Bestemmingsplan Tilligte, Ootmarsumsestraat 165 en 167.pdf

Bestemmingsplan

Tilligte, Ootmarsumsestraat 165 En 167

Status: vastgesteld

Status: Datum: IMRO-Code: Auteur(s):

vastgesteld 21 juli 2021 NL.IMRO.1774.TILBPOOTMSTR165167VG01

Tilligte, Ootmarsumsestraat 165 en 167

Inhoudsopgave Toelichting

5

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Ligging en begrenzing plangebied 1.3 Vigerend bestemmingsplan 1.4 De bij het plan behorende stukken 1.5 Leeswijzer

7 7 7 8 9 9

Hoofdstuk 2 Het plan 2.1 Ruimtelijke structuur 2.2 Huidige situatie 2.3 Toekomstige situatie

11 11 12 13

Hoofdstuk 3 Beleid 3.1 Rijksbeleid 3.2 Provinciaal beleid Overijssel 3.3 Gemeentelijk beleid

15 15 16 22

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten 4.1 Besluit milieueffectrapportage 4.2 Milieuzonering 4.3 Bodem

25 25 26 27

4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10

28 29 30 32 32 35 36

Geluid Luchtkwaliteit Externe veiligheid Water Ecologie Archeologie en Cultuurhistorie Verkeer / parkeren

Hoofdstuk 5 Juridische toelichting 5.1 Planopzet en systematiek 5.2 Toelichting op de regels

39 39 39

Hoofdstuk 6

43

Economische uitvoerbaarheid

Hoofdstuk 7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid 7.1 Vooroverleg 7.2 Zienswijzen

45 45 45

Bijlagen bij de toelichting

47

Bijlage 1

Verkennend bodemonderzoek

48

Bijlage 2

Akoestisch onderzoek

94

Bijlage 3

Watertoets

116

Bijlage 4

Quickscan natuurwaarden

119

2

bestemmingsplan Tilligte, Ootmarsumsestraat 165 en 167

Bijlage 5

Stikstofdepositieonderzoek

149

Regels

177

Hoofdstuk 1 Artikel 1 Artikel 2

Inleidende regels Begrippen Wijze van meten

179 179 183

Hoofdstuk 2 Artikel 3

Bestemmingsregels Wonen

185 185

Hoofdstuk 3 Artikel 4 Artikel 5 Artikel 6 Artikel 7 Artikel 8

Algemene regels Algemene bouwregels Algemene gebruiksregels Algemene afwijkingsregels Anti-dubbeltelregel Overige regels

189 189 190 191 192 193

Hoofdstuk 4 Artikel 9 Artikel 10

Overgangs- en slotregels Overgangsrecht Slotregel

195 195 196

Bijlagen bij de regels

197

Bijlage 1

198

Staat van bedrijfsactiviteiten

bestemmingsplan Tilligte, Ootmarsumsestraat 165 en 167

3

4

bestemmingsplan Tilligte, Ootmarsumsestraat 165 en 167

Toelichting

bestemmingsplan Tilligte, Ootmarsumsestraat 165 en 167

5

6

bestemmingsplan Tilligte, Ootmarsumsestraat 165 en 167

Hoofdstuk 1

Inleiding

1.1 Aanleiding Voor de locatie aan de Ootmarsumsestraat 165 en 167 in Tilligte is een plan ontwikkeld voor de sloop en een voormalige smederij en de realisatie van twee woningen (twee-onder-een kap). Het voornemen past vanwege het ontbreken van de juiste gebruiks- en bouwregels niet binnen het vigerende bestemmingsplan. Een herziening van het bestemmingsplan is noodzakelijk om de gewenste ontwikkeling mogelijk te maken. Daarnaast is voor het voormalige horecapand aan de Ootmarsumsestraat 167 in Tilligte op 19 april 2019 een omgevingsvergunning verleend voor de inpandige realisatie van vier appartementen (WABO-2018-1555). Deze verleende omgevingsvergunning wordt in dit bestemmingsplan verwerkt. Voorliggend bestemmingsplan is dan ook opgesteld om de ontwikkeling van de twee-onder-een kap woning mogelijk te maken en het juridisch-planologische gebruik van het appartementengebouw vast te leggen.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied Ligging Het plangebied is gelegen aan de Ootmarsumsestraat 165 en 167, aan de westkant van de kern Tilligte. Het plangebied staat kadastraal bekend als gemeente Denekamp, sectie M nummers 1140, 1141, 1142, 1143 (gedeeltelijk), 1187, 1188, 1189. Daarnaast behoren de percelen, kadastraal bekend als gemeente Denekamp, sectie M, nummers 1138 en 1146 tot het plangebied. In figuur 1.1 is de ligging van het plangebied weergegeven ten opzichte van de kern Tilligte.

Figuur 1.1: Ligging plangebied (bron: Atlas van Overijssel) Begrenzing De begrenzing van het plangebied is in figuur 1.2 weergegeven (rood omkaderd). In dit figuur is een luchtfoto weergegeven van het plangebied aan de Ootmarsumsestraat in Tilligte. Aan de noordzijde wordt het plangebied begrensd door de naastgelegen woning aan de Ootmarsumsestraat 169. Aan de oostzijde wordt het plangebied begrensd door de Ootmarsumsestraat, aan de zuidzijde door het voormalige detailhandelspand Arends en aan de westzijde door agrarische grond.

bestemmingsplan Tilligte, Ootmarsumsestraat 165 en 167

7

Figuur 1.2: Begrenzing plangebied (bron: Atlas van Overijssel)

1.3 Vigerend bestemmingsplan Het plangebied is gelegen binnen de grenzen van het bestemmingsplan 'Tilligte', vastgesteld op 26 februari 2013. Het plangebied is voorzien van de bestemming 'Detailhandel' met maatvoering 'maximum bouwhoogte 6 m'. De gronden met de bestemming 'Detailhandel' zijn bestemd voor detailhandel op de begane grond en wonen op de verdieping. Het voormalige horecapand aan de Ootmarsumsestraat 167 kent de bestemming 'Horeca'. Deze gronden zijn bestemd voor horeca in de categorieën 1 en 2 en wonen, met dien verstande dat wonen uitsluitend op de verdieping is toegestaan. In figuur 1.3 is een fragment van de verbeelding van het vigerende bestemmingsplan opgenomen.

Figuur 1.3: Uitsnede bestemmingsplan 'Tilligte' (bron: ruimtelijkeplannen.nl) De realisatie van een twee-onder-een kap woning is vanwege het ontbreken van de juiste gebruiks- en bouwregels op grond van het vigerende bestemmingsplan niet mogelijk. Daarnaast biedt het vigerende bestemmingsplan geen wijzigings- of afwijkingsbevoegdheden om de gewenste ontwikkeling mogelijk te maken. Een herziening van het bestemmingsplan is noodzakelijk om de gewenste ontwikkeling mogelijk te maken. De verleende omgevingsvergunning voor de appartementen in het voormalige horecapand (WABO-2018-1555) wordt in deze herziening meegenomen waardoor de horecabestemming gewijzigd wordt in een woonbestemming. 8

bestemmingsplan Tilligte, Ootmarsumsestraat 165 en 167

1.4 De bij het plan behorende stukken Het onderhavige bestemmingsplan 'Tilligte, Ootmarsumsestraat 165 en 167' bestaat naast deze toelichting uit de volgende stukken. Verbeelding (identificatie NL.IMRO.1774.TILBPOOTMSTR165167-VG01); Bijlagen bij de toelichting; Regels; Bijlagen bij de regels.

