Bijlage grondbeleid jaarstukken 2025 Dinkelland

GRONDBELEID Inleiding Voor u ligt de paragraaf Grondbeleid 2025 waarin verantwoording wordt afgelegd over het gevoerde en te voeren grondbeleid in de gemeente Dinkelland. Samenvatting (financiële) resultaten Grondbeleid In de paragraaf Grondbeleid wordt verantwoording afgelegd over het gevoerde grondbeleid in het afgelopen jaar en wordt een doorkijk gegeven naar de toekomst. Als uitgangspunt wordt een jaarlijkse bouwkavelproductie van ongeveer 50 gemeentelijke woningbouwkavels en ongeveer 50 woningbouwkavels door de particuliere/private sector nagestreefd. Als verkoopresultaat zijn in 2025 41 woningbouwkavels en 1 bedrijfskavel verkocht. Uiteindelijk is het afgelopen jaar circa € 2,6 miljoen aan inkomsten gerealiseerd, circa € 4,7 miljoen aan uitgaven gedaan, een winstneming van -€ 0,1 miljoen, 2 complexen afgesloten met een neutraal resultaat en 3 complexen toegevoegd. Uiteindelijk is de boekwaarde met € 2,2 miljoen toegenomen naar € 4,4 miljoen. De vooruitzichten voor de komende jaren zijn positief: een groter aanbod bouwkavels. Voor het kunnen opvangen van de conjuncturele- en projectrisico’s van het grondbedrijf is een bedrag benodigd van € 1,4 miljoen, het zogenaamde weerstandsvermogen. Voor de toekomst is het van groot belang om de woningbouwproductie (o.a. aantallen en typologieën) blijft voldoen aan het woningbouwprogramma. Hier zetten wij ons grondbeleid actief op in.

Dit kunnen wij als gemeente niet alleen en dit vraagt om een goede samenwerking met andere partners, waaronder het Rijk, Provincie, corporaties en ontwikkelaars, maar ook particuliere initiatiefnemers. De woning- en vastgoedmarkt laat nog steeds een grote vraag naar woningen zien. De bouw van nieuwe woningen heeft echter te maken met een aantal problemen. Grote bottlenecks voor de woningbouw zijn onder andere de hoge bouwkosten, het stikstofdossier en juridische vertragingen. Ook netcongestie, waardoor nieuwe woonwijken niet op het elektriciteitsnetwerk aangesloten kunnen worden, zorgen voor vertraging. Deze problematiek kan ook gevolgen hebben voor de toekomstige resultaten van het grondbedrijf. De ontwikkelingen in de markt monitoren wij continu en verwerken wij indien nodig in de ramingen van de projecten. Daarnaast zien wij dat het financieel haalbaar maken van nieuwe gebiedsontwikkelingen te maken heeft met uitdagingen. Dit heeft onder andere te maken met de ambities omtrent betaalbaar wonen, groen, water en duurzaamheid en de wettelijke eisen.

Grondbeleid 1.1 Algemeen Het grondbeleid van de gemeente Dinkelland is vastgelegd in de Nota Grondbeleid die door de gemeenteraad in 2016 is vastgesteld. In deze Nota zijn de beleidskaders vastgelegd voor de wijze waarop de gemeente de gewenste verandering van het grondgebruik en de beleidsdoelen wil realiseren. Hierbij kan onder andere worden gedacht aan de beleidsvelden wonen en werken. Met de keuze tussen actief grondbeleid en faciliterend grondbeleid geeft de gemeente aan, hoe zij de regie op de gewenste ruimtelijke invulling wil bereiken. De huidige nota grondbeleid wordt in 2026 geactualiseerd.

