Bestemmingsplan Buitengebied, Westerikweg 3, Saasveld.pdf

5

2. Huidige situatie Het plangebied is gelegen in een beekdalgebied nabij dekzandgebieden. Het bedrijf ligt op de overgang van / tussen hoger gelegen gebieden (essen en kampen) naar lager gelegen gronden. Te midden van het beekdal is de Spikkersbeek gelegen. Hoogteverschillen zijn door de aanwezige es zichtbaar al zijn hoogteverschillen in sommige gevallen sterk geërodeerd door verloop van tijd. Wind, maar later ook de schaalvergroting van de landbouw hebben bijgedragen aan het verdwijnen van kenmerken van die hoogteverschillen. Onder meer zijn steilranden verdwenen. Essenlandschap Het plangebied is gelegen aan de rand van het essenlandschap. Aanvankelijk een gunstige ligging. De hoge gronden waren uitermate goed geschikt voor het verbouwen van graansoorten, de lage gronden waren juist goed geschikt voor graslanden of hooilanden. Direct nabij was ook nog een klein heideveld gelegen. Ideaal, omdat heideplaggen werden gebruikt in de stallen. De plaggen werden daar vermengd met mest en vervolgens op de es gebracht die daardoor (nog) hoger in het landschap kwam te liggen. Kenmerkend is een verspreide ligging van (de oorspronkelijke) erven in het gebied met een wegenstructuur die van erf naar erf liep. Het vormde min of meer een spinnenweb. Het landschap Het landschap aan de noordzijde van het plangebied was altijd zeer open, kenmerkend in het essenlandschap.

Daarom heen was een raamwerk van erven en tal van landschapselementen. Dit raamwerk is helaas onder druk komen te staan door ontwikkelingen in de landbouw. Machines werden groter en de functie van landschapselementen kwam te vervallen waardoor vele 6

elementen zijn geveld en verdwenen. Doorgaans treffen we in het gebied slechts een beperkt aantal landschappelijke dragers die in veel gevallen behouden zijn gebleven door functionele lijnen zoals wegen, watergangen en erven. Nieuwe elementen In deze gebieden moet aandachtig om worden gegaan met het landschap. De openheid van het gebied moet behouden blijven. Wel kan bij worden gedragen aan herstel van het oorspronkelijke raamwerk en/of het stevig en robuust inpassen van erven. Huidige indeling Van het oorspronkelijke erf is feitelijk niets meer over. De voormalige boerderij (huidige bedrijfswoning) staat op de originele plek met de kop richting zuid. De oorspronkelijke schuren hebben er naast gestaan. Door de jaren heen is het erf echter, vermoedelijk vanwege ruimtegebrek, uitgebreid voorbij de voorgevel van de boerderij. Praktisch gezien staat de boerderij nu verkeerd om en zou de kopgevel richting het noorden moeten staan.

Planlocatie omstreeks 1925. (Bron: topotijdreis.nl)

Locatie plangebied ten noordwesten van Saasveld. (Bron: geo.overijssel.nl)

Plangebied. (Bron: geo.overijssel.nl)

7

3. Beleid 3.1 Omgevingsvisie Overijssel Het provinciaal beleid van Overijssel is verwoord en vastgelegd in meerdere plannen. De belangrijkste is de Omgevingsvisie 2017 welke is vastgesteld op 12 april 2017. Nadien is deze visie meerdere keren geactualiseerd. De laatste actualisatie is betreft maart 2021. In de visie bakent de provincie af wat zij voor de fysieke leefomgeving in Overijssel van provinciaal belang vinden. De Omgevingsvisie Overijssel is dé provinciale visie voor de fysieke leefomgeving van Overijssel. In de visie worden onderwerpen als ruimtelijke ordening, milieu, water, verkeer en vervoer, ondergrond en natuur bekeken in samenhang met een duurzame ontwikkeling van onze leefomgeving. Het beleid staat primair in dienst van de sociaaleconomische ontwikkeling van Overijssel om het toekomstbestendig te houden. Rode draden en beleidsambities De opgaven en kansen zijn vertaald in centrale beleidsambities en negen beleidsthema’s. Deze worden benaderd vanuit de rode draden duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit waarvoor thema overstijgende kwaliteitsambities zijn geformuleerd. Vanuit het uitvoeringsmodel (of, waar en hoe) worden generieke beleidskeuzes, ontwikkelingsperspectieven en gebiedskenmerken beschreven. Generieke beleidskeuzes: Deze keuzes vloeien voort uit keuzes van EU, Rijk of Provincie.

Het zijn keuzes die bepalend zijn of ontwikkelingen nodig dan wel mogelijk zijn. Vooral

8

reserveringen voor integraliteit, toekomstbestendigheid, concentratiebeleid, ruimtegebruik, waterveiligheid, externe veiligheid, LOG gebieden en begrenzingen als Nationale Landschappen, NNN-gebieden (natuurnetwerk Nederland) en de EHS zijn voorbeelden van generieke beleidskeuzes. Daarnaast zijn er gebied specifieke beleidskeuzes. De beleidskeuzes hebben geen invloed op de voorgenomen ontwikkeling. Ontwikkelingsperspectieven: In de visie zijn drie ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en drie voor de stedelijke omgeving. Deze perspectieven schetsen een ruimtelijk perspectief voor een combinatie van functies en geven aan welke beleids- en kwaliteitsambities leidend zijn. Het plangebied is aangemerkt als “Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap”. Dat betekent dat diverse functies verweven moeten worden. Het belangrijkste land gebruik blijft melkveehouderij en akkerbouw, maar aan de andere kant is er ruimte voor landschap, natuur, milieubescherming, cultuurhistorie, recreatie, wonen en andere bedrijvigheid. In elk geval staat de ambitie, “voortbouwen op kenmerkende structuren van de agrarische cultuurlandschappen”, voorop. De voorgenomen ontwikkeling past bij de gestelde ambitie indien de kenmerken waar mogelijk behouden blijven. Gebiedskenmerken Tenslotte wordt de voorgenomen ontwikkeling getoetst aan de gebiedskenmerken.

Er zijn vier lagen te onderscheiden (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en laag van de beleving).

Ontwikkelingsperspectief, het plangebied is lichtgroen wat betekent “Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap. (Bron: overijssel.tercera-ro.nl)

9

Er gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en -opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Er staat omschreven in een catalogus gebiedskenmerken welke kenmerken diverse gebieden en hoe een ontwikkeling invulling dient te krijgen. De gebiedskenmerken zijn richtinggevend op aspecten als landschap, infrastructuur, milieu, bodem en cultuurhistorie. De stedelijke laag en de laag van de beleving zijn niet opgenomen; deze zijn niet relevant wat betreft de voorgenomen ontwikkeling. Natuurlijke laag De natuurlijke laag is aanvankelijk ontstaan zonder toedoen van de mens door onder andere invloeden van abiotische processen als de ijstijden, de wind en water. De locatie is gelegen in een beekdalgebied nabij dekzandgebieden. Er is daarom sprake van reliëf en als zodanig zichtbaar in het veld. Laag van cultuurlandschap Door menselijk ingrijpen in de natuurlijke omstandigheden ontstaat er een (agrarisch) cultuurlandschap. De eerste nederzettingen in Nederland werden gesticht op de rand van de hogere stuwwallen en dekzandruggen naar de overgang met de lagere gronden. Dat was ideaal boeren omdat de hogere gronden geschikt waren voor graansoorten en de lage gronden voor graslanden. Essen hebben een open karakter dat behouden moet blijven. Daarom heen zat een raamwerk van erven en talloze landschapselementen. Precies daar ligt er ruimte voor herstel.

