Bestemmingsplan Tilligte, Ootmarsumsestraat 148 en 150.pdf

Bestemmingsplan

Tilligte, Ootmarsumsestraat 148 En 150

Status: vastgesteld

Status: Datum: IMRO-Code: Auteur(s):

vastgesteld NL.IMRO.1774.TILBPOOTMSTR148150VG01

Tilligte, Ootmarsumsestraat 148 en 150

Inhoudsopgave Toelichting

5

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Ligging en begrenzing plangebied 1.3 Vigerend bestemmingsplan 1.4 De bij het plan behorende stukken 1.5 Leeswijzer

7 7 7 8 9 9

Hoofdstuk 2 Het plan 2.1 Huidige situatie 2.2 Toekomstige situatie

11 11 12

Hoofdstuk 3 Beleid 3.1 Rijksbeleid 3.2 Provinciaal beleid Overijssel 3.3 Gemeentelijk beleid

13 13 14 20

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten 4.1 Vormvrije m.e.r.-beoordeling 4.2 Milieuzonering 4.3 Bodem 4.4 Geluid

25 25 25 26 28

4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10

29 29 31 32 32 34

Luchtkwaliteit Externe veiligheid Water Ecologie Archeologie en Cultuurhistorie Verkeer / parkeren

Hoofdstuk 5 Juridische toelichting 5.1 Planopzet en systematiek 5.2 Toelichting op de regels

35 35 35

Hoofdstuk 6

39

Economische uitvoerbaarheid

Hoofdstuk 7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid 7.1 Vooroverleg 7.2 Zienswijzen

41 41 41

Bijlagen toelichting

43

Bijlage 1

Verkennend bodemonderzoek Ootmarsumsestraat 148-152 Tilligte

44

Bijlage 2

Watertoets

114

Regels Hoofdstuk 1 Artikel 1 Artikel 2 2

119 Inleidende regels Begrippen Wijze van meten

bestemmingsplan Tilligte, Ootmarsumsestraat 148 en 150

121 121 126

Hoofdstuk 2 Artikel 3

Bestemmingsregels Wonen

127 127

Hoofdstuk 3 Artikel 4 Artikel 5 Artikel 6 Artikel 7 Artikel 8

Algemene regels Algemene bouwregels Algemene gebruiksregels Algemene afwijkingsregels Anti-dubbeltelregel Overige regels

131 131 132 133 134 135

Hoofdstuk 4 Artikel 9 Artikel 10

Overgangs- en slotregels Overgangsrecht Slotregel

137 137 138

Bijlagen bij de regels

139

Bijlage 1

140

Staat van bedrijfsactiviteiten

bestemmingsplan Tilligte, Ootmarsumsestraat 148 en 150

3

4

bestemmingsplan Tilligte, Ootmarsumsestraat 148 en 150

Toelichting

bestemmingsplan Tilligte, Ootmarsumsestraat 148 en 150

5

6

bestemmingsplan Tilligte, Ootmarsumsestraat 148 en 150

Hoofdstuk 1

Inleiding

1.1 Aanleiding Ter plaatse van de percelen Ootmarsumsestraat 148, 150 en 152 in Tilligte geldt op basis van het bestemmingsplan Tilligte op dit moment de bestemming 'Bedrijf'. Ter plaatse is echter al lange tijd sprake van reguliere bewoning en er is geen sprake van bedrijvigheid. Een herziening van het bestemmingsplan is nodig om de percelen (weer) een passende juridisch-planologische regeling te geven die aansluit bij de huidige situatie, middels een bestemming 'Wonen'. Om deze reden is dit bestemmingsplan opgesteld, waarbij wordt aangetoond dat de toekenning van een woonbestemming voldoet aan de eisen van een goede ruimtelijke ordening.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied Ligging Het plangebied bestaat uit de percelen Ootmarsumsestraat 148, 150 en 152 in Tilligte. De percelen liggen in het dorp Tilligte. Het plangebied staat kadastraal bekend als gemeente Denekamp, sectie M, perceelsnummers 634, 635, 636 en 637. In figuur 1.1 is de ligging van het plangebied weergegeven.

Figuur 1.1: Ligging plangebied (bron: Atlas van Overijssel) Begrenzing De begrenzing van het plangebied is in figuur 1.2 weergegeven (rood omkaderd). In dit figuur is een luchtfoto weergegeven waarop de percelen Ootmarsumsestraat 148, 150 en 152 te zien zijn. De oppervlakte van de percelen gezamenlijk bedraagt 1215 m2. Ootmarsumsestraat 148 heeft een perceelsoppervlakte van 200 m2, Ootmarsumsestraat 150/152 heeft een oppervlakte van 1015 m2. Voor deze percelen geldt op dit moment een bedrijfsbestemming, terwijl een woonbestemming de passende bestemming is gezien het huidige gebruik. De percelen grenzen aan gronden waarop plannen zijn voor woningbouw. Zie de verbeelding voor de exacte begrenzing van het plangebied.

bestemmingsplan Tilligte, Ootmarsumsestraat 148 en 150

7

Figuur 1.2: begrenzing plangebied (bron: Atlas van Overijssel)

1.3 Vigerend bestemmingsplan Voor de Ootmarsumsestraat 148, 150 en 152 in Tilligte geldt het bestemmingsplan 'Tilligte'. Dit bestemmingsplan is vastgesteld op 26 februari 2013. In figuur 1.3 is een fragment uit de verbeelding van dit bestemmingsplan opgenomen.

Figuur 1.3: Uitsnede bestemmingsplan 'Tilligte' (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl) Aan het plangebied is de bestemming 'Bedrijf' toegekend. Ook geldt de functie-aanduiding 'bedrijfswoning' voor 8

bestemmingsplan Tilligte, Ootmarsumsestraat 148 en 150

een gedeelte van het perceel. De gronden zijn daarmee in eerste instantie bestemd voor bedrijven die genoemd zijn in bijlage 1 onder de categorieën 1 en 2 met daaraan ondergeschikt wonen in de vorm van een bedrijfswoning ter plaatse van de aanduiding ‘bedrijfswoning’, groenvoorzieningen, openbare nutsvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, parkeervoorzieningen, wegen en paden, tuinen, erven en terreinen. De woningen Ootmarsumsestraat 148 en 150 worden regulier bewoond, terwijl in het geldende bestemmingsplan een bestemmingsplan 'Bedrijf' evenals een functieaanduiding 'bedrijfswoning' is opgenomen. Een bedrijfswoning is volgens de begrippen van het bestemmingsplan 'Tilligte' een woning in of bij een gebouw of op een terrein, kennelijk slechts bedoeld voor (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein noodzakelijk is. In het plangebied is echter (al lange tijd) geen bedrijvigheid (meer) aanwezig. Een gebruik als reguliere woning, zonder binding of koppeling aan een bedrijf is in strijd met de bestemming 'Bedrijf'. Een herziening van het bestemmingsplan is vereist om een toekomstbestendige en passende juridisch-planologische regeling aan het perceel toe te kennen.

Paraplubestemmingsplannen Naast bovengenoemd bestemmingsplan gelden er twee zogenaamde parapluplannen voor het plangebied, het 'paraplubestemmingsplan kernen gemeente Dinkelland' en facetbestemmingsplan 'parkeren Dinkelland'. Het paraplubestemmingsplan kernen gemeente Dinkelland heeft betrekking op de kernen van de gemeente Dinkelland. Met dit bestemmingsplan speelt de gemeente Dinkelland in op de beleidsuitgangspunten vanuit het project "deregulering planregels". Het heeft als doel het herstellen van in de geldende bestemmingsplannen aanwezige tekortkomingen in de bestaande regels. Het voorliggende bestemmingsplan herziet deze plannen op de volgende onderwerpen: het opnemen van een begrip 'wonen' om te voorkomen dat er diverse woonvormen mogelijk zijn; - deregulering planregels; - uitsluiten kamerverhuur; - vastleggen aantal woningen in centrum- en gemengde bestemmingen; - opnemen 'Algemene gebruiksregels; - regeling lichtmasten op sportvelden; - het opnemen van markten en standplaatsen voor ambulante handel; parkeerregeling. Het facetbestemmingsplan 'parkeren Dinkelland' geeft regels omtrent parkeren. De regels zijn vertaald vanuit de beleidsnotitie 'Bouwen en parkeren 2018'. De regels uit deze parapluplannen zijn in dit bestemmingsplan, voor zover relevant, vertaald.

