Bijlagen bij de motivering_Bijlage 1 Ruimtelijk kwaliteitsplan.pdf

RU I M T E L I J K K WA L IT E IT S P L A N • Ro s s u m e r s t r a a t 19 - Ag e l o • Tubbergen, 8 december 2025 - Definitief

Ruimtelijk kwaliteitsplan

2

Datum:

31 oktober 2025, Tubbergen

Gewijzigd:

15 April 2026

Status:

Definitief

Opgesteld:

N+L Landschapsontwerpers nl-landschap.nl info@nl-landschap.nl

Auteur: Getekend: Gecontroleerd:

LK RV NH

Inhoudsopgave:

1. Aanleiding 2. Huidige situatie 3. Beleid 4. Nieuwe situatie 5. KGO investering

03 04 06 14 16

1. Aanleiding 1.1 Korte historie planlocatie Aan de Rossumerstraat 19 te Ootmarsum bevindt zich het erf van de initiatiefnemer. Het plangebied ligt ten zuiden van Ootmarsum in het overgangsgebied van het hoger gelegen essen- en kampenlandschap naar het lagergelegen matenlandschap. Er zijn pleksgewijs delen van het ontginningslandschap te herkennen. De landschappen waren functioneel met elkaar verbonden. Het essen- en kampenlandschap was vooral in gebruik voor het verbouwen van gewassen. Het kent voornamelijk organische structuren, verspreide en verstrooide erven met verschillende volumes, ‘zware’ beplanting en open ‘kamers’. Heideplaggen van het ontginningslandschap werden in de stallen met mest vermengd en uitgereden op de essen en kampen, waardoor deze vruchtbaar genoeg werden. Door dicht bij het beekdal te vestigen, kon er gebruik gemaakt worden van de gras- en hooilanden. Het matenlandschap werd vaak gebruik voor hakhout en beweiding. Het kent een onregelmatige, kleinschalige en grillige verkaveling. Er is sprake van schaalvergroting waardoor vele kenmerken zijn verdwenen. Enkele oude groenstructuren en hoogteverschillen zorgen dat de landschappen nog te herkennen zijn. Het erf is op historische kaartbeelden van voor 1900 te herkennen. Het huidige erf bestaat uit een woonboerderij en opstallen ten behoeve van het bedrijf dat voorziet in aggregaten.

Door de diverse ontwikkelingen in het verleden is de oorspronkelijke hiërarchie op dit erf amper te herkennen. De omliggende groenstructuren sluiten aan

bij de kenmerken van het essen- en kampenlandschap. 1.2 Voornemen initiatiefnemer De initiatiefnemer is voornemens om de woonboerderij en enkele opstallen te slopen. De woonboerderij wordt verplaatst naar het noorden van het plangebied, passend in het essen- en kampenlandschap. Achter de boerderij zijn de huidige opstallen van het bedrijf gelegen, wordt een bestaande opstal uitgebreid en worden twee nieuwe opstallen gebouwd. De uitbreiding van het bedrijf wordt middels de KGO-regeling gerealiseerd, waardoor de ruimtelijke kwaliteit verbeterd evenals de herkenning van de hiërarchie. Ook wordt de functie van het plangebied gewijzigd. De gemeente Dinkelland heeft op het eerder ingediende principeverzoek aangegeven op voorhand geen belemmeringen te zien en onder voorwaarden mee te werken aan de erfontwikkeling. 1.3 Ruimtelijk Kwaliteitsplan De gemeente Dinkelland stelt voor deze ontwikkeling een landschappelijke inpassing als belangrijke voorwaarde. In deze onderbouwing wordt daarom de landschappelijk inpassing uiteengezet. Er wordt een beschrijving gegeven van het plangebied, het omliggende landschap, het vigerende beleid en op welke wijze rekening is gehouden met de voorwaarden die de gemeente stelt aan de landschappelijke inpassing. Dat resulteert in een beschrijving van de nieuwe situatie die aan het gestelde beleid voldoet.

3

2. Huidige situatie 2.1 Natuurlijk landschap De planlocatie ligt ten zuiden van Ootmarsum in een grootschalig dekzandgebied dat her en der door beekdalen doorsneden wordt. Ten noordwesten ligt de stuwwal van Ootmarsum. De beekdalen voeren het water van de hogere delen af. De overgangsgebieden van hoog naar laag bleken geschikt als landbouwgronden en om erven te stichten. De grond was vruchtbaar en mensen konden hier veilig en droog wonen. Het beekdal was essentieel om te dienen als gras- en hooilanden. 2.2 Ligging planlocatie in het overgangsgebied Het natuurlijke landschap is door de mens in gebruik genomen, waardoor een ingericht landschap ontstond. Boeren kozen de locatie voor hun boerderij strategisch. Het liefst een plek waar meerdere landschappen samen kwamen. De planlocatie is gelegen in het overgangsgebied van het hoger gelegen essen- en kampenlandschap naar het lagergelegen matenlandschap (zie hoogtekaart, pag. 5). Er zijn pleksgewijs delen van het ontginningslandschap te herkennen. Het essen- en kampenlandschap kennen voornamelijk organische structuren, verspreide en verstrooide erven met verschillende volumes, ‘zware’ beplanting en open ‘kamers’. Heideplaggen werden in de stallen met mest vermengd en uitgereden op de essen en kampen, waardoor deze vruchtbaar genoeg werden voor het verbouwen van gewassen.