10

3.2 Buitengebied met kwaliteit (ruimtelijk beleid buitengebied) De gemeenten Tubbergen en Dinkelland hebben gezamenlijk de uitwerking van de omgevingsvisie opgepakt. Het beleid is opgesteld ter vervanging van vele andere ruimtelijke regelingen. Volgens de gemeente werd dit onnodig ingewikkeld. De absolute doelstelling van het beleid is om de ruimtelijke kwaliteit in het buitengebied in stand te houden en te verbeteren. Anderzijds is het doel om (economische) ontwikkelingen in het buitengebied mogelijk te maken om zo een bijdrage te leveren aan een vitaal en leefbaar buitengebied. Er zijn algemene randvoorwaarden opgesteld: 1. De ontwikkeling moet leiden tot een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. 2. Bij elke ontwikkeling hoort een basisinspanning. 3. Er is een balans tussen ontwikkeling en de kwalitatieve investeringen. 4. De ontwikkeling past naar aard en omvang. 5. De bestaande infrastructuur is toereikend. 6. Parkeren vindt op eigen erf plaats. 7. Er is geen sprake van een onaanvaardbaar woon- en leefklimaat. 8. Er is geen onevenredige afbreuk voor aanwezige functies. 9. Er is geen onevenredige afbreuk aan de belangen van derden. 10. Indien noodzakelijk wordt er een bedrijfsplan gevraagd. 11. In het bestemmingsplan worden de ruimtelijke verplichtingen opgenomen. 12. Gecombineerde toepassingen van de beleidsregels is mogelijk. 13.

Niet actuele vergunningen kunnen niet worden benut.

Links: natuurlijke laag. Plangebied is omschreven als: “beekdalgebieden”. Rechts: laag van Cultuurlandschap. Plangebied is omschreven als: “essenlandschap”. (Bron: overijssel.tercera-ro.nl)

11

De aanvraag betreft een uitbreiding van het bedrijfsperceel (paragraaf 5.4 van het beleid). De hoogte van de kwaliteitsimpuls wordt in dat geval bepaald door vooraf bepaalde bedragen. De waardestijging van agrarisch gebied naar een “niet-agrarisch bedrijf” bedraagt € 50,- per m2 exclusief btw.

een maximum van € 5.000,-) worden afgetrokken en tot slot de kosten van het kwaliteitsteam van de gemeente Dinkelland. Dat geeft als resultaat dat men € 127.306,24 moet investeren. Deze investering is als volgt voorgesteld:

1. De verplichting voor het (alsnog) afstorten in een fonds van het genoemde bedrag vervalt bij het invullen van de vierkante meters door de schuur voor schuur regeling. 2.Wordt binnen 5 jaar geen gebruik gemaakt van deze regeling, dan dient de aanvrager het genoemde bedrag af te storten.

- Loonbedrijf Stege initieert de werkzaamheden en reserveert € 124.653,40 ex BTW aan het herstel en de herinrichting van wandelpad “De Burcht” / het kerkepad gelegen in Saasveld. Daartoe is een plan opgesteld door NTP. ten opzichte van het gepresenteerde plan is post 631 teruggenomen. Dat betekent dat de tweede beoogde brug in het plan geen onderdeel is van deze KGO bijdrage. Het plan is gepresenteerd aan omwonenden en daartoe is een calculatie opgesteld met de genoemde totaalsom. Het plan is kort omschreven in paragraaf 5 van dit schrijven, maar als separaat plan inclusief tekening opgemaakt en opgesteld. Indien het gereserveerde geld niet binnen de gestelde termijn van 2 jaar na datum van vaststelling van het voorgestelde bestemmingsplan Westerikweg 3 is benut dient het geld, dan wel het restant, overgemaakt te worden aan de gemeente Dinkelland. De gemeente stuurt hiervoor t.z.t. een nota indien nodig. Het geld kan vanaf dat moment worden gebruikt voor ruimtelijke initiatieven elders in de gemeente Dinkelland.

De bestemming bos/natuur kan (ook) in mindering worden gebracht. Het subtotaal is daarom € 166.007,80. Er kan en mag gebruik worden gemaakt van een maatwerkclausule. In dit geval kan onderbouwd worden dat de uitbreiding minimaal vanwege werkgelegenheid, logistiek, veiligheid en ruimtegebrek heeft plaatsgevonden. Daardoor kan 20% af worden getrokken. Hoewel de kosten veel hoger liggen, mogen daarnaast 10% van de advieskosten (met

- Het restant: € 2.652,84 exclusief BTW dient loonbedrijf Stege binnen de gestelde termijn van 2* jaar na datum van vaststelling van het voorgestelde bestemmingsplan met betrekking tot de Westerikweg 3 over te maken naar de gemeente Dinkelland. Aansluitend wordt de afspraak gemaakt dat, als de werkzaamheden rondom het kerkepad onbedoeld meer kosten vragen (onder meer door de hoge inflatie), in overleg met de gemeente Dinkelland

De totale vergroting is in dit geval netto 3.964,80 m2. Dat levert een waardestijging van € 198.239,80. Omdat de gebouwen via de schuur voor schuur benadering toegevoegd moeten worden zou de ondergrond van de schuren twee keer gerekend worden. Nu vanwege de uitbreiding, later vanwege de sloop- en proceskosten omtrent de aan te kopen schuren. Derhalve is een grondvlak van 600 m2 uit de berekening gehouden als reservering. Over de gestelde € 30.000,- wordt afgesproken:

12

1

2

3

Links: KGO berekening voor de ruimtelijke investering. Rechts: bestemming oud en nieuw. (Bron: N+L)

13

kan worden overwogen om het restant daaraan beschikbaar te stellen. In dat geval stuurt de gemeente Dinkelland geen nota. Gesteld moet worden dat de voorgenomen ontwikkeling kan voldoen aan het gestelde beleid. * Er is een termijn van 2 jaar gehanteerd. De werkzaamheden zijn afhankelijk van de seizoenen. Natte omstandigheden kan het werk vertragen en/of daardoor kan het voorkomen dat een deel werk wel wordt uitgevoerd, maar dat bomen moeten wachten tot het najaar.

3.3 Casco benadering Noordoost Twente De gemeente Tubbergen hanteert, vooral ter bescherming van het bestaande landschap, het casco beleid. Door het casco beleid is het mogelijk om via een kaart te achterhalen of een ontwikkeling wel of niet in strijd is met elementen welke tot de casco behoren. Elementen als onderdeel uitmakend van de casco zijn in principe niet te verwijderen (groen lijnen/vlakken op de kaart). De ontwikkeling heeft geen gevolgen voor de bestaande casco elementen. De ontwikkeling heeft daarom geen consequenties voor het cascobeleid en/of het cascobeleid heeft geen consequenties voor de ontwikkeling.

14

Fragment van de cascokaart behorende bij de casco benadering. (Bron: geo.overijssel.nl)

15

4. Nieuwe situatie Het loonbedrijf aan de Westerikweg 3 is door de jaren langzaam gegroeid naar het huidige niveau. Het bedrijf is in omvang dusdanig toegenomen dat het bedrijf ten dele en langere tijd gebruik maakt van gronden die niet positief bestemd zijn voor het uitvoeren van een loonbedrijf. Met name een gedeelte buitenopslag en parkeren liggen buiten de daarvoor geldende bestemming “niet-agrarisch bedrijf”. De situatie is wel min of meer bestaand. Bij het opstellen van het plan is daarom goed gekeken naar waar het bedrijf landschappelijk (beter) ingepast kan worden. Op het bedrijf blijven de bestaande bedrijfsgebouwen behouden (C). De voormalige woonboerderij (B) zal gesloopt worden om daar in de toekomst een nieuwe schuur te bouwen. De nieuwe bedrijfswoning wordt aan de noordoostzijde gebouwd (A). Hoewel het aanvankelijk een passende erfsituatie is geweest, is door ruimtegebrek vóór de voorgevel van de boerderij gebouwd. Dat was niet gebruikelijk bij dergelijke erven en daardoor is ook de leesbaarheid van het erf sterk afgenomen. Als het ware staat de boerderij nu verkeerd om. Daarom vormt de nieuwe bedrijfswoning de nieuwe voorzijde van het erf waarbij de achterzijde richting het centrale erf is gericht en de kopgevel richting de Westerikweg. Een uitbreiding naar elke andere zijde is niet logisch en heeft negatieve gevolgen voor de ruimtelijke kwaliteit.