1.5 Leeswijzer De toelichting van het bestemmingsplan kent de volgende opbouw. In hoofdstuk 2 worden de huidige situatie en het te realiseren plan beschreven. Hoofdstuk 3 schetst het beleidskader. In hoofdstuk 4 worden de resultaten van de uitgevoerde omgevingsonderzoeken behandeld. In hoofdstuk 5 wordt het bestemmingsplan in juridisch opzicht toegelicht. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de economische uitvoerbaarheid en in hoofdstuk 7 wordt ten slotte de maatschappelijke uitvoerbaarheid belicht.

bestemmingsplan Tilligte, Ootmarsumsestraat 165 en 167

9

10

bestemmingsplan Tilligte, Ootmarsumsestraat 165 en 167

Hoofdstuk 2

Het plan

2.1 Ruimtelijke structuur Tilligte bestaat uit een lintvormige kern en een relatief omvangrijk buitengebied. Het ruimtelijke beeld van Tilligte wordt bepaald door de samenhangende lijnen en velden van de wegenstructuur, de groen- en waterstructuur en de bebouwingsstructuur en de oriëntatiepunten in het gebied. Tezamen vormen deze het ruimtelijk raamwerk. De verschillende structuren in bebouwing en groenvoorziening worden hieronder beschreven. Het kleine kerkdorp Tilligte bestaat al zeker sinds 1295, maar kreeg als dorp vorm als een lint tussen de essen langs de doorgaande weg tussen het veel grotere Denekamp en Ootmarsum. De oudste bebouwing van het lint bestaat uit een aantal boerderijen langs de weg. Tilligte wordt in de literatuur vaak bestempeld als een "essenzwermdorp" maar deze term verwijst slechts naar de fysieke verschijning van een dorp op één moment en houd geen rekening met ontwikkelingen sindsdien.

Figuur 2.1 Topografische kaart Tilligte in 1935 (bron: watwaswaar.nl ) Rond 1915 werd de kerk gebouwd en werden de eerste vrijstaande woningen gebouwd. De boerderijen kregen in de loop der tijd een woonfunctie of ontwikkelden zich tot horeca. Sinds de jaren 50 zijn er meerdere uitbreidingen met woningen geweest in Tilligte. Na het jaar 2000 werden de rotonde's aangelegd die een duidelijke toegang vormen tot het dorp Tilligte vanuit de richting Denekamp en Ootmarsum. De Ootmarsumsestraat is een doorgaande provinciale weg die rond 2008 is gereconstrueerd. Deze weg heeft een breed profiel en wordt onregelmatig geflankeerd door vrijstaande kastanje-, linde- en eikebomen. Bebouwing in Tilligte is meestal vrijstaand en iets teruggelegen van de Ootmarsumsestraat. De daken van de hoofdgebouwen, bijna steeds zadeldaken of tentdaken, zijn meestal haaks gelegen op de weg. In het hele lint zijn duidelijke sporen waarneembaar van het agrarisch verleden met saksische bouwstijl. Dicht bij de kerk zijn de meeste voorzieningen gelegen, hier is sprake van een grotere schaalgrootte en dichtere bebouwing met kaprichtingen soms evenwijdig aan de weg. Naast de kledingwinkel Koopman bevinden zich een autogarage en een aannemersbedrijf. In het lint van de Ootmarsumsestraat bevinden zich verder woningen, twee horecazaken, een sporthal, een bakker en dorpshuis Terra Nova.

Ten oosten van de kerk, naast Terra Nova, ligt de Kerkweg, die haaks ontspringt op de Ootmarsumsestraat en in noordelijke richting naar het buitengebied van Tilligte leidt. Deze weg ontsluit een beperkt aantal woningen bij de Schoolstraat en De Aarnink. Ten noorden van het oorspronkelijke lint de Ootmarsumsestraat heeft zich sinds ongeveer de jaren '50 van de 20e eeuw een nieuwe stedelijke structuur ontwikkeld in de vorm van een tweede lint, bestaande uit de Schoolstraat, De Aarnink, Varwick, Langepad en Kerkepad. De Schoolstraat is te beschouwen als de eerste uitbreiding van het oorspronkelijke lint van Tilligte, hier bevinden zich de basisschool 'n Esch, de voetbalvelden, de Mariakapel en woningen. Ten noorden van de Schoolstraat zijn in de jaren 1970 de woningen van De Aarnink gebouwd en in de jaren 1980 de woningen van 't Varwick. Ten westen van de Kerkweg ligt de straat Langepad. Hier zijn in de periode na circa 1990 ruime vrijstaande woningen gebouwd, net als aan de zuidzijde van Kerkepad. Enkele jaren geleden is het bestemmingsplan "Tilligte West" in procedure gebracht. Dit bestemmingsplan voorzag in de nieuwe woningen in het meest noordelijke deel van de kern Tilligte. bestemmingsplan Tilligte, Ootmarsumsestraat 165 en 167

11

In figuur 2.2 is een indicatieve tekening van de ontwikkeling van Tilligte door de jaren heen weergegeven.

Figuur 2.2: Indicatieve tekening ontwikkeling Tilligte (bron: bestemmingsplan 'Tilligte').

2.2 Huidige situatie Het plangebied is gelegen aan de Ootmarsumsestraat 165 en 167 in Tilligte. De Ootmarsumseweg betreft een doorgaande provinciale weg die rond 2008 is gereconstrueerd. Deze weg heeft een breed profiel en wordt regelmatig geflankeerd door vrijstaande kastanje-, linde-, en eikenbomen. De bebouwing aan de Ootmarsumsestraat is veelal vrijstaand en iets teruggelegen van de Ootmarsumsestraat. De daken van de hoofdgebouwen, veelal zadeldaken of tentdaken, zijn meestal haaks gelegen op de weg. Op het perceel aan de Ootmarsumsestraat 165 staat een voormalige smederij die al enkele jaren geen gebruiksfunctie meer heeft waardoor het pand leeg staat. Aan de Ootmarsumsestraat 167 bevindt zich het voormalige horecapand van café Arends. Dit pand heeft al geruime tijd geen gebruiksfunctie meer waardoor het geruime tijd heeft leeggestaan. Als gevolg van de aankoop van het pand in 2017 is er een einde gekomen aan een café historie van ruim 90 jaar. Op 21 december 2018 is een omgevingsvergunning (WABO-2018-1555) ingediend voor het verbouwen van het horecapand tot appartementen. Concreet betreft het de aanvraag voor de realisatie van 4 appartementen in het voormalige horecapand. Deze omgevingsvergunning is voorbereid met de reguliere voorbereidingsprocedure als beschreven in paragraaf 3.2 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

Op 19 april 2019 heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Dinkelland besloten de vergunning te verlenen overeenkomstig de aanvraag. Als gevolg van deze omgevingsvergunning zijn drie appartementen op de begane grond één appartement op de verdieping gerealiseerd. Naast het plangebied bevindt zich aan de Ootmarsumseweg 163 een voormalige huishoudwinkel met installatiebedrijf welke thans in gebruik is door een modezaak ten behoeve van de opslag en het labelen van kleding. Aan de Ootmarsumsestraat 169 staat een woning. In figuur 2.3 is een aanzicht van het plangebied weergegeven.

