BKP Rossum Noord, 2e fase 170124 - definitieve versie (1)
Tekst van het document
BEELDKWALITEITPLAN
DEELUITWERKING ROSSUM - NOORD (2E FASE)
MENSEN MAKEN DE RUIMTE
26 JULI 2024
Inhoudsopgave 1.
Inleiding
3
2.
Proces en Vooroverleg
4
3.
Huidige ruimtelijke situatie
4
4.
Stedenbouwkundige (deel)uitwerking
5
5.
Ruimtelijk concept
6
6.
Referenties
7
7.
Waardering en ambitie
8
8.
Omgevingscriteria
9
Bronvermelding foto voorkant: • www.google.nl/maps • opentopo
/// Beeldkwaliteitplan Rossum - Noord (tweede fase) ///
2
1. Inleiding Aan de noordelijke rand van Rossum ligt het plangebied ‘Rossum-Noord’. Vanaf 2016 is de eerste fase ontwikkelt. De tweede fase borduurt hier op voort. De ontwikkellocatie wordt mogelijk gemaakt door een herziening van het bestemmingsplan. De Nota Omgevingskwaliteit van de gemeente Dinkelland geeft aan dat op dit moment voor de uitbreidingslocatie de omgevingscriteria (voorheen welstandscriteria) gelden voor het buitengebied (midden niveau). Deze criteria geven echter, vanwege het feit dat ze gericht zijn op beheer van de huidige situatie/ het buitengebied onvoldoende sturing aan de beoogde uitbreidingslocatie. Om de gewenste ruimtelijke ontwikkeling zo goed mogelijk in het dorpsbeeld in te passen zal, vanuit de bestaande kenmerken en kwaliteiten en de ligging aan de rand van het dorp, nieuw welstandsbeleid worden geformuleerd in dit document. Dit document vervangt de Nota Omgevingskwaliteit voor deze ontwikkeling.
Planlocatie (opentopo) /// Beeldkwaliteitplan Rossum - Noord (tweede fase) /// 3
2. Proces en Vooroverleg
3. Huidige ruimtelijke situatie
Het voorliggende beeldkwaliteitplan vervangt een klein deel van het bestaande beleid en is daarmee ook onderdeel van het Nota Omgevingskwaliteit. Dit betekent dat de werkwijze (o.a. excessenbeleid en hardheidsclausule) uit de nota van toepassing zijn.
Rossum is een kerkdorp in de gemeente Dinkelland. Rossum ligt op een dekzandrug aan de voet van de Twentse stuwwal. In 933 bestond Rossum al, zij het toen onder de naam Rothem. Het was in 1850 nog een duidelijk voorbeeld van een kransesdorp, waar de boerderijen in een gesloten krans rondom een grote es liggen. Het dorp heeft een zeer landelijk en open karakter. De dorpskern ontstond aan de linten en uitbreidingen achter het lint.
Voor een omgevingsvergunning zal voor het ‘welstandsonderdeel’ een positief advies van de stadsbouwmeester nodig zijn. Dat betekent dat moet worden voldaan aan de omgevingscriteria die toepasbaar zijn.
De kernvorming dateert van na de Tweede wereldoorlog. Het centrumgebied rondom de kerk ligt aan de Thijstraat en de Father Raatgerstraat en kent een traditionele bebouwing.
De gemeente hecht veel waarde aan vroegtijdig overleg over de initiatieven. Voorafgaand aan de indiening van een omgevingsvergunning wordt aan opdrachtgevers en ontwerpers de mogelijkheid geboden om in het kader van vooroverleg de plannen met de stadsbouwmeester te bespreken. Ook kan men een toelichting krijgen op het omgevingsbeleid voor het betreffende deelgebied en krijgt men inzicht in de kansen en mogelijkheden die er voor hun bouwplannen zijn. De gemeente stimuleert deze werkwijze om zeer vroeg in het ontwerpproces door middel van gesprekken te komen tot een gezamenlijk gedragen ontwerpoplossing. De opdrachtgever/ ontwerper kan via het team Omgevingsvergunningen een afspraak maken voor het spreekuur van de stadsbouwmeester.
De uitbreidingen van Rossum zijn de Oranjewijk in de jaren 50 en 60 en de wijk ten westen van de Boschweg start in de jaren 70. Aan het eind van de 20e eeuw krijgt de wijk zijn huidige omvang. De locatie Rossum-Noord is gelegen in het beekdal van de Rossummerbeek ten noordwesten van het dorp. Het Twentse landschap raakt hier nog de kern. Vanaf 2016 is ten noorde van de Thijstraat de eerste fase van de uitbreingswijk Rossum-Noord gerealiseerd.