1.2 Doel grondbeleid In de Nota Grondbeleid is het doel van het gemeentelijk grondbeleid als volgt geformuleerd: Grondbeleid kan hiermee worden gedefinieerd als het beleid dat zich richt op een efficiënt en rechtvaardig verloop van activiteiten op de grondmarkt, met het oog op het realiseren van publieke doelstellingen zoals bevordering van het maatschappelijk ruimtegebruik, het bevorderen van een rechtvaardige verdeling van kosten en opbrengsten bij locatieontwikkeling en het verhogen van de kwaliteit van het ruimtegebruik, de zeggenschap voor de burger en marktwerking op de grondmarkt. 1.3 Keuze voor grondbeleid De vorm van grondbeleid (actief, faciliterend of mogelijk een mengvorm) wordt afhankelijk van de situatie gekozen. Uitgangspunt is hierbij actief grondbeleid, tenzij dit op basis van factoren als grondposities, gemeentelijke doelstellingen, mogelijkheid tot sturing, risicoprofiel, verwacht financieel resultaat en/of benodigde deskundigheid onwenselijk of niet goed mogelijk is. 1.4 Financieel beleid Grondbedrijf Het voeren van (actief) grondbeleid brengt risico’s met zich mee. Door een voorzichtig en behoudend financieel beleid te voeren, wordt de kans op negatieve financiële verrassingen zo klein mogelijk gehouden. Dit financieel beleid wordt ook voor de komende jaren voortgezet.

We streven er naar dat grondexploitaties voor nieuwe ontwikkelingen financieel sluitend zijn, waarbij tijdens de realisatie het eindresultaat verder wordt geoptimaliseerd. We merken dat dit uitgangspunt hoe langer hoe meer onder druk komt te staan. De extra opgaven voor water, groen en energie en het aandeel betaalbare woningen, maken het lastiger om tot een (minimaal) sluitende grondexploitatie te komen voor de nieuwe ontwikkelingen. 1.5 Grondprijsbeleid Grondprijzen worden op basis van een onafhankelijk en marktconform taxatierapport vastgesteld middels de Grondprijsbrief. Hierin wordt tevens rekening gehouden met een vaste kavelprijs voor grondgebonden en gestapelde sociale huurwoningen. Door het vaststellen van marktconforme grondprijzen wordt tevens een vermeende staatssteun voorkomen. 1.6 Risicomanagement Bij grondexploitaties lopen gemeenten risico’s. Het financiële risico voor gemeenten is bij actief grondbeleid over het algemeen groot, omdat dit gemoeid gaat met omvangrijke gemeentelijke (voor)investeringen, die pas later door de inkomsten uit grondverkoop worden afgedekt. Het financiële risico is voor de gemeente bij faciliterend grondbeleid relatief beperkt, omdat de gemeente uitsluitend kosten verhaalt op particuliere ontwikkelaars.

Het regelmatig en systematisch onderzoeken en kwantificeren van de risico’s die de financiële haalbaarheid van een project bedreigen en het formuleren en toepassen van maatregelen, waarmee deze risico’s zo doeltreffend mogelijk beheerst kunnen worden, noemen we risicomanagement. Binnen het grondbedrijf wordt een buffer aangehouden om deze risico’s te kunnen opvangen, indien deze zouden optreden (het benodigde weerstandsvermogen). 1.7 Resultaten van het grondbedrijf Alle financiële resultaten van de grondexploitaties (winstnemingen en verliesvoorzieningen) en afwaarderingen van grondaankopen worden rechtstreeks ten laste/ten gunste van de algemene reserve gebracht. Voor een aantal specifieke risico’s wordt een weerstandvermogen berekend. Deze maakt deel uit van het algemene weerstandsvermogen van de hele gemeente. 1.8 Verantwoording over het gevoerde grondbeleid Voor het afleggen van verantwoording over het grondbeleid en de financiële effecten ervan is aangesloten met de reguliere planning en control momenten van de gemeente.

Jaarrekening In de jaarrekening legt het college verantwoording af over de resultaten en effecten van het gevoerde grondbeleid van het voorgaande jaar. Daarnaast wordt de prognose van de projecten (inkomsten en uitgaven) geactualiseerd. De resultaten hiervan zijn terug te vinden in paragraaf 3.1 van deze paragraaf Grondbeleid 2025. Tussentijdse Rapportage Grondbedrijf (Programmajournaal) Tussentijds worden de grondexploitaties geactualiseerd, met het doel om te bezien in welke mate de prognoses omtrent inkomsten en uitgaven in de diverse complexen naar verwachting gerealiseerd gaan worden. Het moment van actualisatie vindt plaats in het derde kwartaal in de vorm van een programmajournaal.