12

bestemmingsplan Tilligte, Ootmarsumsestraat 165 en 167

Figuur 2.3: Huidige situatie plangebied (bron: Google maps, augustus 2017)

2.3 Toekomstige situatie De initiatiefnemer heeft de voormalige smederij in 2017 aangekocht. De smederij heeft tegenwoordig geen gebruiksfunctie meer en staat al geruime tijd leeg. De initiatiefnemer is voornemens om de voormalige smederij te slopen en in de plaats daarvan een twee-onder-een kap woning te realiseren aan de Ootmarsumsestraat. De Ootmarsumsestraat heeft een breed profiel en wordt onregelmatig geflankeerd door vrijstaande kasantje-, linde-, en eikenbomen. De lindeboom aan de voorzijde van het plangebied (zoals is weergegeven op figuur 2.3) blijft als gevolg van het plan behouden. Hoewel de bebouwing in Tilligte meestal vrijstaand is gebouwd, wordt in dit plan een twee-onder-een kapwoning mogelijk gemaakt. De woningen hebben een klassieke jaren '30 uitstraling en worden worden conform de naastgelegen bebouwing iets teruggelegen van de Ootmarsumsestraat gerealiseerd. De daken van de twee-onder-een kapwoning zijn evenwijdig aan de Ootmarsumsestraat en sluiten daarmee aan bij de uiterlijke verschijningsvorm van het gebouw aan de Ootmarsumsestraat 163 en de Ootmarsumsestraat 154. Daarnaast wordt qua bouwmogelijkheden aangesloten bij de gebouwen aan deze zijde van de Ootmarsumsestraat. Conform het vigerende bestemmingsplan geldt voor deze zijde van de Ootmarsumsestraat een maximum bouwhoogte van 10 meter en een maximum goothoogte van 6 meter.

In figuur 2.4 is een schetsplan van de twee-onder-een kapwoning weergegeven.

bestemmingsplan Tilligte, Ootmarsumsestraat 165 en 167

13

Figuur 2.4: Impressie mogelijke twee-onder-een kapwoning (bron: Bouwbedrijf van der Aa B.V.) Tot slot wordt de verleende omgevingsvergunning (WABO-2018-1555) in dit bestemmingsplan verwerkt. Op grond van artikel 2.12, eerste lid, Wabo staat dat de toestemming tot afwijken bestemmingsplan in per AMvB aangewezen gevallen (artikel 2.12, lid 1 onderdeel a onder 2 Wabo) niet in strijd mag zijn met een goede ruimtelijke ordening. De reeds verleende omgevingsvergunning is voorzien van een ruimtelijke onderbouwing waarin gemotiveerd is dat de verleende omgevingsvergunning niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. De realisatie van de appartementen wordt derhalve niet nogmaals getoetst aan het gemeentelijk beleid (hoofdstuk 3) en de omgevingsaspecten (hoofdstuk 4).

14

bestemmingsplan Tilligte, Ootmarsumsestraat 165 en 167

Hoofdstuk 3

Beleid

3.1 Rijksbeleid 3.1.1

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) biedt een duurzaam perspectief voor de Nederlandse leefomgeving. Hiermee kunnen we inspelen op de grote uitdagingen die voor ons liggen. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt. Met de NOVI zet de Rijksoverheid een proces in gang waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten: Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; Duurzaam economisch groeipotentieel; Sterke en gezonde steden en regio's; Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven vanuit de NOVI is combinaties te maken en win-win situaties te creëren. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen.

Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van de ruimte; Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties. Conclusie Wonen is één van de basisbehoeften van mensen. In de Nationale Omgevingsvisie wordt aangegeven dat iedereen in Nederland prettig moet kunnen wonen voor een redelijke prijs. Een woningvoorraad die aansluit op de huidige en toekomstige woonbehoefte van mensen is daarom van nationaal belang. Het huidige woningtekort en de toename van het aantal inwoners en huishoudens vraagt een groei van de woningvoorraad (vooral in en bij de stedelijke regio’s) in een fijne, leefbare omgeving. Tussen 2019 en 2035 moet de woningvoorraad met circa 1,1 miljoen woningen worden vergroot.

De primaire verantwoordelijkheid voor de gebouwde omgeving, de woningvoorraad en de leefbaarheid ligt bij gemeenten en provincies. Het Rijk is systeemverantwoordelijk. Het is de rol van het Rijk om de kaders te stellen, te stimuleren, eventueel te sanctioneren, waar nodig middelen ter beschikking te stellen – bijvoorbeeld via de huurtoeslag, hypotheekrenteaftrek of de regeling woningbouwimpuls voor gemeenten – en met gemeenten en provincies samen te werken om (bovenlokale, inclusief grensoverschrijdende) knelpunten op te lossen en realisatie van de nationale belangen te waarborgen. De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de toevoeging van een twee-onder-een kapwoning aan de Ootmarsumsestraat te Tilligte. Zoals is beschreven ligt de primaire verantwoordelijkheid voor de gebouwde omgeving en de woningvoorraad bij de gemeenten en provincies. In de paragraven 3.2.3 en 3.3.2 wordt de realisatie van de twee-onder-een kapwoning getoetst aan het provinciale beleid en aan de woonvisie van de gemeente Dinkelland. Daarin wordt aangetoond dat het past binnen het provinciale en gemeentelijke beleid ten aanzien van wonen. Concreet draagt het plan bij aan de realisatie van nieuwe woningen voor starters. Daarmee past het plan binnen de prioriteiten van de NOVI en kan geconcludeerd worden dat er geen sprake is van strijd met het rijksbeleid.

bestemmingsplan Tilligte, Ootmarsumsestraat 165 en 167

15

3.1.2

Ladder voor duurzame verstedelijking

Artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) schrijft voor dat van een nieuwe 'stedelijke ontwikkeling' die in een bestemmingsplan wordt mogelijk gemaakt moet worden aangetoond dat er sprake is van een behoefte. De toelichting bij het bestemmingsplan bevat daartoe een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling. Indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, bevat een toelichting tevens een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Dit wordt de 'Ladder Duurzame Verstedelijking' genoemd. De beschrijving van de behoefte aan de betreffende, 'stedelijke ontwikkeling', moet inzichtelijk maken of, in relatie tot het bestaande aanbod, concreet behoefte bestaat aan de desbetreffende ontwikkeling. Die behoefte moet dan worden afgewogen tegen het bestaande aanbod, waarbij moet worden gemotiveerd dat rekening is gehouden met het voorkomen van leegstand. De stappen schrijven geen vooraf bepaald resultaat voor, omdat het optimale resultaat moet worden beoordeeld door het bevoegd gezag dat de regionale en lokale omstandigheden kent en de verantwoordelijkheid draagt voor de ruimtelijke afweging met betrekking tot die ontwikkeling.

Onderhavig plan Onderhavig plan betreft de sloop van een voormalig smederijgebouw en de realisatie van een twee-onder-een kap woning op het perceel aan de Ootmarsumsestraat 165 in Tilligte. Concreet betreft het de realisatie van twee wooneenheden. Uit jurisprudentie is gebleken dat de ladder voor duurzame verstedelijking niet van toepassing is voor zeer kleinschalige ontwikkelingen. Uit de uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State van 16 september 2015 (ECLI:NL:RVS:2015:2921) blijkt dat de realisatie van 11 woningen niet wordt gezien als een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de zin van artikel 3.1.6, tweede lid Bro. Voorliggend plan ziet toe op de realisatie van twee wooneenheden (twee-onder-een kap woning) binnen bestaand stedelijk gebied. Dit wordt in lijn met de jurisprudentie over dit onderwerp niet gezien als een nieuwe stedelijke ontwikkeling zoals bedoeld in artikel 3.1.6 van het Bro. Nadere toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking kan derhalve achterwege blijven. De Ladder voor duurzame verstedelijking vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit plan.