Topografische kaart 1905
Topografische kaart 2010
Topografische kaart 1935
Topografische kaart huidige situatie
/// Beeldkwaliteitplan Rossum - Noord (tweede fase) ///
4
4. Stedenbouwkundige (deel-) uitwerking De planlocatie betreft de tweede fase van het plangebied ‘Rossum Noord’. De nieuwe planlocatie komt ten noorden van de eerste fase die gerealiseerd is
De bestaande bebouwing in de omgeving kenmerkt zich door de variatie aan bouwstijlen naast elkaar. De gemeenschappelijke noemer is de aandacht voor detail en de dorpse uitstraling (door traditioneel kleur- en materiaalgebruik en toepassen van een kap, vaak met overstek). Het zijn vrijstaande woningen en tweekappers. De bebouwing aan de noordzijde vormt de overgang naar het landschap. Voor het gebied dat buiten de deeluitwerking valt blijft het beleid uit de Nota Omgevingskwaliteit van toepassing.
Plangebied Rossum Noord (tweede fase: zwart omlijnd) in Nota Omgevingskwaliteit
Stedenbouwkundig plan
/// Beeldkwaliteitplan Rossum - Noord (tweede fase) /// 5
5. Ruimtelijk concept
Ruimtelijk: ‘De Noordrand vormt de overgang tussen dorp en landelijk gebied’
De nieuwe uitbreidingslocatie komt tussen het gerealiseerde gebied van Rossum Noord te liggen en het buitengebied. Het plan is op te delen in twee delen. De meeste woningen liggen in het middengebied (tussen de bestaande wijk en de Noordrand). Deze woningen zullen in bouwvolume, geleding, dak-/ kapvormen en de toe te passen kleuren en materialen aansluiting moeten vinden bij het bestaande dorpse bebouwingsbeeld. De Noordrand wordt de nieuwe buitenrand van Rossum. De aansluiting op het landschap zal zich onder andere vertalen in een lagere goot (zoals opgenomen in het Omgevingsplan) en een donker kleurgebruik. Ter inspiratie kunnen de referenties op de volgende pagina worden gehanteerd. Middengebied De woningen tussen de eerste fase van Rossum Noord en de nieuwe Noordrand vormen het middengebied.
Noordrand Deze woningen vormen de overgang naar het landelijk gebied. Deze zijn op het landschap gericht en sluiten aan bij de sfeer en het karakter van het landelijk gebied. Dit uit zich in de volgende uitgangspunten: • Verhoudingsgewijs lage gootlijn; • Ingetogen, bij voorkeur landelijke, architectuur; • Natuurlijk kleur- en materiaaltoepassing; Rijenwoningen In het plangebied staan enkele rijenwoningen gepland. Specifiek hiervoor geldt dat een stedelijke en seriematige uitstraling ongewenst is en voorkomen moet worden. Basiskenmerken zoals een gevarieerde voorgevelkwaliteit naar de straat, herkenbaarheid van de individuele woning, een dominante kap, ambachtelijke details die passen bij de dorpse architectuur en hoogwaardig materiaalgebruik zijn belangrijke aandachtspunten.
De woningen in het middengebied sluiten aan op het bestaande gebouwingsbeeld. : • Variatie in bebouwingsbeeld (diverse architectuurstijlen naast elkaar); • Dorpse identiteit door overwegend traditionele details; • Eenduidige hoofdvorm met kap; • Ambachtelijke detaillering, vaak met overstek.
Openbare ruimte Dit beeldkwaliteitsplan is van toepassing op gebouwen of bouwwerken waarvoor een vergunning nodig is. Dat geldt niet voor inrichtingselementen, zoals het bestratingsmateriaal, bankjes, lantaarns, etc. Het moge duidelijk zijn dat deze elementen wel degelijk bepalend zijn voor de ruimtelijke kwaliteit. Het is een eigen verantwoordelijkheid van de gemeente om toe te zien op de kwaliteit van deze elementen. De stadsbouwmeester kan daarbij wel adviseren.
/// Beeldkwaliteitplan Rossum - Noord (tweede fase) ///
6
6. Referenties Oorspronkelijke bebouwing
Referenties van tweekappers en rijenwoningen
Nieuwe bebouwing
Erfafscheidingen
/// Beeldkwaliteitplan Rossum - Noord (tweede fase) /// 7
7. Waardering en ambitie Omgevingskwaliteit De nieuwe woningen in de Noordrand zullen vormen de nieuwe buitenrand van Rossum. De overige woningen liggen in het middengebied. Voor het hele plangebied is gekozen voor het ambitieniveau ‘midden’.
Middengebied De variatie in bebouwing is kenmerkend voor het gebied. De Nota Omgevingskwaliteit richt zich op het behoud en/of versterken van de bestaande bebouwingskarakteristieken, daarom wordt aangesloten op het welstandsniveau ‘midden’ zoals dit is opgenomen in de Nota Omgevingskwaliteit van de gemeente.
Midden omgeving De ambitie in deze gebieden is gericht op het behouden en versterken van de basiskwaliteiten van de gebieden. Bij de beoordeling wordt vooral gekeken of het bouwplan bijdraagt aan de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving (van hoofdvorm tot materiaal en detail).
Noordrand Belangrijk voor de woningen aan de buitenrand is de aansluiting op het landschap. De woningen zijn de eerste kennismaking met Rossum en vormen de rand van het landschap. Daarom wordt hier ook een ‘midden’ niveau gevraagd.
