Bestemmingsplan Twents Gastenhoes toelichting en planregels.pdf

Twents Gastenhoes Ootmarsum

Inhoudsopgave Toelichting Hoofdstuk 1

5 Inleiding

7

1.1

Aanleiding

7

1.2

Ligging van het plangebied

7

1.3

De bij het plan behorende stukken

7

1.4

Huidig planologisch regime

8

1.5

Leeswijzer

9

Hoofdstuk 2 2.1

Huidige situatie plangebied

Hoofdstuk 3 3.1

Beschrijving plangebied

Planbeschrijving

Gewenste ontwikkeling

Hoofdstuk 4

Beleidskader

11 11 15 15 19

4.1

Rijksbeleid

19

4.2

Provinciaal beleid

23

4.3

Regionaal beleid

28

4.4

Gemeentelijk beleid

30

Hoofdstuk 5

Milieu- en omgevingsaspecten

35

5.1

Geluid

35

5.2

Bodem

36

5.3

Luchtkwaliteit

37

5.4

Externe veiligheid

38

5.5

Bedrijven en milieuzonering

39

5.6

Ecologie

41

5.7

Archeologie en cultuurhistorie

43

5.8

Besluit milieueffectrapportage

43

5.9

Verkeer en parkeren

44

Hoofdstuk 6

Wateraspecten

49

6.1

Vigerende beleid

49

6.2

Waterparagraaf

50

Hoofdstuk 7

Juridische aspecten en planverantwoording

53

7.1

Inleiding

53

7.2 7.3

Opzet van de regels Verantwoording van de regels

53 54

Hoofdstuk 8

Uitvoerbaarheid

57

8.1

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

57

8.2

Economische uitvoerbaarheid

57

Hoofdstuk 9

Inspraak, vooroverleg en zienswijzen

59

9.1

Vooroverleg

59

9.2

Inspraak

59

9.3

Zienswijzen

59

2

bestemmingsplan Twents Gastenhoes Ootmarsum

Bijlagen bij de toelichting

61

Bijlage 1

Landschapsplan

62

Bijlage 2

Akoestisch onderzoek

64

Bijlage 3

Bodemonderzoek

114

Bijlage 4

AERIUS-berekening

170

Bijlage 5

Quickscan ecologie

199

Bijlage 6

Aanmeldnotitie m.e.r.-beoordeling

234

Bijlage 7

Besluit m.e.r.

249

Bijlage 8

Verkeerstoets

257

Bijlage 9

Waterhuishoudkundig plan

266

Regels

309

Hoofdstuk 1

Inleidende regels

311

Artikel 1

Begrippen

311

Artikel 2

Wijze van meten

317

Hoofdstuk 2

Bestemmingsregels

319

Artikel 3

Groen

319

Artikel 4

Horeca

321

Artikel 5

Wonen

322

Artikel 6

Waarde - Archeologie

326

Hoofdstuk 3

Algemene regels

327

Artikel 7

Anti-dubbeltelregel

327

Artikel 8

Algemene bouwregels

328

Artikel 9

Algemene gebruiksregels

329

Artikel 10

Algemene afwijkingsregels

330

Artikel 11

Overige regels

331

Hoofdstuk 4

Overgangs- en slotregels

333

Artikel 12

Overgangsrecht

333

Artikel 13

Slotregel

334

Bijlagen regels

335

Bijlage 1

Staat van Bedrijfsactitiviteiten

336

Bijlage 2

Landschappelijk inpassingsplan

347

bestemmingsplan Twents Gastenhoes Ootmarsum

3

4

bestemmingsplan Twents Gastenhoes Ootmarsum

Toelichting

bestemmingsplan Twents Gastenhoes Ootmarsum

5

6

bestemmingsplan Twents Gastenhoes Ootmarsum

Hoofdstuk 1

Inleiding

1.1 Aanleiding Voorliggend bestemmingsplan heeft betrekking op een aantal percelen gelegen aan de kruising van de Molenstraat en het Nuttersvoetpad te Ootmarsum (gemeente Dinkelland). Het plangebied betreft de gronden van de hotels Twents Gastenhoes en het Villavéllo. Initiatiefnemer is voornemens om een aantal gebouwen en gronden met de bestemming agrarisch, groen en horeca om te zetten naar een woonbestemming. Het hotel Villavéllo blijft als horecalokaliteit behouden. Concreet gaat het plan uit van het mogelijk maken van in totaal 20 appartementen verdeeld over 3 gebouwen, het mogelijk maken van een vrijstaande woning, het omzetten van een bedrijfswoning naar een reguliere woning, het behouden van een driesterren hotel met 16 kamers en het landschappelijk inpassen van het plangebied. De voorgenomen ontwikkeling past niet binnen het geldende bestemmingsplan "Ootmarsum Overige Gebieden" (vastgesteld op 18 september 2012), aangezien het voorgenomen plan niet binnen de bouw- en gebruiksregels past. Om die reden is een herziening van het bestemmingsplan vereist. In voorliggend bestemmingsplan wordt aangetoond dat de herziening van het bestemmingsplan ter plaatse in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.

1.2 Ligging van het plangebied Het plangebied ligt aan de kruising van de Molenstraat en het Nuttersvoetpad te Ootmarsum (gemeente Dinkelland). Het plangebied ligt in de oksel van de Rondweg. Het plangebied bestaat uit de percelen die bij kadaster bekend staan onder de gemeente Ootmarsum, sectie A en nummers 3824, 3826, 3875, 3905, 3954, 3955, 3982 en 4048. De ligging van het plangebied in Ootmarsum en ten opzichte van de directe omgeving wordt in afbeelding 1.1 weergegeven. De rode ster en de rode omlijning geven respectievelijk de locatie en indicatieve begrenzing van het plangebied weer.

Afbeelding 1.1: Ligging van het plangebied (Bron: Plattekaart.nl)

1.3 De bij het plan behorende stukken Het bestemmingsplan 'Twents Gastenhoes Ootmarsum' bestaat uit de volgende stukken: bijlagen bij de toelichting; verbeelding (tek.nr. NL.IMRO.1774.OOTBPTWENTSGASTEN-VG01) en een renvooi; regels (met bijbehorende bijlagen). Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden weergegeven. In de regels zijn bepalingen opgenomen om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan gaat vergezeld van een toelichting. De toelichting geeft een duidelijk beeld van het bestemmingsplan en van de daaraan ten grondslag liggende gedachten maar maakt geen deel uit van het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.

bestemmingsplan Twents Gastenhoes Ootmarsum

7

1.4 Huidig planologisch regime 1.4.1

Algemeen

Het plangebied ligt binnen de begrenzing van de bestemmingsplannen "Ootmarsum Overige Gebieden" (vastgesteld op 18 september 2012), "Facetbestemmingsplan parkeren Dinkelland" (vastgesteld op 29 mei 2018) en het "Paraplubestemmingsplan kernen gemeente Dinkelland" (vastgesteld op 5 juli 2021). In afbeelding 1.2 is een uitsnede van de verbeelding van het geldende bestemmingsplan "Ootmarsum Overige Gebieden" opgenomen. Het plangebied is hierop indicatief met rode omlijning weergegeven.