3.2 Provinciaal beleid Overijssel 3.2.1

Omgevingsvisie Overijssel

De Omgevingsvisie Overijssel geeft de provinciale visie op de fysieke leefomgeving van Overijssel weer. Hierin worden onderwerpen als ruimtelijke ordening, milieu, water, verkeer en vervoer, ondergrond en natuur aangehaald in samenhang voor een duurzame ontwikkeling van de leefomgeving. De Omgevingsvisie is onder andere een structuurvisie onder de Wet ruimtelijke ordening. Duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit zijn de leidende principes of 'rode draden' bij alle initiatieven in de fysieke leefomgeving in de provincie Overijssel. 3.2.2

Omgevingsverordening Overijssel

De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. De keuze voor inzet van deze instrumenten is bepaald aan de hand van een aantal criteria. In de Omgevingsvisie is bij elke beleidsambitie een realisatieschema opgenomen waarin is aangegeven welke instrumenten de provincie zal inzetten om de verschillende onderwerpen van provinciaal belang te realiseren. Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel van de provincie Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is. 3.2.3

Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn in de Omgevingsvisie Overijssel geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus, te weten: 16

bestemmingsplan Tilligte, Ootmarsumsestraat 165 en 167

generieke beleidskeuzes; ontwikkelingsperspectieven; gebiedskenmerken. Deze begrippen worden hieronder nader toegelicht. Generieke beleidskeuzes Generieke beleidskeuzes zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of een initiatief mogelijk is. In deze fase wordt beoordeeld of er sprake is van een behoefte aan een bepaalde voorziening. Ook wordt in deze fase het zgn. principe van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik gehanteerd. Hierin komt er kort gezegd op neer dat eerst bestaand bebouwd gebied wordt benut, voordat er uitbreiding in de groene omgeving kan plaatsvinden. Andere generieke beleidskeuzes betreffen de reserveringen voor waterveiligheid, randvoorwaarden voor externe veiligheid, grondwaterbeschermingsgebieden, bescherming van de ondergrond (aardkundige en archeologische waarden), landbouwontwikkelingsgebieden voor intensieve veehouderij, begrenzing van Nationale Landschappen, Natura 2000-gebieden, Natuurnetwerk Nederland en verbindingszones enzovoorts. De generieke beleidskeuzes zijn veelal normstellend en verankerd in de Omgevingsverordening Overijssel. Ontwikkelingsperspectieven Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven.

In de Omgevingsvisie is een spectrum van zes ontwikkelingsperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. Met dit spectrum geeft de provincie ruimte voor het realiseren van de in de visie beschreven beleids- en kwaliteitsambities. De ontwikkelingsperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent doorvertaald in de ontwikkelingsperspectieven. Gebiedskenmerken Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en lust- en leisurelaag) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling invulling krijgt. Aan de hand van de drie genoemde niveaus kan worden bezien of een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en er behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe het uitgevoerd kan worden.

bestemmingsplan Tilligte, Ootmarsumsestraat 165 en 167

17

Figuur 3.1: Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel 2017 (Bron: provincie Overijssel) Toetsing van het initiatief aan de uitgangspunten Omgevingsvisie Overijssel Indien het concrete initiatief wordt getoetst aan de Omgevingsvisie Overijssel ontstaat globaal het volgende beeld. Generieke beleidskeuzes Of een ontwikkeling nodig of mogelijk is, wordt bepaald op basis van generieke beleidskeuzes. Hieronder wordt het plan getoetst aan de van belang zijnde artikelen uit de omgevingsverordening. Artikel 2.1.2 Principe van concentratie (lid 1) Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in woningbouw, aanleg van bedrijventerreinen voor lokaal gewortelde bedrijvigheid en het realiseren van stedelijke voorzieningen, met bijbehorende infrastructuur en groenvoorzieningen om te voldoen aan de lokale behoefte en de behoefte van bijzondere doelgroepen. Doorwerking voor voorliggend plan: Voorafgaand aan de vaststelling van de Woonvisie 2016+ is op 29 januari 2016 (inmiddels vervangen door de Woonvisie 2021+ van de gemeente Dinkelland) door de gemeenten in Twente en de provincie Overijssel een bestuursovereenkomst met woonafspraken ondertekend. Deze woonafspraken maken deel uit van het Regionaal Woningbouwprogramma (RWP Twente). Aan Dinkelland is in het RWP Twente voor de periode 2015-2024 een bouwprogramma toegekend van 620 woningen.

In maart 2017 is in het regionaal bestuurlijk overeenstemming bereikt over een actuele versie van het RWP Twente voor de periode van 2017 tot en met 2026. Daarin staat voor Dinkelland een kwantitatieve woningbouwopgave van maximaal 690 woningen en inclusief vervanging door sloop maximaal 910 woningen. In 2017 zijn er ongeveer 100 gerealiseerd waardoor er 800 woningen overblijven. Daarvan moet de actuele harde plancapaciteit in mindering worden gebracht (200 woningen). Dit resteert in een mogelijkheid voor een toevoeging van 600 woningen voor de gemeente Di De twee-onder-een kapwoningen die in dit bestemmingsplan worden mogelijk gemaakt zijn bedoeld voor starters en eventueel doorstromers op de woningmarkt. De kavels hebben een oppervlakte van circa 423 m2 en 450 m2 en voorzien daarmee in ruime achtertuinen. De breedte en de diepte van het hoofdgebouw van de nieuwe woningen bedraagt respectievelijk maximaal 7 meter en 13 meter. De woningen zijn, gelet op de grootte, voldoende geschikt voor starters en doorstromers.

18

bestemmingsplan Tilligte, Ootmarsumsestraat 165 en 167

In paragraaf 3.3.2 wordt aangegeven dat een deel van de woningbouwopgave van de gemeente Dinkelland zich richt op de ontwikkeling van (koop)woningen voor gezinnen. Tevens heeft een deel van de starters meer financiële mogelijkheden waardoor ook enige vraag is naar grondgebonden koopwoningen in het (middel)dure segment. Het voorgenomen plan past binnen de beschikbare plancapaciteit voor Tilligte (zie ook paragraaf 3.3.2). Geconcludeerd kan worden dat het plan voorziet in de bouw van woningen voor de lokale behoefte. Het plan is in overeenstemming met artikel 2.1.2 van de Omgevingsverordening Overijssel. Artikel 2.1.3 Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in stedelijke ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen op de Groene Omgeving wanneer aannemelijk is gemaakt: dat er voor deze opgave in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwd gebied en de ruimte binnen het bestaand bebouwd gebied ook niet geschikt te maken is door herstructurering en/of transformatie; dat mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik binnen het bestaand bebouwd gebied optimaal zijn benut.

Doorwerking voor voorliggend plan: Op grond van de Omgevingsverordening Overijssel wordt onder bestaand bebouwd gebied verstaan: de gronden binnen steden en dorpen die benut kunnen worden voor stedelijke functies op grond van geldende bestemmingsplannen en op grond van voorontwerp-bestemmingsplannen voor zover de provinciale diensten daarover schriftelijk een positief advies hebben uitgebracht in het kader van het vooroverleg als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Onder stedelijke functies wordt verstaan: functies van steden en dorpen zoals wonen, bedrijvigheid, detailhandel, horeca, maatschappelijke, educatieve, culturele en religieuze voorzieningen met de bijbehorende infrastructuur, stedelijk water en stedelijk groen. Onderhavig plan betreft de realisatie van een twee-onder-een kap woning binnen de bebouwde kom van Tilligte. Aangezien het plangebied reeds bestemd is voor detailhandel kan worden geconcludeerd dat het plan reeds deel uitmaakt van het bestaand bebouwd gebied. Als gevolg van de sloop van de voormalige smederij worden twee nieuwe woningen (twee-onder-een kap) gerealiseerd. Het plan heeft derhalve betrekking op herstructurering en transformatie van een locatie binnen bestaand bebouwd gebied.