Rondom ligt de (open) es en aan de zuidoost zijde zorgen de daar gelegen weilanden ervoor dat het erf niet verkleefd raakt met het naastgelegen erf. De bebouwing vormt in de nieuwe situatie een mooi compact erfensemble. Daarnaast is het bedrijf met de erfverharding reeds goed ingepast met zware houtopstanden (D en F). Er is echter een goede aanleiding om dit nader

16

te verzwaren. Om die reden is aan de westzijde een nieuwe bomenrij (J) voorgesteld. Ter plekke worden zomereiken of zomerlinden aangeplant waardoor het bestaande element (F) versterkt wordt. Aan de noordzijde wordt de inpassing van het erf versterkt met de verbreding van een houtsingel (E). De entree van het erf wordt versterkt met bomen (G). Het gaat om linde, eik en/ of walnoot met al dan niet een mix daarvan. Met deze bomengroep wordt het erf aan die zijde ingepast, ontstaat er een duidelijke relatie met alle onderdelen van het erf en wordt er bij gedragen aan het herstel en de herkenning van het landschap. Tussen de grote bomengroep en de bedrijfswoning wordt één boom solitair aangeplant. Deze boom wordt aangeplant ter nagedachtenis van de vorig jaar plotseling overleden voorganger van het bedrijf. Met de voorgenoemde inpassing wordt voldaan aan het gestelde beleid.

T 1930

A:

Nieuw te bouwen bedrijfswoning met inwoning . De woning moet qua volume gelijk zijn aan de inhoud van de huidige bedrijfwoning voor een goede hiërarchie op het erf.

B:

Nieuw te bouwen werktuigenberging/werkplaats na sloop woning. Exacte positionering en exacte afmetingen n.t.b. aan de hand van bouwtekeningen. Totale m2 bedraagt 322 m2.

C:

Best aande bebouwing .

D:

Te behouden kastanje en plat anen.

E:

Te versterken houtsingel. Versterken met de aanplant van

M

J A

E

gemiddeld 2 plantrijen waardoor de tot ale breedte tenminste 5 meter breed wordt. De gemiddelde plant afst and bedraagt 1 meter

I

in en tussen de rijen. Aanplant met de soorten zomereik,

K D

O

N

P

zomerlinde, hazelaar, lijsterbes, vuilboom, meidoorn en sleedoorn in de maat 80-10 0 (hoogte in centimeters) en in een gelijke verhouding . Totale aanplant bedraagt (minimaal) 120 stuks.

G

N

C

F:

Te behouden houtopstanden.

G:

Nieuw aan te planten bomen. Soort linde, beuk, eik of walnoot. Maatvoering 14-16 (stamomtrek in centimeters) en elk voorzien van

G

L

t wee boompalen, totaal 11 bomen. 3

B

T 1553 T 1553

H:

Weiland/grasland.

I:

Nieuw aan te planten hagen. Aanplant met beukenhaag , haagbeuk of meidoorn al dan niet gemengd. 9 stuks per strekkende meter (dubbele haag). totaal 20 meter = 180 stuks in de maat 80-10 0

H I

F C

(hoogte in centimeters).

K

J:

T 1552

T 1552

Nieuw aan te planten bomenrij ter inpassing van bestaande opslag en tevens verlengen van de bestaande houtopst and (F). Aanplant

T 1552

met zomereik of zomerlinde in de maat 14-16 (st amomtrek in centimeters) en elk voor zien van twee boompalen. Tot aal 7 stuks. K:

Gazon/tuin.

L:

Te slopen woonhuis.

M:

Bestaande bedrijfsbestemming met de uitbreiding is er nadrukkelijk gekeken naar de (bestaande) compactheid van het erf waarbij de

F

hiërarchie wordt hersteld door de bedrijfswoning aan de voor zijde van het erf te plaatsen. Er is gekeken naar alternatieven, maar alternatieven gaan ten koste van de open es (O). N:

Vellen van twee bomen.

O:

open es.

P:

Entree bedrijf.

Fragment uit 1920 (topotijdreis.nl)

Nieuwe situatie, niet op schaal. (Bron: N+L Landschapsontwerpers) Project:

Landschappelijke inpassing

Getekend:

BM

St atus:

DO

Adres:

Westerikweg 3

Datum:

25-11-2023

Aant al pag .:

1

Woonplaats:

Saasveld

Gecontroleerd:

NH

Formaat:

A3

Schaal:

1:10 0 0

Noord:

Tekening is noordgericht

nl-landschap.nl

17

5. Financiële onderbouwing Zoals reeds in paragraaf 3.2 beschreven, wordt de KGO investering gebruikt om elders te investeren in de ruimtelijke kwaliteit. Loonbedrijf Stege heeft, om de investering in en rondom Saasveld te besteden, de Dorpsraad gevraagd naar openstaande initiatieven. De Dorpsraad Saasveld kwam vervolgens met de wens die al enige tijd speelt.

Er wordt maximaal ingezet op kwaliteit. Dat betekent onder meer ook dat er onderzoek wordt gedaan naar de bodemgesteldheid voor de aanplant van de juiste bomen, maar ook dat er onderzoek wordt gedaan naar de extreem scheef groeiende platanen. Kunnen de platanen behouden blijven of moeten zij mee in de plannen?

Aan de oostzijde van Saasveld is de kerk gelegen. Op kaarten van rond 1900 is een pad te zien dat vanaf de kerk richting het noorden loopt; het kerkepad. Het pad was een verbindend element zodat mensen vanuit de omgeving eenvoudig bij de kerk konden komen. In dit geval kwam het pad uit bij een verzameling van meerdere boerderijen rondom de essen. Het pad was geheel of grotendeels beplant met zware bomen. Veelal eiken, maar ook esdoorn en platanen. Vermoedelijk door de natte omstandigheden is een deel van deze kenmerkende houtopstand verloren gegaan.

Door de firma NTP is een tekening en (werk)plan opgesteld. Een weergave daarvan is op de rechterpagina gegeven. De plannen zijn op 17 mei 2022 gepresenteerd bij de buren. De voorgestelde situatie is goed ontvangen. Voordat het plan een definitieve status heeft wordt de gemeente en evt. het waterschap betrokken voor en tijdens de uitvoering opgestart wordt. Het waterschap en de gemeente zijn reeds op de hoogte gebracht van het voorlopig ontwerp. De opmerkingen vanuit de buurt, het waterschap en de gemeente worden na vaststelling van het bestemmingsplan nader uitgewerkt.

De wens bestaat om dit cultuurhistorische element in zijn volledigheid weer te herstellen. Dat is een veelzijdige opgave. Onder meer kan het volgende worden opgesomd:

De tweede brug in het plan, genoemd onder post 361 in het bestek, is voorlopig uit het plan gehaald. Mocht deze wens in een later stadium wenselijk worden gevonden, dan zullen daar extra financiële middelen voor aangewend moeten worden.

1. Herstel van het kerkepad met een goed gangbare half-verharding. 2. Het vellen van slechte bomen en het aanplanten van nieuwe (zware) bomen. 3. Het aanbrengen van verlichting voor de veiligheid. 4. Het vervangen van een brug en tevens geschikt maken voor minder validen. 5. Het vervangen van een duiker voor een nieuwe brug voor de beleving van de beek. 6. Het aanbrengen van een gedeelte gebakken klinkers. 7. Het oplossen van het afwateringsprobleem. 18

Met de voorgenoemde inpassing wordt voldaan aan het gestelde beleid.