1.4 De bij het plan behorende stukken Het onderhavige bestemmingsplan 'Tilligte, Ootmarsumsestraat 148 en 150' bestaat naast deze toelichting uit de volgende stukken. Verbeelding (identificatie NL.IMRO.1774.TILBPOOTMSTR148150-VG01); Bijlage bij de toelichting; Regels; Bijlage bij de regels.

1.5 Leeswijzer De toelichting van het bestemmingsplan kent de volgende opbouw. In hoofdstuk 2 worden de huidige situatie en het te realiseren plan beschreven. Hoofdstuk 3 schetst het beleidskader. In hoofdstuk 4 worden de resultaten van de uitgevoerde omgevingsonderzoeken behandeld. In hoofdstuk 5 wordt het bestemmingsplan in juridisch opzicht toegelicht. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de economische uitvoerbaarheid en in hoofdstuk 7 wordt ten slotte de maatschappelijke uitvoerbaarheid belicht.

bestemmingsplan Tilligte, Ootmarsumsestraat 148 en 150

9

10

bestemmingsplan Tilligte, Ootmarsumsestraat 148 en 150

Hoofdstuk 2

Het plan

2.1 Huidige situatie In de huidige situatie is er aan de Ootmarsumsestraat 148, 150 en 152 in Tilligte sprake van twee woningen met bijgebouwen (twee onder een kap). In de afbeeldingen hieronder zijn een luchtfoto van het plangebied en aanzichten van het perceel vanaf de Ootmarsumsestraat weergegeven. De rechterzijde is nummer 148 en de linkerzijde betreft nummer 150. Het plangebied is opgesplitst in meerdere kadastrale percelen. Ootmarsumsestraat 150/152 bestaat uit de kadastrale nummers gemeente Denekamp sectie M 634 en 635 en heeft een gezamenlijke oppervlakte van 1015 m2. Nummer 148 bestaat uit de nummers 636 en 637 en heeft een gezamenlijke oppervlakte van 200 m2.

Figuur 2.1: luchtfoto plangebied (bron: atlasvanoverijssel.nl)

bestemmingsplan Tilligte, Ootmarsumsestraat 148 en 150

11

Figuur 2.2: huidige situatie aanzicht Ootmarsumsestraat 148 (=rechterzijde) en 150 (bron: Google streetview)

Figuur 2.3: huidige situatie aanzicht Ootmarsumsestraat 150 (bron: Google streetview)

Op het perceel Ootmarsumsestraat 150 is achter de woning een groot voormalig bedrijfsgebouw aanwezig (nr. 152) met een oppervlakte van circa 420 m2. In het verleden was op dit perceel een transportbedrijf/veevoederbedrijf gevestigd. De bedrijfsvoering is in 2000 beeindigd. Er hebben daarna geen bedrijfsactiviteiten meer plaatsvonden. Ootmarsumsestraat 148 is nooit voor bedrijfsactiviteiten in gebruik geweest en heeft minder oppervlakte bebouwing. Naast de woning is een dubbele garage aanwezig. De woningen hebben beide een eigen inrit op de Ootmarsumsestraat.

2.2 Toekomstige situatie De bedrijfsbestemming en de bedrijfswoningen worden omgezet naar een bestemming Wonen, conform het reeds bestaande gebruik van de percelen. De situatie aan bebouwing blijft daarbij ongewijzigd. Door toepassing van de bestemming 'Wonen' gelden de bestemmingsplanregels en bouwmogelijkheden voor woonpercelen zoals deze voor andere woonbestemmingen in Tilligte en de gemeente Dinkelland gelden. De huidige maatvoering van de woningen (goothoogte maximaal 6, hoogte maximaal 10) blijft daarbij gehandhaafd. De bestaande bijbehorende bouwwerken kunnen daarbij worden gehandhaafd en vernieuwd. Dit geldt ook voor het voormalige bedrijfsgebouw/bijbehorende bouwwerk op Ootmarsumsestraat 150/152.

12

bestemmingsplan Tilligte, Ootmarsumsestraat 148 en 150

Hoofdstuk 3

Beleid

3.1 Rijksbeleid 3.1.1

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) biedt een duurzaam perspectief voor de Nederlandse leefomgeving. Hiermee kunnen we inspelen op de grote uitdagingen die voor ons liggen. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt. Met de NOVI zet de Rijksoverheid een proces in gang waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten: Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; Duurzaam economisch groeipotentieel; Sterke en gezonde steden en regio's; Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven vanuit de NOVI is combinaties te maken en win-win situaties te creëren. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen.

Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van de ruimte; Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties. Conclusie De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de omzetting van een bedrijfsbestemming naar een woonbestemming binnen de kern Tilligte. Het betreft een kleinschalige ontwikkeling die past past binnen de prioriteiten van de NOVI. 3.1.2

Ladder voor duurzame verstedelijking

Artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) schrijft voor dat van een nieuwe 'stedelijke ontwikkeling' die in een bestemmingsplan wordt mogelijk gemaakt moet worden aangetoond dat er sprake is van een behoefte. De toelichting bij het bestemmingsplan bevat daartoe een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling. Indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, bevat een toelichting tevens een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Dit wordt de 'Ladder Duurzame Verstedelijking' genoemd. De beschrijving van de behoefte aan de betreffende, 'stedelijke ontwikkeling', moet inzichtelijk maken of, in relatie tot het bestaande aanbod, concreet behoefte bestaat aan de desbetreffende ontwikkeling. Die behoefte moet dan worden afgewogen tegen het bestaande aanbod, waarbij moet worden gemotiveerd dat rekening is gehouden met het voorkomen van leegstand. De stappen schrijven geen vooraf bepaald resultaat voor, omdat het optimale resultaat moet worden beoordeeld door het bevoegd gezag dat de regionale en lokale omstandigheden kent en de verantwoordelijkheid draagt voor de ruimtelijke afweging met betrekking tot die ontwikkeling. Onderhavig plan Onderhavig bestemmingsplan maakt de omzetting van een bedrijfsbestemming naar een woonbestemming mogelijk.

Ook wanneer de Ladder niet van toepassing is, zal gemotiveerd moeten worden dat de ontwikkeling voldoet aan

bestemmingsplan Tilligte, Ootmarsumsestraat 148 en 150

13

een goede ruimtelijke ordening en uitvoerbaar is (ABRvS 16 september 2015; ECLI:NL:RVS:2015:2921). Het al dan niet toenemen van het ruimtebeslag is een belangrijk criterium voor het aanmerken van een ontwikkeling als een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Indien er wel sprake is van een (geringe) toename van bouwmogelijkheden, dan is doorgaans sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Daarnaast geldt dat bij een toename van meer dan 11 woningen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Indien er in het geheel geen sprake is van toename van het ruimtebeslag, dan is de Afdelingslijn dat er geen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Zie bijvoorbeeld uitspraak 10 december 2014 (zaak nr. 201310814/1/R1). Dit wordt enigszins bijgesteld door een uitspraak door de Raad van State van 18 februari 2015 (zaak nr. 201311211/1/R3). Daarin is sprake van een uitbreiding van de planologische gebruiksmogelijkheden van feitelijk bestaande units in een bedrijfsverzamelgebouw. De afdeling suggereert hiermee dat er functiewijzigingen - zonder enige toename van bebouwing - kunnen zijn die wel 'zodanig' zijn, dat zij kunnen worden aangemerkt als een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Met 'zodanig' wordt in dit geval een ontwikkeling met zodanige impact/invloed bedoeld.