Het plan legt derhalve geen extra ruimtebeslag op de Groene Omgeving waardoor geconcludeerd kan worden dat het plan in overeenstemming is met artikel 2.1.3 van de Omgevingsverordening Overijssel. Artikel 2.2.2 Realisatie nieuwe woningen (lid 1) Bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder c van de Wabo, voorzien uitsluitend in de mogelijkheid tot het realiseren van nieuwe woningen als de behoefte daaraan is aangetoond door middel van actueel onderzoek woningbouw. Doorwerking voor voorliggend plan: Onderhavig plan betreft de realisatie van een twee-onder-een kap woning. Het verzoek is in overeenstemming met de Woonvisie 2021+ en de Uitvoeringsnota Woningbouw 2018 van de gemeente Dinkelland. De ontwikkeling van een twee-onder-een kap woning is in kwantitatieve zin in overeenstemming met het gemeentelijk woningbouwprogramma. In paragraaf 3.3.2 wordt hier nader op ingegaan. Geconcludeerd kan worden dat de voorgenomen ontwikkeling in overeenstemming is met artikel 2.2.2 van de Omgevingsverordening Overijssel. Ontwikkelingsperspectieven De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. In dit geval zijn uitsluitend de ontwikkelingsperspectieven voor de stedelijke omgeving van belang.

In figuur 3.2 is een fragment van de kaart van de ontwikkelingsperspectieven behorende bij de Omgevingsvisie weergegeven.

bestemmingsplan Tilligte, Ootmarsumsestraat 165 en 167

19

Figuur 3.2: Fragment ontwikkelingsperspectievenkaart, Omgevingsvisie Overijssel, de locatie is omlijnd (bron: provincie Overijssel) Het plangebied is grotendeels gelegen binnen de het ontwikkelingsperspectief Woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken. Een klein deel is gelegen binnen het ontwikkelingsperspectief Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap. De locatie van de te realiseren woningen is gepland binnen het ontwikkelingsperspectief Woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken. De achtertuinen bij de woningen zijn gelegen in het ontwikkelingsperspectief Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap'. De steden en dorpen buiten de stedelijke netwerken mogen altijd bouwen voor de lokale behoefte aan wonen, werken en voorzieningen, inclusief lokaal gewortelde bedrijvigheid, mits onderbouwd en regionaal afgestemd. Herstructurering en transformatie van de woon-, werk-, voorzieningen- en mixmilieus moeten deze vitaal en aantrekkelijk houden en de diversiteit aan milieus versterken. Onderhavig plan betreft sloop van een voormalige smederijgebouw en de realisatie van een twee-onder-een kap woning binnen de kern van Tilligte. De bestemming 'Detailhandel' wordt gewijzigd in een woonbestemming teneinde de realisatie van deze twee-onder-een kap woning mogelijk te maken.

De toevoeging van deze twee wooneenheden zijn in overeenstemming met het gemeentelijk woonbeleid. Derhalve kan geconcludeerd worden dat de plannen van de initiatiefnemer geen afbreuk doen aan het eigen karakter van het gebied en geen extra belemmeringen oplevert voor de functies in de omgeving. De achtertuinen zijn gelegen in het ontwikkelingsperspectief Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap en maakt onderdeel uit van de ontwikkelingsperspectieven voor de Groene Omgeving. Met de Groene Omgeving worden de gronden bedoeld buiten de steden, dorpen en hoofdinfrastructuur. Het gaat om natuurgebieden, akkers, weiden, bossen, landgoederen, rivieren, beekdalen, buurtschappen, verspreide bebouwing en recreatiemogelijkheden. De gronden die als gevolg van dit bestemmingsplan worden omgezet naar 'Wonen', zijn in het geldende bestemmingsplan bestemd als 'Detailhandel'. Daarmee is er reeds geen sprake van gronden die behoren tot de Groene Omgeving (zoals natuurgebieden, akkers, weiden etc.). Gebiedskenmerken Op basis van de gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en de laag van beleving) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en -opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling invulling krijgt. Het plangebied is gelegen binnen stedelijk gebied.

In het gebied zijn de kenmerken van de 'Natuurlijke laag' en de 'Laag van het agrarisch cultuurlandschap' niet meer aanwezig. Daarom kan toetsing van het plan aan deze gebiedskenmerken achterwege blijven. Stedelijke laag De stedelijke laag is de laag van de steden, dorpen, verspreide bebouwing, wegen, spoorwegen en waterwegen. Het gaat in deze laag om de dynamiek van de steden en de grote infrastructurele verbindingen, maar ook om de rust van de dorpen en de landelijke wegen en paden. De ontstaansgeschiedenis is medebepalend voor de huidige identiteit en terug te vinden in de ruimtelijke opbouw van de kernen, maar ook in de economische en sociale dynamiek. Daarnaast hebben door de tijd heen veranderende ideeën over de ideale vormgeving van de stad invloed gehad op de ruimtelijke opbouw. Cultuurhistorisch of architectonisch waardevolle gebouwen en structuren zijn hierbij vaak bepalend voor de stedelijke identiteit en de belevingswaarde voor bewoners en bezoekers. Zo is in Overijssel een rijk palet ontstaan aan onderscheidende steden en dorpen. Elk met een eigen 20

bestemmingsplan Tilligte, Ootmarsumsestraat 165 en 167

karakteristieke ruimtelijke, sociale en functionele opbouw en kwaliteit. Het plangebied kent op grond van de stedelijke laag het gebiedskenmerk 'Woonwijken 1955 - nu'. De woonwijken van 1955 tot nu zijn planmatig opgezette uitbreidingswijken op basis van een collectief idee en grotere bouwstromen. De functies (wonen, werken, voorzieningencentra) zijn uiteengelegd en de wijken zijn opgedeeld in buurten met een homogeen bebouwingskarakter: buurten met eengezinswoningen, flatwijken, villawijken,wijk(winkel)centra. Er is sprake van een tijdsgebonden verkavelingsstructuur op basis van verschillende ordeningsprincipes. Als ontwikkelingen plaats vinden dan voegt de nieuwe bebouwing zich in de aard, maat en het karakter van het grotere geheel (patroon van o.a. wooneenheden en parken), maar is als onderdeel daarvan wel herkenbaar.

Figuur 3.3: stedelijke laag, omgevingsvisie Overijssel (bron: provincie Overijssel) Aangezien het plangebied is gelegen op de grens van het stedelijk gebied en het buitengebied is een deel van het plangebied gelegen buiten de zone 'woonwijken 1955-nu'. De nieuwe woning wordt niet buiten de zone 'woonwijken 1955-nu' gerealiseerd. Met het realiseren van de twee-onder-een kap woning is rekening gehouden met de omliggende functies en bestaande bebouwingsstructuren. Het bouwplan sluit aan bij de bouwstijl en de bouw- en goothoogte van het naastgelegen pand aan de Ootmarsumsestraat 163 en de andere woningen in de nabije omgeving. Dit betekent dat de maximale bouwhoogte van de woning 10 meter bedraagt en de maximale goothoogte 6 meter. Onderhavig plan doet geen afbreuk aan de gebiedskenmerken van de 'stedelijke laag'. Laag van de beleving Het plangebied kent op grond van de 'laag van beleving' het kenmerk 'donkerte'. De donkere gebieden geven een indicatie van de 'buitengebieden' van Overijssel. De natuurcomplexen en de grote landbouwgebieden. De donkere gebieden zijn de gebieden waar het 's nachts nog echt donker is, waar je de sterrenhemel kunt waarnemen. Het zijn de relatief 'luwe' dunbewoonde gebieden met een lage gebruiksdruk. Onderhavig plan betreft de realisatie van een twee-onder-een kap woning waarbij de voormalige smederij gesloopt wordt.