Afbeelding 1.2: Uitsnede verbeelding bestemmingsplan "Ootmarsum Overige Gebieden" (Bron: Ruimtelijke Plannen) 1.4.2

Bestemmingen

Op basis van het geldende bestemmingsplan "Ootmarsum Overige Gebieden" gelden ter plaatse van het plangebied de enkelbestemmingen 'Agrarisch', 'Groen' en 'Horeca'. Hierbij zijn meerdere bouwvlakken, functieaanduidingen en maatvoeringen opgenomen. Tevens geldt ter plaatse van het plangebied de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie'. Hierna wordt beknopt ingegaan op de geldende bestemmingen. 'Agrarisch' Gronden met de bestemming 'Agrarisch' zijn hoofdzakelijk bedoeld voor het agrarisch gebruik en de uitoefening van een agrarisch bedrijf met een grondgebonden agrarische bedrijfsvoering met daaraan ondergeschikt onder andere het behoud, het herstel en de ontwikkeling van de natuurlijke waarden, doeleinden van agrarisch natuurbeheer, cultuurgronden, openbare nutsvoorzieningen, extensief dagrecreatief medegebruik, wegen en paden, water en waterhuiskundige voorzieningen, evenementen, groenvoorzieningen, parkeervoorzieningen en tuinen, erven en terreinen. Voor het bouwen van gebouwen geldt dat uitsluitend gebouwd mag worden binnen het bouwvlak. Daarnaast mag de goot- en bouwhoogte van een hoofdgebouw ten hoogste de ter plaatse van de aanduiding 'maximale goot- en bouwhoogte (m)' aangegeven hoogte bedragen. 'Groen' Gronden met de bestemming 'Groen' zijn hoofdzakelijk bedoeld voor groenvoorzieningen, speelvoorzieningen, voet- en fietspaden, in- en uitritten, parkeervoorzieningen.

beeldende kunstwerken, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, openbare nutsvoorzieningen, evenementen en verkeersvoorzieningen. Op 8

bestemmingsplan Twents Gastenhoes Ootmarsum

of in deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd. 'Horeca' Gronden met de bestemming ‘Horeca’ zijn hoofdzakelijk bedoeld voor de uitoefening van horecabedrijven tot categorie 1, met daaraan ondergeschikt wonen in de vorm van een bedrijfswoning, wegen en paden, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, openbare nutsvoorzieningen, groenvoorzieningen, parkeervoorzieningen, tuinen, erven en terreinen. Ter plaatse van de aanduiding 'horeca van categorie 2' is horeca tot categorie 2 mogelijk. Ter plaatse van de aanduiding 'wonen uitgesloten' is het niet toegestaan om te wonen. Voor het bouwen van gebouwen geldt dat uitsluitend gebouwd mag worden binnen het bouwvlak. Ondergrondse gebouwen (kelders) zijn uitsluitend toegestaan, daar waar bovengrondse gebouwen aanwezig zijn, tot een diepte van 3 meter. Daarnaast mag de goot- en bouwhoogte van een hoofdgebouw ten hoogste de ter plaatse van de aanduiding 'maximale goot- en bouwhoogte (m)' aangegeven hoogte bedragen. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag ten hoogste 5 m bedragen. 'Waarde - Archeologie' Gronden met de bestemming 'Waarde - Archeologie' zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de archeologische waarden van de gronden.

Gebiedsaanduiding 'wro-zone - wijzigingsgebied (1, 2 of 3)' Gronden met de gebiedsaanduiding 'wro-zone - wijzigingsgebied' (1, 2 of 3) beschikken over specifieke wijzigingsbevoegdheden. Burgemeester en wethouders kunnen de gronden wijzigen als aan bijbehorend afwegingskader wordt voldaan. 1.4.3

Strijdigheid

Zoals beschreven past het te realiseren plan niet binnen de gebruiks- en bouwregels ter plaatse. Hiertoe dient het bestemmingsplan te worden herzien. Voorliggend bestemmingsplan voorziet in het benodigde juridisch planologische kader waarmee de voorgenomen ontwikkeling mogelijk kan worden gemaakt.

1.5 Leeswijzer Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 ingegaan op de huidige situatie in het plangebied. In hoofdstuk 3 wordt de voorgenomen ontwikkeling beschreven. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op het beleidskader. Hierin wordt het beleid van het Rijk, de provincie Overijssel en de gemeente Dinkelland beschreven. In hoofdstuk 5 passeren alle relevante milieu- en omgevingsaspecten de revue. Hoofdstuk 6 gaat in op de wateraspecten waaronder de watertoets. In de hoofdstukken 7 en 8 wordt respectievelijk ingegaan op de juridische aspecten/planverantwoording en de economische uitvoerbaarheid van het project. Hoofdstuk 9 gaat in op de inspraak en het vooroverleg.

bestemmingsplan Twents Gastenhoes Ootmarsum

9

10

bestemmingsplan Twents Gastenhoes Ootmarsum

Hoofdstuk 2

Beschrijving plangebied

2.1 Huidige situatie plangebied Het plangebied ligt ten noorden van het centrum van Ootmarsum in de gemeente Dinkelland. Het plangebied ligt aan de kruising van de Molenstraat en Nuttersvoetpad. De omgeving van het plangebied wordt hoofdzakelijk gekenmerkt door centrum voorzieningen zoals bedrijvigheid, maatschappelijke functies en horeca. Daarnaast zijn tevens veel woonpercelen aanwezig. Ten noorden van het plangebied ligt de Rondweg. Ten oosten vormen woonpercelen en het woonzorgcentrum Franciscus de begrenzing van het plangebied. Ten zuiden is de Molenstraat gelegen en ten westen het Nuttersvoetpad. Het plangebied betreft de gronden van de hotels Twents Gastenhoes en het Villavéllo. Op het plangebied staan meerdere gebouwen. Hieronder wordt per gebouw/gebied de huidige situatie besproken: A. Het hoofdgebouw van het Twents Gastenhoes (A) ligt aan de Molenstraat ten zuiden van het plangebied. Het gebouw bestaat uit het hotel met 9 hotelkamers, restaurant, klein terras, vergaderruimte en voorraadkelder. Het gebouw bestaat uit 3 bouwlagen met een schilddak. Aan de achterzijde is een bijgebouw aangebouwd waar de keuken van het restaurant zich bevindt. B. Ten noorden van het hoofdgebouw is de dependance (B) van het hotel gelegen. Dit gebouw biedt ruimte aan 10 hotelkamers. Het gebouw bestaat uit 2 bouwlagen met een schilddak. C.

Ten westen (van de dependance) staat een gebouw (C). Hierin zijn 9 hotelkamers gevestigd, die sinds 2005/2006 niet meer in gebruik zijn. Het gebouw bestaat uit 2 bouwlagen met een wolfsdak. D. Ten noordwesten aan de Nuttersvoetpad staat een bedrijfswoning (D). Het betreft een vrijstaande woning met carport. E. Tussen het hotel Twents gastenhoes en de dependance staat ten oosten van het plangebied het hotel Villavélo (E). Het hotel bevindt zich op circa 25 meter afstand van de Molenstraat en bestaat uit het hotel, wielercafe en 16 hotelkamers. Het gebouw bestaan uit 2 bouwlagen en een schilddak. F. Ten noorden van de bebouwing ligt agrarische gronden (F). De gronden zijn in gebruik als weiland. Het perceel is ruimtelijk gezien in 2 delen op te splitsen. De grens hiervan ligt tussen de Dependance en het weiland. Hierbij ligt het noordelijke gedeelte hoger dan het zuidelijk gedeelte. In afbeelding 2.1 is een luchtfoto van het plangebied opgenomen waarbij de gebouwen/plekken zijn aangeduid. In afbeelding 2.2 zijn enkele straatbeeldfoto's van de huidige situatie van het plangebied weergegeven. Het plangebied is op de luchtfoto indicatief met rode lijn aangegeven.

bestemmingsplan Twents Gastenhoes Ootmarsum

11

Afbeelding 2.1: Luchtfoto huidige situatie plangebied (Bron: PDOK.nl (bewerkt BJZ.nu)

12

bestemmingsplan Twents Gastenhoes Ootmarsum

Afbeelding 2.2: Straatbeelden huidige situatie vanaf de Rondweg (b) en Molenstraat (m en o) (Bron: Google Streetview/ Leferink Architecten)

bestemmingsplan Twents Gastenhoes Ootmarsum

13

14

bestemmingsplan Twents Gastenhoes Ootmarsum

Hoofdstuk 3

Planbeschrijving

3.1 Gewenste ontwikkeling 3.1.1

Algemeen

De gronden worden gewijzigd zodat het passend is met de toekomstige situatie. Er is sprake van zowel nieuwbouw, aanpassingen aan gevels en daken en inpandige verbouwing. Tevens wordt een bedrijfswoning herbestemd naar een reguliere woning. Binnen het plangebied staan meerdere gebouwen met een andere functie. Hieronder worden per gebouw en locatie respectievelijk de verbouwing en toekomstige functie besproken. In totaal worden met dit plan 20 appartementen en 2 vrijstaande woningen gerealiseerd en blijft een driesterren hotel met 16 kamers bestaan (zie afbeelding 2.1). A. Het hotelpand wordt verbouwd waarna er ruimte is voor in totaal 5 woningen (>100 bvo m²). Drie woningen bevinden zich op begane grond niveau. Op de eerste en tweede verdieping (of zolder) bevinden zich 2 appartementen. De uitbouw aan de achterzijde van het pand (de huidige keuken), wordt gesloopt. B. De voormalige dependance wordt verbouwd waarna er ruimte is voor in totaal 6 woningen. Vier appartementen (circa 85 m²) op kelder- en begane grond niveau en twee appartementen (86 m²) op de eerste verdieping. C. Het vrijstaande appartementengebouw wordt inpandig verbouwd waarna die in gebruik wordt genomen als een vrijstaande woning. De uitbouw aan de achterzijde van het pand (tegen de huidige keuken van het Twents gastenhoes aan), wordt gesloopt.