Door dicht bij het beekdal te vestigen, kon er gebruik gemaakt worden van de gras- en hooilanden. Het

Planlocatie uitzoom (Bron: streetsmart.cyclomedia.com).

Planlocatie inzoom (Bron: streetsmart.cyclomedia.com).

4

matenlandschap is een kleinschalig, laaggelegen landschap langs de beken en werd vaak gebruik voor hakhout en beweiding. Het kent een onregelmatige, grillige verkaveling met soms een strokenverkaveling met bomensingels. Er is sprake van schaalvergroting waardoor vele kenmerken zijn verdwenen. Enkele oude groenstructuren en de hoogteverschillen zorgen ervoor dat de landschappen nog te herkennen zijn. 2.3 Huidige erfindeling Het erf is op historische kaartbeelden van voor 1900 te herkennen. Door de jaren heen zijn er rond de boerderij meerdere opstallen bijgebouwd. Het huidige erf bestaat uit een woonboerderij en opstallen ten behoeve van het bedrijf. Vanwege de schaalvergroting is het erf niet direct meer passend in het kampenlandschap en is de hiërarchie enigszins verstoord. Het erf is echter erg rondom goed ingepast door robuuste landschapselementen waardoor het niet storend is in het landschap.

Omstreeks 1900 (Bron: topotijdreis.nl).

Omstreeks 1960 (Bron: topotijdreis.nl).

Omstreeks 1990 (Bron: topotijdreis.nl).

Hoogtekaart (Bron: viewer.ahn.nl).

2.4 Nieuwe elementen Erven in het essen- en kampenlandschap kennen een verspreide, kleinschalige, verstrooide erfopzet. Bij nieuwe ontwikkelingen moet de hiërarchie van het erf en de openheid van de essen en kampen behouden blijven en/ of versterkt worden. Nieuwe vormen van beplanting kan worden toegepast, mits passend in de landschapsstructuren.

5

3. Beleid 3.1 Omgevingsvisie Overijssel Het provinciaal beleid van Overijssel is verwoord en vastgelegd in meerdere beleidsdocumenten. De belangrijkste is de Omgevingsvisie en - verordening Overijssel. In de visie bakent de provincie af wat zij voor de fysieke leefomgeving in Overijssel van provinciaal belang vinden. De Omgevingsvisie Overijssel is dé provinciale visie voor de fysieke leefomgeving van Overijssel. In de visie worden onderwerpen als ruimtelijke ordening, milieu, water, verkeer en vervoer, ondergrond en natuur bekeken in samenhang met een duurzame ontwikkeling van onze leefomgeving. Het beleid staat primair in dienst van de sociaaleconomische ontwikkeling van Overijssel om het toekomstbestendig te houden. De doelstellingen uit de visie zijn doorvertaald in de omgevingsverordening, waarbij regels zijn gesteld onder welke voorwaarden ontwikkelingen kunnen plaatsvinden. 3.1.1 Rode draden en beleidsambities De opgaven en kansen zijn vertaald in centrale beleidsambities en negen beleidsthema’s. Deze worden benaderd vanuit de rode draden duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit waarvoor thema overstijgende kwaliteitsambities zijn geformuleerd. Vanuit het uitvoeringsmodel (of, waar en hoe) worden generieke beleidskeuzes, ontwikkelingsperspectieven en gebiedskenmerken beschreven.

6

3.1.2 Generieke beleidskeuzes Deze keuzes vloeien voort uit keuzes van EU, Rijk of Provincie. Het zijn keuzes die bepalend zijn of ontwikkelingen nodig dan wel mogelijk zijn. Vooral reserveringen voor integraliteit, toekomstbestendigheid, concentratiebeleid, ruimtegebruik, waterveiligheid, externe veiligheid, LOG-gebieden en begrenzingen als Nationale Landschappen en NNNgebieden zijn voorbeelden van generieke beleidskeuzes. Daarnaast zijn er gebied specifieke beleidskeuzes. De beleidskeuzes hebben geen invloed op de voorgenomen ontwikkeling. 3.1.3 Ontwikkelingsperspectieven In de visie zijn drie ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en drie voor de stedelijke omgeving. Deze perspectieven schetsen een ruimtelijk perspectief voor een combinatie van functies en geven aan welke beleids- en kwaliteitsambities leidend zijn. De planlocatie is aangemerkt als “wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap”. Dat betekent dat diverse functies verweven moeten worden. Het belangrijkste landgebruik blijft agrarisch, maar aan de andere kant is er ruimte voor landschap, natuur, milieubescherming, cultuurhistorie, recreatie, wonen en andere bedrijvigheid. In elk geval staat de ambitie, “voortbouwen op kenmerkende structuren van de agrarische cultuurlandschappen”, voorop. De voorgenomen ontwikkeling past bij de gestelde ambitie indien de kenmerken waar mogelijk behouden blijven.