Hierbij kan gedacht worden aan een functie wijziging "sec" die van invloed is op het woon-, leef- en ondernemersklimaat elders, en door die invloed kan kwalificeren als "zodanige functie wijziging", zodat sprake is van een Ladderplichtige stedelijke ontwikkeling. Gelet op het feit dat in het onderhavige plan: er geen sprake is van nieuw beslag op de ruimte; er geen nieuwe woningen worden gerealiseerd (twee bedrijfswoningen worden reguliere woningen) er sprake is van een kleinschalige ontwikkeling, die geen impact heeft op het woon-, leef- en ondernemersklimaat elders; er sprake is van een aanvaardbare ontwikkeling, die in het kader van een 'goede ruimtelijke ordening' aanvaardbaar is; kan gesteld worden dat er geen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling en toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking achterwege kan blijven.

3.2 Provinciaal beleid Overijssel 3.2.1

Omgevingsvisie Overijssel

De Omgevingsvisie Overijssel geeft de provinciale visie op de fysieke leefomgeving van Overijssel weer. Hierin worden onderwerpen als ruimtelijke ordening, milieu, water, verkeer en vervoer, ondergrond en natuur aangehaald in samenhang voor een duurzame ontwikkeling van de leefomgeving. De Omgevingsvisie is onder andere een structuurvisie onder de Wet ruimtelijke ordening. Duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit zijn de leidende principes of 'rode draden' bij alle initiatieven in de fysieke leefomgeving in de provincie Overijssel. 3.2.2

Omgevingsverordening Overijssel

De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. De keuze voor inzet van deze instrumenten is bepaald aan de hand van een aantal criteria. In de Omgevingsvisie is bij elke beleidsambitie een realisatieschema opgenomen waarin is aangegeven welke instrumenten de provincie zal inzetten om de verschillende onderwerpen van provinciaal belang te realiseren. Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel van de provincie Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is. 3.2.3

Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn in de Omgevingsvisie Overijssel geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus, te weten: generieke beleidskeuzes; 14

bestemmingsplan Tilligte, Ootmarsumsestraat 148 en 150

ontwikkelingsperspectieven; gebiedskenmerken. Deze begrippen worden hieronder nader toegelicht. Generieke beleidskeuzes Generieke beleidskeuzes zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen mogelijk zijn. In deze fase wordt beoordeeld of er sprake is van een behoefte aan een bepaalde voorziening. Ook wordt in deze fase het zgn. principe van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik gehanteerd. Hierin komt er kort gezegd op neer dat eerst bestaand bebouwd gebied wordt benut, voordat er uitbreiding in de groene omgeving kan plaatsvinden. Andere generieke beleidskeuzes betreffen de reserveringen voor waterveiligheid, randvoorwaarden voor externe veiligheid, grondwaterbeschermingsgebieden, bescherming van de ondergrond (aardkundige en archeologische waarden), landbouwontwikkelingsgebieden voor intensieve veehouderij, begrenzing van Nationale Landschappen, Natura 2000-gebieden, Natuurnetwerk Nederland en verbindingszones enzovoorts. De generieke beleidskeuzes zijn veelal normstellend en verankerd in de Omgevingsverordening Overijssel. Ontwikkelingsperspectieven Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van zes ontwikkelingsperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving.

Met dit spectrum geeft de provincie ruimte voor het realiseren van de in de visie beschreven beleids- en kwaliteitsambities. De ontwikkelingsperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent doorvertaald in de ontwikkelingsperspectieven. Gebiedskenmerken Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en lust- en leisurelaag) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling invulling krijgt. Aan de hand van de drie genoemde niveaus kan worden bezien of een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en er behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe het uitgevoerd kan worden.

bestemmingsplan Tilligte, Ootmarsumsestraat 148 en 150

15

Figuur 3.1: Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel (Bron: provincie Overijssel) Toetsing van het initiatief aan de uitgangspunten Omgevingsvisie Overijssel Indien het concrete initiatief wordt getoetst aan de Omgevingsvisie en Omgevingsverordening Overijssel ontstaat globaal het volgende beeld. Generieke beleidskeuzes Of een ontwikkeling mogelijk is, wordt bepaald op basis van generieke beleidskeuzes. Hierbij is onder andere het principe van 'zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik' (artikel 2.1.3) van belang die er voor staat dat in eerste instantie bestaande bebouwing en stedelijk gebied wordt benut, voordat er nieuwbouw in de groene omgeving plaatsvindt. artikel 2.1.3 Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik lid 1 Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in stedelijke ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen op de Groene Omgeving wanneer aannemelijk is gemaakt: dat er voor deze opgave in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwd gebied en de ruimte binnen het bestaand bebouwd gebied ook niet geschikt te maken is door herstructurering en/of transformatie; dat mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik binnen het bestaand bebouwd gebied optimaal zijn benut.

Dit bestemmingsplan maakt een ontwikkeling in bestaand bebouwd gebied mogelijk; een bedrijfsbestemming wordt omgezet naar een woonbestemming, waarmee transformatie van een perceel plaatsvindt. artikel 2.1.5 Ruimtelijke kwaliteit In de toelichting op bestemmingsplannen wordt onderbouwd dat de nieuwe ontwikkelingen die het bestemmingsplan mogelijk maakt, bijdragen aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit conform de geldende gebiedskenmerken. Doorwerking voor voorliggend plan: In deze paragraaf wordt ingegaan op het plan in relatie tot de geldende gebiedskenmerken. De ontwikkeling van bedrijfsperceel naar wonen heeft weinig impact op de gebiedskenmerken en past binnen de gebiedskenmerken. Ontwikkelingsperspectieven De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. In dit geval zijn uitsluitend de ontwikkelingsperspectieven voor de stedelijke omgeving van belang. In figuur 3.2 is een fragment van de kaart van de ontwikkelingsperspectieven behorende bij de Omgevingsvisie weergegeven.

Figuur 16

bestemmingsplan Tilligte, Ootmarsumsestraat 148 en 150

3.2: Fragment ontwikkelingsperspectievenkaart, Omgevingsvisie Overijssel, de locatie is omlijnd (bron: provincie Overijssel) Het plangebied is gelegen binnen het gebied dat is aangeduid als 'woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken'. De steden en dorpen buiten de stedelijke netwerken mogen altijd bouwen voor de lokale behoefte aan wonen, werken en voorzieningen, inclusief lokaal gewortelde bedrijvigheid, mits onderbouwd en regionaal afgestemd. Herstructurering en transformatie van de woon-, werk-, voorzieningen- en mixmilieus moeten deze vitaal en aantrekkelijk houden en de diversiteit aan milieus versterken. Herstructurering en transformatie bieden kansen om te anticiperen op klimaatverandering (bijvoorbeeld door ruimte voor groen, natuur en water te reserveren). Van belang is de stedelijke ontwikkeling altijd af te stemmen op de kenmerken van het watersysteem, bijvoorbeeld in laaggelegen gebieden bij bouw- en evacuatieplannen rekening houden met risico’s op overstroming of wateroverlast. Herstructurering en transformatie kunnen ook bijdragen aan de energietransitie (door het nemen van energie-efficiënte maatregelen en/of het opwekken van duurzame energie door bijvoorbeeld het aanwezige dakoppervlak te benutten). Onderhavig bestemmingsplan maakt de transformatie mogelijk van een bedrijfsbestemming naar een woonbestemming.