Verder zullen er aanpassingen zijn aan de gevels en het dak van het pand. De woning en gronden zullen als reguliere burgerwoning in gebruik worden genomen. D. De bedrijfswoning verkeert in een goede staat. De bedrijfswoning zal dan ook geen verbouwing ondergaan. De woning en gronden zullen als reguliere burgerwoning in gebruik worden genomen. E. Het huidige hotel Villavéllo blijft in de huidige vorm bestaan. Het hotel met bijhorende voorziening biedt ruimte aan 16 hotelkamers. F. Op het huidig weiland worden 8 woningen (circa 95 m²) gerealiseerd en één penthouse (circa 200 m²) op de eerste verdieping. Het woongebouw zal qua vorm en uitstraling aansluiten op de naastgelegen gebouwen. 3.1.2

Stedelijke en landschappelijke opzet

In dit geval is door N+L landschapsarchitecten een landschappelijk erfinrichtingsplan opgesteld. Het volledige erfinrichtingsplan is opgenomen als Bijlage 1 bij deze toelichting. Hierin is ook het beplantingsplan opgenomen. Hieronder wordt kort ingegaan op de stedenbouwkundige opzet en enkele landschappelijke inpassingen. Opgemerkt wordt dat in paragraaf 5.9 Verkeer en parkeren dieper wordt ingegaan op de parkeerbehoefte. Met het voornemen blijft de bestaande bebouwing grotendeels behouden. Voor de bestaande landschappelijke structuur wordt getracht deze ook waar kan, te behouden en te versterken. Tevens wordt het gehele plangebied opnieuw landschappelijk ingericht. De ruimtelijke structuur en kwaliteit van de omgeving wordt zodoende versterkt. De huidige naast elkaar gelegen in- en uitritten aan de Molenstraat blijven bestaan en worden opnieuw ingericht. Voor het hotel zal zodoende ruimte zijn voor groen parkeren op de huidige locatie. Dit parkeerterrein wordt middels een nieuw gemengde hagen en leibomen verder inpast. Tussen de bebouwing van het voormalige hotel Twents Gastenhoes in, zal een nieuw parkeerhofje gerealiseerd worden. Het parkeerhofje zal middels nieuw gemengde hagen, enkele bomen (soort n.t.b.) en een plantenvak landschappelijk ingepast worden. Het nieuw te bouwen wooncomplex wordt via de Nuttersvoetpad ontsloten.

Om deze nieuwe in- en uitrit te realiseren wordt enkele bestaande bomen verwijderd. Tevens is rekening gehouden met een keerlus voor vrachtverkeer. Voor het wooncomplex worden parkeerplaatsen gerealiseerd. Tevens is voor het wooncomplex ruimte gehouden voor een gezamelijke tuin en een wadi. Ook worden meerdere nieuwe gemengde hagen en bomen (soort n.t.b.) ingepast. Aan de noordzijde van het plangebied langs de grens met de bestaande parkeerplaatsen, blijft de bestaande groenwal behouden en wordt deze versterkt door nieuwe bomen in te passen. Ook is hier ruimte gehouden voor een wadi. In afbeelding 3.1 is een uitsnede van de gewenste situatie weergeven. In afbeelding 3.2 zijn ter impressie tekeningen van het wooncomplex weergegeven.

bestemmingsplan Twents Gastenhoes Ootmarsum

15

Afbeelding 3.1 Plattegrond gewenste situatie (Bron: N+L landschapsontwerpers)

16

bestemmingsplan Twents Gastenhoes Ootmarsum

Afbeelding 3.2 Impressie gewenste situatie (Bron: Leferink Architecten)

bestemmingsplan Twents Gastenhoes Ootmarsum

17

18

bestemmingsplan Twents Gastenhoes Ootmarsum

Hoofdstuk 4

Beleidskader

Dit hoofdstuk beschrijft, voor zover van belang, het rijks-, provinciaal-, regionaal- en gemeentelijk beleid. Naast de belangrijkste algemene uitgangspunten worden de specifieke voor dit plangebied geldende uitgangspunten weergegeven.

4.1 Rijksbeleid 4.1.1

Nationale omgevingsvisie (NOVI)

4.1.1.1 Algemeen Nederland staat voor grote uitdagingen die van invloed zijn op onze fysieke leefomgeving. Complexe opgaven zoals verstedelijking, verduurzaming en klimaatadaptatie zijn nauw met elkaar verweven. Dat vraagt een nieuwe, integrale manier van werken waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) zorgt voor een gezamenlijke aanpak die leidt tot een duurzaam perspectief voor onze leefomgeving. Dit is nodig om onze doelen te halen en is een zaak van overheid en samenleving. 4.1.1.2 Vier prioriteiten Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Dit komt samen in vier prioriteiten. 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie Nederland moet zich aanpassen aan de gevolgen van klimaatverandering. In 2050 is Nederland klimaatbestendig en waterrobuust. Dit vraagt om maatregelen in de leefomgeving, waarmee tegelijkertijd de leefomgevingskwaliteit verbeterd kan worden en kansen voor natuur geboden kunnen worden. In 2050 heeft Nederland daarnaast een duurzame energievoorziening. Dit vraagt echter om ruimte. Door deze ruimte zoveel mogelijk te clusteren, wordt versnippering van het landschap voorkomen en wordt de ruimte zo efficiënt mogelijk benut.

Het Rijk zet zich in door het maken van ruimtelijke reserveringen voor het hoofdenergiesysteem op nationale schaal. 2. Duurzaam economisch groeipotentieel Nederland werkt toe naar een duurzame, circulaire, kennisintensieve en internationaal concurrerende economie in 2050. Daarmee kan ons land zijn positie handhaven in de top vijf van meest concurrerende landen ter wereld. Er wordt ingezet op een innovatief en sterk vestigingsklimaat met een goede quality of life. Belangrijk is wel dat onze economie toekomstbestendig wordt, oftewel concurrerend, duurzaam en circulair. 3. Sterke en gezonde steden en regio's Er zijn vooral in steden en stedelijke regio's nieuwe locaties nodig voor wonen en werken. Het liefst binnen de bestaande stadsgrenzen, zodat de open ruimten tussen stedelijke regio's behouden blijven. Dit vraagt optimale afstemming op en investeringen in mobiliteit. Dit betekent dat voorafgaand aan de keuze van nieuwe verstedelijkingslocaties helder moet zijn welke randvoorwaarden de leefomgevingskwaliteit en -veiligheid daar stelt en welke extra maatregelen nodig zijn wanneer er voor deze locaties wordt gekozen. Zo blijft de gezondheid in steden en regio's geborgd. 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied Er ontstaat een nieuw perspectief voor de Nederlandse landbouwsector als koploper in de duurzame kringlooplandbouw.