Stand van zaken grondexploitaties Lokaal De vraag naar woningen in de gemeente Dinkelland was in 2025 onverminderd groot. Uiteindelijk zijn 41 woningbouwkavels en 1 bedrijfskavel verkocht. Als gemeente streven we naar het verkopen van gemiddeld 50 woningbouwkavels per jaar. Bij deze doelstelling betrekken we de woningbouwcorporatie actief om de taakstellingen binnen de sociale huursector ook op korte termijn te kunnen verwezenlijken. Voor de (nabije) toekomst verwachten wij dat de vraag naar woningen groot blijft, maar de nieuwbouwproductie heeft te maken met diverse problemen waardoor de productie kan tegenvallen. In totaal hebben we in onze grondexploitaties per 01-01-2026 nog ongeveer 7 hectare woningbouwgrond voor ongeveer 355 woningen in de pijplijn. Door de veranderende wet- en regelgeving (o.a. stikstof en spuitvrije zones) en natuur en milieu met daarbij de participatiegraad (inclusief inspraak) blijft de woningbouwproductie onder druk staan. Daarnaast vergroten we middels een actief grondaankoopbeleid het aanbod (o.a. in Ootmarsum en Rossum) De eerdergenoemde veranderingen in wet- en regelgeving wordt ook voor de bedrijventerreinen verwacht. Daarnaast speelt hier ook nog de aansluitingen op het energienetwerk een vertragende factor.

Financiële positie grondbedrijf 2.1 Inleiding Om het feitelijke (eind)resultaat van het grondbedrijf over 2025 te kunnen bepalen is het nodig dat voor de onderstaande drie groepen projecten/gronden wordt stilgestaan bij de afzonderlijke resultaten van deze categorieën: A. Bouwgronden in Exploitatie (BIE) Dit zijn gronden die het grondbedrijf actief transformeert naar bouwgrond. Uw raad heeft hiervoor een grondexploitatiecomplex (ruimtelijk plan) met een grondexploitatiebegroting vastgesteld. Voor deze jaarrekening hebben wij alle lopende grondexploitatiebegrotingen weer geactualiseerd. B. Ruilgronden Materieel Vast Actief (MVA) Dit gaat om gronden die niet of nog niet in ontwikkeling worden gebracht of worden afgestoten. 2.2 Bouwgronden in Exploitatie (gemeentelijke grondexploitaties, ofwel BIE’s) In 2025 zijn drie nieuwe complexen (Diepengoor Denekamp, De Wieffer Deurningen en Koninksweg Saasveld) toegevoegd, maar zijn twee complexen afgesloten, te weten: •

Hopmanstraat; resultaat nagenoeg nihil;

• Echelpoel III; resultaat nagenoeg nihil; Het aantal BIE’s binnen het grondbedrijf is uiteindelijk in 2025 met 2 toegenomen van 9 naar 11 stuks woningbouw en met 1 bedrijventerrein afgenomen van 3 naar 2 bedrijventerreinen per 1-1-2026.

2.2.1 Uitgaven en inkomsten 2025 In onderstaand overzicht zijn de totale kosten en opbrengsten van alle gemeentelijke grondexploitaties opgenomen, uitgesplitst naar de geraamde kosten en opbrengsten en de werkelijk gerealiseerde inkomsten en uitgaven voor 2025 (exclusief winstneming). Doordat in 2025 minder uitgaven bouw- en woonrijp maken zijn gedaan en meer opbrengsten zijn gerealiseerd, is het verwachte negatieve saldo over 2025 minder negatief dan verwacht.