13.3 13.34 13.3 13.35 1

Legenda basis

L

Opsluitband 100x200 mm, kleur: grijs Straatbakstenen dikformaat, kleur: n.t.b., keperverband

Optie: indien nodig extra kast i.v.m. toekomstige uitbreiding verlichting L

Brug (1) 1.5x9.5m soort: hout Voet- en fietsgangers brug

L

13.36 13.34 13.35 13.31

21

L

Halfverharding wandelpad D=n.t.b. 20 13.33

13.37

L

Herplaatsen zitbanken (locatie n.t.b.) Herplaatsen voerrek

L

Groeiplaatsverbetering: bomengrond

L

13.33 13.30

19

Groeiplaatsverbetering: bomengranulaat L

Groeiplaatsverbetering: Drainage/beluchting 3x paal voorzien van boomband

18 L

13.32

13.30

11

Nieuwe boom (door derden), soort n.t.b.,

L

13.30 13.27

17

1

L L

Brug (2) 2.5 x 7.5m soort: hout Klein onderhoudsvoertuig 16

Verlengen bestaande duiker ∅n.t.b.

L

13.28 13.28

Herprofileren watergang talud kruin/teen Voedingskabel t.b.v. verlichting Mantelbuis t.b.v. voedingskabel

L

L

13.28 13.25

15

L

Locatie lichtbron laag houten paal (pad verlichting) Electrakast t.b.v. voeding/aansturing lichtbronnen

TP L

Bestaande hoogte Nieuwe hoogte verharding Nieuwe hoogte maaiveld Werkgrens

13.50 13.50 13.40

14 13.30

13.25

L

Duiker verlengen ∅n.t.b. Voerplaats opschuiven

13.31

13.32

13.25 13.25 13.22

13.23

13.25

L

13.01

13.24

L

12

13.26

L

13.35

L

13.25 13.22

13

11 13.14

13.22

13.24

13.17

13.18

13.17

13.25

13.23

13.18 13.25 13.25 13.17 13.22 13.22 13.20 13.17

13.12

13.18

13.07 13.07

12.93 12.93

13.07

13.17

13.63

* Uitstraling padverlichting (afbeeldingen ter indicatie) 13.01

12.95

12.95

13.10

13.13

13.14

13.15

L

13.64

6 13.02

12.99

13.14

L

13.50

12.99

L

5

13.25 13.12 13.25 13.12 13.22 13.09 13.22

13.76

A

7

L

13.84

13.25 13.14 13.25 13.12 13.22 13.22 13.12

8

L

13.51

9

L

17

13.17

13.18

L

A

19

13.23

13.21

13.67

13.66 13.68

13.74

L

13.76

L

13.44 13.34 13.62r = bestaande hoogte nd 100x200mm particulie 13.65 aan opsluitband Bestaande opsluitba 13.40 n tot ca. 50mm zicht 13.40 13.37 13.35 13.34 nieuw maaiveld aanwerke 13.40 13.35 13.37 13.35 13.44

L

13.50 13.4413.11

L

10

L

de Bong

13.03

3

13.03

13.10 13.07

13.09

13.14

13.21

13.52

L

13.50

13.30 13.35

4

L

2

13.25 13.25

1

13.18

L

13.51

13.32 13.32 13.34 13.29

3x boompaal Boomband t.b.v. vastzetten boom

13.45

13.33

13.31

L

13.30

Drain ∅100 PP t.b.v. beluchting Groeiplaatsverbetering ca. 25m3 bomengrond/bomengranulaat afhankelijk van de situatie

L

13.30

13.47

13.47

13.45

L

Gietrand 300x2mm HDPE 13.44 13.44

13.50

L

13.34

L

8

13.32

L

6

13.13 13.13

13.19 13.20 13.25 13.25 13.17 13.2213.22 13.22

13.20

13.31 13.32 13.40

L

L

13.61 13.49 13.57

L

13.47 13.34

13.50 13.50

L

13.50 13.50

L

13.50 13.50 13.49

Aansluiten op openbare Verlichting (best. lichtmast)

13.23 13.25 13.26 13.22

erd

"vaste grond" doorspitten voor vullen plantgat L

13.60

13.60

13.66

13.68

13.73

13.68

L

Principedetail groeiplaats verbetering Schaal: 1:20

0

5m

10m

SCHAAL 1:200

13.400+ Ca. 2.0%

13.350+

Ca. 2.0%

13.170+

13.250+

13.140+

2,5%

13.220+

13.120+

13.350+

Ca. 2.0%

13.120+ Ca. 2.0%

Nieuwe situatie Basis Halfverharding 50mm Menggranulaat 0 / 31.5 150mm

Stege (KGO) 25-10-2021

12.970+ 12.970+

Ca. 2.0%

2,5%

Ca. 2.0%

1.50 0.72 DWP A-A Schaal 1:50

4.00

0.53

1.50

4.02 0.05

0.34

ORBIS Engineering De Netelhorst 2 8051 KE Hattem

wandelpad 1.50

13.400+ 13.400+

Herinrichting wandelpad (De Burcht)

Grens waterschap kruin talud

Erfgrens particulier

(038) 337 17 49 info@orbis-engineering.nl www.orbis-engineering.nl

Alle hoogte maten t.o.v. NAP(in meters) en lengtematen in meters tenzij anders is aangegeven

Principedetail opbouw wandelpad Schaal 1:20

Nieuwe situatie, niet op schaal. (Bron: N+L Landschapsontwerpers)

A1

1:200

B A

2211130

2211130-2.7-50-nieuwe situatie-V.b.dwg

50

1/5

08-04-2022

JM

CdV

Extra bomen

25-10-2021

JM

CdV

Eerste uitgave

Locatie plangebied. (Bron: geo.overijssel.nl)

19

l a n d s c h a p s o n t w e r p e r s

Oldenzaalseweg 38 • 7651 KC Tubbergen • info@nl-landschaps.nl • www.nl-landschap.nl

Bijlage 2

KGO-plan

bestemmingsplan Buitengebied, Westerikweg 3, Saasveld

75

RU I M T E L I J K K WA L IT E IT S P L A N K G O •

Westerikweg 3 - Saasveld •

Tubbergen, 11 februari 2023 - Versie 1 Definitief

Project: KGO

2

Afbeelding: Ontwikkeling Westerikweg 3 Saasveld (Bron: N+L)

Ruimtelijk kwaliteitsplan Project:

KGO

Locatie: Westerikweg 3 Saasveld

Titel rapport

RKP KGO - Westerikweg 3 Saasveld

Opgesteld:

31 augustus 2022, Tubbergen

Gewijzigd:

11 februari 2023

Status:

Versie 1 - Definitief

Auteur:

N+L Landschapsontwerpers Ing. NH Oldenzaalseweg 38 7651 KC Tubbergen 06-83337880 info@nl-landschap.nl www.nl-landschap.nl

3

4

1. Aanleiding

05

2. Huidige situatie

06

3. Beleid

08

4. Nieuwe situatie

16

5. Financiële onderbouwing

18

1. Aanleiding Aan de Westerikweg 3 in Saasveld is loonbedrijf Stege gelegen. Een loonbedrijf dat al sinds jaar en dag lokaal opereert. Het bedrijf is door de jaren langzaam gegroeid naar het huidige niveau. Er liggen geen ambities om sterk te groeien, maar het feit doet zich wel voor dat het bedrijf in omvang dusdanig is toegenomen dat het bedrijf ten dele en langere tijd gebruik maakt van gronden die niet positief bestemd zijn voor het uitvoeren van een loonbedrijf. Met name een gedeelte buitenopslag en parkeren liggen buiten de daarvoor geldende bestemming “niet-agrarisch bedrijf”. Reeds in 1965 start de familie Stege met het loonbedrijf in combinatie met het houden van varkens. Na het overlijden van Stege senior (opa) neemt zoon (vader) het samen met zijn vrouw over in 1999. Rond 2007 besluit men te stoppen met de varkens en geconcentreerd men zich volledig op het loonwerk. Het bedrijf groeit en er zijn ideeën om het bedrijf te optimaliseren. Onder meer worden er daarom parkeerplaatsen gerealiseerd. In maart 2021 overlijdt vader echter plotseling. Moeder, eveneens werkzaam in het bedrijf, woont door de ontstane situatie alleen in de bedrijfswoning. Om die reden heeft de opvolger van het bedrijf, zoon van en volledig werkzaam in het bedrijf, besloten om samen met zijn gezin terug te keren naar de Westerikweg.