Omgevingskwaliteit
Ambities
Basis omgeving
•
Handhaven basiskwaliteit
Midden omgeving
• •
Respecteren stedenbouwkundige structuur Versterken van de bebouwingskarakteristiek.
Bijzondere omgeving
•
Behoud en stimulering van de (cultuurhistorische) structuur en bebouwingskarakteristieken. Behoud en stimulering van de verscheidenheid in architectuur en de individuele bebouwingskwalitiet in relatie tot de functies; met extra aandacht voor (winkel)puien, zorgvuldige detaillering, materiaaltoepassing en bijpassende reclame. Behoud en stimulering van de openbare ruimte en structuur van de kern. In groengebieden extra aandacht voor situering, vormgeving en terreininrichting.
•
• •
bebouwing kern
bijzonder omgeving midden omgeving
ontsluitingswegen (historische) invalswegen rossum noord fase 2
/// Beeldkwaliteitplan Rossum - Noord (tweede fase) ///
basis omgeving
8
8. Omgevingscriteria
Middengebied De variatie in bebouwing is kenmerkend. Het beleid richt zich hier op het behoud en/of versterken van de bestaande bebouwingskarakteristieken.
Noordrand Belangrijk voor de woningen bebouwing aan de rand is de aansluiting op/overgang naar het landschap. Erfscheiding De mogelijk te plaatsen erfscheidingen, grenzend aan de openbare ruimte zijn ook beeldbepalend voor de ruimtelijke kwaliteit. Door de mogelijkheid voor de verscheidenheid aan bebouwing in het plangebied is een zekere eenheid in erfafscheidingen medebepalend voor het vormen van samenhang. Daarom zijn specifieke criteria opgesteld voor erfscheidingen ten aanzien van vormgeving, materialen en kleuren.
CRITERIA
Situatie/algemeen
De verschijningsvorm dient de ruimtelijke kwaliteit van de bebouwing in de directe omgeving te ondersteunen.
Hoofdvorm
De hoofdmassa is helder vormgegeven en draagt door een duidelijke bij aan de wandvorming van het hofje (voorkeursnokrichting)
Middengebied
THEMA
· ·
De hoofdmassa is helder vormgegeven met een (bij voorkeur) verhoudingsgewijs lage gootlijn.
· Gevels richting de openbare ruimte zijn samenhangend en represenArchitectuurstijl en · tatief vormgegeven. gevelcompositie De architectuur past bij de bebouwing in de omgeving (zie bebouw· ingskenmerken pagina 9) De gevelcompositie en de plaats, afmetingen en verhoudingen van de · gevelelementen zijn zorgvuldig op elkaar afgestemd. Toegevoegde elementen zelfstandig vormgeven in de lijn de architecDetaillering · tuur. De detaillering is zorgvuldig en afgestemd op de architectuur. · Aansluitend bij het kleuren materiaalgebruik langs de Thijstraat waarMateriaal en kleurge· bij ook lichte tinten zijn toegestaan bruik
Toetsing door stadsbouwmeester
De hoofdmassa is voorzien van een kap met een duidelijke nokrichting (minimaal 3/5 van de lengte van de goot)
Toepassen van donkere en natuurlijke tinten voor een goede overgang naar het landelijke gebied Het gebruik van goedkoop uitziende materialen zoals volkern platen, kunststoffen en dergelijke is niet toegestaan. Daken worden voorzien van dakpannen (niet glimmend) Daken worden voorzien van dakpannen (niet glimmend) of riet
Erfafscheidingen
Voor erfafscheidingen grenzend aan de openbare ruimte dient gekozen te worden voor beplanting of hagen, een erfafscheiding die aansluit op de architectuur van de hoofdbouw, of een scheiding die minimaal voor 50% bestaat uit open delen met daar tegen aan beplanting.
· · ·
Noordrand
Zoals eerder is aangegeven worden twee deelgebieden onderscheiden, beiden in het niveau Midden. Omdat in dit beeldkwaliteitplan aansluiting is gezocht op de structuur van de Nota Omgevingskwaliteit 2016, vormen ook de criteria uit deze nota de basis voor dit beeldkwaliteitplan.
· · · · · · · · · · · ·
Installaties Zonnepanelen en buitenunits van de installaties kunnen achteraf het bebouwingsbeeld verstoren. Zonnepanelen zijn vaak vergunningsvrij, maar als aanbeveling wort meegegeven om een rustige vlakverdeling en heldere compositie binnen het dakvlak te hanteren. Installaties op of aan een gebouw (zoals buitenunits) kunnen wel vergunningplichtig zijn en dienen opgenomen te worden in de architectuur en/of uit het zicht van de openbare ruimte te worden geplaatst plaatsen. /// Beeldkwaliteitplan Rossum - Noord (tweede fase) /// 9
Colofon Beeldkwaliteitplan Deeluitwerking Rossum - Noord fase 2 gemeente Dinkelland Mensen maken de ruimte mevrouw S. Koops Het Oversticht te Zwolle de heer E. Nijhuis mevrouw F. Lugtenberg