Daarmee verdwijnt een bedrijfsbestemming midden in de kern van Tilligte. Dit betreft ook een positieve ontwikkeling in het kader van het voornemen om de gronden gelegen achter het plangebied voor woningbouw te ontwikkelen. De ontwikkeling die onderhavig bestemmingsplan mogelijk maakt past binnen de uitgangspunten van het ontwikkelingsperspectief. Het plan doet geen afbreuk aan het eigen karakter van het gebied en leveren geen extra belemmeringen op voor andere functies in de omgeving. Gebiedskenmerken Natuurlijke laag De natuurlijke laag geeft aan het gebied het kenmerk 'dekzandvlakte' (zie figuur 3.3).

Figuur 3.3: Natuurlijke laag, Omgevingsvisie Overijssel (bron: provincie Overijssel) De dekzandgronden beslaan een groot gedeelte van de oppervlakte van de provincie. Na de ijstijden bleef er in grote delen een reliëfrijk – door de wind gevormd – zandlandschap achter, dat gekenmerkt wordt door relatief grote verschillen tussen hoog/droog en laag/nat gebied. Soms vlak bij elkaar, soms verder van elkaar verwijderd. Als ontwikkelingen plaats vinden, dan dragen deze bij aan het beter zichtbaar en beleefbaar maken van de hoogteverschillen en het watersysteem. Beiden zijn tevens uitgangspunt bij (her)inrichting. Het plangebied is gelegen binnen bestaand bebouwd gebied. De kenmerken van de natuurlijke laag zijn ter plaatse dan ook niet meer herkenbaar. Laag van het agrarisch cultuurlandschap

bestemmingsplan Tilligte, Ootmarsumsestraat 148 en 150

17

De laag van het agrarisch cultuurlandschap kent het kenmerk 'essenlandschap' aan het gebied toe. In figuur 3.4 is een fragment van de betreffende kaart weergegeven.

Figuur 3.4: Laag van het agrarische cultuurlandschap, Omgevingsvisie Overijssel (bron: provincie Overijssel) Het essenlandschap bestaat uit een samenhangend systeem van essen, flanken, lager gelegen maten en fliergronden, – voormalige – heidevelden en kenmerkende bebouwing rond de es (esdorpen en verspreide erven). Het landschap is geordend vanuit de erven en de essen, de eeuwenoude akkercomplexen die op de hogere dekzandkoppen en flanken van stuwwallen werden aangelegd. Eeuwenlange bemesting - met heideplaggen en stalmest - heeft geleidt tot een karakteristiek reliëf met soms hoge stijlranden. Onder en in de es heeft zich op deze wijze een waardevol archeologisch archief opgebouwd. De dorpen en erven lagen op de flanken van de es, op overgang naar het lager gelegen maten- en flierenlanden. Zo lagen ze droog en werden tegelijkertijd de werklijnen zo kort mogelijk gehouden. De zandpaden volgen steeds de lange ‘luie’ lijnen van het landschap, Zo ontstond vanuit de dorpen een organische spinragstructuur naar de omliggende gronden en de dorpen in de omgeving. Toetsing Het plangebied is gelegen binnen bestaand bebouwd gebied. De kenmerken van het essenlandschap zijn ter plaatse niet meer herkenbaar. Stedelijke laag Binnen de Stedelijke laag heeft het plangebied het kenmerk 'woonwijken 1955-nu'

18

bestemmingsplan Tilligte, Ootmarsumsestraat 148 en 150

Figuur 3.5: stedelijke laag, Omgevingsvisie Overijssel (bron: provincie Overijssel)

De woonwijken van 1955 tot nu zijn plan matig opgezette uitbreidingswijken op basis van een collectief idee en grotere bouwstromen. De functies (wonen, werken, voorzieningen centra) zijn uiteengelegd en de wijken zijn opgedeeld in buurten met een homogeen bebouwingskarakter: buurten met eengezins woningen, flatwijken, villawijken,wijk(winkel)centra. Er is sprake van een tijdsgebonden verkavelingsstructuur op basis van verschillende ordeningsprincipes. Lokaal zijn kleine eenheden die afwijken van het systeem, zoals ‘goudkustjes’ aan de rand van de wijk. Steeds is sprake van een afgeronde eenheid met duidelijke in- en uitgangen en kunst in de openbare ruimte. Er is aandacht voor de aansluiting op de binnenstad en het hoofdwegennetwerk, maar vaak minder op fietsaansluitingen naar het buitengebied. Soms zijn herkenbare relicten van het oude cultuurlandschap (zoals boerderijen, (zand)wegen of beplantingsstructuren) opgenomen in de wijken. De tijdsgeest van de bouwperiode is af te lezen in de stedenbouwkundige structuur en architectuur. Als ontwikkelingen plaats vinden de naoorlogse woonwijken, dan voegt nieuwe bebouwing zich in de aard, maat en het karakter van het grotere geheel (patroon van o.a. wooneenheden en parken), maar is als onderdeel daarvan wel herkenbaar.

Toets Het plangebied maakt onderdeel uit van het afwisselende bebouwingslint langs de Ootmarsumsestraat, waarbij de woningen dateren uit begin jaren 70 van de vorige eeuw. Dit bestemmingsplan maakt functieverandering/transformatie van een bedrijfsbestemming naar wonen mogelijk. De bestaande woningen en bijbehorende bebouwing blijven gehandhaafd. Onderhavig bestemmingsplan geeft daarbij het kader voor de bestaande bebouwing. Deze bebouwing voegt zich naar aard en omvang in de bebouwingsstructuur van Tilligte. De ontwikkeling past binnen de kenmerken van de Stedelijke laag. Laag van de beleving In de Laag van de beleving heeft het plangebied het kenmerk 'Donkerte'.

bestemmingsplan Tilligte, Ootmarsumsestraat 148 en 150

19

Figuur 3.6: Laag van de beleving, Omgevingsvisie Overijssel (bron: provincie Overijssel) Lichte gebieden geven een beeld van de economische dynamiek van de provincie: de steden en dorpen, de autosnelwegen, de kassengebieden, de attractieparken,de grote bedrijventerreinen en de gebieden met veel bebouwing. De donkere gebieden geven een indicatie van de ‘buitengebieden’ van Overijssel. De natuurcomplexen en de grote landbouwgebieden. De donkere gebieden zijn de gebieden waar het ‘s nachts nog echt donker is, waar je de sterrenhemel kunt waarnemen. Het zijn de relatief ‘luwe’ dun bewoonde gebieden met een lage gebruiksdruk. Donkerte wordt een te koesteren kwaliteit. De ambitie is de huidige ‘donkere’ gebieden, ten minste zo donker te houden, maar bij ontwikkelingen ze liever nog wat donkerder te maken. Dit betekent op praktisch niveau terughoudend zijn met verlichting van wegen, bedrijventerreinen e.d. en verkennen waar deze ‘s nachts uit kan of anders lichtbronnen selectiever richten. Structureel is het vrijwaren van donkere gebieden van verhoging van de dynamiek het perspectief. Toets Met de omzetting van een bedrijfsbestemming naar een woonbestemming zal de dynamiek in het plangebied verminderen en daarmee ook de noodzaak voor bepaalde verlichting die bij een bedrijf noodzakelijk is. Het plan past daarmee in de uitgangspunten van deze laag.

Conclusie Geconcludeerd kan worden dat de in dit voorliggende bestemmingsplan besloten planologische wijziging volledig in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel verwoorde en in de Omgevingsverordening verankerde provinciaal ruimtelijk beleid.

3.3 Gemeentelijk beleid 3.3.1

Omgevingsvisie Dinkelland

De gemeenteraad van de gemeente Dinkelland heeft op 31 maart 2021 'MijnOmgevingsvisie Dinkelland' vastgesteld. Deze visie gaat over de toekomst van de leefomgeving van de gemeente Dinkelland, waarbij wordt ingegaan op diverse thema's (o.a. leefbaarheid, gezondheid, veiligheid en duurzaamheid). De visie geeft aan hoe de gemeente Dinkelland en samenleving willen sturen. Wat moet er behouden worden, wat moet er versterkt worden en wat moet er worden ontwikkeld. De omgevingsvisie 'MijnOmgevingsvisie Dinkelland' gaat uit van vier kernprincipes. Dit zijn manieren van werken: werkwijzen die altijd gelden. De vier principes zijn: 1. 2. 3. 4.