3.1.4 Gebiedskenmerken Tenslotte wordt de voorgenomen ontwikkeling getoetst aan de gebiedskenmerken. Er zijn vier lagen te onderscheiden (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en laag van de beleving). Er gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en -opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Er staat omschreven in een catalogus gebiedskenmerken welke kenmerken diverse gebieden en hoe een ontwikkeling invulling dient te krijgen. De gebiedskenmerken zijn richtinggevend op aspecten als landschap, infrastructuur, milieu, bodem en cultuurhistorie. De stedelijke laag is niet opgenomen; deze is niet relevant wat betreft de voorgenomen ontwikkeling. 3.1.5 Natuurlijke laag De natuurlijke laag is aanvankelijk ontstaan zonder toedoen van de mens door onder andere invloeden van abiotische processen als de ijstijden, de wind en water. De planlocatie ligt in het grootschalige ‘dekzandgebied’ met her en der beekdalen en ten noordwesten de overgang naar het gebied van de ‘stuwwallen’. In de laatste ijstijd is er dekzand afgezet op de stuwwal en aan de flanken ervan. Door de jaren heen zijn hoogteverschillen lichtelijk geërodeerd door de wind, weer versterkt door de wijze van agrarisch gebruik en weer verminderd door de schaalvergroting in de landbouw. De hoogteverschillen in de omgeving van de planlocatie zijn nog waar te nemen.

Ontwikkelingsperspectief, ‘Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap’ (Bron: overijssel.tercera-ro.nl).

Natuurlijke laag, ‘Dekzandvlakte en -ruggen’ en ‘Stuwwallen’ (Bron: overijssel.tercera-ro.nl).

7

3.1.6 Laag van cultuurlandschap Door menselijk ingrijpen in de natuurlijke omstandigheden ontstaat er een (agrarisch) cultuurlandschap. Het landschap werd functioneel ingericht waarbij men nooit heeft nagedacht over de schoonheid ervan. Nu waarderen wij juist de ingrepen van destijds. De eerste nederzettingen in Nederland werden gesticht op de rand van de hogere stuwwallen en dekzandruggen naar de overgang met de lagere gronden zoals het plangebied. Het plangebied ligt volgens de Omgevingsvisie in het overgangsgebied van het ‘ontginningslandschap’ (licht gele kleur) naar het ‘maten- en flierenlandschap’ (blauwe kleur). Volgens de topografische kaarten ligt het plangebied op de overgang van het essen- en kampenlandschap naar het matenlandschap. Het ontginningslandschap is pleksgewijs te herkennen. Het essenen kampenlandschap is een hoger gelegen landschap dat door opbrengen van heideplaggen, vermengd met mest, werd opgehoogd en vruchtbaar werd gemaakt. Het kent organische structuren en verspreide en verstrooide erven. Voorgenomen ontwikkeling draagt bij aan de herkenning van het essen- en kampenlandschap. Het matenlandschap was functioneel verbonden met het essen- en kampenlandschap en werd gebruikt als gras- en hooilanden. Het is een kleinschalig, onregelmatig, grillig landschap met bomensingels.

Laag van het agrarisch cultuurlandschap, ‘Jong heide- en broekontginning’ en ‘maten- en flierenlandschap’ (Bron: overijssel.tercera-ro.nl).

3.1.7 Laag van de beleving De planlocatie is omschreven als ‘donkerte’. De donkere gebieden zijn veelal de buitengebieden van onder andere Overijssel. Waar elders Laag van de beleving, ‘Donkerte’ (Bron: overijssel.tercera-ro.nl).

8

dorpen, autowegen, kassengebieden en attractieparken zorgen voor licht, is het buitengebied een plek waar men nog de sterrenhemel kan waarnemen. De ambitie is om donkere plekken te behouden en waar mogelijk nog donkerder te maken. De ontwikkeling houdt rekening met deze ambitie, omdat er geen onnodig licht wordt toegevoegd. 3.2 Planologische situatie Volgens het omgevingsplan van rechtswege (Buitengebied, Rossumerstraat 19a Agelo) kent het zuidelijke deel van het plangebied de functie ‘Bedrijf- voormalig agrarisch’ met de aanduiding ‘bedrijfswoning’. Er mag in totaal 2.647 m2 aan bedrijfsgebouwen worden gebouwd. Volgens het omgevingsplan van rechtswege (Bestemmingsplan Buitengebied 2010) kent het noordelijke deel de functie ‘Agrarisch - 1’ met een bouwvlak en de aanduiding ‘Specifieke vorm van agrarisch - bouwpercele grondgebonden agrarisch bedrijf’.

Omgevingsplan, ‘Buitengebied, Rossumerstraat 19a Agelo’ (Bron: ruimtelijkeplannen.nl).

Er is één bedrijfswoning toegestaan. Er geldt geen beperking voor het maximaal aantal toegestane m2 aan bedrijfsgebouwen binnen het bouwvlak. De gebouwen mogen echter niet ingezet worden voor het naastgelegen bedrijf. Om dit in de nieuwe situatie mogelijk te maken moet gebruik worden gemaakt van het beleid “buitengebied met kwaliteit”. In de nieuwe situatie komt de bedrijfswoning niet te vervallen; er is in de nieuwe situatie sprake van twee bedrijfswoningen.

Omgevingsplan, ‘Bestemmingsplan Buitengebied 2010’ (Bron: ruimtelijkeplannen.nl).