Aangezien het plan betrekking heeft op de sloop van bestaande bebouwing en de realisatie van nieuwe bebouwing binnen bestaand stedelijk gebied kan gesteld worden dat het plan geen negatieve effecten heeft op de 'donkerte'. In de huidige situatie kan reeds licht worden toegepast aan de bestaande bebouwing. De kenmerken van de donkerte zijn reeds in de bebouwde kom van Tilligte door de aanwezige bebouwing verstoord. Conclusie Geconcludeerd kan worden dat de in dit voorliggende bestemmingsplan besloten planologische wijziging volledig in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel verwoorde en in de Omgevingsverordening verankerde provinciaal ruimtelijk beleid.

bestemmingsplan Tilligte, Ootmarsumsestraat 165 en 167

21

3.3 Gemeentelijk beleid 3.3.1

Omgevingsvisie Dinkelland

De gemeenteraad van de gemeente Dinkelland heeft op 31 maart 2021 'MijnOmgevingsvisie Dinkelland' vastgesteld. Deze visie gaat over de toekomst van de leefomgeving van de gemeente Dinkelland, waarbij wordt ingegaan op diverse thema's (o.a. leefbaarheid, gezondheid, veiligheid en duurzaamheid). De visie geeft aan hoe de gemeente Dinkelland en samenleving willen sturen. Wat moet er behouden worden, wat moet er versterkt worden en wat moet er worden ontwikkeld. De omgevingsvisie 'MijnOmgevingsvisie Dinkelland' gaat uit van vier kernprincipes. Dit zijn manieren van werken: werkwijzen die altijd gelden. De vier principes zijn: 1. We doen het samen; 2. We geven het goed voorbeeld; 3. We wentelen niet af op volgende generaties; 4. We combineren zoveel mogelijk functies, zodat de beschikbare ruimte optimaal wordt gebruikt. De gemeente Dinkelland wil kernen waar het lekker wonen is, waar bedrijvigheid is en waar mensen werk kunnen vinden. Maar vooral ook kernen waar ruimte is om elkaar te ontmoeten en om samen te komen. De inwoners zien hun leefomgeving veranderen. Het wordt moeilijker om voorzieningen in stand te houden. Dit geldt voor winkels, horeca, kerken, kultuurhuizen, sportvoorzieningen en scholen. Aan de andere kant ziet de gemeente ook nieuwe plannen en combinaties van functies van onderop die kernen juist krachtiger maken.

Van oudsher zijn inwoners van de kernen gewend om de leefbaarheid van hun omgeving in eigen hand te nemen en te zorgen dat het er goed toeven is. Het versterken van de leefbaarheid van de kernen wordt door inwoners en gemeente via MijnDinkelland al langer samen opgepakt. Dit wil de gemeente Dinkelland voortzetten aan de hand van vier speerpunten: 1. voldoende voorzieningen; 2. aantrekkelijk wonen; 3. ruimte voor ondernemen; 4. leefbare openbare ruimte. Toets Dit bestemmingsplan maakt de realisatie van twee woningen (twee-onder-een kap) mogelijk. De gemeente Dinkelland wil dat het aantal en de soort woningen in de kern past bij de vraag. Daarbij is het tevens van belang dat woningen voor elke doelgroep bereikbaar en toegankelijk zijn. In eerste instantie wordt voor het bouwen van nieuwe woningen gezocht naar locaties binnen de grenzen van de kernen. Als er binnen de kern geen plekken zijn om te bouwen wordt gekeken naar bouwmogelijkheden aan de rand van een kern. Aangezien dit bestemmingsplan betrekking heeft op de herstructurering en realisatie van twee woningen binnen de bestaande kern kan geconcludeerd worden dat het plan voldoet aan het speerpunt aantrekkelijk wonen. Daarbij dient tevens de verwijzing gemaakt te worden naar paragraaf 3.3.2.

In deze paragraaf wordt het plan getoetst aan het gemeentelijk woonbeleid, waarin een doorkijk gemaakt wordt naar de behoefte en de mogelijkheden op het gebied van wonen. Zoals in paragraaf 3.3.2 wordt aangetoond voldoet het plan aan het woonbeleid van de gemeente. Daarmee houdt de gemeente grip op het principe van 'de juiste woning op de juiste plek'. Op basis van vorenstaande kan geconcludeerd worden dat het plan voldoet aan de Omgevingsvisie van de gemeente Dinkelland. 3.3.2

Woonvisie 2021+ gemeente Dinkelland

Wonen is een belangrijk thema voor de inwoners van de gemeente Dinkelland. Om ervoor te zorgen dat er ook op termijn voldoende woningen in alle segmenten én in alle kernen blijft, wordt om de 4 jaar de gemeentelijke Woonvisie opgesteld. Eind 2020 liep de Woonvisie 2016+ ten einde. De Woonvisie 2021+ is de opvolger van de in 2016 door de raad vastgestelde Woonvisie 2016+ en is gebaseerd op de nieuwe cijfers, trends en ontwikkelingen op de woningmarkt. De Woonvisie 2021+ is op 5 juli 2021 door de gemeenteraad van Dinkelland vastgesteld. De nieuwe woonvisie biedt een goed kwantitatief en kwalitatief kader voor de woningbouwontwikkeling in de gemeente Dinkelland en dient als basis voor de prestatieafspraken met de corporatie. De trends en behoeften op het gebied van wonen zijn in diverse bijeenkomsten besproken met woningmarktpartners: ondernemers, belangenorganisatites, zorginstellingen en inhoudelijk deskundigen zoals makelaars, projectontwikkelaars, woningcorporaties en kernraden. De woonvisie gaat over: 22

bestemmingsplan Tilligte, Ootmarsumsestraat 165 en 167

woningbouw om te voorzien in de vraag; zowel kwantitatief als kwalitatief en op de juiste plaats; voldoende en passende huurwoningen in de zin van betaalbaarheid en kwaliteit; het verbeteren van de bestaande voorraad zowel qua duurzaamheid als levensloopgeschiktheid; voorzien in de toenemende vraag naar wonen met zorg in de verschillende gradaties; voorzien in de verschillende woonbehoeftes als huisvesting van arbeidsmigranten, statushouders en woonwagenbewoners. De provincie heeft in de Regionale Woonagenda Twente aangegeven meer te sturen op kwaliteit, waarbij aangegeven wordt dat onderbouwd moet worden dat dit past binnen de onderbouwde lokale behoefte. In het kader van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking (bouwen voor concrete behoefte) is het noodzakelijk ook te sturen op kwantiteit. Er is een bandbreedte van de toekomstige woningbehoefte tot 2030 berekend op basis van diverse prognosemodellen. Voor de komende jaren wordt uitgegaan van een woningbehoefte tussen de +225 en +800 woningen voor de periode 2021-2030. Voor deze woonvisie wordt uitgegaan van de middeling van deze bandbreedte. Dit betekent dat wordt uitgegaan van een woningbehoefte van 515 woningen voor de periode 2020-2030. Daarbij zal het grootste deel van de vraag gericht zijn op het bedienen van de lokale behoefte, maar er wordt tevens rekening gehouden met instroom van vestigers.

Om te kunnen voorzien in de woningbehoefte én als impuls voor de leefbaarheid en vitaliteit van kernen is het van belang dat er in alle kernen van Dinkelland kan worden gebouwd. Derhalve zal het woningbouwprogrammer per kern in meerdere en kleinere plannen worden weggezet, waardoor goed kan worden bijgestuurd als dat nodig blijkt. In kwalitatieve zin ligt de nadruk op woningen voor starters en ouderen, zowel in het betaalbare als middensegment. Op basis van in de woonvisie onderbouwde toekomstige woonbehoefte is een verdeling gemaakt. Om flexibel in te kunnen spelen op de vraag is de verdeling zoals ook reeds in het uitvoeringsprogramma opgenomen gehandhaafd - grote kernen, kleine kernen, buitengebied, en knelpunten transformatie. Tot slot bevat de Woonvisie 2021+ een Kwaliteitskader om te beoordelen of plannen van ontwikkelende partijen goed aansluiten bij de marktvraag. Dit Kwaliteitskader wordt tweejaarlijks bijgesteld op basis van verzamelde informatie over het functioneren van de woningmarkt en informatie van marktpartijen. Het kwaliteitskader bestaat uit een woningbehoefteprofiel per doelgroep (starters, doorstromers, gezinnen, senioren) op gemeenteniveau, nader uitgewerkt naar een profiel per kern. Toets De voorgenomen ontwikkeling voorziet, gelet op het woningtype, in woningen die geschikt zijn voor doorstromers die een volgende stap willen maken in hun wooncarriére.