We doen het samen; We geven het goed voorbeeld; We wentelen niet af op volgende generaties; We combineren zoveel mogelijk functies, zodat de beschikbare ruimte optimaal wordt gebruikt.

20

bestemmingsplan Tilligte, Ootmarsumsestraat 148 en 150

De gemeente Dinkelland wil leefbare kernen met voldoende voorzieningen, aantrekkelijk wonen, ruimte voor ondernemen en een leefbare openbare ruimte. Daarnaast zijn een gezonde leefomgeving en veilige leefomgeving, evenals energieneutraal zijn in 2050 en duurzaam beheer een speerpunt. Het is gewenst dat het aantal en de soort woningen in een kern passen bij de vraag. Inwoners moeten voor hun woning zoveel mogelijk in hun eigen gemeente terecht kunnen. Ook is het belangrijk dat woningen voor elke doelgroep bereikbaar en toegankelijk zijn, dus dat het betaalbaar is. Het heeft de voorkeur om binnen de grenzen van een kern te bouwen. In de meeste gevallen gaat het om plekken die verbeterd moeten worden of plekken waarvan de bestaande functie vervalt. Denk hierbij aan het verdwijnen van een bedrijf, het sluiten van een kerk of het slopen van oude woningen. Als er binnen de kern geen plekken zijn om te bouwen, kijken we naar bouwmogelijkheden aan de rand van een kern. Kernen zijn verschillend in de behoefte aan woningen. Daarom gaan we samen met kernen in gesprek om te kijken wat bij elk dorp past. Toets

figuur 3.7: uitsnede kaart Omgevingsvisie Dinkelland (bron: omgevingsvisiedinkelland.nl) Het plangebied (aangegeven met rode ster in bovenstaande afbeelding) is gelegen in een 'landelijke kern'. Binnen deze waarde wordt onder meer ingespeeld op het kleinschalige bebouwingsbeeld en de beleefbaarheid van karakteristieke bebouwing. Vanuit het archief van de gemeente Dinkelland is voor het plangebied een vergunning bekend uit 1951 voor de bouw van een schuurtje behorend bij een woonhuis. In 1974 is een vergunning verleend voor een twee onder een kap woning. Het woonhuis maakt al zeer lang onderdeel uit van het bebouwingsbeeld van de Ootmarsumsestraat en past binnen de waarden van 'Landelijke kernen'. De ontwikkeling in het plangebied heeft betrekking op inbreiding. Een bestaande bedrijfslocatie in de kern Tilligte verdwijnt en daarvoor in de plaats wordt een woonbestemming toegekend. De ontwikkeling past binnen het speerpunt 'aantrekkelijk wonen'. Gronden die gelegen zijn direct achter het plangebied zijn aangewezen als ontwikkellocatie in de Omgevingsvisie. Het gaat om een inbreidinglocatie ten behoeve van woningbouw. Ook wat betreft die ontwikkeling is de omzetting van een bedrijfsbestemming naar een woonbestemming een passende ontwikkeling. De ontwikkeling die onderhavig bestemmingsplan mogelijk maakt past binnen de uitgangspunten van de Omgevingsvisie

bestemmingsplan Tilligte, Ootmarsumsestraat 148 en 150

21

3.3.2

Woonvisie 2021+ gemeente Dinkelland

Wonen is een belangrijk thema voor de inwoners van de gemeente Dinkelland. Om ervoor te zorgen dat er ook op termijn voldoende woningen in alle segmenten én in alle kernen blijft, wordt om de 4 jaar de gemeentelijke Woonvisie opgesteld. Eind 2020 liep de Woonvisie 2016+ ten einde. De Woonvisie 2021+ is de opvolger van de in 2016 door de raad vastgestelde Woonvisie 2016+ en is gebaseerd op de nieuwe cijfers, trends en ontwikkelingen op de woningmarkt. De Woonvisie 2021+ is op 5 juli 2021 door de gemeenteraad van Dinkelland vastgesteld. De nieuwe woonvisie biedt een goed kwantitatief en kwalitatief kader voor de woningbouwontwikkeling in de gemeente Dinkelland en dient als basis voor de prestatieafspraken met de corporatie. De trends en behoeften op het gebied van wonen zijn in diverse bijeenkomsten besproken met woningmarktpartners: ondernemers, belangenorganisatites, zorginstellingen en inhoudelijk deskundigen zoals makelaars, projectontwikkelaars, woningcorporaties en kernraden.

De woonvisie gaat over: woningbouw om te voorzien in de vraag; zowel kwantitatief als kwalitatief en op de juiste plaats; voldoende en passende huurwoningen in de zin van betaalbaarheid en kwaliteit; het verbeteren van de bestaande voorraad zowel qua duurzaamheid als levensloopgeschiktheid; voorzien in de toenemende vraag naar wonen met zorg in de verschillende gradaties; voorzien in de verschillende woonbehoeftes als huisvesting van arbeidsmigranten, statushouders en woonwagenbewoners. De provincie heeft in de Regionale Woonagenda Twente aangegeven meer te sturen op kwaliteit, waarbij aangegeven wordt dat onderbouwd moet worden dat dit past binnen de onderbouwde lokale behoefte. In het kader van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking (bouwen voor concrete behoefte) is het noodzakelijk ook te sturen op kwantiteit. Er is een bandbreedte van de toekomstige woningbehoefte tot 2030 berekend op basis van diverse prognosemodellen. Voor de komende jaren wordt uitgegaan van een woningbehoefte tussen de +225 en +800 woningen voor de periode 2021-2030. Voor deze woonvisie wordt uitgegaan van de middeling van deze bandbreedte. Dit betekent dat wordt uitgegaan van een woningbehoefte van 515 woningen voor de periode 2020-2030. Daarbij zal het grootste deel van de vraag gericht zijn op het bedienen van de lokale behoefte, maar er wordt tevens rekening gehouden met instroom van vestigers.

Om te kunnen voorzien in de woningbehoefte én als impuls voor de leefbaarheid en vitaliteit van kernen is het van belang dat er in alle kernen van Dinkelland kan worden gebouwd. Derhalve zal het woningbouwprogramma per kern in meerdere en kleinere plannen worden weggezet, waardoor goed kan worden bijgestuurd als dat nodig blijkt. In kwalitatieve zin ligt de nadruk op woningen voor starters en ouderen, zowel in het betaalbare als middensegment. Op basis van in de woonvisie onderbouwde toekomstige woonbehoefte is een verdeling gemaakt. Om flexibel in te kunnen spelen op de vraag is de verdeling zoals ook reeds in het uitvoeringsprogramma opgenomen gehandhaafd - grote kernen, kleine kernen, buitengebied, en knelpunten transformatie. Tot slot bevat de Woonvisie 2021+ een Kwaliteitskader om te beoordelen of plannen van ontwikkelende partijen goed aansluiten bij de marktvraag. Dit Kwaliteitskader wordt tweejaarlijks bijgesteld op basis van verzamelde informatie over het functioneren van de woningmarkt en informatie van marktpartijen. Het kwaliteitskader bestaat uit een woningbehoefteprofiel per doelgroep (starters, doorstromers, gezinnen, senioren) op gemeenteniveau, nader uitgewerkt naar een profiel per kern. Toets Middels dit bestemmingsplan worden bestaande bedrijfswoningen omgezet naar reguliere woningen.

De huidige bewoning (waarbij er geen sprake is van binding met een bedrijf) kan dan worden voortgezet. Er worden daarbij geen nieuwe woningen toegevoegd. Geconcludeerd wordt dat dit plan in lijn is met het beleid uit de Woonvisie 2021+.