Een goed verdienpotentieel voor de bedrijven wordt gecombineerd met een minimaal effect op de omgevingskwaliteit van lucht, bodem en water. In alle gevallen zet het Rijk in op ontwikkeling van de karakteristieke eigenschappen van het Nederlandse landschap. Dit vertegenwoordigt een belangrijke cultuurhistorische waarde. Verrommeling en versnippering, bijvoorbeeld door wildgroei van distributiecentra, is ongewenst en wordt tegengegaan. 4.1.1.3 Afwegingsprincipes De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is combinaties te maken en win-win situaties te creëren, maar dit is niet altijd mogelijk. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: 1. Combinatie van functies gaan voor enkelvoudige functies. In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte; 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal. Het verschilt tussen gebieden wat de optimale balans bestemmingsplan Twents Gastenhoes Ootmarsum

19

is tussen bescherming en ontwikkeling en tussen concurrentiekracht en leefbaarheid. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; 3. Afwentelen wordt voorkomen. Het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie inwoners, zonder dat dit ten koste gaat van toekomstige generaties. 4.1.1.4 Toetsing aan de NOVI In voorliggend geval betreft een project waarbij geen nationale belangen in het geding zijn en er is geen sprake van enige belemmering met betrekking tot de prioriteiten zoals verwoord in de NOVI. Bij het uitwerken van het plan zijn de kenmerken en identiteit van het gebied centraal gesteld. Geconcludeerd wordt dat de NOVI geen belemmering vormt voor de in dit bestemmingsplan opgenomen ontwikkeling. 4.1.2

Ladder voor duurzame verstedelijking

4.1.2.1 Algemeen De zgn. laddertoets die is opgenomen in artikel 3.1.6 lid 2 van het Bro is een motiveringseis en vraagt om explicitering van gemaakte keuzes en zo nodig wordt onderzoek gedaan naar behoefte aan de in het bestemmingsplan voorziene nieuwe stedelijke ontwikkeling. Artikel 3.1.6 lid 2 van het Bro is geen blauwdruk voor een optimale ruimtelijke inpassing van alle nieuwe ontwikkelingen, maar bewerkstelligt dat de wens om in een nieuwe stedelijke ontwikkeling te voorzien aan de hand van dit toetsingskader nadrukkelijk in de plantoelichting wordt gemotiveerd en afgewogen. Deze bepaling schrijft geen vooraf bepaald resultaat voor, omdat het optimale resultaat moet worden beoordeeld door het bevoegd gezag dat de regionale en lokale omstandigheden kent en de verantwoordelijkheid draagt voor de ruimtelijke afweging met betrekking tot die ontwikkeling (uitspraken van 23 april 2014, ECLI:NL:RVS:2014:1421 (Hengelo) en van 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2579 (Eindhoven). Indien het bestemmingsplan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, dient de toelichting, aanvullend op de beschrijving van de behoefte en het resultaat van het benodigde overleg, een motivering te bevatten waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in de behoefte kan worden voorzien.

Dit betekent dat bij een ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied een nadrukkelijke motivering nodig is, dat wil zeggen in aanvulling op de algemene vereisten van artikel 3.1.6, eerste lid, van het Bro, waarom niet in het bestaand stedelijk gebied in de behoefte aan de nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt voorzien. Daarbij kunnen de beschikbaarheid en geschiktheid van de ontwikkelingsmogelijkheden in bestaand stedelijk gebied een rol spelen. Een stedelijke ontwikkeling is in artikel 1.1.1 lid 1 onder i van het Bro gedefinieerd als: 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'. Bestaand stedelijk gebied is in artikel 1.1.1 lid 1 onder h van het Bro gedefinieerd als: 'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'. Wanneer een ruimtelijke ontwikkeling niet als nieuwe stedelijke ontwikkeling kan worden aangemerkt, is artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro niet van toepassing. Dit neemt niet weg dat aan de eisen van het eerste lid van artikel 3.1.6 van het Bro dient te worden voldaan.

Bij de toets of het plan in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening dient onder meer beoordeeld te worden of de in het plan voorziene bestemmingen passende bestemmingen zijn (ABRvS 25 juni 2014, ECLI:NL:RVS:2014:2294 (Weert) en of de mogelijk gemaakte ontwikkeling voorziet in een behoefte (ABRvS 5 april 2017, ECLI:NL:RVS:2017:943 (Ermelo)). De behoefte aan de mogelijk gemaakte ontwikkeling dient met het oog op de uitvoerbaarheid van het plan te zijn onderbouwd (ABRvS 18 december 2013, ECLI:NL:RVS:2013:2471 (Weststellingwerf)). 4.1.2.2 Het plan Het voornemen ziet toe op het toevoegen van 21 nieuwe woningen. Daarnaast wordt een bedrijfswoning omgezet naar een reguliere woning. In onderstaande tabel is de verdeling van de woningtype en segment te zien. Koop, huis, vrijstaand Koop, huis, tussen/hoekwoning Koop, appartement, duur Koop, appartement, middelduur Koop, appartement, goedkoop 20

bestemmingsplan Twents Gastenhoes Ootmarsum

2x 1x 9x 4x 6x

Het voornemen gaat gepaard met een wijziging van gronden met de bestemming agrarisch en horeca naar een woonbestemming. Van een nieuwe stedelijke ontwikkeling is in beginsel sprake als het bestemmingsplan voorziet in meer dan 11 woningen die gelet op hun onderlinge afstand als één woningbouwlocatie als bedoeld in artikel 1.1.1 lid 1 onder h van het Bro kunnen worden aangemerkt (ABRvS 25 maart 2015, ECLI:NL:RVS:2015:953). Doordat er sprake is van het toevoegen van 21 nieuwe woningen, is er sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, waardoor de ladder voor duurzame verstedelijking van toepassing is. De voorgenomen ontwikkeling vindt plaats binnen het bestaand stedelijk gebied van de kern Ootmarsum. Hiermee is sprake van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik, indachtig het doel van de ladder voor duurzame verstedelijking, waarbij wordt gestreefd naar een optimale benutting van de ruimte in stedelijk gebied. Tot slot wordt opgemerkt dat de horecafunctie in het plangebied buiten beschouwing wordt gelaten. Dit betreft immers een bestaande functie. Er is geen sprake van het toevoegen van een horecafunctie. 4.1.2.3 Toetsing aan de Ladder In deze paragraaf is de behoefte van de in dit bestemmingsplan voorziene ontwikkeling opgenomen. Daarvoor is eerst het ruimtelijk verzorgingsgebied bepaald. Vervolgens is zowel de kwantitatieve als de kwalitatieve behoefte in beeld gebracht.

Dit is gedaan op gemeenteniveau. Ruimtelijk verzorgingsgebied Voor de beschrijving van de behoefte aan de ontwikkeling is het noodzakelijk om in te zoomen op de afbakening van het ruimtelijk verzorgingsgebied. Het zwaartepunt van het ruimtelijk verzorgingsgebied voor de beoogde ontwikkeling is primair lokaal, gemiddeld vond tussen 2018 en 2020 namelijk 61% van de verhuizingen in Dinkelland plaats door inwoners uit Dinkelland zelf. In afbeelding 4.1 is het een ander weergegeven.

ding 4.1 Intergemeentelijke verhuizingen Dinkelland (Bron: Gemeente Dinkelland)

Afbeel

Kwantitatieve behoefte en adaptief programmeren De Woonvisie 2021+ (zie paragraaf 4.4.2) maakt gebruik van verschillende prognoses en heeft voor de periode van de woonvisie gekozen voor de middellijn (tussen 225-800). De middellijn voorziet in een ontwikkeling van 515 woningen voor de komende 10 jaar. In de woonvisie is er voor gekozen deze behoefte de komende periode bestemmingsplan Twents Gastenhoes Ootmarsum

21

(tot 2025) in te vullen. Via 2-jaarlijkse monitoring wordt beoordeeld of er wel of niet bijgestuurd moet worden. Om te kunnen voorzien in de woningbehoefte én als impuls voor de leefbaarheid en vitaliteit van de kernen is het van belang dat er in alle kernen van Dinkelland kan worden gebouwd. De prognose is vertaald in een woningbouwprogramma waarbij kwantitatieve behoefte verdeeld is over de grote en de kleine kernen. Dit houdt in dat ongeveer de helft van de woningbehoefte landt in de drie grotere kernen. In deze kernen woont twee-derde van de inwoners van Dinkelland en geldt de grootste woningbehoefte vanwege de nabijheid van voorzieningen. Voor de grote kernen (Denekamp, Ootmarsum, Weerselo) is een programmering voorzien van 275 woningen, Daarnaast is er aanvullende ruimte van 70 woningen voor transformatie en knelpunten locaties opgenomen. Op dit moment is er voor de grote kernen een harde plancapaciteit van 138 woningen aanwezig. Op basis van de kwantitatieve behoefte in relatie tot de harde plancapiciteit is er nog ruimte (en behoefte) om de voorgenomen woningen te realiseren. Kwalitatieve behoefte Ook in kwalitatieve zin voorziet het voorliggende plan in de concrete behoefte. In de Woonvisie is een kwaliteitskader opgenomen.