Als gevolg van de verhuizing van de doorstromers ontstaan nieuwe mogelijkheden (koopwoningen) voor starters aangezien doorstromers doorgaans wisselen van een kleinere woning naar een grotere woning. Om te kunnen voorzien in de woningbehoefte én als impuls voor de leefbaarheid en vitaliteit van kernen is het van belang dat er in alle kernen van Dinkelland kan worden gebouwd. De prognose is vertaald in een woningbouwprogramma waarbij de zachte plannen verdeeld zijn over de grote en de kleine kernen. Tilligte behoort tot de kleine kernen. Voor de kleine kernen is er een behoefte (100%) van 120 woningen. De grootste groep huishoudens wordt in de gemeente Dinkelland gevormd door gezinnen met kinderen. De verwachting is dat deze groep in omvang iets zal afnemen de komende jaren. Daar staat tegenover dat een groot deel van de huidige woningvoorraad nu al gericht is op deze doelgroep; namelijk ruime grondgebonden koopwoningen. In de basis signaleert de gemeente Dinkelland geen grote opgave om het woningaanbod voor die doelgroep uit te breiden. Wel zijn er enkele redenen waarom op beperkte schaal ruimte geboden blijft worden voor de bouw van (middel)dure grondgebonden koopwoningen. Ten eerste zullen de bestaande grondgebonden koopwoningen niet van vandaag op morgen allemaal beschikbaar komen. Dit hangt af van de doorstroming van met name senioren.

Zij vormen echter geen sterk verhuisgeneigde doelgroep. Indien de gemeente de eerstkomende jaren ruimte wil blijven bieden aan gezinnen, dan is enige mate van nieuwbouw noodzakelijk. Ten tweede is de gemeente Dinkelland voorstander van gevarieerde nieuwbouwlocaties, met een mix van woningtypen en prijsklassen. Hoewel de grootste uitdaging ligt in de doelgroep starters, wil de gemeente voorkomen dat er met nieuwbouw eenzijdige wijken gecreëert worden met alleen goedkope of dure woningen. Aangezien de gemeente Dinkelland een (beperkt) deel van het woningbouwprogramma richt op de ontwikkeling van (koop)woningen voor gezinnen, kan geconcludeerd worden dat het voornemen in overeenstemming is met de Woonvisie 2021+. Daarnaast moet worden opgemerkt dat een deel van de starters meer financiële mogelijkheden heeft waardoor ook enige vraag is naar grondgebonden koopwoningen in het (middel)dure bestemmingsplan Tilligte, Ootmarsumsestraat 165 en 167

23

segment. 3.3.3

Beleidsnota inbreidingslocaties 2020

Bij de gemeente Dinkelland werd en wordt er regelmatig een aanvraag ingediend voor het bouwen van woningen op inbreidingslocaties. Daarbij gaat het dan veelal om kleinschalige grondgebonden woningbouw zonder functiemenging binnen de grenzen van de bebouwde kom. Voor de beoordeling van dergelijke aanvragen is voor het eerst in 2011 door de gemeenteraad een beleidskader vastgesteld in de vorm van een “Beleidsnota Inbreidingslocaties”. Nadien is het beleid aangepast in de versie “Beleidsnota inbreidingslocaties gemeente Dinkelland 2016”. Vanuit de samenleving en politiek is aangegeven dat een evaluatie van het beleid wenselijk is. Derhalve heeft de gemeenteraad van Dinkelland op 19 januari 2021 de beleidsnota inbreidingslocaties 2020 vastgesteld. De beleidsnota is van toepassing op verzoeken voor woningbouw welke niet passen in het bestemmingsplan en voor verzoeken binnen bestaand bebouwd gebied. Het aantal woningen dat toegevoegd kan worden in de gemeente is beperkt en neemt op termijn af, zodat toevoegen moet gebeuren op plekken waar de meerwaarde groot is. Denk hierbij aan beeldbepalende of centrale plekken in de kern of op locaties waar verbetering van belang is. Bouwen op structuurversterkende plekken zorgt voor meer levendigheid, meer ruimtelijke kwaliteit en meer draagvlak voor voorzieningen. Onder structuurversterkende plekken wordt verstaan: 1.

binnen bestaand bebouwd gebied zijn gelegen; en 2. goed bereikbaar zijn voor al het verkeer; en 3. door herontwikkeling voor woningbouw (als functie, naast eventuele andere functies) bijdragen aan ruimtelijke kwaliteit, leefbaarheid en vitaliteit van de kern door: a. het herontwikkelen van een “rotte kies” (oude leegstaande/vervallen gebouwen); of b. het oplossen van leegstand; of; c. het hergebruiken van bestaand maatschappelijk vastgoed of monumenten; of d. het slopen of wegbestemmen van incourante woningen of bouwkavels; of e. sanering van een milieuhinderlijk bedrijf; of f. het (her)ontwikkelen van een lege plek die de volgende criteria bevat: de locatie heeft een stedelijke bestemming/functie of is ten minste aan drie zijden van de locatie omsloten met bestaande bebouwing. Locaties met een groen- of bosbestemming zijn uitgesloten. Daarnaast moet een aanvraag tenminste voldoen aan onderstaande voorwaarden: a. Aansluiting op de bestaande stedenbouwkundige structuur; b. Kavel(s) moet(en) grenzen aan de openbare weg; c. Samenhang met de omgeving; d. Woonmilieus mogen niet onevenredig worden aangetast. Toets Het plangebied is gelegen aan de doorgaande weg Ootmarsumsestraat binnen de bebouwde kom van Tilligte. Het smederijgebouw is in de jaren '70 gebouwd en heeft al jaren geen gebruiksfunctie meer.

Hoewel het pand in de huidige situatie wordt gebruikt voor privéopslag (huishoudelijke inboedel en persoonlijke bezittingen) is dit een tijdelijke oplossing om verder verval van het pand tegen te gaan. De initiatiefnemer is voornemens om het plangebied te herontwikkelen waarbij het smederijgebouw gesloopt wordt en vervangen door een twee-onder-een kapwoning. Aangezien het gebouw geen gebruiksfunctie meer heeft kan gesteld worden dat het plan betrekking heeft op de herontwikeling van een rotte kies, danwel het oplossen van leegstand. Zoals in paragraaf 2.3 is beschreven sluit het plan aan bij de bestaande stedenbouwkundige structuur langs de Ootmarsumsestraat. Daarnaast zijn de nieubouwkavels van de twee-onder-een kapwoning gesitueerd aan de openbare weg (Ootmarsumsestraat). Hoewel er in de omgeving van het plangebied enkele bedrijven aanwezig zijn, wordt de omgeving vooral gedomineerd door de woonfunctie (samenhang met de omgeving). Tot slot wordt in hoofdstuk 4 aangetoond dat de bestaande woonmilieus niet onevenredig wordt aangetast. Op basis van bovenstaande kan geconcludeerd worden dat het plan in overeenstemming is met de beleidsnota inbreidingslocaties 2020.