22

bestemmingsplan Tilligte, Ootmarsumsestraat 148 en 150

3.3.3

Nota inbreidingslocaties gemeente Dinkelland

De gemeenteraad van Dinkelland heeft in januari 2021 de Nota Inbreidingslocaties vastgesteld. Het aantal woningen dat toegevoegd kan worden in de gemeente is beperkt en neemt op termijn af, zodat toevoegen moet gebeuren op plekken waar de meerwaarde groot is. Denk hierbij aan beeldbepalende of centrale plekken in de kern of op locaties waar verbetering van belang is. Bouwen op structuurversterkende plekken zorgt voor meer levendigheid, meer ruimtelijke kwaliteit en meer draagvlak voor voorzieningen. Onder structuurversterkende plekken worden verstaan, plekken die: 1. binnen bestaand bebouwd gebied zijn gelegen; en 2. goed bereikbaar zijn voor al het verkeer; en 3. door herontwikkeling voor woningbouw (als functie, naast eventuele andere functies) 4. bijdragen aan ruimtelijke kwaliteit, leefbaarheid en vitaliteit van de kern door: o het oplossen van leegstand; of; o het hergebruiken van bestaand maatschappelijk vastgoed of monumenten; of o het slopen of wegbestemmen van incourante woningen of bouwkavels; of o sanering van een milieuhinderlijk bedrijf; o het (her)ontwikkelen van een lege plek die voldoet aan de omschrijving stedelijke functies in 3.2 van de nota. Locaties met een beeldbepalende groen- of bosbestemming zijn daarbij uitgesloten.

Onder stedelijke functies wordt verstaan: functies van steden en dorpen zoals wonen, bedrijvigheid, detailhandel, horeca, maatschappelijke, educatieve, culturele en religieuze voorzieningen met de bijbehorende infrastructuur, stedelijk water, stedelijk groen en gronden met een agrarische bestemming welke tenminste aan drie zijden zijn omsloten met bestaande bebouwing; Onder een lege plek wordt het volgende verstaan: een fysiek onbebouwde ruimte, gelegen in bestaand bebouwd gebied; Daarbij geldt dat een aanvraag tenminste voldoen aan onderstaande voorwaarden dient te voldoen: a. Aansluiting op de bestaande stedenbouwkundige structuur; b. Kavel(s) moet(en) grenzen aan de openbare weg; c. Samenhang met de omgeving; d. Woonmilieus mogen niet onevenredig worden aangetast. Toets Het plan is gelegen binnen bestaand bebouwd gebied in de kern Tilligte en grenst direct aan de Ootmarsumsestraat, waardoor de locatie goed bereikbaar is voor verkeer. Door uitvoering te geven aan het bestemmingsplan is bedrijvigheid ter plaatse niet meer mogelijk. De locatie wordt herontwikkeld. Er is geen sprake van een lege plek, maar een situatie die conform de feitelijke situatie herbestemd wordt. Er vindt daarbij geen toevoeging van nieuwe woningen plaats. Het plan blijft aansluiten op de bestaande stedenbouwkundige structuur. De structuur wijzigt niet.

Woningen betreffen geen milieubelastende functie waardoor omliggende woonmilieus niet worden aangetast. Het plan past binnen de uitgangspunten van de Nota inbreidingslocaties.

bestemmingsplan Tilligte, Ootmarsumsestraat 148 en 150

23

24

bestemmingsplan Tilligte, Ootmarsumsestraat 148 en 150

Hoofdstuk 4

Omgevingsaspecten

Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet in de toelichting op het bestemmingsplan een beschrijving staan van het verrichte onderzoek naar de voor het plan relevante feiten en de af te wegen belangen (Algemene wet bestuursrecht, artikel 3.2). In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de geldende wet- en regelgeving die op voorliggend plan en plangebied van toepassing zijn. Bovendien is een bestemmingsplan vaak een belangrijk middel voor afstemming tussen de milieuaspecten en ruimtelijke ordening. In dit hoofdstuk worden daarom de resultaten van het onderzoek naar o.a. de milieukundige uitvoerbaarheid beschreven. Het betreffen voor zover relevant de thema's geluid, bodem, luchtkwaliteit, externe veiligheid, milieuzonering, geur, ecologie, archeologie & cultuurhistorie, verkeer, water en vormvrije m.e.r-beoordeling.

4.1 Vormvrije m.e.r.-beoordeling Op 1 april 2011 is het huidige Besluit milieueffectrapportage in werking getreden. Op 7 juli 2017 zijn er enkele wijzigingen doorgevoerd binnen dit besluit om de m.e.r.-procedure eenduidiger en overzichtelijker te maken, alsmede het aspect milieueffectrapportage explicieter te behandelen in aanvragen. Dit besluit heeft tot doel het vaststellen van mogelijke, ernstig nadelige milieugevolgen ten gevolge van een activiteit binnen de aanvraag. Binnen het Besluit milieueffectrapportage zijn een tweetal mogelijkheden opgenomen hoe om te gaan met dit besluit bij een aanvraag. Wanneer de beoogde activiteit in de D-lijst van het Besluit milieueffectrapportage wordt benoemd, maar onder de gestelde drempelwaarden blijft, volstaat een vormvrije m.e.r.-beoordeling. Wanneer de beoogde activiteit in de D-lijst van het Besluit milieueffectrapportage wordt benoemd en bovendien de gestelde drempelwaarden overstijgt, is de betreffende aanvraag m.e.r.-plichtig. Op dat moment zal een m.e.r.-rapportage op moeten worden gesteld. Toets Er wordt middels dit bestemmingsplan de omzetting van een bedrijfsbestemming naar een woonbestemming mogelijk gemaakt. De ontwikkeling is concreet beschreven in hoofdstuk 2.

Het huidige gebruik van het plangebied is volgens het bestemmingsplan 'Bedrijf', maar in de praktijk is dit al lange tijd wonen, zonder dat er bedrijfsactiviteiten plaatsvinden. De huidige bedrijfswoningen worden middels dit bestemmingsplan omgezet naar reguliere woningen. Er vindt geen toevoeging van extra woningen plaats. Nu er slechts sprake is van een functiewijziging van de functie bedrijf naar wonen, er geen uitbreiding van de bebouwde oppervlakte plaatsvindt en de impact/ruimtelijke uitstraling van het plan op de omgeving zeer beperkt is, wordt vastgesteld dat er geen sprake is van een stedelijke ontwikkelingsproject in de zin van het Besluit m.e.r.

4.2 Milieuzonering Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan we het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast. Milieuzonering heeft twee doelen: het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies; het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen. Voor het bepalen van de aan te houden afstanden wordt de VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' uit 2009 gehanteerd. Deze uitgave bevat een lijst, waarin voor een hele reeks van milieubelastende activiteiten (naar SBI-code gerangschikt) richtafstanden zijn gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies. De lijst geeft richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar.

De grootste van de vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een milieubelastende activiteit in een milieucategorie en daarmee ook voor de uiteindelijke richtafstand. De richtafstandenlijst gaat uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet zullen worden uitgeoefend, kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting, in plaats van de richtafstanden. De afstanden worden gemeten tussen enerzijds de grens van de bestemming die de milieubelastende functie(s) toelaat en anderzijds de uiterste situering van de gevel van een milieugevoelige functie die op grond van het bestemmingsplan Tilligte, Ootmarsumsestraat 148 en 150

25

bestemmingsplan/wijzigingsplan mogelijk is. Hoe gevoelig een gebied is voor milieubelastende activiteiten is mede afhankelijk van het omgevingstype. De richtafstanden van de richtafstandenlijst gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk/buitengebied' dan wel 'gemengd gebied'. In figuur 4.1 zijn de richtafstanden weergegeven.