Daarvoor dient een nieuwe bedrijfswoning met inwoning te worden gebouwd. De huidige bedrijfswoning komt te vervallen en in hetzelfde proces worden de gronden positief bestemd naar de bestemming “niet-agrarisch bedrijf”. Zoon is de derde generatie in dit familiebedrijf en is voornemens om het bedrijf voort te zetten.

Het bedrijf is zoals eerder aangegeven content met de omvang qua personeel en oppervlakte, maar maakt vanwege ruimtegebrek al jaren illegaal gebruik van direct omliggende gronden die niet als dusdanig bestemd zijn. De ontwikkeling kan mogelijk worden gemaakt via de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (KGO). Via deze regeling kan een bedrijf een uitbreiding tegemoet zien, mits een evenwichtige bijdrage in de ruimtelijke kwaliteit wordt geleverd. Landschappelijke inpassing De gemeente Dinkelland eist voor de ontwikkeling een landschappelijke inpassing. In dit document wordt daarom de landschappelijke inpassing uiteengezet. Er wordt een beschrijving van het plangebied gegeven, het omliggende landschap en het vigerende beleid. Dat resulteert in een beschrijving van de nieuwe situatie die aan het gestelde beleid voldoet.

5

2. Huidige situatie Het plangebied is gelegen in een beekdalgebied nabij dekzandgebieden. Het bedrijf ligt op de overgang van / tussen hoger gelegen gebieden (essen en kampen) naar lager gelegen gronden. Te midden van het beekdal is de Spikkersbeek gelegen. Hoogteverschillen zijn door de aanwezige es zichtbaar al zijn hoogteverschillen in sommige gevallen sterk geërodeerd door verloop van tijd. Wind, maar later ook de schaalvergroting van de landbouw hebben bijgedragen aan het verdwijnen van kenmerken van die hoogteverschillen. Onder meer zijn steilranden verdwenen. Essenlandschap Het plangebied is gelegen aan de rand van het essenlandschap. Aanvankelijk een gunstige ligging. De hoge gronden waren uitermate goed geschikt voor het verbouwen van graansoorten, de lage gronden waren juist goed geschikt voor graslanden of hooilanden. Direct nabij was ook nog een klein heideveld gelegen. Ideaal, omdat heideplaggen werden gebruikt in de stallen. De plaggen werden daar vermengd met mest en vervolgens op de es gebracht die daardoor (nog) hoger in het landschap kwam te liggen. Kenmerkend is een verspreide ligging van (de oorspronkelijke) erven in het gebied met een wegenstructuur die van erf naar erf liep. Het vormde min of meer een spinnenweb. Het landschap Het landschap aan de noordzijde van het plangebied was altijd zeer open, kenmerkend in het essenlandschap.

Daarom heen was een raamwerk van erven en tal van landschapselementen. Dit raamwerk is helaas onder druk komen te staan door ontwikkelingen in de landbouw. Machines werden groter en de functie van landschapselementen kwam te vervallen waardoor vele 6

elementen zijn geveld en verdwenen. Doorgaans treffen we in het gebied slechts een beperkt aantal landschappelijke dragers die in veel gevallen behouden zijn gebleven door functionele lijnen zoals wegen, watergangen en erven. Nieuwe elementen In deze gebieden moet aandachtig om worden gegaan met het landschap. De openheid van het gebied moet behouden blijven. Wel kan bij worden gedragen aan herstel van het oorspronkelijke raamwerk en/of het stevig en robuust inpassen van erven. Huidige indeling Van het oorspronkelijke erf is feitelijk niets meer over. De voormalige boerderij (huidige bedrijfswoning) staat op de originele plek met de kop richting zuid. De oorspronkelijke schuren hebben er naast gestaan. Door de jaren heen is het erf echter, vermoedelijk vanwege ruimtegebrek, uitgebreid voorbij de voorgevel van de boerderij. Praktisch gezien staat de boerderij nu verkeerd om en zou de kopgevel richting het noorden moeten staan.

Planlocatie omstreeks 1925. (Bron: topotijdreis.nl)

Locatie plangebied ten noordwesten van Saasveld. (Bron: geo.overijssel.nl)

Plangebied. (Bron: geo.overijssel.nl)

7

3. Beleid 3.1 Omgevingsvisie Overijssel Het provinciaal beleid van Overijssel is verwoord en vastgelegd in meerdere plannen. De belangrijkste is de Omgevingsvisie 2017 welke is vastgesteld op 12 april 2017. Nadien is deze visie meerdere keren geactualiseerd. De laatste actualisatie is betreft maart 2021. In de visie bakent de provincie af wat zij voor de fysieke leefomgeving in Overijssel van provinciaal belang vinden. De Omgevingsvisie Overijssel is dé provinciale visie voor de fysieke leefomgeving van Overijssel. In de visie worden onderwerpen als ruimtelijke ordening, milieu, water, verkeer en vervoer, ondergrond en natuur bekeken in samenhang met een duurzame ontwikkeling van onze leefomgeving. Het beleid staat primair in dienst van de sociaaleconomische ontwikkeling van Overijssel om het toekomstbestendig te houden. Rode draden en beleidsambities De opgaven en kansen zijn vertaald in centrale beleidsambities en negen beleidsthema’s. Deze worden benaderd vanuit de rode draden duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit waarvoor thema overstijgende kwaliteitsambities zijn geformuleerd. Vanuit het uitvoeringsmodel (of, waar en hoe) worden generieke beleidskeuzes, ontwikkelingsperspectieven en gebiedskenmerken beschreven. Generieke beleidskeuzes: Deze keuzes vloeien voort uit keuzes van EU, Rijk of Provincie.

Het zijn keuzes die bepalend zijn of ontwikkelingen nodig dan wel mogelijk zijn. Vooral

8

reserveringen voor integraliteit, toekomstbestendigheid, concentratiebeleid, ruimtegebruik, waterveiligheid, externe veiligheid, LOG gebieden en begrenzingen als Nationale Landschappen, NNN-gebieden (natuurnetwerk Nederland) en de EHS zijn voorbeelden van generieke beleidskeuzes. Daarnaast zijn er gebied specifieke beleidskeuzes. De beleidskeuzes hebben geen invloed op de voorgenomen ontwikkeling. Ontwikkelingsperspectieven: In de visie zijn drie ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en drie voor de stedelijke omgeving. Deze perspectieven schetsen een ruimtelijk perspectief voor een combinatie van functies en geven aan welke beleids- en kwaliteitsambities leidend zijn. Het plangebied is aangemerkt als “Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap”. Dat betekent dat diverse functies verweven moeten worden. Het belangrijkste land gebruik blijft melkveehouderij en akkerbouw, maar aan de andere kant is er ruimte voor landschap, natuur, milieubescherming, cultuurhistorie, recreatie, wonen en andere bedrijvigheid. In elk geval staat de ambitie, “voortbouwen op kenmerkende structuren van de agrarische cultuurlandschappen”, voorop. De voorgenomen ontwikkeling past bij de gestelde ambitie indien de kenmerken waar mogelijk behouden blijven. Gebiedskenmerken Tenslotte wordt de voorgenomen ontwikkeling getoetst aan de gebiedskenmerken.