24

bestemmingsplan Tilligte, Ootmarsumsestraat 165 en 167

Hoofdstuk 4

Omgevingsaspecten

Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet in de toelichting op het bestemmingsplan een beschrijving staan van het verrichte onderzoek naar de voor het plan relevante feiten en de af te wegen belangen (Algemene wet bestuursrecht, artikel 3.2). In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de geldende wet- en regelgeving die op voorliggend plan en plangebied van toepassing zijn. Bovendien is een bestemmingsplan vaak een belangrijk middel voor afstemming tussen de milieuaspecten en ruimtelijke ordening. In dit hoofdstuk worden daarom de resultaten van het onderzoek naar o.a. de milieukundige uitvoerbaarheid beschreven. Het betreffen voor zover relevant de thema's geluid, bodem, luchtkwaliteit, externe veiligheid, milieuzonering, geur, ecologie, archeologie & cultuurhistorie, verkeer, water en vormvrije m.e.r-beoordeling.

4.1 Besluit milieueffectrapportage Op 1 april 2011 is het huidige Besluit milieueffectrapportage in werking getreden. Op 7 juli 2017 zijn er enkele wijzigingen doorgevoerd binnen dit besluit om de m.e.r.-procedure eenduidiger en overzichtelijker te maken, alsmede het aspect milieueffectrapportage explicieter te behandelen in aanvragen. Dit besluit heeft tot doel het vaststellen van mogelijke, ernstig nadelige milieugevolgen ten gevolge van een activiteit binnen de aanvraag. Binnen het Besluit milieueffectrapportage zijn mogelijkheden opgenomen hoe om te gaan met dit besluit bij een aanvraag. Wanneer de beoogde activiteit in de D-lijst van het Besluit milieueffectrapportage wordt benoemd, maar onder de gestelde drempelwaarden blijft, volstaat een vormvrije m.e.r.-beoordeling. Wanneer de beoogde activiteit in de D-lijst van het Besluit milieueffectrapportage wordt benoemd en bovendien de gestelde drempelwaarden overstijgt, is de betreffende aanvraag m.e.r.-plichtig. Op dat moment zal een m.e.r.-rapportage op moeten worden gesteld. Wanneer een voorziene ontwikkeling geen stedelijk ontwikkelingsproject vormt, behoeft er geen reguliere of vormvrije m.e.r.-beoordeling te worden uitgevoerd. Toets Het begrip 'stedelijk ontwikkelingsproject' is niet gedefinieerd. In de toelichting op het Besluit m.e.r.

zijn wel een aantal voorbeelden van bouwprojecten opgenomen die als stedelijk ontwikkelingsproject kunnen worden aangemerkt. In dat kader wordt verwezen naar woningen, parkeerterreinen, theaters, sportcentra, kantoorgebouwen en dergelijke of een combinatie daarvan. Of sprake is van een 'stedelijk ontwikkelingsproject' hangt af van de concrete omstandigheden van het geval. Onder andere de aard en de omvang van de voorziene wijziging van de stedelijke ontwikkeling spelen daarbij een rol. Of de ontwikkeling per saldo aanzienlijke negatieve gevolgen voor het milieu kan hebben, is daarbij niet relevant. Gelet op de uitspraak van de Raad van State van 31 januari 2018 (ECLI:NL:RVS:2018:348) lijken de volgende aspecten relevant voor de vraag of sprake is van een stedelijk ontwikkelingsproject: de aard en omvang van de ontwikkeling; de vormgeving en opzet; de schaalgrootte; de ligging; de voorgenomen functie(wijziging), en; de vraag of sprake is van een bestaand of van een te realiseren bouwwerk. Als gevolg van dit bestemmingsplan wordt een bestaand, leegstaand pand, gesloopt en vervangen door een twee-onder-een kapwoning. Hoewel er in de omgeving van het plangebied enkele bedrijven aanwezig zijn, wordt de omgeving vooral gedomineerd door woningen.

De te realiseren twee-onder-een kapwoning sluit qua bouwmogelijkheden (bouw- en goothoogte) aan bij de bebouwing aan deze zijde van de Ootmarsumsestraat. Daarnaast wordt qua uiterlijke verschijningsvorm (twee lagen met kap) aangesloten bij de naastgelegen gebouwen aan de Ootmarsumsestraat 163 en 154. Conform de stedenbouwkundige structuur van de bebouwing langs de Ootmarsumsestraat wordt de nieuwe bebouwing teruggelegen van de Ootmarsumsestraat gesitueerd. Derhalve kan gesteld worden dat het plan stedenbouwkundig past binnen de omgeving. Het bestaande te slopen pand met aan- en uitbouwen heeft een oppervlakte van circa 350 m2. De (planologisch mogelijke) bebouwde oppervlakte van de hoofdgebouwen bedraagt maximaal 185 m2 (oppervlakte van het bouwvlak). Daarnaast mag de oppervlakte aan bijgebouwen per woning maximaal 100 m2 per woning bedragen. De totale oppervlakte aan bijgebouwen bedraagt derhalve 200 m2. De totale bebouwde oppervlakte die dit bestemmingsplan mogelijk maakt bedraagt 385 m2. Het plan maakt derhalve een geringe toename van de bestemmingsplan Tilligte, Ootmarsumsestraat 165 en 167

25

bebouwde oppervlakte mogelijk. Ten aanzien van de verkeersgeneratie geldt dat op grond van het vigerende bestemmingsplan een detailhandelsfunctie is toegestaan. Voor detailhandel (winkels) geldt dat de verkeersaantrekkende werking groter is dan van een woning. Hoewel het pand jarenlang leeg staat en enkel wordt gebruikt ten behoeve van opslag leidt het plan (de realisatie van twee woningen) tot een zeer beperkt aantal verkeersbewegingen (zie paragraaf 4.10). Al met al kan geconcludeerd worden dat het plan geen negatieve effecten heeft op het milieu en dat er geen sprake is van een stedelijk ontwikkelingsproject als bedoeld in het Besluit m.e.r.

4.2 Milieuzonering Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan we het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast. Milieuzonering heeft twee doelen: het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies; het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen. Voor het bepalen van de aan te houden afstanden wordt de VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' uit 2009 gehanteerd. Deze uitgave bevat een lijst, waarin voor een hele reeks van milieubelastende activiteiten (naar SBI-code gerangschikt) richtafstanden zijn gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies. De lijst geeft richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar.

De grootste van de vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een milieubelastende activiteit in een milieucategorie en daarmee ook voor de uiteindelijke richtafstand. De richtafstandenlijst gaat uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet zullen worden uitgeoefend, kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting, in plaats van de richtafstanden. De afstanden worden gemeten tussen enerzijds de grens van de bestemming die de milieubelastende functie(s) toelaat en anderzijds de uiterste situering van de gevel van een milieugevoelige functie die op grond van het bestemmingsplan/wijzigingsplan mogelijk is. Hoe gevoelig een gebied is voor milieubelastende activiteiten is mede afhankelijk van het omgevingstype. De richtafstanden van de richtafstandenlijst gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk/buitengebied' dan wel 'gemengd gebied'. In figuur 4.1 zijn de richtafstanden weergegeven.

Figuur 4.1: Richtafstanden VNG-uitgave Bedrijven en Milieuzonering Toets Het plangebied is gelegen in een gebied wat zich kenmerkt door een sterke functiemenging. Gelet op het bestemmingsplan 'Tilligte' bevinden zich in de nabijheid van het plangebied de functies wonen, bedrijf en horeca. Daarnaast is het plangebied direct gelegen aan de Ootmarsumsestraat, een doorgaande provinciale weg waarvoor een maximum snelheid geldt van 50 km/uur. Derhalve kan het plangebied aanmerken als 'gemengd gebied'. Zoals beschreven geeft de VNG-brochure een eerste inzicht in de milieuhinder van inrichtingen. Bij de realisatie van een nieuwe functie wordt gekeken naar de omgeving waarin de nieuwe functies gerealiseerd worden. Hierbij spelen twee vragen een rol. Enerzijds is belangrijk of de nieuwe functie in de omgeving past (externe werking) en anderzijds is het van belang of de omgeving de nieuwe functie toelaat (interne werking). 26