In het kwaliteitskader is het volgende opgenomen: Starters In potentie beschikt de huidige voorraad over relatief veel goedkope woningen, maar deze komen maar beperkt beschikbaar en zijn de afgelopen jaren in prijs gestegen. De opgave is om het aanbod goedkope koopwoningen uit te breiden. Gezinnen Doorstromer Een groot deel van de voorraad bestaat uit ruimte grondgebonden koopwoningen. Kwantitatief is dit geen grote opgave, maar wel een kwalitatieve (renovatie/ vervanging) omdat een deel verouderd is. Senioren Deze doelgroep neemt sterk toe er is behoefte aantal levensloopgeschikte woningen (zowel geschikt voor starter als senior) er is zowel vraag naar betaalbare koop als middeldure huur. Onderbouwing Programma In de programmering worden in totaal 19 appartementen gerealiseerd in verschillende prijsklasses. Al deze appartementen zijn levensloopbestendig en zodoende geschikt voor senioren. Hiervan zijn tevens 6 appartementen in het goedkope segment waardoor deze voor starters beschikbaar zijn. Tevens worden drie woningen gerealiseerd welke mede geschikt zijn voor gezinnen. Gelet op het bovenstaande valt een belangrijk deel van de appartementen in de betaalbare categorie voor senioren en/of starters. Er worden meerdere type woningen gerealiseerd in verschillende oppervlakte en zodoende prijsklasse.

Enkele woningen vallen in het middeldure of dure segment, dit zorgt voor een doorstroom van het bestaande aanbod. In paragraaf 4.3.1 en 4.4.2 is het plan nader getoetst aan het geldende regionale en gemeentelijke woonbeleid. Ligt de stedelijke ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied? Als de woningbouwontwikkeling voorziet in een behoefte en gepland is binnen bestaand stedelijk gebied, dan wordt voldaan aan de Ladder. Als bestaand stedelijk gebied wordt aangemerkt: ‘bestaand stedenbouwkundigsamenstel van bebouwing voor wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, en ook de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur’. Gekeken moet niet alleen worden naar de bestaan de bebouwing en bestemming, maar ook naar het verleden. Het bestaand stedelijk gebied houdt niet per se op bij de grens van de bebouwde kom als bedoeld in bijvoorbeeld de Wegenverkeerswet 1994. De voorgenomen ontwikkeling vindt plaats binnen het bestaand stedelijk gebied van de kern Ootmarsum. Hiermee is sprake van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik, indachtig het doel van de ladder voor duurzame verstedelijking, waarbij wordt gestreefd naar een optimale benutting van de ruimte in stedelijk gebied. 4.1.3

Conclusie toetsing van het initiatief aan het rijksbeleid

Het plan is getoetst aan de ladder voor duurzame verstedelijking en vormt geen belemmering voor dit plan. Geconcludeerd wordt dat er geen sprake is van strijd met het rijksbeleid. 22

bestemmingsplan Twents Gastenhoes Ootmarsum

4.2 Provinciaal beleid Het provinciaal beleid is verwoord in tal van plannen. Het belangrijkste plan betreft de Omgevingsvisie Overijssel en de daarbij behorende Omgevingsverordening Overijssel. 4.2.1

Omgevingsvisie Overijssel

De Omgevingsvisie Overijssel is dé provinciale visie voor de fysieke leefomgeving van Overijssel. Duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit zijn de leidende principes of 'rode draden' bij alle initiatieven in de fysieke leefomgeving van de provincie Overijssel. 4.2.2

Omgevingsverordening Overijssel

De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. De keuze voor inzet van deze instrumenten is bepaald aan de hand van een aantal criteria. In de Omgevingsvisie is bij elke beleidsambitie een realisatieschema opgenomen waarin is aangegeven welke instrumenten de provincie zal inzetten om de verschillende onderwerpen van provinciaal belang te realiseren. Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is. Opgemerkt wordt dat per 1 januari 2024 is de Omgevingsverordening Overijssel 2024 inwerking getreden. Dat heeft niet geleid tot een inhoudelijke beleidswijziging met betrekking tot voorliggend bestemmingsplan, maar wel tot een nieuwe artikelnummering. Dat betekent dat als wordt verwezen naar de artikelnummers uit de oude provinciale verordening hier de nummers van nieuwe provinciale verordening gelezen moet worden. 4.2.3

Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn in de Omgevingsvisie Overijssel geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus, te weten: Of - generieke beleidskeuzes; Waar - ontwikkelingsperspectieven; Hoe - gebiedskenmerken. Deze begrippen worden hierna nader toegelicht. 4.2.3.1 Of - generieke beleidskeuzes Generieke beleidskeuzes zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen mogelijk zijn. In deze fase wordt beoordeeld of er sprake is van een maatschappelijke opgave. Of een initiatief mogelijk is, wordt onder andere bepaald door generieke beleidskeuzes van EU, Rijk of provincie. Denk aan beleidskeuzes om basiskwaliteiten als schoon drinkwater en droge voeten te garanderen. Andere generieke beleidskeuzes betreffen het voorkomen van overaanbod van bijvoorbeeld woningbouw- en kantoorlocaties. Ook wordt in deze fase de zogenaamde Overijsselse ladder voor duurzame verstedelijking gehanteerd. Deze Overijsselse ladder geeft een nadere invulling aan de vraag hoe de behoefte moet worden bepaald, zowel in de stedelijke als in de groene omgeving, en op welke wijze de regionale afstemming vormgegeven moet worden.

Integraliteit, toekomstbestendigheid, concentratiebeleid, (boven)regionale afstemming en zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik zijn beleidskeuzes die invulling geven aan de Overijsselse ladder voor duurzame verstedelijking. Voor specifieke gebieden in Overijssel geldt dat niet alle initiatieven mogelijk zijn. Dit heeft te maken met zwaarwegende publieke belangen, Gebiedsspecifieke beleidskeuzes om de zwaarwegende publieke belangen te borgen, zijn: reservering voor waterveiligheid en beperking wateroverlast, drinkwater/grondwaterbeschermingsgebieden, het Natuurnetwerk Nederland (NNN, voorheen Ecologische Hoofdstructuur (EHS)), de Nationale Landschappen en het provinciaal routenetwerk transport gevaarlijke stoffen.

bestemmingsplan Twents Gastenhoes Ootmarsum

23

4.2.3.2 Waar - ontwikkelingsperspectieven Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van zes ontwikkelperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. Met dit spectrum geeft de provincie ruimte voor het realiseren van de in de visie beschreven beleids- en kwaliteitsambities. De ontwikkelperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent doorvertaald in de ontwikkelingsperspectieven. De ontwikkelingsperspectieven zijn richtinggevend en bieden de nodige flexibiliteit voor de toekomst. 4.2.3.3 Hoe - gebiedskenmerken Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en laag van de beleving) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling invulling krijgt. Aan de hand van de drie genoemde niveaus kan worden bezien of een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en er behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe het uitgevoerd kan worden. Afbeelding 4.2 geeft dit schematisch weer.