Uitgaven en inkomsten voor 2025 (exclusief winstneming) (bedragen x € 1.000) Geraamd Gerealiseerd Bouw- en woonrijp maken 3.444 2.911 Plankosten en beheerskosten 527 538 Overige en rente 3 3 Totaal kosten 3.974 3.452 Woningbouw kavels Woningbouw overig (subsidies en huren) Bedrijventerreinen Totaal opbrengsten

2.175 181 2.356

2.353 94 181 2.628

Saldo

-1.618

-824

Geraamd betreft Programmajournaal 2025

Opbrengsten bouwkavels In 2025 zijn 41 woningbouwkavels verkocht met een verkoopopbrengst van € 2,35 miljoen en 1 bedrijfskavel met een opbrengst van € 0,18 miljoen.

Woningbouw aantal oppervlakte Denekamp Oost 1e fase 21 4.713 m2 Spikkert fase 4 18 3.748 m2 Tilligte Noord 2 1.425 m2 Totaal woningbouwkavels 41 9.886 m2

opbrengst 1.155.256 992.060 206.250 2.353.566

Bedrijventerreinen De Mors IV Totaal bedrijfskavels

opbrengst 181.260 181.260

aantal 1 1

oppervlakte 2.014 m2 2.014 m2

Geconcludeerd wordt dat: • In 2025 is circa € 0,5 miljoen minder uitgegeven dan geraamd; meevallers in het bouwrijp maken van Denekamp Oost fase 2A en Tilligte Noord en het doorschuiven van het woonrijp maken Spikkert fase 3 naar 2027. Voor de uiteindelijke exploitatieresultaten van het Grondbedrijf heeft dit overigens nauwelijks tot geen effect, omdat deze uitgaven later worden gerealiseerd. • Hogere opbrengsten; omdat 2 kavels in Tilligte Noord zijn verkocht in plaats van 2026. 2.2.2 Winstnemingen De BBV schrijft voor dat eerder dan bij het afsluiten van grondexploitaties, tussentijds winst genomen moet worden op complexen met een positief eindresultaat. Dit moet op basis van de poc methode: de verhouding tussen gerealiseerde en nog te realiseren kosten en opbrengsten in verhouding tot het te verwachten positieve eindresultaat. Bij de complexen met een min betekent dat in de voorgaande jaren teveel tussentijdse winst is genomen. Deze moet verplicht worden teruggestort.

In onderstaande tabel is een overzicht opgenomen van de complexen waar (tussentijds) winst van in totaal € 0,050 miljoen negatief is genomen ten laste van de algemene reserve per 31-12-2025.

Complex Winstneming (bedragen x € 1.000) Brookhuis -153 Spikkert -57 Denekamp Oost 1e fase 76 Saasveld De Lenne 10 Denekamp Oost 2e fase 13 Tilligte Noord 61 Totaal -50 2.2.3 Resultaat afgesloten complexen

Afgesloten complexen Winstneming (bedragen x € 1.000) Hopmanstraat -10 Echelpoel III -1 Totaal -11 -

Hopmanstraat; de laatste kosten van het woonrijp maken vallen iets hoger uit dan geraamd; Echelpoel III; in 2025 is het woonrijp maken afgerond;

2.2.4 Getroffen verliesvoorziening BIE’s Als we op een BIE een tekort verwachten, dan treffen wij direct een voorziening ter grootte van het verwachte tekort na realisatie, ofwel het tekort op eindwaarde. • Diepengoor: In het kader van de het Besluit Begroting en Verantwoording (afgekort BBV) vereisten moet het te verwachten tekort op de grondexploitatie anders worden gedekt: ten laste van de algemene reserve. • Koninksweg: Vanuit participatie met de buurt is aangegeven dat ontsluiting ten behoeve van 11 woningen via de bestaande wijk niet wenselijk is. Dit levert extra kosten voor een ontsluitingsweg op en minder kavelopbrengsten. De grondexploitatie blijft daardoor niet meer sluitend. Het te verwachten tekort bedraagt € 0,053 miljoen. Hiervoor dient een voorziening te worden getroffen. • De Mors IV: Ten opzichte van vorig jaar kan de verliesvoorziening, door een lagere rentelast van € 0,01 miljoen, naar beneden worden bijgesteld.