Figuur 4.1: Richtafstanden VNG-uitgave Bedrijven en Milieuzonering Toets Door de verscheidenheid van functies rondom het plangebied is sprake van 'gemengd gebied'. Het dichtstbijzijnde bedrijf bevindt zich op een afstand van circa 16 meter (autobedrijf, Ootmarsumsestraat 161). Ter plaatse van dat bedrijf geldt een bestemming 'Bedrijf' waar bedrijven in milieucategorie 1 en 2 zijn toegestaan. Hiervoor dient een richtafstand van 10 meter te worden aangehouden (30 meter is de richtafstand, in verband met ligging in 'gemengd gebied' kan in dit geval 10 meter worden aangehouden). Aan de afstand van 10 meter wordt ruimschoots voldaan. Op het perceel Ootmarsumsestraat 142 is een cafe/restaurant gevestigd. De afstand tussen de grens van het plangebied en dit perceel bedraagt circa 27 meter. De bestemming ter plaatse is horeca, waar horeca van categorie 2 is toegestaan, eveneens met een bijbehorende richtafstand van 30 meter. Vanwege ligging in 'gemengd gebied' bedraagt de afstand 10 meter. Hieraan wordt ruimschoots voldaan. Vanuit bedrijven en mileuzonering zijn er geen belemmeringen voor uitvoering van het bestemmingsplan.

4.3 Bodem Bij de vaststelling van een bestemmingsplan dient te worden bepaald of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het toekomstige gebruik van die bodem en of deze aspecten optimaal op elkaar kunnen worden afgestemd. Om hierin inzicht te krijgen, dient in de daarvoor aangewezen gevallen een bodemonderzoek te worden verricht. Artikel 3.1.6 van het Bro bepaalt dat in het bestemmingsplan rekening gehouden moet worden met de bodemkwaliteit ter plaatse. De reden hiervoor is dat een eventueel aanwezige bodemverontreiniging van groot belang kan zijn voor de keuze van bepaalde bestemmingen en/of de (financiële) uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. De bodemtoets moet worden uitgevoerd bij het opstellen of wijzigen van het bestemmingsplan of een planologische afwijking. Als er verontreiniging aanwezig is moet bepaald (nader onderzoek) worden of het een geval is in de zin de Wbb of een diffuse verontreiniging. In de exploitatieopzet moeten de saneringskosten en de verwerkingskosten voor diffuus verontreinigde grond worden opgenomen. Toets Kruse heeft in het kader van de bestemmingwijziging een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (Rapport verkennend bodemonderzoek conform NEN5740 Ootmarsumsestraat 148-152 - Tilligte, project 22044210, 10 oktober 2022) uitgevoerd. Deze is als bijlage 1 bij de toelichting gevoegd.

Een onderzochte terrein ter grootte van circa 1220 m² aan de Ootmarsumsestraat 148-152 te Tilligte is deels bebouwd en deels verhard. Voorafgaand aan het bodemonderzoek heeft een vooronderzoek plaatsgevonden op basis van norm NEN5725 “Aanleiding A: Opstellen hypothese over de bodemkwaliteit ten behoeve van uit te voeren bodemonderzoek”. Uit de resultaten van dit vooronderzoek is gebleken dat er een (afgewerkte) olieopslag, werkplaats, dieseltank, afleverzuil en een slibvangput met olie/benzine-afscheider (SP+OBAS) aanwezig zijn geweest. De verdachte deellocaties van het voormalige transportbedrijf worden gecombineerd en beschouwd als één verdachte deellocatie (deellocatie A). Het overige deel van de onderzoekslocatie wordt beschouwd als onverdacht voor chemische componenten. 26

bestemmingsplan Tilligte, Ootmarsumsestraat 148 en 150

Resultaten veldwerk In totaal zijn er 23 boringen verricht, waarvan er 6 zijn doorgezet in de diepere ondergrond. Er zijn 2 diepe boringen afgewerkt met een peilbuis (PB 1 en PB A1). Gebleken is dat de bodem globaal bestaat uit uiterst fijn tot zeer fijn, matig tot zwak siltig zand. In de boven- en ondergrond zijn roest- en oerhoudende lagen aangetroffen. Er zijn, met uitzondering van een spijker en de zintuiglijk met olie verontreinigde bodemlaag in en rondom boring 4, geen bodemvreemde materialen waargenomen. Door de veldwerker zijn visueel geen asbestverdachte materialen op het maaiveld of in de bodem waargenomen. Het freatische grondwater in de peilbuizen is gemiddeld aangetroffen op 2.85 m-mv. Resultaten chemische analyses Op basis van de resultaten van de analyses kan het volgende worden geconcludeerd: Overig te onderzoeken terrein - de bovengrond (BG) is zeer licht verontreinigd met kwik; - de ondergrond (boring 4-2 van 0.5-0.7 m-mv) is sterk verontreinigd met minerale olie; - de ondergrond (OG) is niet verontreinigd; - het grondwater (PB 1) is (zeer) licht verontreinigd met barium, cadmium, zink en trichlooretheen.

Deellocatie A: Voormalige dieseltank + afleverzuil, werkplaats, olieopslag, SP+OBAS - de bovengrond (A - BG I) ter plekke van de voormalige dieseltank met afleverzuil is licht verontreinigd met minerale olie; - de bovengrond (A - BG II) ter plekke van de werkplaats is zeer licht verontreinigd met minerale olie en niet verontreinigd met PAK; - de bovengrond (A - BG III) ter plekke van de werkplaats is niet verontreinigd met minerale olie; - de bovengrond (A - BG IV) ter plekke van de voormalige olieopslag is niet verontreinigd met minerale olie; - de ondergrond (A - OG I) ter plekke van de SP+OBAS is niet verontreinigd; - het grondwater (PB A1) is niet verontreinigd met minerale olie of vluchtige aromaten (BTEX) en naftaleen. De voormalige (afgewerkte) olieopslag heeft een aantoonbare negatieve invloed gehad op de bodemkwaliteit. De voormalige dieseltank met afleverzuil hebben een aantoonbare negatieve invloed gehad op de bodemkwaliteit. De voormalige slibvangput met olie/benzine-afscheider (SP+OBAS) hebben een aantoonbare negatieve invloed gehad op de bodemkwaliteit. De voormalige werkplaats heeft geen aantoonbare negatieve invloed gehad op de bodemkwaliteit. Hypothese De hypothese "onverdachte locatie" dient te worden verworpen aangezien er overschrijdingen van de achtergrondwaarde, de streefwaarde en de interventiewaarde zijn aangetoond.

De hypothese "verdachte locatie" ter plekke van de locaties voormalige dieseltank met afleverzuil en de werkplaats dient te worden aangenomen, aangezien er overschrijdingen van de achtergrondwaarden zijn aangetoond. De hypothese "verdachte locatie" ter plekke van de locaties voormalige olieopslag en de SP+OBAS kan worden verworpen, aangezien er geen overschrijdingen van de achtergrondwaarden zijn aangetoond. De hypothese "verdachte locatie" ter plekke van de voormalige werkplaats kan worden verworpen, aangezien er geen overschrijdingen van de achtergrond- en streefwaarden zijn aangetoond. Conclusies en aanbevelingen In de bovengrond (BG, A - BG I en A - BG II), boring 4-2 (0.5 - 0.7 m-mv) en in het grondwater (PB 1) zijn enkele licht tot sterk verhoogde concentraties aangetoond. Voor een beschrijving en mogelijke verklaringen wordt verwezen naar de paragrafen 4.3 en 4.4. In de bovengrond (A - BG III en A - BG IV) en in de ondergrond (OG en A - OG I) zijn geen verhoogde gehalten gemeten. Ter plekke van boring 4 is de bodem sterk verontreinigd met minerale olie. In de huidige situatie is er geen contact mogelijk met de verontreiniging (afgedekt met klinkers en tot 0.5 m-mv schone grond). De situatie ter plekke blijft in de toekomstige situatie ongewijzigd.