Er zijn vier lagen te onderscheiden (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en laag van de beleving).

Ontwikkelingsperspectief, het plangebied is lichtgroen wat betekent “Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap. (Bron: overijssel.tercera-ro.nl)

9

Er gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en -opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Er staat omschreven in een catalogus gebiedskenmerken welke kenmerken diverse gebieden en hoe een ontwikkeling invulling dient te krijgen. De gebiedskenmerken zijn richtinggevend op aspecten als landschap, infrastructuur, milieu, bodem en cultuurhistorie. De stedelijke laag en de laag van de beleving zijn niet opgenomen; deze zijn niet relevant wat betreft de voorgenomen ontwikkeling. Natuurlijke laag De natuurlijke laag is aanvankelijk ontstaan zonder toedoen van de mens door onder andere invloeden van abiotische processen als de ijstijden, de wind en water. De locatie is gelegen in een beekdalgebied nabij dekzandgebieden. Er is daarom sprake van reliëf en als zodanig zichtbaar in het veld. Laag van cultuurlandschap Door menselijk ingrijpen in de natuurlijke omstandigheden ontstaat er een (agrarisch) cultuurlandschap. De eerste nederzettingen in Nederland werden gesticht op de rand van de hogere stuwwallen en dekzandruggen naar de overgang met de lagere gronden. Dat was ideaal boeren omdat de hogere gronden geschikt waren voor graansoorten en de lage gronden voor graslanden. Essen hebben een open karakter dat behouden moet blijven. Daarom heen zat een raamwerk van erven en talloze landschapselementen. Precies daar ligt er ruimte voor herstel.

10

3.2 Buitengebied met kwaliteit (ruimtelijk beleid buitengebied) De gemeenten Tubbergen en Dinkelland hebben gezamenlijk de uitwerking van de omgevingsvisie opgepakt. Het beleid is opgesteld ter vervanging van vele andere ruimtelijke regelingen. Volgens de gemeente werd dit onnodig ingewikkeld. De absolute doelstelling van het beleid is om de ruimtelijke kwaliteit in het buitengebied in stand te houden en te verbeteren. Anderzijds is het doel om (economische) ontwikkelingen in het buitengebied mogelijk te maken om zo een bijdrage te leveren aan een vitaal en leefbaar buitengebied. Er zijn algemene randvoorwaarden opgesteld: 1. De ontwikkeling moet leiden tot een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. 2. Bij elke ontwikkeling hoort een basisinspanning. 3. Er is een balans tussen ontwikkeling en de kwalitatieve investeringen. 4. De ontwikkeling past naar aard en omvang. 5. De bestaande infrastructuur is toereikend. 6. Parkeren vindt op eigen erf plaats. 7. Er is geen sprake van een onaanvaardbaar woon- en leefklimaat. 8. Er is geen onevenredige afbreuk voor aanwezige functies. 9. Er is geen onevenredige afbreuk aan de belangen van derden. 10. Indien noodzakelijk wordt er een bedrijfsplan gevraagd. 11. In het bestemmingsplan worden de ruimtelijke verplichtingen opgenomen. 12. Gecombineerde toepassingen van de beleidsregels is mogelijk. 13.

Niet actuele vergunningen kunnen niet worden benut.

Links: natuurlijke laag. Plangebied is omschreven als: “beekdalgebieden”. Rechts: laag van Cultuurlandschap. Plangebied is omschreven als: “essenlandschap”. (Bron: overijssel.tercera-ro.nl)

11

De aanvraag betreft een uitbreiding van het bedrijfsperceel (paragraaf 5.4 van het beleid). De hoogte van de kwaliteitsimpuls wordt in dat geval bepaald door vooraf bepaalde bedragen. De waardestijging van agrarisch gebied naar een “niet-agrarisch bedrijf” bedraagt € 50,- per m2 exclusief btw.

Westerikweg 3 is benut dient het geld, dan wel het restant, overgemaakt te worden aan de gemeente Dinkelland. De gemeente stuurt hiervoor t.z.t. een nota indien nodig. Het geld kan vanaf dat moment worden gebruikt voor ruimtelijke initiatieven elders in de gemeente Dinkelland.

De totale vergroting is in dit geval netto 3.964,80 m2. Dat levert een waardestijging van € 198.239,80. Enkel de bestemming bos/natuur kan in mindering worden gebracht. Het subtotaal is daarom € 196.007,80. Er kan en mag gebruik worden gemaakt van een maatwerkclausule. In dit geval kan onderbouwd worden dat de uitbreiding minimaal vanwege werkgelegenheid, logistiek, veiligheid en ruimtegebrek heeft plaatsgevonden. Daardoor kan 20% af worden getrokken. Hoewel de kosten veel hoger liggen, mogen daarnaast 10% van de advieskosten (met een maximum van € 5.000,-) worden afgetrokken en tot slot de kosten van het kwaliteitsteam van de gemeente Dinkelland. Dat geeft als resultaat dat men € 151.306,24 moet investeren. Deze investering is als volgt voorgesteld:

- Het restant: € 2.806,24 exclusief BTW dient loonbedrijf Stege binnen de gestelde termijn van 2* jaar na datum van vaststelling van het voorgestelde bestemmingsplan met betrekking tot de Westerikweg 3 over te maken naar de gemeente Dinkelland. De gemeente stuurt hiervoor een nota en houdt rekening met het vereffenen van het BTW bedrag. Het beleid spreekt immers in een bedrag exclusief BTW. Aansluitend wordt de afspraak gemaakt dat, als de werkzaamheden rondom het kerkepad onbedoeld meer kosten vragen (onder meer door de hoge inflatie), in overleg met de gemeente Dinkelland kan worden overwogen om het restant daaraan beschikbaar te stellen. In dat geval stuurt de gemeente Dinkelland geen nota.

- Loonbedrijf Stege initieert de werkzaamheden en reserveert € 148.500,- ex BTW aan het herstel en de herinrichting van wandelpad “De Burcht” / het kerkepad gelegen in Saasveld. Daartoe is een plan opgesteld door NTP. Dit plan is gepresenteerd aan omwonenden en daartoe is een calculatie opgesteld met de genoemde totaalsom. Het plan is kort omschreven in paragraaf 5 van dit schrijven, maar als separaat plan inclusief tekening opgemaakt en opgesteld. Indien het gereserveerde geld niet binnen de gestelde termijn van 2 jaar na datum van vaststelling van het voorgestelde bestemmingsplan

12

Gesteld moet worden dat de voorgenomen ontwikkeling kan voldoen aan het gestelde beleid. * Er is een termijn van 2 jaar gehanteerd. De werkzaamheden zijn afhankelijk van de seizoenen. Natte omstandigheden kan het werk vertragen en/of daardoor kan het voorkomen dat een deel werk wel wordt uitgevoerd, maar dat bomen moeten wachten tot het najaar.

1

2

3

Links: KGO berekening voor de ruimtelijke investering. Rechts: bestemming oud en nieuw. (Bron: N+L)

13

3.3 Casco benadering Noordoost Twente De gemeente Tubbergen hanteert, vooral ter bescherming van het bestaande landschap, het casco beleid. Door het casco beleid is het mogelijk om via een kaart te achterhalen of een ontwikkeling wel of niet in strijd is met elementen welke tot de casco behoren. Elementen als onderdeel uitmakend van de casco zijn in principe niet te verwijderen (groen lijnen/vlakken op de kaart). De ontwikkeling heeft geen gevolgen voor de bestaande casco elementen. De ontwikkeling heeft daarom geen consequenties voor het cascobeleid en/of het cascobeleid heeft geen consequenties voor de ontwikkeling.