Voorziening (bedragen x € 1.000) 1-1-2025 Diepengoor Koninksweg Saasveld De Mors IV Totalen

1.171 1.171

Verliesvoorzieningen Inzet wijziging Voorziening 517 53 -10 560

-

2.3 Complex Ruilgronden • Algemeen Onder deze categorie vallen alle strategische gronden en ruilgronden. Deze gronden maken geen onderdeel uit van een BIE. • Ontwikkeling boekwaarde (MVA)

Voorziening 46.022 517 53 1.161 1.732

Dit onroerend goed wordt op termijn in ontwikkeling gebracht dan wel verkocht of geruild. Gronden die in het verleden verworven zijn, worden volgens de BBV uitgesplitst in: o “Warme gronden”, waarvan wordt voorzien dat deze binnen afzienbare termijn tot ontwikkeling worden gebracht (bijvoorbeeld als nieuw woningbouwgebied of bedrijventerrein) en waarvoor een operationele grondexploitatie zal worden opgesteld. Deze gronden mogen gewaardeerd worden tegen de toekomstige bestemming. o “Agrarische gronden”, deze moeten gewaardeerd worden tegen de (markt)waarde in het economische verkeer volgens de huidige bestemming. In de volgende tabel is een samenvattend overzicht opgenomen van de boekwaarden en oppervlakten van de gronden, zoals hiervoor omschreven. Oppervlakte Mutatie Oppervlakte 1-1-2025 in 2025 31-12-2025 Warm 148.792 -23.438 125.354 Agrarisch 306.675 -3.859 302.816 Totaal 455.467 -27.297 428.170

Boekwaarde Mutatie Boekwaarde 1-1-2025 in 2025 31-12-2025 5.681.084 -908.270 4.772.814 1.767.808 -19.295 1.748.513 7.448.892 -927.565 6.521.327

Boekwaarde per m2 38 6 15

Het complex Ruilgronden kende per 1-1-2025 een voorraad van 455.467 m2 grond met een boekwaarde van € 7.448.893 In 2025 zijn geen nieuwe strategische grondposities ingenomen. Er hebben uitnames plaatsgevonden voor de nieuwe grondcomplexen De Wieffer Deurningen en Koninksweg Saasveld. Uiteindelijk is de boekwaarde van Ruilgronden met € 0,9 miljoen afgenomen tot € 6,5 miljoen. Per 31-12-2025 bedraagt de omvang van Warme gronden 125.354 m2 met een boekwaarde van € 4,8 miljoen. Dit is gemiddeld € 38 per m2 warme grond. Per 31-12-2025 bedraagt de omvang van Agrarische gronden 302.816 m2 met een boekwaarde van € 1.7 miljoen. Dit is gemiddeld € 6 per m2 agrarische grond. 2.4 Resultaten van het grondbedrijf De bedragen zijn in eerdere paragrafen toegelicht. Totaal resultaat - € 0,621 miljoen (nadelig resultaat): - 2.2.2 Winstnemingen - € 0,050 miljoen - 2.2.3 Afsluitingen - € 0,011 miljoen - 2.2.4 Wijziging verliesvoorzieningen -€ 0,560 miljoen De boekwaarde is in 2025 met € 2,2 miljoen toegenomen. Dit heeft vooral te maken door de inbrengwaardes van Ruilgronden naar de nieuwe complexen De Wieffer en Koninksweg. 2.5 Weerstandsvermogen Voor het grondbedrijf zijn een aantal risico’s becijferd: - Vertraging in de gronduitgifte; - Rentestijging; - Extra kostenstijging bouw- en woonrijp maken; - Tegenvallers bouw- en woonrijp maken.

Het totaal van deze risico’s wordt becijferd op € 0,96 miljoen. Veiligheidshalve wordt een veiligheidsmarge van 40% gehanteerd. Daarmee komt het benodigde weerstandsvermogen uit op € 1,35 miljoen. Het grootste risico binnen het grondbedrijf is en blijft de post bouw- en woonrijp maken. De hoogte hiervan is sterk afhankelijk van de conjuncturele omstandigheden. Vanaf 2026 is hiervoor een totaalraming van € 10,1 miljoen geraamd. Hierin is rekening gehouden met een jaarlijkse kostenstijging van 3%. De onderliggende ramingen worden jaarlijks geactualiseerd en geïndexeerd om het financiële risico zo klein mogelijk te houden.