De omvang van de verontreiniging is niet bekend en een nader onderzoek is noodzakelijk om de omvang van de verontreiniging in kaart te brengen. De sterk verontreinigde grond mag niet worden verminderd of verplaatst zonder toestemming van het bevoegd gezag (gemeente Dinkelland). Voorafgaande aan een eventuele sanering dient een BUS-melding of bestemmingsplan Tilligte, Ootmarsumsestraat 148 en 150

27

saneringsplan opgesteld te worden en goedgekeurd te worden door het bevoegd gezag. Een sanering mag alleen door hiervoor erkende bedrijven worden uitgevoerd. Slotconclusie Uit milieukundig oogpunt is er geen bezwaar tegen de bestemmingsplanwijziging en nieuwbouwplannen, aangezien de vastgestelde verontreinigingen in de huidige situatie geen risico’s voor de volksgezondheid opleveren. Een nader onderzoek is noodzakelijk om de omvang van de verontreiniging in kaart te brengen. Dit nadere onderzoek maakt geen onderdeel uit van het bestemmingsplan en dat is ook niet vereist vanwege het behoud van de feitelijke situatie (alleen bestemmingswijziging van bedrijf naar wonen), mits de aangetroffen verontreiniging met minerale olie onaangeroerd blijft. Er is in dat verband een voorwaardelijke verplichting in het bestemmingsplan opgenomen. Er mogen geen grondroerende werkzaamheden dieper dan 50 centimeter plaatsvinden ter plaatse van de aanduiding 'voorwaardelijke verplichting-bodem' voordat er nader onderzoek heeft plaatsgevonden naar de verontreiniging en de verontreiniging gesaneerd is. Voorafgaand aan de sanering dient een saneringsplan/BUS-melding te worden ingediend en te worden goedgekeurd door het bevoegd gezag. Een sanering mag alleen door hiervoor erkende bedrijven worden uitgevoerd.

Voor het uitvoeren van werkzaamheden op een diepte minder dan 50 centimeter diepte ter plaatse van de aanduiding 'voorwaardelijke verplichting- bodem' geldt geen belemmering.

4.4 Geluid In het kader van de Wet geluidhinder moet er bij de voorbereiding van een bestemmingsplan, c.q. een ontheffing op grond van de Wro, een onderzoek worden gedaan naar de geluidsbelasting op de gevels van geluidsgevoelige objecten, voor zover deze geluidsgevoelige objecten zijn gelegen binnen een zonering van een industrieterrein, wegen en/of spoorwegen. De Wet geluidhinder kent de volgende geluidsgevoelige functies: Woningen. Onderwijsgebouwen (behoudens voorzieningen zoals een gymnastieklokaal). Ziekenhuizen en verpleeghuizen en daarmee gelijk te stellen voorzieningen zoals verzorgingstehuizen, psychiatrische inrichtingen, medische centra, poliklinieken, medische kleuterdagverblijven, etc. Enerzijds betekent dit dat (geluids-)eisen worden gesteld aan de nieuwe milieubelastende functies, anderzijds betekent dit eveneens dat beperkingen worden opgelegd aan de nieuwe milieugevoelige functies. Toets Wegverkeerslawaai Op grond van het artikel 74 van de Wet geluidhinder bevindt zich langs een weg een geluidszone, die aan weerszijde een breedte heeft van: a. in stedelijk gebied: voor een weg, bestaande uit drie of meer rijstroken: 350 meter; voor een weg, bestaande uit een of twee rijstroken: 200 meter; b.

in buitenstedelijk gebied: voor een weg, bestaande uit vijf of meer rijstroken: 600 meter; voor een weg, bestaande uit drie of vier rijstroken: 400 meter; voor een weg, bestaande uit een of twee rijstroken: 250 meter. Deze zonering geldt niet: c. voor wegen die zijn gelegen binnen een als woonerf aangeduid gebied; d. voor wegen waarvoor een maximumsnelheid van 30 kilometer per uur geldt; e. wegen waarvan op grond van een door de gemeenteraad vastgestelde geluidsniveau vaststaat dat de geluidsbelasting op 10 meter uit de as van de meest nabij gelegen rijstrook 48 dB (A) of minder bedraagt (art. 74, lid 3 Wgh). Het plangebied is direct gelegen aan de Ootmarsumsestraat. Dit betreft een weg in stedelijk gebied bestaande uit twee rijstroken. De zone van deze weg bedraagt 200 meter. Op dit moment zijn er bedrijfswoningen in het plangebied aanwezig. Deze blijven gehandhaafd, waarbij het plangebied een woonbestemming krijgt en de bedrijfswoningen in de toekomstige situatie reguliere woningen betreffen. Een bedrijfswoning is net zoals een reguliere woning als geluidgevoelig object aan te merken. Op grond van artikel 76, lid 3 van de Wet geluidhinder geldt dat bij de vaststelling van een bestemmingsplan c.q. wijzigingsplan bestaande geluidsgevoelige bestemmingen gelegen in de zone van bestaande wegen niet getoetst hoeven te worden. 28

bestemmingsplan Tilligte, Ootmarsumsestraat 148 en 150

Nu sprake is van een bestaande geluidsgevoelige bestemming kan geconcludeerd worden dat het aspect 'geluid' geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van dit plan.

4.5 Luchtkwaliteit Om een goede luchtkwaliteit in Europa te garanderen heeft de Europese unie een viertal kaderrichtlijnen opgesteld. De hiervan afgeleide Nederlandse wetgeving is vastgelegd in hoofdstuk 5, titel 2 van de Wet milieubeheer. Deze wetgeving staat ook bekend als de Wet luchtkwaliteit. In de Wet luchtkwaliteit staan onder meer de grenswaarden voor de verschillende luchtverontreinigende stoffen. Onderdeel van de Wet luchtkwaliteit zijn de volgende Besluiten en Regelingen: Besluit en de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen); Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen). Besluit en de Regeling niet in betekenende mate bijdragen Het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (NIBM) staat bouwprojecten toe wanneer de bijdrage aan de luchtkwaliteit van het desbetreffende project niet in betekenende mate is. Het begrip 'niet in betekenende mate' is gedefinieerd als 3% van de grenswaarden uit de Wet milieubeheer. Het gaat hierbij uitsluitend om stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10 en PM2,5). Toetsing aan andere luchtverontreinigende stoffen uit de Wet luchtkwaliteit vindt niet plaats. In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging.

Enkele voorbeelden zijn: woningen: 1500 met een enkele ontsluitingsweg; woningen: 3000 met twee ontsluitingswegen; kantoren: 100.000 m² bruto vloeroppervlak met een enkele ontsluitingsweg. Als een ruimtelijke ontwikkeling niet genoemd staat in de Regeling NIBM kan deze nog steeds niet in betekenende mate bijdragen. De bijdrage aan NO2 en PM10 moet dan minder zijn dan 3% van de grenswaarden. Besluit gevoelige bestemmingen Dit besluit is opgesteld om mensen die extra gevoelig zijn voor een matige luchtkwaliteit aanvullend te beschermen. Deze 'gevoelige bestemmingen' zijn scholen, kinderdagverblijven en verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen. Woningen en ziekenhuizen/ klinieken zijn geen gevoelige bestemmingen. De grootste bron van luchtverontreiniging in Nederland is het wegverkeer. Het Besluit legt aan weerszijden van rijkswegen en provinciale wegen zones vast. Bij rijkswegen is deze zone 300 meter, bij provinciale wegen 50 meter. Bij realisatie van 'gevoelige bestemmingen' binnen deze zones is toetsing aan de grenswaarden die genoemd zijn in de Wet luchtkwaliteit nodig. Toets Onderliggend bestemmingsplan maakt de omzetting van een bedrijfsbestemming in een woonbestemming mogelijk. Het aantal verkeersbewegingen neemt hierdoor af, aangezien er geen verkeersbewegingen vanuit bedrijfsactiviteiten meer zullen plaatsvinden.