14

Fragment van de cascokaart behorende bij de casco benadering. (Bron: geo.overijssel.nl)

15

4. Nieuwe situatie Het loonbedrijf aan de Westerikweg 3 is door de jaren langzaam gegroeid naar het huidige niveau. Het bedrijf is in omvang dusdanig toegenomen dat het bedrijf ten dele en langere tijd gebruik maakt van gronden die niet positief bestemd zijn voor het uitvoeren van een loonbedrijf. Met name een gedeelte buitenopslag en parkeren liggen buiten de daarvoor geldende bestemming “niet-agrarisch bedrijf”. De situatie is wel min of meer bestaand. Bij het opstellen van het plan is daarom goed gekeken naar waar het bedrijf landschappelijk (beter) ingepast kan worden. Op het bedrijf blijven de bestaande bedrijfsgebouwen behouden (C). De voormalige woonboerderij (B) zal gesloopt worden om daar in de toekomst een nieuwe schuur te bouwen. De nieuwe bedrijfswoning wordt aan de noordoostzijde gebouwd (A). Hoewel het aanvankelijk een passende erfsituatie is geweest, is door ruimtegebrek vóór de voorgevel van de boerderij gebouwd. Dat was niet gebruikelijk bij dergelijke erven en daardoor is ook de leesbaarheid van het erf sterk afgenomen. Als het ware staat de boerderij nu verkeerd om. Daarom vormt de nieuwe bedrijfswoning de nieuwe voorzijde van het erf waarbij de achterzijde richting het centrale erf is gericht en de kopgevel richting de Westerikweg. Een uitbreiding naar elke andere zijde is niet logisch en heeft negatieve gevolgen voor de ruimtelijke kwaliteit.

Rondom ligt de (open) es en aan de zuidoost zijde zorgen de daar gelegen weilanden ervoor dat het erf niet verkleefd raakt met het naastgelegen erf. De bebouwing vormt in de nieuwe situatie een mooi compact erfensemble. Daarnaast is het bedrijf met de erfverharding reeds goed ingepast met zware houtopstanden (D en F). Er is echter een goede aanleiding om dit nader

16

te verzwaren. Om die reden is aan de westzijde een nieuwe bomenrij (J) voorgesteld. Ter plekke worden zomereiken of zomerlinden aangeplant waardoor het bestaande element (F) versterkt wordt. Aan de noordzijde wordt de inpassing van het erf versterkt met de verbreding van een houtsingel (E). De entree van het erf wordt versterkt met bomen (G). Het gaat om linde, eik en/ of walnoot met al dan niet een mix daarvan. Met deze bomengroep wordt het erf aan die zijde ingepast, ontstaat er een duidelijke relatie met alle onderdelen van het erf en wordt er bij gedragen aan het herstel en de herkenning van het landschap. Tussen de grote bomengroep en de bedrijfswoning wordt één boom solitair aangeplant. Deze boom wordt aangeplant ter nagedachtenis van de vorig jaar plotseling overleden voorganger van het bedrijf. Met de voorgenoemde inpassing wordt voldaan aan het gestelde beleid.

A:

Nieuw te bouwen bedrijfswoning met inwoning . De woning moet qua volume gelijk zijn aan de inhoud van de huidige bedrijfswoning voor een goede hiërarchie op het erf.

B:

Toekomstig nieuw te bouwen werktuigenberging / werkplaats na sloop woning en bestaande hal. Exacte positionering en exacte afmetingen n.t.b. aan de hand van bouwtekeningen. Tot ale m2 volgens bestemmingsplan: 2.445 m2.

O

H

C:

Best aande bebouwing .

D:

Te behouden kast anje en plat anen.

E:

Te versterken houtsingel. Versterken met de aanplant van gemiddeld 2 plantrijen waardoor de totale breedte tenminste 5 meter breed wordt.

M

De gemiddelde plant afstand bedraagt 1 meter in en tussen de rijen.

J

P

E B

L

Aanplant met de soorten zomereik, zomerlinde, hazelaar, lijsterbes,

K

vuilboom, meidoorn en sleedoorn in de maat 80-10 0 (hoogte in (minimaal) 120 stuks.

D G

B

F:

Te behouden houtopstanden.

G:

Nieuw aan te planten bomen. Soort linde, beuk, eik of walnoot.

Q

Maatvoering 14-16 (stamomtrek in centimeters) en voorzien van 2 boompalen. Totaal 9 bomen.

C

C F

centimeters) en in een gelijke verhouding . Tot ale aanplant bedraagt

I

A

H:

Weiland.

I:

Nieuw aan te planten hagen. Aanplant met beukenhaag , haagbeuk of

G

meidoorn al dan niet gemengd. 9 stuks per strekkende meter (dubbele haag), tot aal 13 meter = 120 stuks in de maat 80-10 0 (hoogte in cm).

B

J:

N

Nieuw aan te planten bomenrij ter inpassing van bestaande opslag en tevens verlengen van bestaande houtopst and (F). Aanplant met zomereik of zomerlinde in de maat 14-16 (st amomtrek in centimeters) en elk

C

H

voor zien van 2 boompalen. Totaal 7 bomen.

C F

K:

Gazon/gras.

L:

Best aande bedrijfsbestemming.

M:

Nieuwe bedrijfsbestemming waarbij parkeren aan de zuidzijde, opslag aan de noordzijde en nieuwe bedrijfswoning aan de oostzijde inbegrepen zijn.

C

Uitbreiding via de KGO regeling . N:

Met de uitbreiding is nadrukkelijk gekeken naar de (bestaande) compactheid van het erf waarbij de hiërarchie wordt hersteld door de

F

bedrijfswoning aan de voor zijde van het erf te plaatsen. Er is gekeken

F

naar alternatieven, maar alternatieven gaan ten koste van de open es (O) en/of de compactheid en/of de hiërarchie van het erf. Fragment uit 1925 (topotijdreis.nl)

O:

Open es.

P:

Vellen van één boom.

Q:

Entree bedrijf / erf.

Nieuwe situatie, niet op schaal. (Bron: N+L Landschapsontwerpers) Project:

KGO

Getekend:

NH

St atus:

DO

Adres:

Westerikweg 3

Datum:

11-02-2023

Aant al pag .:

1

Woonplaats:

Saasveld

Gecontroleerd:

-

Formaat:

A3

Schaal:

1:10 0 0

Noord:

Tekening is noordgericht

nl-landschap.nl

17

5. Financiële onderbouwing Zoals reeds in paragraaf 3.2 beschreven, wordt de KGO investering gebruikt om elders te investeren in de ruimtelijke kwaliteit. Loonbedrijf Stege heeft, om de investering in en rondom Saasveld te besteden, de Dorpsraad gevraagd naar openstaande initiatieven. De Dorpsraad Saasveld kwam vervolgens met de wens die al enige tijd speelt.

Er wordt maximaal ingezet op kwaliteit. Dat betekent onder meer ook dat er onderzoek wordt gedaan naar de bodemgesteldheid voor de aanplant van de juiste bomen, maar ook dat er onderzoek wordt gedaan naar de extreem scheef groeiende platanen. Kunnen de platanen behouden blijven of moeten zij mee in de plannen?

Aan de oostzijde van Saasveld is de kerk gelegen. Op kaarten van rond 1900 is een pad te zien dat vanaf de kerk richting het noorden loopt; het kerkepad. Het pad was een verbindend element zodat mensen vanuit de omgeving eenvoudig bij de kerk konden komen. In dit geval kwam het pad uit bij een verzameling van meerdere boerderijen rondom de essen. Het pad was geheel of grotendeels beplant met zware bomen. Veelal eiken, maar ook esdoorn en platanen. Vermoedelijk door de natte omstandigheden is een deel van deze kenmerkende houtopstand verloren gegaan.