9

De bestaande woonboerderij wordt verplaatst naar het noorden van het plangebied. Het huidige woongedeelte van de woonboerderij bedraagt 851 m3, er wordt een woning van 1.250 m3 terugwgebouwd. De ontheffing uit artikel 3.3.f. van het omgevingsplan van rechtswege (Bestemmingsplan Buitengebied 2010) maakt het mogelijk bij sloop van het woongedeelte inclusief deel een grotere inhoud ten hoogste van 2.000 m³ terug te bouwen, mits: 1. Het nieuwe woongedeelte wordt gebouwd overeenkomstig de bestaande katakteristieke hoofdvorm; 2. Geen onevenridige afbreuk wordt gedan aan de landschappelijke waarden, de woonsituatie, de waarden van de historische buitenplaatsen en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden. Hiervoor wordt 64 m2 van de deel gebruikt. 3.3 Buitengebied met kwaliteit De gemeenten Tubbergen en Dinkelland hebben gezamenlijk de uitwerking van de omgevingsvisie opgepakt. Het beleid is opgesteld ter vervanging van vele andere ruimtelijke regelingen. Volgens de gemeente werd dit onnodig ingewikkeld. De absolute doelstelling van het beleid is om de ruimtelijke kwaliteit in het buitengebied in stand te houden en te verbeteren. Anderzijds is het doel om (economische) ontwikkelingen in het buitengebied mogelijk te maken om zo een bijdrage te leveren aan een vitaal en leefbaar buitengebied.

10

Er zijn algemene randvoorwaarden opgesteld voor het toepassen van de beleidsregel: 1. De ontwikkeling moet leiden tot een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. 2. Bij elke ontwikkeling hoort een basisinspanning. 3. Er is een balans tussen ontwikkeling en de kwalitatieve investeringen. 4. De ontwikkeling past naar aard en omvang. 5. De bestaande infrastructuur is toereikend. 6. Parkeren vindt op eigen erf plaats. 7. Er is geen sprake van een onaanvaardbaar woon- en leefklimaat. 8. Er is geen onevenredige afbreuk voor aanwezige functies. 9. Er is geen onevenredige afbreuk aan de belangen van derden. 10. Indien noodzakelijk wordt er een bedrijfsplan gevraagd. 11. In het bestemmingsplan worden de ruimtelijke verplichtingen opgenomen. 12. Gecombineerde toepassingen van de beleidsregels is mogelijk. 13. Niet actuele vergunningen kunnen niet worden benut. 3.3.1 Uitbreiden bedrijfsperceel Voor het uitbreiden van een bestaand bedrijfsperceel met de functie ‘Bedrijf (niet-agrarisch)’, is een aanvullende kwaliteitsimpuls vereist. De hoogte van deze kwaliteitsimpuls wordt bepaald door een berekening van de waardevermeerdering.

De aanvraag betreft een functiewijziging waarbij de functie “agrarisch” wordt omgezet naar de functie “bedrijf (niet-agrarisch)”. De functie ter plaatse van de beoogde uitbreiding zal aangepast moeten worden. Het bestaande agrarisch bouwvlak is 2.152 m2. Het uit te breiden nietagrarisch bouwvlak is 3.786 m2. De vergroting van het bedrijfsperceel betreft daarom 1.634 m2. De waardevermeerdering is volgens het gebruikte format uit het beleid € 50,- per m2. Daarmee is er sprake van een waardevermeerdering van € 81.700,exclusief btw. Naast de waardevermeerdering is er ook sprake van waardevermindering. Het agrarische perceel rondom het nieuw te realiseren erf wordt bestemd als natuur en derhalve kan de afwaardering van € 24.924,- in mindering worden gebracht. Daarom is er sprake van een waardevermeerdering van € 56.776,-.

KGO Berekening

Netto, voor aftrekposten: Uitbreiding bouwblok: Waardesprong van agrarisch naar niet-agrarisch bedrijf

Totaal

Eenheid

Functioneel aan buitengebied verbonden

100

%

Waardedaling Afwaardering agrarisch naar natuur

6231

m2

1634

m2

Waardevermeerdering €

€

Waardevermindering

50,00

-4,00

€

81.700,00

€

81.700,00

€

-24.924,00

Subtotaal

€

56.776,00

Totaal

€

56.776,00

Kosten landschapsontwerp 10% van KGO na afwaardering met max. 5.000,-

€

5.000,00

Kosten kwaliteitsteam

€

525,00

Totaal te investeren:

€

51.251,00

KGO-berekening (Bron: N+L).

Daarnaast worden de kosten van het landschapsontwerp (€ 5.000,) en de kosten van het kwaliteitsteam in mindering gebracht. Voorgenoemde levert een netto-investering op van € 51.251,- excl. BTW. Dit bedrag wordt geïnvesteerd in het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit van het terrein van Haarhuis aan de Rossumerstraat 19 in Agelo. Hiermee voldoet de voorgenomen ontwikkeling aan het gestelde beleid. De KGO-berekening c.q. benodigde investering in de ruimtelijke kwaliteit bedraagt € 51.251,00 exclusief btw. Dit bedrag wordt geïnvesteerd in de buitenruimte van het bedrijf.

Afwaardering agrarisch naar Natuur 6.231 m2 Bouwvlak 2.152 m2 Functie bedrijf bestaand Functie bedrijf nieuw 1.634 m2

351,42 m2

Uitbreiding bedrijfsvlak en afwaardering weide (Bron: N+L).

