming daar wordt 1.150 m2. Dan neemt dus de totale bedrijfsbestemming netto met 250 m2 toe. Voor de vergroting van 250 m2 is paragraaf 5.4 ‘uitbreiden bedrijfsperceel’ van het beleid van toepassing. Voor het uitbreiden van een bestaand bedrijfsperceel met de functie ‘Bedrijf (niet-agrarisch)’, is een aanvullende kwaliteitsimpuls vereist. De hoogte van deze kwaliteitsimpuls wordt bepaald door een berekening van de waardevermeerdering. De aanvraag betreft een functiewijziging waarbij de bestemming “agrarisch” wordt omgezet naar “bedrijfsbestemming”. De bestemming ter plaatse van de beoogde uitbreiding zal aangepast moeten worden.

De vergroting van het bedrijfsperceel betreft 250 m2. De waardevermeerdering is volgens het gebruikte format uit het beleid € 50,- per m2.

12

Daarmee is er sprake van een waardevermeerdering van € 12.500,- exclusief btw. Er is geen sprake van een afwaardering en de maatwerkclausule kan ook niet worden toegepast. Wel kunnen de kosten van het landschapsontwerp in mindering gebracht worden á 10%. Voorgenoemde levert een netto investering op van € 11.250 exclusief btw. Gelet op de voorgaande KGO investering waarbij ook reeds extern geïnvesteerd moest worden is er geen mogelijkheid gevonden op het eigen perceel en/of in de nabijheid ervan. Er is daarom gekozen om het gehele bedrag af te storten in het landschapsfonds van de gemeente. De gemeente stuurt na de onherroepelijke status van het bestemmingsplan een nota á € 11.250,-. Hiermee voldoet de voorgenomen ontwikkeling aan het gestelde beleid. 3.7 Casco benadering Noordoost Twente De gemeente Dinkelland hanteert, vooral ter bescherming van het bestaande landschap, het casco beleid. Door het casco beleid is het mogelijk om via een kaart te achterhalen of een ontwikkeling wel of niet in strijd is met elementen welke tot de casco behoren. Elementen als onderdeel uitmakend van de Casco zijn in principe niet te verwijderen (groen lijnen/vlakken op de kaart). De ontwikkeling op de planlocatie heeft geen gevolgen voor de bestaande casco elementen.

De ontwikkeling heeft daarom geen consequenties voor het cascobeleid en/of het cascobeleid heeft geen consequenties voor de ontwikkeling.

Bestemming van ‘Wonen’ naar ‘Bedrijf (niet-agrarisch)’ Bestemming van ‘Bedrijf (niet-agrarisch)’ naar ‘Wonen’

Onder: KGO berekening voor de ruimtelijke investering. Boven: bestemming af- en opwaardering. (Bron: N+L)

Fragment van de cascokaart behorende bij de casco benadering. (Bron: geo.overijssel.nl)

13

4. Nieuwe situatie Feitelijk wordt de bestemming omgewisseld. De reguliere woning aan de Loodijk 1a - 1b wordt bedrijfswoning en de bedrijfswoning aan de Looweideweg 3 wordt een reguliere woning. De situatie aan de Loodijk blijft ongewijzigd. Aan de Looweideweg blijft de situatie eveneens grotendeels ongewijzigd: ter versterking van de groenstructuur worden 3 extra bomen aangeplant. De soort is zomereik in verband met de reeds aangeplante bomen welke ook zomereiken zijn. Daarnaast wordt een haag aangeplant, eveneens ter versterking van een reeds bestaande haag. De soort is beuk. De rest blijft ongewijzigd en is conform eerdere landschappelijke inpassingen. Het plan voldoet daarom aan de gestelde eisen.

14

BO-N C

A:

Nieuwe woning.

B:

Nieuwe bijgebouwen.

C:

Best aande houtopstanden.

D:

Best aande haag ‘Fagus sylvatica’ en best aande bomen best aand uit 4 zomereiken.

E I

[-sba-b]

J K

P

F

D

J

C

E:

Tuin/Gazon.

F:

Erfverharding .

G:

Weiland/bouwland.

H:

Bouwvlak.

I:

Laurierhaag, gebiedsvreemde soort. Nu te behouden omdat het ver vangen van de haag meer nadelige effecten heeft voor de ruimtelijke kwaliteit dan behoud.

L

M N

F

B

B

C

E

Best aande bijgebouwen.

K:

Best aande woning .

L:

Omzetten burger woning naar bedrijfswoning.

M:

Omzetten bedrijfswoning naar burger woning.

N:

Nieuw aan te planten zomereiken ter versterking van best aande

O

H

C

J:

zomereiken, 3 stuks, 14-16 (stamomtrek in centimeters). Elke boom

A

voor zien van 2 boompalen en gietrand in de eerste 3 groeijaren. O:

Nieuw aan te planten haag ‘Fagus sylvatica’ ter versterking van best aande haag. Aanplant met 5 stuks per strekkende meter. Totaal aant al meters 54 meter, 270 stuks aan te planten. Aanplant in de maat 80-10 0 (hoogte in centimeters).

C G

P: Fragment uit 1920 (topotijdreis.nl)

Inrit naar bedrijfswoning komt samen met inrit van bedrijf. Er is dus sprake van één inrit aan de Looweideweg .

Nieuwe situatie, niet op schaal. (Bron: N+L Landschapsontwerpers) Project:

KGO

Getekend:

BM

St atus:

DO

Adres:

Loodijk 1

Datum:

28-01-2023

Aant al pag .:

1

Woonplaats:

Saasveld

Gecontroleerd:

NH

Formaat:

A3

Schaal:

1:10 0 0

Noord:

Tekening is noordgericht

nl-landschap.nl C

15

l a n d s c h a p s o n t w e r p e r s

Oldenzaalseweg 38 • 7651 KC Tubbergen • info@nl-landschaps.nl • www.nl-landschap.nl