Afbeelding 4.2: Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Provincie Overijssel)

4.2.4

Toetsing van het initiatief aan het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

Indien het concrete initiatief wordt getoetst aan het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel ontstaat globaal het volgende beeld. 4.2.4.1 Of - generieke beleidskeuzes Bij de afweging in de eerste fase 'generieke beleidskeuzes' zijn de artikelen 2.1.2 (Principe van concentratie), 2.1.3 (Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik), 2.1.5 (Ruimtelijke kwaliteit) en 2.2.2 (Realisatie nieuwe woningen) uit de Omgevingsverordening Overijssel van belang. Hierna wordt nader op het artikel ingegaan. Artikel 2.1.2: Principe van concentratie (Lid 1) 1. Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in woningbouw, aanleg van bedrijventerreinen voor lokaal 24

bestemmingsplan Twents Gastenhoes Ootmarsum

gewortelde bedrijvigheid en het realiseren van stedelijke voorzieningen, met bijbehorende infrastructuur en groenvoorzieningen om te voldoen aan de lokale behoefte en de behoefte van bijzondere doelgroepen. Toetsing van het initiatief aan artikel 2.1.2 van de Omgevingsverordening Overijssel In voorliggend geval wordt voorzien in totaal 21 wooneenheden ten behoeve van de lokale woningbouwbehoefte. Het toevoegen van deze woningen en appartementen binnen stedelijk gebied past binnen de lokale woningbehoefte en gemeentelijke woningbouwprogrammering. Hiervoor wordt ook verwezen naar paragraaf 4.4.2. Geconcludeerd wordt dat het project in overeenstemming is met het principe van concentratie zoals bedoeld in artikel 2.1.2 lid 1 van de Omgevingsverordening Overijssel. Artikel 2.1.3: Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik 1. Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in stedelijke ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen op de Groene Omgeving wanneer aannemelijk is gemaakt: 1. dat er voor deze opgave in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwd gebied en de ruimte binnen het bestaand bebouwd gebied ook niet geschikt te maken is door herstructurering en/of transformatie; 2. dat mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik binnen het bestaand bebouwd gebied optimaal zijn benut.

Toetsing van het initiatief aan artikel 2.1.3 van de Omgevingsverordening Overijssel In voorliggend geval wordt aan de rand van het stedelijk gebied, binnen de kern van Ootmarsum, de gronden gewijzigd om zodoende 21 nieuwe woningen te kunnen realiseren. Er is met het voornemen sprake van herstructurering en herontwikkeling van een bestaande functie. Er wordt gesteld dat er sprake is van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik binnen de kern van Ootmarsum. Artikel 2.1.5 Ruimtelijke kwaliteit (lid 1, 2, 3 en 5) 1. In de toelichting op bestemmingsplannen wordt onderbouwd dat de nieuwe ontwikkeling die het bestemmingsplan mogelijk maakt, bijdragen aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit conform de geldende gebiedskenmerken. 2. In het kader van toelichting als bedoeld in lid 1 wordt inzichtelijk gemaakt op welke wijze toepassing is gegeven aan het Uitvoeringsmodel (OF-, WAAR- en HOE-benadering) die in de Omgevingsvisie Overijssel is neergelegd. 3. In het kader van de toelichting als bedoeld in lid 1 wordt gemotiveerd dat de nieuwe ontwikkeling past binnen het ontwikkelingsperspectief die in de Omgevingsvisie Overijssel voor het gebied is neergelegd. 4.

In het kader van de toelichting als bedoeld in lid 1 wordt inzichtelijk gemaakt op welke wijze toepassing is gegeven aan de vier-lagenbenadering die onderdeel uitmaakt van het Uitvoeringsmodel en op welke wijze de Catalogus Gebiedskenmerken is gebruikt bij de ruimtelijke inpassing van de nieuwe ontwikkeling. Toetsing van het initiatief aan artikel 2.1.5 van de Omgevingsverordening Overijssel In voorliggend geval is sprake van een ontwikkeling die passend is in haar omgeving. Dit aangezien de huidige bebouwing voornamelijk leeg staat en herontwikkeld moet worden voor een nieuwe duurzame vervolgfunctie. De nieuwe bebouwing (wooncomplex) sluit qua uitstraling en architectuur aan op de nabij gelegen bebouwing langs de Molenstraat in Ootmarsum. Tevens wordt het complete plan landschappelijk ingepast conform de ter plaatse aanwezige gebiedskenmerken. Gezien het vorenstaande wordt geconcludeerd dat de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling in overeenstemming is met artikel 2.1.5 van de Omgevingsverordening Overijssel. Artikel 2.2.2 Realisatie nieuwe woningen (lid 1) Bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder c van de Wabo, voorzien uitsluitend in de mogelijkheid tot het realiseren van nieuwe woningen als de behoefte daaraan is aangetoond door middel van actueel onderzoek woningbouw.

Toetsing van het initiatief aan artikel 2.2.2 van de Omgevingsverordening Overijssel Als gevolg van voorliggende ontwikkeling worden in totaal 21 wooneenheden toegevoegd in de kern van Ootmarsum. In de woningbehoefte is aangetoond dat er de komende jaren ook concrete behoefte is naar deze woningen. De woningen worden gebouwd voor de lokale behoefte waar op dit moment vraag naar is, te weten starters en ouderen. Voor een nadere toelichting hierop wordt verwezen naar de uitgevoerde laddertoets (zie paragraaf 4.1.2. Hier is reeds ingegaan op de kwantitatieve en de kwalitatieve behoefte. Het plan past verder binnen het gemeentelijk woningbouwprogramma en het RWP Twente (zie hiervoor paragraaf 4.3.1 en 4.4.2 in deze toelichting). Geconcludeerd wordt dat dit plan in overeenstemming is met artikel 2.2.2 van de Omgevingsverordening Overijssel.

bestemmingsplan Twents Gastenhoes Ootmarsum

25

4.2.4.2 Waar - ontwikkelingsperspectieven Het plangebied behoort tot het ontwikkelingsperspectief 'Woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken' en voor een klein gedeelte, te weten de straat, binnen het ontwikkelperspectief 'Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap'. In afbeelding 4.3 is een uitsnede van de ontwikkelingsperspectievenkaart opgenomen, waarin het plangebied met de rode omlijning indicatief is weergegeven.

Afbeel ding 4.3: Uitsnede ontwikkelingsperspectievenkaart Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Provincie Overijssel) ‘Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap’ Het ontwikkelingsperspectief ‘Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap’ richt zich op het in harmonie met elkaar ontwikkelen van de diverse functies in het buitengebied. Aan de ene kant melkveehouderij, akkerbouw en opwekking van hernieuwbare energie als belangrijke vormen van landgebruik. Aan de andere kant gebruik voor natuur, recreatie, wonen en andere bedrijvigheid. 'Woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken' De steden en dorpen buiten de stedelijke netwerken mogen altijd bouwen voor de lokale behoefte aan wonen, werken en voorzieningen, inclusief lokaal gewortelde bedrijvigheid, mits onderbouwd en regionaal afgestemd. Herstructurering en transformatie van de woon-, werk-, voorzieningen- en mixmilieus moeten deze vitaal en aantrekkelijk houden en de diversiteit aan milieus versterken. Herstructurering en transformatie bieden kansen om te anticiperen op klimaatverandering (bijvoorbeeld door ruimte voor groen, natuur en water te reserveren). Van belang is de stedelijke ontwikkeling altijd af te stemmen op de kenmerken van het watersysteem, bijvoorbeeld in laaggelegen gebieden bij bouw- en evacuatieplannen rekening houden met risico's op overstroming of wateroverlast.