2.6 Terugblik

Boekwaarde en voorzieningen 31-12Boekwaarde Voorziening tekortplannen Winstnemingen Afdracht Noaberkracht Verwachting positieve resultaten BIE's

2021

2022

2023

2024

2025

4.577.743 2.310.125 2.282.788 2.287.876 4.438.980 1.443.203 2.002.208 2.005.365 1.171.105 1.731.527 801.476 372.500

-127.947 273.080

-224.902 340.500

494.543 315.000

-61.083 330.000

1.714.521 1.827.678 4.053.921 5.713.537 6.839.743

Prognose voor 2026 en volgende jaren 3.1 Inleiding Alle grondexploitaties zijn doorgerekend met de gerealiseerde kosten en opbrengsten uit 2025 en de nog te verwachten kosten en opbrengsten na 2025. Hiermee worden de te verwachten eindresultaten opnieuw berekend. Deze eindresultaten zijn tevens van belang om de hoogte van de winstnemingen in 2025 te kunnen bepalen. In dit deel wordt ingegaan op de ontwikkelingen van het grondbedrijf, resulterend in de prognose van de financiële positie van het grondbedrijf 2026. 3.2 Uitgangspunten ▪ Kostenstijging Kijkend naar het verleden, dan komt het gemiddelde langjarig kostenstijgingspercentage voor de grond-, weg- en waterbouw uit op circa 3%. Voor de toekomstige jaren wordt gerekend met een verwachte kostenstijging bouw- en woonrijp maken van gemiddeld 3% op jaarbasis. ▪ Opbrengstenstijging De grondprijzen die in de grondexploitaties zijn opgenomen zijn actueel en marktconform volgens de meest recente grondprijsbrief 2026. Gelet op de verwachte ontwikkelingen op de woning- en vastgoedmarkt, wordt mede uit het voorzichtigheidsprincipe geen rekening gehouden met een toekomstige opbrengstenstijging van de bouwgrond. ▪ Rente De grondexploitaties van de gemeente Dinkelland worden doorgerekend met een toekomstige rentepercentage van 0,5% (omslagrente voor het grondbedrijf).

De disconteringsvoet, ofwel de rente waarmee het exploitatieresultaat op eindwaarde naar de waarde per heden wordt gebracht (=startwaarde), is conform de landelijke BBV regelgeving 2,0%. Looptijd Om risico’s die samenhangen met een zeer lange looptijd te beperken, is het uitgangspunt dat de looptijd van een grondexploitatie in beginsel maximaal 10 jaar bedraagt. Gemotiveerd kan hiervan worden afgeweken. 3.3 Programma De grondexploitaties (BIE’s) voorzien in de uitgifte van gronden voor woningen en bedrijven. Hierna wordt ingegaan op de programmering van de uitgifte van gemeentelijke bouwterreinen bedoeld voor woningbouw respectievelijk bedrijventerreinen. Prognose uitgifte gemeentelijke woningbouwkavels In totaal voorzien de huidige gemeentelijke grondexploitaties (harde plannen) in de bouw van circa 355 woningen, waarvan circa 75 stuks in de sociale sector. In onderstaande tabel is de verwachte uitgifte over de jaren weergegeven. Het betreft de aktepasseringen van de bouwkavels, de oplevering van de woningen is gemiddeld één tot twee jaar later. De start uitgifte is meestal een half jaar eerder.