11

3.3.2 Uitbreiden bedrijfsgebouwen Voor de uitbreiding van de bedrijfsgebouwen binnen of buiten een bestaand bedrijfsperceel met de functie ‘Bedrijf (niet-agrarisch)’ gelden de volgende voorwaarden:

5. Alleen volledige gebouwen kunnen worden ingezet en niet gedeeltes van gebouwen en/of (grotendeels) ingestorte gebouwen. De gemeente bepaalt of een niet-volledig gebouw kan worden ingezet voor deze regeling;

1. Extra m2 bebouwing wordt uitsluitend toegestaan indien elders binnen de gemeente Dinkelland of Tubbergen landschap ontsierende gebouwen worden gesloopt. Hierbij geldt de volgende bouw-/ sloopverhouding:

6. Karakteristieke en/of cultuurhistorisch waardevolle gebouwen kunnen niet worden ingezet voor sloop;

Extra oppervlakte Tot en met 100 m2 Van 101 tot en met 500 m2 501 m2 en meer

Met asbest 1m2 = 1m2 1m2 = 2m2 1m2 = 3m2

Zonder asbest 1m2 = 2m2 1m2 = 4m2 1m2 = 5m2

2. Alleen legaal opgerichte gebouwen kunnen worden ingezet, of aangetoond moet worden dat de gebouwen voor 1998 aanwezig waren. 3. Landschap ontsierende veldschuren komen ook in aanmerking voor deze regeling; 4. Gebouwen moeten in het geheel worden gesloopt, inclusief funderingen en eventuele (mest)kelders;

12

7. De planologische bouwmogelijkheden op alle betrokken locaties worden aangepast aan de nieuwe situatie. Dit betekent onder andere dat de resterende bebouwing na sloop op de slooplocatie(s) beschouwd wordt als de maximaal toegestane oppervlakte aan bebouwing op het betreffende perceel. Totaal zijn er 780 m2 met asbest én 114 m2 zonder asbest over. Om tot de juiste regeling te komen is de volgende berekening van toepassing: • 100 m2 sloopmeters met asbest in te zetten voor 100 m2 bouwmeters; • 680 m2 sloopmeters met asbest in te zetten voor 340 m2 bouwmeters; • 114 m2 sloopmeters zonder asbest in te zetten voor 29 m2 bouwmeters. Dit geeft de initiatiefnemer het recht om 469 m2 te bouwen aan bijgebouwen.

3.4 Cascobenadering Noordoost Twente De gemeente Dinkelland hanteert, vooral ter bescherming van het bestaande landschap, het casco beleid. Door het casco beleid is het mogelijk om via een kaart te achterhalen of een ontwikkeling wel of niet in strijd is met elementen welke tot de casco behoren. Elementen als onderdeel uitmakend van de casco zijn in principe niet te verwijderen (groene lijnen/vlakken op de kaart). Er bevinden zich meerdere casco elementen op het plangebied. Er worden drie historische eiken geveld vanwege de vitaliteit, maar daardoor wordt het casco element niet aangetast, juist versterkt. Overige casco elementen worden niet aangetast, maar juist waar mogelijk versterkt middels de KGO-investering. De voorgenomen ontwikkeling heeft dus geen gevolgen voor bestaande casco elementen en vice versa. 3.5 Omgevingsvisie Dinkelland 2021 In 2021 is de omgevingsvisie “Mijn Omgevingsvisie Dinkelland” vastgesteld. De visie geeft de hoofdlijnen voor het lange termijn beleid. De visie kent een waardenkaart en aan de hand van deze kaart wordt de locatie beschreven. In de omgevingsvisie zijn vier kernprincipes opgenomen: - We doen het samen, de gemeente met inwoners, instellingen en ondernemers; - We geven het goede voorbeeld; wat we belangrijk vinden laten we zien in de praktijk; Casco elementen (Bron: geo.overijssel.nl).

13

- We combineren zoveel mogelijk functies, zodat de beschikbare ruimte optimaal wordt gebruikt; - We wentelen geen problemen af op volgende generaties. Volgens de waardenkaart valt de planlocatie in het donkergroene landschap ‘gericht op behouden vanwege hoge waarde en beperkte dynamiek’. Volgens de waardenkaart zijn de volgende waarden van belang: - Passend in de schaal van het landschap; - Veel variatie in beplanting; - Open - gesloten; - Licht - donker; - Hoge ecologische waarde; - Hoge biodiversiteit; - Veel beleefbare cultuurhistorie: landgoederen, kleinschalig agrarisch landschap, essen, oude boerderijtjes, schuivenhuisje en watermolens; - Hoge belevingswaarde. Hierbij dient onder andere ingespeeld worden op: - De oorspronkelijke schaal van het landschap; - Het versterken van natuurwaarden; - Behoud van cultuurhistorie en erfkarakteristieken;

14

- Het behouden van water; - Het verbeteren van biodiversiteit; - Natuurinclusieve bouwwijze; - Inrichting die in de directe omgeving gebruikelijk is; - Belevingswaarde gericht op natuur en cultuurhistorie. Bij de voorgenomen ontwikkeling wordt rekening gehouden met de bovengenoemde waarden. Het landschap is wisselend open en gesloten. In de nieuwe situatie wordt hiermee rekening gehouden. De aanplant van nieuwe bomen inclusief struweelrand komt ten goede van de ecologie en biodiversiteit. Daarnaast blijft de cultuurhistorische laan behouden. Op deze manier wordt zichtbaar ingespeeld op de bestaande en te behouden waarden van het oorspronkelijke cultuurlandschap.