Herstructurering en transformatie kunnen ook bijdragen aan de energietransitie (door het nemen van energie-efficiënte maatregelen en/of het opwekken van duurzame energie door bijvoorbeeld het aanwezige dakoppervlak te benutten). Toetsing van het initiatief aan het ontwikkelingsperspectief Binnen gebieden met het ontwikkelingsperspectief 'Woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken' is ruimte voor herstructurering, inbreiding en transformatie. In voorliggend geval wordt voorzien in herontwikkeling van bestaande bebouwing en woningbouw. Dit draagt bij aan het vitaal en aantrekkelijk houden van Ootmarsum. Ook zal met de planvorming rekening worden gehouden met de aspecten duurzaamheid (ten minste de laatste eisen uit het bouwbesluit) en water (zie paragraaf 6.2). Binnen het ontwikkelperspectief ‘Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap’ wordt enkel de bestaande bestemming 'horeca' gewijzigd in de bestemming 'Wonen'. Zodoende wordt de planologische en feitelijke 26

bestemmingsplan Twents Gastenhoes Ootmarsum

situatie overgenomen. Deze ontwikkeling is passend. Geconcludeerd wordt dat de in het plangebied geldende ontwikkelingsperspectieven zich niet verzetten tegen de voorgenomen herontwikkeling. 4.2.4.3 Hoe - gebiedskenmerken Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch-cultuurlandschap, stedelijke laag en laag van de beleving) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. De "Natuurlijke laag", "Laag van het agrarisch cultuurlandschap" en "Laag van beleving" worden in dit geval buiten beschouwing gelaten, omdat er op het plangebied geen kenmerken vanuit deze specifieke lagen van toepassing zijn. 1. De 'Stedelijke laag' De stedelijke laag is de laag van de steden, dorpen, verspreide bebouwing, wegen, spoorwegen en waterwegen. Het gaat in deze laag om de dynamiek van de steden en de grote infrastructurele verbindingen, maar ook om de rust van de dorpen en de landelijke wegen en paden. De ruimtelijke kwaliteitsambities in de stedelijke laag zijn: a. Brede waaier aan woon-, werk- en mixmilieus: elk buurtschap, dorp en stad zijn eigen kleur b. Contrast tussen dynamische en luwe gebieden versterken door het infrastructuurnetwerk Het plangebied is op de gebiedskenmerkenkaart de 'Stedelijke laag' aangeduid met het gebiedstype 'Woonwijken 1955 - nu', zoals in afbeelding 4.4 is te zien.

Het plangebied is met rode omlijning indicatief weergegeven.

Afbeelding 4.4: Uitsnede Stedelijke Laag (Bron: Provincie Overijssel) 'Woonwijken 1955 - nu' De woonwijken van 1955 tot nu zijn planmatig opgezette uitbreidingswijken op basis van een collectief idee en grotere bouwstromen. De functies (wonen, werken, voorzieningencentra) zijn uiteengelegd en de wijken zijn opgedeeld in buurten met een homogeen bebouwingskarakter: buurten met eengezinswoningen, flatwijken, villawijken, wijk(winkel)centra. Er is sprake van een tijdsgebonden verkavelingsstructuur op basis van verschillende ordeningsprincipes. Als ontwikkelingen plaatsvinden in de naoorlogse woonwijken, dan voegt nieuwe bebouwing zich in de aard, maat en het karakter van het grotere geheel (patroon van o.a. wooneenheden en parken), maar is als onderdeel daarvan wel herkenbaar. De groenstructuur is onderdeel van het wijkontwerp. Toetsing van het initiatief aan het ontwikkelingsperspectief

bestemmingsplan Twents Gastenhoes Ootmarsum

27

Als gevolg van voorliggende ontwikkeling worden in totaal 21 wooneenheden toegevoegd in de kern van Ootmarsum. De ontwikkeling valt in het gebiedstype 'Woonwijken 1955 – nu'. Met de herontwikkeling wordt de bestaande bebouwing getransformeerd. Met het realiseren van het wooncomplex en de transformatie van de bestaande bebouwing wordt rekening gehouden met de omliggende functies en bestaande bebouwingsstructuren. Wat betreft bouwmogelijkheden wordt zo veel mogelijk aangesloten bij het geldende bestemmingsplan. De bouwkenmerken worden afgestemd op de omgeving zodat de woning en de mogelijke bijgebouwen qua bouwmassa en verschijningsvorm goed opgaan in het bebouwingskarakter van de omgeving. De ter plekke geldende gebiedskenmerken van de 'Stedelijke laag' verzetten zicht niet tegen de voorgenomen ontwikkeling. De invulling van het plangebied is in overeenstemming met de ter plekke geldende gebiedskenmerken van de 'Stedelijke laag'. 4.2.5

Conclusie toetsing aan het provinciaal beleid

Geconcludeerd wordt dat de voorgenomen ontwikkeling in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel verwoorde en in de Omgevingsverordening Overijssel verankerde provinciaal ruimtelijk beleid.

4.3 Regionaal beleid Het regionaal beleid is verwoord in tal van plannen. Het belangrijkste plan voor voorliggend initiatief betreft het Regionale Woonagenda Twente uit 2021. 4.3.1

Regionale Woonagenda Twente

4.3.1.1 Algemeen De provincie Overijssel, de Overijsselse gemeenten, WoON Twente en hun partners werken al jaren samen aan een kwantitatieve en kwalitatieve balans op de woningmarkt. De partijen maken periodiek meerjarige afspraken over opgaven en ambities. Op basis van deze samenwerking zijn ook met betrekking tot de woningbouwontwikkeling in Twente regionaal afspraken gemaakt. Voor de periode 2021-2025 hebben deze afspraken vorm gekregen middels de op 17 maart 2021 vastgestelde 'Regionale Woonagenda Twente'. In deze woonagenda wordt geschetst wat de komende jaren de prioriteiten zijn op Twentse woningmarkt en hoe de Twentse gemeenten hieraan gaan werken. De woonagenda is het kompas van gemeenten en provincie in relatie tot de woningmarkt. De opgaven waar de partijen voor staan zijn groot. De druk op de woningmarkt en de woningtekorten zijn hoog. Steeds meer huishoudens hebben moeite de gewenste woning te kopen of huren in Twente. Alle partijen voelen de urgentie daar wat aan te doen. Er zullen de komende jaren veel nieuwe woningen bijgebouwd moeten worden, maar er moeten ook manieren worden gevonden om de dynamiek en slaagkansen te vergroten. De druk op de woningmarkt is echter niet de enige uitdaging, ook de investeringsopgave in bestaande wijken en transformatielocaties, de verduurzaming van de woningvoorraad en de huisvesting van bijzondere doelgroepen vragen aandacht.

Tot slot, maar niet in de laatste plaats, kan wonen niet los gezien worden van regionale opgaven zoals verstedelijking, de vitaliteit van de dorpen en steden en de transitie van het platteland. Wonen vormt in deze grote opgaven immers een belangrijke sleutelfunctie. 4.3.1.2 Algemeen

Kwantitatieve behoefte

Voor de provincie Overijssel geldt dat sprake is van een forse woningbouwambitie. In de periode tot 2030 moeten 60.000 woningen worden bijgebouwd. Hierdoor is er sprake van een flinke versnellingsopgave. De ambitie om 60.000 woningen toe te voegen is provinciebreed en gericht op het snel oplossen van de woningnood in grote delen van de provincie en in verschillende segmenten. De ambitie is opgebouwd uit drie elementen: 1. de beschikbare woningbehoefteprognoses tot 2030; 2. het naar voren halen van de woningbehoefte die ontstaat na 2030, en; 3. een extra impuls om bij te dragen aan het oplossen van de actuele woningnood in Nederland. Op basis van deze drie elementen vult de regio Twente circa 1/3 deel van de ambitie om 60.000 woningen in Overijssel toe te voegen, de regio West Overijssel circa 2/3 deel. De druk op West-Overijssel is immers groter door een toenemende trek vanuit de Randstad en andere landsdelen en voornamelijk de aantrekkingskracht van de regio Zwolle (en in mindere mate ook Deventer). Concreet betekent het dat de regio Twente ambieert om tot 2030 in totaal circa 20.000 tot 22.000 woningen toe te voegen.