Nadrukkelijk wordt er op gewezen dat het hier om de (voorlopige) woningaantallen in de huidige gemeentelijke grondexploitaties betreft per 31-12-2025. De toevoeging van nieuwe locaties zoals Ootmarsum De Duus zijn hierin nog niet opgenomen. Naar verwachting kan de grondexploitatie in 2027 worden vastgesteld. Vastgestelde complexen Woningbouw totaal Rossum Noord 2e fase 39 Denekamp Oost fase 2A 39 Denekamp Oost fase 2B (indicatief) 95 Denekamp Oost fase 3 (indicatief) 43 Bögelscamp 62 Tilligte Noord 1e fase 9 Tilligte Noord 2e fase (indicatief) 26 Diepengoor 3 De Wieffer Deurningen 28 Koninksweg Saasveld 11 Totaal aantal woningbouwkavels 355

2026

2027

2028 39

2029

2030

2031

2032 ev

39 80 38

15 25

18

6

6

7

7

149

31

25

7

24

9

48

3 28 11 80

15

Prognose uitgifte bedrijventerreinen In totaal hebben we in onze grondexploitaties nog slechts één te verkopen bedrijfskavel in De Mors IV. Hiervan wordt de aktepassering in 2026 verwacht. Daarmee zal dit complex in 2026 zijn uitverkocht. Voor de Echelpoelweg wordt een plan voorbereid met als uitgangspunt ± 20.000 m2 uitgeefbaar. Hiervoor zal nog een grondexploitatie naar verwachting eind 2026 of begin 2027 ter vaststelling worden aangeboden. Daarnaast is de planontwikkeling voor een bedrijventerrein aan de rand van Denekamp opgestart. Bouw- en woonrijp maken Voor alle grondcomplexen zijn de ramingen bouw- en woonrijp maken opnieuw geactualiseerd en op prijspeil 2025 geraamd. Voor de verwachte uitgaven in de komende jaren zijn de bedragen geïndexeerd met een parameter voor kostenstijging. Daarbij is aansluiting gezocht bij een langjarig cbs gemiddelde vanuit de gww-sector. Spuitvrije zones In 2025 zijn we in het kader van wet- en regelgeving verplicht om spuitvrije zones te hanteren. In de huidige plannen worden de mogelijkheden in de vorm van maatwerkoplossingen onderzocht. Vooralsnog is het niet duidelijk of dit voor de toekomst financiële consequenties heeft. Opbrengsten De nog te verkopen bouwkavels zijn doorgerekend op basis van de grondprijzen uit de Grondprijsbrief 2026.

Complexen (bedragen x € 1.000) Brookhuis Spikkert Denekamp Oost 1e fase Saasveld De Lenne Rossum Noord 2e fase Denekamp Oost 2e fase Bögelscamp Tilligte Noord Diepengoor De Wieffer Deurningen Koninksweg Saasveld De Mors IV De Mors V Totalen

bouw- en plankosten beheersrente woonrijp maken kosten 33 2 1 1.297 7 1 651 25 4 41 1.283 80 19 2.048 220 103 1.625 130 23 416 170 95 78 10 64 1.333 45 50 394 33 13 913 10.112

5 145 872

18 390

totaal kosten

opbrengsten

-0 -13 -4 -0 -4 -25 -15 -8 6 -0 2

35 1.292 676 41 1.378 2.346 1.762 673 158 1.428 441

1.960 6.952 3.224 3.218 154 2.509 642

7 7 -48

12 1.083 11.325

181 1.996 20.870

34

3.4 Resultaat Grondexploitaties met een winstverwachting en voorzienbaar tekort In onderstaand overzicht zijn de (eind)resultaten van de gezamenlijke grondexploitaties vermeld, waarbij een onderscheid is gemaakt tussen grondexploitaties met een verwacht positief en een verwacht negatief eindresultaat. De grondexploitaties met een verwacht positief resultaat hebben een gezamenlijk geprognosticeerd resultaat van afgerond € 6,8 miljoen op eindwaarde. Dit bedrag zal in de loop der jaren via tussentijdse winstnemingen ten gunste van de algemene reserve worden gebracht. De grondexploitaties met een verwacht negatief exploitatieresultaat, laten een totaal exploitatietekort van € 1,7 miljoen (op eindwaarde) zien. Hiervoor zijn reeds verliesvoorzieningen getroffen. Jaarlijks zal de hoogte van de verliesvoorzieningen worden afgestemd op het dan berekende exploitatietekort.