Omgevingsvisie, ‘Donkergroen landschap’ (Bron: omgevingswet.overheid.nl).

15

4. Nieuwe situatie 4.1 Samenvatting huidige situatie Het erf is op historische kaartbeelden van voor 1900 te herkennen. Het plangebied ligt ten zuiden van Ootmarsum in het overgangsgebied van het hoger gelegen essen- en kampenlandschap naar het lagergelegen matenlandschap. Het essen- en kampenlandschap kent voornamelijk organische structuren, verspreide en verstrooide erven met verschillende volumes, ‘zware’ beplanting en open ‘kamers’. Het matenlandschap kent een onregelmatige, kleinschalige en grillige verkaveling. Er is sprake van schaalvergroting waardoor vele kenmerken zijn verdwenen. Enkele oude groenstructuren en de hoogteverschillen zorgen dat het landschap nog te herkennen is. 4.2 Nieuwe situatie De voorgenomen ontwikkeling biedt de kans voor een flinke kwaliteitsslag. Het nieuwe erf kent deels een verstrooide opzet dat beter aansluit bij het omliggende essen- en kampenlandschap. Het bestaande woonhuis wordt namelijk gesloopt (F) en een nieuw erfensemble wordt gerealiseerd op plek G op de tekening. De (woon) boerderij van 1.250 m3 krijgt een prominente plek op het erf. Het is duidelijk dat de (woon)boerderij de voorzijde van het algehele erf vormt. De rest van de bebouwing is ondergeschikt. Het bedrijf wordt (nog meer) aan het zicht onttrokken, doordat het zowel aan de noord- als oostzijde robuust wordt ingepast (of versterkt) middels houtopstanden (K en L).

Ten westen wordt het reeds aanwezige erfbos versterkt (N) als onderdeel van de verbeteringen met

16

betrekking tot de kwaliteitsimpuls groene omgeving. Er worden nieuwe gebouwen gerealiseerd ten behoeve van de bedrijfsvoering (B), deze zijn op een praktische manier gepositioneerd in het geheel. Het gebouw aan de zuidkant wordt verlengd (C) en deze wordt ingepast middels een struweelrand (L1 & N). Ter plaatse van H worden nieuwe parkeerplaatsen gerealiseerd. Het plein (O) is nodig voor het manoeuvreren van trailers ten behoeve van de bedrijvigheid op deze locatie. 4.3 Maatregelen ten behoeve van de ruimtelijke kwaliteit Ten behoeve van de ruimtelijke kwaliteit worden de volgende maatregelen genomen: - Behoud van bestaande houtopstanden (J); - Aanplant van nieuw struweel en versterken van de bestaande houtwal (K en L); - Nieuw te realiseren verbeteringen met betrekking tot de kwaliteitsimpuls groene omgeving (N). - Behoud van de cultuurhistorische laan (M). De nieuwe ontwikkeling houdt hiermee rekening met het landschap waarin de planlocatie is gelegen door een zorgvuldige landschappelijke inpassing, er is voldaan aan het beleid.

A

Bestaande gebouwen.

B

Nieuwe gebouwen.

C

Verlenging bestaand gebouw.

D

Te slopen gebouwen (witte arcering).

E

Reeds aangeplante groenstructuur vanuit eerdere verplichting.

F

Te slopen bebouwing.

G

Nieuwe plek woonhuis in een verstrooid erf ensemble.

H

Nieuw te realiseren parkeerplaatsen. Hierbij heeft H1 in totaal 12 plekken, H2 14 plekken, H3 12 plekken en is er bij H4 220m2 gereserveerd als eventuele noodvoorzieningen als extra parkeerlocatie.

I

Te verwijderen kapschuurtje.

J

Bestaande bomen inclusief struweelrand.

K

Nieuwe aan te planten struweel. Soorten: hazelaar (Corylus avellana), krent (Amelanchier lamarckii), lijsterbes (Sorbus aucuparia), hulst (Ilex aquifolium), meidoorn (Crataegus monogyna) en kardinaalsmuts (Euonymus alatus). Aanplanten in de maat 80/100(hoogte in centimeters). De totale oppervlakte is 1000 m2 meter. Hierbij een plantafstand van 1.5 meter geeft een totaal van 225 stuks, aan planten in gelijke verhoudingen.

L

Nieuwe aan te planten en versterken van bestaande houtwal. Soorten: Zomerik (Quercus robur), berk, (betula pendula), hazelaar (Corylus avellana), krent (Amelanchier lamarckii), lijsterbes (Sorbus aucuparia), hulst (Ilex aquifolium), meidoorn (Crataegus monogyna) en kardinaalsmuts (Euonymus alatus). De bomen aanplanten in veren.Heesters en boomvormers aanplanten in de maat 80/100 (hoogte in centimeters). Hierbij is de houtwal drie rijen breed, met 1.5 meter tussen de rij en 1 meter in de rij. Bij letter L1 Totaal van 115 stuks ,L2 totaal van 70 stuks en L3 totaal van 130 stuks. Aanplanten in een driehoeksverhouding.

M

Behoud cultuurhistorische laan.