28

bestemmingsplan Twents Gastenhoes Ootmarsum

Op basis van de prognoses van de huishoudensgroei tussen 2020 en 2030 en de benodigde ruimere programmering is een behoefte van ruim 15.000 woningen te verwachten tot 2030. Dit aantal wordt gedefinieerd als de lokale behoefte. Daarnaast heeft Twente een extra woningbouwambitie/-opgave op basis van onder andere de (gedeeltelijke) inloop van het huidige woningtekort (circa 3%), de krapte op de woningmarkt, de verstedelijkingsopgaven en de toenemende migratiestromen vanuit de Randstad en andere landsdelen. Deze extra woningbouwambitie-opgave bedraagt voor Twente circa 5.000 tot 7.000 woningen tot 2030. De noodzakelijk acties bestaan hiermee uit: Realiseren harde plannen tot 2025; Zachte plannen hard maken en realiseren tussen nu en 2030; Op zoek naar locaties voor uitbreiding tot 2025 en realiseren tot 2030. Opgave 2021-2025 Tot 2025 ligt de focus op het realiseren van de bestaande harde plancapaciteit. Dit zijn de woningbouwprojecten waarmee de gewenste versnelling ingevuld kan worden. Belangrijke kanttekening daarbij is wel dat de harde plancapaciteit getoetst wordt op basis van het kwalitatief afwegingskader. Uitgangspunt is een woning voor iedereen: ruim baan voor de lokale behoefte, inbreiding, herstructurering en transformatie.

Dit wil onder andere zeggen dat bij inbreidingsplannen waarbij binnen vijf jaar kan worden gestart met de realisatie geen kwantitatieve kaders gelden. Daarnaast moet de opgave voor de periode vanaf 2025 voorbereid worden. In deze periode moeten zachte plannen hard worden gemaakt en moet ook al een deel van deze nieuwe toegevoegde harde plancapaciteit worden gerealiseerd om de totale woningbouwopgave tot 2030 te halen. Daarvoor is de realisatie van 2.000 woningen per jaar noodzakelijk. Daarnaast moet worden gezocht naar extra bouwlocaties zodat ook in de periode tot 2030 de gewenste snelheid in woningbouwproductie gehaald kan worden. Opgave tot 2030 De bestaande harde plancapaciteit circa 8.330 woningen. Voor het realiseren van de woningbouwambitie van circa 20.000 - 22.000 woningen tot 2030 is een uitbreiding van de harde plancapaciteit met minimaal 11.670 woningen nodig. Deze uitbreiding is voor een deel in te vullen door de bestaande zachte plancapaciteit (circa 5.800 woningen) om te zetten in harde plancapaciteit (mits passend binnen de kwalitatieve kaders). Aanvullend daarop moet 'ruimte' gemaakt worden voor nog eens zo'n 6.000 woningen. 4.3.1.3 Algemeen

Kwalitatieve behoefte

Twente is en blijft een regio van de menselijke maat. Het is belangrijk dat er voor iedere woningzoekende een passende, betaalbare en niet in de laatste plaats kwalitatief goede woning is. Vertrekpunt van de regionale Woonagenda is het lokaal én regionaal blijven bieden van de woningen waar huidige en toekomstige inwoners behoefte aan hebben. Dat betekent dat gemeenten door nieuwbouw, transformatie en herstructurering woningen toevoegen die goed aansluiten op de bestaande en toekomstige vraag. Dat vraagt om een toekomstgericht kwalitatief programma op lokaal en regionaal niveau, alsmede om het inlopen van woningtekorten en de realisatie van voldoende woningen voor de groeiende behoefte. Maar ook vraagt het om maatregelen en strategieën om de bestaande woningvoorraad toegankelijker te maken, onder andere door de doorstroming binnen de woningvoorraad te bevorderen. De Regionale Woonagenda Twente bevat met name ten aanzien van de kwantitatieve behoefte informatie waar gemeenten bij de uit te voeren laddertoets gebruik van kunnen maken. Ten aanzien van de kwalitatieve behoefte wordt in 2021 een kwalitatieve monitor opgezet aan de hand waarvan de gemeenten in de relevante woningmarktregio invulling kunnen geven aan het kwalitatieve aspect van de verantwoordingsplicht. Wel onderscheidt de woonagenda drie verschillende ruimtelijke strategieën.

Deze geven richting aan de ontwikkeling en geven aan waar in een gebied het accent op ligt, maar dienen niet als dwingend kader. De strategieën kenmerken vooral de verschillen tussen de steden, dorpen en het buitengebied. Er kunnen zich meerdere ruimtelijke woonstrategieën binnen een stad, dorp of gemeente bevinden. Gemeente Dinkelland Voor de gemeente Dinkelland geldt de woonstrategie 'Buiten Wonen'. Hier is het uitgangspunt buiten wonen in het landelijk gebied en kleine kernen. Hier is het wonen nauw verbonden met het Overijsselse landschap, het dorpse leven, natuur en landbouw. Het zijn woonmilieus die worden gekoesterd en kwaliteiten die de regio zoveel mogelijk wil behouden. Maar de regio ziet ook kansen om wonen als vliegwiel in te zetten om de vitaliteit bestemmingsplan Twents Gastenhoes Ootmarsum

29

van de dorpen en linten te versterken en de transities in het landschap, zoals in de landbouw, of de klimaatadaptieve opgaven kracht bij te zetten. Er worden kansen gezien om in de kernen met centrum dorpse woonmilieus woningen en milieus toe te voegen om daarmee de vitaliteit en de economie van de kernen kracht bij te zetten. De optelsom van een aantal projecten per thema vormen een (thematisch)sleutelgebied, meestal in de gemeenten met als ruimtelijke strategie Buiten Wonen (voornamelijk lokale opgave/belang). Als thematisch sleutelgebied wordt de transformatie van de centrumlocatie 'Dinkelland: Kleine locaties Ootmarsum' gezien. Aandachtspunten in de gemeente Dinkelland zijn: invullen lokale behoefte; transformatie boereneveren; woon- zorg sturing; centrum dorpse woonmilieus in kleine kernen toevoegen; gestapelde problematiek. 4.3.1.4 Toetsing van het initiatief aan de 'Regionale Woonagenda Twente' In voorliggend geval worden 21 nieuwe wooneenheden toegevoegd, daarnaast wordt één bestaande bedrijfswoning omgezet naar een reguliere woning. Gezien de woningbouwopgave tussen 2021 en 2025, en tot 2030, wordt gesteld dat hiermee sprake is van een ontwikkeling die past binnen de aantoonbare kwantitatieve woningbouwbehoefte binnen de regio Twente. Daarnaast wordt aangesloten op de woonstrategie 'Buiten Wonen', waarbij woningen worden toegevoegd in een kleine kern (Ootmarsum).

Geconcludeerd wordt dat de voorgenomen ontwikkeling in overeenstemming is met het programma van de regio.

4.4 Gemeentelijk beleid 4.4.1

MijnOmgevingsvisie Dinkelland

4.4.1.1 Algemeen De gemeente Dinkelland beschikt over een omgevingsvisie. MijnOmgevingsvisie Dinkelland gaat over de toekomst van de leefomgeving; de visie van samenleving én gemeente. Hierin bouwt men verder op de basis die al in proces van MijnDorp gelegd is. De visie gaat namelijk over leefbaarheid van de kernen én over het buitengebied, gezondheid, veiligheid en duurzaamheid. De visie geeft aan hoe de gemeente, samenleving en gemeenteraad, willen sturen; wat men wil behouden, versterken en ontwikkelen. Door inbreng van de samenleving is MijnOmgevingsvisie van ons allemaal! MijnOmgevingsvisie gaat in op: 1. de uitdagingen die op de gemeente afkomen (het verhaal achter de speerpunten); 2. hoe men daarop kan inspelen (speerpunten); 3. hoe plannen die bewoners of ondernemers inbrengen worden afgewogen (stappenplan); 4. welke waarden daarbij belangrijk zijn (waardenkaart). Mijn Omgevingsvisie gaat uit van vier kernprincipes. Kernprincipes zijn manieren van werken; werkwijzen die altijd gelden. Als keuzes worden gemaakt, als plannen worden gemaakt en gewoon als we wonen, leven, ondernemen of verblijven past men de kernprincipes toe. De vier kernprincipes zijn: We doen het samen; We geven het goede voorbeeld; We combineren zoveel mogelijk functies, zodat de beschikbare ruimte optimaal wordt gebruikt. We wentelen niet af op volgende generaties.