Door de firma NTP is een tekening en (werk)plan opgesteld. Een weergave daarvan is op de rechterpagina gegeven. De plannen zijn op 17 mei 2022 gepresenteerd bij de buren. De voorgestelde situatie is goed ontvangen. Voordat het plan een definitieve status heeft wordt de gemeente en evt. het waterschap betrokken voor en tijdens de uitvoering opgestart wordt. Het waterschap en de gemeente zijn reeds op de hoogte gebracht van het voorlopig ontwerp. De opmerkingen vanuit de buurt, het waterschap en de gemeente worden na vaststelling van het bestemmingsplan nader uitgewerkt.

De wens bestaat om dit cultuurhistorische element in zijn volledigheid weer te herstellen. Dat is een veelzijdige opgave. Onder meer kan het volgende worden opgesomd:

Met de voorgenoemde inpassing wordt voldaan aan het gestelde beleid.

1. Herstel van het kerkepad met een goed gangbare half-verharding. 2. Het vellen van slechte bomen en het aanplanten van nieuwe (zware) bomen. 3. Het aanbrengen van verlichting voor de veiligheid. 4. Het vervangen van een brug en tevens geschikt maken voor minder validen. 5. Het vervangen van een duiker voor een nieuwe brug voor de beleving van de beek. 6. Het aanbrengen van een gedeelte gebakken klinkers. 7. Het oplossen van het afwateringsprobleem. 18

13.3 13.34 13.3 13.35 1

Legenda basis

L

Opsluitband 100x200 mm, kleur: grijs Straatbakstenen dikformaat, kleur: n.t.b., keperverband

Optie: indien nodig extra kast i.v.m. toekomstige uitbreiding verlichting L

Brug (1) 1.5x9.5m soort: hout Voet- en fietsgangers brug

L

13.36 13.34 13.35 13.31

21

L

Halfverharding wandelpad D=n.t.b. 20 13.33

13.37

L

Herplaatsen zitbanken (locatie n.t.b.) Herplaatsen voerrek

L

Groeiplaatsverbetering: bomengrond

L

13.33 13.30

19

Groeiplaatsverbetering: bomengranulaat L

Groeiplaatsverbetering: Drainage/beluchting 3x paal voorzien van boomband

18 L

13.32

13.30

11

Nieuwe boom (door derden), soort n.t.b.,

L

13.30 13.27

17

1

L L

Brug (2) 2.5 x 7.5m soort: hout Klein onderhoudsvoertuig 16

Verlengen bestaande duiker ∅n.t.b.

L

13.28 13.28

Herprofileren watergang talud kruin/teen Voedingskabel t.b.v. verlichting Mantelbuis t.b.v. voedingskabel

L

L

13.28 13.25

15

L

Locatie lichtbron laag houten paal (pad verlichting) Electrakast t.b.v. voeding/aansturing lichtbronnen

TP L

Bestaande hoogte Nieuwe hoogte verharding Nieuwe hoogte maaiveld Werkgrens

13.50 13.50 13.40

14 13.30

13.25

L

Duiker verlengen ∅n.t.b. Voerplaats opschuiven

13.31

13.32

13.25 13.25 13.22

13.23

13.25

L

13.01

13.24

L

12

13.26

L

13.35

L

13.25 13.22

13

11 13.14

13.22

13.24

13.17

13.18

13.17

13.25

13.23

13.18 13.25 13.25 13.17 13.22 13.22 13.20 13.17

13.12

13.18

13.07 13.07

12.93 12.93

13.07

13.17

13.63

* Uitstraling padverlichting (afbeeldingen ter indicatie) 13.01

12.95

12.95

13.10

13.13

13.14

13.15

L

13.64

6 13.02

12.99

13.14

L

13.50

12.99

L

5

13.25 13.12 13.25 13.12 13.22 13.09 13.22

13.76

A

7

L

13.84

13.25 13.14 13.25 13.12 13.22 13.22 13.12

8

L

13.51

9

L

17

13.17

13.18

L

A

19

13.23

13.21

13.67

13.66 13.68

13.74

L

13.76

L

13.44 13.34 13.62r = bestaande hoogte nd 100x200mm particulie 13.65 aan opsluitband Bestaande opsluitba 13.40 n tot ca. 50mm zicht 13.40 13.37 13.35 13.34 nieuw maaiveld aanwerke 13.40 13.35 13.37 13.35 13.44

L

13.50 13.4413.11

L

10

L

de Bong

13.03

3

13.03

13.10 13.07

13.09

13.14

13.21

13.52

L

13.50

13.30 13.35

4

L

2

13.25 13.25

1

13.18

L

13.51

13.32 13.32 13.34 13.29

3x boompaal Boomband t.b.v. vastzetten boom

13.45

13.33

13.31

L

13.30

Drain ∅100 PP t.b.v. beluchting Groeiplaatsverbetering ca. 25m3 bomengrond/bomengranulaat afhankelijk van de situatie

L

13.30

13.47

13.47

13.45

L

Gietrand 300x2mm HDPE 13.44 13.44

13.50

L

13.34

L

8

13.32

L

6

13.13 13.13

13.19 13.20 13.25 13.25 13.17 13.2213.22 13.22

13.20

13.31 13.32 13.40

L

L

13.61 13.49 13.57

L

13.47 13.34

13.50 13.50

L

13.50 13.50

L

13.50 13.50 13.49

Aansluiten op openbare Verlichting (best. lichtmast)

13.23 13.25 13.26 13.22

erd

"vaste grond" doorspitten voor vullen plantgat L

13.60

13.60

13.66

13.68

13.73

13.68

L

Principedetail groeiplaats verbetering Schaal: 1:20

0

5m

10m

SCHAAL 1:200

13.400+ Ca. 2.0%

13.350+

Ca. 2.0%

13.170+

13.250+

13.140+

2,5%

13.220+

13.120+

13.350+

Ca. 2.0%

13.120+ Ca. 2.0%

Nieuwe situatie Basis Halfverharding 50mm Menggranulaat 0 / 31.5 150mm

Stege (KGO) 25-10-2021

12.970+ 12.970+

Ca. 2.0%

2,5%

Ca. 2.0%

1.50 0.72 DWP A-A Schaal 1:50

4.00

0.53

1.50

4.02 0.05

0.34

ORBIS Engineering De Netelhorst 2 8051 KE Hattem

wandelpad 1.50

13.400+ 13.400+

Herinrichting wandelpad (De Burcht)

Grens waterschap kruin talud

Erfgrens particulier

(038) 337 17 49 info@orbis-engineering.nl www.orbis-engineering.nl

Alle hoogte maten t.o.v. NAP(in meters) en lengtematen in meters tenzij anders is aangegeven

Principedetail opbouw wandelpad Schaal 1:20

Nieuwe situatie, niet op schaal. (Bron: N+L Landschapsontwerpers)

A1

1:200

B A

2211130

2211130-2.7-50-nieuwe situatie-V.b.dwg

50

1/5

08-04-2022

JM

CdV

Extra bomen

25-10-2021

JM

CdV

Eerste uitgave

Locatie plangebied. (Bron: geo.overijssel.nl)

19

l a n d s c h a p s o n t w e r p e r s

Oldenzaalseweg 38 • 7651 KC Tubbergen • info@nl-landschaps.nl • www.nl-landschap.nl

Bijlage 3 Verkennend Bodemonderzoek

96

bestemmingsplan Buitengebied, Westerikweg 3, Saasveld

RAPPORT VERKENNEND BODEMONDERZOEK conform NEN5740 Westerikweg 3 - Saasveld

Opdrachtgever: Loonbedrijf Stege Locatie: Westerikweg 3 7597 NB Saasveld Juli 2021