N

Nieuw te realiseren verbeteringen met betrekking tot de kwaliteitsimpuls groene omgeving. Voor meer informatie zie externe plankaart.

O

Plein voor trailers.

P

Toegangsweg van de zuidelijke bedrijfswoning.

Nieuwe situatie, niet op schaal (Bron: N+L Landschapsontwerpers) Project: Landschappelijke inpassing

Getekend:

RV

Status:

Adres:

Rossumerstraat 19

gecontroleerd:

NH

Formaat: A3

DO

Plaats:

Agelo

Datum:

15-04-2026

Noord:

^

Schaal: 1:750

17

5. KGO investering Zoals beschreven in hoofdstuk 3.3.1. wordt de uitbreiding van het bedrijf gerealiseerd door middel van een (KGO-)investering. In dit geval moet er een bedrag van € 51.201,00 exclusief btw worden geïnvesteerd. Hiermee wordt de ruimtelijke kwaliteit rondom het plangebied opgewaardeerd. Er worden meerdere investering voorgesteld ter verbetering van de ruimtelijke kwaliteit.

Weide voorzijde (woon)boerderij De weide rondom de boerderij wordt ingezaaid met een bloemrijk mengsel waardoor de natuurwaarden worden verhoogd (B). Ook worden er passende eiken houten rasterpalen met draad geplaatst als karakteristieke afrastering van de weide (E). In het midden van de weide wordt er een solitaire boom aangeplant (A).

Cultuurhistorische laan Het erf is te bereiken via een cultuurhistorische route. Deze aanrijroute is al te zien op de kaarten van voor 1900. Het is een smalle laan met aan beide kanten oude eiken (zie foto 1 op pagina 17). Tegenwoordig is de weg verhard met betonklinkers. De betonklinkers worden vervangen door gebakken dik- en/of kei formaten (G). Dit sluit aan bij de Twentse erven en de beoogde uitstraling waardoor het passend is in het landschap waarin het erf is gelegen. Het gaat om het gedeelte vanaf de grote weg tot aan het erf. Het verschil qua inkoop tussen de twee verhardingen is opgenomen in de raming. Er staan daarnaast drie dode eiken (C) in de laan. Deze eiken worden vervangen door drie nieuwe eiken (D).

Verbetering ruimtelijke kwaliteit bedrijf Aan de meest oostelijke zijde van het bedrijf is een open terrein gelegen. Momenteel is dit een plek waar veel materiaal, afkomstig van de bedrijfsvoering, wordt geplaatst. Deze hoek oogt onverzorgd (zie foto 3 op pagina 17). Er wordt op deze locatie een nieuw bosplantsoen aangeplant (H) dat een hoge kwaliteit brengt voor flora en fauna. Ten behoeve van de eerder benoemde flora worden er twee vleermuis kasten opgehangen aan de zuidzijden van de schuren (I). Tenslotte wordt het aanwezige betonelement verwijderd, deze werd voorheen als kuilvoerplaat gebruikt (zie foto 3 op pagina 17). Deze verharding is niet benodigd voor de bedrijvigheid en maakt plaats voor extra aanplant. Hier ontstaat ruimte om groen in te planten (F). Om de uitstraling van het erf vanaf de weg te versterken, worden er 33 fruitbomen geveld (J), hiervoor in de plaats komt een nieuw erfbos (M) en een kruidenrijk grasland (L). Het nieuwe erfbos ligt in lijn met het reeds aanwezige erfbos en versterkt daarmee het geheel. Dit is passend in het Twentse landschap en het essen- en kampenlandschap.

18

De KGO-berekening c.q. benodigde investering in de ruimtelijke kwaliteit bedraagt € 51.251,00 exclusief btw. Dit bedrag wordt geïnvesteerd in de buitenruimte van het bedrijf, zoals weergegeven in de tabel op pagina 21. De totale som van de genoemde verbeteringen in de ruimtelijke kwaliteit bedraagt € 51.253,15 exclusief btw. Daarmee wordt aan de gevraagde investering voldaan. Het plan voldoet aan de gestelde eisen.

Foto 1, historische laan (Bron: N+L Landschapsontwerpers).

Foto 2, beton element (Bron: N+L Landschapsontwerpers).

Foto 3, oostelijke hoek (Bron: N+L Landschapsontwerpers).

19

Situatietekening, KGO-investering (Bron: N+L Landschapsontwerpers).

20

A

Nieuw aan te planten solitaire boom. Walnoot (Juglans regia) in de maat 18-20 (Stamomtrek in centimeters) voorzien van twee boompalen en een gietrand.

B

Nieuw in te zaaien bloemenweide.

C

Drie te vellen dode eiken in de historische laan.

D

Drie stuks nieuw aan te planten boom in de historische laan. Eik (Quercus robur) in de maat 18-20 (Stamomtrek in centimeters) voorzien van twee boompalen en een gietrand.

E

Nieuw te plaatsen geschilde eiken palen met gladdraad.

F

Op te nemen bestaande gewapende betonverharding.

G

Nieuw aan te leggen gebakken waaltjes in de laan.