Positieve eindresultaten (bedragen x € 1.000) Brookhuis Spikkert Denekamp Oost 1e fase Saasveld De Lenne Rossum Noord 2e fase Denekamp Oost 2e fase Bögelscamp Tilligte Noord Deurningen De Wieffer De Mors V Totaal aan positieve eindresultaten Verliesvoorzieningen (bedragen x € 1.000) Diepengoor Koninksweg Saasveld De Mors IV Totaal aan verliesvoorzieningen

geraamd -3 -2 -80 -60 -382 -1.346 -1.200 -1.254 -397 -612 -5.337

geraamd 7 -6 1.151 1.152

31-12-2025 -2 -3 -98 -8 -357 -2.686 -1.227 -1.539 -305 -616 -6.840

31-12-2025 517 53 1.161 1.732

De te verwachten kosten van ruim € 11,3 miljoen vermeerderd met de boekwaarde van € 4,5 miljoen geeft de totaal kosten van € 15,8 miljoen. Na aftrek van de te verwachten opbrengsten van € 20,9 miljoen geeft dit een netto winstverwachting van € 5,1 miljoen (€ 6,8 miljoen positieve resultaten minus € 1,7 miljoen verliesvoorzieningen) 3.5 Resultaat Materieel Vaste Activa (complex Ruilgronden) Het resultaat van het MVA complex (strategische gronden) laat zich moeilijk voorspellen, aangezien het resultaat veelal afhankelijk is van de aankopen in een jaar. De MVA gronden kennen een boekwaarde van € 6,5 miljoen per 31-12-2025, waarvoor geldt dat bij het openen van een grondexploitatie deze gronden worden overgeheveld naar het betreffende complex. In 2025 heeft dit plaatsgevonden voor de complexen De Wieffer Deurningen en Koninksweg Saasveld. In zijn algemeenheid geldt, dat de boekwaarde is afgestemd op de waarde in het huidige economische verkeer (MVA) of tegen rendabele inbrengwaarden in geval van een toekomstige grondexploitatie (warme gronden).

Oppervlakte Boekwaarde Boekwaarde 31-12-2025 31-12-2025 per m2 Warm 125.354 4.772.814 38 Agrarisch 302.816 1.748.513 6 Totaal 428.170 6.521.327 15 3.6 Winstnemingen Voor de komende jaren worden de winstnemingen bepaald op basis van de price of completion methode (afgekort poc methode): Afhankelijk van de werkelijk verkochte kavels in verhouding tot de gerealiseerde uitgaven wordt jaarlijks een deel van het positieve eindresultaat genomen. Omdat de werkelijke verkochte kavels en uitgaven moeilijk zijn te voorspellen, moet rekening worden gehouden dat de jaarlijkse winstnemingen (sterk) kunnen fluctueren. Het kan daarbij voorkomen dat in enig jaar een deel van de te veel genomen winst uit de voorgaande jaren teruggestort moet worden. 3.7 Weerstandsvermogen Het risicoprofiel neemt (zonder toevoeging van nieuwe grondexploitaties) de komende jaren af. Maar door juridische politieke, economische en (inter)nationale ontwikkelingen kan dit perspectief omslaan. Er wordt rekening gehouden met een bedrag van € 1,35 miljoen als weerstandsvermogen per 31-122025 (zie ook paragraaf 2.5)

Conclusie De financiële positie van het grondbedrijf is ten opzichte van vorig jaar verbeterd. De grondexploitatie Denekamp Oost 2e fase laat een sterk verbeterd financieel resultaat zien. Voor de eerstkomende jaren (2027 en 2028) verwachten we veel bouwkavels te kunnen verkopen. Het risico bestaat dat deze verwachting onder druk kan komen te staan door o.a. het stikstofdossier, spuitvrije zones, burgerparticipatie en extra opgaven voor groen & water en duurzaamheid. Daarnaast zullen de toekomstige grondexploitaties (o.a. de toekomstige uitbreiding Ootmarsum) het aanbod van bouwkavels de komende jaren kunnen gaan vergroten alsmede de financiële resultaten positief beïnvloeden.