H

Nieuw aan te planten bosplantsoen. Soorten: Zomerik (Quercus robur), berk, (betula pendula), hazelaar (Corylus avellana), krent (Amelanchier lamarckii), lijsterbes (Sorbus aucuparia), hulst (Ilex aquifolium), meidoorn (Crataegus monogyna) en kardinaalsmuts (Euonymus alatus). De bomen aanplanten in veren. Heesters en boomvormers aanplanten in de maat 80/100 (hoogte in centimeters). Met een plantafstand van 1.5 x 1.5 meter, aan planten in een driehoeksverhouding. Er wordt aan de westzijde een afrastering toegevoegt zodat erf en bosplantsoen duidelijk gescheiden blijft.

I

Twee stuks op te hangen vleermuiskasten.

J

33 stuks te verwijderen fruitbomen.

K

Inpassen van het trafohuisje met een gemengde haag. Hierin de soorten veldesdoorn (Acer campestre), gele kornoelje (Cornus x mas), haagbeuk (Carpinus betules) en meidoorn (Crataegus monogyna). Aanplanten in 5 stuks per meter in driehoeksverhouding.

L

Nieuw in te zaaien kruidenrijkgrasland.

M

Nieuw te realiseren erfbos. 20 stuks nieuw aan te planten zomereiken. Eik (Quercus robur) in de maat 12-14 (Stamomtrek in centimeters) voorzien van twee boompalen en een gietrand.

Project: KGO-landschapsontwerp

Getekend:

RV

Status:

Adres:

Rossumerstraat 19

gecontroleerd:

NH

Formaat: A3

DO

Plaats:

Agelo

Datum:

15-04-2026

Noord:

^

Schaal: 1:750

2. Eenmalige kosten voor aanleg/onderhoud groen Omschrijving Nieuw aan te planten solitaire walnoot (A) 1.1 Aanleg Aanschaf Juglans regia in de maat 18-20 (stamomtrek in centimeters) 3 tons minigraver (incl. machinist) met groenwerker Boompalen, boomband en gietrand

2.1

Aanleg

Agrarisch weiland afwaarderen tot natuur (B) Mini-trekker met zaaicombinatie Weide inzaaien met bloemrijkmengsel

3.1

Herstel

Drie doden bomen vervangen in de historische laan (C en D) 3 tons minigraver (incl. machinist) met groenwerker Vellen en verwijderen bomen met zaagspecialist en stobbenfrees Aanschaf Quercus robur in de maat 12-14 (stamomtrek in centimeters) Boompalen, boomband en gietrand

4.1

Aanleg

Plaatsen van weidepaaltjes 292 meter (E)

5.1

Herstel

Opnemen bestaande gewapende betonverharding (F)

5.2

Aanleg

Te realiseren erfverharding, gebakken waaltjes (G)

6.1

Aanleg

Nieuw aan te planten bosplantsoen (H)

7.1

Aanleg

Nieuw te plaatsen vleermuiskasten(I)

8.1

Aanleg

2 groenwerkers met machinale grondboor + aanschaf paal Werkzaamheden conform offerte Prijsverschil betonklinker en oude gebakken keiformaat per m2 Aanschaf beplanting in de maat 80-100 (hoogte in centimeters) + aanplant Aanschaf vleermuiskasten incl. bevestiging en bijbehorend materiaal

Inpassen trafohuisje (K) Aanschaf haagbeplanting in de maat 80-100 (hoogte in centimeters) 2 groenwerkers met machinale grondboor.

9.1

Herstel

Te vellen fruitboomgaard (L) 3 tons minigraver (incl. machinist) met groenwerker Afvoer groenafval

9.2

Aanleg

Versterking bestaand erfbos en kruidenrijke rand (M) 3 tons minigraver (incl. machinist) met groenwerker Aanschaf Quercus robur in de maat 12-14 (stamomtrek in centimeters) Boompalen, boomband en gietrand Mini-trekker met zaaicombinatie Weide inzaaien met bloemrijkmengsel

Aantal

Eenheid

Prijs p/eenheid

Totaal

1 1 1

stuks uur stuks

€ 300,00 € 130,00 € 55,00

€ 300,00 € 130,00 € 55,00

3 2500

uur m2

€ 85,00 € 1,10

€ 255,00 € 2.750,00

2,5 1 3 3

uur totaal stuks stuks

€ 130,00 € 345,00 € 145,00 € 20,00

€ 325,00 € 345,00 € 435,00 € 60,00

292 1100 1 150 150 1590 710

m1 m2 totaal m2 m2 m2 stuks

€ 7,50

€ 2.190,00

€ 29.206,75

€ 29.206,75

€ 32,50

€ 4.875,00

€ 4,00

€ 2.840,00

2 8 40 1 33 4 10 1894 8 20 20 1 1894

stuks m1 stuks uur stuks uur m3 m2 uur stuks stuks uur m2

€ 60,00

€ 120,00

1,95 € 110,00

€ 78,00 € 110,00

€ 130,00 € 15,00

€ 520,00 € 150,00

€ 130,00 € 145,00 € 20,00 € 85,00 € 1,10

€ 1.040,00 € 2.900,00 € 400,00 € 85,00 € 2.083,40

Totaal eenmalig 21% BTW Totaal eenmalig inclusief BTW

€ 51.253,15 € 10.763,16 € 62.016,31

Tabel, KGO-investering (Bron: N+L Landschapsontwerpers).

21

l a n d s c h a p s o n t w e r p e r s

22

Kupersweg 14 • 7651 LA Tubbergen • info@nl-landschap.nl • www.nl-landschap.nl